| Plan: | Rogat |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0119.Rogat-BPC1 |
Algemeen
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting (met bijbehorende bijlagen). De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
Inhoudelijke opzet
Door de gemeente Meppel is een handboek opgesteld. Dit handboek vormt de basis voor de inhoudelijke opzet van de regels en verbeelding van onderhavig bestemmingsplan. Hiernaast geldt als belangrijk uitgangspunt, dat het bestemmingsplan zoveel mogelijk probeert de bestaande situatie vast te leggen. Nieuwe ontwikkelingen worden niet toegestaan. Wel biedt onderhavig bestemmingsplan voor de bestaande woningen en bedrijven in het plangebied voldoende flexibiliteit. De bebouwingsmogelijkheden voor woningen (voor uitbreidingen, bouw van bijgebouwen, etc.) zijn binnen het gehele plangebied over het algemeen gelijk aan de vigerende juridisch-planologische regelingen.
Regels
De opbouw van de regels van de verschillende bestemmingen is overal hetzelfde, deze is als volgt:
Verbeelding
Voor de vormgeving van de verbeelding geldt een aantal uitgangspunten. Zo worden de kaarten in kleur opgezet, waarbij de kleuren worden ondersteund met een letteraanduiding. De kleuren en letters zijn afgestemd op de kleur en letteraanduiding in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008). De schaal van de analoge kaarten is 1:1.000.
Ten behoeve van de gebruiksvriendelijkheid en digitale raadpleegbaarheid wordt waar mogelijk informatie op de verbeelding gezet (bouwvlakken, goot-/bouwhoogten, eventueel bebouwingspercentages).
De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. Dit bestemmingsplan kent de volgende bestemmingen:
| Enkelbestemmingen | Dubbelbestemmingen |
| Artikel 3 Agrarisch | Artikel 13 Leiding - Gas |
| Artikel 4 Bedrijf - Gasontvangststation | Artikel 14 Waarde - Archeologie 1 |
| Artikel 5 Bedrijf - Nutsvoorziening | Artikel 15 Waarde - Archeologie 3 |
| Artikel 6 Bedrijventerrein | Artikel 16 Waterstaat – Waterstaatkundige functie |
| Artikel 7 Groen | |
| Artikel 8 Horeca | |
| Artikel 9 Tuin | |
| Artikel 10 Verkeer | |
| Artikel 11 Water | |
| Artikel 12 Wonen |
Onderstaand wordt per bestemming een toelichting gegeven.
Agrarisch (artikel 3)
Deze bestemming betreft enkele nog open weidegronden die binnen Rogat zijn gelegen. De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn algemeen bestemd voor agrarische bedrijfsdoeleinden in de vorm van cultuurgronden, alsmede groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en bijbehorende ontsluitingswegen en paden. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Erf- en terreinafscheidingen mogen één meter hoog zijn. Andere bouwwerken mogen zes meter hoog zijn.Voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals het aanleggen van (oppervlakte-)verhardingen is het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen.
Bedrijf - Gasontvangststation (artikel 4)
De bestemming 'Bedrijf - Gasontvangststation' is gelegd op het perceel waar momenteel een gasontvangststation aanwezig is. Gebouwen mogen enkel binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd, waarbij de aangegeven bouwhoogte als maximum geldt. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer zijn dan twee meter, terwijl de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, niet meer dan zes meter mag bedragen.
Bedrijf - Nutsvoorziening (artikel 5)
De bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' is op twee percelen gelegd, waar momenteel een voorziening van openbaar nut aanwezig is. Gebouwen mogen enkel binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd, waarbij de aangegeven bouwhoogte als maximum geldt. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer zijn dan twee meter, terwijl de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, niet meer dan zes meter mag bedragen.
Bedrijventerrein (artikel 6)
Praktisch alle bedrijven binnen het plangebied zijn opgenomen binnen de bestemming 'Bedrijventerrein'. Deze bestemming biedt de mogelijkheid om verschillende soorten bedrijven, zoals opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, te vestigen. Daarbij geldt dat de maximale milieuhindercategorie niet meer dan 3.2 bedraagt, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven ofwel in de bestaande situatie reeds sprake is van een legale, hogere milieucategorie. De bestaande detailhandel (zoals de woonboulevard) valt binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' en wordt met een aanduiding begrensd. Voor het verkooppunt van motorbrandstoffen met lpg is ook een eigen aanduiding opgenomen, gelijk als voor het bestaande parkeerterrein. De bestaande bedrijfswoningen zijn tot slot eveneens via een aanduiding op de verbeelding vastgelegd; nieuwe bedrijfswoningen worden niet mogelijk gemaakt.
Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn verder restauratieve voorzieningen ten dienste van de bestemming, ondergeschikte detailhandel, bed- and breakfastactiviteiten in de bedrijfswoning(en), nutsvoorzieningen, wegen en paden, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. In principe zijn al deze functies, tenzij een aanduiding op de verbeelding voor is opgenomen (zoals het LPG tankstation en de bedrijfswoningen), met elkaar uitwisselbaar. Al met al biedt deze bestemmingsregeling de nodige flexibiliteit.
Wat het bouwen betreft is van belang dat op de bestemming 'Bedrijventerrein' veelal bouwvlakken met een bouwhoogte en bebouwingspercentage zijn opgenomen. In enkele gevallen is tevens een goothoogte opgenomen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gerealiseerd worden. Voorts gelden nog enkele vereisten met betrekking tot de afstand van een gebouw tot de bouwperceelsgrens (niet minder dan 3 meter) en de onderlinge afstand tussen vrijstaande gebouwen (niet minder dan 5 meter).
Voor bedrijfswoningen geldt verder dat de maximale oppervlakte niet meer dan
150 m² mag bedragen. Voor bijbehorende bouwwerken bij bedrijfswoningen, zoals aanbouwen en bijgebouwen, zijn eveneens enkele regels opgenomen, onder andere voor wat betreft de situering, de hoogte en het oppervlak.
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen in principe 10 meter hoog worden. Uitzondering hierop vormen de erf- en terreinafscheidingen waarvan de bouwhoogte niet meer dan 2,5 meter mag bedragen.
Door middel van een aantal afwijkingsregels zijn burgemeester en wethouders bevoegd om met een omgevingsvergunning toe te staan dat de maximale bouwhoogte wordt vergroot dan wel dat de onderlinge afstand tussen vrijstaande gebouwen wordt verkleind. Daarbij mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheid van de aangrenzende gronden.
Tot slot bevat de bestemming 'Bedrijventerrein' de mogelijkheid om met een omgevingsvergunning andere bedrijven, die niet zijn opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, toe te staan. Dit is enkel mogelijk indien zulke bedrijven naar aard en omvang (ruimtelijke uitstraling, te verwachten milieuhinder, verkeersbewegingen en dergelijke) gelijk te stellen zijn aan de wel in de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen bedrijven. Ook kan worden toegestaan dat gronden en bouwwerken gebruikt worden voor productiegebonden detailhandel en detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen, mits het geen detailhandel in vuurwerk noch een Bevi- inrichting betreft. Het bestaande verkooppunt van motorbrandstoffen met lpg is reeds toegestaan op grond van artikel 5.1 sub c van de regels en valt niet onder deze uitzonderingsbepaling.
Groen (artikel 7)
De bestemming 'Groen' is gelegd op de belangrijkste groenvoorzieningen binnen de kern Rogat. Alle hoofdgroenstructuren vallen binnen deze bestemming. In die gevallen waarin het structuurgroen als de belangrijkste functie wordt beschouwd, zijn ook (fiets-)paden binnen deze bestemming gelegd.
Binnen de bestemming 'Groen' zijn groenvoorzieningen, parken en plantsoenen toegestaan. Ook is de functie bedoeld voor parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, voet- en fietspaden alsmede nutsvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'recreatie' is eveneens dagrecreatie toegestaan.
De bestemming 'Groen' staat enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toe. Deze mogen niet meer dan 6 meter hoog zijn, met uitzondering van lichtmasten die een bouwhoogte van maximaal 10 meter mogen hebben. Via een afwijkingsbevoegdheid zijn in- en uitritten ten behoeve van aangrenzende bedrijfspercelen toegestaan.
Horeca (artikel 8)
De bestemming 'Horeca' is gelegd op de gronden waarop thans het wegrestaurant “De Raket” is gevestigd. Binnen deze bestemming zijn horecabedrijven categorie 1, 2 en 3 mogelijk, evenals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, wegen en paden, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden opgericht, waarbij het grondoppervlak niet meer dan 1.500 m2 mag bedragen. De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan 6 respectievelijk 8 meter. Erf- en terreinafscheidingen hebben een maximale bouwhoogte van 2,5 meter. Voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte hiervan niet meer dan 6 meter mag bedragen. Uitzondering hierop vormt de bestaande reclamemast, waarvoor een maximale bouwhoogte van 18 meter is toegestaan.
Tuin (artikel 9)
De bestemming 'Tuin' hangt in hoge mate samen met de bestemming 'Wonen'. Hierbinnen zijn de voortuinen en in enkele gevallen de zijtuinen van de woningen opgenomen, die niet mogen worden bebouwd. Zijkanten van woonpercelen zijn in de gevallen dat deze niet mogen worden bebouwd in de tuinbestemming gelegd, veelal indien deze grenzen aan het openbaar gebied, te weten de bestemming 'Verkeer', 'Groen' of 'Water'. Voor zover op deze gronden reeds bebouwing is gerealiseerd, wordt deze bebouwing toegestaan door middel van een bestemming 'Wonen'.
In de regeling is opgenomen dat, onder bepaalde voorwaarden, binnen de bestemming wel bebouwing in de vorm van erkers en ingangpartijen toegestaan is. Ten slotte zijn binnen de bestemming andere bouwwerken toegestaan. Wat het gebruik betreft is een specifieke gebruiksregel opgenomen, zodat voor een ieder duidelijk is dat het gebruik of laten gebruiken van gronden en gebouwen als stort- of opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, niet is toegestaan.
Verkeer (artikel 10)
Deze bestemming is van toepassing op alle openbare wegen in het plangebied. De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn in hoofdzaak bestemd voor wegen en fiets- en voetpaden. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, dagrecreatieve voorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede voor kunstwerken en een bergbezinkbassin.
Op de gronden met de bestemming 'Verkeer' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. De bouwhoogte van lichtmasten mag ten hoogste 15 meter bedragen.Voor alle overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale bouwhoogte van zes meter.
Water (artikel 11)
Deze bestemming is specifiek gelegd op de belangrijkste waterlopen en oppervlaktewateren binnen het plangebied, zoals de Hoogeveense Vaart. De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterberging, waterhuishouding en waterlopen, met de daarbij behorende groen-, speel- en dagrecreatieve voorzieningen, alsmede voor kunstwerken. Ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsrecreatie' is eveneens verblijfsrecreatie toegestaan, waarbij gedoeld wordt op overnachtingen op een vaartuig (bijvoorbeeld plezierjachten).
Op de gronden met de bestemming 'Water' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Daarvoor geldt een maximale bouwhoogte van 6 meter.
Wonen (artikel 12)
Voor de circa 40 bestaande, grondgebonden woningen in het plangebied is een bestemming 'Wonen' opgenomen. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. Ondergeschikt aan de functie wonen zijn bed and breakfastactiviteiten, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, wegen en paden, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan, evenals de daarbij behorende tuinen, erven en verhardingen en bebouwing.
Binnen de bestemming 'Wonen' mogen de aanwezige bouwwerken gebruikt worden voor aan huis verbonden beroepen (tot ten hoogste 30% van het vloeroppervlak met een maximum van 45 m2). In de Inleidende bepalingen is het begrip "aan huis verbonden beroep" gedefinieerd. Daarin is een belangrijke rol toegekend aan de vrije beroepen. Door de Kamer van Koophandel wordt onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek-, academisch-, dan wel HBO-niveau liggen'.
In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Voor de uitvoeringspraktijk van de Kamers van Koophandel is de volgende lijst samengesteld van personen die als vrije beroepsbeoefenaar gelden. Dit zijn: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar, logopedist, medisch specialist, notaris, oefentherapeut Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect en verloskundige.
Een beroep dat niet in deze opsomming voorkomt, geldt in beginsel niet als 'vrij beroep', tenzij de onderneming/beroepsbeoefenaar anders aan kan tonen.
In de jurisprudentie is uitgemaakt, dat de uitoefening van vrije beroepen in overeenstemming is met de functie "woondoeleinden". Dit is rechtstreeks toegestaan. Voor bovengenoemde activiteiten is dus geen procedure op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht noodzakelijk, zolang deze activiteiten plaatsvinden in de woning (dus niet in de bijgebouwen)en voldoen aan het criterium dat het betrokken pand in overwegende mate zijn woonfunctie blijft behouden. De bestemming bevat een mogelijkheid om onder bepaalde criteria af te wijken van de gebruiksregels, onder meer voor het toestaan van een aan huis verbonden bedrijf.
Wat betreft de verhouding tussen de bestemming 'Wonen' en de bestemming 'Tuin', wordt verwezen naar de hiervoor opgenomen toelichting bij de bestemming 'Tuin'.
Voor het bouwen geldt dat hoofdgebouwen enkel zijn toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Het maximaal aantal wooneenheden per bouwvlak is eveneens aangeduid op de verbeelding, waarbij van belang is dat alle bouwwijzen (vrijstaand, twee aaneen, geschakeld) zijn toegestaan. Daar waar geen aanduiding is aangegeven, is maximaal één woning per bouwvlak toegestaan.
Ten aanzien van de toegestane goot- en bouwhoogten van de woningen, welke met een aanduiding op de verbeelding zijn aangegeven, is ervoor gekozen in hoofdzaak te komen tot een samenhangende regeling en zo weinig mogelijk verschil in bouwmogelijkheden tussen aangrenzende woningen. Verder is een bepaling over een minimale breedte van het hoofdgebouw (5 meter) opgenomen en bevat de bestemming een regel over de toegestane dakhelling van het hoofdgebouw.
Wat betreft de bijbehorende bouwwerken zijn in de bestemming regels opgenomen over de afstand tot de voorgevel en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. De gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag in principe niet meer dan 50% van het achtererfgebied tot een maximum van 70 m² bedragen, met dien verstande dat voor bestaande afwijkende situaties een uitzonderingsregel is opgenomen. De goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken zijn in de regels opgenomen en niet op de verbeelding aangegeven. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de maximale hoogte afhankelijk is gesteld van de plek waar deze gebouwd worden (voor- dan wel achtererfgebied).
Tot slot zijn in de regels diverse flexibiliteitsbepalingen opgenomen voor het afwijken van de hierboven genoemde bouwregels, zoals de maximum bouwhoogte(n). Deze afwijkingen zijn enkel mogelijk indien het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheid van aangrenzende gronden niet onevenredig aangetast worden.
Leiding – Gas (artikel 13)
Nabij de woningen aan 'Rogat' is een gastransportleiding gelegen. Via deze dubbelbestemming wordt een onbebouwde zone van 4 meter aan weerszijden van de buisleidingen gegarandeerd. Verder bevat de bestemming het vereiste van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden (aanlegvergunningstelsel).
Waarde - Archeologie 1 en 3 (artikel 14 en 15)
De archeologische waarden worden door middel van de aangegeven te beschermen gebieden op de verbeelding, gewaarborgd. Ter voorkoming van aantasting van waardevolle informatie in de bodem is een omgevingsvergunningstelsel ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden opgenomen (aanlegvergunningstelsel), evenals een afwijkingsprocedure middels een omgevingsvergunning voor bouwen. Alleen de gronden met hoge en middelhoge archeologische waarde zijn aangeduid, namelijk als 'Waarde - Archeologie 1' respectievelijk 'Waarde - Archeologie 3'.
Voor het bouwen dan wel het verrichten van werkzaamheden op gronden binnen de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' is in alle gevallen een afwijking of omgevingsvergunning vereist. Voor de gronden binnen de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' geldt, dat dit alleen nodig is indien de te verrichten (bouw)werkzaamheden een oppervlak beslaan van meer dan 1.000 m2 en dieper reiken dan 30 centimeter beneden maaiveld (zie ook § 4.2). Deze afwijking of omgevingsvergunning kan pas worden verleend, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat het bouwen dan wel het verrichten van werkzaamheden geen aantasting van de archeologische waarden van de gronden met zich mee brengt.
Waterstaat – Waterkerstaatkundige functie (Artikel 16)
De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkerstaatkundige functie' is gelegd op gronden ter plaatse van het aanwezige sluizencomplex. Algemeen geldt dat op deze gronden in principe enkel bouwwerken ten behoeve van het doelmatig en veilig functioneren van dit complex mogen worden gebouwd, al kan hier met een omgevingsvergunning van worden afgeweken. Binnen deze bestemming geldt dat het niet is toegestaan om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning) gronden op te hogen dan wel af te graven. Deze vergunning mag slechts verleend worden, indien door de werken en werkzaamheden geen onevenredige schade wordt toegebracht aan de waterstaatkundige werken. Hiertoe dient de waterbeheerder om advies te worden gevraagd.
Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld algemene afwijkingen en het overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in het bestemmingsplan worden hier verder niet toegelicht.
Wel is het zinvol nader in te gaan op de algemene aanduidingsregels die zijn opgenomen. Zo is de aanduiding 'Geluidszone - industrie' opgenomen, om te regelen dat binnen de geluidszone van het bedrijventerrein geen nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt. De aanduiding 'Veiligheidszone - lpg' regelt, dat binnen deze veiligheidszone geen (beperkt) kwetsbare objecten opgericht kunnen worden. Daarnaast is nog een aantal algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Eén daarvan regelt, dat de opgenomen dubbelbestemmingen voor archeologie kunnen worden verwijderd, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat geen archeologische waarden meer aanwezig zijn. Daarnaast kan het plan ook zodanig gewijzigd worden, dat ter bescherming en veiligstelling van archeologische waarden een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' kan worden toegevoegd. De laatste algemene wijzingsbevoegdheid ziet erop toe, dat de opgenomen gebiedsaanduidingen (geluidszone - industrie, veiligheidszone - lpg) verkleind of verwijderd kunnen worden.