Gorredijk - Loevestein fase 4 (J. Reinbergenstrjitte)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de oostzijde van Gorredijk wordt de woonwijk Loevestein ontwikkeld in fasen. Voor de vierde fase geldt het bestemmingsplan 'Gorredijk – Loevestein Fase 4'. Voor het noordelijk deel van fase 4 is in een eerder stadium een verkavelingstekening gemaakt dat de basis vormde voor dat deel van het genoemde bestemmingsplan. Een deel van de oorspronkelijke verkaveling is aangepast naar behoefte van de huidige woningmarkt.

De beoogde woningen in het gewijzigde ontwerp passen niet binnen de aangewezen bouwvlakken. Het aantal gewenste woningen in de nieuwe plannen, wordt daarbij groter dan het bestemmingsplan toestaat. Voor de gewenste aanpassing van de bouwvlakken en een mogelijke toename van het aantal woningen in deze bouwvlakken is in de regels van het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. In dit wijzigingsplan wordt de gewenste aanpassing van het bestemmingsplan getoetst en wordt hiervoor de nieuwe regeling beschreven.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied betreft een deel van de vierde fase van de woonwijk Loevestein aan de oostzijde van Gorredijk. Dit deel van de wijk is deels ontwikkeld en deels nog in ontwikkeling. Het plangebied betreft het deel tussen de inmiddels gerealiseerde nieuwbouw in het zuidelijk deel van Loevestein fase 4 en de woningen aan de Sinneblom. Dit deel is aangegeven in de volgende afbeelding.

Locatie plangebied (bron: Google Maps)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan voor het plangebied is het bestemmingsplan Gorredijk - Loevestein fase 4. Dit plan is vastgesteld op 19 september 2011. In dat bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming "Wonen - 2" met de aangeduide bouwvlakken voor de ligging van woningen (hoofdgebouwen). De volgende afbeelding geeft een beeld van het geldende bestemmingsplan.

Fragment geldende bestemmingsplan Loevestein fase 4

De wens is de woningen aan de noord- en zuidzijde van het aangeduide blok op de aanliggende straten te richten. Dit betekent dat de woningen buiten het geldende bouwvlak aan de westelijke zijde worden gebouwd. Dit bouwvlak moet daarom aangepast worden. Daarnaast bestaat de wens in dit blok en het bouwvlak ten noorden van de Jikke Reinbergenstrjitte extra woningen te realiseren.

Het bestemmingsplan geeft voor de gewenste ontwikkelingen bij recht geen mogelijkheden. Wel is het mogelijk het bestemmingsplan te wijzigen. De voorgestelde aanpassingen van het bestemmingsplan moeten voldoen aan het daarbij gegeven afwegingskader. Dit alles is beschreven in hoofdstuk 3.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een korte toelichting gegeven op het gewijzigde plan voor het plangebied. Dit wordt getoetst aan het afwegingskader van de wijzigingsbevoegdheid van artikel 18 in hoofdstuk 3, om de haalbaarheid van de wijziging aan te tonen. In het daaropvolgende hoofdstuk 4 staat een korte uitleg van de juridische regeling, waarna hoofdstuk 5 afsluit met een conclusie en een toelichting op de te volgen procedure.

Hoofdstuk 2 Het plan

De verkaveling van Loevestein fase 4 wordt bij enkele woonblokken aangepast; twee ten zuiden van de beoogde Jikke Reinbergenstrjitte en één ten noorden daarvan.

In het deel ten noorden van de Jikke Reinbergenstrjitte zijn in het geldende bestemmingsplan maximaal acht woningen mogelijk. Daarbij is aangegeven dat hier maximaal 3 woningen aan elkaar gebouwd mogen worden. Voor dit deel blijkt de wens twee bouwblokken met 9 woningen te realiseren, waarbij het westelijke blok uit 4 woningen bestaat en het oostelijke uit 5.

In het bouwblok ten zuiden van de Jikke Reinbergenstrjitte wordt niet alleen het aantal, maar ook de situering anders dan toegestaan in het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan biedt ruimte voor drie woningen langs de westelijk gelegen Fontein, die eventueel middels een brug op deze weg worden ontsloten. De woningen zijn in de nieuwe situatie ontsloten op de aangrenzende woonstraten, waardoor de derde woning in het westelijke bouwvlak komt te vervallen.

Voorts ontstaat er ruimte voor de realisatie van extra woningen, twee extra aan de zuidrand en twee extra aan de noordrand.

De nieuwe situering zorgt voor een andere opzet van de bouwvlakken. In plaats van drie bouwvlakken, voorziet het wijzigingsplan in twee bouwvlakken langs de twee woonstraten. Binnen deze bouwvlakken mogen vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen worden gebouwd.

De nieuw geprojecteerde woningen in dit plangebied passen verder binnen de toegestane afmetingen die het bestemmingsplan biedt. Dit betekent dat de woningen maximaal 2 bouwlagen (goothoogte 7,00 m) met een verplichte kap hebben. Voor de aan- en uitbouwen en bijgebouwen geldt dat ook hiervoor de nu al toegestane afmetingen mogelijk blijven.

2.1 Introductie gevellijn ten behoeve van de kwaliteit langs De Fontein

De Fontein is een straat met een hoogwaardige kwaliteit waaraan de woningen allen aan de westzijde staan. Deze woningen kijken daarom uit op het plangebied. Het huidige bestemmingsplan regelt niet de positie en oriëntatie van de woningen in het plangebied, Dit geldt dus ook voor het westelijke bouwvlak waarin een drietal vrijstaande woningen mogelijk is gemaakt. In het huidige planologische regime is het dus mogelijk dat langs de Fontein schuttingen, bijgebouwen en achtertuinen komen. De wens bestaat om langs de Fontein een zekere ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, waarbij langs de Fontein een voortuinachtige situatie ontstaat met gevels langs de Fontein die een open karakter hebben. Teneinde dit te bereiken is in dit plan op de hoeken van de twee bouwvlakken een gevellijn opgenomen. De woningen hoeven niet exact in de gevellijn te worden gebouwd, het doel is dat ter plaatse van deze hoeken een meerzijdige gevelbeleving wordt bereikt. Zowel de gevel langs de woonstraten als de gevel langs de Fontein worden in feite aangemerkt als voorgevel.

Hoofdstuk 3 Afweging

Dit hoofdstuk toetst de gewenste andere verkaveling aan het afwegingskader. Dit afwegingskader is opgenomen in de regels bij de algemene wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan voor Loevestein fase 4. Naast een beschrijving van het afwegingskader, beschrijft dit hoofdstuk ook of en hoe de gewijzigde situatie aan het afwegingskader voldoet.

3.1 Afwegingskader wijzigingsbevoegdheid

Onder artikel 18 van het bestemmingsplan Gorredijk – Loevestein Fase 4' is bepaald onder lid d dat de bestemmingsvlakken 'Groen', 'Verkeer - Verblijf', 'Water', 'Wonen - 1', 'Wonen - 2' en/of 'Wonen - Woongebouw' onderling worden gewijzigd, alsmede de in die bestemmingsvlakken opgenomen aanduidingen worden gewijzigd, mits:

• 1. deze wijzigingsbevoegdheid niet van toepassing is ter plaatse van de aanduidingen 'wro-zone - wijzigingsgebied - 1' en 'wro-zone - wijzigingsgebied - 2';
• 2. de aanduiding 'vrijwaringszone - vaarweg' ongewijzigd blijft;'
• 3. de uitgangspunten voor de te realiseren stedenbouwkundige hoofdstructuur, in acht worden genomen, en zodoende geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de met het plan beoogde ruimtelijke kwaliteit;
• 4. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde;
• 5. de mogelijke toename van woningen in overeenstemming is met een door de provincie geaccordeerd woningbouwprogramma dat voor de gemeente Opsterland geldt. In het geval dat de woningbouwaantallen worden overschreden, kunnen Burgemeester en Wethouders besluiten hieraan medewerking te verlenen, mits de provincie hiermee instemt.'

3.2 Toetsing afwegingskader

De gewenste ontwikkelingen in het plangebied worden in deze paragraaf getoetst aan het in de vorige paragraaf weergegeven afwegingskader. Daarbij worden, wanneer nodig, de gewenste uitgangspunten voor de planologische regeling aangegeven.

• 1. Ligging in Wro-zone wijzigingsgebied 1 of 2

Uit de verbeelding van het bestemmingsplan Gorredijk - Loevestein fase 4 blijkt dat deze aanduidingen niet van toepassing zijn op het plangebied.

• 2. Aanduiding 'vrijwaringszone - vaarweg'

De aanduiding 'vrijwaringszone - vaarweg' ligt rond de vaarweg langs de oostzijde van de wijk Loevestein en is een voor dit project niet relevant toetsingscriterium.

• 3. Uitgangspunten stedenbouwkundige hoofdstructuur

Ruimtelijk vinden in het plangebied twee aanpassingen plaats. In het blok ten noorden van de Jikke Reinbergenstrjitte komen in plaats van drie woningblokken van drie of twee woningen in de nieuwe situatie twee blokken van 4 en 5 woningen. Dit vindt echter plaats binnen hetzelfde bouwvlak als in het geldende plan opgenomen is. Visueel is het verschil tussen beide situaties niet groot, in beide gevallen ontstaat na realisatie van alle woningen een begeleidende wand van bebouwing langs de straat.

Bij het blok ten zuiden van de Jikke Reinbergenstrjitte worden alle woningen met de voorgevel naar de aangrenzende woonstraten gericht, dus ook de woningen in het westelijke bouwvlak. De stedenbouwkundige opzet van het blok blijft daarmee nagenoeg ongewijzigd. Het karakter van de woonstraten verandert niet, omdat het in de nieuwe situatie de toevoeging van een twee-onder-een-kap-woning betreft. De woningen manifesteren zich hiermee sterker naar de woonstraten toe, waardoor een duidelijker en eenduidiger straatbeeld ter plaatse ontstaat.

Langs de Fontein verandert de situatie in kwalitatieve zin. Het aantal woningen aan de Fontein wordt van drie verlaagd naar twee en er zullen geen erftoegangen komen op de Fontein. Daarnaast regelt de toevoeging van een gevellijn dat de gevels en tuinen langs de Fontein als voorgevel- en tuin aangemerkt kunnen worden. Dit borgt de kwaliteit langs de Fontein, hetgeen in de huidige regeling niet is gebeurd.

• 4. Geluidbelasting geluidgevoelige objecten

In het plangebied waren al woningen aanwezig en deze blijven mogelijk. Het aantal woningen neemt toe, maar deze komen aan een woonstraat (erfontsluitingsweg, 30 km/uur zone). Voor dergelijke wegen is geen wettelijke geluidzone vastgelegd.

Vanaf de zuidelijk liggende school wordt ook geluid geproduceerd. Vanuit de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering blijkt dat de grootste zone, in dit geval voor geluidhinder, 30 meter vanaf de grens van de inrichting ligt. Het plangebied ligt op een afstand van ruim 40 meter van de grens van de maatschappelijke bestemming die bedoeld is voor de school. De al gebouwde school en het daarbij horende schoolplein liggen bovendien verder van de woningen af dan het bestemmingsplan nu mogelijk maakt. Vanaf deze school wordt hinder op de woningen in het plangebied dan ook niet verwacht.

• 5. Overeenstemming provinciaal woningbouwprogramma

In dit plangebied is, zoals aangegeven, sprake van een toename van drie woningen. Een toetsing aan het woonplan en woningbouwprogramma (door de provincie geaccordeerd) is daarom nodig. Het nieuwste toetsingskader is de Woonvisie Opsterland 2017-2021. In de woonvisie voorziet de gemeente voor de periode tussen 2016 en 2030 nog een behoefte van maximaal 600 woningen (Prognose Provincie Fryslân 2016-2040). De gemeente wil de woningnieuwbouw vooral concentreren op uitbreidingslocaties in de grotere dorpen, waaronder in Loevestein te Gorredijk.

Met het mogelijk maken van vrijstaande, twee-onder-één-kap en (kleinere) rijwoningen in het plangebied wordt een breder aanbod van woningtypen gehaald. Daarnaast gaat het in het plangebied om een toevoeging van slechts drie woningen op het totale aantal van 600 dat voor de hele gemeente nog beschikbaar is (nieuwbouw). Dit is de toevoeging van een dusdanig klein aantal ten opzichte van het voor Loevestein gereserveerde aantal, dat dit past binnen het woningbouwprogramma.

3.3 Conclusie

De gewenste wijziging van de bouwvlakken, de uitbreiding van het aantal woningen en de wijziging in het aantal aaneen te bouwen woningen past binnen het afwegingskader van de wijzigingsbevoegdheid. De wijziging van het bestemmingsplan kan daarom plaatsvinden. In het volgende hoofdstuk wordt uitgelegd hoe het bestemmingsplan gewijzigd wordt voor de gewenste ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Juridische planregeling

Verbeelding

Het wijzigingsplan 'Gorredijk - Loevestein fase 4 (J. Reinbergenstrjitte)' gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan 'Gorredijk - Loevestein fase 4' van de gemeente Opsterland.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Gorredijk - Loevestein fase 4' zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. De bestemmingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan (in dit geval de bestemming 'Wonen - 2' zijn onverkort van toepassing. In de regels is een koppeling gelegd met deze bestemming. Het gaat hierbij om artikel 11 van het bestemmingsplan 'Gorredijk - Loevestein fase 4'.

Hoofdstuk 5 Procedure

Om rechtskracht te krijgen moet het wijzigingsplan de wettelijk vastgelegde procedure doorlopen, deze is opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het conceptwijzigingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de overleg instanties. Gelijktijdig is het ontwerpwijzigingsplan voor zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode is voor een ieder de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen.

Er zijn geen vooroverlegreacties/zienswijzen ingediend. Het wijzigingsplan is ongewijzigd vastgesteld op 28 maart 2018. De vaststelling van het wijzigingsplan wordt vervolgens door het College van Burgemeester en Wethouders bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.