Drachten - Appartementencomplex Nachtegaalstraat

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Woningbouwcorporatie Accolade heeft het plan om een nieuw appartementencomplex te bouwen aan de Nachtegaalstraat in Drachten. Door een gasexplosie op zondag 27 december 2015 stortten op deze plek 12 appartementen van de in totaal 38 appartementen in. Daarnaast was een blok van zes appartementen onbewoonbaar geworden. Deze woningen zijn inmiddels gesloopt. Het blok van twintig appartementen aan de Noordkade is blijven staan. Het voornemen was om vervangende nieuwbouw van deze 18 woningen van hetzelfde volume te realiseren. Door de huidige eisen van het bouwbesluit moeten de nieuwe woningen echter hoger gebouwd worden. Als gevolg hiervan zouden niveauverschillen ontstaan in het complex tussen de nieuwbouw en het bestaande deel. Daarom is het voornemen om ook de overige 20 appartementen te slopen en één nieuw complex van wederom 38 appartementen te realiseren.

De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan (zie ook paragraaf 1.3). Functioneel is de ontwikkeling al wel toegestaan. Echter is met de nieuwbouw in een hogere bouwhoogte voorzien dan in het bestemmingsplan is toegestaan. De gemeente wil medewerking verlenen aan de ontwikkeling door middel van het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het perceel op de hoek Nachtegaalstraat/Noordkade. Dit perceel ligt tegen de schil van het centrum van Drachten. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1. De begrenzing van het plangebied is weergeven in figuur 2.

Figuur 1 De ligging van het plangebied

Figuur 2 Begrenzing van het plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is nu geregeld in het bestemmingsplan Drachten Noord-Oost, dat is vastgesteld op 24 september 2010. Het perceel is hierin bestemd als 'Centrum', waarin een appartementencomplex is toegestaan. Op grond van de bouwregels mogen gebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Op basis van het bestemmingsplan en de bijbehorende maatvoering op de planverbeelding is een maximale goothoogte van 7,5 meter toegestaan. In het plan is bij de bouwhoogte een waarde van 0 (meter) opgenomen. Uiteraard is hier, gelet op het feit dat de goothoogte 7,5 meter mag zijn, sprake van een foutieve waarde en is er sprake van een verschrijving. Aan deze regeling hoeft dus geen juridische status te worden toegekend en is alleen de maximale goothoogte bindend. Het voorlopige ontwerp van het nieuwe appartementencomplex voorziet in een gebouw van 4 bouwlagen met een platte afdekking (12,3 meter). Aangezien de gootlijn dan wordt bepaald door de hoogte van het platte dak, past het bouwplan niet binnen de huidige regeling.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet:

• in hoofdstuk 2 volgt een beschrijving van het plan;
• hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders;
• in hoofdstuk 4 vindt een toetsing plaats aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten;
• in hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld;
• hoofdstuk 6 gaat in op de juridische regeling van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Oorspronkelijke situatie

Het plangebied maakt deel uit van een gemend gebied. In het plangebied stond voorheen een appartementencomplex van woningbouwcorporatie Accolade. Door een gasexplosie op zondag 27 december 2015 stortten op deze plek 12 appartementen van de in totaal 38 appartementen in. Daarnaast was een blok van zes appartementen onbewoonbaar geworden. Deze woningen zijn inmiddels gesloopt. Het blok van twintig appartementen aan de Noordkade is blijven staan. Het plan is om het overgebleven deel van de flat te slopen. Figuur 3 tot en met 6 weergeeft een aanzicht op het plangebied zoals het in de oorspronkelijke staat bestond.

Figuur 3 Aanzicht vanaf hoek Nachtegaalstraat/Noordkade

Figuur 4 Aanzicht vanaf Noordkade

Figuur 5 Aanzicht vanaf Nachtegaalstraat

Figuur 6 Aanzicht vanaf noordkant plangebied

Analyse stedenbouwkundige opzet oorspronkelijke gebouw en zijn omgeving

Het oorspronkelijke gebouw was in zijn opzet relatief eenvoudig en arm in zijn architectuur. Wel was de stedenbouwkundige opzet met respect voor de omgeving gebouwd. De volgende punten geven hier een uitleg van:

• 1. Er was hiërarchie in de massa opbouw. De Kade, waar het plangebied deel van uitmaakt, maakt deel uit van de (historische) hoofdstructuur van Drachten. Deze structuurlijn is in die zin belangrijker dan de hieraan gekoppelde zijstraten, zoals de Nachtegaalstraat. In de opzet schuift de massa langs de kade daarom iets door ten opzichte van de denkbeeldige rooilijn langs de Nachtegaalstraat.
• 2. Dit stedelijke lint wordt gekenmerkt voor een grote verscheidenheid aan massa's (meestal haaks op de weg), maar qua hoogte overwegend bepaald door bebouwing die bestaat uit twee lagen met een kap of plat gedekt in drie lagen. Het oorspronkelijke bouwblok kwam hier ruimschoots boven, maar kende wel een afbouw van vier bouwlagen op de kop naar vier met een loggia/kap en tenslotte naar 3 lagen met loggia/kap. Met andere woorden er is nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de aan- en omliggende bebouwing.
• 3. In de gevel behandeling is sprake van een zekere mate van plasticiteit (balkons, loggia's, e.d.)
• 4. De aanzichten liet verder nog een zekere percelering zien, waardoor wooneenheden afleesbaar zijn en de opbouw meer gesegmenteerd.
• 5. Het oorspronkelijke blok is in materiaalgebruik een duidelijk bakstenen gebouw, maar is op de hoger gelegen niveau's 3 en 4 gebruik gemaakt van plaatmateriaal.

Kortom, hoe eenvoudig de uitstraling op het eerste gezicht ook lijkt, sluit de oorspronkelijke opzet toch in belangrijke mate aan op de (directe) omgeving, waardoor het gebouw niet overkomt als een monoliet en te fors is in haar verschijningsvorm.

2.2 Nieuwe situatie en uitgangspunten

Het plan is om de overgebleven bebouwing in het plangebied te slopen en te vervangen door een geheel nieuw appartementencomplex voor in totaal 38 woningen. Hiermee blijft het aantal woningen in de nieuwe situatie gelijk aan de oude situatie. De doelgroep sociale huur blijft ook gelijk.

Het complex wordt op dezelfde footprint gebouwd als de bestaande. Het gebouw krijgt een bouwhoogte van circa 12,3 meter hoog. Figuur 7 en 8 geeft een impressie van het toekomstige gebouw weer. Hierbij wordt uitgegaan van drie architectonische middelen.

Figuur 7 Massastudie beoogde appartementencomplex

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Het plangebied maakt volgens de welstandsnota deel uit van een stedelijk (historisch) lint. Deze zijn in de welstandsnota apart beschreven en betreffen kwetsbare locaties, omdat sprake is van een historisch lint. Omdat het voormalige bouwblok al een relatief fors volume had en deze met het toekomstig gebouw toeneemt wordt voor het plangebied de welstandsnota aangepast. De gemeente heeft in een memo een aantal beeldrichtlijnen aangeven waar met het uiteindelijke ontwerp rekening mee gehouden moet worden. Deze wordt met de de juridisch planologische procedure mee genomen ter besluitvorming (Raad). Hierbij moet met name de genoemde punten zoals beschreven in paragraaf 2.1 rekening gehouden worden.

2.3 Parkeren

De gemeente Smallingerland heeft zijn parkeerbeleid vastgelegd in de Parkeernormennota 2015. Hierin is bepaald dat bij sloop en herbouw de parkeernormen uit de nota niet van toepassing als de oude functie in dezelfde omvang (oppervlakte) op dezelfde locatie terugkeert en het aantal parkeerplaatsen dat aanwezig is bij de oude functie wordt gehandhaafd. In onderhavig bestemmingsplan is van voorgenoemde sprake. Het aantal parkeerplaatsen blijft in de huidige situatie dan ook gehandhaafd.

Hoofdstuk 3 Beleid

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet uitsluitend in de herbouw van een door calamiteit verwoest appartementengebouw, waarbij het nieuwe gebouw niet past in de huidige regeling. Het aantal woningen blijft bovendien gelijk en ook blijft de functie in overeenstemming met de geldende bestemming 'Centrum'. Het project past dan ook zonder meer in het geldende gemeentelijke en provinciale beleid. Voor wat betreft het rijksbeleid het volgende.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Ten opzichte van het in het bestemmingsplan uit 2010 verantwoorde beleid is inmiddels wel een nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Eén van de wijzigingen ten opzichte van de oude SVIR betreft de introducering van de ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting. Een plan om de bouwhoogte te wijzigen wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Er is geen sprake van nieuwe ruimte beslag. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn milieu aspecten (bedrijvigheid, geluid, bodem) en water, archeologie, cultuurhistorie, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, kabels en leidingen.

In het kader van de procedure van het bestemmingsplan Drachten - Noord-Oost zijn de meeste voldoende zijn onderzocht en verantwoord zijn de milieu aspecten aspecten archeologie, milieuzonering, luchtkwaliteit, en ecologie voldoende onderzocht en afgewogen dan wel niet relevant geacht voor het project.

In de volgende paragrafen worden alleen de relevante omgevingsaspecten en eventueel daaraan verbonden planologische randvoorwaarden behandeld.

4.1 Geluid

Ten aanzien van geluidshinder (anders dan inrichtingsgeluid) is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds. De voorkeursgrenswaarde van nieuw te bouwen woningen binnen de zone van wegen is 48 dB. Burgemeester en wethouders kunnen ingevolge artikel 83, lid 2 van de Wgh. een hogere waarde vaststellen, indien de nieuw te bouwen woningen, die nog niet zijn geprojecteerd, en zijn gelegen in een stedelijk gebied niet meer bedraagt dan maximaal 63 dB. Voor nieuw te bouwen woningen, die nog niet zijn geprojecteerd, welke dienen ter vervanging van bestaande woningen, geldt in een stedelijk gebied een maximale hogere waarde van 68 dB ingevolge artikel 83, lid 5 van de Wgh.

De locatie ligt in een 30 km gebied. Alle op het plan van invloed zijnde wegen zijn daardoor vanwege de Wgh niet zoneplichtig. In dat geval zijn de grenswaarden van de Wet geluidhinder niet van toepassing.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is echter een geluidsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen worden hierna besproken:

• Uit het onderzoek blijkt dat als gevolg van verkeer op de Noord- en Zuidkade ter hoogte van de gevels van het blok grenzend aan de Noordkade, de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 53 dB als gevolg van verkeer op de Noordkade.

• Hoewel de gemeente vanwege artikel 74 van de Wgh. voor het nieuw te bouwen appartementencomplex geen hogere waarden hoeft vast te stellen, hoeft formeel ook niet aan de eisen van artikel 3.3 lid 1 van het Bouwbesluit te worden voldaan.
• Voor de bepaling van de vereiste karakteristieke geluidwering en de daarbijbehorende gevelmaatregelen dient dan te worden uitgegaan van de gecumuleerde geluidsbelasting zonder de aftrek artikel 110g van de Wgh.
• Uit het onderzoek blijkt dat de gecumuleerde geluidsbelasting op de voorgevel van de Noordkade ten hoogste 60 dB bedraagt.

• Vanwege het feit dat de appartementen gelegen zijn in een uitgaanscentrum en de geluidbelasting als gevolg van het verkeer relatief hoog is (60 dB) wordt het advies gegeven om de aanvrager van de bouwvergunning te vragen om toch aanvullende geluidwerende voorzieningen toe te passen om daarmee in de verblijfsgebieden van de appartementen een binnenniveau van 33 dB te kunnen waarborgen. Dit advies geldt dan vooral voor de appartementen welke in het blok aan de Noordkade zijn gelegen.
• Indien voor de appartementen een binnenniveau van 33 dB zou worden gehanteerd (nieuwbouweis Wgh.), zou de nodige geluidwering minimaal 27 dB (60 – 33) moeten zijn.

Om aan te tonen dat wordt voldaan aan het maximum binnenniveau zoals bepaald in het Bouwbesluit, is in de bouwregels van dit bestemmingsplan een regeling opgenomen (zie ook paragraaf 6.3).

4.2 Water

Het Wetterskip Fryslân is geïnformeerd over het bestemmingsplan via de Digitale watertoets (www.dewatertoets.nl). Hiermee is bepaald dat het plan een beperkte invloed heeft op de waterhuishouding dat de Korte procedure moet worden gevolgd. Het Wetterskip heeft een wateradvies gegeven waarin maatregelen staan om wateroverlast te voorkomen. Het wateradvies is als bijlage 4 bij de toelichting opgenomen. Met de genoemde maatregelen zal bij de totstandkoming van het appartementencomplex rekening gehouden worden.

4.3 Bodem

Het uitgangspunt wat betreft de bodemkwaliteit in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Voor de ontwikkeling is een verkennend onderzoek en een aanvullend grondonderzoek naar asbest uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn opgenomen in bijlage 2 en 3. In het verkennend bodemonderzoek is de milieuhygiënische bodemkwaliteit van het plangebied vastgelegd. Op grond van de onderzoeksresultaten bestaan er geen milieuhygiënische belemmeringen wat betreft de toekomstige ontwikkelingen in het plangebied. Er zijn enkel lichte verontreinigingen aangetroffen. Deze overschrijven de grenswaarden echter niet. Aanvullende bodemonderzoek is niet noodzakelijk.

Daarnaast is een verkennend asbest bodemonderzoek uitgevoerd naar aanleiding van het verrichte verkennende bodemonderzoek aangetroffen puin. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt er asbest is aangetroffen met een gewogen gehalte van 7 mg/kg droge stof. De gewogen interventiewaarde (100 mg/kg d.s.) wordt derhalve niet overschreden. Het betreft deels hechtgebonden asbest en deels niet-hechtgebonden asbest. Dit bekent dat de grond eventueel kan worden hergebruikt. Het verkennend asbest bodemonderzoek geeft geen aanleiding voor aanvullend onderzoek. Er bestaan geen milieuhygiënische belemmeringen voor de beoogde nieuwbouw op de locatie.

4.4 Cultuurhistorie

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van een bestemmingsplan worden beschreven op welke manier rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van specifieke cultuurhistorische waarden. Wel ligt het plangebied aan een historisch bebouwingslint 'De Kaden'. In de welstandsnota van de gemeente Smallingerland is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van het gebied en dienen bouwaanvragen hieraan te voldoen. Voor de ontwikkeling worden daarnaast aanvullende beeldkwaliteitseisen opgesteld. Het aspect cultuurhistorie heeft dan ook geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Fryslân bekeken.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe kwetsbare objecten mogelijk. Woningen zijn aan te merken als kwetsbaar object. In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen en/of risicovolle leidingen aanwezig die van invloed zijn op het groepsrisico. In of nabij het plangebied liggen evenmin (hogedruk)aardgastransportleidingen. Het aspect externe veiligheid heeft geen gevolgen voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.6 Kabels, leidingen en zoneringen

In of nabij het plangebied liggen geen kabels en leidingen die een beperking vormen voor dit plan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plan heeft conform de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening in de versie van ontwerp gedurende zes weken voor een ieder ter visie gelegen.Tijdens deze periode was het mogelijk om zienswijzen over het plan in te dienen. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingebracht.

Het bestemmingsplan is vervolgens op 11 april 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het plan betreft de herbouw van een afgebrande appartementencomplex. De kosten hiervoor worden gedragen door woningbouwcorporatie Accolade. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn.

De plankosten worden via leges op de initiatiefnemer verhaald. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is verder een planschadeovereenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

6.2 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.3 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf worden de bestemming zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven. De wijze van bestemmen is afgestemd op het geldende bestemmingsplan Drachten Noord - Oost.

Centrum

Voor het plangebied zijn de mogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan onveranderd overgenomen. Dit betekent dat de bestemming 'Centrum' en de functieaanduidingen 'horeca tot en met horecacategorie 2' en 'horeca tot en met horecacategorie 3' onverkort van toepassing zijn.

Binnen de bestemming 'Centrum' is de functie wonen toegestaan. Door in de regels een maximale bouwhoogte van 12.5 meter op te nemen wordt de bouw van het beoogde appartementencomplex mogelijk gemaakt.

Tevens is een regeling opgenomen om de toekomstige gevels aan de Noordkade te voorzien van een zodanige geluidswering dat het geluidsgevoelig object kan voldoen aan de grenswaarde voor de geluidbelasting binnen het gebouw bij gesloten ramen van 33 dB.