Landgoed Vogelsangk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het buitengebied van de gemeente Almelo, in de zogenaamde 'westelijke groene long' van de stad, zijn agrarische gronden gelegen. De gronden worden overwegend gebruikt voor het weiden van vee. Initiatiefnemer is voornemens om op een deel van deze agrarische gronden een nieuw landgoed te ontwikkelen. Het nieuwe landgoed, Landgoed Vogelsangk genoemd, krijgt een totale oppervlakte van circa 11,6 hectare (kadastraal: sectie I, nummer 4381). Het gaat om gronden, die in 2010 door initiatiefnemer zijn aangekocht en die niet onder de Natuurschoonwet zijn geschikt. Onderdeel van het bestemmingsplan voor het landgoed is het toekennen van de bouwmogelijkheid ten behoeve van een landhuis op een perceel van circa 2.000 m2. Het landgoed wordt landschappelijk ingericht overeenkomstig de gebiedseigen kenmerken en wordt voor publiek opengesteld. Het betreft een landgoed waarvoor de eisen door de provincie Overijssel zijn opgenomen in de Omgevingsvisie en het werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

Dit bestemmingsplan voorziet in de volgende juridisch planologische kaders:

• opnemen van een woonbestemming aan de Bellinkhofsweg om een landhuis te realiseren;
• de overige gronden van het landgoed te bestemmen tot 'Groen - Landgoed'.

Het geldende bestemmingsplan 'Westelijke Groene Long' staat de ontwikkeling van een landgoed niet toe, waardoor een bestemmingsplanherziening noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om de realisatie van het landgoed met daarop een landhuis mogelijk te maken. In voorliggend bestemmingsplan zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging van het plangebied

De locatie is globaal gelegen tussen de Oude Wierdenseweg aan de zuidzijde, de Bellinkhofsdwarsweg aan de westzijde, de Bellinkhofsweg aan de noordzijde en de kern Almelo aan de Oostzijde. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Almelo, sectie I, percelen 4381 en 4598 (gedeeltelijk).

In afbeelding 1.1 is de ligging van de locatie ten opzichte van Almelo en de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van Almelo en de directe omgeving (Bron: ArcGIS)

1.3 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Landgoed Vogelsangk" bestaat uit de volgende stukken:

• regels;
• verbeelding (NL.IMRO.0141.00072-BP31) en een renvooi;

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting (met bijbehorende bijlagen) vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven. De volgende bijlagen zijn bij deze toelichting opgenomen:

• Bijlage 1 Landschapsplan;

• Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek;
• Bijlage 3 Quickscan natuurwaardenonderzoek;
• Bijlage 4 Watertoetsresultaat.

1.4 Huidige planologische situatie

1.4.1 Algemeen

Het plangebied is gelegen binnen de planbegrenzing van het bestemmingsplan ''Westelijke Groene Long''. Dit bestemmingsplan is op 20 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Almelo. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is met de rode omlijning indicatief weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsneden geldende bestemmingsplannen (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.4.2 Beschrijving (dubbel)bestemming(en)

De gronden in het plangebied hebben de volgende vigerende bestemmingen en aanduidingen:

• Enkelbestemming 'Agrarisch met waarden';
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting middelhoog';
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting hoog';
• Dubbelbestemming 'Leiding - Water';
• Dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding 1;
• Figuur hartlijn leiding - hoogspanningsverbinding;
• Figuur hartlijn leiding - water;
• Functieaanduiding specifieke vorm van agrarisch met waarden - houtopstanden;
• Gebiedsaanduiding reconstructiewetzone - verwevingsgebied;

Gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' zijn hoofdzakelijk bestemd voor agrarische doeleinden. Er is binnen deze gronden geen bouwvlak voor een agrarisch bedrijf gelegen. De gronden zijn gelet op de functieaanduiding 'houtopstanden' tevens bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van houtopstanden. Tenslotte zijn ze bestemd voor wegen en paden, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, extensieve dagrecreatie, teeltondersteunende voorzieningen en het hobbymatig houden van vee.

Daarnaast is een deel van de gronden in het plangebied bestemd met de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologische verwachting middelhoog' en 'Waarde - Archeologische verwachting hoog'. Gronden met deze dubbelbestemmingen zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

Ter plaatse van de hoogspanningsverbinding geldt de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding 1'. Deze gronden zijn mede bestemd voor een bovengrondse hoogspanningsverbinding, het beheer en onderhoud van de leiding en de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Ter plaatse van de waterleiding geldt de dubbelbestemming 'Leiding - Water'. Deze gronden zijn mede bestemd voor een ondergrondse waterleiding, het beheer en onderhoud van de leiding en de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Tenslotte gelden vanwege de ligging in het verwevingsgebied van de reconstructiewetzone specifieke regels, die zijn opgenomen binnen de agrarische bestemming.

1.4.3 Strijdigheid

Het realiseren van een landgoed is niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan, omdat de gronden op dit moment een agrarische bestemming hebben. Daarnaast is de bouw van een landhuis niet mogelijk, omdat binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden' de bouwmogelijkheden hiervoor ontbreken.

Om het landgoed te kunnen realiseren en gebruiken, zal het plangebied de bestemming 'Groen - Landgoed' dienen te krijgen. Tevens moet ter plaatse van het te bouwen landhuis de bestemming 'Wonen-Landgoed' dienen te worden opgenomen.

Het betreft een landgoed waarvoor de eisen door de provincie Overijssel zijn opgenomen in de Omgevingsvisie en het werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Dit bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om het voornemen te kunnen realiseren.

1.5 Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en het op dit moment geldende bestemmingsplan. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het gebied beschreven (functionele, stedenbouwkundige en verkeersstructuur).

Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Almelo beschreven.

In hoofdstuk 5 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid, besproken.

Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf.

In hoofdstuk 7 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding.

In hoofdstuk 8 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 9 geeft de wijze van en resultaten omtrent de inspraak.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

Dit hoofdstuk gaat in op zowel de ruimtelijke- en functionele structuur van het plangebied en de directe omgeving. Daarnaast wordt een beschrijving van de verkeersstructuur gegeven.

2.1 Westelijke Groene Long

Het plangebied is gelegen in de Westelijke Groene Long van Almelo. Dit gebied omvat grofweg het buitengebied dat tussen de kernen Wierden en Almelo in ligt. De Westelijke Groene Long is een oud cultuurhistorisch rijk gebied. Het speelde eeuwenlang een belangrijke rol in de verbinding van Almelo met het achterland en de grote handelssteden Deventer en Zwolle. Tevens biedt het plaats aan mooie historische boerderijen en landgoederen in een aantrekkelijk coulisselandschap.

De Westelijke Groene Long heeft ook een belangrijke stedelijke geleidingsfunctie voor de stad Almelo en vormt tevens de groene entree tot de stad. Belangrijke structurerende elementen in de Westelijke Groene Long zijn onder ander landgoed Het Bellinckhof, een aantal fraaie boerderijen, begraafplaats ’t Groenedael, het crematorium, de Leemslagenplas en de vele aanwezige waardevolle landschapselementen. Grofweg kan de Westelijke Groene Long opgedeeld worden in een meer stedelijk/parkachtig deel en een meer landelijk deel. Het parkachtige deel omvat onder andere begraafplaats ‘t Groenedael, het crematorium en de sportvelden. Het meer landelijke deel omvat de (voormalige) agrarische bedrijven met bijbehorende landbouwgronden en het Landgoed Bellinckhof. In afbeelding 2.1 de ligging van de Westelijke Groene Long (rode kader) ten opzicht van Almelo en Wierden weergeven. Met de gele ster en het gele kader is het plangebied binnen de Westelijke Groene Long indicatief weergegeven.

Afbeelding 2.1: Westelijke Groene Long (Bron: toelichting bestemmingsplan 'Westelijke Groene Long')

2.2 Omgeving en het plangebied

2.2.1 Omgeving

Het plangebied is gelegen in het oostelijke deel van de Westelijke Groene Long. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Oude Wierdenseweg aan de zuidzijde, de Bellinkhofsdwarsweg aan de westzijde, de Bellinkhofsweg (met daaraan grenzend landgoed Bellinckhof) aan de noordzijde en door een crematorium en een sportpark aan de oostzijde.

De ruimtelijke structuurdragers zijn de agrarische percelen, het landgoed Bellinckhof, begraafplaats 't Groenedael en sportpark 't Hinseveld. De functionele structuur bestaat in het plangebied zelf met name uit agrarisch gebruik. Rondom het plangebied zijn verscheidene functies gelegen. Aan de noordzijde betreft dit het landgoed Bellinkhof, aan oostzijde betreffen dit het sportpark en het crematorium. Aan de west- en zuidzijde betreffen dit met name verspreid liggende woonerven en bospercelen in agrarisch gebied.

Het plangebied kan worden gekenmerkt als het Oude Hoevenlandschap. Het Oude Hoevenlandschap kenmerkt zich door verspreide erven die werden ontwikkeld nadat de grotere essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Deze ruimte werd gevonden bij de kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand. Het Oude Hoevenlandschap is als het waren het Essenlandschap in het klein met een samenhangend systeem van essen en kampen, erven op de flank, natte laagtes en voormalige heidevelden. De ontwikkeling van het landschap op historische kaarten wordt hierna weergegeven.

Afbeelding 2.2: Historische kaarten uit 1915, 1950 en 2017 (Bron: www.topotijdreis.nl)

2.2.2 Plangebied

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 11,6 hectare. Het betreffen agrarische percelen met enkele sloten en enkele solitaire bomen. Het plangebied is nagenoeg volledig in gebruik als grasland. Het betreffen kleinschalige percelen die in gebruik zijn bij agrariërs en particulieren. Kenmerkend element is de solitaire eik in het midden van het grasland. In de uiterste zuidwestpunt van het gebied loopt een hoogspanningsverbinding. Het plangebied heeft als uitloopgebied voor de stad Almelo een belangrijke lokale recreatieve functie. Door de kleinschalige opbouw wordt er veel extensief gerecreëerd. Hierbij wordt er veel gebruik gemaakt van de aanwezige wandelpaden en fietsroutes die in de omgeving, rondom het plangebied, gelegen zijn. In afbeelding 2.3 is het plangebied globaal weergegeven. In afbeelding 2.4 en 2.5 zijn vogelvluchten van het plangebied weergegeven. Op deze vogelvluchtfoto's is de solitaire eik duidelijk zichtbaar.

Afbeelding 2.3: Globale begrenzing van het plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

Afbeelding 2.4: Vogelvlucht van het noordelijke deel van het plangebied (Bron: Bing maps)

Afbeelding 2.5: Vogelvlucht van het zuidelijke deel van het plangebied (Bron: Bing maps)

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is al ingegaan op de structuur, kenmerken van de directe omgeving en de huidige situatie ter plaatse van het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de gewenste ontwikkeling ingegaan.

3.1 Ruimtelijke ontwikkeling

3.1.1 Ontwikkeling

3.1.1.1 Algemeen

In de loop der tijd is de Westelijke Groene Long van Almelo een deel van haar oorspronkelijke karakter verloren. Als gevolg van de schaalvergroting in de landbouw zijn veel landschapselementen en -structuren verdwenen. Hierdoor is de kleinschaligheid en leesbaarheid sterk afgenomen. Om het gebied een eigen karakter en eigenheid te geven, is het plan ontstaan ter plaatse een landgoed te ontwikkelen. Doelstelling is om de Westelijke Groene Long te behouden en te versterken.

Landschapsarchitect M. van Gessel heeft een eerste schets opgesteld voor het plan. Dit plan is verder uitgewerkt door Buro Stad en Land in het inrichtingsplan. In de volgende paragrafen zal hier uitgebreid op worden ingegaan.

Het landgoed zal worden ontwikkeld conform de eisen zoals door de provincie Overijssel zijn opgenomen in de Omgevingsvisie en het werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving/Omgevingsverordening. De toetsing aan dit provinciale beleid wordt in paragraaf 4.2.4.1 behandeld.

Het gehele plangebied zal als landgoed worden ingericht. Het landgoed zal bestaan uit een samenhangend ensemble. Behoudens de huiskavel, is het gebied openbaar toegankelijk. De aanleg van een nieuw wandelpad zorgt ervoor dat de publieke toegankelijkheid zal worden versterkt. Concreet bestaat de ontwikkeling uit het volgende:

• Het aanleggen van circa 3,5 hectare aan nieuwe natuur;
• Het aanleggen van circa 750 meter aan nieuwe wandelpaden (waardoor een rondwandeling ontstaat, een zogenaamde 'Umfassungsweg');
• Het realiseren van woonkavel met daarop een landhuis met een inhoud van 1.400m3;

In afbeelding 3.1 is de eerste schets (van Dhr. van Gessel) van het landgoed weergegeven. Hierop is de begrenzing van het landgoed met de rode lijn aangegeven. De gele lijn betreft de aan te leggen wandelroute 'Umfassungsweg'. De woning aan de bosrand is ten westen van het landgoed zichtbaar. In afbeelding 3.1 zijn ook gronden weergegeven die buiten het plangebied gelegen zijn (de rode lijn vormt de grens van het plangebied). Initiatiefnemer is echter wel voornemens om op deze gronden de nodige landschapsmaatregelen te laten uitvoeren, waardoor er (met name) een nieuwe zichtlijn wordt gecreëerd en de landschappelijke inpassing langs de westzijde van de Oude Wierdenseweg 1a geaccentueerd wordt.

Op de verschillende onderdelen en maatregelen op de in het plan begrepen gronden zal in de volgende subparagrafen puntsgewijs worden ingegaan.

Afbeelding 3.1: Schetsontwerp van het landgoed (Bron: Ir. M.R. Van Gessel)

3.1.1.2 Natuur

Algemeen

Algemene doelstelling van het landgoed is het behouden en het versterken van de Westelijke Groene Long. Het plan zorgt voor een landschappelijke verfraaiing. Bovendien geeft de nieuwe beplanting een meerwaarde voor de natuur (flora en fauna) en zorgt het voor camouflage van ontsierende bebouwing aan de randen van de Westelijke Groene Long. Tevens voorziet het plan in een betere ontsluiting en beleefbaarheid voor wandelaars (zie volgende subparagraaf).

Het kaartbeeld van 1950 (zie afbeelding 2.2) geeft voor dit gebied een gevarieerd landschap van open grazige ruimten, bosjes en bosschages, deels begrensd door aanliggende wegen weer. Door het gebied lopen belangrijke zichtlijnen. In het landschapsplan is de oorspronkelijke cultuurhistorische structuur in combinatie met de zichtlijnen vertaald naar de gewenste situatie, met behoud van de open weide en zijdelingse situering van bosstroken/- percelen, aangevuld met zichtlijnversterkende solitaire bomen. Op deze manier wordt de beleving versterkt en wordt aangesloten op Engelse landschapsstijl van het aangrenzende Landgoed Bellinckhof.

Samengevat wordt gesteld dat het nieuwe landgoed Vogelsangk zodanig in het landschap wordt ingepast, dat het op landschappelijk, ecologisch en maatschappelijk vlak een meerwaarde betekent voor zijn omgeving. Bij het opstellen van het inrichtingsplan zijn de (historische) landschappelijke kenmerken en karakteristieken leidend geweest. In het plan is gestreefd om de cultuurhistorische structuur te behouden.

Moeras

In het noorden van het plangebied wordt een moerasgebied/laagte aangelegd. Deze laagte zal bestaan uit moerasachtig geheel van riet en ruig gras. Het gebied heeft een belangrijke functie voor de waterberging, tevens voorziet het in een versterking van de ecologische waarden op deze locatie, die momenteel een natuurlijke laagte (natte plek) vormt. Het moeras wordt gerealiseerd door deze tot op de diepte van de gemiddelde waterstand te ontgraven met flauw oplopende taluds (variabel van 1:5 tot 1:10), waardoor een natte vegetatie tot ontwikkeling kan komen. Hierdoor wordt tevens de verrijkte toplaag verwijderd hetgeen de bloemrijkheid ten goede zal komen. Het gebied is toegankelijk voor grazend vee en zal als zodanig open blijven. Eventueel en indien nodig worden delen eenmaal per jaar gemaaid en afgevoerd (hooilandbeheer). Het aangrenzende weiland wordt door begrazing beheerd en hoeft verder niet te worden ingericht. De totale oppervlakte van dit moerasachtig gebied zal circa 10.525 m2 bedragen.

Weide

Het centrale deel van het landgoed, dat een oppervlakte van circa 8 hectare heeft, blijft, conform de huidige situatie, een open weide. Dit deel zal beheerd worden door begrazing van vee (koeien). De umfassungsweg (zie ook paragraaf 3.1.1.3) omcirkeld als het ware dit open weidegebied.

Groenaanplant

In het zuiden en oosten worden nieuwe bosschages aangeplant. In het westen worden nieuwe solitaire bomen aangeplant. Deze bosaanplant is inheems en streekeigen, aansluitend op het historische karakter van de omgeving. Deze nieuwe beplanting heeft een sterke meerwaarde voor de daar aanwezige flora- en fauna. Tevens zorgen deze bossingels voor een camouflerende werking voor de achtergelegen functies (crematorium en sportvelden). De bosschages worden zo aangelegd dat ze passend zijn in het daar voorkomende landschap. Tevens is een belangrijk punt dat de karakteristieke solitaire eik zichtbaar en herkenbaar blijft. Met de begrenzing van het bos is hiermee rekening gehouden: in vergelijking met de schets van dhr. van Gessel wordt een minder groot aantal bomen aangeplant, waardoor de solitaire bomen beter (waaronder de kenmerkende eik) tot hun recht komt. Naast bossingels worden er tevens solitaire bomen en boomgroepen in het oostelijke en zuidelijke deel van het gebied aangeplant.

• Fysisch-geografische regio's

De bodemkwaliteit bepaalt in belangrijke mate de keuze van de beplanting. De soorten die uiteindelijk in het beplantingsplan zijn toegepast zijn voor bovengenoemde bodemsoorten geschikt. De onderlinge verschillen tussen de aanwezige bodemsoorten zijn dusdanig beperkt dat geen nadere differentiatie binnen de verschillende plantvakken hoeft en kan worden doorgevoerd.

De methodiek van de fysisch geografische plantenregio's is gehanteerd om de juiste soortenkeuze te bepalen, gebaseerd op soorten die van oorsprong/nature in een bepaald gebied voorkomen, gerelateerd aan specifieke hydrologische- en bodemeigenschappen. Op basis van de fysisch geografische plantenregio's wordt de relatie tussen standplaats en bosgemeenschap en tussen bosgemeenschap en soortenkeuze bepaalt. Met behulp van deze informatie kunnen de soorten worden bepaald die van nature op een bepaalde standplaats groeien. Aanbevolen wordt om, indien de ecologische of landschappelijke functie belangrijk is alleen van deze soorten bij aanleg gebruik te maken.

Voor het bepalen van de (boom- en struik)soorten die van nature op een bepaalde standplaats voorkomen, wordt de regio bepaald waar de toekomstige beplanting komt te liggen. De soorten die hier uit voort zijn gekomen komen overeen met de in de omgeving aangetroffen soorten. Onder andere zomereik, ruwe berk, lijsterbes, hulst, Gelderse roos, meidoorn en grauwe wilg zijn in de omgeving aangetroffen, zowel aangeplant als vermeerderd als zaaiing of als opslag.

In het beplantingsplan wordt uitgegaan van een standaard menging, geschikt voor de bodemkwalificatie ter plaatse. Afhankelijk van de mate van organische stofgehalte, vochthuishouding en leemgehalte zullen specifieke soorten zich sneller of minder snel ontwikkelen. De beplanting wordt verdicht aangeplant, zoals gebruikelijk is bij de aanleg van landschappelijke beplantingen. Het eindbeeld wordt uiteindelijk bepaald door de individuele eigenschappen van verschillende soorten. De beplanting zal vervolgens middels beheeractiviteiten in stand worden gehouden. Middels dunning van de beplanting na sluiting worden soorten bevorderd, danwel gereduceerd. Door aanplant in groepen wordt een gevarieerde beplanting behouden/gestimuleerd, uiteindelijk te bepalen door de beheeerder. Deze moet er van uitgaan dat alle soorten in principe moeten blijven voorkomen. De mate waarin valt echter niet te voorspellen.

Ten aanzien van de aanplant van bomen is het vereist dat maatregelen worden genomen tegen het afknagen van boombast, en het vertrappen van de wortels in de nabijheid van de boom. Tevens moet elke solitaire boom bij aanplant worden voorzien van twee boompalen met band en boomraster. In dit plan wordt vorenstaande uitgevoerd.

In afbeelding 3.2 is het landschapsplan weergegeven. In Bijlage 1 is het volledige landschapsplan opgenomen.

Afbeelding 3.2: Landschapsplan landgoed Vogelsangk (Bron: Buro stad + land)

Daar waar geen nieuwe natuur wordt aangelegd, zal het agrarisch gebruik worden gehandhaafd. Dit betreffen gronden met een oppervlakte van circa 8 hectare. Deze gronden zullen conform de huidige situatie gebruikt worden ten behoeve van het weiden van vee. Door de ontwikkeling wordt beoogd ruimtelijke kwaliteit van de westelijke groene long te versterken. Het landgoed zal worden ontsloten via het bestaande landgoed Bellinckhof, dat aan de noordzijde gelegen is.

3.1.1.3 Umfassungsweg

Rondom het landgoed zal er een wandelroute worden aangelegd. Het betreft een rondlopende wandelroute, welke de naam 'Umfassungsweg' heeft gekregen. Dit concept is gebaseerd op de bestaande 'Umfassungsweg' op landgoed Twickel. De Umfassungsweg zorgt voor een goede ontsluiting en beleefbaarheid van het landgoed voor wandelaars. De Umfassungsweg vormt een slingerend geheel dat grotendeels langs de randen van het landgoed loopt, kronkelend door de nieuw aan te planten bossen en weilanden. Aan de zuidzijde is de Umfassungsweg zo gesitueerd dat er geen overlast voor omwonenden ontstaat. Er is een minimale afstand van 7 meter tot de perceelsgrens van de woningen aangehouden. Tevens is in het zuidoostelijke deel een bosstrook gelegen tussen het wandelpad en de zuidelijk gelegen woning (Oude Wierdenseweg 1a). Zowel in afbeelding 3.1 en 3.2 is de Umfassungsweg weergegeven met de gele lijn. Ook is te zien dat de ligging in afbeelding 3.2 is aangepast ten aanzien van de ligging in 3.1, om zo de eventuele overlast voor zuidelijk gelegen woningen weg te voorkomen.

3.1.1.4 Woonkavel

Voorgeschiedenis

De bouw van een woning op het landgoed is noodzakelijk om de financiële middelen voor het beheer van het landgoed te genereren. Het betreft in dit geval geen huis van allure, maar een vrijstaand woonhuis waarvan schaal en uiterlijk passen in het landschap.

Gezamenlijk met het bestuur van de vereniging Westelijke Groene Long is gezocht naar de beste locatie voor de woonkavel. In eerste instantie waren er 6 mogelijke locaties voor de bouw van het landhuis aangewezen. Later zijn hier twee locaties bijgekomen (oranje weergegeven), deze zijn destijds aangedragen door de vereniging Westelijke Groene Long. Uit deze locaties zijn uiteindelijk twee locaties aangewezen als geschikt. Uiteindelijk is hieruit de locatie met nummer 6 (bosrand) gekozen. Op deze keuze wordt in het vervolg nader ingegaan. In afbeelding 3.3 zijn de locaties weergegeven.

Afbeelding 3.3: Optionele locaties voor het landhuis (Bron: Ir. M.R. Van Gessel)

De locaties nabij de tennisbaan en nabij de Wierdensestraat (oranje stippen) zijn afgevallen. De locatie nabij de tennisbaan is namelijk gelegen binnen een rijksmonument (Bellinckhof). Het bouwen van een woning is op deze gronden niet toegestaan. Daarnaast ligt de tennisbaan in de zichtas van het park, nieuwbouw is niet wenselijk.

De locatie nabij de Wierdensestraat is volgens de gemeente verkeerskundig niet wenselijk, omdat er geen extra aansluiting kan worden gerealiseerd op de verkeersintensieve Wierdensestraat. Dit zou een verkeerskundig onveilige situatie opleveren. Bovendien kan ter plaatse van de woning geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gerealiseerd, omdat de beoogde kavel zich binnen de geluidszone van de Wierdensestraat bevindt.

De locatie die is aangegeven als locatie 1 is afgevallen omdat deze is gelegen nabij het crematorium en voor de ontsluiting een bestaand pad aangepast zou moeten worden voor gemotoriseerd verkeer.

Locatie nummer 3 en 4 zijn afgevallen omdat deze beide gelegen zijn in de open ruimte. Het is niet wenselijk de open ruimte aan te tasten door het bouwen van een woning. Hierdoor zouden tevens belangrijke zichtassen verloren gaan.

Locatie 5 is afgevallen omdat deze is gelegen op of nabij de plek van de oude havezathe, waardoor deze plek om een bijzondere architectuur en structuur in relatie tot de historie zou vragen. De aanwezige archeologische waarden op deze locatie blijven het beste in situ bewaard. Bij bebouwing van deze locatie is archeologisch onderzoek vereist. Dit zou samen met de benodigde bijzondere architectuur tot hoge extra kosten leiden, waardoor deze locatie is afgevallen.

Resteerden locatie 2 (aan de es) en 6 (aan de bosrand). Uiteindelijk is locatie nummer 2 afgevallen, omdat deze nabij een bestaand landhuis (aan de Oude Wierdensestraat) is gelegen. Bovendien kan op locatie nummer 6 (aan de bosrand) de ontsluiting van de woning over het aangrenzende landgoed Bellinckhof worden gerealiseerd, zodat er geen extra verkeersdruk voor omwonenden ontstaat over de andere daar aanwezige wegen.

Locatie 6 is formeel buiten het landgoed gelegen, de zoeklocatie is echter verruimd, om zo aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet te komen en te voorzien in de meest gewenste locatie. Hierbij is in overleg bepaald dat de voorwaarde van ligging van het woonhuis op het landgoed zelf is komen te vervallen.

Erfopzet

De keuze voor de woonkavel is formeel buiten het nieuwe landgoed gesitueerd. Het is gelegen ten westen van het beoogde landgoed. De inhoud van de woning bedraagt maximaal 1.400 m3.

De kavel heeft een oppervlakte van circa 2.000 m2. Het landhuis zal een vrijstaand woonhuis worden, waarvan de schaal en uiterlijk zullen passen in het landschap. De bosrand vormt het decor voor het erf. Het volume zal bestaan uit één langwerpig gebouw, waarin zowel het hoofd- als bijgebouw worden gerealiseerd. Het geheel krijgt een heldere hoofdvorm, refererend aan een kapschuur. De muren zullen deels worden bekleed met hout, in een natuurlijke en donkere kleur. Het dak zal worden bedekt met donker materiaal. Het materiaalgebruik is sober, er wordt gebruik gemaakt van verouderende natuurlijke materialen, zoals hout, steen en staal. De goothoogte bedraagt circa 3 meter, de nokhoogte circa 7,5 meter. De inhoud van de woning is circa 1.400 m3. Het bijgebouw is bij deze oppervlakte meegerekend, aangezien deze inpandig zal worden gerealiseerd.

De tuin zal 'bescheiden' worden aangelegd, zodat er een informele overgang naar het landschap wordt gecreëerd. In de tuin zullen enkele hagen, struikgroepen en een bosschage worden aangelegd. De begrenzing van de kavel wordt gevormd door een lage haag (meidoorn of beuk) of een schapenhek van kastanjehout tot een hoogte van circa 1,20. Op de hoek van het erf is een solitaire karakteristieke boom voorzien ter versterking van het beeld (walnoot of linde). Het regenwater zal worden opgevangen in een nabijgelegen sloot. Belangrijke voorwaarde is tevens dat de smalle toegang door het bosje behouden blijft. Ook zal er een bossingel worden aangeplant tussen de woonkavel en het erf aan de Bellinkhofsdwarsweg 5. Deze bossingel zorgt ervoor dat beide percelen goed van elkaar worden gescheiden en er geen wederzijdse overlast ontstaat. Met de bewoners van het perceel Bellinkhofsdwarsweg 5 is hierover overeenstemming bereikt. Tenslotte zal de zogenaamde 'natte voet' bij het erf worden verbreed. In afbeelding 3.4 is een impressie van de woning weergegeven, waarbij tevens de bouwmassa tegen de bosrand is geprojecteerd. In afbeelding 3.5 is een impressie van de erfopzet weergegeven.

Afbeelding 3.4: Impressie van beoogde woning (Bron: Landgoed consulentschap Overijssel)

Afbeelding 3.5: Erfstructuur (Bron: Landgoed consulentschap Overijssel)

De kavel wordt aan de noordzijde ontsloten op de Bellinkhofsweg, die over het landgoed Bellinckhof loopt. De woning wordt dan ook via voorgenoemde weg over het landgoed Bellinckhof ontsloten op de Wierdensestraat. In afbeelding 3.2 is de ontsluiting op de Bellinkhofsweg reeds weergegeven.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Verkeer

De woonkavel wordt ontsloten op de Bellinkhofsweg. Met de inrichting van de kavel zal rekening gehouden worden met een overzichtelijke ontsluiting op de Bellinkhofsweg, zodat geen verkeersgevaarlijke situaties ontstaan. Ten opzichte van de huidige situatie brengt de woonkavel een kleine toename aan verkeersbewegingen met zich mee. De nieuwe kavel zal echter worden ontsloten over het bestaande landgoed Bellinckhof (zie ook afbeelding 3.2), zodat er voor andere omwonenden geen overlast als gevolg van extra verkeersgeneratie zal ontstaan. De Bellinkhofsweg is van voldoende capaciteit om deze geringe toename aan verkeersgeneratie op te vangen. Het landgoed zelf kent geen publieksfuncties met een verkeersaantrekkende werking. De aan te leggen wandelpaden sluiten aan op het bestaande wandelnetwerk in de Westelijke Groene Long en zullen naar verwachting geen significante extra verkeersaantrekkende werking hebben. Voorgaande houdt in dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren oplevert.

3.2.2 Parkeren

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW. Deze uitgangspunten zijn door de gemeente Almelo overgenomen in de parapluherziening Parkeren. Hierin wordt in principe altijd de maximale norm van de CROW gehanteerd. Deze is dan ook als uitgangspunt genomen.

Voor het landhuis is uitgegaan van volgende uitgangspunten:

• Functie: wonen, koop, vrijstaand;
• Verstedelijkingsgraad: matig stedelijk / gemeente Almelo (Bron: CBS Statline);
• Stedelijke zone: buitengebied;
• Parkeerbehoefte: maximaal 2,8.

Het parkeren ten behoeve van de woningen vindt plaats op eigen terrein. Op het erf is voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren. Geconcludeerd wordt dat op eigen terrein in voldoende parkeerplaatsen kan worden voorzien.

Voor het landgoed geldt dat er geen kencijfers voor parkeren bekend zijn. Zoals in de voorgaande paragraaf reeds is aangeven wordt geen significante extra verkeersaantrekkende werking verwacht. Verder zullen wandelaars het nieuwe landgoed vanuit Almelo via de bestaande wandelroutes bereiken en indien van toepassing de auto op reeds bestaande parkeergelegenheden in de omgeving parkeren.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

4.1.1.1 Algemeen

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en heeft de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving vervangen. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

4.1.1.2 Rijksdoelen en regionale opgaven

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) NNN, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

4.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

4.1.2 Toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat de ladder van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie.

Wat betreft de realisatie van het landgoed kan worden gesteld dat als naar de definitie van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt gekeken, er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Er wordt echter wel één woning gebouwd. Op het realiseren van woningen zijn ondermeer de uitspraken ABRvS 27 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3223 en ABRvS 11 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2077 van toepassing. Uit deze uitspraken blijkt dat het realiseren van respectievelijk 4 en 7 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing aangezien sprake is van een toevoeging van één nieuwe woning.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Op 1 mei 2017 zijn de nieuwe Omgevingsvisie en Omgevingsverordening in werking getreden.

4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van
• cultureel erfgoed als drager van identiteit; veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.

4.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

4.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

• 1. Of – generieke beleidskeuzes
• 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven
• 3. Hoe – gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven.

Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

4.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

4.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes

Ten aanzien van de generieke beleidskeuzes zijn de artikelen 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) en 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) van toepassing. Op de artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel zal hierna worden ingegaan.

Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

lid 1:

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening

De ontwikkeling betreft de aanleg van een nieuw landgoed met een landhuis. De locatie is zodanig gekozen dat het landgoed enerzijds de ruimtelijke kwaliteit in de Westelijke Groene Long versterkt, maar anderzijds geen belemmeringen oplevert voor de landbouw. Gelet hier is het niet mogelijk gebruik te maken van een bestaand erf in de groene omgeving. Met het initiatief wordt aan het gebied een kwaliteitsimpuls gegeven. Het te realiseren landhuis is qua schaal en vormgeving passend op het landgoed. Gezien vorenstaande kan worden geconcludeerd dat voorliggend initiatief in overeenstemming is met artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening.

Artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit, leden 1,2,3 en 5)

lid 1:

In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

lid 2:

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.

lid 3:

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd

lid 5:

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen.

Artikel. 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (lid 1)

lid 1:

Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen - met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3. en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 - voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

• Extra inspanning ruimtelijke kwaliteit

Met de kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provincie Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikkelingen in de groene ruimte. Nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk zijn onder voorwaarde dat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. In het buitengebied is ruimte voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd. De methodiek voor het bepalen van de balans tussen ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in de groene omgeving is gericht op het volgende: hoe meer de ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en/of hoe groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit is, des te zwaarder weegt dat de ontwikkelingskant van de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dienen te zijn. Als het gaat om een gebiedsvreemde ontwikkeling van een grote schaal en een grote impact op de omgeving, zal een forse investering in het landschap nodig zijn. Om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan het verzoek, wordt het volgende model gevolgd:

Gebiedseigen ontwikkeling:

Het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief gaat uit van een combinatie van verschillende functies, waaronder wonen, natuur, landbouw (zie ook paragraaf 4.2.4.2). Een landgoed is passend binnen dit perspectief, aangezien het landgoed voorziet in een combinatie van landbouw en natuur. In de stadsrand van Almelo komen reeds meerdere landgoederen voor, waaronder het nabijgelegen Bellinckhof. In voorliggend geval is er dan ook sprake van een gebiedseigen functie. Tevens draagt het initiatief bij aan het sociaal en economisch vitaal houden van het buitengebied, aangezien de recreatieve functie wordt versterkt en door middel van de aanleg van het landgoed wordt voorzien in een intensief beheer van het gebied.

Schaal en impact op de omgeving:

Het landgoed wordt gerealiseerd in aansluiting op een bestaand landgoed. Het plangebied blijft overeenkomstig de huidige functie overwegend in agrarisch gebruik. De aanleg van de natuur sluit aan bij de aanwezige landschapskenmerken, hiervoor is een landschapsplan opgesteld. Het te bouwen landhuis zal qua schaal en kenmerken aansluiten bij de in de omgeving reeds aanwezige bebouwing. Gezien vorenstaande kan worden gesteld dat de schaal en impact op de omgeving gering zullen zijn,

Eigen belang versus maatschappelijk belang:

Het aanleggen van het landgoed voorziet in een maatschappelijk belang. Door realisatie van het landgoed wordt er namelijk een aanzienlijke kwaliteitsimpuls gegeven aan het gebied. Door de aanleg van natuur wordt de ecologische waarde van het gebied verhoogd. Daarnaast wordt door de goede ontsluiting en de aanleg van een wandelroute een sterke impuls gegeven aan de recreatieve mogelijkheden van de Westelijke Groene Long, temeer omdat het landgoed publiekelijk wordt opengesteld. De functie van de Westelijke Groene Long als belangrijk uitloopgebied in de stadsrandzone wordt hiermee aanzienlijk versterkt. De bouw van het landhuis is noodzakelijk om het landgoed rendabel te krijgen en te houden, de bouw van het landhuis en de aanleg van het landgoed kunnen dan ook niet los van elkaar worden gezien. Gezien vorenstaande kan worden gesteld dat de aanleg van het landgoed een groot maatschappelijk belang dient.

• Landgoederen

In het Werkboek 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' zijn diverse categorieën, waaronder nieuwe landgoederen, genoemd waarvoor specifieke eisen zijn opgenomen. Voor landgoederen zijn op hoofdlijnen de volgende eisen gesteld:

• 1. Een nieuw landgoed heeft een minimale oppervlakte van 10 hectare landbouwgrond die nog niet onder de Natuurschoonwet is gerangschikt;
• 2. Minimaal 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of natuurterrein;
• 3. 90% van het landgoed is publiek ontsloten en openbaar toegankelijk;
• 4. Het nieuwe landgoed vormt een aaneengesloten geheel en wordt duurzaam in stand gehouden;
• 5. Op het landgoed kan een landhuis/woongebouw ontwikkeld worden. Het landhuis/woongebouw dient van allure te zijn. De inhoud van het landhuis/woongebouw dient minimaal 1.000m3 te bedragen, eventueel kan een gedeelte als kantoorruimte in gebruik worden genomen;
• 6. Het Oversticht dient advies uit te brengen over zowel het bouwplan als het inrichtingsplan van het landgoed;
• 7. Het nieuwe landgoed is zodanig gesitueerd dat het geen belemmeringen oplevert voor de landbouw en niet leidt tot planologische beperkingen;
• 8. Er dienen maatregelen te worden getroffen om te voorkomen dat het landgoed nadelige gevolgen zal hebben voor omliggende landbouwgronden;
• 9. De aanvraag bestaat uit het volgende:
  • a. een bouwplan voor het landhuis/woongebouw;
  • b. een inrichtingsplan voor het terrein;
  • c. een document waarin de juridische vormgeving en exploitatieopzet voor onderhoud en beheer van het gehele landgoed is opgenomen.

Toetsing van het initiatief aan de artikelen 2.1.5. en 2.1.6 van de Omgevingsverordening

Onderstaand wordt puntsgewijs aan de voorwaarden waaraan een landgoed moet voldoen getoetst:

• 1. Landgoed Vogelsangk krijgt een oppervlakte van circa 11,6 hectare. Het betreffen landbouwgronden die nog niet onder de Natuurschoonwet zijn gerangschikt;
• 2. Minimaal 30% van het landgoed zal bestaan uit nieuwe natuur. Voor de aanleg hiervan is een landschapsplan opgesteld, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting;
• 3. Landgoed Vogelsangk zal voor tenminste 90% worden opengesteld en openbaar toegankelijk gemaakt worden. Om de toegankelijkheid te versterken wordt er een wandelpad rondom het landgoed aangelegd, de zogenaamde 'Umfassungsweg'
• 4. Het landgoed bestaat uit aaneengesloten gronden die duurzaam zullen worden beheerd en in stand zullen worden gehouden;
• 5. Er wordt een landhuis ontwikkeld van 1.400m3, het betreft een landhuis dat qua schaal en uiterlijk passend is en aansluit op het omliggende landschap (zie ook paragraaf 3.1.1.4). Er is in dit geval dus niet gekozen voor een landhuis van allure, maar voor een vrijstaand woonhuis waarvan schaal en uiterlijk passen in het landschap. Tevens is de zoeklocatie voor de woning verruimd, waarbij de eis van een aaneengesloten landgoed is komen te vervallen (zie ook paragraaf 3.1.1.4). Vorenstaande is voortgekomen uit een werksessie tussen de betrokken partijen op 1 juli 2015, waarbij op verzoek van de gemeente en de provincie van de genoemde eisen is afgeweken;
• 6. Ten tijde van het opstellen van het plan is intensief contact geweest met belanghebbenden. Er is hiervoor een werkgroep opgesteld, bestaande uit de initiatiefnemer, adviseur, betrokken wethouder en ambtenaren van de gemeente Almelo, leden van de vereniging 'Westelijke Groene Long Almelo' en het Oversticht. Het bouw- en inrichtingsplan is in samenspraak met deze werkgroep opgesteld. Het plan zal in het kader van welstand worden beoordeeld door de Stadsbouwmeester van het Oversticht;
• 7. De locatie van het landgoed is zorgvuldig afgewogen, op de gekozen locatie zal het landgoed geen planologische beperkingen opleveren, voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar Hoofdstuk 5;
• 8. De ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor de landbouw, mochten er problemen optreden (bijvoorbeeld invloed van het plan op het waterpeil), dan zullen er maatregelen worden getroffen om dit te compenseren;
• 9. De aanvraag zal bestaan uit een bouwplan en een inrichtingsplan. Het bouwplan en inrichtingsplan zijn opgenomen in Hoofdstuk 3 en in Bijlage 1 van deze toelichting. Door initiatiefnemer zal een exploitatieopzet voor onderhoud en beheer worden opgesteld;

Gezien vorenstaande kan worden gesteld dat het initiatief voldoet aan de eisen die de provincie stelt aan nieuwe landgoederen. Daarmee is het initiatief in principe in overeenstemming met artikel 2.1.5 en 2.1.6 uit de omgevingsverordening Overijssel.

4.2.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven

In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving van belang. In de Groene Omgeving gaat het vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. In de Groene Omgeving onderscheidt de provincie de volgende drie ontwikkelingsperspectieven:

• de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW);
• agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap;
• wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap.

Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' zoals weergegeven in afbeelding 4.2. Daarnaast is het plangebied gelegen in de stadsrand van Almelo. Op genoemde aspecten wordt nader ingegaan.

Afbeelding 4.2: Uitsnede Ontwikkelperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. Het verbinden van de ontwikkelingsmogelijkheden van economische en maatschappelijke functies met het behoud en de versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen draagt bij aan het behoud van de specifieke kwaliteiten van het kleinschalige mixlandschap in Overijssel.

'Stads- en dorpsrandgebieden'

In de Stedelijke Omgeving vind je enkele bijzondere gebiedscondities die specifieke kansen met zich meebrengen. Denk aan kenniscentra, stadsassen en stationsgebieden, maar ook aan stads- en dorpsrandgebieden.

De stads- en dorpsrandgebieden vormen de overgang tussen de Stedelijke en de Groene Omgeving, en zijn daarmee zowel entree van de stad als verbinding naar het buitengebied. Het vormgeven als entree van zowel de Groene als de Stedelijke Omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel. Veel stads- en dorpsrandgebieden in Overijssel liggen tegen aantrekkelijke natuurcomplexen of landgoederen aan.

Als er naast de inmiddels geplande woon- en werklocaties nog behoefte ontstaat, kunnen nieuwe woon- en werkmilieus worden ingezet om de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de stads- en dorpsrandgebieden te verhogen en de landschappelijke structuur in deze gebieden te versterken. In de stads- en dorpsrandgebieden liggen ook kansen om beleidsambities op het gebied van natuur, water, en energie te realiseren én om de functie als 'uitloop'-gebied voor de stad te versterken door verdichting van het routenetwerk voor langzaam verkeer.

Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief'

De ontwikkeling van een landgoed is een functiemenging van natuur, wonen, landbouw en recreatie en past daarmee goed in het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap'. Er ontstaat een bijzonder woonmilieu, waarbij de inrichting plaatsvindt op basis van de cultuurlandschappen.

De stads- en dorpsrandzone vormt de entree van de stad en de verbinding naar het buitengebied. Het vormgeven als entree van de stad vormt een belangrijk kwaliteitsdoel, de realisatie van een landgoed sluit hier op aan. Met het landgoed worden namelijk de landschappelijke structuren versterkt, waarmee de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de stadsrand wordt vergroot. Tenslotte wordt in de omgevingsvisie vermeld dat in de stads- en dorpsrandgebieden kansen liggen om de functie als uitloopgebied te versterken door verdichting van het routenetwerk voor langzaam verkeer. De aanleg van het landgoed, waarin ook een wandelroute wordt aangelegd, sluit hier naadloos op aan.

4.2.4.3 Hoe - gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De locatie heeft op de gebiedskenmerkenkaart 'de stedelijke laag' geen bijzondere eigenschappen. Deze gebiedskenmerken kunnen buiten beschouwing worden gelaten. Daarnaast bevat de locatie ook op basis van de 'Laag van de beleving' geen bijzondere eigenschappen. Deze laag wordt dan ook buiten beschouwing gelaten.

1. De “Natuurlijke laag”

Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstypen "Dekzandvlakte en ruggen" en “Beekdalen en natte laagtes”. In afbeelding 4.3 is dit weergegeven.

Afbeelding 4.3: Uitsnede Natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel)

"Beekdalen en natte laagtes"

Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water.

"Dekzandvlakte en ruggen"

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijdert. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met 'natuurlijke' soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

Toetsing van het initiatief aan de “Natuurlijke laag”

De gronden in het plangebied zijn grotendeels in cultuur gebracht ten behoeve van de landbouw. De van oorsprong voorkomende 'natuurlijke laag' is dan ook niet of nauwelijks meer aanwezig. Bij het treffen van de landschapsmaatregelen wordt uitgegaan van de huidige omgevingsfactoren, waarbij rekening wordt gehouden met 'natuurlijke' soorten. De aanleg van de natuur op het landgoed vindt plaats in overeenstemming met de daar geldende gebiedskenmerken en -kwaliteiten. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gestelde in de “Natuurlijke laag”.

2. De “Laag van het agrarisch cultuurlandschap”

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” aangeduid met het gebiedstype Oude hoevenlandschap". In afbeelding 4.4 is dit weergegeven.

Afbeelding 4.4: Uitsnede Laag van het agrarisch cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel)

“Oude hoevenlandschap"

Het oude hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

Toetsing van het initiatief aan de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap”

Het plangebied ligt in het oude hoevenlandschap. Kenmerkend zijn de verspreide erven en de kleinschaligheid. Met het ontwerp van het landgoed is nadrukkelijk rekening gehouden met de kenmerken van het landschap. Tevens wordt het landhuis op een dusdanige wijze vormgegeven dat het aansluit bij de kenmerken van de omliggende hoeven. Verwezen wordt naar paragraaf 3.1 waar de landschapsmaatregelen worden beschreven. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gestelde in de "Laag van het agrarisch cultuurlandschap”.

3. De ''Laag van de beleving''

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid.

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van de beleving' aangeduid met het gebiedstype 'Stads- en dorpsranden'. In afbeelding 4.5 is de 'Laag van de beleving' weergegeven.

Afbeelding 4.5: Uitsnede Laag van de beleving (Bron: Provincie Overijssel)

''Stads- en dorpsrandzone''

De stads- en dorpsrand is een overgangsgebied. Hier is sprake van twee elkaar overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap eromheen. De (potentiële) kwaliteit is die van de 'best of both worlds'; stedelijke voorzieningen, verspreid liggende (gewilde) woon- en werkfuncties, padennetwerk in een landschappelijk raamwerk.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de laag van de beleving zijn:

• Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap
• Sterke ruimtelijke identiteiten als merken van Overijssel

Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van de beleving'

Het initiatief vormt een kwaliteitsimpuls voor de stads- en dorpsrandzone. Voor een nadere toetsing hierop wordt verwezen naar paragraaf 4.2.4.2, waar de stadsrandzone reeds omschreven is.

4.2.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurplan Almelo

4.3.1.1 Algemeen

Het “Structuurplan Almelo” is op 6 maart 2003 vastgesteld. Het structuurplan geeft een visie op de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Almelo.

Als gevolg van de vaststelling van het Masterplan in 2006 is het Structuurplan Almelo in 2006 partieel herzien ten behoeve van twee grote ontwikkelingen in Almelo te weten Waterrijk en Almelo Noord Oost. In 2008 is het Structuurplan Almelo wederom partieel herzien ten behoeve van de binnenstad en in 2009 ten behoeve van het Indiëterrein.

De ruimtelijke hoofdstructuur van Almelo wordt gekenmerkt door vier groene lobben die vanuit het omliggende buitengebied tot aan de rand van het stadscentrum reiken. Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied, in de westelijke groene long. Van belang zijn het beleid omtrent de groene longen en het beleid omtrent het landelijk gebied. Op beide aspecten zal nader worden ingegaan.

In onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied op basis van de structuurvisiekaart weergegeven.

Afbeelding 4.6: Uitsnede Structuurplan Almelo (Bron: gemeente Almelo)

4.3.1.2 Groen water en landelijk gebied - Groene longen

Het plangebied wordt op basis van het Structuurplan Almelo aangeduid als 'groene longen'. Concreet is het gelegen in de westelijke groene long. De westelijke groene long biedt een geleidelijke overgang van stedelijk naar landelijk gebied. De mogelijkheden voor landbouw zijn in het algemeen matig, met uitzondering van Hinsenveld-Zuid, dat direct aansluit bij het landbouwgebied aan de westzijde van de zijtak van het Twentekanaal. In het noordelijk gedeelte ligt het landgoed de Bellinckhof.

De westelijke groene long heeft een parkachtig deel, waarin onder andere een begraafplaats, crematorium, een plantsoen, sportvelden en enige randbebouwing gelegen zijn. Het is van belang dat het groene karakter van het gebied wordt bewaard. Verdere verstedelijking moet daarom zoveel mogelijk worden voorkomen.

4.3.1.3 Ontwikkeling landelijk gebied

Landschap

Het grondgebied van de gemeente Almelo valt in zijn geheel buiten het Natuur Netwerk Nederland. De kerngebieden, de natuurontwikkelingsgebieden en de ecologische verbindingszones liggen allemaal op enige afstand. Dit houdt echter niet in dat het landschap van Almelo van geen betekenis is. Op lokaal niveau zullen plannen ontwikkeld moeten worden met betrekking tot landschapsbouw, natuurbehoud en natuurontwikkeling. Daarbij zal het accent vooral worden gelegd op de potenties van de groene longenstructuur.

Landbouw

Om een goede wisselwerking tussen stad en landbouw in stand te houden dient de landbouw voldoende toekomstperspectief te worden geboden. Daarbij dienen potentiele wederzijdse relaties tussen stad en landbouw optimaal te worden benut en de landschappelijke kwaliteit van het stadsrandgebied te worden versterkt. Met name in de stadsrandgebieden zijn er nogal wat beperkingen voor een goed florerende landbouw. Verstedelijking leidt tot versnippering en een ander gebruik van de grond en strengere milieueisen dwingen de boer tot investeringen voor de noodzakelijke aanpassingen. Toch is landbouw ook in de stadsrandgebieden niet bij voorbaat kansloos wanneer nieuwe vormen van landbouw, zoals biologische landbouw en alternatieve vormen van land- of tuinbouw tot ontwikkeling worden gebracht. Daarnaast kan recreatief medegebruik van agrarische gronden leiden tot een economisch rendabele exploitatie.

Recreatie en toerisme

Er wordt gestuurd op synergie tussen stad en land. Versterking van recreatieve mogelijkheden krijgt daarbij voor de stadsrandzones een hoge prioriteit. Met name zal gewerkt moeten worden aan de verbetering van de recreatieve infrastructuur. De groene longen kunnen zodanig worden vormgegeven dat er een optimale verwevenheid tussen stad en land ontstaat. Daarbij fungeren de groene longen als uitloop- en recreatiezones van de aangrenzende woongebieden.

Intensieve vormen van dagrecreatie moeten zo dicht mogelijk tegen de grotere kernen worden gesitueerd door aanleg van nieuwe recreatie en bosgebieden. De recreatie wordt op deze wijze afgeleid van kwetsbare bos- en natuurgebieden. In Almelo bestaat de behoefte aan deze vorm van recreatie.

4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan het 'Structuurplan Almelo'

Met dit plan wordt bijgedragen aan de versterking en het behouden van de ruimtelijke kwaliteit doordat er een landgoed wordt aangelegd. De enige bouwkundige ontwikkeling betreft de bouw van het landhuis. Gezien de investeringen in het landschap (de aanleg van ruim 3,5 hectare aan nieuwe natuur, op een landgoed van 11,6 hectare), en de zorgvuldige positionering en vormgeving van het landhuis, is dit landhuis als passend aan te merken. Het plangebied ligt nabij het parkachtige deel van de westelijke groene long. Door de aanleg van het groene landgoed wordt het groene karakter gewaarborgd en verdere verstedelijking voorkomen. Het initiatief sluit daarmee aan bij de doelstelling om de potenties van de groene longen te benutten. Tevens wordt er met het initiatief, waarbij een wandelroute wordt aangelegd, bijgedragen aan het voornemen om het gebied als uitloop- en recreatiezone te versterken. Gezien vorenstaande kan worden gesteld dat het initiatief in overeenstemming is met het Structuurplan Almelo.

4.3.2 Kaderstelling landelijk gebied Almelo

4.3.2.1 Inleiding

Op 10 juli 2012 heeft de gemeenteraad van Almelo de nieuwe kaders voor ontwikkelingen in het buitengebied vastgesteld. Het doel hiervan is een richtinggevend ruimtelijk beleidskader dat dient als toetsingskader voor nieuwe initiatieven in het landelijk gebied. De kaders zijn tevens bedoeld om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen te voorkomen.

4.3.2.2 Kaders

De 4 richtinggevende kaders zijn;

• 1. Het landelijk gebied is in principe primair bestemd voor de uitoefening van de agrarische sector;
• 2. Nieuwe initiatieven mogen de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven niet hinderen;
• 3. De groene longen worden gevrijwaard van verdere oprukkende verstedelijking;
• 4. Nieuwe initiatieven die:
  • a. niet binnenstedelijk zijn op te lossen;
  • b. of van oorsprong al in het gebied aanwezig zijn;

kunnen eventueel worden ingepast, indien, enerzijds, met behulp van het werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving de aanwezige ruimtelijke kwaliteit in het gebied wordt versterkt, anderzijds, nieuwe initiatieven niet leiden tot significante verzwaring van activiteiten zoals verkeersstromen, welke aanleiding kunnen zijn voor aanpassing van de openbare infrastructuur of toeneming van verkeersonveiligheid.

4.3.2.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Kaderstelling landelijk gebied Almelo'

Geconcludeerd kan worden dat:

• het initiatief de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijvigheid niet hindert. Dit blijkt onder andere uit paragrafen 5.5 en 5.6;
• verstedelijking van een groene long is niet aan de orde (zie ook 4.3.1.4);
• het initiatief aan de hand van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving zorgvuldig is uitgewerkt. Verwezen wordt naar de planbeschrijving (Hoofdstuk 3) en de toetsing aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (paragraaf 4.2.4.1);
• het plan niet leidt tot een significante verzwaring van de verkeersdruk. Verwezen wordt naar de paragraaf 'Verkeer en parkeren' (paragraaf 3.2).

Bovenstaande brengt met zich mee dat het plan aansluit bij de 'Kaderstelling landelijk gebied gemeente Almelo'.

4.3.3 Bomenstructuurplan Almelo

4.3.3.1 Algemeen

In het Bomenstructuurplan worden de historische structuren van bomen, boomrijen en boomgroepen zichtbaar gemaakt. Structuren die bepalend zijn geweest voor het ontstaan en functioneren van het huidige Almelo, maar zeker ook nu nog bepalend zijn voor de leefbaarheid en de beleving van Almelo. Het plangebied is gelegen in deelgebied Buitengebied West.

Het plangebied is aangemerkt als 'landschappelijk gebied verweven met de stedelijke omgeving'. Langs de grenzen van het plangebied zijn grotendeels (ingepaste) lijnvormige landschapselementen gelegen. Het betreft een gevarieerd beeld van bomenrijen, lanen en houtsingels. Hierna is een uitsnede van de kaart behorende bij het bomenstructuurplan opgenomen.

Afbeelding 4.7: Uitsnede van het bomenstructuurplan (Bron: gemeente Almelo)

4.3.3.2 Toetsing van het initiatief aan het 'Bomenstructuurplan Gemeente Almelo'

Het terrein is nagenoeg volledig in agrarisch gebruik. Het grondgebruik is overwegend weiland. Met voorgenomen initiatief wordt hiervan 3,5 hectare omgezet naar natuur. Voor het overige blijft het grondgebruik onveranderd. Tevens gaat de ontwikkeling uit van het behoud en de versterking van de groenelementen. De waardevolle lijnvormige landschapselementen langs de randen van het gebied zullen dan ook blijven behouden. Het gevarieerde beeld van bos, landschapselementen, weide en akkers binnen het landschappelijk gebied verweven met de stedelijke omgeving zal verder worden versterkt met de realisatie van bosschages. Tevens wordt met de bosschages het cultuurhistorisch landschapsbeeld van het gebied hersteld. Het bomenstructuurplan vormt dan ook geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

4.3.4 Conclusie gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, het Besluit milieueffectrapportage en fysieke veiligheid.

5.1 Geluid (Wet geluidhinder)

5.1.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

5.1.2 Beoordeling

5.1.2.1 Wegverkeerslawaai

Op grond van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij de realisatie van een nieuw geluidsgevoelig object een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. In artikel 74.1 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel.

De zone is gelegen aan weerszijden van de weg en begint naast de buitenste rijstrook. Eventuele parkeerstroken, voet- of fietspaden en vluchtstroken worden niet tot de weg gerekend en vallen binnen de zone. De geluidszone langs een weg omvat het gebied waarbinnen extra aandacht moet worden geschonken aan het geluid afkomstig van de betrokken weg. De hiervoor genoemde zones gelden niet voor:

• wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2);
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

Het geplande landhuis ligt in “buitenstedelijk” gebied” binnen de wettelijk vastgestelde geluidszone, als bedoeld in art. 74 van de Wet geluidhinder, van de Bellinkhofsweg en de Bellinkhofsdwarsweg. De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting LDEN op de gevels van een woning ten gevolge van een weg bedraagt 48dB. De genoemde wegen zijn beide aan te merken als wegen met een zeer lage verkeersintensiteit. Gezien de ligging in het buitengebied, de geringe breedte van de wegen en de kenmerken van de wegen (het betreffen zandwegen) kan worden gesteld dat deze wegen enkel worden gebruikt voor bestemmingsverkeer. Er kan dan ook vanuit worden gegaan dat ruimschoots aan de voorkeursgrenswaarde ruimschoots kan worden voldaan. Een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai wordt niet noodzakelijk geacht.

5.1.2.2 Railverkeerslawaai

Spoorlijnen bevinden zich op dusdanig grote afstand dat een nadere beschouwing van railverkeerslawaai achterwege kan blijven.

5.1.2.3 Industrielawaai

Het plangebied ligt niet binnen of nabij een geluidszone van een gezoneerd bedrijventerrein, als bedoeld in de Wet geluidhinder, aanwezig. Wat betreft de invloed van individuele bedrijven op de nieuwe woning wordt verwezen naar paragraaf 5.5 (milieuzonering).

5.1.3 Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

5.2 Bodemkwaliteit

5.2.1 Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

5.2.2 Beoordeling

Door Kruse Milieu BV is ter plaatse van het te realiseren landhuis een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten en conclusie van dit verkennend bodemonderzoek zijn in de volgende subparagraaf opgenomen. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar het onderzoeksrapport, bijgevoegd in Bijlage 2 van deze toelichting.

Verkennend bodemonderzoek

Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• de bovengrond is niet verontreinigd;
• de ondergrond is niet verontreinigd;
• het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Conclusies en aanbevelingen

In het grondwatermonster is een lichte verontreiniging aangetoond. De tussenwaarde wordt echter niet overschreden, nader onderzoek is niet nodig. De boven- en ondergrond zijn niet verontreinigd.

Uit het vooronderzoek bleek dat de onderzoekslocatie niet verdacht is met betrekking tot asbest. Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem.

5.2.3 Conclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

5.3 Luchtkwaliteit

5.3.1 Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

5.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

5.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

5.3.2 Beoordeling

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met categorieën van gevallen, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Tevens wordt opgemerkt dat de functie niet aan te merken is als gevoelige bestemming zoals opgenomen in het Besluit gevoelige bestemmingen.

5.3.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgesteld in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).
  

De regelgeving omtrent buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

5.4.2 Beoordeling

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1: Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart)

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en RRGS- inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen is binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

5.4.3 Conclusie

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

5.5 Milieuzonering

5.5.1 Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

5.5.1.1 Gebiedstypen

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving wordt gestreefd naar functiemenging of functiescheiding. Binnen de functiescheiding worden twee gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer.

Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Gezien de rustige ligging in het buitengebied, kan het gebied aangemerkt worden als een 'rustige woonwijk'.

5.5.2 Beoordeling

5.5.2.1 Algemeen

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen.

Zoals reeds hiervoor genoemd wordt bij het realiseren van nieuwe bestemmingen gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

5.5.2.2 Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. De functie ‘wonen’ en 'landgoed' zijn niet milieubelastend voor de omgeving. Er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

5.5.2.3 Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies binnen het plangebied (in dit geval het landhuis) hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. Op de van belang zijnde functies wordt nader ingegaan.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen (agrarische) bedrijven aanwezig. Het dichtstbijzijnde bedrijf betreft het bedrijf aan de Bellinkhofsweg 4, ten zuidwesten van het plangebied. Het bedrijf is gelegen op circa 190 meter van het bouwvlak van de woning.

Het betreft een grondgebonden veehouderij. Voor veehouderijen geldt, op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', veelal de grootste richtafstand voor het aspect geur. Bij veehouderijen zijn echter niet de adviesafstanden maar de wettelijk aan te houden afstanden of de berekenende geuremissiecontouren voor vergunningsplichtige veebedrijven bepalend. Hier wordt in paragraaf 5.6 nader op ingegaan. Indien het aspect geur buiten beschouwing wordt gelaten dan geldt een grootste richtafstand van 50 meter.

De afstand tussen het de rand van het agrarisch bouwvlak en het plangebied bedraagt circa 160 meter, waarmee ruimschoots aan de richtafstanden (zonder toetsing aan het aspect geur) wordt voldaan.

5.5.3 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan beschreven ontwikkeling.

5.6 Geur

5.6.1 Wet geurhinder en veehouderij & Activiteitenbesluit

De Wet geurhinder en veehouderij (hierna Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningsplichtige veehouderijen, als het gaat om geurhinder. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven is het beoordelingskader voor geurhinder opgenomen in het Activiteitenbesluit.

De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht.

Op grond van de Wgv dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven gelden tevens vaste afstandseisen. Deze eisen zijn gebaseerd op en komen overeen met de vaste afstanden zoals opgenomen in de Wgv.

Op basis van artikel 3, lid 2 van de Wgv worden bedrijfswoningen van andere agrarische bedrijven en voormalige bedrijfswoningen (beëindiging agrarisch bedrijf na 19 maart 2000), tevens de bovenstaande vaste afstanden gehanteerd.

5.6.2 Beoordeling

Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf betreft het grondgebonden agrarisch bedrijf dat is gelegen aan de Bellinkhofsweg 4 (in het buitengebied). Het betreft een grondgebonden veehouderij.

De afstand tussen het bouwvlak van de veehouderij tot de woonbestemming bedraagt circa 190 meter. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de vaste afstandeis van 50 meter (beide locaties zijn gelegen buiten de bebouwde kom). Gesteld kan worden dat ter plaatse van de woning sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat omgekeerd het agrarisch bedrijf niet in de bedrijfsvoering wordt belemmerd als gevolg van de ontwikkeling.

5.6.3 Conclusie

De Wet geurhinder vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

5.7 Ecologie

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Met deze wet worden de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen (de Vogel- en Habitatrichtlijn) zo helder mogelijk geïmplementeerd. De Wet natuurbescherming kent een apart beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, een apart beschermingsregime voor soorten van de Habitatrichtlijn (het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn) en een apart beschermingsregime voor andere soorten, die vanuit nationaal oogpunt beschermd worden. Elk van deze beschermingsregimes kent zijn eigen verbodsbepalingen en vereisten voor vrijstelling of ontheffing van de verboden.

Om te beoordelen of de ontwikkeling in het kader van flora en fauna uitvoerbaar is, heeft Natuurbank Overijssel een quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 3. Hierna wordt samengevat ingegaan op de conclusies uit dit onderzoek.

5.7.1 Gebiedsbescherming

5.7.1.1 Natura 2000-gebieden

Nederland heeft aan de hand van een vergunningenstelsel een zorgvuldige afweging gewaarborgd rond projecten die gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden.

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied '' is gelegen op circa 7 kilometer afstand van het plangebied. In afbeelding 5.2 is dit weergegeven. Gezien de ruime afstand tot het Natura 2000-gebied wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden.

Afbeelding 5.2: Ligging van het plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebied 'Wierdense Veld' en het Natuur Netwerk Nederland (Bron: Provincie Overijssel)

5.7.1.2 Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het Nederlands Natuurnetwerk (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het (NNN) is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied ligt niet in het Natuurnetwerk Nederland. De dichtstbijzijnde gronden aangemerkt als 'Natuur Netwerk Nederland' zijn gelegen op circa 3,9 kilometer afstand van het plangebied (zie afbeelding 5.2). Gelet op de afstand tot het gebied en de aard en omvang van de ontwikkeling binnen het plangebied worden geen negatieve effecten verwacht. Een verdere toetsing aan het Natuurnetwerk Nederland is niet aan de orde.

Opgemerkt wordt dat de ontwikkeling voornamelijk gericht is op het realiseren van natuur. Dit kan als een positief effect worden beschouwd. Door het voornemen om natuur te realiseren op basis van de gebiedseigen kwaliteiten zal er naar verwachting een verhoging van de natuurlijke en biotische waarden ontstaan.

5.7.2 Soortenbescherming

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Het is verboden om alle soorten die beschermd zijn volgens de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn, evenals de in paragraaf 3.2 en 3.3 van de Wet natuurbescherming genoemde soorten te doden en te verwonden, evenals het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Zoals in de inleiding reeds aangegeven is door Natuurbank Overijssel een Quickscan Natuurwaardenonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Hieronder worden onderzoeksresultaten met betrekking tot soortenbescherming weergeven, het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 3 van deze toelichting.

5.7.2.1 Onderzoeksresultaten

Het onderzoeksgebied is op 28 februari 2018 onderzocht op de aanwezigheid van beschermde planten en dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties en andere beschermde functies. Ook is gekeken of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied.

De voorgenomen activiteiten worden gezien als ‘ruimtelijke ontwikkeling’. Voor een aantal algemeen

voorkomende en talrijke faunasoorten geldt in Overijssel een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘doden, verwonden en het opzettelijk beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties’, als gevolg van werkzaamheden die in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling worden uitgevoerd. Voor beschermde soorten die niet op deze vrijstellingslijst staan, is een ontheffing vereist om ze te mogen verwonden en doden of om opzettelijk rust- en voortplantingslocaties te mogen beschadigen en te vernielen.

Het plangebied behoort vermoedelijk tot het functionele leefgebied van sommige beschermde vogel-,

vleermuis-, amfibieën- en grondgebonden zoogdiersoorten. Deze soorten benutten het onderzoeksgebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezetten sommige grondgebonden zoogdiersoorten er een rust- en/of voortplantingslocatie.

Voor de grondgebonden zoogdiersoorten die een rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied

bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘doden en verwonden’ en het ‘beschadigen en

vernielen van rust- en voortplantingslocaties’ (of zijn niet beschermd). De functie van het plangebied als

foerageergebied voor de in het plangebied voorkomende grondgebonden zoogdier-, amfibieën- en

vogelsoorten is niet beschermd. Vleermuizen bezetten in het plangebied geen rust- of verblijfplaats, maar benutten het plangebied vermoedelijk wel als foerageergebied. Door de voorgenomen activiteiten wordt deze functie niet aangetast.

5.7.3 Conclusie

De voorgenomen activiteiten leiden niet tot wettelijke consequenties in het kader van soort- of gebiedsbescherming. Op basis van artikel 7.4.1, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel geldt namelijk een vrijstelling voor een aantal algemene diersoorten in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling, waarbij mogelijkerwijs dieren van deze soorten verwond of gedood, en/of rust- en/of voortplantingsplaatsen beschadigd en vernield worden. In het vierde lid is bepaald dat van deze bedoelde vrijstellingen alleen gebruik gemaakt kan worden indien er geen andere bevredigende oplossing bestaat. Met de quickscan natuurwaardenonderzoek is aangetoond dat voor de realisatie van dit landgoed geen andere bevredigende oplossing bestaat. Opgemerkt wordt dat de lijst van de in de Omgevingsverordening met name genoemde soorten in de loop der tijd kan wijzigen. Indien de uitvoering van de inrichtingsmaatregelen op een (veel) later moment plaatsvindt, dient de initiatiefnemer te controleren of deze vrijstellingslijst is aangepast. In elk geval dient de initiatiefnemer te allen tijde te voldoen aan de algemene zorgplicht zoals vermeld in artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming.

5.8 Archeologie & cultuurhistorie

In deze paragraaf wordt aan de hand van inventarisaties ingegaan op de in het plangebied aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplangebied.

5.8.1 Archeologische waarden

5.8.1.1 Algemeen

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het projectgebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

5.8.1.2 Beoordeling

In dit geval worden er enkel bodemingrepen verricht ter plaatse van de te bouwen woning. Bij de toetsing aan het aspect 'archeologie' is dan ook uitsluitend naar deze locatie gekeken. Op de archeologische verwachtingskaart ligt het plangebied in een zone met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Tevens ligt het gebied in een attentiezone rond een historische boerderij en in een zogenaamde 'hoesstie veldnaam'. Voor deze zones gelden ook de voorwaarden zoals opgenomen bij de hoge archeologische waarden.

Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is in gebieden met een hoge archeologische verwachting noodzakelijk bij bodemingrepen dieper dan 40 centimeter onder het maaiveld en met een oppervlakte groter dan 2.500m2. Ter plaatse van het gewenste moeras wordt circa 5.000m2 afgegraven. Het moeras is echter gelegen op gronden met een lage archeologische verwachting, hier is dan ook geen onderzoek nodig.

De bodemingrepen (met uitzondering van het moeras) blijven ruimschoots onder de onderzoekgrenzen waardoor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Ter bescherming van de archeologische waarden is de daar reeds geldende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting hoog' conform het moederplan overgenomen.

In afbeelding 5.3 is een uitsnede van de archeologische verwachtingskaart weergegeven. De bouwlocatie van de woning is met de zwarte omlijning aangegeven.

Afbeelding 5.3: Uitsnede van de archeologische verwachtingskaart (Bron: Gemeente Almelo)

5.8.2 Cultuurhistorie

5.8.2.1 Algemeen

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden verstaan die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een ruimtelijk plan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

5.8.2.2 Beoordeling

Er bevinden zich, op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Overijssel, binnen het plangebied zelf en in de directe omgeving een aantal gemeentelijke en rijksmonumenten. In afbeelding 5.4 is dit visueel weergegeven.

Afbeelding 5.4: Uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart (Bron: Provincie Overijssel)

Historisch landgoed Bellinckhof

Landgoed Bellinckhof betreft een rijksmonument. Het landgoed Bellinckhof kent een aantal gebouwen en objecten die als een ensemble een monumentale waarden hebben. De naam Bellinckhof is ontleend aan de voormalige havezate die vroeger op ongeveer 500 meter ten zuidwesten van het huidige landhuis Bellinckhof was gelegen.

Met het realiseren van het landgoed worden de cultuurhistorische waarden van het landgoed Bellinckhof niet aangetast. Qua inrichting is rekening gehouden met de aangrenzende ligging van het landgoed Bellinckhof. Het plan is zo opgesteld dat het nieuwe landgoed overloopt in het bestaande landgoed. Dit kan gezien worden van een versterking van het landgoed Bellinckhof.

Erve Pezie (Bellinkhofsdwarsweg 3)

Ten westen van het plangebied ligt 'Erve Pezie' (Mip-nummer: ALM0537). Dit betreft een gemeentelijk monument. Deze boerderij is gebouwd rond 1900. In 1995 is het voormalige bedrijfsgedeelte verbouwd tot woonhuis.

Er worden geen werkzaamheden verricht die leiden tot aantasting van de cultuurhistorische kwaliteiten en kenmerken van Erve Pezie.

5.8.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat er geen archeologisch onderzoek benodigd is en dat de bestaande cultuurhistorische waarden als gevolg van de ontwikkeling van het landgoed worden versterkt.

5.9 Besluit milieueffectrapportage

5.9.1 Algemeen

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.

• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);
  Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

5.9.2 Beoordeling

Artikel 2.8, lid 1 van de Wet natuurbescherming

Gezien de aard en omvang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling wordt geconcludeerd dat geen sprake zal zijn van een aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura-2000 gebied. Dit temeer omdat het plangebied op (zeer) ruime afstand van het plangebied van Natura 2000-gebied is gelegen en de ontwikkeling relatief beperkt van aard is. Een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming is in het kader van dit bestemmingsplan dan ook niet noodzakelijk.

Programmatische Aanpak Stikstof (PAS)

Activiteiten met een waarde van minder dan 0,05 mol per hectare per jaar worden als verwaarloosbaar beschouwd; deze activiteiten hoeven niet te worden gemeld (ook al niet onder de ontwerp Regeling). Ook cumulatief beschouwd zorgen deze activiteiten voor geen effecten voor de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden, aldus de toelichting van de PAS. Gelet op de aard van het voornemen kan worden geconcludeerd dat sprake is van een activiteit die als verwaarloosbaar kan worden beschouwd. Nader onderzoek naar de stikstofdepositie is niet noodzakelijk.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Dit bestemmingsplan voorziet in principe ter plaatse van het landhuis in de eindbestemming 'Wonen' en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden. In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en is daarom niet direct m.e.r.-plichtig.

Tevens is er geen sprake van vermelding op de D-lijst. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is dan ook niet noodzakelijk. Tevens is de zogenaamde ‘vergewisplicht’ niet van toepassing. Wel kan worden opgemerkt dat de locatie van de wooneenheid niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied is gelegen en ook geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft voor de omgeving. Dit is tevens bevestigd in de voorgaande milieu- en omgevingsaspecten.

5.9.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.10 Fysieke veiligheid

5.10.1 Inleiding

Het aspect fysieke veiligheid beoogt het beschermen van mens, dier en milieu tegen (de gevolgen van) ongevallen en rampen. Om de effecten van een incident zoveel mogelijk te beperken, is het belangrijk dat hulpverleningsdiensten op kunnen treden en dat burgers zich in veiligheid kunnen brengen. Het bestemmingsplan is op fysieke veiligheidsaspecten getoetst aan landelijke, regionale en gemeentelijke richtlijnen en/of regelgeving. Dit betreft de onderdelen:

• bereikbaarheid;
• opkomsttijd;
• bluswatervoorziening;
• zelfredzaamheid;
• sirenedekking;
• samenhang veiligheidsketen.

De hoofdtaken van de brandweer zijn onderverdeeld in schakels uit de veiligheidsketen. De schakels zijn:
Pro-actie; de schakel pro-actie gaat onder andere over de bluswatervoorziening, de bereikbaarheid en de sirenedekking.
Preventie; voor het aspect preventie geldt dat rekening moet worden gehouden met de bestaande wet- en regelgeving.
Preparatie; voor hulpdienstrelevante objecten is het wenselijk om deze op te nemen in de planvorming van de brandweer, zoals een bereikbaarheidskaart of een aanvalsplan.
Repressie; vanuit de repressieve dienst wordt ter plaatse bepaald hoe er wordt ingezet.
Nazorg; de taak nazorg heeft geen consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Ondanks de gerealiseerde veiligheidsmaatregelen en -voorzieningen blijft er een restrisico waarbinnen incidenten plaats kunnen vinden.

5.10.2 Bereikbaarheid

5.10.2.1 Bereikbaarheid algemeen

Bij het bepalen of er een goede bereikbaarheid van de gebouwen via het openbare wegennet wordt het plangebied getoetst aan de handreiking Bluswatervoorziening en bereikbaarheid. Hierbij wordt beoordeeld of:

• De wegen voldoen aan de specifieke afmetingen van brandweervoertuigen;
• Een willekeurig adres binnen een verblijfsgebied in principe via een tweede onafhankelijke route bereikbaar is;
• Of de verkeersaders aan de brandweervoertuigen een onbelemmerde doorgang bieden.

5.10.2.2 Beoordeling bereikbaarheid

Het plangebied is vanuit verschillende richtingen goed te bereiken. Er wordt op dit punt dan ook voldaan aan de handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid.

5.10.3 Opkomsttijd

5.10.3.1 Opkomsttijd algemeen

De opkomsttijd is de optelsom van de verwerkingstijd van de melding, de uitruktijd en de aanrijdtijd. De uitruktijd is daarbij de tijd tussen het alarmeren van de brandweer door de meldkamer en het tijdstip dat het voertuig de kazerne verlaat. De aanrijdtijd is de tijd die het eerste voertuig nodig heeft om van de kazerne naar het plaats incident te gaan. De opkomsttijd van de brandweer wordt als een belangrijk kwaliteitskenmerk van de brandweer beschouwd.

In het Besluit Veiligheidsregio's (BVR) zijn de opkomsttijden voor de brandweer vastgelegd en staan in onderstaande tabel beschreven.

Normtijd	Gebruiksfunctie
5 minuten	Winkel met gesloten constructie (tijdens openingsuren), wonen boven winkel, cel
6 minuten	Portiekwoningen/portiekflats, woning verminderd zelfredzamen
8 minuten	Overige woningen, winkels, gezondheidszorg, onderwijs, kinderdagverblijf, logies
10 minuten	Kantoor, (lichte)industrie, sport, overige ruimtes voor bijeenkomsten, overige gebruiksfuncties

Daarnaast is het 'Dekkingsplan Brandweer Twente', dat onderdeel uitmaakt van het beleidsplan, vastgesteld.

5.10.3.2 Beoordeling opkomsttijd

Voor woningen geldt een opkomsttijd van 8 minuten. Uit berekeningen blijkt dat de brandweer in theorie binnen deze norm ter plaatse kan zijn.

5.10.4 Bluswatervoorziening

5.10.4.1 Bluswatervoorziening algemeen

Voor een optimale bluswatervoorziening wordt onderscheid gemaakt in primaire, secundaire en tertiaire bluswatervoorzieningen. Dit is van belang omdat de eisen voor de afstand, de capaciteit en de bereikbaarheid verschillend zijn. De basiskenmerken van deze drie modellen zijn:

• De primaire bluswatervoorziening

Boven- of ondergrondse brandkranen die geplaatst zijn op het drinkwaterleidingnet.

• De secundaire bluswatervoorziening

De secundaire bluswatervoorziening is in principe aanvullend op een primaire bluswatervoorziening. Een secundaire bluswatervoorziening kan bestaan uit geboorde putten, bluswaterriolen, vijvers e.d. of ondergrondse reservoirs. Hiervoor geldt een afstand van maximaal 320 meter tot het object. Daarnaast moet het brandweervoertuig het water tot maximaal 8 meter kunnen bereiken.

• De tertiaire bluswatervoorziening

Bij de noodzakelijke inzet van grotere hoeveelheden water of gedurende langere tijd zijn de primaire en secundaire voorzieningen niet voldoende. Water wordt dan onttrokken uit bijvoorbeeld kanalen. Hiervoor geldt een afstand van maximaal 2.500 meter tot het object. Daarnaast moet het brandweervoertuig het water tot maximaal 50 meter kunnen bereiken.

5.10.4.2 Beoordeling bluswatervoorziening

Tijdens de beoordeling van de omgevingsvergunning voor het verbouwen wordt beoordeeld of een brandweerkraan dient te worden geplaatst.

5.10.5 Zelfredzaamheid

5.10.5.1 Zelfredzaamheid algemeen

Voor de bestrijdbaarheid van een incident zijn onder andere de bereikbaarheid voor hulpdiensten, opkomsttijd en bluswatervoorziening van belang. Daarnaast speelt de zelfredzaamheid van burgers een rol.

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan hoofdzakelijk uit schuilen en vluchten. Het zelfredzame vermogen van personen in de buurt van een risicovolle bron is een belangrijke voorwaarde om grote effecten bij een incident te voorkomen. De ruimtelijke inrichting van het gebied kan op verschillende manieren inspelen op de zelfredzaamheid.

5.10.5.2 Beoordeling zelfredzaamheid

Dit plan voorziet in realisatie van een landgoed met daarop één landhuis. De aanwezige personen zijn zelfredzaam. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om het plangebied in verschillende richtingen te ontvluchten.

5.10.6 Waarschuwings- en alarmeringssysteem

5.10.6.1 Sirenedekking algemeen

De sirene is een hulpmiddel van de overheid om mensen te kunnen waarschuwen voor acute gevaren. Dit is bijvoorbeeld het geval als er gevaarlijke stoffen vrijkomen bij een brand of ongeval. Op dat moment is het gevaarlijk om buiten te blijven waar men wordt blootgesteld aan het gevaar. De sirenes kunnen dan worden ingeschakeld. Voldoet het dekkingsgebied van de sirene niet, dan zal rond rondom de diverse risico-objecten middels alternatieven moeten worden gealarmeerd. Hierbij valt onder andere te denken aan:

• sms berichten;
• sirenewagens.

5.10.6.2 Beoordeling sirenedekking

Het plangebied valt binnen het dekkingsgebied van sirenes.

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

6.1 Vigerend beleid

6.1.1 Rijksbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

6.1.2 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

6.1.3 Beleid waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta, en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het algemeen bestuur van het waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober 2015 het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld.

In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op het:

• voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte;
• beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem.
• het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

6.1.4 Beleid gemeente Almelo

6.1.4.1 Waterplan Almelo

De gidsprincipes voor het waterplan Almelo en de visie zijn gebaseerd op principes uit de Vierde Nota waterhuishouding en de aanbevelingen van de Commissie Waterbeheer 21-ste eeuw, waarbij aanpak van de bron prevaleert boven ‘end-of-pipe’-maatregelen en de afwenteling van lokale problemen op (boven)regionale systemen zoveel mogelijk wordt voorkomen. Het vasthouden van water verdient de voorkeur. Wanneer dit niet meer mogelijk is, wordt zoveel mogelijk water geborgen. Daarbij speelt de waterkwaliteit een belangrijke rol. Water van verschillende kwaliteit wordt zoveel mogelijk gescheiden. Wanneer ook berging niet meer mogelijk is, wordt het water ten slotte afgevoerd. In stedelijke in- of uitbreidingsgebieden dient zoveel mogelijk verhard oppervlak niet aangesloten te worden op de riolering. Een duurzame inrichting van het terrein moet zorgen voor het bewaken van de kwaliteit. Kortom, problemen met waterkwaliteit en –kwantiteit mogen niet worden afgewenteld en de ontwikkelingen mogen geen negatieve beïnvloeding van waterkwaliteit en –kwantiteit met zich meebrengen. Bij nieuwbouw dient grondwaterneutraal gebouwd te worden.

6.1.4.2 Verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2016-2020

Het verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2016 t/m 2020 (vGRP) geeft inzicht in de omvang, het functioneren en de kwaliteitstoestand van de voorzieningen waarmee de gemeente invulling geeft aan de wettelijke zorgplichten voor het afval-, hemel- en grondwater, en de bekostiging hiervan. Daarnaast heeft de gemeente Almelo ook nadrukkelijk oppervlaktewater als onderdeel van het beheer van het stedelijk water gemaakt.

Het vGRP beschrijft de beleidskaders en de bekostiging voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afval-, hemel- en grondwater en het beheer van het oppervlaktewater in de gemeente Almelo voor de periode 2016 t/m 2020, en geeft de visie op de gemeentelijke watertaken voor de lange termijn.

Om een strategie voor de komende planperiode op te kunnen stellen is een visie voor de lange termijn van belang. Eén van de belangrijkste voorwaarden is dat ook de gemeente Almelo moet anticiperen op de financiële omstandigheden en heeft te maken met bezuinigingsdoelstellingen.

Eén van de opgaven komt voort uit het Bestuursakkoord Water, dit betreft de opgave te komen tot minder meerkosten en zodoende minder stijging van de rioolheffing. Deze opgave voert de gemeente deels samen uit met Twents waternet en de conclusie is dat Almelo op koers ligt. Het kwaliteitskader voor de gemeentelijke watertaken bestaat uit vier onderdelen (stedelijk afvalwater, hemelwater, grondwater en oppervlaktewater). Deze onderdelen corresponderen met de drie zorgplichten van de gemeente, het vierde onderdeel 'oppervlaktewater' ziet de gemeente Almelo als integraal onderdeel van het stedelijk water. De gemeente is voor een groot gedeelte vrij op welke wijze en in welk tempo zij invulling wil geven aan haar zorgplichten.

Speerpunten voor de planperiode

De gekozen ambities voor het totale watersysteem (afval-, hemel- grond- en oppervlaktewater) kunnen in hoofdlijn worden samengevat in de volgende speerpunten:

• Samen op met burgers en bedrijven.
• Toekomstgericht en klimaatbestendig.
• Een doelmatige aanpak.
• De organisatie en de middelen op orde.
• Een functionerend watersysteem.

6.2 Waterparagraaf

6.2.1 Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

6.2.2 Watertoetsproces

De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'korte procedure' van de watertoets van toepassing is. De hierbij behorende 'standaard waterparagraaf' is opgenomen in Bijlage 4 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten in het plangebied.

6.2.3 Waterhuishoudkundige aspecten in het plangebied

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1.500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Hemelwater wordt in het plangebied geïnfiltreerd in het plangebied ter plaatse van de onverharde en halfverharde terreinonderdelen.

Aanleghoogte bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Ter plaatse van de woning is er sprake van een hoge grondwaterstand. Het grondwater komt hier theoretisch tot circa 0.5 meter onder het huidige maaiveld. Dit is normaliter te hoog voor een woning. Omdat de grondwaterstand verlagen niet is toegestaan, zal de grond hier moeten worden opgehoogd. Bij de bouwaanvraag zal dit aspect worden uitgewerkt. Mocht deze ophoging plaatsvinden, dan zal er extra water worden geborgen middels een verbreding van een nabijgelegen sloot. Tevens zal bij de bouwaanvraag worden getoetst of het ontwerp, na ophoging, nog passend is in het landschap.

Agrarische activiteiten

In het plan vindt een agrarische activiteit plaats. Bijna alle agrarische bedrijven vallen onder het Activiteitenbesluit. Voor akkerbouwbedrijven gelden aanvullende voorschriften voor de toepassing van bestrijdingsmiddelen en kunstmest. Er is echter geen sprake van een agrarisch bedrijf. Het momenteel al aanwezige agrarische gebruik (weiden van dieren), blijft met dit plan onveranderd. De agrarische activiteiten vormen dan ook geen belemmering voor de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

7.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels

7.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
• 4. Overgangs- en slotregels.

7.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogten, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: voor welke werken of werkzaamheden al dan niet een omgevingsvergunning noodzakelijk is.
• Specifieke gebruiksregels: regels ten aanzien van strijdig gebruik en de voorwaardelijke verplichtingen;

7.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 9)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels (Artikel 10)

In deze regels zijn de algemene bouwregels opgenomen. Hierin de bestaande maatvoering en nadere eisen opgenomen.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 11)

In dit artikel staat beschreven welk gebruik van gronden en bouwwerken in elk geval strijdig zijn met het bestemmingsplan.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 12)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 13)

In de algemene wijzigingsregels zijn algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

• Algemene procedureregels (Artikel 14)

In de artikel staat beschreven welke procedureregels in acht moeten worden genomen, wanneer er nadere eisen zijn gesteld die onderdeel uitmaken van de regels in dit bestemmingsplan.

7.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

'Groen - Landgoed (Artikel 3)'

Het gehele landgoed, met uitzondering van de woonkavel, wordt bestemd tot 'Groen-Landgoed'. Gronden met de bestemming 'Groen – Landgoed' zijn hoofdzakelijk bestemd voor groenvoorzieningen, agrarisch gebruik, het behoud/herstel en de ontwikkeling van houtopstanden, tuinen, fiets- en/of voetpaden, waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, bouwwerken ten behoeve van openbaar nut, en verkeersvoorzieningen ten behoeve van bestemmingsverkeer. De nieuw aan te leggen bossen en het moeras zijn specifiek bestemd met de aanduidingen 'natuur' en 'bos'.

Ten aanzien van het agrarisch gebruik is specifiek bepaald dat zelfstandige (niet)grondgebonden agrarische bedrijven niet toegestaan.

Gebouwen mogen binnen deze bestemming niet worden gebouwd, met uitzondering van gebouwen ten behoeve van openbaar nut. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan, met dien verstande dat hiervoor specifieke maatvoeringen zijn opgenomen.

Er is binnen de bestemming een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen ten aanzien van het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

'Wonen - Landgoed (Artikel 4)'

Gronden met de bestemming 'Wonen – Landgoed' zijn hoofdzakelijk bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en/of sociaal-culturele doeleinden, het behoud, herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden op het landgoed en de daarbij behorende gebouwen, bed & breakfast, tuinen en erven, fiets en voetpaden en waterhuishoudkundige doeleinden met bijbehorende voorzieningen.

In totaal is één woning toegestaan, het betreft een landhuis, waardoor de minimale inhoud 1.000m3 bedraagt. De maximale inhoud bedraagt 1.400m3. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 4 en 8 meter.

Wat betreft de bijgebouwen is bepaald dat deze enkel inpandig gebouwd mogen worden. De maximale inhoud aan bijgebouwen bedraagt 450m3.

De bouwhoogte van overige bouwwerken voor de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter. In overige gevallen bedraagt de bouwhoogte maximaal 2 meter. Tenslotte is bepaald dat de bouwhoogte van lantaarnpalen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 6 en 3 meter bedragen.

Er is binnen de bestemming een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen ten aanzien van sloopwerkzaamheden. Tenslotte zijn er specifieke gebruiksregels ten aanzien van nevenactiviteiten opgenomen.

'Waarde - Archeologische verwachting hoog' en 'Waarde - Archeologische verwachting middelhoog' (Artikel 5 en 6)

Ter plaatse van de gronden met de archeologische verwachtingswaarden zijn archeologische dubbelbestemmingen opgenomen. De archeologische verwachtingswaarden komt voort uit de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Almelo.

Deze bestemmingen zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. Een omgevingsvergunningenstelsel beschermd de archeologische waarden.

'Leiding - Hoogspanningsverbinding 1 (Artikel 7)'

Ter plaatse van de hoogspanningsverbinding is een dubbelbestemming opgenomen. Gronden met deze dubbelbestemming zijn naast de basisbestemming tevens bestemd voor het beheer en onderhoud van de verbinding en de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Hiervan kan worden onder voorwaarden van worden afgeweken. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.

'Leiding - Water (Artikel 8)'

Ter plaatse van de waterleiding is een dubbelbestemming opgenomen. Gronden met deze dubbelbestemming zijn naast de basisbestemming tevens bestemd voor het beheer en onderhoud van deze leiding en de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Hiervan kan worden onder voorwaarden van worden afgeweken. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten beperken zich tot de ambtelijke kosten welke verbonden zijn aan het voeren van de planologisch procedure en worden verhaald middels de legesverordening. Eventuele planschade wordt afgewenteld middels een planschadeovereenkomst. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a geen exploitatieplan nodig.

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

9.1 Vooroverleg

9.1.1 Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

9.1.2 Provincie Overijssel

Het plan wordt in het kader van het vooroverleg naar de provincie toegestuurd.

9.1.3 Waterschap Vechtstromen

De watertoets heeft plaats gevonden op de website www.dewatertoets.nl. Deze toets resulteerde in een korte procedure. De bijbehorende standaard waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 4 van deze toelichting. Nader overleg is niet noodzakelijk.

9.2 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt er, gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

9.3 Zienswijzen

Het plan heeft voor een periode van zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode zijn er enkele zienswijzen ingebracht, die hebben geleid tot een aantal aanpassingen van het bestemmingsplan. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de reactienota zienswijzen, die als bij het raadsbesluit is gevoegd.