| Plan: | Emmen, Emmerhout |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2010009-0701 |
De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ruimtelijk beleid van de gemeente, de provincie en het Rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Dit heeft alsnog geleid tot een bestemmingsplanregeling met 31 artikelen.
Voor elke bestemming is afzonderlijk een bestemmingsregel opgenomen. Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Om die reden zijn in het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen. Dit betreft:
Deze flexibiliteitsbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties te kunnen inspelen. De uitvoering van de flexibiliteitsregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders.
De afwijkingen middels een omgevingsvergunning maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven.
Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking middels een omgevingsvergunning en/of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de navolgende tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die moeten worden mee gewogen bij de afweging of een ontheffing wordt verleend en/of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden.
Tabel: Beoordelingscriteria ontheffingen
| Bij toepassing van een ontheffing en/of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| 1. Woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening te worden gehouden met het in stand houden en/of garanderen van een goede woonsituatie. Hierbij dient te worden gelet op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
| 2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht te worden geschonken aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte en breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabijgelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1.000 m² bedraagt. |
| 3. Cultuurhistorie |
| i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden. |
| 4. Verkeersveiligheid |
| Ter waarborging van verkeersveiligheid dient rekening te worden gehouden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en/of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
| 5. Sociale veiligheid |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening te worden gehouden met: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin het toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
| 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening te worden gehouden met de volgende aspecten: i. de aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; iv. de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
| 7. Milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening te worden gehouden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
| 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
De bevoegdheid om het bestemmingsplan te wijzigen, ligt bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
In diverse bestemmingsplanregels van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar de Staat van Inrichtingen. Hierin zijn de toegestane vormen van inrichtingen in het plangebied opgenomen. Deze Staat van Inrichtingen is ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.
Om bepaalde natuurlijke, landschappelijke en/of cultuurhistorische/archeologische waarden te beschermen, is in de volgende regels een aanlegvergunning opgenomen: Groen, Groen – Wijkgroen, Leiding – Gas en Waarde - Archeologie monument.
Door het opnemen van een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden in de bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden worden gebonden. Het stelsel van omgevingsvergunningen biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de bestemmingsomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Met een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden kunnen dus geen extra gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd. Voor de gebruiksmogelijkheden blijft de bestemmingsomschrijving het kader. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning worden uitgevoerd. Daarom is bij alle omgevingsvergunningsstelsels voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als 'normaal onderhoud' kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij 'normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden' moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen, bijvoorbeeld in de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden worden begrepen. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als 'normaal' kunnen worden beschouwd.
De regels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden enkele in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
Artikel 1 Begrippen
De begrippen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen, die in de regels worden gehanteerd, gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voorzover geen begrippen zijn gedefinieerd, wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Behalve de eerste twee begrippen, zijn deze omschrijvingen alfabetisch gerangschikt. Zij zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt. Waar nodig zijn begrippen toegevoegd, weggelaten of anderszins aangepast, afgestemd op de lokale situatie.
Artikel 2 Wijze van meten
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogtematen en andere maten, die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen, moeten worden gemeten.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen mogen worden gebruikt.
Artikel 3 Bedrijf - Milieucategorie 2
De bestemming 'Bedrijf - Milieucategorie 2' is toegekend aan het zelfstandige bedrijf in het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Emmerhout. Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat in woongebieden in principe alleen milieucategorie 1 en 2 bedrijven (de zogeheten lichte vormen) kunnen worden gevestigd. De toegestane vormen van bedrijvigheid in Emmen, Emmerhout zijn ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.
Voor de bedrijfsbestemming geldt dat de bebouwing dient te worden opgericht binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoning en niet in bedrijfsruimten.
Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorzieningen
De voor Bedrijf - Nutsvoorzieningen aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorgebouwen, gebouwen voor de gasvoorziening, watervoorziening en daarmee gelijk te stellen nutsvoorzieningen.
Artikel 5 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen
Op Het Weeld 218 is een verkooppunt van motorbrandstoffen (exclusief lpg) aanwezig dat onder een gelijknamige bestemming is gebracht.
Er mogen binnen deze bestemming geen gebouwen worden opgericht, uitsluitend overkappingen en andere bouwwerken zijn toegestaan.
Artikel 6 Centrum
De bestemming Centrum is gelegd op het winkelgebied van Emmerhout. Aan deze bestemming liggen verschillende functies ten grondslag. Zo is het binnen deze bestemming toegestaan om de gronden onder andere te gebruiken voor detailhandel, horeca 1-3, wonen, dienstverlening, sporthal en kantoren. Binnen de bestemming dienen de gebouwen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd.
Artikel 7 Groen
De op de verbeelding voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening, bos, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming worden opgericht.
Binnen de bestemming Groen is geen bouwmogelijkheid voor gebouwen opgenomen. Het is wel mogelijk om parkeergelegenheden in het groen te realiseren, maar voor het aanbrengen van oppervlakteverhardingen is wel een omgevingsvergunning vereist.
Artikel 8 Groen - Wijkgroen
De op de verbeelding voor Groen - Wijkgroen aangewezen gronden zijn eveneens bestemd voor openbare groenvoorziening, bos, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming worden opgericht. Het verschil met de bestemming Groen is er in gelegen dat binnen de bestemming Groen – Wijkgroen geen nieuwe parkeervoorzieningen zijn toegestaan.
Binnen de bestemming Groen is het niet toegestaan gebouwen te bouwen of parkeervoorzieningen te realiseren.
Artikel 9 Kantoor
De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren.
De bebouwing dient te worden opgericht binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het plan is het mogelijk om 50 m2 buiten het bouwvlak te bouwen.
Artikel 10 Maatschappelijk
De gronden die op de verbeelding aangewezen zijn voor Maatschappelijk mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen. Bij maatschappelijke voorzieningen gaat het bijvoorbeeld om scholen, kinder(dag)opvang, kerken, (overheid)instellingen, stichtingen, nutvoorzieningen, begraafplaatsen en zorginstellingen. Vanwege de diverse maatschappelijke functies wordt in deze bestemming gebruik gemaakt van functieaanduidingen om de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren binnen de hoofdgroep Maatschappelijk en van de hoofdgroepbestemming Maatschappelijk met een specifieke functie.
Gebouwen dienen in het op de plankaart aangegeven bouwvlak opgericht te worden uitgezonderd berg- en fietsstallingen.
Voor de bebouwing geldt dat deze alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd mag worden. De bouwvlakken op de plankaart zijn voorzien van een maatvoeringaanduiding. Zonder een maatvoeringaanduiding geldt de bestaande bouw- en goothoogte. Tevens geldt voor deze bestemming dat ten dienste van de bestemming een Horeca -1 functie aanwezig mag zijn (kantine). Een zelfstandige Horeca -1 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan.
Artikel 11 Maatschappelijk - Religie
De gronden aangewezen voor Maatschappelijk – Religie zijn bedoeld voor religieuze instellingen zoals kerken, moskeeën, gebedshuizen en andere in aard en omvang vergelijkbare instellingen. Gebouwen dienen binnen het aangegeven bouwvlak te worden opgericht. Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoning en niet in bedrijfsruimten.
Artikel 12 Maatschappelijk - Woonzorginstelling
Er is bewust gekozen om de woonzorginstellingen een specifieke bestemming te geven: Maatschappelijk - Woonzorginstelling. Dit heeft te maken met de omvang van de instelling en omdat sprake is/kan zijn van gebruikers/bewoners die er dag en nacht verblijven. Ook scholingsactiviteiten gerelateerd aan de bestemming zijn toegestaan.
Binnen deze bestemming is de mogelijkheid voor horeca - 2 ten dienste van de bestemming opgenomen, Hierbij moet worden gedacht aan een kantine/restaurant voor de zorginstelling. Een zelfstandige horeca – 2 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan. Gebouwen dienen binnen het aangegeven bouwvlak te worden opgericht.
Artikel 13 Sport
Binnen de bestemming Sport zijn alle sportaccommodaties binnen het plangebied ondergebracht. Andere bouwwerken, toegangswegen en parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen mogen eveneens binnen deze bestemming worden opgericht. Bebouwing mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Het is mogelijk om de gronden die zijn bestemd voor Sport te gebruiken voor evenementen zoals een kermis, of jaarlijks wederkerende activiteiten. Voor de bestemming Sport geldt dat ten dienste van de bestemming een horeca – 1 functie aanwezig mag zijn. Bij een dergelijke horeca – 1 functie moet worden gedacht aan een sportkantine. Een zelfstandige horeca – 1 functie is niet toegestaan.
Artikel 14 Tuin
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Voor erfafscheidingen gelden specifieke hoogtematen; overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 1 m hoog zijn op basis van het bestemmingsplan.
Artikel 15 Verkeer
De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten voor hoofdzakelijk het doorgaande verkeer. Binnen deze bestemming zijn ook, voorzover aanwezig, waterhuishoudkundige voorzieningen, bermen, bermsloten en bermbeplanting opgenomen. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend kleine gebouwtjes worden opgericht. Ook is het mogelijk dat andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden opgericht.
Artikel 16 Verkeer - Verblijf
De voor Verkeer - Verblijf aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen en inritconstructies, zie de bestemmingsomschrijving in de regels. Binnen deze bestemming is het aanleggen van voet- en fietspaden, straten, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend kleine gebouwtjes worden opgericht. Ook zijn andere bouwwerken ten dienste van de bestemming mogelijk.
Artikel 17 Water
De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterhuishoudkundige voorzieningen; watersport en waterrecreatie niet gemotoriseerd en oevers en beplanting. Dit water heeft naast een belevingsfunctie een belangrijke waterhuishoudkundige functie. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk om andere bouwwerken zoals bruggen, dammen en of duikers aan te leggen, echter deze mogen de waterhuishouding niet belemmeren.
De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. In het plangebied zijn verschillende woonmogelijkheden te vinden. Deze kunnen sterk variëren in bouwmassa, goothoogte en bouwhoogte. Om voor al deze woonvormen aansluitende regels op te stellen, is bewust gekozen om de aanwezige woningtypen een eigen bestemming Wonen te geven. Daar waar binnen de specifieke bestemming Wonen nog een onderscheid moet worden gemaakt, wordt gebruikgemaakt van aanduidingen. Binnen de bestemming Wonen wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw van woningen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen), waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens, onder de woonbestemming te brengen.
Artikelen 18, 19, 20 en 21 Wonen – Aaneengebouwd 1, 2, 3 en 4
Bij Wonen - Aaneengebouwd gaat het om regels die gelden voor grondgebonden aaneengebouwde woningen. Aaneengebouwde woningen zijn woningen waarvan meer dan twee woningen onder één kap zijn geplaatst (rijtjeswoningen). De woningen bestaan in de bestemming Wonen – Aaneengebouwd 1 uit één bouwlaag en in de bestemming Wonen – Aaneengebouwd 2 uit twee bouwlagen. Voor de 4 blokjes nog te realiseren woningen aan Het Waal en de woningen behorende bij woonzorginstelling De Schans zijn respectievelijk de bestemmingen Wonen - Aaneengebouwd 3 en Wonen - Aaneengebouwd 4 gegeven.
Daar waar de gebouwen afwijken van de reguliere twee bouwlagen doordat er of slechts één bouwlaag is toegestaan of toevoeging van een extra bouwlaag mogelijk is, zijn de gebouwen voorzien van een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende bouwhoogte 1' (slechts 1 bouwlaag mogelijk) of 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende bouwhoogte 3' (zijn 3 bouwlagen mogelijk). De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd.
Voor Wonen - Aaneengebouwd geldt dat maximaal 35 m² bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mogen worden, mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). Dit geldt niet voor woningen binnen de bestemming W-AE 4 waar bergingen inpandig dienen te worden gerealiseerd.
Artikel 22, 23 en 24 Wonen – Gestapeld 2, 3 en 4
Bij Wonen – Gestapeld 2, 3 en 4 gaat het om regels die gelden voor appartementsgebouwen, bestaande uit respectievelijk twee, drie en vier of meer woonlagen. Deze gebouwen zijn niet voorzien van een kap. De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd.
Bijbehorende bouwwerken zijn alleen toegestaan binnen de bestemming Wonen - Gestapeld 2. Binnen de bestemming Wonen - Gestapeld 3 en 4 dienen bijbehorende bouwwerken inpandig (binnen het hoofdgebouw) te worden gerealiseerd. Binnen de bestemming Wonen - Gestapeld 4 zijn bijbehorende bouwwerken buiten het hoofdgebouw toegestaan die reeds zijn gerealiseerd ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
Artikel 25, 26 en 27 Wonen - Vrijstaand 1A, 1B en 2
De vrijstaande woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen - Vrijstaand 1A, 1B en 2 gekregen. De woningen bestaan in de bestemming Wonen – Vrijstaand 1A uit één bouwlaag zonder kap, woningen uit één laag met kap (Wonen - Vrijstaand 1B) en in de bestemming Wonen - Vrijstaand 2 uit twee bouwlagen. Deze gebouwen zijn niet voorzien van een kap, tenzij het bouwvlak is voorzien van de aanduiding 'kap'. Hierbij geldt dat binnen de bestemming Wonen - Vrijstaan 1A in principe alle gebouwen binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd. Er mogen binnen de bestemming Wonen - Vrijstaand 1A 35 m2 aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak worden opgericht. Binnen de bestemming Wonen - Vrijstaand 1B en Wonen - Vrijstaand 2 dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de voorgevel van de woning, dan wel het verlengde daarvan te worden gebouwd, dan wel niet minder dan de bestaande afstand achter de voorgevel. Bij vrijstaande woningen geldt dat maximaal 75 m² bijgebouwen gerealiseerd mag worden met inachtneming van het maximale oppervlak voor gebouwen.
Artikel 28 Waarde – Archeologie 3
Gronden die volgens de Archeologische Monumentenkaart (AMK) worden aangegeven met een zeer hoge archeologische waarde (beschermd), zeer hoge archeologische waarde, hoge archeologische waarde, archeologische waarde, krijgen de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3. Voor deze gebieden geldt dat bij verstoring binnen een op de AMK aangegeven gebied altijd een (bureau)onderzoek dient te worden uitgevoerd.
Er behoeft geen archeologisch inventariserend onderzoek te worden uitgevoerd als:
Deze bestemming kent een wijzigingsbevoegdheid, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro burgermeester en wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan de gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Artikel 29 Anti-dubbeltelbepaling
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet worden meegenomen met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds zijn meegenomen bij de berekening van een eerdere bouwvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een bouwvergunning te verkrijgen.
Artikel 30 Algemene bouwregels
In dit artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in dit artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen, omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Artikel 31 Algemene afwijkingsregels
De ontheffingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsregels de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.
De afwijkingsregels mogen alleen worden gebruikt indien niet op grond van een andere regel in deze regels een omgevingsvergunning voor dezelfde afwijking kan worden verleend. Dit betekent dat niet twee keer een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het afwijken van eenzelfde regel of dat regels die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief mogen worden gebruikt.
Artikel 32 Algemene wijzigingsregels
Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is voorgeschreven in de Wro, waarnaar voor deze procedure dan ook wordt verwezen.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen: het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
Artikel 33 Overgangsrecht
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken die in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig waren ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mogen worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
Artikel 34 Slotregel
In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan worden aangehaald als 'Regels van het bestemmingsplan Emmen, Emmerhout'.