Weiteveen, woning Bargerweg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

HCB Vastgoed BV heeft de gemeente Emmen verzocht om medewerking te verlenen aan de bouw van één woning op het perceel aan de Bargerweg (naast 31) te Weiteveen. De bestaande agrarische bebouwing op het perceel wordt gesloopt. Deze heeft een omvang van 536,8 m2. Om te komen tot de benodigde sloopnorm in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte-regeling' wordt gebruik gemaakt van saldering. HCB Vastgoed BV heeft de gemeenten Emmen en Midden-Drenthe verzocht een slachtkuikenstal aan de Drijberseweg 19 te Wijster in te zetten voor saldering. De slachtkuikenstal aan de Drijberseweg 19 te Wijster (gemeente Midden-Drenthe) met een omvang van 540 m2 is reeds gesloopt. Dit betekent dat in totaal een oppervlakte van 1.076,8 m2 stalruimte gesloopt wordt. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden in de 'Ruimte voor Ruimte-regeling' en kan in ruil voor de sloop van de agrarische bebouwing een nieuwe woning op het perceel aan de Bargerweg (naast 31) te Weiteveen gerealiseerd worden.

De provincie Drenthe heeft reeds aangegeven dan het plan past binnen het salderingsprincipe uit de 'Ruimte voor Ruimte-regeling'. De gemeenten Emmen en Midden-Drenthe hebben beide aangegeven in principe positief te zijn over toepassing van het salderingsprincipe.

Door de ontwikkeling is sprake van een sterke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door de sloop van de varkensstal en toren- en mestsilo's, verharding, mest- en kuilplaten etc. aan de Bargerweg en de bedrijfsbebouwing met bijbehorende voorzieningen ten behoeve van de mestkuikenhouderij aan de Drijberseweg 19.

Op 3 oktober 2012 is de milieuvergunning voor het houden van varkens op de locatie Bargerweg te Weiteveen, op verzoek van de vergunninghouder, ingetrokken. Op 22 juli 2013 is een sloopmelding ontvangen waarbij melding wordt gedaan tot het slopen van de varkensstal aan de Bargerweg.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het perceel plaatselijk bekend als Bargerweg (naast 31) te Weiteveen en is kadastraal bekend onder gemeente Schoonebeek (Emmen), sectie D, perceelnummers 597 en 883. Het is als zodanig gelegen aan een lint in het buitengebied en wel ten westen van de kern Weiteveen. Het plangebied grenst in het noorden aan de Bargerweg (nummer 31). In het oosten grenst de locatie aan een eikenberkenbos en de zuidzijde en westzijde van de locatie wordt begrensd door agrarisch gebied (weiland).

Figuur 1: Ligging plangebied Weiteveen, woning Bargerweg in de gemeente Emmen

De voormalige mestkuikenhouderij aan de Drijberseweg 19 te Wijster is kadastraal bekend als gemeente Beilen, sectie P, nummer 502. De milieuvergunning ten behoeve van de mestkuikenhouderij is reeds ingetrokken (d.d. 24 augustus 2000). De agrarische opstallen behorende tot de mestkuikenhouderij zijn reeds gesloopt (sloopvergunning 22 juli 2010). Er is reeds een asbestsanering uitgevoerd.

Figuur 2: Ligging slachtkuikenstal aan de Drijberseweg 19 te Wijster (gemeente Midden-Drenthe)

Figuur 3: Locatie aan de Drijberseweg 19 te Wijster

Figuur 4: Locatie aan de Drijberseweg 19 te Wijster na sloop van de slachtkuikenstal

1.3 Huidige planologische regelingen

Onderhavig plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan “Buitengebied gemeente Schoonebeek”, vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Schoonebeek op 22 augustus 1996 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Drenthe op 15 april 1997. De locatie is bestemd als “Veenontginningen” met een nadere aanduiding “Agrarisch bedrijf”.

In het herziene bestemmingsplan "Buitengebied Emmen" (vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 2013) is de bestemming overgenomen voor de uitoefening van een niet grondgebonden agrarisch bedrijf ("Agrarisch - Niet grondgebonden 1").

 

Figuur 5: Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied gemeente Schoonebeek"

In het bestemmingsplan is geen mogelijkheid opgenomen om na sloop van het agrarische bedrijf één of meerdere woningen te bouwen. Het bouwplan bestaat uit de bouw van één woning in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte-regeling' van de provincie Drenthe. Realisering van het plan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan wordt het perceel ten oosten van nummer 31 bestemd als wonen en wordt het perceel waar de te slopen varkensstal is gesitueerd bestemd voor agrarische doeleinden (zonder bouwperceel).

De voormalige mestkuikenhouderij aan de Drijberseweg 19 te Wijster ligt binnen het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Midden-Drenthe" (vastgesteld 26 januari 2012). In dit bestemmingsplan is de locatie bestemd als “Wonen – Voormalige boerderijen”.

1.4 Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de bestemmingsverbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de plantoelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

In deze toelichting wordt in Hoofdstuk 2 het beleidskader geschetst en vindt er een toetsing plaats aan het ruimtelijk beleid. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het project. In Hoofdstuk 4 vindt een toets plaats aan relevante milieuaspecten. Een toelichting op de regels wordt gegeven in Hoofdstuk 5. In Hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid. In Hoofdstuk 7 komen de inspraak en het overleg aan de orde.

1.5 Overzicht verricht onderzoek

Ter voorbereiding van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken verricht:

• Flora- en Faunaonderzoek (Buro Bakker)
• Watertoets
• Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (G&O Consult)

De conclusies uit deze onderzoeken staan beschreven in Hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 2 Beleid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met met rijksbeleid, het beleid van de provincie Drenthe en het opgestelde eigen beleid. In dit hoofdstuk worden de relevante beleidsuitgangspunten van de gemeente, de provincie en het rijk die betrekking hebben op de inhoud van het plan toegelicht.

2.1 Gemeentelijk beleid

2.1.1 Structuurvisie gemeemte Emmen 2020, veelzijdigheid troef

De gemeenteraad van de gemeente Emmen heeft op 24 september 2009 de Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef, vastgesteld. De Structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. Tevens dient de Structuurvisie om bedrijven, instellingen en andere overheden uit te nodigen tot en te stimuleren om passende, gewenste activiteiten en investeringen te doen die aansluiten op de weergegeven ambities en ruimtelijke mogelijkheden. De Structuurvisie bevat de belangrijkste ruimtelijke elementen van de diverse gemeentelijke nota’s en werkt principes/opgaven uit vanuit andere bestuurslagen.

Emmen heeft in haar visie de volgende ambities gesteld:

• Méér en andere werkgelegenheid;
• Inzet op een bevolkingsgroei richting 120.000 inwoners. Hierbij gaat de aandacht uit naar gedifferentieerde woonmilieus gericht op de vraag van huidige en nieuwe bewoners, afgestemd op de (herstructurering van de) bestaande voorraad. Het aantrekken van nieuwe bewoners is hierin noodzakelijk;
• Emmen, stedelijk centrum van en voor de regio;
• Een optimale bereikbaarheid van Emmen via de A37, de N34 en het spoor.

De uitgangspunten en ontwikkelingsprincipes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen bestaan uit ‘Kwaliteit voor kwantiteit’ en ‘Keuze voor een duurzame inrichting van de ruimte’.

2.1.2 Welstandsbeleid

Bouwwerken moeten voldoen aan "redelijke eisen van welstand". Een zogenaamde Welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandcriteria opgenomen in de Welstandsnota. Donderdag 16 december 2010 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.
Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving. Het nieuwe welstandsbeleid heeft zo min mogelijk regels. Voor de meeste gebieden geldt de zogenaamde basis welstand. Alleen voor gevels die te zien zijn vanaf de openbare weg of het openbaar gebied is een welstandstoets nodig. Voor winkelcentra, het centrum van Emmen, monumenten, bijzondere gebouwen en locaties geldt uitgebreide welstand. Dit wil zeggen dat alle zijden van het gebouw moeten voldoen aan de welstandseisen.

2.1.3 Conclusie

Met onderhavige ontwikkeling wordt de bouw van een compensatiewoning in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte-regeling' mogelijk gemaakt. Om dit mogelijk te maken worden alle agrarische bedrijfsopstallen bestaande uit de varkensstal en toren- en mestsilo's, verharding, mest- en kuilplaten etc., gesloopt. De varkensstal is sterk verouderd en het perceel oogt ook rommelig. Hierdoor is sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bovendien is de ligging van de varkensstal achter de burgerwoning aan de Bargerweg 31 in het woonlint van de Bargerweg ongewenst, omdat aan het woonlint slechts woningen zijn gelegen en geen agrarische bedrijven. Daarbij komt dat de varkensstal op korte afstand (circa 750 meter) van het Natura 2000-gebied Bargerveen is gelegen. De sloop/sanering van de verouderde agrarische bebouwing met bijbehorende verhardingen en de toevoeging van een nieuwe woning tussen de burgerwoning aan de Bargerweg 31 en het eikenberkenbosje zorgt voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het totale gebied. Het woonlint van de Bargerweg tot aan het eikenbosje wordt hiermee compleet gemaakt. Door de ontwikkeling is sprake van herstructurering van bestaande bebouwing, waarvoor in de plaats een nieuwe woning wordt gerealiseerd. Hiermee wordt een extra woning toegevoegd aan het woningenbestand van de gemeente Emmen.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

Provinciale staten van Drenthe hebben op 2 juni 2010 de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2020. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. De Omgevingsvisie Drenthe vervangt het tweede Provinciaal omgevingsplan (POPII) en is een integratie van vier wettelijk voorgeschreven planvormen; de provinciale ruimtelijke structuurvisie, het provinciaal milieubeleidsplan, het regionaal waterplan en het provinciaal verkeers- en vervoersplan.

De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2020, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna.

De missie van de provincie Drenthe luidt: “Het koesteren van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij deze kernkwailteiten. Bruisend in die zin waarin het goed wonen en werken is en waar voldoende te doen is voor jong en oud.

De provincie stimuleert ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van Drenthe, waaronder het zorgvuldig gebruikmaken van de ruimte, het behouden en waar mogelijk versterken van de kernkwaliteiten en het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving.

In het verleden had het platteland vooral een productiefunctie voor voedsel. Tegenwoordig krijgt het steeds meer andere economische functies. Hoewel de landbouw nog steeds een belangrijke pijler van de plattelandseconomie is, wordt het ‘medegebruik’ van het platteland door de gehele samenleving groter. Hierbij kan gedacht worden aan toerisme en recreatie, educatie, genieten van natuur, ruimte en stilte en authentieke voedingsproducten. Om het platteland vitaal te houden, zet de provincie naast de focus op een robuuste landbouw, in op het versterken en verbreden van niet-agrarische economische activiteiten. Daarnaast wordt ruimte geboden aan kleinschalige en lokaal georiënteerde activiteiten op het gebied van nijverheid en dienstverlening.

De provincie biedt ruimte voor woningbouw ter vervanging van landschapsontsierende (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen in het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling.

2.2.2 Ruimte voor ruimte-regeling

In de vastgestelde provinciale omgevingsverordening is het 'Ruimte voor Ruimte-beleid' geactualiseerd. Het doel van deze regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied door het verwijderen van landschapsontsierende agrarische gebouwen. Het gaat zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve verbetering.

De 'Ruimte voor Ruimte-regeling' wordt vormgegeven met inachtneming van het volgende:

• toepassing van de regeling is alleen mogelijk voor agrarische bedrijfsbebouwing die op 2 juni 2010 al aanwezig was;
• de randvoorwaarde dat de sloopnorm voor een compensatiewoning 750 vierkante meter aan agrarische bedrijfsbebouwing bedraagt; met een afwijkingsmage van maximaal 5%;
• de mogelijkheid tot het samenvoegen van agrarische bebouwing op meerdere percelen (saldering) om te kunnen komen tot de sloopnorm van 750 vierkante meter;
• de randvoorwaarde dat saldering slechts recht geeft op de bouw van één compensatiewoning;
• randvoorwaarden voor inpassing, omvang, inhoud, uiterlijk van de compensatiewoning;
• de randvoorwaarde dat bouw van een compensatiewoning niet plaatsvindt in gebieden die op de bij de Omgevingsvisie behorende visiekaart (kaart 1, visie 2020) met de functie 'Natuur' en 'Beekdalen' zijn aangeduid, tenzij zich geen situatie zoals verwoord in de artikel 3.35, eerste lid of artikel 3.36, tweede lid, onder c. voordoet.

2.2.3 Conclusie

Het initiatief is op basis van saldering passend binnen de 'Ruimte voor Ruimte-regeling'. De bouw van de compensatiewoning vindt niet plaats in gebieden met de functie 'Natuur' en 'Beekdalen'. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de inpassing van één compensatiewoning op de locatie aan de Bargerweg te Weiteveen.

2.3 Rijksbeleid

2.3.1 Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).
Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Delen van de structuurvisie die de nationale ruimtelijke belangen borgen en die juridische doorwerking behoeven, zijn uitgewerkt in een algemene maatregel van bestuur, de Amvb Ruimte (Barro).

Het Rijk gaat er vanuit dat de nationale ruimtelijke belangen die via wet- en regelgeving opgedragen worden aan de andere overheden goed door hen worden behartigd. Het nieuwe Rijkstoezicht in de ruimtelijke ordening richt zich op het toezicht achteraf. Wanneer rijksdoelen en nationale belangen raken aan regionale opgaven, vraagt dit om heldere taakverdeling en samenwerkingsafspraken tussen de betrokken overheden.

Waar het Barro bepalingen bevat gericht op gemeentelijke bestemmingsplannen gaat het Rijk er vanuit dat deze doorwerking krijgen. Het Rijk zal tijdens het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen dan ook niet toetsen op een correcte doorwerking van nationale belangen. Daarnaast blijft het Rijk opkomen voor zijn directe belangen bij gemeentelijke en provinciale plannen vanuit de rol van weg- en waterbeheerder (Rijkswaterstaat), eigenaar van defensieterreinen (ministerie van Defensie) en voor projecten in het kader van de rijkscoördinatieregeling rond rijksinpassingsplannen op het terrein van de energie-infrastructuur (het ministerie van EL&I).

2.3.2 Conclusie

Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.

Hoofdstuk 3 Beschrijving ontwikkeling

3.1 Inleiding

In het voorliggende plan is sprake van het toepassen van de 'Ruimte voor Ruimte-regeling'. Hierbij is altijd sprake van een bijzondere situatie, omdat sprake moet zijn van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent dat eisen worden gesteld aan de situering en de architectuur van de woningen en aan de erfinrichting. De voorwaarden worden beschreven in paragraaf 3.3.

Figuur 6: Foto's plangebied aan de Bargerweg Weiteveen

3.2 Beschijving van de huidige situatie

Directe omgeving

Het plangebied ligt in het buitengebied aan een lint, ten westen van de kern Weiteveen binnen de gemeente Emmen. De gemeente Emmen ligt in het zuidoosten van de provincie Drenthe en heeft een oppervlakte van 350 km2. Emmen heeft een inwonertal van 109.510 inwoners (CBS 1 januari 2010).

De gemeente Emmen bestaat uit de volgende kernen; Emmen, Klazienaveen, Emmer-Compascuum, Nieuw-Amsterdam/Veenoord, Schoonebeek, Erica, Nieuw-Weerdinge, Zwartemeer, Nieuw-Dordrecht, Barger-Compascuum, Weiteveen, Nieuw-Schoonebeek en Roswinkel. Verder bevinden zich binnen deze kernen verschillende wijken en buurtschappen.

Het bij Emmen gelegen grote hoogveengebied het Boertangermoor werd eerst gebruikt om boekweit te telen; dorpen als Erica zijn als zogeheten boekweitkolonies ontstaan. In de 19e eeuw werd uit het veen massaal turf gewonnen, waarvoor meerdere kanalen zijn gegraven. Het belangrijkste restant van het veengebied in de gemeente bevindt zich in het natuurreservaat het Bargerveen.

Na de Tweede Wereldoorlog werd het economische zwakke zuidoosten van Drenthe aangemerkt als ontwikkelingsgebied, waarna er onder meer textiel- en metaalfabrieken werden gevestigd.

De kern Weiteveen heette tot 1954 Nieuw-Schoonebekerveld en bestaat uit ongeveer 1.740 inwoners (2007). Weiteveen behoorde voorheen, tot de gemeentelijke herindeling op 1 januari 1998, tot de gemeente Schoonebeek.

Weiteveen is een veenkolonie, ontstaan aan het begin van de twintigste eeuw door de ontginning van het Amsterdamsche Veld en het Schoonebeekerveld. Om precies te zijn ontstonden er twee nederzettingen: een oostelijke nederzetting, voornamelijk bevolkt door katholieken uit het Duitse grensgebied, en een kleinere westelijke nederzetting met voornamelijk protestanten uit Schoonebeek en andere Drentse dorpen. In 1954 werden beide delen verenigd onder de naam Weiteveen, afgeleid van de destijds veel voorkomende boekweitteelt in het veengebied.

Het landschap binnen het dorpsgebied van Weiteveen omvat landbouwgebied (veenontginningen) en enkele kleine bospercelen. Daarnaast grenst het dorp aan het Bargerveen, een groot hoogveenreservaat van Staatsbosbeheer. Het is een van de weinige gebieden in Zuidoost-Drenthe waar het oorspronkelijke veenlandschap grotendeels bewaard is gebleven. Enkele delen van het gebied zijn nooit door de mens beroerd en vormen dus als zodanig een oerlandschap. Het Bargerveen is onder andere via de Zuidersloot in Weiteveen toegankelijk. Vanuit het Veenloopcentrum, gevestigd in de oude pastorie aan de Zusterweg, worden veenlopen georganiseerd.

De Bargerweg kenmerkt zich als een woonlint met vrijstaande woningen. De Bargerweg sluit aan op de Zuidersloot welke uitmondt in de bebouwde kom van Weiteveen. Het plangebied grenst aan de oostzijde direct aan een eikenberkenbos. De locatie wordt omgeven door agrarisch gebied (weiland). In de directe omgeving zijn verder geen agrarische bedrijven gelegen. Op een afstand van circa 750 meter ligt het Natura 2000-gebied Bargerveen.

Plangebied

Het perceel is plaatselijk bekend als Bargerweg (naast nummer 31) en kadastraal bekend als gemeente Schoonebeek, sectie D , perceelnummers 597 en 883 . Binnen het plangebied bevindt zich een varkensstal met bijbehorende voorzieningen, zoals toren- en mestsilo's, verharding, mest- en kuilplaten. De varkensstal heeft een oppervlakte van 536,8 m2. Het agrarisch bedrijf is verouderd en het vraagt een te grote investering om het bedrijf te laten voldoen aan de huidige eisen van welzijn en milieu. De initiatiefnemer wil het bedrijf dan ook beëindigen. Het overige omliggende gebied bestaat veelal uit agrarisch gebied (weiland). Dit agrarisch gebied maakt deel uit van een zone die is te omschrijven als een landschap van veenontginningen. Dit landschap heeft als kenmerk parallel lopende wegen met daaraan diepe kavels. Deze rechte structuur wordt versterkt door de veel voorkomende lintbebouwing langs deze wegen. Het karakter van dit landschap met rechte structuren moet worden behouden of worden versterkt.

3.3 Beschrijving van de nieuwe situatie

Met onderhavige ontwikkeling wordt de bouw van een compensatiewoning in het kader van de 'Ruimte voor Ruimte-regeling' mogelijk gemaakt. Om dit mogelijk te maken worden alle agrarische bedrijfsopstallen bestaande uit de varkensstal en toren- en mestsilo's, verharding, mest- en kuilplaten etc., gesloopt. De varkensstal is sterk verouderd en het perceel oogt ook rommelig. Hierdoor is sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bovendien is de ligging van de varkensstal achter de burgerwoning aan de Bargerweg 31 in het woonlint van de Bargerweg ongewenst, omdat aan het woonlint slechts woningen zijn gelegen en geen agrarische bedrijven. Daarbij komt dat de varkensstal op korte afstand (circa 750 meter) van het Natura 2000-gebied Bargerveen is gelegen. De sloop/sanering van de verouderde agrarische bebouwing met bijbehorende verhardingen en de toevoeging van een nieuwe woning tussen de burgerwoning aan de Bargerweg 31 en het eikenberkenbosje zorgt voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het totale gebied. Het woonlint van de Bargerweg tot aan het eikenbosje wordt hiermee compleet gemaakt. Door de ontwikkeling is sprake van herstructurering van bestaande bebouwing, waarvoor in de plaats een nieuwe woning wordt gerealiseerd.

In de nieuwe situatie wordt een vrijstaande woning aan de Bargerweg, op het vrijliggende perceel tussen de woning op Bargerweg 31 en het eikenberkenbosje, gebouwd. De toekomstig nieuwe woning zal worden ontsloten via de Bargerweg. Parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein.

Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing

De toekomstige woning zal passend zijn binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden die binnen de gemeente Emmen gelden voor de bouw van een woning in het buitengebied, te weten:

• De maximale bebouwde oppervlakte van de woning inclusief bijbehorende bouwwerken is 250 m2. 
• Bijbehorende bouwwerken dienen in bouwkundig opzicht ondergeschikt te zijn aan de woning.
• De woning dient haaks op de Bargerweg gesitueerd te worden;
• De voorgevel van de nieuwe woning dient gesitueerd te worden in dezelfde voorgevelrooilijn als de woningen op Bargerweg 31 en 33;
• De woning kent een maximale goothoogte van 3,5 meter, een maximale nokhoogte van 8 meter en moet van een kap worden voorzien waarbij de dakhelling niet minder dan 35 graden mag bedragen;
• Bijbehorende bouwwerken dienen in de directe omgeving van de woning te worden gebouwd, waarbij geldt dat deze minimaal 3 meter achter de voorgevel worden gebouwd. Bijbehorende bouwwerken kennen een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 6 meter. De goothoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 meter afstand van de perceelsgrens mag maximaal 3,5 meter bedragen.

In de welstandsnota is voor het lint Bargerweg het niveau 'basis welstand' van toepassing. Het uiteindelijke bouwplan wordt getoetst en moet voldoen aan de criteria die van toepassing zijn volgens de welstandsnota.

Hoofdstuk 4 Onderzoeken

4.1 Cultuurhistorie en archeologie

4.1.1 Cultuurhistorie

De te slopen agrarische bebouwing op het perceel is enigszins verouderd en zijn niet van betekenisvolle cultuurhistorische waarde. Met het plan is geen sprake van aantasting van cultuurhistorische waarden.

4.1.2 Archeologie

Per 1 september 2007 is de Monumentenwet 1988 gewijzigd ter uitvoering van het verdrag van Malta. Het verdrag vraagt om bescherming van het archeologisch bodemarchief tegen bodemverstoringen als gevolg van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De Monumentenwet verplicht gemeenten om bij het opstellen van nieuwe planologische regelingen rekening te houden met de te verwachten en de aanwezige archeologische waarden. Behoud van die waarden is het uitgangspunt.

Volgens de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) ligt de locatie in een gebied met een lage archeologische trefkans (zie figuur 7). Volgens de Archeologische Monumenten Kaart (AMK) is het gebied niet gelegen in of binnen 50 meter van aan archeologisch monument.

Op de gemeentelijke archeologische beleidskaart (vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 2013) heeft de locatie een middelhoge of hoge verwachting. Voor een oppervlakte tot 1000 m2 is een vrijstelling van archeologisch onderzoek van toepassing.

Een inventariserend archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig voor de ontwikkeling van één woning.

Figuur 7: Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW)

4.2 Water

4.2.1 Inleiding

In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem voor het plangebied is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden (bodemopbouw, grondgebruik, maaiveldhoogte, grondwatersituatie, rioolstelsel, etc.) en of speciale functies voor het plangebied gelden. De waterparagraaf beschrijft de uitwerking van het plan op het watersysteem en geeft aan welke eisen het watersysteem aan het plan oplegt. De waterparagraaf is de plek waar, naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan, het wateradvies en de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar een plaats krijgen.

4.2.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen binnen het beheergebied van het Waterschap Velt en Vecht. Het plan voorziet in de beëindiging en sloop van een agrarisch bedrijf inclusief verharding (circa 700 m2) en de bouw van een woning (circa 300 m2 met verharding). Het verhard oppervlak neemt af.

4.2.3 Waterhuishouding

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen gevallen van wateroverlast bekend. In het gebied is veen aanwezig. Het perceel valt in grondwatertrap III. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) bevindt zich 25-40 centimeter onder maaiveld. Vanwege hoge grondwaterstanden en de aanwezigheid van veen in het gebied is de mogelijkheid van infiltratie van regenwater in de ondergrond zeer beperkt.

De landelijke droogleggingsnorm voor woningbouw is 1,20 meter. De weghoogte is gelegen op ca. 16,80+ NAP. De aanleghoogte is ca. 17,10+ NAP. Vanwege de aanwezigheid van veen wordt voor de uiteindelijke bouw van de woning een sonderingsonderzoek aanbevolen.

4.2.4 Afvoer van water

In de omgeving van het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel. Het waterschap Velt en Vecht geeft de voorkeur aan bovengronds afkoppelen en infiltreren op eigen perceel. Wanneer infiltreren absoluut niet mogelijk is, dan kan het hemelwater worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Als dit ook niet mogelijk is dienen de rioolbuizen, tot op de perceelsgrens, gescheiden te worden aangelegd. In het plan dient aangegeven te worden dat verschillende kleuren rioolbuizen gebruikt zullen worden. Wanneer hemelwater geloosd wordt op een watergang van het waterschap is hierbij de Keur van het waterschap van toepassing.

Nieuwe woning

Het hemelwater en vuilwater zullen gescheiden worden. Het vuilwater wordt aangesloten op het bestaande stelsel.

Het regenwater kan worden afgevoerd op eigen terrein (zaksloot) met een overloop naar watergangen in de omgeving, bijvoorbeeld de watergang aan de noordkant van het perceel. Om verontreiniging tegen te gaan wordt bij de bouw geen gebruik te worden gemaakt van uitlogende materialen.

Om wateroverlast in de woning te voorkomen dient een vloerpeil aangehouden te worden die tenminste 30 centimeter boven de weg ligt. De invloed van onderhavig plan op de waterhuishouding is gering.

4.2.5 Samenwerking met de waterbeheerder

De waterparagraaf is in het kader van de watertoets voorgelegd aan het waterschap Velt en Vecht. De opmerkingen/aanvullingen d.d. 8 december 2010 van het waterschap (zie Bijlage 2) zijn verwerkt in de waterparagraaf.

4.3 Ecologie

Door Buro Bakker is een toetsing Flora- en Faunawet voor het perceel aan de Bargerweg 31 te Weiteveen uitgevoerd. Hieronder worden enkel de conclusies uit het onderzoek weergegeven. Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar Bijlage 3.

Conclusie

Vanwege het voorkomen van enkele broedvogels in en nabij het plangebied zal het verwijderen van opgaande beplanting moeten worden uitgevoerd. Eventueel kan binnen het broedseizoen worden gewerkt, wanneer wordt vastgesteld dat er zich geen nesten in het te verwijderen groen bevinden.

De overige aanwezige soorten in het plangebied zijn licht beschermd. Voor schade aan deze soorten geldt een vrijstelling. Een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet hoeft voor deze soorten niet te worden aangevraagd. De algemene zorgplicht (zie §1.3 en §3.3) blijft wel van kracht.

Met inachtneming van de hierboven beschreven voorzorg ten aanzien van broedvogels is er voor het slopen van de varkensstal en het nieuw te bouwen woonhuis geen noodzaak voor het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet.

In het kader van flora en fauna zijn er geen belemmeringen voor doorgang van onderhavig initiatief.

Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden nadat verlening van ontheffing op grond van artikel 75 van de FFW.

 

4.4 Bodem

Het plangebied bevat geen locaties die voor wat betreft bodemverontreiniging verdacht zijn (historisch verdacht als gevolg van in het verleden uitgevoerde bodembedreigende activiteiten). Ook bevat het plangebied geen locaties waar de milieukundige bodemkwaliteit is onderzocht en geconstateerd is of de locatie verontreinigd zijn. Tot slot zijn geen locaties bekend waar ondergrondse tanks aanwezig zijn danwel aanwezig zijn geweest.

Voor de daadwerkelijke bouwontwikkelingen zal de bodem conform de uitgangspunten van de bouwverordening in het kader van de WABO-vergunnning voor bouwen moeten worden onderzocht.

4.5 Bedrijven en milieuhinder

Milieuaspecten worden geregeld via de daartoe geëigende wetgeving, maar daar waar het de ruimtelijke ordening raakt, dient met deze aspecten rekening gehouden te worden. Het gaat dan met name om de situering ten opzichte van milieuhinderlijke elementen en ten opzichte van gevoelige bebouwing.

Conclusie 

In de nabijheid van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven gelegen. De woning zal enerzijds geen hinder ondervinden van omliggende bedrijven en anderzijds zal de woning geen belemmeringen opleveren voor omliggende bedrijven.

4.6 Wegverkeerslawaai

Door G&O Consult is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd naar aanleiding van de bouw van een nieuwe woning aan de Bargerweg te Weiteveen. Hieronder worden enkel de conclusies uit het onderzoek weergegeven. Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar Bijlage 4.

Het perceel is bekend als kadastrale gemeente Schoonebeek, sectie D, nummers 597 en 883. Voor wegverkeerslawaai is het plan enkel gelegen binnen de geluidzone van de Bargerweg. De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Bargerweg voldoet aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeer van 48 dB.

In het kader van akoestiek zijn er geen belemmeringen voor realisatie van onderhavig initiatief.

4.7 Fysieke veiligheid

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen richt zich primair op inrichtingen als bedoeld in de Wet milieubeheer. Welke inrichtingen onder de werking van het besluit vallen, blijkt uit artikel 2, lid 1. Deze inrichtingen brengen risico's met zich mee voor de in de omgeving gelegen risicogevoelige objecten.

Figuur 8: Uitsnede Risicokaart Drenthe

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die onder de werking van het besluit vallen (zie figuur 8). Ook risico's ten aanzien van vervoer van gevaarlijke stoffen op wegen en hogedrukgasleidingen in de omgeving zijn niet aan de orde.

4.8 Luchtkwaliteit

4.8.1 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze Wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het Besluit NIBM

Deze AMvB legt vast, wanneer een project Niet In Betekenende Mate (NIBM) bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een project is NIBM, als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel fijn stof en NO2.

In het Besluit NIBM is geregeld dat binnen de getalsmatige grenzen van de Regeling NIBM een project altijd NIBM is. Er zijn immers alleen categorieën van gevallen aangewezen, waarvan aannemelijk is dat de toename van de concentraties in de betreffende gevallen de 3% grens niet overschrijdt. Wanneer een categorie eenmaal is aangewezen, mag er zonder meer van worden uitgegaan dat deze bijdrage NIBM is.

Indien een project boven de getalsmatige grenzen uitkomt is een project In Betekenende Mate (IBM), tenzij alsnog aannemelijk te maken is dat de bron minder dan 3% bijdraagt aan de concentratie. Behoort een project tot een niet in de Regeling NIBM genoemde categorie dan zal steeds met behulp van onderzoek dienen te worden aangetoond of het project NIBM is.

De Regeling NIBM geeft vooralsnog invulling aan de volgende categorieën:

• woningbouw- en kantoorlocaties, alsmede een combinatie daarvan (artikel 3 en bijlage C);
• inrichtingen (artikel 1 en bijlage A). Hieronder vallen landbouwinrichtingen en spoorwegemplacementen. Veehouderijen van beperkte omvang zijn nog niet in de Regeling NIBM opgenomen, dit zal op een later moment wel gebeuren. Daarnaast is een voorschrift gereserveerd voor defensie-inrichtingen, maar hieraan is nog geen invulling gegeven.

Conclusie

In de Regeling NIBM is voor woningbouw aangegeven dat een plan van 1.500 woningen (bij 1 ontsluitingsweg) niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In onderhavig plan wordt één woning, onder de grenswaarde, gerealiseerd. Dit betekent dat het initiatief niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een luchtkwaliteitonderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

4.8.2 Geur

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen agrarische bedrijven. In het kader van geur zijn er dan ook geen belemmeringen voor onderhavige ontwikkeling.

4.9 Overige aspecten

4.9.1 Mobiliteit

De nieuwe woning zal worden ontsloten via de Bargerweg. Parkeren zal op eigen terrein plaatsvinden. De verkeersbelasting van de Bargerweg zal afnemen ten opzichte van de situatie waar het agrarisch bedrijf nog aanwezig was. Met name vrachtverkeer.

4.9.2 Feitelijke belemmeringen

Met behulp van de bestemmingsplankaart is bepaald dat in het plangebied geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig zijn, die een belemmering zouden kunnen vormen voor onderhavige ontwikkeling. Bij de aanvang van de bouw van de woning en sloop van de stallen zal een zogenaamde Klic-melding worden gedaan om te zorgen dat er daadwerkelijk geen kabels of leidingen worden beschadigd bij de werkzaamheden.

 

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting op het bestemmingsplan

5.1 Algemeen

In de voorgaande hoofdstukken zijn uitgangspunten van het bestemmingsplan beschreven. In de planregels hebben deze uitgangspunten hun juridische vertaling verkregen. De planregels zijn opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden voor het plangebied en is juridisch bindend. De wijze waarop de planregels zijn vormgeven is grotendeels bepaald door de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en SVBP 2008. In de planregels wordt bepaald welke doeleinden binnen de bestemmingen zijn toegelaten. Tevens worden regels gesteld ten aanzien van het bouwen op en het gebruiken van de betreffende gronden en opstallen. Bouwaanvragen worden aan deze planregels (in combinatie met de verbeelding) getoetst.

De planregels zijn systematisch ingedeeld in 4 hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels bestaande uit de begripsbepalingen en de wijze van meten. De bestemmingsregels staan in hoofdstuk 2 en maken een onderscheid in zogenaamde enkel- en dubbelbestemmingen. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor alle bestemmingen. Het betreffen algemene planregels ten aanzien van bouwen, aanduidingen, afwijkingen en wijzigingen. Het laatste hoofdstuk bestaat uit de overgangs- en slotregels.

5.2 Toelichting op de verbeelding

Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart Emmen (BKE) gehanteerd. Deze basiskaart bestaat uit de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) met gemeentelijke aanvullingen in de vorm van extra meetgegevens. Met het oog op de volledigheid en nauwkeurigheid van de aanwezige bebouwing wordt de meest recente versie van de BKE gehanteerd. Hiervoor wordt maandelijks de BKE automatisch herzien. Echter, de ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. De BKE wordt naast de extra meetgegevens aangevuld met kadastrale gegevens van de Digitale Kadastrale Kaart.
Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en / of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

5.3 Toelichting op de regels

De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.

Gebruiksregels

Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.

Bouwregels

In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd.

Flexibiliteit

Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:

• Afwijken van de bouwregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Nadere eisen;

Afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen  kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.

Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria:

1. Woonsituatie:

Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy.

2. Straat- en bebouwingsbeeld:

In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt.

3. Culthuurhistorie

i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden;

4. Verkeersveiligheid

Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte.

5. Sociale veiligheid

Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt.

6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding

Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen.

7. Milieusituatie:

Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water.

8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen

Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot.

Tabel 1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nadere eisen

Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1. Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3. Algemene regels;
• Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels.

De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:

5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.

5.3.2.1 Wonen - Vrijstaand

Artikel 3 Wonen - Vrijstaand

In het bestemmingsplan is de bestemming “Wonen” opgenomen. Binnen deze bestemming wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw van een woning en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. De bestemming maakt onderscheid tussen woning en bijbehorende bouwwerken. In de regels is een maximale bouw- en goothoogte en de minimale dakhelling voor de woning. Zowel de woning als bijbhorende bouwwerken mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Binnen het bouwvlak is slechts één woning toegestaan. De voorgevel van het woning dient opgericht te worden ter plaatse van de aanduiding ‘gevellijn’. De bebouwde oppervlakte per woning (inclusief bijbehorende bouwwerken) mag niet meer dan 250 m2 bedragen. De woning mag niet op minder dan 3 m uit de erfscheiding worden opgericht. Bijbehorende bouwwerken dienen in bouwkundig opzicht ondergeschikt te zijn aan de woning. De gezamenlijke oppervlakte van andere bouwwerken inclusief overkappingen bedraagt maximaal 50 m2. Overkappingen worden binnen het bouwvlak gerealiseerd. De bouwhoogte binnen het bouwvlak bedraagt maximaal 6 meter. De bouwhoogte van andere bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt maximaal 3 meter met dien verstande dat de bouwhoogte van een ander bouwwerk voor de gevellijn maximaal 1 meter mag bedragen.

Via een afwijking van de gebruiksregels kan toegestaan worden dat een deel van de woning wordt gebruikt voor aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten wordt gebruikt. Hieronder worden beroepen verstaan die in ieder geval door één bewoner van de woning wordt uitgeoefend. Het betreft beroepen die traditioneel onder de zogenaamde vrije beroepen vallen, zoals een huisarts en een architect. De woonfunctie van de woning moet in overwegende mate worden gehandhaafd en er mag geen onevenredige parkeerdruk voor de omgeving optreden. Detailhandel is slechts in beperkte mate aanvaardbaar voorzover het rechtstreeks in relatie staat tot het bedrijf en beroep. Via een afwijking van de gebruiksregel kan ook toegestaan worden dat een deel van de woning voor Bed and Breakfast wordt gebruikt waarbij de activiteit ruimtelijk ondergeschikt is ten opzichte van de woonfunctie en er geen onevenredige parkeerdruk voor de omgeving mag optreden. Alvorens een afwijking wordt verleend, dient een afweging van de toetsingscriteria plaats te vinden.

5.3.2.2 Agrarisch

Artikel 4 Agrarisch

De overige gronden in het plangebied zijn bestemd als “Agrarisch”. Deze gronden zijn bestemd voor agrarische doeleinden. Binnen de bestemming mogen geen gebouwen of overkappingen worden opgericht. De bouwhoogte van andere bouwwerken mag maximaal 3 meter bedragen. Mestopslagen, sleufsilo's en spoel- en wasinstallaties ten behoeve van bollenteelt zijn niet toegestaan.

5.3.2.3 Waarde - Archeologie 4

Artikel 5 Waarde - Archeologie 4

Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.
Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden beperkingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.

De met de dubbelbestemming aangegeven gronden met Waarde - Archeologie 4 zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden. In Emmen zijn dit globaal het gedeelte op de Hondsrug, de beekdalen en de delen van het veengebied dat niet tot in de ondergrond zijn ontgonnen.

Voor deze categorieën is een minimumoppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 1000 m² en een diepte van 30 cm onder maaiveld. Bij terreinen met een agrarische bestemming geldt een vrijstelling van de onderzoeksplicht voor niet-bodemkerende werkzaamheden ten behoeve van het oplossen van een verdichte bodemstructuur (niet-kerend woelen) tot maximaal 10 centimeter onder de bouwvoor, de zogenaamde woellaag. Algemeen aanvaard is een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe). Voor het normaal agrarische gebruik van de gronden geldt geen enkele vergunning of onderzoeksverplichting.

5.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.

5.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 10 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.

Artikel 11 Slotregel

In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Weiteveen, woning Bargerweg".

5.4 Handhaving

In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan eigentijdser en zowel voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.

De gemeente Emmen heeft handhavingsbeleid ontwikkeld voor bestemmingsplannen. Met het handhavingsbeleid wordt aangesloten op het programma van de landelijke Stuurgroep Handhaven op Niveau met betrekking tot het programmatisch handhaven. Hierbij maakt de gemeente Emmen gebruik van een prioriteitenlijst vastgesteld door het college. De opzet van het programmatisch aanpakken is dat niet alle illegale situaties worden opgepakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, daadwerkelijk wordt aangepakt. Voor wat betreft bestemmingsplannen wordt opgetreden in situaties met een uitstralend effect, een groot risico, of met belangrijke planologische consequenties. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld illegaal bouwen, bouwen bouten bouwvlak, bouwen of in gebruik hebben van een gebouw in strijd met de bestemming.

De opzet van het programmatisch aanpakken is dat niet alle illegale situaties worden opgepakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, dat een uitstralend effect zal hebben. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een prioriteitenlijst dat de mate van prioriteit tot handhavend optreden aangeeft. Nieuw vastgestelde bestemmingsplannen lenen zich bij uitstek voor een projectmatige aanpak.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke betrokkenheid

6.1 Overleg ex. artikel 3.1.1 Bro en reacties

Het college heeft het bestemmingsplan "Weiteveen, woning Bargerweg" vrijgegeven voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het concept-ontwerpbestemmingsplan "Weiteveen, woning Bargerweg" is op 20 juni 2011 in overleg gebracht.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners. De ontvangen adviezen en reacties zijn gebundeld in de Nota van Beantwoording behorende bij het bestemmingsplan (opgenomen in Bijlage 1).

In deze nota is tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen. Waar de adviezen en reacties leidden tot aanpassingen van het bestemmingsplan, zijn de aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.
Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen naar voornoemde nota. De Nota van Beantwoording maakt deel uit van het bestemmingsplan "Weiteveen, woning Bargerweg".

6.2 Zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 21 augustus 2013 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tegen het ontwerpbestemmingsplan "Weiteveen, woning Bargerweg" zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal

De kosten die zijn gemoeid met de realisering van het plan komen ten laste van de initiatiefnemer.

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van de Wro rust op de gemeente de verplichting tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan onder andere wordt verstaan de bouw van een of meer woningen. Bij het voorliggende bestemmingsplan is sprake van de bouw van een woning.

De te verhalen kosten worden limitatief opgesomd in de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Voor het voorliggend bestemmingsplan maakt de gemeente alleen kosten voor het opstellen en begeleiden van het bestemmingsplan. De noodzakelijke onderzoeken zijn voor rekening van de aanvrager.

Voor het opstellen van een bestemmingsplan brengt de gemeente overeenkomstig de door de raad vastgestelde Legesverordening de werkelijke kosten in rekening. De kosten van het maken van het voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval in zijn geheel gedekt door de legesinkomsten. Door het voldoen van de legesbijdrage is kostenverhaal in dit geval dus anderszins verzekerd. Tevens is tussen de gemeente Emmen, de gemeente Midden-Drenthe en mevrouw W. van de Brink-Kampert (eigenaar) een overeenkomst RvR-regeling afgesloten (zie Bijlage 5). Planschade wordt bij dit plan niet verwacht.

Er wordt dan ook geen exploitatieplan vastgesteld.

Financiële uitvoerbaarheid

De planologische ontwikkeling leidt tot een waardevermeerdering van de grond. De kosten die initiatiefnemer maakt zijn een investering teneinde de waardevermeerdering te kunnen realiseren. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Nota van Beantwoording

Bijlage 2 Watertoets

Bijlage 3 Flora- en Faunaonderzoek (Buro Bakker)

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (G&O Consult)

Bijlage 5 Overeenkomst RvR-regeling

Bijlage 6 Publicatie ontwerp bestemmingsplan

Bijlage 7 Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan

Bijlage 8 Publicatie vaststelling bestemmingsplan