NL.IMRO.0086.11BPWDNieuwenh119-0301

Aan de Domela Nieuwenhuisweg 119 te Nij Beets (hierna: ‘plangebied’) ligt de bedrijfsbebouwing van een voormalige melkveehouderij. De bebouwing verkeert in dermate slechte staat dat de eigenaar, Theo Wijntjes BV (hierna: ‘initiatiefnemer’), besloten heeft om deze volledig te slopen. Ook de bijbehorende mestsilo, sleuf-/voersilo’s en erfverharding worden verwijderd. De sloop- en saneringskosten zijn aanzienlijk vanwege het grote bebouwingsoppervlak (ruim 3000 m²), de aanwezige asbest en vele puinresten. Om dit te kunnen financieren wordt een beroep gedaan op de ruimte-voor-ruimteregeling. Op grond daarvan mag een ‘compensatiewoning’ gebouwd worden bij sloop van ten minste 1000 m² aan landschapsontsierende bebouwing. Aangezien de huidige vervallen bedrijfswoning eveneens gesloopt wordt, zullen er na sloop en herinrichting van het erf twee nieuwe woningen gebouwd worden. Deze woningen krijgen elk een oppervlak van maximaal 300 m², inclusief al dan niet aangebouwde bijgebouwen. In het navolgende van dit wijzigingsplan wordt kortweg gesproken over de bouw van twee woningen, maar het gaat dus feitelijk om de herbouw van een bestaande woning en de nieuwbouw van een compensatiewoning.

[image]

Afbeelding 1.1 Huidige situatie (10 mei 2019)

1.2 Locatie

Het plangebied ligt aan de doorgaande weg tussen Aldeboarn en Nij Beets, ten noordwesten van de t-splitsing Domela Nieuwenhuisweg/De Ripen. Aan de noord-, oost- en westzijde grenst het plangebied aan agrarische gronden. Aan de zuidzijde is het plangebied middels twee inritten ontsloten op de Domela Nieuwenhuisweg. Langs deze weg is hoog opgaande laanbeplanting aanwezig (essen). De oostelijke inrit geeft ook toegang tot een trafohuisje die op het boerenerf ligt. Aan deze zijde grenst het plangebied tevens aan een brede sloot met dichte struikvegetatie.

1.3 Planologisch juridisch kader

Het plangebied is opgenomen in het Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld d.d. 30 juni 2014) en de Correctieve en partiële (1e) herziening Bestemmingsplan Buitengebied 2018 (vastgesteld d.d. 8 oktober 2018) en bestemd als ‘Agrarisch’. Op grond van deze bestemming is de uitoefening van een grond- en plaatsgebonden agrarisch bedrijf toegestaan. In artikel 31g is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders de agrarische bestemming kan wijzigen in ‘Wonen’ ten behoeve van “de realisatie van nieuwe woningen ter compensatie van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen”. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn randvoorwaarden verbonden, waaronder de eis van een goede landschappelijke inpassing. Uit paragraaf 2.3 blijkt dat het planvoornemen aan alle randvoorwaarden voldoet.

1.4 Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk gaat in op het ruimtelijk beleid van Rijk, provincie en gemeente. Hoofdstuk 3 beschrijft de huidige situatie binnen het plangebied en laat zien hoe deze wordt ingericht na de sloop van de bedrijfsbebouwing. In hoofdstuk 4 is het planvoornemen getoetst aan diverse wet- en regelgeving, onder meer op het gebied van milieu, archeologie en ecologie. De laatste twee hoofdstukken hebben betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld door het (voormalige) ministerie van Infrastructuur en Milieu. De SVIR heeft betrekking op de periode tot 2040 en heeft als motto: ‘Nederland concurrerend, leefbaar en veilig’. Om dit motto te kunnen bereiken zijn de volgende drie doelen gesteld:

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De bovengenoemde doelen zijn uitgewerkt in dertien nationale belangen. Nationaal belang dertien luidt: ‘zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten’. Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening, inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. “Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen.” Om beide te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 lid 1 en 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel is op 1 juli 2017 gewijzigd. In de bijbehorende Nota van Toelichting is aangegeven dat ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben maar bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals bijvoorbeeld de ruimte-voor-ruimte-projecten, niet beschouwd worden als stedelijke ontwikkeling in de zin van de ‘ladder’. Dit betekent dat de ‘laddertoets’ niet van toepassing is op onderhavig planvoornemen.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het beleid uit de SVIR. In het Barro zijn regels opgenomen die de beleidsruimte van andere overheden inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het gaat hier om de nationale belangen die in paragraaf 2.1.1 genoemd zijn. Deze hebben geen inperkende werking voor dit planvoornemen.

2.2 Provincie

2.2.1 Grutsk op ‘e Romte!

In Grutsk op ‘e Romte! - Structuurvisie 2014 (vastgesteld d.d. 1 april 2014) worden de landschappelijke en cultuurhistorische structuren die van provinciaal belang zijn, in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is: “behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren.” De provincie hanteert voor de doorwerking van Grutsk een tweesporenbeleid: bestuurlijke borging gebeurt via de (planologische) Samenwerkingsagenda en juridische borging via de Verordening Romte Fryslân (zie paragraaf 2.2.2). Gemeenten moeten in ruimtelijke plannen motiveren hoe ze met de provinciale belangen uit Grutsk zijn omgegaan.

Het plangebied is in de structuurvisie ingedeeld bij het ‘laagveengebied’. Van provinciaal belang binnen dit deelgebied is “de samenhang tussen ontginning, ontwatering, verkaveling, polderdijken, vaarten en bebouwingspatroon.” Een ander provinciaal belang is het behoud van de relatieve openheid in het beekdal. “Beekloop, beekdal en oeverwallen met soms nog bestaande bebouwing, dienen per onderdeel en als geheel herkenbaar in het landschap te blijven.” Ook van provinciaal belang is opstrekkende verkaveling. Deze vormt het vertrekpunt voor ruimtelijke ingrepen. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke inrichting van het plangebied. Daaruit blijkt dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het laagveengebied gerespecteerd worden. Op dit punt wordt ook verwezen naar paragraaf 4.9 waarin het planvoornemen getoetst is aan de Cultuurhistorische Kaart Fryslân en de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra. Beide provinciale kaarten geven geen specifieke waarden, aandachtspunten of belemmeringen voor het plangebied.

[image]

Afbeelding 2.1 Huidige situatie (10 mei 2019)

2.2.2 Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 (gewijzigd vastgesteld d.d. 21 februari 2018) bevat instructies op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) over de inhoud van gemeentelijke ruimtelijke plannen en over de onderbouwing en motivering in de plantoelichting. Kortgezegd geeft de Verordening weer wat in een ruimtelijk plan wel (toestemming) of niet (verbod) is toegestaan. Bij een verbodsbepaling geeft de Verordening vaak ook afwijkingsbepalingen. Daaruit blijkt onder welke voorwaarden de ontwikkeling toch is toegestaan ('ja, mits'). De gemeente zal bij de toepassing van die afwijkingsbepaling afdoende moeten motiveren dat aan deze voorwaarden wordt voldaan. Bij het vooroverleg over ruimtelijke plannen kunnen gemeenten met de provincie afspraken maken over de invulling van de voorwaarden.

In artikel 1.6.1 is de ruimte-voor-ruimte-regeling opgenomen. Bepaald is dat bij sloop van beeldverstorende bebouwing maximaal één nieuwe woning op een bestaand solitair bouwperceel mag worden toegestaan, mits:

minimaal 1.000 m² aan beeldverstorende bebouwing van een voormalig agrarisch bedrijf of minimaal 3.000 m² aan kassen van een voormalig glastuinbouwbedrijf in het landelijk gebied wordt gesloopt;
in de plantoelichting is onderbouwd dat de ruimtelijke kwaliteit op en rond het perceel aanzienlijk zal verbeteren en dat geen beperkingen ontstaan voor de ontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving, en
de oppervlakte per woning inclusief bijgebouwen niet meer bedraagt dan 300m², of de maat die het bestemmingsplan buitengebied als algemene regel hanteert voor bestaande burgerwoningen.

Aanvullend wordt onder punt c verwezen naar artikel 3.1.1, waar is aangegeven dat “de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.”

Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Er wordt meer dan 3000 m2 aan beeldverstorende bebouwing gesloopt (punt a, zie paragraaf 3.1). Het nieuwe erf wordt ingericht op een cultuurhistorisch en landschappelijk verantwoorde manier, waarbij tevens grond wordt ‘teruggegeven’ aan het landelijk gebied. In de directe omgeving liggen geen agrarische bedrijven die belemmerd worden door de woningbouw (punt b, zie hoofdstuk 3 en paragraaf 4.3). Voor wat betreft de maatvoering van de nieuwbouw is aangesloten bij het Bestemmingsplan Buitengebied (punt c, zie paragraaf 3.3). Tenslotte kan worden opgemerkt dat de compensatiewoning gebouwd kan worden op grond van de Woonvisie gemeente Opsterland (zie paragraaf 2.3.3).

Er zijn achttien kaarten als bijlage bij de Verordening opgenomen. Uit de kaart ‘Begrenzing bestaand bebouwd gebied’ blijkt dat het plangebied in het landelijk gebied is gelegen.

Verder is het plangebied aangeduid als ‘weidevogelkansgebied’. Het gaat hier om gebieden die potentieel geschikt zijn voor weidevogels. Het beleid is gericht op het voorkomen van ontwikkelingen die verstorend kunnen werken op de openheid en rust. Het is aannemelijk dat onderhavig planvoornemen een positief effect zal hebben in dit opzicht. De nieuwe woonsituatie leidt tot een beperkter verstoringseffect ten opzichte van de huidige bedrijfsmatige situatie. Verder wordt een deel van het huidige bedrijfsperceel opnieuw als agrarisch gebied ingericht, wat de openheid ten goede komt en het (potentiële) weidevogelgebied vergroot.

Op de overige kaarten van de Verordening zijn geen specifieke waarden, belemmeringen of uitgangspunten voor het plangebied en de omgeving aangegeven.

2.3 Gemeente

2.3.1 Bestemmingsplan Buitengebied

Het plangebied is opgenomen in het Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld d.d. 30 juni 2014) en de Correctieve en partiële (1e) herziening Bestemmingsplan Buitengebied 2018 (vastgesteld d.d. 8 oktober 2018) en bestemd als ‘Agrarisch’. In afbeelding 2.2 is een uitsnede van de vigerende verbeelding opgenomen. De grens van het bouwvlak is ook de grens van het plangebied. Dit gebied wordt op grond van artikel 31g gewijzigd in Wonen. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn acht voorwaarden verbonden. Hieronder zijn ze opgesomd, waarbij in cursief is aangegeven hoe aan deze voorwaarden wordt voldaan.

op een voormalig agrarisch bouwperceel ten hoogste 1 woning mag worden gebouwd (er wordt, zoals aangegeven in de inleiding, één compensatiewoning gebouwd) wanneer:
op de betreffende voormalige bedrijfskavel ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en/of kassen worden gesloopt (alle bedrijfsbebouwing en erfverharding wordt verwijderd);
deze wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast indien op het bouwperceel ten minste 1.000 m² aan agrarische bedrijfsgebouwen of 3.000 m² aan kassen aanwezig zijn die kunnen worden gesloopt, dan wel gezamenlijk op meerdere voormalige bouwpercelen ten minste 1.000 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig zijn die kunnen worden gesloopt, waarbij per bedrijfskavel minimaal 250 m² moet worden gesloopt (het oppervlak aan bedrijfsgebouwen bedraagt meer dan 3000 m²);
overige bebouwing zoals voer- of mestplaten, erfverhardingen en kavelpaden, sleufsilo’s, mestsilo’s en dergelijke worden verwijderd (dit is het geval);
de woning wordt ingepast volgens een vooraf in te dienen inrichtingsplan (dit inrichtingsplan is vooraf ingediend, waarna deze is aangepast en verwerkt in hoofdstuk 3 van dit wijzigingsplan);
de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde (verwezen wordt naar paragraaf 4.2 waaruit blijkt dat er een hogere grenswaarde wordt vastgesteld voor de meest zuidelijk gelegen woning; voor de tweede woning wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde);
aan wijziging alleen medewerking wordt verleend wanneer de sloop van bebouwing als bedoeld onder 1 of 2 betrekking heeft op percelen met de bestemming 'Agrarisch', 'Agrarisch - Kwekerij', 'Bedrijf', 'Maatschappelijk', 'Wonen' en 'Wonen - Woonboerderij' (het perceel is bestemd als Agrarisch, zie afbeelding 2.2);
voor het overige na wijziging de regels van de bestemming 'Wonen' (artikel 19) van overeenkomstige toepassing zijn op de gronden waar de woningen worden gerealiseerd (dit is toepast, zie paragraaf 3.4).

De toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 31g is alleen mogelijk als er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

de landschappelijke en cultuurhistorische waarden (deze waarden vormen het uitgangspunt voor het inrichtingsplan dat in hoofdstuk 3 wordt toegelicht);
de natuurlijke waarden (zie paragraaf 4.8; het plan heeft eerder een positief effect op deze waarden);
de milieusituatie (zie hoofdstuk 4; er zijn geen belemmeringen op dit punt);
de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden (deze worden niet aangetast, zie paragraaf 4.3);
de verkeersveiligheid (zie paragraaf 3.2 waaruit blijkt dat de verkeersveiligheid niet in het geding is).

De landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de gemeente Opsterland zijn per deelgebied samengevat in bijlage 1 van de bestemmingsplanregels. Het plangebied valt in dit bijlagedocument onder de ‘veenpolders’. Voor de waardering van dit deelgebied is aangesloten bij de provinciale belangen zoals geformuleerd in Grutsk op ‘e Romte! - Structuurvisie 2014 (zie paragraaf 2.2.1). Aanvullend geeft de gemeente het advies om de oude rivierontginningen te benutten als onderlegger bij nieuwe ontwikkelingen. Dit is gebeurd in het inrichtingsplan dat in hoofdstuk 3 wordt toegelicht.

[image]

Afbeelding 2.2 Bestemmingsplan Buitengebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Aanvullende regels Ruimte voor Ruimteregeling Opsterland

De aanvullende regels "Ruimte voor Ruimteregeling Opsterland" (vastgesteld op 29 maart 2010) is bedoeld om de kwaliteit van het landschap in de gemeente te verbeteren/vergroten. De regeling dient als stimulans voor de afbraak van landschap ontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en kassen, met in ruil daarvoor de bouw van woningen met een veel kleinere bouwmassa. De regeling beschrijft in welke situaties en onder welke randvoorwaarden de gemeente daaraan planologische medewerking verleent. De aanvullende regeling is in overeenstemming met de Verordening Romte Fryslân 2014.

Doelstelling Ruimte voor Ruimteregeling gemeente Opsterland

Het hoofddoel van de "Aanvullende regels Ruimte voor Ruimteregeling Opsterland" is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschap ontsierende agrarische bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Om die realisatie mogelijk te maken, zullen op planologisch verantwoorde locaties één of meer bouwkavels voor woningbouw toegekend worden. Het is niet de doelstelling om zo veel mogelijk agrarische bedrijfsgebouwen te slopen en de regeling kan tevens niet worden aangemerkt als een saneringsregeling. De regeling is het sluitstuk van de ruimtelijke regeling vrijkomende gebouwen, waarbij in eerste aanleg gekeken dient te worden naar het geven van nieuwe passende (gebruiks)functies.

De Ruimte voor Ruimteregeling richt zich op vrijkomende agrarische bedrijven binnen de gemeente Opsterland. Deelname aan de Ruimte voor Ruimteregeling is mogelijk indien er een aanzienlijke hoeveelheid aan verstorende agrarische bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, dit nadat eerst andere functies niet haalbaar gebleken zijn. De achtergrond van deze benadering is dat het planologisch primaat van het Buitengebied ligt bij landbouw (milieubescherming), natuur en water.

Uitgangspunten Opsterlandse regeling

De gemeentelijke kaders voor ontwikkeling nieuwe woonlocaties richten zich op daartoe aangewezen locaties en het zoeken naar passende locaties op/vlakbij de locatie waar wordt gesaneerd. Solitaire (nieuwe) woonlocaties passen hier principe niet in. Vanuit ruimtelijk optiek staat dit centraal. De ruimtelijke regelingen en de beoogde nieuwe regelingen voor het nieuwe plan Buitengebied stoelen daar ook op.

Om het sluitstuk in de afweging mogelijk te maken zijn uit het woningbouwprogramma (wooncontingent) in eerste aanleg ongeveer 10-15 woningen beschikbaar gesteld. Anders gezegd: dit is onttrokken aan het contingent voor uitbreidingsplannen en herinvullingsplannen. Naast dit gegeven is geformuleerd dat er ook een relatie moet worden gelegd met landschapsverbetering. Daarvoor zijn de kaders en voornemens van het landschapsbeleidsplan van belang. Genoemde twee punten waren aanleiding ingeval van bouw op de locatie zelf een bijdrage van de ontwikkelaar te vragen.

Beleid waarop de Ruimte voor Ruimteregeling van de gemeente Opsterland is gebaseerd

Het beleid in de uitvoeringsnotitie is gebaseerd op het Streekplan Fryslân 2007 "Om de kwaliteit fan de Romte" van 13 december 2006, de Kadernotitie "Vrijkomende agrarische bebouwing" en de Kadernotitie "Ruimtelijke Kwaliteitsimpulsen landelijk gebied".

In het onderhavige geval biedt de regeling (beperkt en onder voorwaarden) de mogelijkheid om op het eigen vrijkomende agrarische bouwperceel te compenseren in de vorm van een woning. Hierbij dienen alle aanwezige bedrijfsgebouwen te worden gesloopt. Als onderdeel van de uitvoering moet de locatie passend worden ingericht.

2.3.2 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie 2015-2030 (september 2015) is een integrale visie op het sociale en fysieke domein van de gemeente Opsterland. Het beleid is gericht op “het versterken van het woon- en leefklimaat”. Eén van de bedreigingen is de verpaupering van boerderijen die leeg zijn komen te staan vanwege bedrijfsbeëindiging of schaalvergroting. Nieuwe invullingen of herontwikkeling van deze boerenerven worden wenselijk geacht met het oog op de leefbaarheid.

In de Omgevingsvisie is een analyse van de woningmarkt binnen de gemeente en de regio Zuidoost Fryslân opgenomen. Deze analyse is ook vertaald naar de aanvullende regels Ruimte voor Ruimteregeling Opsterland zoals hierboven reeds aangehaald. Er is behoefte aan onderscheidende woonmilieus voor specifieke leefstijlen en leeftijden. In kwantitatieve zin gaat de Omgevingsvisie er vanuit dat de grootste toename van woningen binnen de drie hoofdkernen (Gorredijk, Beetsterzwaag en Ureterp) plaatsvindt en dat de nieuwbouw in de kleine kernen primair samenhangt met de vervangingsopgave.

2.3.3 Woonvisie

De Woonvisie gemeente Opsterland (6 maart 2017) geeft richting aan het woonbeleid voor de periode 2015-2030. In algemene zin ligt de focus op de bestaande voorraad. Inbreiding gaat voor uitbreiding en kwaliteit voor kwantiteit. Hierbij moet worden gedacht aan het verbeteren of vervangen van delen van de voorraad die bouw- of woontechnisch verouderd zijn (o.a. op het gebied van verduurzaming). Inspelen op demografische ontwikkelingen (met name vergrijzing) is tevens belangrijk. Eén van de speerpunten is ook het herbestemmen van leegkomende agrarische bebouwing voor woonfuncties. In dit verband wordt expliciet verwezen naar de ruimte-voor-ruimte-regeling.

In kwantitatieve zin zet de Woonvisie in op het concentreren van woningbouw in de grotere kernen. Tot 2021 is er een nieuwbouwbehoefte van ongeveer 60 woningen per jaar. Verdere prognoses zijn op dit moment nog niet te geven, aldus de Woonvisie. Ingezet wordt op voortdurende monitoring van de behoefte en maatwerk op plekken waar zich kansen aandienen. De gemeente heeft een ‘reservepot’ beschikbaar voor woningen die in het kader van de ruimte-voor-ruimteregeling gebouwd worden.

2.3.4 Welstandsnota

In de Welstandsnota gemeente Opsterland (herziening juni 2009) is het plangebied ingedeeld bij welstandsgebied 8: ‘buitengebied (open landschap)’. Dit gebied wordt gekenmerkt door de “grootschalige openheid van het landschap, met daarin verspreid liggende bebouwingsconcentraties, linten en solitaire bebouwingen. Deze bebouwingsconcentraties zijn veelal geaccentueerd met beplanting. Hierdoor ontstaan plaatselijke verdichtingen in een weids landschap.” De architectuur is over het algemeen ingetogen en sober. Het beleid voor dit welstandsgebied is gericht op het beheer van de bestaande situatie. Ingrijpende ontwikkelingen worden niet verwacht. “Wel zullen in de toekomst als gevolg van de schaalvergroting in de landbouw, steeds meer boerderijen hun agrarische functie verliezen.” De welstandsnota geeft verder aan dat een regulier ambitieniveau van toepassing is. Dat wil zeggen dat de welstandscriteria voor dit gebied gericht zijn op het handhaven en respecteren van aanwezige basiskwaliteiten. De betreffende criteria zijn opgenomen in afbeelding 2.2 en vormen het uitgangspunt voor de woningontwerpen die in een later stadium worden uitgewerkt.

[image]

Afbeelding 2.3 Welstandscriteria voor de bebouwing in het plangebied (bron: Welstandnota gemeente Opsterland)

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

Het plangebied is onderdeel van het bebouwingslint tussen Aldeboarn en Nij Beets. In dit lint wisselen woonerven en (agrarische) bedrijven elkaar af. De schaal van de bebouwing varieert, maar is over het algemeen vrij fors. Dat geldt zowel voor de Domela Nieuwenhuisweg als De Ripen, die ten zuidoosten van het plangebied is gelegen. Afbeelding 3.1 geeft een indruk van de huidige situatie binnen het plangebied en de omgeving daarvan. Er is meer dan 3.000 m² aan bedrijfsbebouwing aanwezig. Direct aan de weg is een oudere stal gelegen waar in de jaren tachtig een bedrijfswoning is voorgezet. In diezelfde tijd is meer naar ‘achteren’ een grote melkveestal gebouwd, haaks op de oudere bebouwing. Vanaf de jaren negentig zijn toegevoegd aan het perceel: een tweede stal tussen de oudere bebouwing en de melkveestal, een mestsilo, een kapschuur en enkele sleufsilo’s. Oostelijk van de oudere stal stond ook een kapschuur. Deze is recent verwijderd. De resten liggen er nog en ook elders op het erf is veel (bouw)afval aanwezig. Gelet op de staat van de bebouwing - sommige muren zijn verzakt en ook de daken vertonen gebreken - is hergebruik niet meer reëel. Het terrein is inmiddels afgezet met hekwerk, ook omdat er sprake is geweest van vandalisme. Ook geldt dat alle landschapontsierende bebouwing, de bijbehorende mestsilo en enkele sleufsilo's inmiddels zijn gesloopt. Ook zijn de aanwezige erfverhardingen verwijderd en gesaneerd.

[image]

Afbeelding 3.1 Luchtfoto huidige situatie (bron: Google Maps)

3.2 Cultuurhistorische ontwikkeling

Perceel Domela Nieuwenhuisweg 119 (hierna: ‘plangebied’) maakt deel uit van het Lage Midden, een laag gelegen kom die gevormd wordt door de hogere omranding van de kleigebieden van Westergo en de zandgronden van de Noordelijke en Zuidelijke wouden. Dit laagveengebied heeft ter plaatse van het plangebied een grootschalig en uitgestrekt karakter. Het gebied is vanaf het begin van de Middeleeuwen in cultuur gebracht. Dit gebeurde vanuit de beken en veenstromen, zoals het Alddjip/De Boarn, die ten zuid(oost)en van het plangebied lag. Vanaf de zeventiende eeuw is het veen grootschaliger afgegraven. De veenpolders zijn na de droogmaking als landbouwgronden herverkaveld waarvoor de oude middeleeuwse verkaveling als uitgangspunt is genomen. Vrij los van dit patroon hebben de infrastructuur en bebouwing zich ontwikkeld. In late ruilverkavelingen is verspreid een groot aantal boselementen aangelegd waarmee de grootschalige maten zijn verkleind.

[image]

Afbeelding 3.2 Topografische kaarten v.l.n.r. circa 1850, 1915, 1960, 2018 (bron: topotijdreis.nl)

Aan de verkaveling in en rond het plangebied is de ontginningsgeschiedenis nog deels af te lezen. Het plaatselijke veen is vergraven vanuit een oude zijtak van De Boarn, die tussen de Binnenfeart (oosten) en Warniahuizen (westen) lag en nog in het huidige slotenpatroon te herkennen is. Dit heeft geleid tot een waaiervormige verkavelingsstructuur. In afbeelding 2 zijn vier topografische kaarten opgenomen die de ontwikkelingsgeschiedenis van het plangebied en de omgeving daarvan illustreren. Op de kaart van 1850 is te zien dat de ‘waaier’ zuidelijk van het huidige Alddjip samenkomt op de plek waar het oorspronkelijke tracé van het ‘Oude Diep’ lag. Het huidige Alddjip is op deze kaart aangegeven als ‘Oud of Konings diep’, een vaart die De Boarn en de Warniasloot met elkaar verbond. Parallel aan het ‘Oud of Konings diep’ lag de Leppedijk waarop later de Domela Nieuwenhuisweg is aangelegd. De kaart van 1915 geeft een beperkt gewijzigd beeld. De ‘Binnenringvaart’ (huidig: Binnenfeart) is gegraven. Deze loopt via het voormalige tracé van het ‘Oude Diep’ door tot op de ‘Nieuwe Vaart (huidig: Nije Feart), die ten zuidoosten van het plangebied ligt. Er is op dat moment nog weinig bebouwing. De aanwezige bebouwing ligt verspreid in het landschap langs dijken en beeklopen of is geconcentreerd in buurtschappen zoals Aldeboarn en Warniahuizen. Ook binnen het plangebied is in 1915 al bebouwing aanwezig. Rond 1960 is die bebouwing uitgebreid en is te zien dat het erf aan de westzijde is verruimd. Vergelijkbare agrarische erven liggen langs De Ripen en verder oostelijk langs de Domela Nieuwenhuisweg. Vanaf de jaren zestig wordt veel infrastructuur aangelegd of opgewaardeerd. Ook in het watersysteem vinden veranderingen plaats. Zo verdwijnt de verbinding tussen de Binnenfeart en Nije Feart. De bijbehorende dijk is nog wel aanwezig. Door ruilverkaveling is het waaierpatroon ten zuiden van de Domela Nieuwenhuisweg verstoord. De kavelrichting is niet langer haaks op de oude zijtak van De Boarn, maar wordt bepaald door De Ripen (aangelegd in de jaren vijftig). Op de kaart van 2018 is te zien dat dit proces zich heeft doorgezet, zodat plaatselijk de oude verkavelingsopzet vrijwel geheel is losgelaten. Aan de noordzijde van de Domela Nieuwenhuisweg is het oorspronkelijke patroon wel bewaard gebleven. Verder is te zien dat de bebouwing na 1960 zowel binnen als buiten het plangebied fors in schaal is toegenomen. Westelijk van het plangebied is een nieuw agrarisch bedrijf opgericht. Aan de oostzijde is - parallel aan de Domela Nieuwenhuisweg - een brede sloot aangelegd.

3.3 Toekomstige situatie

3.3.1 Gebiedskenmerken

Het plangebied ligt in een beekdal en is onderdeel van grootschalige open ruimten die begrensd worden door bebouwings- en beplantingslinten langs (water)wegen. Vanuit het plangebied is deze grootschaligheid en uitgestrektheid zowel in noordelijke als zuidelijke richting ervaarbaar. De Domela Nieuwenhuisweg vormt een plaatselijke verdichting, met name door de opgaande beplanting aan de noordzijde. De erven aan deze weg volgen de oorspronkelijke verkavelingsrichting en (grillige) verkavelingsstructuur. De oudere erven of delen daarvan zijn groen afgezoomd. Nieuwere erven/delen liggen veelal ‘vrij’ in het landschap. Ditzelfde patroon is langs De Ripen te zien.

Een ander belangrijk kenmerk van het laagveenlandschap is de opstrekkende strokenverkaveling die haaks op de ontginningsassen staat en vaak een waaierstructuur heeft. Dit patroon is, zoals hierboven is aangegeven, herkenbaar in het gebied ten noorden van de Domela Nieuwenhuisweg. Hier liggen de kavels in waaiervorm, dwars op de oude zijtak van De Boarn. Ter hoogte van de Domela Nieuwenhuisweg/Alddjip is de oorspronkelijke structuur doorbroken. Hier zijn ook enkele sloten gedempt. Nog verder zuidelijk is het waaierpatroon vrijwel geheel losgelaten.

Een kwaliteit van het huidige erf is de volgroeide beplanting aan de zuidoostzijde. Aan die kant komt ook de brede sloot het plangebied binnen (zie boven). De oever van deze sloot is voorzien van struikgewas waardoor het oostelijk deel van het erf niet zichtbaar is vanaf de Domela Nieuwenhuisweg. De laanbeplanting langs deze weg wordt plaatselijk onderbroken door twee inritten. De west- en noordkant van het erf hebben geen beplanting en liggen open in het landschap.

3.3.2 Nieuwe erfopzet

Uit het voorgaande is gebleken dat de erven in het laagveengebied gekoppeld zijn aan de ontginningsassen en een relatie hebben met de oorspronkelijke verkavelingsstructuur. Dat is ook de basis voor het landschappelijk ontwerp van het nieuwe erf. Deze is weergegeven in afbeelding 3.1 (en als bijlage schaal 1:1000). De hoofdopzet volgt de indeling van het agrarisch erf, met een voor- en achterzijde. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de verspringing die in het huidige erf aanwezig is en vanaf de Domela Nieuwenhuisweg is waar te nemen. Op het voorerf - waar al sinds het begin van de twintigste eeuw gewoond wordt - komt een beeldbepalende woning te staan. Dit deel van het erf wordt ontsloten door de hoofdinrit aan de westkant van de huidige bebouwing. Op het achtererf wordt een schuurwoning geplaatst die schuin achter bovengenoemde woning komt te staan. Deze tweede woning wordt ontsloten via de secundaire inrit, oostelijk van de huidige bedrijfswoning (die ook de toegang vormt tot het trafohuisje).

In het plangebied worden groenelementen aangelegd die passen bij een agrarisch erf. Zie het landschappelijk ontwerp voor de beoogde plantsoorten en -hoogtes. Aan de westzijde van het erf wordt een singel met essen of esdoorns toegevoegd. Op de grens van de twee woonkavels komt een singel met abeel, schietwilg of kraakwilg, in combinatie met een esdoornhaag van maximaal 1 m. Deze beplanting mag geen visuele scheiding vormen tussen de nieuw te vormen kavels. Boven de haag en onder de boomkronen door dient een zichtrelatie in stand te worden gehouden zodat het erf als één geheel kan worden ervaren. Aan de westzijde van het erf worden enkele hoogstam fruitbomen toegevoegd.

Zuidwestelijk van de woning op het voorerf komt een bijgebouw te staan. Bij de schuurwoning op het achtererf komt geen losstaand bijgebouw te staan. Eventuele bijgebouwen op deze kavel dienen geïntegreerd te worden in de hoofdvorm. Zo blijft ook qua bebouwing de ‘agrarische opzet’ van een voorerf (hoofdgebouw, wonen) en achtererf (bijgebouw, werken) herkenbaar.

De opstrekkende verkavelingsrichting, haaks op de oude beekloop, is in de nieuwe verkavelingsopzet herkenbaar. Door de verspringing in het erf wordt voorkomen dat er een (te) blokvormig geheel ontstaat. Ten opzichte van de huidige situatie en het geldende bouwvlak wordt het erf substantieel verkleind. Een deel wordt dus ‘teruggegeven’ aan het landelijk gebied en kan weer van betekenis worden voor weidevogels. Rondom het nieuwe erf zullen enkele sloten worden gegraven, waarbij zoveel mogelijk het aanwezige kavelpatroon gevolgd wordt.

Voor beide woningen wordt in aansluiting bij het bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld d.d. 30 juni 2014) uitgegaan van een maximum oppervlak van 150 m² voor het hoofdgebouw en 150 m² voor de gezamenlijke - al dan niet aangebouwde - bijgebouwen. De goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw zullen niet meer bedragen dan 4,5 m respectievelijk 10 m. Voor de dakhelling is het uitgangspunt: minimaal 30 graden.

In het landschappelijk ontwerp zijn nadere details met betrekking tot de materialisering van de twee woningen opgenomen. De beeldbepalende woning op het voorerf krijgt een karakteristiek uiterlijk en wordt gebouwd in 1 tot 1,5 bouwlaag met kap. Het woningontwerp is geïnspireerd op de boerderij die er staat, al krijgt deze woning een moderne vormgeving met een formele, verticale geleding. De gevels worden uitgevoerd in rode bakstenen en het dak krijgt mat rode keramische pannen.

De schuurwoning op het achtererf krijgt 1 bouwlaag met kap en wordt uitgevoerd in een donkere kleurstelling (gevels in zwart gebeitst hout). Het dak zal bestaan uit donkere matte pannen of platen. Mat zink is ook als dakbedekking toegestaan. Bij de schuurwoning worden alle functies onder één kap geplaatst. Er komen, zoals gezegd, geen losse bijgebouwen bij deze woning te staan. Ook de buitenruimte wordt gekoppeld aan de woning. In afbeelding 3.4 zijn twee impressies van een schuurwoning opgenomen waarbij de buitenruimtes of bijgebouwen geïntegreerd zijn in het hoofdgebouw.

[image]

Afbeelding 3.3 Inrichtingsplan (bron: BügelHajema Adviseurs BV/Bouwkundig Tekenbureau Jorrit Kok)

[image]

Afbeelding 3.4 Schuurwoningen met geïntegreerde bijgebouwen en buitenruimtes

(bron: pinterest.com/hofvandeventer.nl)

3.4 Juridische vormgeving

Het onderhavige wijzigingsplan wordt mogelijk gemaakt met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 31g van het Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld d.d. 30 juni 2014). Een wijzigingsbevoegdheid stelt burgemeester en wethouders in staat te besluiten om de bestemming van een locatie te wijzigen, onder de in het bestemmingsplan opgenomen voorwaarden. De procedure die wordt doorlopen, is vastgelegd in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is tevens van toepassing.

Het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid dient samen te gaan met een toelichting. In een dergelijke toelichting wordt uiteengezet of er vanwege de voorgenomen wijziging sprake is van ‘een goede ruimtelijke ordening’. In voorliggende toelichting is de uitvoerbaarheid verantwoord.

Het wijzigingsplan zelf bestaat uit een verbeelding en regels.

Aan het plangebied is primair de bestemming ‘Wonen’ toegekend. Dit betekent dat artikel 19 uit het moederplan van toepassing is. De bestemming Wonen schrijft onder meer voor dat hoofdgebouwen een oppervlak van maximaal 150 m2 mogen hebben. Verder is bepaald dat de goot- en bouwhoogte niet meer mogen bedragen dan 4,5 m respectievelijk 10 m. Overigens krijgt niet het gehele agrarische bouwperceel de bestemming Wonen. Het meest noordelijke deel wordt bestemd als Agrarisch en krijgt de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingsvrije zone'. Binnen dit aanduidingsvlak mogen geen gebouwen of overkappingen worden opgericht. Daarnaast geldt de voorwaardelijke bepaling dat binnen 2 jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor de hoofdgebouwen, de gronden moeten zijn ingericht overeenkomstig het inrichtingsplan dat is opgenomen als bijlage bij dit wijzigingsplan.

Het wijzigingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving en de bijbehorende verbeelding is aangesloten op de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. Het wijzigingsplan voldoet aan de digitale verplichting zoals deze per 1 januari 2010 van kracht is.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 M.e.r.-plicht

In bijlage C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van een ruimtelijk plan of besluit plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor activiteiten die voorkomen op de D-lijst en die onder de drempelwaarden vallen, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling doorlopen worden. Daarbij gaat het om de vraag of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De 'belangrijke nadelige gevolgen' kunnen worden ontleend aan het toetsingskader van bijlage III van de Europese Richtlijn Milieueffectbeoordeling. Daarin worden drie aspecten genoemd:

kenmerken van de activiteit;
plaats van de activiteit;
kenmerken van het potentiële effect.

De bouw van één woning valt niet onder de activiteiten die zijn opgenomen in de C- en D-lijst. Er hoeft dus geen (vormvrije) m.e.r.-beoordeling doorlopen te worden.

4.2 Verkeer

Wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van wegen die tot een woonerf behoren en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van een geluidzone wordt bepaald door het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Als een ruimtelijk plan voorziet in nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen de zone, is akoestisch onderzoek noodzakelijk (bestaande woningen zijn cf. art. 76 lid 3 Wgh uitgesloten van onderzoek). Het plangebied ligt in buitenstedelijk gebied en valt binnen de zone van de Domela Nieuwenhuisweg (2 rijstroken, 250 m). Er is dus akoestisch onderzoek nodig. Op dit punt wordt verwezen naar bijgevoegd rapport 'Akoestisch onderzoek Wijzigingsplan Domela Nieuwenhuisweg 119 te Nij Beets' (BügelHajema Adviseurs, 29 mei 2019, zie bijlage). Hieruit blijkt dat de schuurwoning buiten de 48 dB-contour is gelegen en dat voor de woning die ter plaatse van de huidige bedrijfswoning wordt gebouwd, een hogere grenswaarde tot 53 db moet worden aangevraagd. In afbeelding 4.1 is dit geïllustreerd. De hogere grenswaarde wordt gelijktijdig met het wijzigingsplan door het college vastgesteld. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal aangetoond moeten worden dat voor deze woning voldaan wordt aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Op grond van de Wet geluidhinder is daarmee sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Zie voor de verdere details het bijgevoegde onderzoeksrapport.

Indirecte hinder

Er is geen sprake van indirecte hinder. In het CROW-rapport 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (december 2018) wordt voor een woning binnen het woonmilieu 'landelijk wonen' rekening gehouden met 7,4 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit geringe aantal heeft een verwaarloosbaar effect op de (bestaande) gevelbelasting van omliggende woningen.

Ontsluiting en veiligheid

Het plangebied wordt ontsloten middels twee bestaande inritten. Vanaf deze inritten is er voldoende zicht op de Domela Nieuwenhuisweg in beide richtingen. De verkeersintensiteiten en het snelheidsregime zijn zodanig dat er geen onveilige situaties met betrekking tot invoegend verkeer verwacht worden. Overigens neemt het aantal verkeersbewegingen af ten opzichte van de huidige situatie.

[image]

Afbeelding 4.1 Geluidscontouren Domela Nieuwenhuisweg (bron: BügelHajema Adviseurs BV)

4.3 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De woningen binnen het plangebied zijn een gevoelige functie. Er moet dus rekening worden gehouden met omliggende bedrijven.

Er zijn geen bedrijven in de directe omgeving van het plangebied gelegen. Het dichtstbijzijnde bedrijf is de melkveehouderij aan De Ripen 20 te Nij Beets. Hiervoor geldt een richtafstand van 100 m vanwege geurbelasting. De afstand tussen het plangebied en de melkveehouderij bedraagt circa 620 m. Er is in dit opzicht dus geen sprake van onaanvaardbare milieuhinder. Ook omgekeerd leggen de woningen binnen het plangebied geen beperkingen aan de bedrijfsvoering van de melkveehouderij op.

4.4 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels met betrekking tot luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De bouw van de ‘compensatiewoning’ leidt, zoals gezegd in paragraaf 4.2, tot 7,4 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor ruimtelijke plannen en verkeersplannen met een dergelijk beperkte verkeerstoename heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil de NIBM-tool ontwikkeld. Daarmee kan op eenvoudige wijze berekend worden of een plan Niet In Betekenende Mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Er is sprake van NIBM als een project of activiteit maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarde bijdraagt aan de concentraties fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 µg/m3 voor zowel PM10 als NO2. Uit afbeelding 4.2 blijkt dat de bijdrage van onderhavig plan op de luchtkwaliteit NIBM is. Nader onderzoek naar de jaargemiddelde concentraties van PM10 en NO2 is niet nodig.

[image]

Afbeelding 4.2 NIBM-toets (bron: infomil.nl)

Binnen het ‘Landelijk Meetnet Luchtkwaliteit’ worden PM2,5-metingen uitgevoerd. Dit leidt tot ‘grootschalige concentratiekaarten’ waarin de huidige en toekomstige achtergrondconcentraties voor PM2,5 zijn opgenomen. Uit deze kaarten blijkt dat binnen Nederland geen overschrijdingen van de jaargemiddelde concentratie van PM2,5 bekend zijn. Aangenomen wordt dat wanneer voldaan wordt aan de maatgevende grenswaarde voor PM10, dit ook geldt voor de jaargemiddelde concentratie PM2,5.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die luchthavens geven vallen hieronder. Inwoners van een bepaald gebied kunnen te maken krijgen met plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. In theorie zou die persoon zich onafgebroken en onbeschermd op één bepaalde plaats moeten bevinden. Deze kans mag niet groter zijn dan één op de miljoen. Het groepsrisico (GR) legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het is een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Bij de berekening van het GR spelen twee factoren mee:

de aard en de hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen;
het aantal potentiële slachtoffers. In een omgeving met veel inwoners is dit aantal bijvoorbeeld groter dan in een dunbevolkt gebied.

Gevaarlijke inrichtingen

In de omgeving van het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen vallen. Er zijn ook geen andere gevaarlijke inrichtingen aanwezig (bron: Risicokaart).

Transportroutes gevaarlijke stoffen

Het plangebied ligt buiten de risicoafstand van transportroutes die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De dichtstbijzijnde route betreft de N392 die op een afstand van circa 2 km is gelegen (bron: Risicokaart).

Aardgastransportleidingen

De woningen binnen het plangebied liggen niet binnen de effectafstand van aardgastransportleidingen. De dichtstbijzijnde leiding ligt op ruim 1 km afstand (bron: Risicokaart).

[image]

Afbeelding 4.3 Huidige situatie (10 mei 2019)

4.6 Bodem

Het Besluit Bodemkwaliteit streeft naar duurzaam bodembeheer waarbij een balans gezocht wordt tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu enerzijds en het gebruiken van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen anderzijds. Het Besluit bevat regels voor kwaliteitsborging (Kwalibo), bouwstoffen, grond en baggerspecie. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet de vraag worden beantwoord of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Op de bodeminformatiekaart van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat zijn binnen het plangebied geen bodemverontreinigingen of verdachte activiteiten gemeld. Op de gemeentelijke Bodemkwaliteitskaart (16 april 2014) is aangegeven dat voor het plangebied het ‘generiek beleid’ en de toepassing ‘Landbouw-Natuur’ gelden.

Sigma Bouw & Milieu heeft een verkennend milieukundig bodemonderzoek NEN 5740+A1. Op basis van dit onderzoek blijkt dat de locatie niet geheel vrij is van bodemverontreiniging. De grond en het grondwater bevatten enkele verhoogde gehalten lood, zink (zware metalen) en minerale olie ten opzichte van de achtergrondwaarde respectievelijk streefwaarde. De verhoogde gehalten overschrijden de tussenwaarde/bodemindex-waarde (> 0,5) echter niet en geven daardoor geen

directe aanleiding tot het instellen van een nader onderzoek. De onderzoeksresultaten stemmen overeen met de vooraf gestelde hypothese “verdacht”. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat er beïnvloeding van de bodemkwaliteit heeft plaatsgevonden.

De initiatiefnemer heeft ook alvast een verkennend onderzoek asbest in grond NEN 5707+C2 laten uitvoeren. Daaruit is naar voren gekomen dat ter plaatse van twee inspectiegaten aanvullend onderzoek nodig is. Op afbeelding 4.4 zijn alle boorpunten en inspectiegaten van het gecombineerde bodemonderzoek weergegeven. Het gaat hier om nrs. 17 en 27, die beide aan de rand van het plangebied zijn gelegen.

[image]

Afbeelding 4.4 Meetpunten bodemonderzoek (bron: Sigma Bouw & Milieu)

4.7 Water

Beleid

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Deze paragraaf laat zien hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het plangebied ligt in het beheergebied van Wetterskip Fryslân. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het ‘Waterbeheerplan 2016-2021’.

Plangebied

Alle gebouwen binnen het plangebied worden gesloopt. Het gaat om een oppervlak van ruim
3000 m². Ook de erfverharding, sleuf-/voedersilo’s en mestsilo worden verwijderd. Daarna worden twee woningen teruggebouwd, met elk een maximum bebouwingsoppervlak van 300 m² (inclusief bijgebouwen). Per saldo zal het verhard oppervlak binnen het plangebied dus fors afnemen.

Voor de nieuwe woningen zal gebruik worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen. Uitspoeling van verontreinigende stoffen naar het grond- of oppervlaktewater wordt zo voorkomen.

Enkele oude sloten die in de loop der tijd gedempt zijn, zullen opnieuw uitgegraven worden. Op de schets die in hoofdstuk 3 is opgenomen zijn de details hiervan aangegeven. Een en ander zal in overleg met het waterschap en (zo nodig) na vergunningverlening worden uitgevoerd.

Digitale watertoetsprocedure

Op 22 mei 2019 is de digitale watertoetsprocedure doorlopen. Hieruit is naar voren gekomen dat er geen sprake is van een waterschapsbelang en dat de ‘korte procedure’ van toepassing is (zie bijgevoegd ‘watertoetsdocument’ voor de details).

4.8 Ecologie

Om de uitvoerbaarheid van onderhavig planvoornemen te toetsen, is een quickscan naar natuurwaarden binnen het plangebied uitgevoerd. Op dit punt wordt verwezen naar bijgevoegd rapport ‘Quickscan Domela Nieuwenhuisweg 119 te Nij Beets’. Uit deze quickscan blijkt dat er enkele broedvogels aanwezig zijn (kerkuil, boerenzwaluw, huiszwaluw, spreeuw, koolmees) en dat de bebouwing geschikt is voor vleermuizen en steenmarters. Aanbevolen is om nader onderzoek te doen naar deze soorten. Voor dit onderzoek is, in overleg met de provincie Fryslân, een activiteitenplan opgesteld. Dit activiteitenplan is opgenomen als bijlage bij dit wijzigingsplan en bestaat uit de volgende stappen:

- Vleermuisonderzoek;

- Ontheffingsaanvraag;

- Inspectie zolder i.v.m. aanwezigheid marters en vleermuizen;

- Plaatsen tijdelijke vleermuisvoorzieningen;

- Broedvogelcontrole;

- Opstellen mitigatieplan.

Deze maatregelen zijn uitgevoerd, waarna de ontheffing Wet natuurbescherming is aangevraagd. Naar aanleiding van deze aanvraag heeft de provincie verzocht om aanvullende informatie aan te leveren op het gebied van mitigatie (nestkast voor kerkuilen), planning (terugplaatsing voorzieningen kerkuilen en vleermuizen in nieuwbouw), bescherming van het ganzenfoerageergebied en stikstof (het aanleveren van een Aeriusberekening). Deze aanvullende informatie is aangeleverd, waarna de provincie op 20 september 2019 een ontheffing Wet natuurbescherming heeft verleend. De ontheffing is opgenomen als bijlage. In deze ontheffing is ten onrechte aangegeven dat er geen rekening is gehouden met stikstof. Op 1 oktober 2019 heeft de provincie in een e-mail echter bevestigd dat dit wel het geval is en dat op grond van de aangeleverde Aeriusberekening blijkt dat de werkzaamheden: “geen toename van stikstof veroorzaken (0,00 mol/ha/j). Negatieve effecten als gevolg van stikstof zijn dan ook uitgesloten.”

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Archeologische waarden dienen op grond van de (aangepaste) Monumentenwet 1988 te worden mee gewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Op de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) is voor de perioden steentijd-bronstijd en ijzertijd-middeleeuwen aangegeven dat bij bodemingrepen van meer dan 5000 m², een historisch en karterend onderzoek verricht dient te worden. Aangezien de nieuwbouw binnen het plangebied een oppervlak van circa 600 m2 beslaat, wordt deze drempel voor archeologisch onderzoek niet gehaald.

Cultuurhistorie

Als gevolg van het beleid Modernisering Monumentenzorg is per 1 januari 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.6.1) bepaald dat overheden verplicht zijn cultuurhistorie integraal mee te wegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Dit is gebeurd door raadpleging van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CH2, geen specifieke waarden) en door het uitvoeren van een cultuurhistorische analyse. Een en ander is verwerkt in hoofdstuk 3. Daaruit blijkt dat de opzet van het nieuwe erf en de beoogde nieuwbouw passen bij de aanwezige en historisch gegroeide gebiedskwaliteiten.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De kosten voor realisatie van onderhavig plan komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Dat geldt ook voor eventuele planschadekosten, die daarmee dus ‘anderszins verzekerd’ zijn. Omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is, zal het college bij de vaststelling van het wijzigingsplan tevens besluiten dat er geen exploitatieplan zal worden vastgesteld. Dit is conform artikel 6.12 onder 2 van de Wet ruimtelijke ordening. De gemeenteraad van Opsterland heeft de bevoegdheid tot het wel of niet vaststellen van een exploitatieplan bij een wijzigingsplan gemandateerd aan het college. Met de initiatiefnemer zal een planschadeovereenkomst worden afgesloten waarin vastgelegd wordt dat eventueel uit te betalen vergoedingen voor planschade verhaald worden op de initiatiefnemer.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Dit wijzigingsplan is in het kader van het vooroverleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan de provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân. Inmiddels heeft het waterschap aangegeven dat er geen sprake is van een waterschapsbelang. Het vooroverleg met de provincie gaf aanleiding tot enkele planaanpassingen. De belangrijkste aanpassing betrof de juridische borging van de groensingels die voor de landschappelijke inpassing van belang zijn (zie paragraaf 3.4). Het ontwerpwijzigingsplan heeft ter inzage gelegen van 20 augustus tot 30 september 2020. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Wijzigingsplan Domela Nieuwenhuisweg 119 - Nij Beets