CPO Almelo Noord Oost

De Vereniging Mens en Milieuvriendelijk Wonen Almelo (MMWA) wil in Almelo een duurzaam woonproject realiseren van maximaal 15 grondgebonden koopwoningen onder de naam Hof Markgraven. De beoogde locatie maakt deel uit van de woonwijk Almelo Noord Oost (vak 4), tussen de Einthovenlaan en de Zernikelaan, zie het kaartje hieronder.

[image]

De ontwikkeling wordt gerealiseerd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en is een vorm van sociale projectontwikkeling, waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouw project.

Als gemeente Almelo staan wij open voor vernieuwende woonvormen en werken daar graag aan mee. Wij willen daarbij onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor diverse doelgroepen. Wij leggen de focus op het realiseren van unieke, stedelijke nieuwbouw, waarmee we tegemoetkomen aan de woonwensen van (nieuwe) inwoners.

Hof Markgraven bestaat uit mensen die samen willen bouwen en samen willen wonen. Met dit idee heeft iedereen zijn eigen woning, maar ook samen. Het is een moderne vorm van noaberschap, waarbij duurzaamheid centraal staat. Een ieder beschikt over een prive-tuin en loopt over in een gezamenlijke grotere tuin.

Om dit project mogelijk te maken is het onderhavige het bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Huidige planologische situatie

Voor het plangebied van vak 4 gelden tot de inwerkingtreding van het onderhavige bestemmingsplan de volgende plannen:

Bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost', door de raad vastgesteld op 24 juni 2008 en is vervolgens vanaf 14 april 2010 onherroepelijk geworden; Op basis van dit bestemmingsplan kan woningbouw worden gerealiseerd in geheel Almelo Noord Oost. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het plangebied voor Vak 4 de bestemming “Woongebied” (WG) en kunnen 3 tot 8 vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Een uitsnede van de vigerende verbeelding uit bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is hieronder te zien.

[image]

Verder gelden de volgende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren, door de raad vastgesteld op 5 juni 2018 en is vervolgens vanaf 18 juli 2018 onherroepelijk geworden. Op basis van dit bestemmingsplan zijn alle parkeernormen gestandaardiseerd op basis van het geldende parkeerbeleid.
Bestemmingsplan 'Parapluherziening Wonen', door de raad vastgesteld op 17 maart 2020. Het plan is inwerking getreden, maar nog niet onherroepelijk. Op basis van dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat meerdere huishoudens in een woning worden gehuisvest.

1.3 Ligging van het plangebied

In het noordoosten van de stad Almelo ligt de woonwijk in aanbouw Almelo Noord Oost. Deze wijk bestaat uit twee deelgebieden; het noordelijke plandeel (ca. 47 ha) ligt ten noorden van de

Ootmarsumsestraat, het zuidelijke plandeel (ca. 33 ha) ligt ten zuiden van de

Ootmarsumsestraat. Beide deelgebieden worden in het westen begrensd door het

Lateraalkanaal en in het oosten door de gemeentegrens.

Vak 4 maakt onderdeel uit van het zuidelijke plandeel van Almelo Noord Oost. Het plangebied betreft het oostelijke deel van vak 4. Zie de indeling hieronder (geel gearceerd). De ontwikkeling van het CPO-project betreft de noordelijke percelen hiervan.

[image]

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "CPO Almelo Noord Oost" bestaat uit de volgende stukken:

regels;
verbeelding;
bijlagen bij de toelichting;

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

Bijlagen inhoudelijk benoemen.

1.5 Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat 9 hoofdstukken. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie beschreven, waarna in hoofdstuk 3 de gewenste situatie (planuitgangspunten) wordt beschreven. Vervolgens behandeld hoofdstuk 4 het geldende beleidskader en worden in hoofdstuk 5 de milieuhygiënische en planologische aspecten verantwoord. Hoofdstuk 6 beschrijft het onderdeel water en in hoofdstuk 7 zijn de juridisch bestuurlijke aspecten beschreven. Tot slot worden in hoofdstuk 8 en 9 de financiële en maatschappelijke haalbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

Voor de woonwijk Almelo Noord Oost heeft de gemeenteraad in 2008 het bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost' vastgesteld. Dit is het ruimtelijke kader om woningbouw te laten plaatsvinden op de voormalige agrarische gronden. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en worden gefaseerd (per vak) uitgegeven. Inmiddels zijn er diverse woningen gerealiseerd. Almelo Noord Oost is in hoofdzaak opgezet voor (zeer) ruime kavels voor de realisatie van vrijstaande woningen. Inmiddels zijn de gronden van diverse vakken uitgegeven voor woningbouw.

De woonwijk is ingedeeld in 14 vakken, zie hieronder.Het gebied ten zuiden van de Ootmarsumsestraat is verdeeld in 4 vakken. De vakken 1, 2 en 3 zijn inmiddels (bijna) geheel uitgegeven en er zijn diverse woningen gerealiseerd. Zie hieronder een luchtfoto van het gebied (vakken 1 t/m 11).

[image]

2.1 Functionele structuur

[image]

Vak 4 is gelegen in de rechterbovenhoek van het zuidelijke deel van de Ootmarsumsestraat. Het oostelijke deel hiervan is in de luchtfoto hierboven nog niet voorzien van een verkaveling.

Het plangebied is reeds bestemd voor woningbouw en is net als geheel Almelo Noord Oost in eigendom van de gemeente Almelo. Op basis van het geldende bestemmingsplan kunnen hier minimaal 3 en maximaal 8 vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Almelo Noord Oost is een woonwijk in ontwikkeling, waardoor er sprake is van fasering. Pas als een vak in aanmerking komt voor uitgifte, zal het vak bouwrijp worden gemaakt.

Het oostelijke deel van vak 4 is om deze reden nog niet bouwrijp gemaakt. Er is dan ook nog geen onder- of bovengrondse infrastructuur aangelegd, waardoor het gebied nog aangepast kan worden aan de gewenste invulling.

2.2 Stedenbouwkundige opzet

Noordoost is een wijk in ontwikkeling bedoeld voor personen die op zoek zijn naar een kavel in een groene en rustige omgeving waarop hun gedroomde vrijstaande woning tot ontwikkeling kan komen. In de wijk kan gekozen worden uit kavels vanaf 500 tot 4000 vierkante meter. De regels en de voorschriften zijn tot een minimum beperkt waardoor grote vrijheid in architectuur mogelijk is. De bedoeling is dat de wijk in zijn totaliteit een groene uitstraling krijgt die aansluit bij het landelijke karakter in het noordoosten van het Almelo en een directe verbinding heeft met de kern Almelo. Het betreft een wijk met een bepaalde allure. Om dit kracht bij te zetten is reeds een ruim en landelijk opgezet park gerealiseerd. Bij de opzet van de wijk is het onderliggende landschap, zoveel mogelijk behouden en versterkt door o.a de Mooie Vrouwenweg in haar hoedanigheid te behouden alsmede beeldbepalende bomen in de wijk op te nemen.

Kenmerken zijn de ruime straten in natuurlijke materialen, voorzien van laanbeplanting. Parkeerplaatsen worden allemaal op eigen terrein opgelost waardoor de straten hun groene uitstraling behouden. Elke kavel krijgt hiervoor een eigen oprit.

De wijk loopt langzaam vol met vrijstaande woningen van diverse architectuur. In het noordoosten zijn dit zeer grote kavels met bijpassende woningen, in het zuiden middelgrote kavels en aan de rand van de kern Mooie Vrouwenweg middelgrote kavels. Aan de noordzijde loopt langs de randen van het aangelegde park een duidelijke ontsluitingsweg, de Vredeman de Vrieslaan. Langs deze weg richten zich nu woningen met een uitstraling naar het park toe. Zij bepalen voor een groot deel de nagestreefde sfeer van de wijk. Langs de randen van de wijk zijn bestaande woningen en boerderijen opgenomen in de verkaveling, met name aan de oostzijde zorgen zij voor een soepele overgang naar het landschap.

Op basis hiervan is voor het oostelijke deel van vak 4 destijds (2008) een voorlopige kavelindeling gemaakt. Deze is als volgt:

[image]

In het bestemmingsplan zijn voor alle vakken met de bestemming Woongebied geen nadere bepalingen opgenomen voor de indeling van de woonstraten en precieze kavelindeling. Er is gekozen voor maximale flexibiliteit. Dit uit zich onder meer in de minimale en maximale norm voor het aantal woningen. Door een aanpassing te doen in het verkavelingsplan, waarmee het bestemmingsplan niet hoeft te worden gewijzigd, kan flexibel worden omgegaan met de indeling van de woonwijk. Op basis van bovenstaande verkaveling kunnen 7 vrijstaande woningen worden gerealiseerd in het oostelijke deel van vak 4. Het bestemmingsplan biedt ruimte tot maximaal 8 woningen.

Zoals aangegeven kenmerkt Almelo Noord Oost zich door grote woonkavels, waardoor er sprake is van een exclusief woningbouwsegment. De kavelgrootte varieert dan ook tussen de 500m2 en 3500m2. Sinds het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan is er veel interesse getoond in kavels <1.000m2. Het plan voor Almelo Noord Oost is opgesteld voor de economische crisis omstreeks 2008. Nu de markt zich weer aan het herstellen is, heeft de marktvraag zich hierop aangepast. Uit de markt is gebleken dat er nagenoeg alleen vraag is naar kavels tussen 500m2 en 750m2. Dit heeft bijvoorbeeld voor vak 3 geresulteerd in een verkleining van de kavels van 650m2 tot 850m2 aan te passen naar de vraag (tussen 500m2 en 750m2).

De marktvraag past zich ook aan door zich in diverse woonvormen te onderscheiden, zoals de realisatie van een knarrenhof en het gemeenschappelijk bouwen en wonen met de daarbij horende voorzieningen in het kader van noaberschap.

Hoofdstuk 3 Planuitgangspunten

In dit hoofdstuk komen de uitgangspunten die ten grondslag aan het bestemmingsplan liggen, aan de orde.

3.1 Inleiding

De vereniging Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Almelo (MMWA) heeft de gemeente verzocht om in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) woningbouw te kunnen laten plaatsvinden in de woonwijk Almelo Noord Oost, onder de naam Hof Markgraven. Het gaat om in totaal 14 woningen met een grote gemeenschappelijke tuin. Wij willen ruimte geven aan bijzondere woonvormen. Het CPO Hof Markgraven is een passende invulling voor het oostelijk deel van vak 4, gezien de ligging ten opzichte van de rest van de woonwijk.

[image]

3.2 Almelo Noord Oost

Voor de ontwikkeling van woningbouw aan de noordoostzijde van Almelo is een plan opgezet dat vooral moet voorzien in het beschikbaar komen van bouwkavels in het duurdere segment van de woningmarkt. De ontwikkeling van Almelo Noord Oost past daarom in het beleid van Almelo om de sociale onbelans meer in evenwicht te brengen door hogere inkomens mogelijkheden te bieden voor het bouwen van een woning. Kortom, Almelo op de kaart zetten en ruimte te bieden voor bouwkavels in exclusieve woningbouwlocaties in een overwegend landelijke setting.

In het bestemmingsplan Almelo Noord Oost (2008) is uitvoerig beschreven hoe met alle (bestaande) elementen rekening wordt gehouden, zoals de groenstructuren, verkeersstucturen, landschappen, etc. Deze uitgangspunten worden met onderhavig bestemmingsplan niet verlaten.

Het landschappelijke beeld van dit gebied is totaal anders dan dat van de noordzijde en ook veel minder kwetsbaar. Daarom leent dit gebied zich veel beter voor de ontwikkeling van een zelfstandige woonwijk van enige omvang. In aansluiting op de naastgelegen villawijk Markgraven – Oost kan hier een villawijk ontwikkeld worden met een vergelijkbare verkavelingstructuur. Hoewel de stedenbouwkundige planopzet zich duidelijk zal onderscheiden, zullen beeldvorming en woningtypologieën qua karakter in veel opzichten vergeleken kunnen worden met de villawijk Markgraven.

Uitgangspunten voor de planvorming:

Het bouwen van een villawijk waarbij het hiervoor genoemde programma als minimaal uitgangspunt dient;
Ontsluiting van de wijk via een nieuwe aansluiting op de Ootmarsumsestraat;
Een tweede ontsluiting zal onderdeel moeten zijn van de planvorming;
Ontsluiting voor fiets (recreatieve) routes;
Benadrukking in de stedenbouwkundige / landschappelijke planopzet van het open en groene karakter van de zone langs het Lateraalkanaal dat de villawijk Markgraven begrenst;
Inpassing van de boomsingels aan de oostzijde van het plangebied;
Rekening houden met mogelijke uitbreidingen in de toekomst, aangezien de locatie onderdeel uitmaakt van een groter gebied;
Op kleine schaal mogelijkheid bieden voor toevoeging van twee-onder-één-kapwoningen aan de voorraad, waarbij er geen sprake zal zijn van seriematige bouw;

Bovenstaande uitgangspunten zijn vertaald in de planregels van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost (2008). Artikel 3 geeft de beschrijving in hoofdlijnen voor alle bestemmingen. Het plan beoogt de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardige omgeving en een aantrekkelijk woon- en leefmilieu. Er dient sprake te zijn van een heldere stedenbouwkundige en landschappelijke hoofdstructuur en hiermee een verdeling in deelgebieden op basis van de stedenbouwkundige kaart 240072. Deze is als bijlage 1 toegevoegd. Op basis van deze uitgangspunten is Almelo Noord Oost verdeeld in diverse woongebieden. Het zuidelijke deel is qua opzet te vergelijken met het ten westen van het Lateraalkanaal gelegen Markgraven Oost en leent zich voor de ontwikkeling van een villawijk. Daarvoor is gekozen voor een viertal woonbuurten, namelijk vakken 1 t/m 4. Hierdoor worden van oudsher aanwezige elementen, zoals de waterstructuren (Lateraalkanaal en de Markgraven), de groenstructuren (houtwallen en boomsingels, het groene kruis en de groene scheg) en de bestaande wegenstructuur gehandhaafd.

De realisatie van de woonwijk Almelo Noord Oost gaat gefaseerd en heeft een looptijd t/m 2043 (grondexploitatie). Het is dan ook een woonwijk in wording en bestaat uit diverse deelgebieden (vakken).

De huidige woonvraag is veranderd ten opzichte van het vraag ten tijde van de vaststelling van het huidige bestemmingsplan Almelo Noord Oost in 2008. Vak 4 leent zich door haar ligging om in deze vraag te voorzien, zoals woningbouw in een gemeenschappelijk karakter.

3.3 CPO

Bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) gaat het om een groep burgers die samen woningen of zelfs een hele woonwijk ontwikkelen. Dit kan op eigen initiatief zijn, maar kan ook op initiatief van een gemeente. Net als bij individueel particulier opdrachtgeverschap bepaalt de opdrachtgever zelf hoe de woning er uit komt te zien, zowel van binnen als buiten.

Vanuit dit standpunt past een CPO in de wijk Almelo Noord Oost. Belangrijk daarvoor is dat de opzet van de CPO aansluit bij de ruimtelijke opzet en doel van de wijk Noord Oost. Om dit in goede banen te leiden zijn ruimtelijke kaders gesteld.

De vereniging Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Almelo (MMWA) is een groep mensen die samen bouwen en milieubewust willen wonen. Duurzaam wonen, noaberschap, oog hebben voor elkaar en de omgeving en het gemeenschappelijk beheer van voorzieningen staan hierin centraal. Men wil graag in Almelo Noord Oost via een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) haar plan ‘Hof Markgraven’ realiseren. Het betreft de bouw van in totaal 14 duurzame koopwoningen in 5 hoofdgebouwen (geschakelde woningen). Er is sprake van een grote gemeenschappelijke binnentuin. De (toekomstige) bewoners bestaan uit een mix van jong, oud, stellen, gezinnen, alleenstaanden, enzovoorts. In vak 4 van Almelo Noord Oost ligt een nog onbebouwd terrein dat hiervoor in aanmerking komt. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de gestelde kaders van het bestemmingsplan, waardoor deze gewijzigd dient te worden.

Hof Markgraven is een bijzondere woonvorm door haar gemeenschappelijke karakter. Wij willen dergelijke initiatieven faciliteren. Na het verkennen van meerdere locaties in Almelo is het gebied in Almelo Noord Oost, vak 4, een geschikte locatie gebleken. Het betreft het bouwperceel tussen de Einthovenlaan en de Zernikelaan (tegenover de kerk van Mariaparochie). Het perceel is ongeveer 3.800m2 groot en biedt ruimte aan het gewenste programma. Het programma bestaat uit maximaal 14 woningen, met parkeergelegenheid op eigen terrein. Iedereen heeft zijn eigen woning met een kleine tuin. Deze loopt over in de grote gemeenschappelijke binnentuin.

Het ontwerp bestaat uit 5 clusters van geschakelde woningen. Er zijn verschillende woningtypologieën voor de verschillende soorten huishoudens, van gezinnen tot alleenstaanden, voor starters tot en met senioren.

[image]

Als puur de regels van Almelo Noordoost worden gevolgd kan een CPO worden opgericht die bestaat uit een groep initiatiefnemers die samen een aantal kavels afnemen en zich vervolgens houden aan de regels die nu gesteld worden aan de onafhankelijke bouwers. De winst zou dan zitten in het gemeenschappelijk inkopen van materialen etc. Het CPO Hof Markgraven uit Almelo is echter een groep die als doel heeft om een aantal gebouwen voor in totaal 14 woningen, te realiseren rondom een gemeenschappelijk terrein. Elk woonblok omvat een aantal aaneengesloten grondgebonden woningen. Daarbij hoort een gemeenschappelijk gebouw voor de opslag van en de benodigde bergplaatsen separaat in clusters.

3.4 Hof Markgraven

Zoals aangegeven is Almelo Noord Oost een wijk bedoeld voor vrijstaande woningen waarin de groene openheid en rust voorop staat. De individualiteit, in zowel bouwen als wonen staat voor deze bewoners voorop. De bewoners en potentiele bewoners kiezen bewust voor dit concept. Het stedenbouwkundig plan is dan ook zodanig opgezet dat dit kansen biedt voor deze doelgroep.

Binnen Almelo Noord Oost is gezocht naar een locatie waarop de CPO-groep haar wensen op een zodanige wijze kan inbrengen dat het gekozen concept voor Almelo Noord Oost gerespecteerd blijft.

Hiervoor komt het oostelijk deel van vak 4 in aanmerking. Het ligt aan de rand van het plangebied waarbij aansluiting kan worden gezocht met bestaande oudere verkavelingen en bestaande oudere bebouwing. Het plangebied ligt redelijk geïsoleerd en heeft geen directe visuele uitstraling op de kavels met (bestaande) vrijstaande woningen.

[image]

In vak 4 ligt een langgerekt vak dat in het oosten en westen door een brede groenstrook van de naastliggende kavels is afgescheiden. Een ontwikkeling in dit vak is, met een passende invulling, zeer geschikt voor de ontwikkeling van Hof Markgraven. Het betreft een op zich zelf liggende enclave in het totale plangebied. De aangrenzende groenstroken zorgen ervoor dat een directe zichtrelatie met de geplande vrijstaande woningen minimaal is. Het gebied hoort bij de reeks van kavels die zich naar het groene binnengebied in het zuidelijke deel van Noordoost richten.

De zuidelijke (nog niet uitgegeven) kavels van het oostelijke deel van vak 4 maken geen onderdeel uit van het CPO-project, maar maken wel onderdeel uit van het plangebied. De zuidelijke gronden dienen opnieuw te worden bestemd, omdat deze onderdeel uitmaken van het gezamelijke bouwvlak. Deze zuidelijke grondenworden op dezelfde wijze bestemd als in het vigerende bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost'.

Hierna zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het plan voor Hof Markgraven aangegeven en vormt samen met de ruimtelijke uitgangspunten het stedenbouwkundig plan.

[image]

Het merendeel van de woningen presenteert zich naar de openbare weg. Parkeren wordt opgelost in koffers die minimaal zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Binnenin kan een gemeenschappelijke groenplek worden gerealiseerd. Het merendeel van de privé tuinen is klein maar heeft directe verbinding met het gemeenschappelijk binnengebied. Bergingen zijn geclusterd. Voor de bergingen die zich naar de openbare weg richten wordt een hoogwaardige architectuur verwacht.

De footprint van de woningen is 50 tot 60 m2. De woningen krijgen 1,5 tot 2,5

bouwlagen. Het oppervlak van de totale kavel is ca. 3.800 m2. De grootte van de kavels zijn vanaf ca. 120 m2 per woning, de rest is gemeenschappelijke tuin.

3.5 Ruimtelijke uitgangspunten

De woonwijk Almelo Noord Oost biedt ruimte aan woningbouw in het duurdere segment van de woningmarkt en bouwkavels in exclusieve woningbouwlocaties in een overwegend landelijke setting. Het project Hof Markgraven sluit hierop aan. Er is eveneens sprake van een ruime opzet van woningbouw, maar het initiatief onderscheidt zich door de verschijningsvorm van de woningen. In plaats van vrijstaande woningen is er sprake van (maximaal) 5 clusters van aaneengeschakelde woningen. Het gebied is met de bestaande groenwal afgescheiden van de reeds bestaande woningen aan de westzijde en typeert hiermee de overgang. Verder is het gebied omgeven door een groenzone. De bebouwing blijft binnen het bestaande bouwvlak, zoals dat is opgenomen in het bestemmingsplan Almelo Noord Oost. Hierdoor zijn geen ingrepen nodig in de hoofdopzet van het plangebied en de openbare ruimte.

Almelo Noord Oost is een wijk bedoeld voor vrijstaande woningen waarin de groene openheid en rust voorop staat. De individualiteit, in zowel bouwen als wonen staat voor deze bewoners voorop. De bewoners en potentiële bewoners kiezen bewust voor dit concept. Het stedenbouwkundig plan is dan ook zodanig opgezet dat dit kansen biedt voor deze doelgroep.

Het plan bestaande uit meerdere deels aaneengesloten bebouwing met een gemeenschappelijke open ruimte is in strijd met de uitgangspunten voor de ruimtelijke opzet van Almelo Noord Oost. Het terrein in het noordoosten van vak 4 in Noordoost is door haar ligging een passende locatie voor een CPO-complex, waarbij geen afbreuk wordt gedaan aan het totaalconcept van de wijk. Terwijl de aangewezen locatie onderdeel is van de wijk, vormt ze op zich een eigen afzonderlijk gebied die respect heeft voor de residentiele opzet eromheen.

De strijdigheid met het bestemmingsplan heeft betrekking op het aantal woningen, de verschijningsvorm en het bebouwingspercentage. In het bouwvlak in het bestemmingsplan wordt ruimte geboden aan in totaal 5 vrijstaande woningen. Hier wordt niet aan voldaan. Er is immers sprake van in totaal 14 (geschakelde) woningen. Het maximale bebouwingspercentage in het bestemmingsplan bedraagt 20%. De beoogde ontwikkeling van Hof Markgraven bedraagt ongeveer 22%, waardoor er sprake is van een minimale overschrijding. Aan de overige ruimtelijke voorwaarden, zoals de afstand van 5 meter van hoofdgebouwen tot de perceelsgrens (rooilijn) en het parkeren op eigen terrein, wordt voldaan.

Op basis van het schetsplan is er sprake van een goede stedenbouwkundige inpassing.

[image]

In het bestemmingsplan Almelo Noord Oost is het bouwvlak voor het projectgebied van Hof Markgraven groter. Het gehele bouwvlak biedt ruimte aan maximaal 8 woningen. Het onderste deel van het bouwvlak blijft gereserveerd voor 3 vrijstaande woningen. Het betreft een gebied van ongeveer 2260m2, waardoor drie kavels van ongeveer 700-900m2 overblijven. Dit zijn courante afmetingen en zijn vergelijkbaar met de overige kavels in Almelo Noord Oost. Deze drie kavels worden met een groene zone afgescheiden van het projectgebied van Hof Markgraven.

Om een gewaardeerd en harmonieus onderdeel te worden van de wijk worden voor de ontwikkeling van een CPO zijn de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld:

Naar de openbare ruimte dient de buurt uitnodigend te zijn, achterkanten dienen vermeden te worden en entrees van de woningen dienen zich naar de straatzijde te richten.
De naar de straatzijde gerichte gebouwen dienen voorzien te worden van een invulling met een groen voortuinkarakter.
Aaneengesloten bebouwing is mogelijk doch dient er op regelmatige afstand een openheid naar het binnengebied aanwezig te zijn. Aan de noordzijde dient de bebouwing, aaneengesloten of niet, de uitstraling te krijgen van één herkenbaar gebouw met daartussen open ruimtes.
De zone naar het groengebied langs de Zernikelaan dient verzorgd vorm gegeven te worden, dat houdt in dat geen schuttingen en rommelige achterkantsituaties zichtbaar mogen zijn.
Een groenstrook van minimaal 5 meter breed dient een afscherming te vormen tussen de te ontwikkelen buurt en de zuidelijke kavels.
Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden
Parkeren mag niet plaatsvinden in de voortuinen tenzij het een vrijstaande woning betreft of een bouwwerk met de uitstraling van één vrijstaande woning (conform de overige situatie in Noordoost).
De Almelose parkeernorm van 2,3 dient te worden gebruikt. Parkeren wordt opgelost in koffers die minimaal zichtbaar zijn vanaf de openbare weg.
Aaneensluitende parkeervakken dienen in half verharding uitgevoerd te worden.
Er dient sprake te zijn van verschillende woontypologieën. Ten alle tijden dient vermeden te worden dat de aaneengesloten woningen het karakter hebben van eenvoudige rijtjeswoningen, herhaling dient voorkomen te worden. Ook woningblokken dienen zich onderling te onderscheiden maar krijgen de uitstraling van één familie.
Kopse kanten van aaneengesloten woningen dienen zorgvuldig vormgegeven te worden. Blinde kopgevels zijn niet toegestaan. De twee zuidelijke woningen, die niet ontsloten worden door een weg, dienen zich naar het binnenterrein te richten. Alle andere hebben hun entree aan de straatzijde. Het is niet de bedoeling dat bij de twee zuidelijke woningen een pad vanaf de straat door de zuidelijke groenstrook naar de voordeur loopt.
Gestreefd moet worden naar een afwisseling in hoogten (de maximal hoogtes van het vigerende bestemmingsplan dienen aangehouden te worden.
De rooilijn conform het bestemminsplan Almelo Noord Oost op 5 meter van de perceelsgrens moet worden aangehouden.
Het bebouwingspercentage is maximaal 25 % van het totale plangebied en heeft betrekking op het hoofdgebouw en heeft geen betrekking op bijbehorende bouwwerken, zoals schuren, uitbouwen, etc. Het standaard maximum voor bijbehorende bouwwerken is in principe 75m2 per woning. Voor de gemeenschappelijke berging wordt wordt rekening gehouden met maximaal 150m2.
Het totale programma bestaat uit maximaal 14 duurzame koopwoningen in maximaal 5 hoofdgebouwen (geschakelde woningen), met minimaal 2 woningen per woonblok.
Binnenin kan een gemeenschappelijke groenplek worden gerealiseerd. Het merendeel van de privé tuinen is klein maar heeft directe verbinding met het gemeenschappelijk binnengebied.
Bergingen worden geclusterd. Voor de bergingen die zich naar de openbare weg richten wordt een hoogwaardige architectuur verwacht.
De bestaande groenwal ter afscheiding van de westelijke (nog te bouwen) woningen dient behouden te blijven. Aan de zuidzijde van het CPO project moet sprake zijn van een overgang naar de rest van het gebied (woningen). Deze wordt ingevuld als een groenzone met een wandelpad met een doodlopend karakter. Hierdoor zijn de zuidelijke woningen goed bereikbaar.
Huisvuilcontainers worden gegroepeerd op het binnenterrein. Het binnenterreinblijft zoveel mogelijk vrij van schuttingen vanwege het gezamenlijke karakter van het plan.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Zoals reeds in hoofdstuk 1 is vermeld, is het bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” vastgesteld op 24

juni 2008 en sinds 14 april 2010 onherroepelijk. Er is hierbij sprake van een actueel bestemmingsplan, waarin woningbouw is toegestaan. De toelichting van dit plan heeft door tijdsverloop dan ook weinig aan actualiteit ingeboet, aangezien dit bestemmingsplan eveneens toeziet op wonen. In verband hiermee en vanwege de geringe impact van de in dit plan opgenomen wijzigingen ten aanzien van wonen kan de toelichting op het beleidskader beknopt beschreven worden voor het nationaal en provinciaal beleid. Het lokale Almelose beleid zal daarentegen wel uitgebreid worden toegelicht.

4.1 Rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de

Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden,

maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk

in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke

leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau

en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale

belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf

eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en

keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Conclusie beoogde ontwikkeling

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI.

Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke functies mogelijk maken, de ladder doorlopen moet worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Conclusie beoogde ontwikkeling

Voorliggend plan maakt totaal 17 woningen mogelijk. Het vigerende bestemmingsplan staat reeds de bouw van maximaal 8 woningen toe. Hierdoor is er sprake van een toename van maximaal 9 woningen. De toename van het aantal woningen is geen stedelijke ontwikkeling, zoals omschreven in het Barro. Op basis van vaste jurisprudentie is er sprake van een stedelijke ontwikkeling bij een toename van 12 of meer woningen. De beoogde ontwikkeling gaat daarbij uit van een concreet initiatief (behoefte) en ligt binnen het stedelijk gebied van Almelo, zodat sprake is van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

4.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie

Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld en deze zijn op 13 november 2019 en op 15 december 2021 geactualiseerd.

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie:

goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit;
veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid;
investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

Of - generieke beleidskeuzes
Waar - ontwikkelingsperspectieven
Hoe - gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

[image]

Generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de - voor dat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

Toetsing aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan.

- Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3

De in dit plan besloten ontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het plangebied is in het geldend bestemmingsplan "Almelo Noord Oost" bestemd tot 'Woongebied'. Gelet op de bestemmingsomschrijving en de omliggende woonpercelen, is het plangebied gelegen in 'bestaand bebouwd gebied'. Extra ruimtebeslag op de groene omgeving is niet aan de orde. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

- Artikel 2.2.2 (Nieuwe woningbouwlocaties)

Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel.
In afwijking van het bepaalde in lid 1 geldt de eis van overeenstemming met buurgemeenten niet voor buurgemeenten buiten de provincie Overijssel. In dat geval is het voldoende dat aangetoond is dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

In paragraaf 4.4 (Woonvisie) vindt toetsing plaats aan de gemeentelijke woonvisie. Hier wordt gesteld dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel is.

Ontwikkelingsperspectieven

In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving gaat het - kort door de bocht - om het optimaal in verbinding laten zijn van de stedelijke netwerken met elkaar (connectiviteit) en ervoor zorgen dat de stedelijke netwerken elkaar onderling versterken en aanvullen (complementariteit). Het gaat daarnaast om het behouden/vergroten van de kwaliteit van woonomgevingen en werklocaties. Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als 'Verspreide woonbebouwing'. Hieronder is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

[image]

Passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief)

Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief'

In voorliggend geval wordt voorzien in een toevoeging van 10 woningen binnen een woonomgeving. De woonfunctie past binnen het ontwikkelingsperspectief en de functionele structuur van de omgeving (woongebied). Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied.

- De stedelijke laag

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn:

Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur
Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart als verspreide bebouwing door haar huidige situatie, waarbij nog geen woningbouw heeft plaatsgevonden. De vakken in Almelo Noord Oost waar wel bebouwing heeft plaatsgevonden is voorzien van 'Woonwijken 1955-nu' en dient hiermee als toetsingskader.

'Woonwijken 1955-nu'

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes.

Als ontwikkelingen plaatsvinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

'Laag van beleving'

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling betreft de realisatie van 8 extra woningen in Almelo Noord Oost. Hiermee vindt een beperkte verdichting plaats ten opzichte van het aantal toegestane woningen op grond van het geldende bestemmingsplan. Almelo Noord Oost is aangemerkt als uitleggebied ten behoeve van de verstedelijkingsopgave van Almelo. Met de ontwikkeling van de wijk wordt rekening gehouden met de omliggende landschappelijke structuren en kwaliteiten waardoor een aantrekkelijk woonmilieu ontstaat.

- Toetsing aan de stedelijke laag

De woonwijk Almelo Noord Oost bestaat uit riante vrijstaande woningen op bijpassende ruime kavels. De te realiseren vrijstaande woonhuizen worden op adequate wijze ingepast in de omgeving. De grootte van de kavels en de woningen komt ongeveer overeen met omliggende woonpercelen. De te ontwikkelen woningen passen daarnaast in het grotere geheel en zorgen voor een versterking van het bestaande bebouwingslint. Op basis van het geldende bestemming kan immers al woningbouw plaatsvinden. Er wordt daarom geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag'.

Toetsing van het plan aan het provinciaal beleid

Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid

4.3 Regionaal beleid

Regionale Woonvisie Twente 2015 - 2025

De regionale woonvisie geeft de gezamenlijke uitgangspunten van provincie, gemeenten en corporaties weer: woonafspraken en woonkeuzes op lokaal niveau zijn hiermee in lijn. In 2015 is deze visie vertaald in concrete woonafspraken tussen provincie en gemeenten, op het niveau van functionerende woningmarkten.

De kern van de visie bestaat uit de verwachting dat Twente vanaf circa 2015 niet verder zal groeien qua inwoners, en vanaf circa 2035 ook niet meer qua huishoudens. Dus 'wonen' gebeurt in de toekomst vooral in de woningen, steden, dorpen en buitengebieden die er nu al zijn. Daarom richt de visie zich op het bestaande bebouwde gebied. Naast sloop en vervangende nieuwbouw vindt renovatie plaats om bestaand vastgoed weer toekomstgeschikt te maken.

De netto uitbreidingsopgave in Twente is dus een fractie van de kwalitatieve opgave in de bestaande woningvoorraad. Dit leidt tot de volgende speerpunten van beleid.

Voldoende en gevarieerd aanbod: gemeenten bouwen voor lokale behoefte conform de natuurlijke huishoudensgroei;
Kwaliteit boven kwantiteit: leefbare, duurzame en toekomstbestendige wijken met goede voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg;
Vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding: nieuwe uitbreidingslocaties zijn nauwelijks meer aan de orde. Nieuwbouw vindt conform de Ladder zoveel mogelijk plaats op transformatie- en inbreidingslocaties om onaantrekkelijke woongebieden een kwaliteitsimpuls te geven, te investeren in transformatie en kwalitatieve woningtekorten terug te dringen.
Regionale samenwerking: de regionale woonvisie geeft richting aan het gezamenlijke woonbeleid van gemeente en corporaties in de komende jaren. De provincie voelt zich gecommitteerd aan de inhoud van de visie en is op onderdelen partner in de aanpak.

Conclusie beoogde ontwikkeling

De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke inbreiding, waarbij wordt voorzien in een bijzondere woonvorm. Er is dan ook sprake van een gevarieerd aanbod. Het geldende bestemmingsplan biedt op een deel van het plangebied al de mogelijkheid tot woningbouw en voorziet hiermee in een verdere kwalitatieve verdichting door de toevoeging van 10 woningen. Er wordt voldaan aan het uitgangspunt van inbreiding.

Regionale Woonagenda 2021-2025

Met de op 18 februari 2021 ondertekende Regionale Woonagenda Twente zijn de meerjarige afspraken over de opgaven en ambities voor de Twentse woningmarkt in de periode 2021-2025 met een doorkijk naar 2030 geactualiseerd. Ten opzichte van de Regionale Woonvisie en de eerder gemaakte afspraken leidt de huidige woningbehoefte in Nederland als geheel, de provincie Overijssel en inzoomend naar Twente tot de wens om tot 2030 20.000 tot 22.000 woningen in de regio toe te voegen. Hiervan zijn circa 14.000 tot ruim 15.000 woningen in de gehele regio bestaande harde en/of zachte plancapaciteit.

Dit leidt tot de volgende opgaven voor Almelo:

de harde plancapaciteit van 940 woningen per 1 januari 2020 versneld te realiseren;
de zachte plancapaciteit van 1020 woningen per 1 januari 2020 zo spoedig mogelijk hard te maken en te realiseren tussen nu en 2030;
naast deze plancapaciteit is regionaal de ambitie/opgave afgesproken om tot 2030 5.000 tot 7.000 woningen toe te voegen, waarbij het samen sturen op kwaliteit leidend is.

Di betekent een woningbouwopgave voor de Gemeente Almelo van meer dan 2.000 woningen. De specificatie/verdeling van de extra woningbouwambitie van 5.000 tot 7.000 woningen zal plaatsvinden aan de hand van een op te stellen kwalitatief afwegingskader. Binnen de gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo wordt in deze woonagenda gedacht aan de ruimtelijke strategie van 'Stedelijk wonen', terwijl voor andere delen van Twente de strategieën 'Buiten wonen' en 'Wonen langs radialen' meer van toepassing zijn.

De ruimtelijke strategie 'Stedelijk wonen' wordt als volgt toegelicht: De steden en de uitleglocaties bij de steden bieden een kwalitatief hoogwaardige stedelijkheid met uiteenlopende milieus: van hoogstedelijke en multifunctionele gebieden, groenstedelijke en suburbane wijken, tot dorpse en landelijke woonmilieus in het buitengebied. Het unieke van wonen in deze stedelijke milieus is dat bewoners hoogwaardige voorzieningen bij de hand hebben, waaronder onderwijs en werkgelegenheid, en dat men goed verbonden is met de rest van de regio en Nederland over spoor en via de weg. Stedelijk wonen is erg in trek, en er liggen kansen om meer binnenstedelijk programma te realiseren in deze steden.

Deze genoemde opgaven qua woningbouwaantallen staan nog los van de kwalitatieve opgaven met betrekking tot onder andere stedelijke vernieuwing, verduurzaming/kwaliteitsimpuls van de bestaande woningbouwvoorraad, en de toegankelijkheid en doorstroming.

Conclusie beoogde ontwikkeling

De ontwikkeling draagt bij aan de opgave om plancapaciteit toe te voegen in bestaand stedelijk gebied.

4.4 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040

De Omgevingsvisie is een onderdeel van de Omgevingswet die op 1 januari 2022 wordt ingevoerd. De Omgevingsvisie is vastgesteld op 29 september 2020. In de Omgevingsvisie is opgenomen hoe de gemeente zich heeft gevormd en wat de gemeente voor de toekomst wil.

Voor de Omgevingsvisie is de gemeente Almelo opgedeeld in vier gebieden: het buitengebied, de bedrijventerreinen, de wijken & dorpen en de binnenstad. Elk gebied is verschillend en voor elk gebied gelden andere wensen.

Het plangebied 'Almelo Noord Oost' ligt in het gebied wijken & dorpen. De gemeente wil wijken creëren met gemengde woonmilieus waar genoeg aanbod is voor elke doelgroep. De bestaande woonvoorraad heeft relatief veel sociale woningbouw en koopwoningen in het hoge(re) segment. Dit wordt meer in balans gebracht door bij herstructurering op woningen in het middensegment in te zetten. Verder wil de gemeente de bestaande woningvoorraad zo slim mogelijk benutten en daarmee aansluiten op de ontwikkeling van de bevolking. Dat betekent onder meer:

de benodigde verschiedenheid aanbrengen door herstructureren van panden;
de (minimale hoeveelheid) nieuwbouw ontwikkelen in bestaande wijken (inbreiding, geen uitbreiding) door aan te sluiten op de ontwikkeling van onze bevolking.

Conclusie beoogde ontwikkeling

De gewenste ontwikkeling is goed inpasbaar in de bestaande woonomgeving en biedt kansen voor nieuwe doelgroepen met een grote diversiteit. Geconcludeerd wordt dat de Omgevingsvisie zich niet verzet tegen de voorgenomen ontwikkelingen.

Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling 2021

De gemeenteraad heeft in 2020 de Omgevingsvisie vastgesteld als richtinggevend perspectief voor de leefomgeving. De ambities in de Omgevingsvisie hebben impact op de ruimtelijke koers. Met de Omgevingsvisie als basis heeft Almelo behoefte aan een gerichte uitvoeringsagenda voor stadsontwikkeling. De agenda geeft houvast en kader voor de ontwikkeling van wijken, gebieden en locaties. Het college heeft op 13 juli 2021 de uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling vastgesteld en heeft hierin besloten om een aantal gebieden te benoemen als prioritaire ontwikkelopgaven voor de komende jaren. Een aantal gebiedsontwikkelingen is reeds in gang gezet, zoals de Binnenstad en Nieuwstraatkwartier, en wordt de komende jaren gecontinueerd. Met de toevoeging van de Spoorzone wordt het gebied rondom de binnenstad versterkt. De wijken Kerkelanden en Ossenkoppelerhoek zijn aangemerkt als prioritaire herstructureringswijken. Ook ziet het college de uitbreiding van bedrijventerreinen en een grote woningbouwlocatie als prioritaire opgaven. De gemeente wil de ontwikkeling van deze gebieden samen met partners oppakken zodat Almelo haar krachtige positie behoudt als centrumgemeente in Noordwest Twente.

Almelo wil bijdragen aan de Regionale Woonagenda 2030 door 1.500 extra woningen toe te voegen. Inbreiden heeft de daarbij voorkeur boven uitbreiden. Hierbij is een evenwichtie en gevarieerde woningvoorraad in de wijken leidend. Het streven is naar verscheidenheid in woningtypes en een verdeling van sociale huurwoningen en woonvoorzieningen. Met nieuwe woonvormen daar waar passend en mogelijk is. Met het toevoegen van woningen kan Almelo sturen op nieuwe doelgroepen, zoals een CPO-ontwikkeling., waarmee de stad stap voor stap meer in balans komt. In de Almelose wijken zijn diverse binnenstedelijke woningbouwlocaties beschikbaar voor het programmeren van nieuwbouw gericht op de doelstellingen uit de Woonvisie. Almelo gaat proactief sturen op transformatie, herstructurering en nieuwbouw van woningen.

Tan aanzien van de regionale Woonagenda wordt een bovenregionale opgave verwacht van 5.000 tot 7.000 woningen in de komende 10 jaar. De gemeenten in Twente willen allen een bijdrage hierin vinden. Almelo neemt hiervan 1.500 (extra) woningen voor haar deel, bovenop de voorgenomen 1.400 woningen (tot 2030) uit de Woonvisie.

In het coalitieakkoord Almelo 2022-2026 is wordt dit nogmaals bevestigd en wordt de ambitie uitgesproken om 2.000 extra woningen te realiseren. Daarbij dient te worden ingezet op onderscheidende, betaalbare en flexibele nieuwbouw voor jongeren, starters en senioren. Almelo heeft onvoldoende woningen in het middensegment. Nieuwbouw, juist ook in het middensegment, is nodig voor de doorstroming op de woningmarkt. Ook voor bijzondere woonvormen, zoals tiny houses, woonwagens en knarrenhofjes zullen in het kader van stedelijke ontwikkeling locaties worden aangewezen. Met het toevoegen van woningen kan Almelo gericht sturen op nieuwe doelgroepen waardoor de stad stap voor stap meer in balans komt.

Conclusie beoogde ontwikkeling

Het realiseren van bijzondere woonvormen, zoals de CPO-ontwikkeling, is in lijn met de uitgangspunten van de uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling.

Woonvisie Almelo 2020

De woonvisie van de gemeente Almelo gaat over wonen in Almelo en de vele onderwerpen die daarmee samenhangen, zoals demografische ontwikkelingen, de bevolkingssamenstelling, de zorgvraag omtrent wonen, de kwaliteit van de woningvoorraad en verduurzaming. Met de visie wordt 15 jaar vooruit gekeken. Op basis van de prognose, historische en huidige woonsituatie zijn de belangrijkste ambities bepaald.

Almelo wil een sterke centrumgemeente zijn en blijven, met een regiofunctie voor Noordwest-Twente. Om dat op woongebied te realiseren zijn drie grote ambities geformuleerd. De gemeente streeft naar:

Een flexibele woningvoorraad.

De verwachte groei van de gemeente mogelijk maken en alvast voorbereid zijn op de (op termijn) te verwachten krimp.
Onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen.
Inbreiding verkiezen boven uitbreiding.
Een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren.
De kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om aan de vraag naar nieuwbouw tegemoet te komen.

Een evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad.

Het aandeel koop- en huurwoningen meer in evenwicht brengen, en de sociale woningbouw beter over onze (en omliggende) gemeente(n) verdelen.
De woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter over onze (en omliggende) gemeenten verdelen.

Een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad.

Zorgen dat (oudere) inwoners een fijne woonomgeving krijgen/behouden, in nabijheid van anderen en met voorzieningen binnen bereik.
Bestaande en nieuwe woningen levensloopgeschikt maken.
Een betaalbare en duurzame energievoorziening bereikbaar maken voor iedereen en bestaande woningen voor 2050 aardgasvrij maken.

De woningvoorraad kan tot 2035 nog met ruim 1.600 woningen groeien en die groei zal vooral bestaan uit koopwoningen. In dit segment is er meer vraag naar eengezinswoningen dan naar meergezinswoningen (nietgrondgebonden/appartementen). In de huursector is het de opgave om meergezinswoningen toe te voegen. Per saldo neemt het sociale huursegment in omvang af.

Kwaliteitsverbetering en differentiatie van de woningvoorraad bereiken we in belangrijke mate middels herstructurering van de woningvoorraad. We brengen zo het aandeel koop- en huurwoningen meer in evenwicht in de wijken.

In het kader van toekomstbestendig en duurzaam wonen wordt onder meer ingezet op het faciliteren en stimuleren van nieuwe woonvormen tussen zelfstandig thus en verpleeghus, zoals 'krasse-knarrenhofjes' en generatiecomplexen. Het CPO-plan voorziet hier ook deels in vanwege de bijzondere woonvorm met haar gemeenschappelijke karakter.

Conclusie beoogde ontwikkeling

Er is sprake van een bijzondere woonvorm door het gemeenschappelijke karakter die nog niet verder vertegenwoordigd is in Almelo. In onze woonvisie hebben wij als gemeente Almelo aangeven dat wij open staan voor andere woonvormen, zoals Tiny houses, knarrenhofjes en andere CPO projecten. Daarbij is ook aangegeven dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Aan deze uitgangspunten wordt voldaan.

Woningbouwplanning en programmering 2017 t/m 2026

De gemeente Almelo heeft in februari 2015 de woningbouwplanning 2015 t/m/ 2024 vastgesteld. Hierbij is de keuze gemaakt om een behoedzamer scenario te kiezen voor de woningbouwplanning en -programmering. In oktober 2018 is deze woningbouwplanning en programmering bijgesteld voor de periode 2017-2026. Deze periode geldt komt overeen met de Twentse Woningafspraken (regionaal beleid).

Voor de periode 2017 t/m 2026 is de planning in jaarschijven vertaald. De gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad is aangegeven bij netto aantal woningen. Gemiddeld over deze periode circa 160

woningen per jaar. Vanwege de demografische ontwikkelingen en de Twentse Woonafspraken wordt 2/3 deel van de uitbreiding gepland in de eerste vijf jaar en 1/3 in de vijf jaar daarna. Dit levert het

onderstaande beeld op.

[image]

Conclusie beoogde ontwikkeling

In de programmering wordt rekening gehouden met de toevoeging van 1.625, waarbij tot maximaal 1.790 woningen kunnen worden toegeveogd. Met de extra ruimte van ruim 150 woningen kan flexibel worden ingesprongen onvoorziene projecten op de woningmarkt die extra aandacht vragen.De ontwikkeling voorziet in de toevoeging van 10 woningen aan woningbouwlocatie Almelo Noord Oost. Deze beperkte uitbreiding past binnen het woonbeleid van de gemeente Almelo.

Toetsing van het plan aan het gemeentelijk beleid

Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven.

Bij de totstandkoming van het vastgestelde bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is onderzoek

verricht met betrekking tot c.q. aandacht besteed aan aspecten als bodem, geluid, milieuzonering,

externe veiligheid / hulpverlening en luchtkwaliteit.

Hetgeen omtrent deze aspecten in toelichting op het bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is

vermeld, is veelal nog van kracht. In dit bestemmingsplan wordt dan ook specifiek bondig ingegaan op

dit deelgebied. Voor een uitgebreide uiteenzetting wordt verwezen naar de toelichting van het

vastgestelde bestemmingsplan “Almelo Noord Oost”

5.1 Bedrijven en andere activiteiten

Om een leefbare woonomgeving te waarborgen worden de ruimtelijk relevante milieu-invloeden van

bedrijfsmatige activiteiten, in relatie tot de omgeving, beschreven. Vanuit deze doelstelling ligt in de

woongebieden het accent op wonen en worden bedrijfsmatige activiteiten geweerd of ontmoedigd.

Andersom ligt het accent in gebieden waar bedrijvigheid is toegestaan op activiteiten en wordt wonen

niet direct toegestaan. Functiemenging van detailhandel en wonen, kan gewenst zijn voor zover deze

niet leidt tot een onleefbare situatie en deze bedrijvigheid direct is gerelateerd aan de woonomgeving

(bv. buurtsuper, schoolgebouw).

5.1.1 Wijze van beoordelen

De invloed van de aanwezige bedrijven en de mogelijke potentiële milieubelasting van toegestane bedrijven op het plangebied zijn beoordeeld. Hierbij zijn de milieuvergunningen en daaruit voortkomende rechten, de normstellingen uit AMvB’s en de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” (versie 2009) als leidraad gehanteerd. Vervolgens is gekeken naar de milieuhygiënische effecten van deze bedrijvigheid op het plan. De bevindingen staan in de volgende paragrafen.

5.1.2 Externe zonering

De publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de VNG is gebruikt bij de zonering rond bedrijven. De

publicatie deelt bedrijven onder in categorieën op basis van de ingeschatte milieubelasting. Per milieucategorie gelden richtafstanden tot de woonwijken.

Milieucategorie	Aan te houden afstand tot woonwijken (zone)
1	0 tot 10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter
5.1	500 meter
5.2	700 meter
5.3	1000 meter
6	1500 meter

5.1.3 Aanwezige bedrijven in de directe omgeving

De aanwezige bedrijfsactiviteiten in en rond het plangebied zijn geïnventariseerd op basis van de bedrijvenlijst van de gemeente Almelo. De bedrijvenlijst geeft aan welke bedrijven in bedrijf zijn en zich hebben gemeld of een vergunning hebben gekregen op basis van de Wet milieubeheer. Zowel een melding als een vergunning geeft rechten aan een bedrijf.

Kleinschalige activiteiten, zoals detailhandel en kantoor of bedrijven aan huis, leveren geen problemen op en zijn buiten beschouwing gelaten. Nabij het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die een negatieve invloed hebben op de woningen.

5.2 Besluit milieueffectrapportage

Inleiding

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke

wijziging die daarin is aangebracht, is dat voor de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet

worden doorlopen, toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst niet toereikend is. Indien een activiteit

een omvang heeft die onder de grenswaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de

EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de

activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet

m.e.r.-(beoordelings)plichtig. In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking

opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de

drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is

opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de

D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden

uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets

wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen:

belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet

uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)-plichtig in het andere geval dient een

m.e.r.- beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De

toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de

selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Onderzoek

In het plangebied is sprake van de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk

ontwikkelingsproject'. Het toevoegen van 10 grondgebonden woningen (bovenop de reeds 5 toegestane woningen) wordt niet gezien als een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit omdat deze pas geldt bij 2.000 woningen of meer. Het plan ligt niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied. Op basis van het geldende bestemmingsplan Almelo Noord Oost zijn reeds 495 tot 670 woningen mogelijk. Door de toevoeging van 10 woningen midden in het plangebied, de grote afstand en het feit dat het een woningbouwontwikkeling betreft in binnenstedelijk gebied heeft de in dit plan besloten ontwikkeling geen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van deze Natura 2000- gebieden. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de in dit plan besloten woningbouwontwikkeling in voldoende mate is afgewogen en dat er geen nadelige effecten zijn te verwachten.

Conclusie

Het plan is niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied gelegen en heeft ook geen belangrijke

nadelige milieugevolgen voor de omgeving, waardoor de ontwikkeling van 10 extra grondgebonden woningen in het betreffende gebied niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is.

5.2.1 Algemeen

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

5.2.2 Beoordeling

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de benodigde planologische kaders voor het realiseren van 10 extra woningen. In het kader van deze ontwikkeling is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd. Deze is als bijlage 3 toegevoegd. Uit deze berekening volgt dat er geen sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Er is dan ook geen sprake van aantasting van de instandhoudingsdoelstelingen van een Natura-2000 gebied. Een passende beoordeling op basis van artikel 2.8, lid 1 van de Wet natuurbescherming is in het kader van dit bestemmingsplan dan ook niet noodzakelijk, aangezien er geen significante negatieve effecten zijn te verwachten. Er is dus geen sprake van een m.e.r.-plicht op basis van artikel 7.2a van de Wet milieubeheer.

De voorgenomen ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door het partieel herzien van het geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat voorliggende ontwikkeling m.e.r.-(beoordelings)plichtig is, indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en is daarom niet direct m.e.r.-plichtig. Op basis van onderdeel D kan de in dit plan besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' (onderdeel D 11.2 besluit m.e.r.).

De ontwikkeling in dit bestemmingsplan is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien de volgende drempelwaarden worden overschreden:

een oppervlakte van 100 hectare of meer,
een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Gezien de drempelwaarden wordt geconcludeerd dat voor dit bestemmingsplan geen sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht. Echter dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Uit de hoofdstuk 5 van de toelichting van dit bestemmingsplan blijkt dat voorliggend bestemmingsplan geen belangrijke nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maakt.

5.2.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.3 Fysieke veiligheid

5.3.1 Inleiding

Het aspect fysieke veiligheid beoogt het beschermen van mens, dier en milieu tegen (de gevolgen van) ongevallen en rampen. Om de effecten van een incident zoveel mogelijk te beperken, is het belangrijk dat hulpverleningsdiensten op kunnen treden en dat burgers zich in veiligheid kunnen brengen. Het bestemmingsplan is op fysieke veiligheidsaspecten getoetst aan landelijke, regionale en gemeentelijke richtlijnen en/of regelgeving. Dit betreft de onderdelen:

bereikbaarheid;
opkomsttijd;
bluswatervoorziening;
zelfredzaamheid;
sirenedekking.

De hoofdtaken van de brandweer zijn onderverdeeld in schakels uit de veiligheidsketen. De schakels zijn:

Pro-actie; de schakel pro-actie gaat onder andere over de bluswatervoorziening, de bereikbaarheid en de sirenedekking.

Preventie; voor het aspect preventie geldt dat rekening moet worden gehouden met de bestaande wet- en regelgeving.

Preparatie; voor hulpdienstrelevante objecten is het wenselijk om deze op te nemen in de planvorming van de brandweer, zoals een bereikbaarheidskaart of een aanvalsplan.

Repressie; vanuit de repressieve dienst wordt ter plaatse bepaald hoe er wordt ingezet.

Nazorg; de taak nazorg heeft geen consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Ondanks de gerealiseerde veiligheidsmaatregelen en -voorzieningen blijft er een restrisico waarbinnen incidenten plaats kunnen vinden.

5.3.2 Bereikbaarheid

Bij het bepalen of er in het plangebied sprake is van een goede bereikbaarheid van de gebouwen via het openbare wegennet wordt het plangebied getoetst aan de handreiking Bluswatervoorziening en bereikbaarheid. Hierbij wordt beoordeeld of:

de weg voldoet aan de specifieke afmetingen van brandweervoertuigen;
een willekeurig adres binnen een verblijfsgebied in principe via een tweede onafhankelijke route bereikbaar is;
of de verkeersaders aan de brandweervoertuigen een onbelemmerde doorgang bieden.

Het plangebied is vanuit verschillende richtingen goed te bereiken. Er wordt op dit punt dan ook voldaan aan de handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid.

5.3.3 Opkomsttijd

De opkomsttijd is de optelsom van de verwerkingstijd van de melding, de uitruktijd en de aanrijdtijd. De uitruktijd is daarbij de tijd tussen het alarmeren van de brandweer door de meldkamer en het tijdstip dat het voertuig de kazerne verlaat. De aanrijdtijd is de tijd die het eerste voertuig nodig heeft om van de kazerne naar de plaats van het incident te gaan. De opkomsttijd van de brandweer wordt als een belangrijk kwaliteitskenmerk van de brandweer beschouwd.

In het Besluit Veiligheidsregio's (BVR) zijn de opkomsttijden voor de brandweer vastgelegd en staan in onderstaande tabel beschreven.

Normtijd	Gebruiksfunctie

5 minuten	Winkel met gesloten constructie (tijdens openingsuren), wonen boven winkel, cel
6 minuten	Portiekwoningen/portiekflats, woning verminderd zelfredzamen
8 minuten	Overige woningen, winkels, gezondheidszorg, onderwijs, kinderdagverblijf, logies
10 minuten	Kantoor, (lichte)industrie, sport, overige ruimtes voor bijeenkomsten, overige gebruiksfuncties

Daarnaast is het ‘Dekkingsplan Brandweer Twente’, dat onderdeel uitmaakt van het beleidsplan, vastgesteld.

Voor 'overige woningen' geldt een opkomsttijd van 8 minuten. Uit berekeningen blijkt dat de brandweer in theorie binnen deze norm ter plaatse kan zijn.

5.3.4 Bluswatervoorziening

Voor een optimale bluswatervoorziening wordt onderscheid gemaakt in primaire, secundaire en tertiaire bluswatervoorzieningen. Dit is van belang omdat de eisen voor de afstand, de capaciteit en de bereikbaarheid verschillend zijn. De basiskenmerken van deze drie modellen zijn:

De primaire bluswatervoorziening

Boven- of ondergrondse brandkranen die geplaatst zijn op het drinkwaterleidingnet.

De secundaire bluswatervoorziening

De secundaire bluswatervoorziening is in principe aanvullend op een primaire bluswatervoorziening. Een secundaire bluswatervoorziening kan bestaan uit geboorde putten, bluswaterriolen, vijvers e.d. of ondergrondse reservoirs. Hiervoor geldt een afstand van maximaal 320 meter tot het object. Daarnaast moet het brandweervoertuig het water tot maximaal 8 meter kunnen bereiken.

De tertiaire bluswatervoorziening

Bij de noodzakelijke inzet van grotere hoeveelheden water of gedurende langere tijd zijn de primaire en secundaire voorzieningen niet voldoende. Water wordt dan onttrokken uit bijvoorbeeld kanalen. Hiervoor geldt een afstand van maximaal 2500 meter tot het object. Daarnaast moet het brandweervoertuig het water tot maximaal 50 meter kunnen bereiken.

Tijdens de beoordeling van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt beoordeeld of een brandweerkraan dient te worden geplaatst.

5.3.5 Zelfredzaamheid

Voor de bestrijdbaarheid van een incident zijn onder andere de bereikbaarheid voor hulpdiensten, opkomsttijd en bluswatervoorziening van belang. Daarnaast speelt de zelfredzaamheid van burgers een rol.

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan hoofdzakelijk uit schuilen en vluchten. Het zelfredzame vermogen van personen in de buurt van een risicovolle bron is een belangrijke voorwaarde om grote effecten bij een incident te voorkomen. De ruimtelijke inrichting van het gebied kan op verschillende manieren inspelen op de zelfredzaamheid.

Dit plan voorziet in de toevoegins van 10 woningen. De aanwezige personen zijn zelfredzaam. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om het plangebied in verschillende richtingen te ontvluchten.

5.3.6 Waarschuwings- en alarmeringssysteem

De sirene is een hulpmiddel van de overheid om mensen te kunnen waarschuwen voor acute gevaren. Dit systeem zal in de komende jaren verdwijnen. Daarna zullen de aanwezige personen in bedreigd gebied worden gewaarschuwd middels NL-Alert. Dit is bijvoorbeeld het geval als er gevaarlijke stoffen vrijkomen bij een brand of ongeval. In het bericht wordt tevens het handelingsperspectief vermeld, zodat de personen die in het bedreigde gebied bevinden weten hoe te handeling.

5.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de

omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke

stoffen. In het noorden van het plangebied ligt een hoofdtransport aardgasleiding. In het bestemmingsplan Almelo Noord Oost is de aardgasleiding specifiek beschermd en verantwoord. In onderhavig bestemmingsplan is deze bescherming opnieuw opgenomen via een dubbelbestemming. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

5.4.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
de Regeling externe veiligheid (Revi);
het Registratiebesluit externe veiligheid;
het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgesteld in:

het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
de Regeling basisnet;
de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

De regelgeving omtrent buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

5.4.2 Beoordeling

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven. Het plangebied is met een zwarte cirkel aangegeven.

[image]

Gasleiding Gasunie Transport Services B.V.

Zoals waarneembaar in de afbeelding is er ten noorden van het plangebied een gasleiding aanwezig. Het betreft hier een aardgasleiding (N-531-32) met een diameter van 212 mm en een maximale werkdruk van 40 bar. Bij dergelijke gasleidingen ligt de 1% letaliteitsgrens op 95 meter. De 1% letaliteitsgrens bepaalt het invloedsgebied voor het groepsrisico.

De kortste afstand van het plangebied tot aan de gasleiding is ten minste circa 290 meter en valt daarmee ruimschoots buiten het groepsrisico-aandachtsgebied. Een berekening en nadere verantwoording van het groepsrisico is daarom niet noodzakelijk.

Uit de inventarisatie blijkt verder dat het plangebied:

zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en RRGS- inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
niet is gelegen is binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

5.5 Geluid

In het kader van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De hierin opgenomen uitgangspunten zijn nog actueel. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het toevoegen van 10 woningen binnen het plangebied waar al woningbouw mogelijk was. Een aanpassing van het akoestisch onderzoek is dan ook niet nodig.

5.6 Luchtkwaliteit

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de planologische kaders voor in totaal 8 extra woningen (59 in totaal). Een project met een dergelijke omvang is aan te merken als een project welke “niet in betekenende mate bijdraagt” aan luchtverontreiniging.

Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.

5.6.1 Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

5.6.2 Besluit en Regeling niet in betekende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

5.6.3 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

5.6.4 Beoordeling

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project (toevoeging 10 woningen) in vergelijking met categorieën van gevallen, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Tevens wordt opgemerkt dat de woonfunctie niet aan te merken is als gevoelige bestemming zoals opgenomen in het Besluit gevoelige bestemmingen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

5.7 Bodemkwaliteit

In het kader van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost zijn er diverse bodemonderzoeken

uitgevoerd. In het algemeen kan worden gesteld dat er in de bodem geen verontreiningen aanwezig

zijn met uitzondering van een aantal voormalige agrarische erven. Dit plangebied maakt daar geen

onderdeel uit. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor dit plan.

Het meest recente onderzoek voor vak 4 heeft in maart 2020 plaatsgevonden door Kruse Groep. Deze is als bijlage 2 opgenomen. Uit dit verkennend bodemonderzoek is gebleken dat er uit milieukundig oogpunt geen bezwaar is om woningbouw te laten plaatsvinden, aangezien er geen verontreinigingen zijn vastgesteld die risico's voor de volksgezondheid kunnen opleveren.

5.8 Ecologie

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

Gebiedsbescherming

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied. De Natura 2000-gebieden liggen op meer dan 10 kilometer van het plangebied.

In het kader van voorgenomen ontwikkeling is een AERIUS-berekening uitgevoerd ten aanzien van de stikstofdepositie als gevolg van het voornemen. Deze bestaat uit een berekening voor de realisatie- en gebruiksfase.

Als gevolg van de toename van 9 gasloze woningen komt er zowel NOx als NH3 vrij. Door uitvoering van de AERIUS berekening is aangetoond dat dit niet leidt tot een meetbare depositie van NOx of NH3 in Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor stikstof en ammoniak. In de gebruiksfase ligt de emissie dan ook niet hoger dan 0,00 mol/ha/j. Als gevolg van de berekende emissie, tijdens de gebruiksfase, vindt er dan ook géén meetbare verhoging van de depositie NOx of NH3 plaats in Natura 2000-gebieden als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling.

De volledige rapportage is opgenomen in als bijlage 3 van deze toelichting. De ontwikkeling leidt niet tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000-gebieden. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het (NNN) is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied ligt niet in het NNN. De dichtstbijzijnde gronden aangemerkt als NNN zijn gelegen op minimaal 3,5 kilometer afstand van het plangebied. Gelet op de afstand tot het gebied en de aard en omvang van de ontwikkeling binnen het plangebied worden geen negatieve effecten verwacht. Een verdere toetsing aan het NNN is niet aan de orde.

Soortenbescherming

Wat betreft de soortbescherming zijn er in het kader van het bestemmingsplan Almelo Noord Oost diverse onderzoeken naar flora en fauna uitgevoerd. In het kader van de ontwikkeling van de woonwijk Almelo Noord Oost zijn maatregelen getroffen op het gebied van de flora en fauna. Deze maatregelen zijn niet van toepassing op dit plangebied. Het plangebied betreft een bouwlocatie in ontwikkeling (er wordt reeds een woning met bijgebouw opgericht). Het overgrote deel wordt verder als grasland/tuin ingericht. Op basis hiervan is geen negatief effect van de ingrepen in het gebied op de flora en fauna te verwachten. In verband daarmee is een actualiserend onderzoek laten uitvoeren door Ecogroen, zie hiervoor bijlage 4. Aanleiding hiervoor is mede de gewijzigde soortenbescherming, zoals opgenomen in de provinciale verordening. Uit het onderzoek blijkt dat het aanvragen van een provinciale ontheffing niet nodig is, aangezien er in het plangebied geen negatieve effecten zijn te verwachten voor de soortenbescherming.

Conclusie

Het plangebied ligt niet in of in de invloedssfeer van gebieden met een beschermingsstatus, zoals Vogel- en Habitatrichtlijngebieden, Natura 2000 gebieden of Ecologische Hoofdstructuur. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing of vergunning aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te kunnen voeren in overeenstemming met wet- en regelgeving voor beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.9 Archeologie en cultuurhistorie

In het kader van het bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost' is archeologisch onderzoek uitgevoerd (rapport 'Archeologisch onderzoek en cultuurhistorische verkenning Almelo Noord Oost', Grontmij Nederland BV, 6 december 2005). Hier komt uit naar voren dat ongeveer tweederde van het gebied een lage archeologische verwachtingswaarde heeft en aanvullend veldwerk in deze gedieden weinig zinvol is. Voor het overige deel is een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd waarbij geen aanwijzingen voor bewoningssporen zijn waargenomen en ook geen relevante archeologische waarden of indicatoren zijn aagetroffen (rapport 'Archeologisch onderzoek Almelo Noord Oost, Inventariserend Veldonderzoek', Grontmij Nederland BV, 21 juni 2006). Aan het plangebied Almelo Noord Oost is derhalve geen archeologische waarde toegekend. Het aspect archeologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

5.9.1 Archeologie

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

5.9.2 Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden verstaan die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een ruimtelijk plan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

In het kader van het bestemmingsplan 'Almelo Noord Oost' is een cultuurhistorische verkenning uitgevoerd (rapport 'Archeologisch onderzoek en cultuurhistorische verkenning Almelo Noord Oost', Grontmij Nederland BV, 6 december 2005). Hieruit is gebleken dat in het gebied nog een aantal cultuurhistorische waardevolle partronen te herkennen zijn. Deze uitkomsten zijn meegenomen in het stedenbouwkundig plan voor Almelo Noord Oost.

Er bevinden zich in het plangebied zelf geen rijks- dan wel gemeentelijke monumenten. In het plangebied of in de directe nabijheid van het plangebied is er geen sprake van bijzondere cultuurhistorische waarden. De herverkaveling past in de uitgangspunten van het stedenbouwkunudig plan. Geconcludeerd wordt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor dit plan.

5.9.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat er geen archeologisch onderzoek benodigd is en er geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

Waterbeleid Vechtstromen

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021 een Watervisie en een waterbeheerprogramma.

De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regel stellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op het:

voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte;

beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem.

het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg).

Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Daarbij kan gaan om zowel nieuw beleid als staand beleid en maatregelen. Voor het nieuwe beleid, dat nog niet is vastgesteld door dagelijks en/of algemeen bestuur en waarbij het participatieproces nog niet voltooid is, heeft het waterbeheerprogramma een agenderende functie.

Almelose Klimaatadaptatie Strategie

Sinds 2018 het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie van kracht. Hierin hebben Rijk, provincies, waterschappen en gemeenten met elkaar afgesproken dat ons land van af 2050 klimaatrobuust en waterbestendig is ingericht. De verschillende overheden werken hiervoor met elkaar samen in zogenaamde werkregio’s. Voor de gemeente Almelo is dit Twents waternet (TWN).

Het Deltaprogramma werkt volgens een aantal stappen:

WETEN: we brengen de effecten en kwetsbaarheden in beeld
WILLEN: we gaan met de stad in gesprek om de gezamenlijke ambitie te bepalen
WERKEN: we stellen een agenda op met concrete acties die Almelo klimaatrobuust maken

De stappen zijn vertaald in 7 ambities:

Kwetsbaarheden in beeld brengen
Risicodialoog voeren en strategie opstellen
Uitvoeringsagenda opstellen
Meekoppelkansen benutten
Stimuleren en faciliteren
Reguleren en borgen
Handelen bij calamiteiten

In het AKAS zijn de ambities gekoppeld aan de klimaattrends en zoveel mogelijk uitgewerkt in kwalitatieve en getalsmatige uitgangspunten voor nieuwbouw, openbare ruimte en privaat terrein. Het AKAS beperkt zich tot de klimaattrends wateroverlast (inclusief overstromen van beken en kanalen), hitte en droogte.

Wateroverlast:

Uitgangspunt bij wateroverlast is dat bij extreme regenval hoofd- en gebiedsontsluitingswegen toegankelijk voor hulpdiensten blijven. Ter voorkoming van overlast bij extreme regenval zijn uitgangspunten voor te nemen maatregelen opgesteld.

Voor nieuw aan te leggen hoofd- en gebiedsontsluitingswegen geldt dat de waterdiepte (waterplassen op straat) gemiddeld over de breedte van de weg niet groter mag zijn dan 10 cm bij een bui van respectievelijk 70mm (hoofdwegen) en 45mm (gebiedsontsluitingswegen) in één uur.
Voor bestaande hoofd- en gebiedsontsluitingswegen (inclusief tunnels) met kans op een waterdiepte van meer dan 25 cm bij een bui is het uitgangspunt dat deze voor 2030 worden aangepakt. Voor bestaande hoofd- en gebiedsontsluitingswegen met minder dan 25 cm maar meer dan 10 cm waterdiepte geldt dat de gemeente bij herinrichting streeft de duur van water op straat bij een bui van 45 mm in één uur te beperken tot maximaal 2 uur, voor private wegen geldt een waterdiepte van meer dan 10 cm bij een bui van 70mm of 45mm in één uur.
Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen en nutsvoorzieningen geldt dat het vloerpeil minimaal 30 cm boven het wegpeil dient te liggen. Voor stedelijke in- en uitbreidingen geldt bovendien dat water binnen het plangebied op doelmatige wijze geborgen moet worden (40 mm (uitbreidingslocaties) of 20 mm (inbreidingslocaties)). De wijze waarop is ter goedkeuring door de gemeente.
Bij de herinrichting van de openbare ruimte streeft de gemeente ernaar dat een bui van 70 mm in één uur, door een gebied/wijk verwerkt kan worden zonder dat er nieuwe onacceptabele situaties ontstaan. De gemeente hanteert hierbij de volgorde: water vasthouden op locatie, berging in het gebied en indien nodig afvoeren. Voor de riolering kan eventueel worden uitgegaan van een afvoercapaciteit van 20 mm per uur; de overige waterberging moet in het gebied worden gecreëerd. Eigenaren van bestaande percelen worden gestimuleerd af te koppelen en hun tuin te ontstenen / vergroenen.
Om overlast van grondwater bij nieuwbouw tegen te gaan geldt een vloerhoogte van minimaal 100 cm en straatpeil van 80 cm ten opzichte van de GHG (Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand). Voor gebieden in de openbare ruimte waar structureel sprake is van grondwateroverlast neemt de gemeente maatregelen indien dat doelmatig is.
Voor bestaande bouw geldt een vloerhoogte van minimaal 90 cm en straatpeil van 70 cm ten opzichte van de GHG (Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand). Eigenaren van privaat terrein zijn zelf verantwoordelijk voor het voorkomen of beperken van schade door grondwater.

Hitte en droogte

Ten aanzien van hitte en droogte heeft de gemeente de ambitie uitgesproken dat de hitte impact in 2050 niet erger is dan in 2020 en droogte niet mag leiden tot onomkeerbare schade aan openbaar groen en natuur.

Om die reden wordt bij nieuwbouwontwikkeling en herinrichting gestreefd naar een zodanige inrichting van het gebied dat er voldoende koelteplekken en schaduw is. Bij het beheer en onderhoud van wegen wordt onderzocht op welke manier de opwarming van verharding kan worden teruggedrongen. Inwoners, bedrijven en instellingen zijn zelf verantwoordelijk maatregelen te treffen om schade en gezondheidsimpact van hitte in gebouwen en op privaat terrein te beperken, door het toevoegen van groen, warmte werend of verkoelend dak, schaduw en koele plekken.
Ter voorkoming van droogte wordt bij nieuwbouw het gebied neerslag bergend en afvoer vertragend ingericht. Zodanig dat bij droogte bomen, groen, (dak)tuinen of andere voorzieningen van water uit het plangebied worden voorzien. Oppervlaktewater wordt zo ingericht dat droogval zoveel als mogelijk voorkomen kan worden en circulatie mogelijk is. Bij de herinrichting van de openbare ruimte in de bestaande stad treft de gemeente maatregelen om de gevolgen van droogte structureel te beperken. Op privaat terrein zijn eigenaren zelf verantwoordelijk voor het droogtebestendig maken van hun groen of voor het beperken van de gevolgen.

Programma Water en Riolering –De verbindende kracht van water (2022-2026)

Met de invoering van de Omgevingswet vervalt de verplichting van het opstellen van een (verbreed) Gemeentelijk RioleringsPlan(vGRP). In plaats daarvan kunnen gemeenten een (vrijwillig) Programma opstellen. Met dit Programma Water en Riolering sorteren we voor op komst van de Omgevingswet. In het Programma Water en Riolering –De verbindende kracht van water (2022-2026) worden de ambities en doelstellingen zoals verwoord in de Almelose Omgevingsvisie en de Klimaatadaptatiestrategie(AKAS) uitgewerkt tot maatregelen.

Met het programma wordt voorgesorteerd op een meer integrale aanpak en maken we gerichter keuzes om nog doelmatiger en efficiënter te kunnen werken. Hiermee houden we ons watersysteem ondanks extra kosten en de uitdagingen die klimaatverandering met zich meebrengt haalbaar en betaalbaar. Met ons watersysteem streven we daarom naar het integreren van de vier waterstromen:

stedelijk afvalwater
hemelwater (regenwater)
grondwater
oppervlaktewater

Deze watertaken corresponderen met de drie zorgplichten van de gemeente. Oppervlaktewater zien we als integraal onderdeel van het stedelijk water. De gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater zijn momenteel opgenomen in de Wet Milieubeheer en de Waterwet. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is dit opgenomen in artikel 2.16 Ow (lid1a).

De maatregelen voor de komende planperiode zijn bepaald door de huidige situatie te toetsen aan de normen die volgen uit de doelstellingen. Maatregelen betreffen onderzoeks-, borgings-en fysieke maatregelen en zijn gericht op het meer datagedreven, gebiedsgericht en samen met de stad inrichten, onderhouden en vervangen van het watersysteem. Datagedreven, gebiedsgericht en samen met de stad vormen dan ook de drie pijlers van onze werkwijze.

Watertoets

De watertoets is het aangewezen instrument om expliciet aan te geven welke wateraspecten in het geding zijn bij een ruimtelijk plan, wat de gevolgen van het betreffende bestemmingsplan zijn voor het watersysteem en welke maatregelen worden genomen om deze gevolgen het hoofd te bieden. Hierbij gaat het niet alleen om waterveiligheid, maar ook om grondwaterbescherming en wateroverlast. In ieder geval verdienen de volgende aspecten aandacht, zowel bij de keuze als bij de inrichting van de locatie:

Veiligheid: behouden en vergroten van de veerkracht. Met veerkracht bedoelen we het vermogen van het watersysteem om extreme situaties met veel neerslag het hoofd te bieden door voldoende bergings- en afvoermogelijkheden, zodat overstroming of ongewenste inundatie niet optreden;
Grondwaterbescherming;
Kwantitatieve gevolgen voor grond- en oppervlaktewater;
Kwalitatieve gevolgen voor grond- en oppervlaktewater;
Compensatie negatieve gevolgen.

Watertoetsproces

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Bij de totstandkoming van het vastgestelde bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is onderzoek verricht met betrekking tot c.q. aandacht besteed aan het aspect water. Hetgeen omtrent deze aspecten in toelichting op het bestemmingsplan “Almelo Noord Oost” is vermeld, is nog onverkort van kracht. Bovendien heeft de beperkte verdichting van het aantal woningen geen gevolgen voor het omgevingsaspect ‘water’. Derhalve is het plan in het kader van het aspect ‘water’ acceptabel. Een uitgebreide watertoets kan dan ook achterwege blijven.

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost bestaat uit een verbeelding (plankaart), planregels en deze plantoelichting. De verbeelding en planregels vormen tezamen het juridische deel van het bestemmingsplan. Deze vormen het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van gronden en bebouwing. In de regels worden de mogelijkheden in artikelen vastgelegd. Op de verbeelding worden de bestemmingen, bouw- en gebruiksmogelijkheden per locatie aangeduid. Het bestemmingsplan is opgesteld in aansluiting op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012.

In dit hoofdstuk zal de juridische systematiek van het bestemmingsplan worden toegelicht. Ook wordt een beschrijving per bestemming en een toelichting op de algemene bepalingen en de overgangs- en slotbepalingen gegeven.

7.2 Juridische systematiek

In dit plan wordt uitgegaan van positieve bestemmingen, waarbij de ontwikkeling van nieuwbouw of verbouw mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend wanneer het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Ook moet het gebruik van het gebouw of de gronden mogelijk zijn volgens de planregels en de verbeelding.

Planregels

De planregels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

Inleidende regels: bevat een aantal bepalingen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de planregels in de overige hoofdstukken;
Bestemmingsregels: bevat de regels omtrent de diverse bestemmingen waarin bouw- en gebruiks(on)mogelijkheden zijn opgenomen;
Algemene regels: bevat algemeen geldende regels met betrekking tot gebruik en afwijkingen;
Overgangs- en slotregels: bevat overgangsregels en de titel van het plan.

De hoofdstukindeling van de regels ziet er als volgt uit:

Hoofdstuk 1: "Inleidende regels", bevat de volgende artikelen:

Begrippen;
Wijze van meten.

Hoofdstuk 2: "Bestemmingsregels", bevat de bestemmingen, die per artikel (indien van toepassing) het volgende stramien hebben:

Bestemmingsomschrijving;
Bouwregels;
Nadere eisen;
Afwijken van de bouwregels;
Specifieke gebruiksregels;
Afwijken van de gebruiksregels;
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;

Hoofdstuk 3: "Algemene regels", bevat de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel;
Algemene gebruiksregels;
Algemene aanduidingsregels;
Algemene afwijkingsregels;
Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4: "Overgangs- en slotregels", bevat de volgende artikelen:

Overgangsrecht;
Slotregel.

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze bestemmingsomschrijving worden limitatief de functies genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van de grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. De afwijkingsregels en nadere eisen geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden bij een omgevingsvergunning af te wijken van een specifieke regel.

Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Een aantal elementen op de verbeelding heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die verbeelding, zoals kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers.

Flexibiliteit binnen het bestemmingsplan

Binnen het bestemmingsplan zijn de volgende instrumenten aanwezig ten behoeve van de benodigde flexibiliteit:

een omgevingsvergunning om af te wijken van specifieke regels. Het gaat hier om geringe afwijkingen van het bestemmingsplan. Deze afwijkingsmogelijkheid biedt voor burgemeester en wethouders de mogelijkheid een afweging te maken van de noodzaak ten opzichte van het stedenbouwkundig en/of milieuhygiënisch belang;
nadere eisen: ten aanzien van enkele in de regels genoemde bouwmogelijkheden zijn burgemeester en wethouders bevoegd tot het stellen van nadere eisen inzake de situering van gebouwen, de profilering van wegen, het aantal parkeerplaatsen en afstanden van gebouwen ten opzichte van elkaar en de openbare ruimte.

Of en onder welke voorwaarden van deze mogelijkheden gebruik kan worden gemaakt, staat in het bestemmingsplan omschreven.

7.3 Beschrijving per bestemming

7.3.1 Bestemmingsregels

Het bestemmingsplan kent verschillende bestemmingen, te weten Groen, Verkeer, Woongebied en Leiding-Water. Hierna volgt een korte beschrijving van deze bestemmingen.

Groen

Aan de structurele groenvoorzieningen is de bestemming Groen toegekend. Groenvoorzieningen, tuinen, fiets- en voetpaden, sport- en speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegestaan. Daarnaast zijn op enkele percelen door middel van een aanduiding volkstuinen toegestaan.

Bebouwing is enkel toegestaan ten behoeve van nutsvoorzieningen. De maximale inhoudsmaat van een gebouw voor nutsdoeleinden is 36 m³ toegestaan.

Woongebied

De bestemming Woongebied maakt de realisatie van vrijstaande woningen mogelijk met de daarbij behorende andere bouwwerken, tuinen, groenvoorzieningen, verhardingen zoals woonstraten en andere bijbehorende voorzieningen. De gebruiksoppervlakte van een woning dient minimaal 75m2 te bedragen en per woning is maximaal één huishouden toegestaan. Op de verbeelding wordt in het bestemmingsvlak het minimum en maximum aantal woningen aangegeven dat binnen de bebouwingsgrenzen gebouwd mag worden. In de regels wordt de maximale bouwhoogte bepaald, alsmede de maximale oppervlakte van de hoofdgebouwen (deze is gerelateerd aan de oppervlakte van het bouwperceel). Met betrekking tot de situering van de hoofdgebouwen worden, naast de bebouwingsgrenzen op de verbeelding, in de voorschriften enkele minimale afstanden tot perceelsgrenzen aangegeven.

Met betrekking tot de bijbehorende bouwwerken is de standaardregeling die bestemmingsplannen wordt gehanteerd als uitgangspunt genomen. In afwijking daarvan wordt een kap op een aan-/uitbouw of bijgebouw bij recht toegestaan en is de bouwhoogte alleen gerelateerd aan de hoogte van het hoofdgebouw. Met betrekking tot de oppervlakte zijn de maatvoeringen uit de standaardregeling voor bijbehorende bouwwerken met 25 m2 verlaagd, omdat er in dit bestemmingsplan geen sprake is van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak. In dit plan is alleen sprake van overschrijding van de maximale oppervlakte die geldt voor het hoofdgebouw. Er van uitgaande dat deze maximale oppervlakte niet volledig benut zal worden alleen voor het hoofdgebouw, biedt dit ruimte voor bijbehorende bouwwerken.

Binnen de woonbestemming is bij recht een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit toegestaan. Het betreft hier een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hier zijn echter wel regels aan verbonden. Deze regels zijn gericht op het voorkomen van hinder en overlast van deze activiteiten.

Specifiek voor de ontwikkeling van een CPO ontwikkeling is de fuctieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - woonblokken' in het bouwvlak opgenomen. Hierin zijn afwijkende eisen opgenomen, zoals het maximum voor aaneengebouwde woningen (woonblokken) en eisen voor een gemeenschappelijke berging.

7.3.2 Overige regels

Inleidende regels / begrippen

Dit artikel bevat de definities van begrippen die in dit bestemmingsplan worden gebruikt. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. De begripsbepalingen zijn op alfabetische volgorde weergegeven.

Inleidende regels / wijze van meten

In dit artikel is geregeld op welke manier moet worden gemeten.

Anti-dubbeltelregel

Door middel van dit artikel wordt voorkomen dat grond, die betrokken is geweest bij het toestaan van een bouwplan, bij de beoordeling van een later bouwplan wederom betrokken is.

Algemene gebruiksregel

Voor de redactie van de gebruiksregel is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de doeleindenomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

Algemene afwijkingsregel

In dit artikel zijn een aantal voorwaarden opgenomen die het mogelijk maken het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Ook kleine afwijkingen (tot 10%) van de in de regels opgenomen maten kunnen op grond van dit artikel mogelijk worden gemaakt. Tevens kunnen krachtens dit artikel kleine bouwwerken ten dienste van nutsbedrijven worden toegestaan. Ook de realisatie van erkers bij woningen wordt middels deze bepaling mogelijk gemaakt, alsmede het wijzigen van gebruik van gebouwen (al dan niet bij woningen) ten behoeve van kinderopvang.

Algemene procedureregels

Hierin zijn de procedurebepalingen opgenomen ten aanzien van het stellen van nadere eisen.

Algemene overige regels

In de algemene regels wordt ten aanzien van het parkeren geregeld dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt aansluiting gezocht bij de parkeerkencijfers van het CROW.

Het benodigde aantal parkeerplaatsen kan worden berekend op basis van parkeerkencijfers of wordt bepaald in parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers. Parkeernormen geven het aantal beleidsmatig vastgestelde parkeerplaatsen bij een bedrijf of voorziening aan. Bij het gebruik van parkeerkencijfers moet rekening worden gehouden met de bereikbaarheid van de locatie, de specifieke kenmerken van de functie, de mobiliteitskenmerken van de gebruikers van het gebouw en met het gemeentelijk beleid. Hierbij wordt gezocht naar een evenwicht tussen zoveel mogelijk tegemoetkomen aan de parkeervraag en de optimale combinatie van leefbaarheid en bereikbaarheid.

Daarnaast is het eveneens van belang dat de parkeerruimte van voldoende omvang is. Een parkeerruimte moet wel zijn afgestemd op gangbare personenauto's.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de hoofdregel dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd, mits op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en de situering van de parkeerplaatsen het ruimtelijk beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Eenzelfde soort redenatie gaat op voor het laden en lossen van goederen.

Overgangsrecht

In dit artikel wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in het bestemmingsplan van kracht zijn.

Slotregel

Dit wordt ook wel de citeerbepaling genoemd. Hierin wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan genoemd is.

Hoofdstuk 8 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

Vooroverleg

Het plan is overeenkomstig het bepaalde in bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening aan verschillende instanties toegezonden. De ontvangen adviezen in het kader van het vooroverleg hebben niet geleid tot belemmeringen.

Door MMWA Hof Markgraven is de directe omgeving meerdere malen geinformeerd over de planvorming.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan ‘CPO Almelo Noord Oost’ heeft van woensdag 31 augustus tot en met 11 oktober 2022 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn is één gezamenlijke zienswijze ontvangen door de directe omgeving. Deze zienswijze heeft geen aanleiding gegeven om het bestemmingsplan aan te passen. Zie hiervoor de zienswijzenreactienota 'Bestemmingsplan CPO Almelo Noord Oost'. Wel heeft een ambtshalve wijziging van het bestemmingsplan plaatsgevonden.

Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid

Om de financiële consequenties van het project Almelo Noord Oost in beeld te brengen is een grondexploitatie opgesteld voor rekening en risico van de gemeente Almelo. Dit wil zeggen dat de gemeente grond verwerft, kavels bouwrijp maakt, openbare voorzieningen aanlegt en bouwrijpe kavels uitgeeft. Over deze grondexploitatie wordt verantwoording afgelegd middels de 'Perspectiefnota Grondbedrijf'. Deze wordt jaarlijks opgesteld.

In de grondexploitatie opzet is voor wat betreft de investeringen rekening gehouden met kosten voor verwervingen, slopen en opruimingen, eventuele saneringen, bouw- en woonrijpmaken, planvoorbereiding en voorbereiding en toezicht op de uitvoering. De kosten bouw- en woonrijpmaken bestaan o.a. uit investeringen in grondwerken, verharding, riolering, groen, nutsvoorzieningen en kunstwerken. Het totaal van de kosten zijn 84,6 miljoen euro. (bron Perspectiefnota 2022).

De opbrengsten worden gegenereerd uit kaveluitgifte voor woningbouw. In de exploitatie opzet is rekening gehouden met een opbrengstenniveau van ca. 97,8 miljoen euro. (bron perspectiefnota 2022).

De einddatum van de grondexploitatieberekening is bepaald op 31-12-2027. In de fasering zijn de kosten gerelateerd aan de uitgifte van vrije kavels. Kosten en opbrengsten zijn middels een percentage voor respectievelijk kosten- en opbrengstenstijging in de tijd gezet en met behulp van een rentepercentage contant gemaakt.

Het totaal van kosten, opbrengsten en fasering bedraagt per 1-1-2022 ca. 10,8 miljoen euro winst op Netto Contante Waarde. De grondexploitatie zal jaarlijks naar voortschrijdend inzicht worden herzien.

De risico's van de grondexploitatie bestaan hoofdzakelijk uit planologische procedures en een toename van de planvoorbereidingskosten. Daarnaast bestaat het gevaar dat de verkoop van vrije kavels om marktredenen niet volgens planning zal verlopen. De risico's zoals hier beschreven worden afgedekt middels de Algemene reserve van de Gemeente Almelo.

Met de vereniging MMWA/Hof Markgraven is een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten. Hierin worden ook de overige (ruimtelijke) randvoorwaarden in geborgd, zoals het waarborgen van de gemeenschappelijke tuin, gemeenschappelijk parkeerterrein, zelfbewoningsplicht en de

Plannaam:	CPO Almelo Noord Oost
IMRO-idn:	NL.IMRO.0141.00145-BP31
Type Plan:	bestemmingsplan
Status:	vastgesteld