Nijrees Noord

2.5 Gemeentelijk beleid

2.5.1 Masterplan

Het Masterplan Almelo, vastgesteld door de gemeenteraad op 11 oktober 2004, is een strategisch beleidsdocument dat richting geeft aan de inhoud en het proces van stedelijke ontwikkeling van Almelo in de periode tot 2025 - 2030. Het plan onderscheidt vijf samenhangende plandelen, die elk een deel van de stad beslaan en elk haar eigen projecten kennen.

In het Masterplan worden vijf grote opgaven benoemd die zijn afgeleid van de problemen en de trends die de gemeente onderkent. De opgaven zijn:

• a. de stad in balans; ofwel het rechttrekken van de scheefgroei in de bevolkingssamenstelling;
• b. binnenstad als brandpunt, ofwel het aantrekkelijker maken van de binnenstad;
• c. vlinder en spin, ofwel een betere onderlinge afstemming van de vlinderstructuur, de groene longen en het infrastructuurweb;
• d. simultaan schaken, ofwel opereren van de gemeente Almelo in samenwerkingsverbanden van de Regio Twente en de Netwerkstad Twente;
• e. Slimme strategie, ofwel de realisatie van al deze opgaven.

In het Masterplan maakt het onderhavige plangebied deel uit van het plandeel “Zuid”. In dit gebied zijn in de komende jaren grote veranderingen voorzien die cruciaal zijn voor de toekomst van de stad. Eén van de veranderingen die wordt benoemd betreft de verdichting rondom de Weezebeek. Deze opgave is één van de elf kernprojecten die de gemeente beschouwt als dragers van het Masterplan en levert een bijdrage aan de beantwoording van de opgave 'Stad in Balans'.

Afbeelding 2.1: Uitsnede Masterplan

De 'Weezebeekzone', zoals het project in het Masterplan is aangeduid, ligt tussen de Weezebeek en de (buiten)ringwegen Weezebeeksingel en Nijreessingel. Het plangebied is één van de schakels die samen de Weezebeekzone vormen.

De nieuwe Weezebeekzone kent in de toekomst een glooiende parkachtige inrichting, waarbij de stadssingel een stevige groene rug vormt. De infrastructuur wordt hierdoor minder dominant en de nieuwe bebouwing kan in het park worden ingepast. Tussen de bomen en over de Weezebeek ontstaan verrassende open ruimten en doorzichten, die de relatie leggen tussen beide waterkanten en de verschillende functies in het gebied.

Aan het plangebied wordt de functie wonen toegekend waarbij wordt gedacht aan een combinatie van suburbaan en landelijk wonen. Er wordt gestreefd naar solitaire bouwvolumes zoals villa's, urban villa's en paviljoens. De Weezebeekzone wordt beschouwd als inbreidingslocatie en is op de programmakaart wonen ook als zodanig aangeduid.

Afbeelding 2.2: Uitsnede Masterplan

Zoals uit het bovenstaande blijkt is de opgave vanuit het Masterplan voor het plangebied veelzijdig. De verschillende ambities zijn vertaald in het in het stedenbouwkundig plan dat de basis vormt voor onderhavig bestemmingsplan. Kenmerkend voor het stedenbouwkundig plan is de parkachtige zone langs de Weezebeek met een invulling van het “binnengebied” met woningbouw. De bouwvolumes aan de zijde van de parkzone zijn haaks op de Weezebeek gesitueerd, waardoor de gewenste doorzichten en interactie tussen de beide waterkanten ontstaan.

Qua woningbouwtypen is er voor gekozen om rijenwoningen, twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningen te realiseren en niet de villa's en urban villa's zoals aangeduid in het Masterplan. Deze keuze is gemaakt omdat dit woningbouwprogramma betere aansluit op de vraag vanuit de markt en de locatie zich, gelet op de omgeving, beter leent voor dergelijke woningtypen. Tevens zijn er binnen Almelo locaties die beter geschikt zijn voor de opvang van de vraag naar villa's en urban villa's.

2.5.2 Structuurplan Almelo / Partiële herziening Structuurplan Almelo (2006)

Het Structuurplan Almelo (vastgesteld 6 maart 2003 en partieel herzien op 11 juli 2006) biedt een ruimtelijk kader voor het grondgebied van de gemeente Almelo.

De visie achter het gekozen stadsconcept is gebaseerd op de begrippen “compact” en “geleed”. “Geleed” staat in Almelo model voor een heldere structuur, wervende woonmilieus, hoogwaardige groengebieden en kleinschaligheid. “Compact” legt meer de nadruk op de stedelijkheid, verdichting, intensivering en interactie.

In het gekozen ruimtelijk concept voor de stad Almelo levert het landschap als het ware de mal voor het stedelijk gebied, waarbij niet een strenge scheiding, maar wel een duidelijke onderscheiding voorop staat. Groen en stad zijn in dit stadsconcept niet concurrerend maar complementerend. Om er voor te zorgen dat er geen twijfel ontstaat over de vraag waar wel en waar niet gebouwd kan worden is er een contourlijn opgenomen, waaruit valt af te lezen waar de begrenzing tussen het stedelijk en het landelijk gebied ligt.

Het structuurplan Almelo wijst het plangebied aan als “toekomstige woningbouwlocatie en ontworpen woongebied” (zie afbeelding 2). Het plangebied maakt onderdeel uit van de woningbouwlocatie Nijrees en ligt buiten de “groene contour” in het stedelijk gebied. De realisatie van de nieuwe woonwijk Nijrees stond geprogrammeerd voor de in de periode tot 2005. Het grootste deel van het plan Nijrees is ook in deze periode gerealiseerd. Onderhavig woningbouwplan vormt samen met voormalige locatie van tuincentrum Oude Wesselink de noordelijke afronding van de woningbouwplannen in het gebied Nijrees.

 

Afbeelding 2.3: Uitsnede structuurplan Almelo

2.5.3 Woonvisie Almelo 2020

Algemeen

Op 3 juli 2012 is de nieuwe Woonvisie Almelo 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van Almelo. Deze woonvisie is opgesteld in samenspraak met de lokale woningbouwcoöperaties. Sinds de vaststelling van de vorige woonvisie in 2006 is er veel veranderd. Hierbij valt te denken aan de economische neergang, vergrijzing en individualisering. Deze veranderingen hebben hen weerslag op de woningmarkt in Almelo en zijn de aanleiding voor de ontwikkeling van een nieuwe woonvisie.

Visie

Het aantal inwoners in Almelo zal nog groeien, in een omgeving die niet meer groeit. De uitbreiding van het woonaanbod is in Almelo, net als in de andere gemeenten van de Netwerkstad, niet heel groot maar wel nodig om aan de huishoudengroei tegemoet te komen. Almelo huisvest ten opzichte van omliggende gemeenten relatief meer mensen met een laag inkomen. In sociaal opzicht staat Almelo er minder goed, minder veerkrachtig voor de gemeente wenselijk vindt. Ook in ruimtelijk opzicht moet Almelo een inhaalslag maken. De binnenstad bruist nu niet: er zijn lege plekken en over het voorzieningenniveau zijn velen niet tevreden. Almelo omvat geen 'compleet' palet aan woonmilieus: het ontbreekt aan aantrekkelijk wonen in de binnenstad en aan suburbane woonmilieus. Daarbij zijn sommige wijken kwetsbaar, door fysieke veroudering en omdat het aanbod niet meer voldoet aan de wensen.

Het doel is in 2020 Almelo een aantrekkelijke centrumgemeente te laten zijn waar het prettig leven is en goed toeven. Om dit te kunnen bereiken heeft Almelo zichzelf een drietal veranderopgaven gesteld:

• Woonconsument centraal: Almelo wil zich onderscheiden als dé stad waar de woonconsument zelf kan bepalen hoe hij wil wonen en ook de ruimte heeft om die gewenste woonsituatie vorm te geven;
• Duurzamere stad: Almelo wil zich onderscheiden als duurzame stad. Onder duurzaam verstaat Almelo niet alleen een schoon milieu maar ook een veilige, leefbare, toegankelijke en toekomstbestendige stad.
• Betere sociaaleconomische balans: Almelo streeft naar een betere sociaal economische balans dan nu het geval is, door perspectief te bieden aan de inwoners zelf en door het binden van midden en hogere inkomens.

Woningbouwprogramma

Voor Almelo zijn meerdere prognoses beschikbaar op basis waarvan de toekomstige bevolkingsaantallen, de omvang van de woningvoorraad en het aantal huishoudens kunnen worden ingeschat. Uit prognoses blijkt dat er een sructurele behoefte is aan meer woningen in Almelo. Gezien de verwachte ontwikkelingen en behoeften streeft Almelo naar 75.000 inwoners in 2020. Dat is een reële verwachting voor de lange termijn, passend bij de prognoses vooreen gezonde woningmarkt, en sluit aan bij de verwachtingen van de provincie. De realisatie van deze structurele opgave wordt echter door de conjunctuur danig beïnvloed. Idealiter, in het licht van de bevindingen en uitspraken gedaan in deze woonvisie, worden er per jaar dan zo'n 200 tot 225 woningen netto toegevoegd aan de voorraad.

Door de economische crisis en de daarmee gepaard gaande stagnatie op de woningmarkt zal dit aantal de komende jaren waarschijnlijk niet of moeilijk gehaald worden. Echter, op termijn zullen de betreffende woningen gerealiseerd moeten worden, omdat er behoefte aan is, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Tegelijkertijd willen we een realistisch programma, waarin ook de gevolgen van de economische crisis voor de woningmarkt meegenomen worden. Vanwege deze redenen is voor het volgende flexibele woningbouwprogramma gekozen. In onderstaande tabel is de woningbouwprogrammering opgenomen.

	Totaal	2012			2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Kollenveld	83	1			1	1	-	-	-	-	-	-	-
Rohof	-	-			-	-	-	-	-	-	-	-	-
Indiëterrein	620					10	10	20	20	30	30	40	40
Nijrees-Midden	58	-			-	12	12	14	12	8	-	-	-
Rhijnbeek	47	-			-	-	-	-	-	-	-	-	10
Waterrijk	1.600	-	30	30	60	75	100	100	100	100	125
Nijrees-Noord	172	1	1	10	20	29	32	32	31	16	-
Chiel Dethemerstraat	44	-	10	10	10	10	4	-	-	-	-
Hederman (incl. Kerkhofsweg)	16	16	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Buitenhaven-Graslaan	2	1	1	-	-	-	-	-	-	-	-
Almelo Noordoost	402	10	10	10	10	15	15	15	15	20	20
Pooksbelten	1	-	-	1	-	-	-	-	-	-	-
Ossenkoppelerhoek c.a.	37	36	1	-	-	-	-	-	-	-	-
Dimence	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Hagendoornschool	64	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Leemslagen	150	-	-	-	10	25	25	25	25	25	15
Weggeler	181	11	9	12	29	30	30	30	30	-	-
Maatkampshoek	6	1	2	1	2	-	-	-	-	-	-
Totaal	3.483	77	65	97	163	218	238	240	231	201	230

2.5.4 Verstedelijkingsnotitie "Van binnen naar buiten"

Op 29 juni 2010 hebben gemeente en provincie gezamenlijk de verstedelijkingsnotitie "Van binnen naar buiten" vastgesteld. Het doel van deze notitie is om als gemeente, in goede samenspraak met de provincie, een basis te leggen voor een gezamenlijk gedragen beeld van de toekomstige verstedelijking van Almelo.

Demografische ontwikkelingen en ramingen

De provinciale omgevingsvisie is gebaseerd op de zogeheten PRIMOS-prognose die in de loop van 2007 is gepresenteerd. Hierin zijn trendmatige ontwikkelingen als vertrekpunt opgenomen. Opgemerkt moet worden dat de jongste ontwikkelingen nog niet in PRIMOS verwerkt zijn, zoals een grotere geboorte per leeftijdsgroep, een lager sterftecijfer en een grotere immigratie. Een en ander heeft tot gevolg dat de Nederlandse bevolking nog tot 2038 groeit en wel tot 17,5 miljoen inwoners.

Almelo wordt in de PRIMOS als stedelijke gemeente gekwalificeerd. In de regionale prognose wordt voor haar een bevolkingsgroei tot 5% verwacht in de periode tot 2025.Volgens PRIMOS zal Almelo in 2020 rond 74.600 inwoners tellen.

Almelo maakt ook eigen bevolkingsprognoses. Die prognoses zijn gedetailleerd per 5-jaarsgroep van de bevolking. Op basis van historische gegevens en aannames met betrekking tot geboorte, sterfte en migratie zijn prognoses gemaakt. Worden de Almelose prognoses vergeleken met de PRIMOS dan komt het trendscenario overeen met het PRIMO-scenario. Daaruit blijkt dat de inschatting van de trend (60 personen gemiddeld per jaar) op gelijk niveau ligt. Het gaat daarbij overigens wel om het scenario zonder extra ambities. De gemeente en provincie zijn met het vaststellen van de verstedelijkingsnotitie overeengekomen dat de PRIMOS-prognose weliswaar maatgevend is, maar als ondergrens beschouwd dient te worden. Die ondergrens betekend dat in de planning van programma's wordt uitgegaan van de PRIMOS-prognose, maar dat er in beginsel wel meer mag worden gerealiseerd als de omstandigheden dat toelaten.

Primos 2007 en woningbouwprogramma

Tussen 2010 en 2020 zal het aantal huishoudens met ruim 2000 toenemen (bron: ABF Research-Primos). Deze stijging is vertaald naar het daarvoor noodzakelijke woningbouwprogramma. Gebleken is dat het PRIMOS-programma met enkele zaken onvoldoende rekening houdt (frictieweerstand en maatschappelijke opvang). Voor Almelo gaat het om circa 30 woningen gemiddeld per jaar. Als resultante gaat het bij de bouwopgave voor de periode tot 2015 dan om een uitbreiding met ruim 1200 woningen netto. Op dit aantal dienen nog 500-750 woningen te worden toegevoegd als gevolg van het sloopprogramma. Hiermee komt het totale woningbouwprogramma op circa 400 woningen gemiddeld per jaar tot 2015, daarna gaat het om bruto circa 300 woningen tot 2020. Derhalve wordt uitgegaan van circa 350 woningen bruto gemiddeld per jaar.

Woonvoorkeurenonderzoek

Een belangrijke informatiebron naar woonvoorkeuren is het in 2006/2007 in regionaal verband gehouden woonconsumentenonderzoek, welke gehouden is onder verhuisgeneigden. Voor de indicaties welke volgen uit de onderzoek wordt verwezen naar de verstedelijkingsnotitie.

Een tweede onderzoek van belang is het onlangs gehouden onderzoek door OTB (TU-delft). Hieruit blijkt dat hogere inkomensgroepen het liefst buiten de stad wonen. Stedelijke voorzieningen worden gewaardeerd maar behoeven niet noodzakelijk om de hoek te liggen. Geconstateerd wordt dat het zo verlangde groen door het beleid van verdichting in de steden steeds meer onder druk komt te staan. Het beleid dient volgens het onderzoek een ommekeer. Daarbij de kanttekening dat onder suburbaan wonen in het westen van het land eenduidig betekent: weg van de stad. In Twente gaat het ook om het creëren van een dergelijk milieu "aan" de stad.

Ten slotte zijn, ter completering van het beeld, van belang de conclusies uit het, nog onlangs, door de INBO-groep uitgevoerd onderzoek naar woonmilieus in Almelo. Geconcludeerd wordt het volgende:

• a. Om het wonen in Almelo aantrekkelijker te maken ligt de opgave in het sturen op meer diversiteit aan woonmilieus in de stad. Momenteel ontbreken de milieus die een sterke economische positie koppelen aan een sociale binding.
• b. In het programma vooral inzetten op het midden-plus segment. In dit segment liggen de beste mogelijkheden om kwaliteit en diversiteit in woonmilieus te versterken. Uit onderzoek is vast komen te staan dat de boven- en onderkant in economische positie relatief veel voorkomen. Programmatisch gaat daar dan ook niet de eerste aandacht naar uit.
• c. Er bestaat een tendens in de vraag naar individugericht naar gemeenschappelijkheid en duurzaamheid. Hierbij past een woonomgeving met menselijke maat, een goede woning en tevens sociale contacten in de buurt.
• d. De kansen liggen vooral in het aanbieden van een breed palet aan kleinschalige en onderscheidende woonmilieus.

Voor de midden- en hogere inkomensgroepen dient het beleid gericht te worden op een woonklimaat met menselijke maat, mede gericht op het vergemakkelijken van sociale contacten, een zekere beslotenheid en een sterke differentiatie in woonmilieus (gekoppeld aan specialisaties). Dit wijst op een sterke behoefte aan grondgebonden woonvormen.

Vertaling naar het woningbouwprogramma

Worden de woonwensen gerelateerd aan de extra behoefte tot 2020 dan kan van het volgende worden uitgegaan:

• a. De extra woningbehoefte zal voor 12% van de starters komen, 40% van huishoudens tot 55 jaar en de oudere huishoudens zullen naar verwachting 48% voor rekening nemen;
• b. Zowel bij starters als bij doorstromers in alle leeftijdsgroepen ligt de woonvoorkeur voor 40% van de ondervraagden op het suburbaan wonen;
• c. 17% van de starters, 10% van de huishoudens tot 55 jaar en 35% van de oudere huishoudens zal een centrumstedelijke locatie prefereren;
• d. 60% van de starters, vrijwel alle huishoudens tot 55 jaar en 30% van de oudere huishoudens wenst een eengezinswoning;
• e. De nadruk ligt op het middensegment van prijsklassen;
• f. Met name de hogere inkomensgroep wensen een suburbaan woonklimaat;
• g. De wens naar woonmilieus is zeer divers en vereist grotere specialisaties.

De voorkeuren voor de bruto woningbouwbehoefte van 3.500 woning tot 2020 kunnen als volgt vertaald worden in de drie hoofdgroepenvan woonmilieus:

Categorie	Centrum stedelijk	Overig stedelijk	Suburbaan
Starters	70	170	160
Huishoudens tot 55 jaar	140	700	560
Ouder dan 55 jaar	850	170	680
Totaal	1060	1040	1400

Deze uitslag geeft aan dat de gemeente kwalitatief zowel nadruk kan leggen op binnenstedelijke mogelijkheden, maar dat ook de uitleg van groot belang is om bepaalde groepen te kunnen aantrekken en te behouden.

Nijrees Noord valt onder een suburbaan woonmilieu. Het suburbaan wonen komt geheel voor rekening van uitleglocaties. Deze zijn dan ook nodig omdat de centrumstedelijke en de overige stedelijke capaciteiten feitelijk niet toereikend zijn om de gewenste vraag op te vangen.

Er is vraag naar 1400 woningen in een specifiek suburbaan woonmilieu. Het voorliggende bestemmingsplan Nijrees Noord biedt ruimte aan 170 woningen die gefaseerd zullen worden gebouwd. Hierbij wordt nogmaals opgemerkt dat de ontwikkeling passend is binnen de maatgevende PRIMOS-prognose, maar dat deze prognose als ondergrens beschouwd dient te worden.

Ingevolge de vestedelijkingsnotitie zijn er tot 2020 de volgende uitleglocaties in beeld:

Waterrijk	1400 woningen
Noordoost	445 woningen
Leemslagen	300 woningen
Nijrees Noord	170 woningen
Nijrees Midden	60 woningen
Kollenveld	100 woningen

Almelo heeft zich bezonnen op het grote aantal plannen binnen het gemeentelijk grondgebied. De uitgangspunten op het gebied van bevolkingsontwikkeling, woningbouwraming en kwalitatieve vertaling zijn daarbij leidend geweest voor de gekozen oplossing. Bovenal blijven de ambities zoals gesteld in het Masterplan om Almelo fysiek en sociaal in balans te brengen het vertrekpunt. Het revitaliseren van de binnenstad en de sociale versterking van de stad -oftewel een substantiële wijziging van de verhouding tussen kansarmen en kansrijken- zijn daarbij de belangrijkste opgaven. Residentiestad en waterstad zijn daarbij de onderscheidende (ruimtelijke) kwaliteiten waarlangs Almelo dat doel wil bereiken. Deze komen beiden tot uitdrukking in de Binnenstadsplannen en Waterrijk. Daarom wordt hier ook de hoogste prioriteit aan toegekend. Door gewijzigde omstandigheden (economische recessie, financiële randvoorwaarden en demografische ontwikkeling) ontkomt Almelo er echter niet aan om de uitwerking van deze plannen aan te passen.

Almelo heeft meerdere oplossingsrichtingen onderzocht. Binnen de gestelde vertrek- c.q. uitgangspunten bleek dat die zoektocht slechts leidde tot één richting. Die kan in de volgende punten worden samengevat;

• a. handhaven Noordoost, Leemslagen, Nijrees Noord en Midden en hoogbouwzone Kollenveld;
• b. fasering uitgiftetempo voornoemde plannen van 10 naar 20 jaar, met name Noordoost;
• c. wijziging plan Waterrijk met een reductie van de totale capaciteit.

Ten opzichte van de verstedelijkingsnotitie zijn met de vaststelling van de "marsroute 3" de woningaantallen naar beneden bijgesteld. De woningbouwprogrammering Marsroute 3 is te weergegeven in paragraaf 2.2.2.

2.5.5 Waterplan Almelo

In 2001 heeft de gemeente Almelo een waterplan ontwikkeld. Uitgangspunt voor het Waterplan Almelo is de ambitieuze doelstelling van het Waterpact van Twente om de milieubelasting binnen de waterkringloop met een factor van 20 te verminderen.

Voor nieuwe bebouwing wordt afhankelijk van de lokale situatie en mogelijkheden, op maat invulling gegeven aan de algemene gidsprincipes, waarbij geldt er geen relatief schoon water wordt afgevoerd naar de RWZI. Een belangrijk instrument hiervoor is het afkoppelen: het scheiden van afval water (vuil water) en regenwater (schoon water). Door regenwater af te koppelen van de riolering verdwijnt het niet in het riool maar in de natuur.

De doorwerking van het Waterplan vindt plaats middels het opleggen van eisen voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied.

Afbeelding 2.4: Uitsnede Waterplan Almelo met ligging plangebied aangegeven met rode cirkel

2.5.6 Grondwaterplan 2010-2015

In 2008 hebben gemeenten een nieuwe wettelijke taak erbij gekregen: de zorg voor het grondwater. De grondwaterzorgplicht of grondwaterzorgtaak is een onderdeel van de gemeentelijke watertaken. Grondwater is dus een nieuwe wettelijk taak.

Er is in 2009 een inventarisatie uitgevoerd naar de grondwatersituatie in Almelo. De resultaten hiervan zijn weergegeven in een technisch rapport “Grondwaterplan Almelo, deel A: Inventarisatie en analyse grondwater”. Geconcludeerd is dat op diverse plaatsen in Almelo (te) hoge grondwaterstanden voorkomen en dat plaatselijk grondwateroverlast wordt ervaren. Er zijn 13 grondwateraandachtsgebieden onderscheiden. Dit zijn gebieden met te hoge grondwaterstanden en/of meldingen over grondwateroverlast. Voor het grondwater in Almelo geldt de volgende missie: De gemeente Almelo streeft in haar gebied een grondwaterstand na, welke geen structurele overlast veroorzaakt bij bewoners en bedrijven. De missie wordt bereikt middels de volgende grondwatervisie:

Almelo wil de aanwezige structurele grondwateroverlast gaan verminderen en daarnaast voorkomen dat toekomstige grondwateroverlast gaat ontstaan. Bij grondwateroverlast wil de gemeente waar mogelijk meewerken aan oplossingen. Ook wil de gemeente een duidelijk aanspreekpunt zijn voor burgers en bedrijven betreffende grondwaterproblematiek en vragen over het grondwater. De gemeente heeft ten aanzien van het ondiepe grondwater een duidelijke regiefunctie. De gemeente Almelo is, als beheerder van de openbare ruimte, verantwoordelijk voor voldoende ontwateringsdiepte van haar terrein. Er wordt in het bebouwd gebied een ontwateringsdiepte (GHG) onder wegen van 0,7 m nagestreefd. Aangezien bij in- en uitbreidingen meer mogelijkheden zijn om toekomstige overlast te voorkomen geldt voor nieuwe gebieden een ontwateringsdiepte van 0,8 m. Bij woningen komt dit neer op een vloerpeil van minimaal 0,9 m respectievelijk 1,0 m boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand.

2.5.7 Gemeentelijk rioleringsplan 2006 t/m 2010

De gemeente heeft voor de periode 2006-2010 een gemeentelijk rioleringsplan opgesteld. Dit rioleringsplan is de gemeentelijke visie op de aanleg en het beheer van de riolering. Ook is gekeken naar grondwater en waterkwaliteit (baggeren). Enkele speerpunten voor de korte en lange termijn zijn:

• a. Het scheiden van vuile en schone waterstromen door afkoppeling;
• b. In 2050 minimaal 25% van het verhard oppervlak afgekoppeld;
• c. Oplossen grondwaterproblemen door mee te liften met renovatie en rioolvervanging c.q. afkoppeling.

2.5.8 Welstandsnota

De Welstandsnota van de gemeente Almelo 'regelgeving als inspiratiebron' (juli 2004) bevat het toetsingskader voor bouwplannen. Door middel van welstandscriteria wordt voor de verschillende welstandscategorieën omschreven waaraan een bouwwerk moet voldoen.

Het plangebied is aangegeven als 'boerenerven en landelijk woningen'. De voorgenomen bebouwing krijgt een ander karakter en past daarom niet binnen deze aanduiding. Op basis van artikel 12 van de Woningwet is voor het gebied een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarin de criteria zijn opgenomen waaraan de binnen het plangebied te realiseren woningen dienen te worden getoetst. Dit beeldkwaliteitsplan gaat na vaststelling onderdeel uitmaken van de welstandsnota.