| Plan: | Nieuw-Dordrecht |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2009047-0702 |
Voor elke bestemming wordt afzonderlijk een bestemmingsregel opgenomen, zodat een juridische vertaling van het planologisch beleid plaatsvindt.
Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Om die reden zijn in het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, zoals:
Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitsregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders.
De afwijkingen maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven.
Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een afwijking wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden.
|
|
Bij toepassing van een afwijking en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| a. | de woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, er dient rekening gehouden te worden met: - Verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; - Overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - De lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; - Het uitzicht; - De aanwezigheid van voldoende privacy. |
|
| b. | Het straat- en bebouwingsbeeld: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, er dient rekening gehouden te worden met: - Verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; - Overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - De lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; - Het uitzicht; - De aanwezigheid van voldoende privacy. |
|
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: - Een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); - De verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; - Gevelbeelden; - De samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; - De hoogtedifferentiatie; - De situering van gebouwen op het perceel; - De geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
|
| c. | De culthuurhistorie |
| Cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; | |
| d. | De verkeersveiligheid |
| Ter waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: - Verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de - Parkeerbehoefte; - Overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - Benodigde uitzichthoeken van wegen; - De aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; - De gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; - De aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
|
| e. | de (sociale) veiligheid |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: - De mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; - De mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
|
| f. | brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: - Aanwezigheid van kwetsbare objecten; - De aanwezigheid en routering van vluchtwegen; - De bereikbaarheid van de bouwwerken; - De beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
|
| g. | de milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: - De mate van hinder voor de omliggende functies; - De gevolgen voor de externe veiligheid; - De gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; - De gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; - De gevolgen voor de bodemkwaliteit; - De gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; - De situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
|
| h. | gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Tabel 5.1: Beoordelingscriteria afwijkingen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
In diverse bestemmingsregels van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar een een Staat van Bedrijfsactiviteiten. De toegestane vormen van bedrijvigheid in het plangebied zijn ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2007. Op basis van deze lijst is voor een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten opgesteld. Aan deze lijst is een onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegevoegd en als bijlage bij de regels opgenomen. Reden voor toevoeging van dit onderscheid is de bescherming van de aanwezigen in objecten. Daarnaast is het van belang dat bij de bouwplantoetsing geen verkeerde afweging wordt gemaakt in het kader van de kwetsbaarheid. De keuze voor kwetsbaar of beperkt kwetsbaar kan namelijk gevolgen hebben voor saneringsopgaven, weigeren van vergunningsaanvragen en negatief adviseren op ruimtelijke plannen. Op het moment dat een kwetsbaar object aanwezig is, kan een risicovol bedrijf niet meer in dezelfde omgeving worden toegelaten of uitgebreid. Wordt een kwetsbaar object binnen een risicocontour van een bestaand bedrijf gebouwd, dan kan er een situatie ontstaan waarbij sanering noodzakelijk is. Dit laatste kan dan ook leiden tot planschade.
Het is belangrijk dat de afweging niet constant hoeft plaats te vinden (ad hoc), maar dat er vooraf duidelijkheid wordt gegeven of een activiteit/ object kwetsbaar is of beperkt kwetsbaar. Deze problematiek rond de afweging speelt zich landelijk af, maar hiervoor is tot nu toe nog geen duidelijk toetsingskader ontwikkeld. Wij hebben daarom zelf een toetsingskader ontwikkeld en aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegevoegd.
Om bepaalde natuurlijke, landschappelijke en/ of cultuurhistorische/ archeologische waarden te beschermen is bij de volgende bestemmingen een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen:
Door het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in de bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden worden.
Het genoemde omgevingsvergunningsstelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Met een omgevingsvergunning kunnen dus geen extra gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd. Voor de gebruiksmogelijkheden blijft de doeleindenomschrijving het kader.
Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is steeds aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende artikelen wordt als volgt toegelicht:
HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS
In Hoofdstuk 1 worden enkele in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Behalve de eerste twee begrippen zijn deze omschrijvingen alfabetisch gerangschikt. Zij zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS
In Hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven bestemmingen omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Tevens worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld.
Artikel 3 Agrarisch - Grondgebonden
De voor 'Agrarisch - Grondgebonden' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven zie bestemmingsomschrijving in de regels. Binnen deze bestemming is het alleen mogelijk om binnen het bouwvlak te bouwen. Dit artikel kent een omgevingsvergunningstelsel voor diverse werkzaamheden.
De bestemming "Bedrijf" is toegekend aan de zelfstandige bedrijven in het plangebied.
Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat in woongebieden in principe alleen milieucategorie 1- en 2 bedrijven (de zogeheten lichte vormen) gevestigd kunnen worden. De toegestane vormen van bedrijvigheid in zijn ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2007. Op basis van deze lijst is voor een specifieke "Staat van Bedrijfsactiviteiten" opgesteld en als bijlage bij de regels opgenomen.
De toegestane vormen van bedrijvigheid in is ontleend aan het nieuwe "groene boekje": Bedrijven en Milieuzonering (van 16 april 2007). Op basis van deze lijst is voor een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten opgesteld die als bijlage bij de regels is opgenomen. Voor beide locaties geldt dat de bebouwing dient te worden opgericht binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlak en dat geluidzoneringplichtige inrichtingen ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh), risicovolle inrichtingen en vuurwerkbedrijven zijn uitgesloten.
Voor alle bedrijvenbestemmingen geldt dat de bebouwing dient te worden opgericht binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken.
Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoningen en niet in bedrijfsruimten. De bedrijfswoning, voor zover deze aanwezig is, wordt op de verbeelding met een aanduiding weergegeven.
In de bestemming Bedrijf zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen om bedrijven toe te staan die niet in de lijst zijn opgenomen of bedrijven uit een anders categorie dan opgenomen in de lijst als het bedrijf minder hinder of gelijkwaardige hinder veroorzaakt dan in de bedrijvenlijst verondersteld.
Dit artikel kent een wijzigingsbevoegdheid. De wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op het wijzigen van het gebruik van de (bedrijfs)bebouwing voor een woonfunctie en op het wegnemen van verstorende bedrijfsbebouwing.
Aan de rand van het plangebied is een bos gelegen. De bosgronden zijn mede bestemd voor recreatief medegebruik van fiets- en voetpaden, brandgangen, waterhuishoudkundige voorzieningen en een landbouwweg welke toegang biedt tot agrarische gronden gelegen buiten het plangebied. Daarnaast is binnen het bos gebied een open plek aanwezig. Binnen de bestemming bos mogen geen gebouwen en of andere bouwwerken worden opgericht. Ter plaatse van de aanduidingen evenemententerrein is het mogelijk om de gronden, die bestemd zijn voor groen, te gebruiken voor evenementen zoals een kermis, of jaarlijks terugkerende activiteiten.
Omdat het bos deel uitmaakt van de Ecologische Hoofdstructuur is het niet mogelijk om zonder omgevingsvergunning werkzaamheden en werken uit te voeren.
Artikel 6 Cultuur en Ontspanning - Museum
De voor 'Cultuur en Ontspanning - Museum' aangewezen gronden zijn bestemd voor een museum.
Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden, met als voorwaarde dat niet meer wordt gebouwd dan op de verbeelding is aangegeven.
Voor deze bestemming geldt dat ten dienste van de bestemming een Horeca - 1 functie aanwezig mag zijn. Een zelfstandige Horeca - 1 functie is niet toegestaan.
Binnen het plangebied zijn een aantal detailhandelsvestigingen aanwezig, waaronder een supermarkt, een antiekzaak en een fietsenhandel.
De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel. Binnen deze bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning (bw). Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden, met als voorwaarde dat niet meer wordt gebouwd dan het op de plankaart aangegeven bebouwingspercentage of bebouwingsoppervlak.
De voor 'Dienstverlening' aangewezen gronden zijn bestemd voor dienstverlening. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een makelaarskantoor, een assurantiekantoor, oftewel bedrijven die naast een baliefunctie in meer of mindere mate ook een kantoorfunctie behelzen en voor zover deze niet vallen onder de beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis. Binnen deze bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning (bw). Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden, met als voorwaarde dat niet meer wordt gebouwd dan het op de plankaart aangegeven bebouwingspercentage of bebouwingsoppervlak
De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening, bos, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding, nutsvoorzieningen. Verder is recreatief medegebruik toegestaan ten behoeve van een ijsbaan ter plaatse van de aanduiding "ijsbaan". Ter plaatse van de aanduiding "Muziekkoepel" is maatschappelijk medegebruik toegestaan. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming opgericht worden.
Binnen de bestemming Groen is geen bouwmogelijkheid opgenomen, met uitzondering van een bouwwerk van maximaal 80m2 ter plaatse van de aanduiding "Muziekkoepel".
Het is niet mogelijk om parkeergelegenheden in het groen te realiseren. De reeds bestaand parkeervoorzieningen binnen de bestemming Groen mogen voorgezet worden maar kunnen direct omgezet worden in groen. Het vergroten van de bestaande parkeervoorzieningen binnen deze bestemming is niet mogelijk, hiervoor is eveneens altijd een afwijking nodig.
De voor 'Horeca - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor een horeca inrichting in de categorie 3, zie bestemmingsomschrijving in de regels. In plaats van een categorie 3 horeca - inrichting is het hier ook toegestaan om horeca - inrichtingen met catergorie 1 of 2 te realiseren.
Maatschappelijk
De bestemming Maatschappelijk valt in dit plangebied uiteen in bestemmingen te weten:
Binnen alle maatschappelijke bestemmingen is het alleen mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding (bedrijfs)woning. Voor de bebouwing geldt dat deze alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd mag worden. De bouwvlakken op de plankaart zijn voorzien van een maatvoeringaanduiding.
De gronden die op de plankaart bestemd zijn voor Maatschappelijk mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen. Bij maatschappelijke voorzieningen gaat het bijvoorbeeld om scholen, kerken, culturele centra, (overheid)instellingen, stichtingen, nutvoorzieningen, begraafplaatsen en zorginstellingen.
Artikel 12 Maatschappelijk - Begraafplaats
Binnen het plangebied is een begraafplaats aanwezig. De begraafplaats is gelegen aan de Klazienaveensestraat. De voor 'Maatschappelijk- Begraafplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor een begraafplaats / graven en een onderhoudsgebouw. Andere bouwwerken, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, toegangswegen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen mogen binnen deze bestemming eveneens opgericht worden.
Artikel 13 Maatschappelijk - Nutsvoorzieningen
De voor "Maatschappelijk, Nutsvoorzieningen" aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van het openbare nut geregeld, zoals transformatorgebouwen, gebouwen voor de gasvoorziening, watervoorziening en daarmee gelijk te stellen nutsvoorzieningen.
Artikel 14 Maatschappelijk - Onderwijs
De gronden aangewezen voor "Maatschappelijk, onderwijs" zijn bedoeld voor scholen ten behoeve van het basisonderwijs, voortgezet onderwijs, peuterspeelzaal, kinderdagopvang en buitenschoolse opvang.
Artikel 15 Maatschappelijk - Religie
De gronden aangewezen voor "Maatschappelijk - Religie" zijn bedoeld voor religieuze instellingen zoals kerken, moskeen, gebedshuizen en andere in aard en omvang vergelijkbare instellingen met bijbehorende voorzieningen.
Binnen de bestemming Sport zijn alle sportaccommodaties binnen het plangebied ondergebracht. Indien noodzakelijk zijn met een aanduiding de functies van de sportaccommodaties aangegeven.
Bebouwing mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd worden. Het is mogelijk om de gronden die bestemd zijn voor sport te gebruiken voor evenementen zoals een kermis, of jaarlijks wederkerende activiteiten. Voor de sportbestemmingen geldt dat ten dienste van de bestemming een horeca - 1 functie aanwezig mag zijn. Bij een dergelijke Horeca - 1 functie moet gedacht worden aan een sportkantine. Een zelfstandige Horeca - 1 functie is niet toegestaan.
Binnen de bestemming zijn afwijkingsregels opgenomen voor het bouwen van fietsenstallingen of tribunes buiten het bouwvlak en het oprichten van een zend-/ontvangstinstallatie.
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen.
Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd. Voor erfafscheidingen en andere bouwwerken geen gebouw zijnde gelden specifieke hoogtematen.
Verkeer
De bestemming Verkeer valt in dit plangebied uiteen in bestemmingen te weten:
De bestemmingen bieden de mogelijkheid om waterhuishoudkundige voorzieningen te treffen voor het afvoeren van water of extra bergen van water.
De voor "Verkeer" aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten voor hoofdzakelijk het doorgaande verkeer. Binnen deze bestemmingen zijn ook, voor zover aanwezig, de bermen, bermsloten en bermbeplantingen opgenomen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk dat andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden opgericht.
Artikel 19 Verkeer - Verblijfsgebied
Binnen deze bestemming is onder andere het aanleggen van parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden erven en pleinen mogelijk.
Gebouwen mogen niet worden opgericht binnen deze bestemmingen, wel zijn andere bouwwerken ten dienste van de bestemming.
De voor "Water" aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterhuishoudkundige voorzieningen, oevers en beplanting. Alleen de wijk (sloot) in het oosten van het plangebied heeft deze bestemming gekregen.
Wonen
De bestaande woningen, met uitzondering van eventuele bedrijfswoningen, vallen onder de bestemming "Wonen". Binnen de bestemming "Wonen" wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw van woningen met bijgebouwen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen.
Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen), waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens, onder de woonbestemming te brengen.
In het plangebied komen uiteenlopende woonvormen voor, die sterk variëren in bouwmassa, goothoogte en bouwhoogte. Om voor al deze woonvormen aansluitende regels op te stellen is er voor gekozen om de volgende woonbestemmingen te onderscheiden, die eventueel opgedeeld worden met een aanduiding. De hoofdbestemming "Wonen" valt uiteen in de volgende deelbestemmingen:
Voor alle woonvormen geldt dat het hoofdgebouw binnen het bouwvlak gerealiseerd dient te worden. Het bouwvlak van het hoofdgebouw is per woning op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten bepaald. Als uitgangspunt voor de totale bebouwing op het bouwperceel geldt dat het perceel niet meer dan 50% bebouwd mag worden. Bijgebouwen dienen ondergeschikt aan het hoofdgebouw te zijn en mogen op het zij- en achtererf gebouwd worden. Voor het te bouwen m2 aan bijgebouwen geldt een maximum dat is aangegeven binnen de regels. Hierbij dient het uitgangspunt dat niet meer dan 50% van het bouwperceel bebouwd mag zijn te worden nageleefd. Voor alle woonvormen geldt dat wonen in bijgebouwen niet is toegestaan.
Tevens mag in het bestemmingsplan het aantal woningen niet worden vermeerderd, tenzij dit met een aanduiding op de verbeelding anders word aangegeven.
In de bestemming "Wonen" zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Naast algemene afwijkingen (o.a. vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling) zijn er ook specifieke afwijkingen opgenomen. Een voorbeeld hiervan is het op medische indicatie bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten in een deel van de woning en het toestaan van kleinschalig kamperen.
Artikel 21 Wonen - Aaneengebouwd
Bij Wonen - Aaneengebouwdgaat het om regels die gelden voor grondgebonden aaneengesloten woningen, waarvan meer dan twee woningen onder één kap zijn geplaatst (rijwoningen).
In enkele gevallen vallen dubbele woningen onder de bestemming Wonen, aaneengesloten gelet op de overeenkomsten met nabijgelegen aaneengesloten woningen.
Voor Wonen - Aaneengebouwdaaneen geldt dat maximaal 35 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning).
Artikel 22 Wonen - Twee aaneen
Bij Wonen - Twee aaneen gaat het om grondgebonden twee- onder- één kap woningen dan wel grondgebonden woningen die door middel van een garage, berging of bijgebouw aan elkaar geschakeld zijn.
Voor Wonen - Twee aaneen geldt dat maximaal 50 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning).
De meeste vrijstaande woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen-Vrijstaand gekregen. Bij vrijstaande woningen geldt dat maximaal 75 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning).
De functieaanduiding "specifieke vorm van wonen - kapsalon" creert de mogelijkheid om met een Afwijkingsbepaling de oppervlakte voor de kapsalon van 50 naar 100m2 te vergroot,onder voorwaarde van een goede inpassing.
Artikel 24 Wonen - Vrijstaand 1
In het plangebied bevinden zich enkele vrijstaande bungalows, deze hebben de bestemming Wonen-Vrijstaand 1 gekregen.
Artikel 25 Wonen - Vrijstaand 2
Een nog te bouwen woning aan de Herenstreek 151 heeft de bestemming Wonen-Vrijstaand 2 gekregen. Om voldoende aan te sluiten op de voor deze locatie gevoerde artikel 19 WRO-procedure, is gekozen voor een aparte bestemming. Zodoende kan de bouw van een bij de artikel 19-procedure al vergunde grote schuur planologisch goed worden geregeld.
DUBBELBESTEMMINGEN
Het plangebied kent de volgende dubbelbestemmingen:
Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd, maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.
Door deze dubbelbestemmingen worden beperkingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen.
De dubbelbestemming Leiding- Gas is bedoeld om transportleidingen te beschermen tegen invloeden van buitenaf, of om rekening te houden met risicofactoren.
De ligging alsmede de aan te houden afstand ten opzichte van de leidingen zijn op de plankaart gearceerd aangegeven. Concreet zijn vier hoofdleidingen van invloed op het plangebied, namelijk een hoofdgastransportleiding van de Gasunie en drie hogedrukaardgastransportleidingen van de NAM, alle gelegen ten westen van de weg Emmen-Klazienaveen.
Artikel 28 Waarde- Archeologie attentiegebied
Gronden aangegeven op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) met een middelhoge of hoge archeologische trefkans worden met de dubbelbestemming Waarde- archeologie -attentiegebied aangegeven. Voor deze gebieden geldt dat een archeologisch bureauonderzoek en een archeologisch inventariserend veldonderzoek uitgevoerd dient te worden. Echter, er hoeft geen archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden indien:
Deze bestemming kent een wijzigingsbevoegdheid, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro Burgemeester en Wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan de gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.
HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS
Hoofdstuk 3 bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.
Artikel 29 anti-dubbeltelbepaling
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een bouwvergunning te verkrijgen.
Artikel 30 algemene bouwregels
In artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Artikel 31 algemene gebruiksregels
Bij de formulering van de gebruiksbepalingen is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.
Artikel 32 algemene aanduidingsregels
Aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen zijn soms aanduidingen toegevoegd. Deze aanduidingen zijn vanuit het milieu- of waterbeleid een extra aanduiding aan gronden geven. Voor het bestemmingsplan Nieuw-Dordrecht Het gaat om de volgende aanduidingen:
Geluidzone- Industrie
Over het plangebied is een geluidzone gelegen afkomstig van het bedrijventerrein Werkas Emmen (Bargermeer). De geluidzone is bedoeld om te voorkomen dat binnen de zone van het terrein nieuwe geluidgevoelige bebouwing worden gerealiseerd of dat bestaande geluidgevoelige bebouwing wordt uitbreidt en er daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt. Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing en of uitbreidingen van bestaande geluidgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk passend binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere waarde geluid vast te stellen.
Artikel 33 Algemene afwijkingsregels
De afwijkingsbepalingen zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een afwijking verlenen voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %.
De afwijkingen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels (afwijking) kan worden verleend. Dit betekent dat niet twee keer afwijking kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden. Om gebruik te kunnen maken van de afwijking dienen de procedureregels in het artikel te worden gevolgd.
Artikel 34 Algemene wijzigingsregels
Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is voorgeschreven in de Wro, waarnaar voor deze procedure dan ook wordt verwezen.
HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS
In hoofdstuk 4 zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan Nieuw-Dordrecht aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan ".