Appelscha - Herontwikkeling voormalige locatie miniatuurpark

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het zuidwesten van Appelscha aan de Boerestreek ligt het terrein van het voormalige Miniatuurpark. De locatie ligt na de beëindiging van het Miniatuurpark braak. Inmiddels zijn er plannen om op het terrein woningen te realiseren. Men wil hier maximaal 55 woningen realiseren. Het betreft 32 woningen met twee gemeenschappelijke ruimtes waarbij zorg aan huis kan worden toegepast en maximaal 23 woningen die aan particulieren kunnen worden verkocht of verhuurd.

Inmiddels is tot tweemaal toe een principeverzoek tot herontwikkeling van de locatie ingediend, omdat gedurende het proces het plan is aangepast. Het college heeft ook tweemaal een besluit genomen. Het eerste besluit is genomen op 28 april 2015.

Op 15 maart 2016 is een principeakkoord gegeven op de herontwikkeling van het plangebied.

Deze beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan 'Appelscha - Boerestreek' (zie paragraaf 1.3). Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen en realiseren, is het opstellen van een nieuw juridisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het zuidwesten van het dorp Appelscha. Ten oosten van het gebied liggen de sportvelden van de voetbalvereniging van Appelscha. Het plangebied wordt daarnaast begrensd door de woningen rondom het terrein. De begrenzing is afgestemd op het in paragraaf 2.3 beschreven inrichtingsplan. De ligging en begrenzing zijn globaal weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 Ligging en begrenzing plangebied (Rode omlijning). Bron: Bing Maps.

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Appelscha - Boerestreek, vastgesteld op 17 september 2013. Het terrein van het voormalige Miniatuurpark is daarin bestemd als 'Recreatie-Miniatuurpark'. In deze bestemming werd nog rekening gehouden met de functie van Miniatuurpark. Binnen deze bestemming zijn woningen niet toegestaan.

Voor het terrein is in het geldende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor de wijziging van de functie Miniatuurpark naar 'Gemengd - 2' opgenomen, mits deze binnen het wijzigingsgebied valt en sprake is van een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing. Daarbij is bepaald dat er tevens een aanduiding 'zorgwoning' kan worden opgenomen. Bij deze aanduiding gelden de volgende bouwregels: een maximale bouwhoogte van 10 meter, een maximale bebouwing van 25% van het bestemmingsvlak en er moeten parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein. Verder mag geen afbreuk worden gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie,de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De beoogde ontwikkeling van (zorg)woningen valt voor een groot deel binnen de wijzigingsvoorwaarden. Er wordt voldaan aan de voorwaarde dat maximaal 25% van het bestemmingsvlak bebouwd mag worden. De 23 reguliere woningen, de extra ontsluiting en de overige zorgwoningen passen niet binnen de wijzigingsvoorwaarden. Door dit gegeven is besloten om een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor de woningbouwontwikkeling. Een uitsnede van het bestemmingsplan is weergegeven in figuur 2. Met rood is het plangebied weergegeven.

Figuur 2 Uitsnede bestemmingsplan 'Appelscha - Boerestreek'.

1.4 Leeswijzer

Na bovenstaande inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en de ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de vertaling van de uitgangspunten uit hoofdstuk 2, 3 en 4 naar een juridische regeling. Ten slotte worden in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Ruimtelijk-functionele structuur

Het gebied rondom het plangebied kenmerkt zich als een woonwijk. Ten oosten van het plangebied liggen sportvelden. De directe omgeving van het gebied ligt aan de Boerestreek en kenmerkt zich door de aanwezigheid van gemengde functies als wonen, horeca, sport en recreatie. Ten noorden van het plangebied is bebouwing en parkeergelegenheid ten behoeve van de sportvelden gesitueerd, ten oosten liggen de sportvelden. Ten westen van het plangebied staan woningen die haaks op de Bruggelaan zijn gesitueerd, ten zuidwesten staan nieuwbouwhuizen aan de Boschlust. Ten zuiden staan enkele woningen met gemengde bestemming. Hierbij zijn dus naast wonen nog andere functies mogelijk, zoals: hotels en pensions, sportvoorzieningen en horeca. De ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving is weergegeven in figuur 1.

2.2 Actuele situatie

Binnen het plangebied was voorheen een Miniatuurpark gerealiseerd met bijbehorend gebouw in het zuidelijke deel. Het terrein is sinds geruime tijd niet meer als zodanig in gebruik. Het terrein ligt er sinds de afgelopen jaren al vervallen bij. De contouren van het miniatuurpark zijn nog steeds zichtbaar op de luchtfoto. Rondom het plangebied is sprake van afschermende beplanting. Een luchtfoto van de huidige situatie is weergegeven in figuur 3.

Figuur 3 Luchtfoto huidige staat van het voormalige park en directe omgeving.

2.3 Gewenste situatie

De initiatiefnemer wil woningen realiseren in het plangebied. Ingezet wordt op twee typen woningen voor verschillende doelgroepen. Het eerste deel van het plan bestaat uit de realisatie van 32 huurwoningen waarbij zorg aan huis kan worden toegepast. Twee van deze woningen worden ingericht als gemeenschappelijke ruimtes. Bij de woningen worden drie binnentuinen gerealiseerd. De woninge

n bestaan uit één bouwlaag met een plat dak. Voorzien wordt in een woonblok met vier aaneengebouwde woningen, drie woonblokken met 5 aaneengebouwde woningen, een bouwblok met zes aaneengebouwde woningen en een woonblok met zeven aaneengebouwde woningen. Deze woningen komen in het noordoosten en oosten van het plangebied te staan. Per bouwblok kunnen bewoners gezamenlijk besluiten een kap op de bouwlaag te plaatsen. Dit is alleen mogelijk indien alle bewoners in het bouwblok daar mee instemmen.

Het tweede deel van het betreffende plan bestaat uit maximaal 23 grondgebonden woningen. Het gaat hierbij om woningen in de huur- en/of koopsector. Deze woningen worden gerealiseerd met twee bouwlagen en een kap. Deze woningen worden ook aaneengebouwd. Deze woningen zijn in het westen en het zuidwesten van het plangebied gesitueerd. Er wordt voorzien in twee bouwblok van vier aaneengebouwde woningen en drie bouwblokken van vijf aaneengebouwde woningen. In figuur 4 is plattegrond van de beoogde ontwikkeling weergegeven.

Figuur 4 Plattegrond beoogde situatie

In figuur 5 zijn verder een aantal impressies weergegeven van de beoogde bebouwing.

Figuur 5. Impressies beoogde bebouwing

2.4 Ruimtelijke inpassing

Het plangebied ligt binnen de kom van Appelscha. Het gebied rondom het terrein, de Boerestreek, kenmerkt zich door de gemengde functies van werken, wonen en recreatie. In de directe omgeving van het plangebied liggen woonstraten. De functie van zorgwoningen en particuliere woningen past daarom goed in een omgeving waar de functie van wonen al aanwezig is. De omliggende woningen bestaan daarnaast ook uit één of twee bouwlagen met een kap. De zorgwoningen worden in eerste instantie zonder kap gebouwd. De grondgebonden woningen staan op enige afstand van de bestaande woningen en de zorgwoningen. De zorgwoningen staan daarom niet in het zicht vanaf de bestaande bebouwing. Tussen de sportvelden en de zorgwoningen staan bomen. De ene bouwlaag zorgt in dit geval voor een goede overgang naar de hogere omliggende bebouwing.

In het principebesluit van 15 maart 2016 is verder voorgesteld dat onderhavig gebied welstandsvrij aan te merken. Er gelden voor dit plangebied dan ook geen welstandseisen. Hierover moet nog wel een raadsbesluit worden genomen.

2.5 Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten via een aangelegde straat die aangesloten wordt op de straat de 'Boerestreek'. De straat zal rondom de zorg-aan-huis woningen en aan de particuliere woningen liggen en vormt de ontsluiting richting het parkeerterrein ten noorden van het plangebied. Daarnaast wordt een toegang gerealiseerd op het parkeerterrein van het naastgelegen sportcomplex. Deze toegang functioneert als calamiteitenontsluiting.

De verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling is gemiddeld 253 verkeersbewegingen per etmaal van een weekdag en 281 per etmaal voor een werkdag. De gegevens zijn berekend volgens CROW-kencijfers en weergegeven in tabel 1.

Categorie				Aantal	Kencijfer	Verkeersgeneratie week dag	Verkeersgeneratie werk dag
Aanleunwoning en serviceflat				32	2,6	83,2	92,4
Tussen/hoekwoning (koop)				23	7,4	170,2	188,9
Totaal						253.4	281,3

De Boerestreek sluit aan op de weg Wester Es die weer de aansluiting vormt op de N381. De Boerestreek bestaat uit twee rijbanen met tussenstreekjes die zijn ingericht als parkeervoorzieningen. De straat ontsluit het verkeer voor de omgeving, waaronder voor de horeca en recreatie-gelegenheden. Deze gelegenheden hebben een grote verkeersaantrekkende beweging. De toevoeging van de verkeersbewegingen door de ontwikkeling zijn daarom relatief klein vergeleken met het aantal verkeersbewegingen dat op dit moment ook al aanwezig is.

Verder is in het kader van het huidige bestemmingsplan, het bestemmingsplan 'Appescha - Boerestreek', een verkeersonderzoek uitgevoerd. Voor het plangebied is des tijds rekening gehouden met de vestiging van een wellness. De keuze voor wellness is destijds gemaakt als invulling van het toen gewenste idee van een ontwikkeling die aansloot bij de recreatieve opwaardering van de Boerestreek, maar tegelijkertijd paste in dit rustigere deel van het ontwikkelingsgebied. Uit het onderzoek komt naar voren dat is gerekend met 304 mvt/weekdag. Dit is meer dan in dit plan aan de orde is, hier is namelijk sprake van 253 mvt/weekdag. Geconcludeerd kan daarom worden dat het aantal verkeersbewegingen dat mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toeneemt door de ontwikkeling die in dit plan centraal staat.

2.6 Parkeren

De parkeernorm voor de te ontwikkelen woningen is in totaal 67 parkeerplaatsen. De gegevens zijn berekend op basis van de parkeercijfers voor de gemeente Ooststellingwerf (vastgesteld op 4 januari 2011) uitgaande van onderstaande tabel.

Categorie			Aantal	Kencijfer	Parkeerbehoefte
Serviceflat/aanleunwoningen			32	1	32
Woningen in rijen			23	1,5	34,5
Totaal					67

In het bestemmingsplan is rekening gehouden met een worst case situatie met een totaal van 83 parkeerplaatsen. Hierbij is voor 55 woningen gerekend met een kencijfer van 1,5 parkeerplaatsen per rijwoning. De benodigde parkeerplaatsen worden binnen het plangebied in de toekomstige openbare ruimte gerealiseerd.

Hiermee wordt aangesloten bij de brief van 15 maart 2016. Gekozen is voor de bovenstaande 83 parkeerplaatsen, omdat in dit bestemmingsplan de mogelijkheid wordt geboden om in een later stadium te voorzien in grondgebonden woningen zonder zorgfunctie.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder van duurzame verstedelijking
Om de behoefte van de zorgwoningen aan te tonen is een behoefteonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 1. De conclusie van het onderzoek is dat de locatie in Appelscha een geschikte is voor de realisatie van koop- en huurwoningen. Op dit moment is er meer vraag naar dan aanbod van woningen in het lage- en middensegment. De verwachting is dat voor nu en in de toekomst ook het geval is voor de hoogwaardige (zorg)woningen. Het onderzoek concludeert daarnaast dat er voor de zorgbehoevende doelgroepen in Appelscha weinig geschikte alternatieven zijn doordat in de alternatieve locaties vaak de geschikte faciliteiten en inrichtingen ontbreken. De te realiseren zorgwoningen hebben dergelijke faciliteiten en inrichtingen wel, zoals een gelijkvloerse en moderne inrichting.

Voor de koopwoningen is ook een behoefteonderzoek uitgevoerd, dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Ook uit dit onderzoek blijkt dat de locatie geschikt is voor de realisatie van koop- en huurwoningen. Er is zeer weinig aanbod van nieuwbouwwoningen voor eengezinswoningen. In Appelscha bestaat het aanbod voornamelijk uit oudere woningen en appartementen (veelal zonder lift en/of niet gelijkvloers en gedateerd) die niet langer aansluiten bij de wensen in de markt. In de huidige markt wordt overal een zeer gezonde vraag naar eengezinswoningen in het lage- en middensegment geconstateerd. De verkoop in dit segment verloopt in andere plaatsen goed. Deze vraag komt echter alleen tot stand omdat de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen zeer goed is, de woningen concurrerend geprijsd zijn en deze over het gewenst woonprogramma beschikken. Volgens de Funda marktverkenner zijn er op dit moment 51 serieuze zoekers voor een eengezinswoning in een prijsklasse van € 125.000,- tot € 175.000,- in de markt. Op basis hiervan is in het onderzoek geconcludeerd dat het plangebied geschikt is voor koop- en huurwoningen.

Verdere toetsing is niet nodig, omdat het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt. Het betreft de herontwikkelingslocatie.

Conclusie Ladder duurzame verstedelijking

Zoals hiervoor beschreven is de behoefte aan woningen en zorgvoorzieningen nader gemotiveerd. In deze behoefte wordt voorzien in bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Inzet van het beleid is te zorgen voor sterke steden met voldoende draagvlak voor stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid.

Appelscha valt onder het gebied Zuidoost-Fryslân. Het dorp wordt aangewezen als recreatie kern in een fraaie omgeving met veel natuur en grote recreatieve kwaliteit en aantrekkingskracht.

Er is sprake van duurzaam ruimtelijk gebruik, omdat het een ontwikkeling betreft waar een braakliggende locatie wordt herontwikkeld tot zorg- en particuliere woonvoorzieningen. De ruimtelijke kwaliteit wordt gewaarborgd door een de realisatie van een gedegen stedenbouwkundig ontwerp, een ontsluitingsweg en voldoende parkeerplekken. Daarnaast doet de ontwikkeling geen afbreuk aan de natuurwaarden in de omgeving van Appelscha of aan de recreatieve kwaliteit van het dorp. De keuze voor zorgwoningen is in het bestemmingsplan 'Appelscha - Boerestreek' gemaakt, omdat daar toen vraag naar was. In het kader van de ladderonderbouwing is eerder aangetoond dat dat nog steeds het geval is. Er is daarmee niet per definitie ingezet op een recreatieve functie voor het plangebied.

Verordening Romte Fryslân 2014

Op 18 juni 2014 is de nieuwe Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In de verordening zijn, net als in de eerdere verordening, regels gesteld die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke

plannen.

Bundeling algemeen

In hoofdstuk 1 is geregeld dat een ruimtelijk plan in principe alleen in stedelijk gebied ruimte kan bieden voor stedelijke functies (zoals wonen en zorg). Aan deze voorwaarde wordt voldaan, omdat het hier gaat om de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied.

Ruimtelijke kwaliteit

Hoofdstuk 2 van de verordening bevat regels ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Hierin is opgenomen dat in een ruimtelijke plan voor het landelijk gebied een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf opgenomen moet worden. De ontwikkeling vindt plaats in bestaande stedelijk gebied, daarom is deze ruimtelijke kwaliteitsparagraaf niet noodzakelijk. Voor de volledigheid wordt hier nader op ingegaan in paragraaf 2.4 op de inpassing van de woningen in de omgeving.

Wonen

In hoofdstuk 3 is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. De realisatie van de (zorg)woningen is een herontwikkeling van een Miniatuurpark dat niet meer als zodanig in gebruik is. De locatie is aan te merken als inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Deze ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid zoals beschreven in paragraaf 3.3.

Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met de provinciale regels uit de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonplan Gemeente Ooststellingwerf 2011-2020

In het woonplan van de gemeente Ooststellingwerf, dat is vastgesteld op 19 April 2011, legt de gemeente het beleid vast het gebied van huisvesting in de gemeente. Het woonplan sluit aan op de 'Structuurvisie 2010-2020-2030 Ooststellingwerf'. In het woonplan wordt voorzien in een uitbreiding van rond de 50-75 woningen per jaar binnen de gemeente. Bij de uitbreiding zijn enkele doelstellingen geformuleerd die betrekking hebben op de ontwikkeling binnen het plangebied:

• Doorstroming door de bouw van seniorenwoningen.
• Betaalbare woningen; sociale huur- en koopwoningen, starterskoopwoningen.
• Bouwen vooral op inbreidingslocaties.
• Duurzaam bouwen.

De ontwikkeling voorziet in de bouw van seniorenwoningen doordat er 32 woningen worden gerealiseerd met de mogelijkheid voor zorg aan huis. Deze woningen zijn geschikt voor hulpbehoevende senioren. De woningen die gerealiseerd worden voor de particuliere markt zijn geschikt als starterswoning. Dit sluit aan bij het doelstelling van de gemeente voor het realiseren van meer betaalbare woningen binnen de gemeente. Verder worden de woningen volgens de huidige eisen van het Bouwbesluit gebouwd. De behoefte voor de woningen is aangetoond in een onderzoek gedaan door de initiatiefnemer, weergegeven in paragraaf 3.1. Het betreffende onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 1. De ontwikkeling vind plaats op een inbreidingslocatie binnen het dorp Appelscha. Het betreft hier de bouw van woningen op een braakliggend terrein van het voormalige Miniatuurpark. De directe omgeving en structuur van het dorp Appelscha blijft hierdoor behouden. Daarnaast valt de realisatie van de woningen op een inbreidingslocaties onder duurzaam (zorgvuldig) ruimtegebruik. Met dit aspect is ook rekening gehouden in het ontwerp van de te realiseren woningen.

In totaal is sprake van een uitbreidingsbehoefte 530-770 woningen in de gemeente voor de periode 2010-2020. Rekening is gehouden met de volgende verdeling:

• Appelscha: 110-150 woningen
• Haulerwijk: 70-100 woningen
• Oosterwolde: 205-300 woningen

In totaal gaat het om 385-550 woningen. De vermelde verdeling is naar aandeel in het totale inwoneraantal. Het resterende aantal, 145-220 woningen, wordt verdeeld over de kleine(re) dorpen. Nadat burgemeester en wethouders het uitvoeringsprogramma hebben vastgesteld vormt het restant de reservepot die voor alle dorpen ingezet kan worden.

In het Uitvoeringsprogramma zijn concrete plannen opgenomen. Daar past de beoogde ontwikkeling niet binnen. De ontwikkeling past wel binnen bovengenoemde reservepot.

Gemeentelijk verkeer- vervoerplan 2013 - 2018

Het landelijke en regionale beleid op hoofdlijnen is geformuleerd in de Nota Mobiliteit en het Provinciale Verkeer- en Vervoerplan. Het gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan dient binnen de kaders van deze plannen van hogere overheden te passen. Daarmee vormt het GVVP de schakel tussen het beleid van de hogere overheden en de gemeentelijke plannen en ontwikkelingen.

In 2011 is het PVVP geëvalueerd. Inhoudelijk zijn de doelen en ambities uit het PVVP 2006 overeind gebleven. De hoofddoelstelling van het GVVP is het creëren van een openbare ruimte waarin mensen zich op verschillende, zoveel mogelijk duurzame, manieren op een veilige en vlotte wijze kunnen verplaatsen of kunnen verblijven. Hierbij wordt gestreefd naar een daling van het aantal verkeersongevallen, een grotere leefbaarheid in de kernen en op het platteland, het waarborgen van de bereikbaarheid van kernen en voorzieningen en het waarborgen van mobiliteit van zowel jongere als oudere mensen.

Appelscha vormt een belangrijke trekpleister voor recreatie en toerisme. Het is belangrijk dat er daarom voldoende parkeergelegenheid voor dagrecreatie in de directe omgeving aan de rand van Appelscha is. Alleen zo kan een goede bereikbaarheid van Appelscha worden bewerkstelligd. Momenteel kunnen dagrecreanten (lang)parkeren aan de Boerestreek en de Noorder Es. In de structuurvisie van Ooststellingwerf is vastgesteld om van de Boerestreek weer het bruisende centrum van dagjesmensen en recreanten te maken. Parkeren dient bij voorkeur aan de randen van Appelscha plaats te vinden. Geadviseerd wordt om het verkeer vanaf de N381 te verwijzen naar de juiste bestemmingen. Dit ter voorkoming van zoek verkeer op de Boerestreek. Verder moet parkeren zoveel mogelijk binnen 100 meter van de woningen in een woonwijk worden gerealiseerd.

Voor verschillende functies zijn parkeerkencijfers opgesteld. Op basis van de parkeerkencijfers van de gemeente Ooststellingwerf geldt voor halfvrijstaande woningen en rijwoningen een norm van 1,5 parkeerplaats per woning. Voor seniorenappartementen ligt deze norm iets lager, namelijk 1 parkeerplaats per appartement.

In het plan is rekening gehouden met een gemiddelde norm van 1,5 parkeerplaats. Hierop is verder ingegaan in paragraaf 2.6.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën. Verder is onderscheid gemaakt in rustige woonwijken en gemengde gebieden. Voor deze laatste categorie gelden minder grote richtafstanden.

De ontwikkeling betreft een milieugevoelige functie, namelijk de realisatie van 55 woningen. In de omgeving van het plangebied liggen enkele activiteiten met aangewezen richtafstanden, zoals beschreven in de VNG-brochure. Het betreft hier een sporthal en sportvelden. Beide activiteiten hebben een geluidszone van 50 meter. Het gaat hier om een gemengd gebied, er zijn in de omgeving meerdere verschillende functies. Voorbeelden zijn diverse horeca- en verblijfsrecreatieve gelegenheden. De richtafstand van de geluidszone kan daarmee worden verlaagd tot 30 meter.

De dichtstbijzijnde woningen staan op een afstand van 30 meter en verder, hiermee wordt voldaan aan de richtafstand van de VNG-brochure. Een akoestisch onderzoek naar inrichtingslawaai is dan ook niet nodig. Tussen beide activiteiten en het plangebied ligt verder een boom gordel die een groot deel van het geluid van de sporthal en velden zal wegnemen.

Verder zijn aan de Boerestreek een aantal woningen bestemd als 'Gemengd - 1'. Op basis van deze bestemming zijn cafés, restaurants, kleinschalige detailhandel en dagrecreatieve voorzieningen toegestaan. Op basis van de VNG-brochure geldt voor deze functies doorgaans een richtafstand van 10 meter. Daar komt bij dat het hier gaat om een gemengd gebied. In het functie type gemengd gebied zijn bedrijven uit categorie 1 die grenzen aan een woonfunctie (zoals hier het geval is) geaccepteerd. Er is daarom sprake van een goede ruimtelijke ordening. Geconcludeerd kan daarom worden dat de toevoeging van de woningen in het plangebied geen beperkingen oplevert voor de omliggende percelen met een gemengde bestemming.

Tot slot zijn op de Boerestreek evenementen toegestaan. Bij het aanvragen en verlenen van vergunningen voor deze evenementen moet de geluidsbelasting op geluidgevoelige gebouwen zoals woningen vanwege het evenement overwogen worden. Hiervoor heeft de gemeente nieuw evenementenbeleid vastgesteld. Hierin is onder andere voor de Boerestreek een locatie profiel voor evenementen opgenomen.

In het evenementenbeleid is voor evenementen een grenswaarde voor de ten hoogste toegestane geluidbelasting op geluidgevoelige gebouwen opgenomen. Dit betekent dat een evenement zo ingericht moet worden dat er geen sprake is van een overschrijding van deze grenswaarde. In een aanvraag om een evenementenvergunning moeten dan ook, wanneer deze nodig zijn, maatregelen opgenomen worden om een dergelijke overschrijding te voorkomen.

De ligging van de Boerestreek en de plaats van geluidgevoelige gebouwen in de omgeving hiervan in overweging nemende heeft op basis van het vastgestelde evenementenbeleid, de bouw van de in dit bestemmingsplan voorgenomen woningen geen onaanvaardbare effecten op de mogelijkheden voor het organiseren van evenementen op de Boerestreek.

Het omgevingsaspect milieuzonering levert dan ook geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Alle wegen rondom het plangebied vallen in een 30 km/uur zone. Het plangebied ligt dus niet binnen een wettelijke geluidszone van wegen. Daarnaast ligt het plangebied niet in een geluidszone van spoorwegen of van bedrijventerreinen. Het is dus niet noodzakelijk om de ontwikkeling te toetsen aan de Wgh.

Als gevolg van dit plan wordt een toename van de verkeersintensiteit op de ontsluitingsweg verwacht. In paragraaf 2.5 is ingegaan op de potentiële effecten op het verkeer. Hierdoor kan er sprake zijn van een beperkte toename van de geluidsbelasting op de woningen langs deze weg. Gelet op de verwachte huidige en nieuwe intensiteit, de maximumsnelheid en het feit dat verkeer zich in verschillende richtingen verspreid, zal deze toename verwaarloosbaar zijn. Er wordt geen afbreuk gedaan aan een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen langs de ontsluitingsweg. Hierdoor is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Omdat de ontsluitingsweg in een 30 km/uur-zone ligt, is er geen (wettelijke) noodzaak om nader onderzoek naar dit aspect te verrichten.

Het omgevingsaspect geluid levert daarom geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Op het plan is de normale watertoetsprocedure van toepassing. Reden hiervoor is de toename aan verharding binnen het plangebied. De watertoets is opgenomen in bijlage 3. Door het waterschap is een wateradvies opgesteld, dit advies luidt als volgt.

Voldoende

Peilbeheer (paragraaf 4.3.4) en drooglegging (4.3.7)

Peilgebied en drooglegging

Het plangebied ligt in een peilgebied met een vast peil van +6,88 m NAP. Dit vastgestelde peil is een streefpeil. Het werkelijke peil is als gevolg van opstuwing en de weersomstandigheden niet altijd gelijk aan het streefpeil. De geschatte gemiddelde maaiveldhoogte ligt tussen de +9,0 m NAP en de +10,0 m NAP. Naar verwachting voldoet de maaiveldhoogte aan de droogleggingsnorm.

De grondwaterstand is niet gelijk aan het waterpeil in de sloten. Grondwater kan opbollen en uitzakken. Om grondwateroverlast te voorkomen is naast de droogleggingsnorm daarom ook de ontwateringsdiepte van belang. Wij hebben geen gedetailleerde informatie beschikbaar over de grondwaterstanden op uw locatie. Wij adviseren u wel om bij het bepalen van de aanleghoogte naast de drooglegging ook rekening te houden met voldoende ontwateringsdiepte. In paragraaf 4.3.7 vindt u meer informatie over de ontwateringseisen.

Grondwateronttrekking
Bij de aanleg van gebouwen of infrastructuur is het vaak nodig om het grondwater te verlagen om het werk droog uit te kunnen voeren. Voor het onttrekken van grondwater is een vergunning of melding nodig. Ook op het lozen van onttrokken grondwater is de meldingsplicht van toepassing.

Toename verhard oppervlak (paragraaf 4.3.6)

In paragraaf 4.3.6 staat achtergrondinformatie over de reden waarom toename van verhard oppervlak gecompenseerd dient te worden. De gebiedsspecifieke compensatie zoals deze in paragraaf 4.3.6.2 van de Leidraad is opgenomen is niet van toepassing. Het waterschap hanteert een compensatienorm van 10 %. Voor bebouwd gebied is de ondergrens van 200 m² van toepassing, in het buitengebied geldt een ondergrens van 1.500 m².

Door de realisatie van het plan neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met 4.817 m². Aan de noord- en oostkant van het plangebied wordt een sloot verbreed en gegraven. Hiermee graaft de initiatiefnemer 351 m² nieuw oppervlaktewater. Daarmee wordt de toename aan verhard oppervlak van 3.510 m² gecompenseerd.

Het is daarmee nog nodig om de toename van 1.307 m² verhard oppervlak te compenseren. De initiatiefnemer wil dit doen door wadi’s te realiseren. De ondergrond van het gebied bestaat uit zand maar in de ondergrond is ook leem aanwezig. Om de wadi’s goed te laten functioneren is het wel van belang dat het hemelwater ter plaatse van de wadi’s daadwerkelijk in de ondergrond kan infiltreren. Het is niet de bedoeling dat de wadi’s permanent vol met water staan. In dat geval wordt het hemelwater alsnog, via de wadi, versneld afgevoerd naar het oppervlaktewater. In dat geval is het alsnog nodig om ook de resterende 1.307 m² verhard oppervlak te compenseren door nieuw oppervlaktewater te graven.

De bodem van de wadi’s komt op een hoogte van +8,30 m NAP. De wadi’s moeten een bui van 50 mm kunnen bergen. De wadi’s moeten een bergend vermogen hebben van tenminste 65 m³. Dit is de ruimte die zit tussen de bodem van de wadi en de overstortvoorziening van de wadi op het oppervlaktewater. Met het graven van 351 m² nieuw oppervlaktewater en het aanleggen van wadi’s met een bergend vermogen van tenminste 65 m³ voldoet het plan aan de compensatienorm.

Wanneer het (bijvoorbeeld door de aanwezige leemlaag) niet mogelijk is om wadi’s aan te leggen waaruit het hemelwater infiltreert in de ondergrond, dan is het nodig om de volledige 4.817 m² verhard oppervlak te compenseren door nieuw oppervlaktewater aan te leggen.

Schoon

Schoonhouden – scheiden – zuiveren (paragraaf 4.4.6)

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat u voorkomt dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Ook is het nodig dat wordt gebouwd met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Afkoppelen en waterkwaliteit

Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken, is het uitgangspunt om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In geval van dit bouwplan is het mogelijk het hemelwater afkomstig van verhard oppervlak, onder bij Waterkwaliteit genoemde voorwaarden, te lozen op het oppervlaktewater.

Uitbreiding van het rioolstelsel

Mogelijk is een uitbreiding van het rioolstelsel onderdeel van het plan. Wijzigingen aan het rioolstelsel van het betreffende rioleringsgebied dient u door te geven aan Wetterskip Fryslân.

4.4 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Op basis van beschikbare gegevens zijn geen historische activiteiten bekend waardoor de grond vervuild is geraakt. Voorheen was er sprake van een groene parkfunctie waarbij sprake was van bezoekers. De verwachting is daarom niet dat er sprake is van vervuiling. Om dit met zekerheid te kunnen stellen is een bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 4.

Uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van licht verhoogde gehalten en concentraties in respectievelijk grond en grondwater. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot de uitvoering van een nader bodemonderzoek. Verder vormen de gemeten gehalten en concentraties geen gevaar voor de volksgezondheid en/of het milieu. Voorafgaand aan de herontwikkeling van de locatie wordt geadviseerd om het op het maaiveld aanwezige asbesthoudende plaatmateriaal (drie locaties) middels handpicking door een hiervoor gecertificeerd bedrijf af te voeren naar een erkend verwerker. Hierna zijn er op basis van milieuhygiënische gronden geen beperkingen ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van de locatie ten behoeve van woningbouw.

Op basis van de analyseresultaten van de grond (geen verhoogd gehalte aan nikkel) en op basis van de

resultaten van het vooronderzoek (geen aanwijzingen voor bodemverontreiniging) worden de

matig verhoogde concentratie aan nikkel als een van nature aanwezige achtergrondconcentratie beschouwd. Het niet-teerhoudende asfalt kan, mits het vrij is van grond, puin e.d., worden aangeboden aan een asfaltcentrale voor warm hergebruik. Voor asfalt is PAK (teer) de meest kritische parameter. Daarom is het niet-teerhoudende asfalt waarschijnlijk eveneens geschikt voor hergebruik als niet-vormgegeven bouwstof (bijvoorbeeld als fundatiemateriaal). Formeel gezien is hiervoor eerst een partijkeuring conform het Besluit bodemkwaliteit vereist. Het mogelijke hergebruik heeft geen invloed op de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

Op basis van voorgaande levert het omgevingsaspect bodem geen belemmeringen op voor de ontwikkeling.

4.5 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

De gemeente Ooststellingwerf maakt gebruik van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) van de provincie Fryslân. Het plangebied valt in FAMKE onder het advies ijzertijd-middeleeuwen; karterend onderzoek 3. Dit houdt in dat er zich archeologische resten kunnen bevinden in het gebied. De provincie beveelt aan om bij ingrepen van meer dan 5.000 m² een historische en karterend onderzoek te verrichten.

In het kader van het vigerende bestemmingsplan 'Boerestreek' is geconcludeerd dat de bodem is verstoord tot in het gele zand (C-horizont) ter plaatse van het (voormalige) Miniatuurpark. De kans op het aantreffen van een gaaf en ongeschonden bodemarchief nihil. Archeologisch onderzoek is voor dit plan daarom toch niet noodzakelijk.

Het omgevingsaspect archeologie levert geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Oud-Appelscha is een esdorp. Hier is niet veel van terug te vinden, maar het herstel van een cultuurhistorische link is gewenst. In het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met de vormgeving van woningen in rechte woonblokken die minder strak ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd. Dat blijkt uit de verspingende rooilijn van de grondgebonden woningen en de kavelrichting in het gebied. Verder moet de bestaande singelstructuur zoveel mogelijk worden behouden en moet er ruimte om de bebouwing zijn. Een deel van de bestaande groenstructuur tussen het plangebied en de Bruggelaan blijft bestaan en is als "Groen" bestemd. Op het terrein zijn de grondgebonden woningen tegen de bestaande bebouwingsstructuur van Appelscha gesitueerd. De zorgwoningen worden gecentreerd op het terrein waardoor daaromheen om de bebouwing voldoende ruimte blijft voor wegen, groen en water.

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Het aspect cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland(Ecologische Hoofdstructuur) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet Natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in stedelijk gebied, op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De milieubelasting van een zorgcomplex heeft bovendien een beperkte reikwijdte, waardoor de ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

Het plangebied is een braakliggend terrein, afgeschermd met een hekwerk. Onlangs hebben hier ingrijpende sloopwerkzaamheden plaatsgevonden. Er is nu sprake van een vrij ruig terrein, zonder opgaande beplanting. Toch is het op voorhand niet uit te sluiten dat er beschermde soorten aanwezig zijn, daarom is een ecologisch quickscan uitgevoerd.

Uit de quickscan blijkt dat verschillende soorten (mogelijk) in het plangebied aanwezig zijn. Aangetroffen zijn algemeen voorkomende broedvogels. Voor de algemeen voorkomende broedvogels geldt dat de werkzaamheden zoveel mogelijk buiten het broed-seizoen (half maart tot half juli) plaats moeten vinden, om verstoring van nesten te voorkomen. Voor de volgende soorten is aan nader onderzoek nodig: vleermuizen, de eekhoorn, de steenmarter, de hazelworm en de levendbarende hagedis. Verder is een nader onderzoek nodig naar jaarronde beschermde nesten. De resultaten hiervan worden opgenomen in het vast te stellen bestemmingsplan. De volledige resultaten van de quickscan zijn opgenomen in bijlage 5.

Uit het nader onderzoek blijkt dat er geen jaarrond beschermde nesten, eekhoorns en reptielen zijn aangetroffen. De geplande werkzaamheden hebben daarom geen negatieve invloed op deze soorten. In het plangebied zijn verder geen verblijfplaatsen of drukbezochte vliegroutes van vleermuizen aangetroffen, er is geen effect op het aanbod van verblijfplaatsen of op vliegroutes. Wel wordt het plangebied gebruikt als foerageergebied. Het foerageergebied betreft echter geen essentieel foerageergebied.

Vermoedelijk is er één solitair mannetje steenmarter aanwezig in het pand. Het vernielen of beschadigen van een verblijfplaats van steenmarter is een overtreding van de Wet natuurbescherming (Wnb art. 3.5.4v). De provincie Friesland geeft echter aan dat steenmarter is vrijgesteld ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Tussen augustus en februari kan wat betreft de steenmarter gesloopt worden. Voor de steenmarter dient het gebouw voorafgaand aan de sloop ongeschikt worden gemaakt zodat er geen steenmarter aanwezig is tijdens de sloop. Tijdens deze werkzaamheden moeten maatregelen worden uitgevoerd om overtreding van verbodsbepalingen te voorkomen. Indien dit niet mogelijk is, moet als nog een ontheffing van de Wet natuurbescherming worden aangevraagd. De volledige resultaten van het ecologische onderzoek zijn opgenomen in bijlage 6.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Bevt). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Op basis van de risicokaart is binnen het plangebied en de omgeving daarvan geen sprake van risicovolle activiteiten of inrichtingen. Daarnaast gaat de ontwikkeling niet gepaard met risicovolle activiteiten of inrichtingen, maar juist om de toevoeging van gevoelige functies: woningen. Het aspect externe veiligheid vormt hierdoor geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.9 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1. weergegeven.

Tabel 4.1. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie,	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Ter plaatse van het plangebied worden 55 woningen gebouwd. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de A28. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Het omgevingsaspect luchtkwaliteit levert dan ook geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Vormvrije-mer

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is indien (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2);

• de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 55 woningen. De beoogde ontwikkeling overschrijdt de drempelwaarden niet.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

4.11 Kabels, leidingen en zonering

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Daarnaast liggen er geen relevante zones over het plangebied. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

5.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving van de bestemmingen

In het bestemmingsplan worden maximaal 55 woningen mogelijk gemaakt. Deze woningen zijn te categoriseren in twee type woningen. Voor elk van deze types is een aparte bestemming opgenomen.

Groen

Ter hoogte van de Bruggelaan is de bestaande groenstrook als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, waterlopen, speelvoorzieningen en de daarbijbehorende paden en verhardingen toegestaan. Gebouwen en overkappingen mogen een oppervlakte hebben van maximaal 200 m² en een bouwhoogte hebben van maximaal 4,5 meter, tenzij het een overkapping betreft, die een maximale hoogte mag hebben van 12 meter. Voor andere bouwwerken geldt ook een maximale hoogte van 12 meter.

Woongebied

Gronden die zijn voorzien van de bestemming 'Woongebied' horen bij de Boschlust 15. De initiatiefnemer heeft met de bewoners afgesproken dat de grond wordt overgedragen. Hiermee wordt aangesloten bij de feitelijke situatie. Deze gronden zijn voorzien van dezelfde bestemming als de rest van het perceel.

Woongebied - 1

Gronden die zijn voorzien van de bestemming 'Woongebied -1' zijn bestemd voor grondgebonden woningen in combinatie met aan huis verbonden beroepen of bedrijven, mantelzorg en Bed & Brochje. Deze woningen komen aan de zuidwestelijk en westelijke rand van het plangebied te staan. De woningen zijn aaneengeschakeld en mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Binnen deze bestemming mogen maximaal 23 woningen worden gebouwd. De woningen worden voorzien van twee bouwlagen en een kap en mogen een oppervlakte hebben van maximaal 55 m2.

Bij de woningen zijn aan-, uit- en bijgebouwen toegestaan met een gezamenlijke oppervlakte per perceel van 100 m2 en een maximale bouwhoogte van 3,5 meter. De toegestane bouwhoogte van overkappingen is maximaal 3 meter met een gezamenlijke oppervlakte per perceel is maximaal 40 m². De maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen ter plaatse van hoeksituaties grenzend aan openbaar gebied, mag worden vergroot tot maximaal 2,00 meter, mits de erf- en terreinafscheiding minimaal voor 90% open (gaas of latwerk) wordt uitgevoerd of volledig in (begroeid) gaas-, of latwerk.

 

Woongebied - 2

Gronden die zijn voorzien van de bestemming 'Woongebied -2' zijn bestemd voor (zorg)woningen in combinatie met aan huis verbonden beroepen of bedrijven, mantelzorg en Bed & Brochje. Bij deze woningen zijn ook zorgvoorzieningen toegestaan. Onder deze zorgvoorzieningen wordt verstaan: "voorzieningen ten behoeve van de verzorging van personen, waaronder zieken, gehandicapten en/of ouderen". De woningen zijn aaneengeschakeld en mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Binnen deze bestemming mogen maximaal 32 woningen worden gebouwd. Per bouwvlak is aangegeven hoeveel woningen maximaal aaneen gebouwd mogen worden. De woningen worden voorzien van één bouwlaag zonder kap en mogen een oppervlakte hebben van maximaal 70 m2.

De regeling voor aan-,uit- en bijgebouwen, overkappingen, bijbehorende bouwwerken en erf- en terreinafscheidingen is hetzelfde geregeld als bij de bestemming Woongebied - 1.

Van toepassing op deze bestemming is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het afwijken van het platte dak. De woningen kunnen worden voorzien van een kap indien alle woningen binnen hetzelfde bouwvlak hiervan worden voorzien.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient ten aanzien van een bestemmingsplanprocedure vroegtijdig overleg plaats te vinden met de betrokken adviespartners en overheden. Daarnaast wordt, overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, het voorontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegd. De ingekomen reacties zijn verwerkt conform de reactienota inspraak en overleg, zoals opgenomen in bijlage 7.

Het ontwerp van het bestemmingsplan "Appelscha - Herontwikkeling voormalige locatie miniatuurpark heeft vervolgens in de periode van 8 februari 2018 tot en met 21 maart 2018 ter inzage gelegen voor zienswijzen. In deze periode zijn drie zienswijzen ontvangen. In hoofdstuk 2 van de 'Nota zienswijzen' is een verslag hiervan opgenomen en is een reactie gegeven op de ontvangen zienswijzen. Ook is er een nog ambtelijke aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Deze aanpassing is in hoofdstuk 3 van de 'Nota zienswijzen' uiteengezet. Als laatste is in hoofdstuk 4 van de 'Nota zienswijzen' een overzicht van de (voorgestelde) aanpassingen van het ontwerpbestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijzen en ambtelijke aanpassing opgenomen. De 'Nota Zienswijzen' is opgenomen in bijlage 8.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Er zijn twee ontwikkelende partijen die elk een deel van de realisatie van de woningen voor hun rekening nemen. Beide partijen hebben aangetoond dat er voldoende vraag is naar de woningen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Verder hebben beide partijen inzichtelijk gemaakt dat ze financieel in staat zijn om het plan volledig te realiseren.

De (zorg)woningen worden aangewend voor verhuur op basis van gescheiden wonen en zorg. Er is een zorgpartij gevonden die twee woningen zal huren en deze zal gebruiken als zorgsteunpunt . Deze partij voorziet de bewoners van de overige zorgwoningen van zorgvoorzieningen. De overige woningen worden verhuurd. Met alle individuele huurders worden overeenkomsten gesloten. Naast een zorgpartij is een partij bereid gevonden om garant te staan voor eventuele leegstand.

De overige kavels worden verkocht aan een aannemer. Deze realiseert hierop woningen in de koopsector. De aannemer draagt hiervoor zelf het risico.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouw categorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit geval wordt tussen de initiatiefnemers en de gemeente een anterieure overeenkomst opgemaakt en ondertekend. Daarnaast is door partijen een planschadeverhaalsovereenkomst ondertekend. Hierin is vastgelegd dat eventuele aanspraken voor rekening van de ontwikkelaar zijn.