NL.IMRO.0085.BPPrandinga42-VG01

Er heeft zich een initiatiefnemer bij de gemeente Ooststellingwerf gemeld die voornemens is de agrarische bedrijfsbebouwing op perceel Prandinga 42 te Oosterwolde te slopen en daarvoor in de plaats twee woningen terug te bouwen. Hiervoor wordt een beroep gedaan op de provinciale Ruimte-voor-Ruimte-regeling. De huidige bedrijfswoning is opgeknapt en blijft bestaan als burgerwoning. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 7 maart 2017 besloten dat zij, op voorwaarde van planologische inpasbaarheid, in principe medewerking wil verlenen aan dit initiatief.

Dit bestemmingsplan is op 20 juli 2017 als 'ontwerp' ter visie gelegd. Naar aanleiding hiervan is besloten om het aantal nieuw te bouwen woningen terug te brengen van twee woningen naar één woning (zie verder hoofdstuk 6). Leidend voor deze aanpassing is de situatieschets die bij het collegebesluit van 24 juli 2018 is gevoegd.

Er is in april 2018 een omgevingsvergunning verleend voor tijdelijke woonunits binnen het plangebied. Deze vergunning geldt voor een periode van 1,5 jaar. De units zijn bedoeld als overbrugging voor de periode tot aan de realisatie van de nieuwe woning en zullen op termijn worden benut als Bed & Brochje.

[image]

Situatie 2017 (de bedrijfsbebouwing is inmiddels gesloopt, terwijl de woning is opgeknapt)

Plangebied

Op de navolgende overzichtskaart is de globale ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven (zie ook de bijgevoegde verbeelding). Het gaat om een cluster van bedrijfsbebouwing met de nodige buitenopslag, dat op korte afstand van de bebouwde kom van Oosterwolde is gelegen. Ten noorden en oosten grenst het plangebied aan enkele agrarische percelen. Verder oostelijk, aan de Prandinga, ligt een voormalige boerderij die als woning in gebruik is.

[image]

Overzichtskaart

Huidig planologisch regime

Op dit moment maakt het plangebied deel uit van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’ (vastgesteld dd. 22 maart 2016). Daarin heeft het de bestemming ‘Agrarisch’. Tevens gelden de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 5’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie 1’. Op grond van de vigerende bestemming is het niet mogelijk een woning te bouwen of de bedrijfswoning als burgerwoning te gebruiken. Dit betekent dat het bestemmingsplan op deze punten gewijzigd dient te worden.

Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk gaat in op het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 3 geeft op hoofdlijnen aan hoe het plangebied wordt ingericht en hoe dat juridisch geregeld is. In hoofdstuk 4 wordt verslag gedaan van de toets aan wet- en regelgeving (onder andere op het gebied van geluid, water, ecologie en archeologie). De laatste twee hoofdstukken hebben betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijk

SVIR

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, maart 2012) haar ambities tot 2040 weergegeven. De ondertitel van het SVIR luidt ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Om dat te bewerkstelligen zijn – voor de middellange termijn (2028) - de volgende drie doelen aangegeven:

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

[image]

Ladder duurzame verstedelijking

Deze drie doelen zijn uitgewerkt in dertien nationale belangen. Eén daarvan is “een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten”. Om dit nationaal belang concreet invulling te geven heeft het ministerie de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) laten opnemen. Daardoor zal bij ruimtelijke besluiten gemotiveerd moeten worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit drie treden (zie bovenstaande afbeelding). Deze treden bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Op 1 juli 2017 is de Ladder voor duurzame verstedelijking vereenvoudigd. Het systeem van treden is daarbij losgelaten. Daarnaast is het begrip ‘regionale behoefte’ vervangen door het begrip ‘behoefte’. Wat blijft is de noodzaak om een zorgvuldige afweging te maken ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Als de behoefte is aangetoond zal gemotiveerd moeten waarom de bijbehorende ruimtevraag niet binnen het bestaande stedelijke gebied kan worden opgelost.

Uit jurisprudentie blijkt dat voor ‘kleinschalige woningbouw’, dat wil zeggen nieuwbouwplannen tot circa 8 woningen, de ladder niet doorlopen hoeft te worden (ABRvS, 24 december 2014, 201405237/1/R2). Onderhavig bestemmingsplan is te beschouwen als een plan voor kleinschalige woningbouw.

Hoewel de Ladder dus niet doorlopen hoeft te worden kan op dit punt worden opgemerkt dit bestemmingsplan niet leidt tot nieuw ruimtebeslag in het buitengebied. Het gaat om vervangende nieuwbouw (zie paragraaf 3.2). Dat er voldoende behoefte is aan de nieuwe woning en voormalige bedrijfswoning blijkt reeds uit de grote belangstelling die voor de kavels is getoond bij de initiatiefnemer.

2.2 Provincie

In het Streekplan Fryslân 2007 (vastgesteld 13 december 2007) zijn de provinciale kaders opgenomen waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het centrale uitgangspunt is "een ondeelbaar Fryslân met ruimtelijke kwaliteit". 'Ondeelbaar' slaat op het feit dat stad en platteland elkaar nodig hebben en ondersteunen. 'Ruimtelijke kwaliteit' wordt bovenregionaal benaderd en heeft betrekking op de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van de ruimte. Hier ligt de focus vooral op landschappelijke kwaliteit.

Het Streekplan is verder uitgewerkt in de Verordening Romte Fryslân (1 augustus 2014). Uit deze verordening blijkt dat het plangebied in het buitengebied ligt. De provincie is terughoudend met het toevoegen van woningen in het buitengebied. Toch is de woningbouw binnen het plangebied inpasbaar op grond van de verordening. De eerste woning ‘vervangt’ de huidige bedrijfswoning. De tweede woning wordt gebouwd op basis van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling (artikel 1.6.1). Er wordt circa 2.400 m² aan bedrijfsbebouwing gesloopt en daar mag de initiatiefnemer ter compensatie één woning voor terugbouwen (artikel 1.6.1.a gaat uit van minimaal 1.000 m²aan beeldverstorende bebouwing van een voormalig agrarisch bedrijf). Uit paragraaf 3.2 blijkt dat de toevoeging van deze woning bijdraagt aan de ruimtelijk-kwalitatieve verbetering van het buitengebied aangezien een groot oppervak aan beeldverstorende bebouwing wordt gesloopt. Onderhavig initiatief past binnen het provinciaal beleid.

2.3 Gemeente

Op dit moment maakt het plangebied deel uit van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’ (vastgesteld 22 maart 2016). Hieronder is een afbeelding van de vigerende verbeelding opgenomen. De bestemming is ‘Agrarisch’, waarbij uitsluitend gebouwd mag worden ten behoeve van de agrarische functie binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak. Tevens gelden de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 5’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie 1’. In paragraaf 4.7 wordt onderhavig initiatief getoetst op beide waarden. Op grond van de huidige bestemming is het niet mogelijk woningbouw te realiseren dan wel de bedrijfswoning als burgerwoning te gebruiken. Dit betekent, zoals aangegeven in de inleiding, dat het vigerend bestemmingsplan gewijzigd moet worden.

[image]

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

Structuurvisie

De raad van de gemeente Ooststellingwerf heeft op 15 september 2009 de Structuurvisie 2010-2020-2030 vastgesteld. De structuurvisie geeft op hoofdlijnen richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van de gemeente. Het plangebied valt onder het deelgebied ‘Langs de Kompanjonsfeart en de Frieslandroute (N381)’. Er worden geen concrete richtlijnen voor het plangebied gegeven.

[image]

Uitsnede ‘visie op hoofdlijnen’ (Structuurvisie 2010-2020-2030)

Woonplan

Op 19 april 2011 heeft de gemeenteraad het Woonplan 2011-2020 vastgesteld. De hoofddoelstelling van dit Woonplan luidt: “Stabilisatie inwoneraantal tot 2020 en ruimte voor benodigde uitbreiding woningvoorraad.” In het Woonplan wordt onder meer ingezet op de kwalitatieve verbetering van de huidige woningvoorraad. De actuele behoefte wordt geraamd op 526 woningen. Daarvan mogen er maximaal 60%, ofwel 316 woningen, worden gebouwd op uitbreidingslocaties, terwijl binnen de bebouwde kom “plafondloos” mag worden gebouwd. De woningen binnen het plangebied passen binnen het ’60%-contingent’ dat de gemeente voor uitbreidingslocaties heeft gereserveerd. Daarnaast wordt er voldaan aan de criteria voor inbreidingslocaties. Het gaat om:

Het initiatief moet planologisch aanvaardbaar zijn: uit dit bestemmingsplan blijkt dat de toevoeging van woningen binnen het plangebied – qua beleid, landschap, milieutechnisch en dergelijke - planologisch inpasbaar is.
Het initiatief moet een kwaliteitsverbetering betekenen, zoals de afronding van een dorpsrand: er is sprake van het verwijderen van beeldverstorende bebouwing (zie paragraaf 3.2).
Het initiatief moet passen binnen de kwalitatieve doelstellingen van het Woonplan: de gemeente heeft onderhavig plan positief beoordeeld op dit punt.
Het initiatief mag in principe niet concurrerend zijn voor woningbouw op de gemeentelijke woningbouwlocaties: er is geen sprake van concurrentie aangezien de gemeente in de omgeving geen woonkavels in de verkoop heeft.

Woonvisie

Op 23 mei 2017 is de Woonvisie Ooststellingwerf 2017-2022 vastgesteld. Het Woonplan is in 2014 geëvalueerd met als conclusie dat de hoofddoelstelling om minimaal 530 en maximaal 770 woningen te bouwen niet wordt gehaald en dat er voor een andere richting moet worden gekozen. Het groeimodel van uitbreiden van de bestaande woningvoorraad om het aanbod af te stemmen op de behoefte van de bewoners heeft zijn tijd gehad. Hiervoor in de plaats komt het model om de bestaande woningvoorraad af te stemmen op de (toekomstige) behoefte van de bewoners. Dit laat onverlet dat het mogelijk blijft om nieuwbouw te plegen. De Woonvisie gaat niet specifiek op het marktperspectief van het plangebied in, maar constateert in algemene zin dat binnen de gemeente - in ieder geval tot 2025 - behoefte blijft bestaan aan eengezinswoningen in de koopsector. De behoefte is het grootst aan woningen in de prijsklasse tot € 200.000 vrij op naam.

Op 13 februari 2018 heeft het college, in vervolg op de Woonvisie, besloten over een plan van aanpak voor woningbouw in de gemeente. Daarin is onder andere bepaald dat nieuwe woningbouwplannen vooral een toegevoegde waarde moeten hebben voor de kwaliteit van de woningvoorraad. Hierbij is te denken aan:

aantonen van de behoefte op de (midden)lange termijn, concurrentie tot bestaande plannen, voorzieningenniveau en capaciteit;
type woning, levensloopbestendigheid en duurzaamheid;
ruimtelijke kwaliteit.

Het eerste punt is hierboven al kort aan bod geweest. Er is tot 2025 het meest behoefte aan eengezinswoningen in de koopsector. Daarnaast geldt dat er op dit moment geen actuele nieuwbouwplannen in het buitengebied rond Oosterwolde tot ontwikkeling worden gebracht, zodat er wat dit betreft geen sprake is van concurrentie. Verder kan worden opgemerkt dat de nieuwbouw het draagvlak van de voorzieningen binnen Oosterwolde ten goede kan komen en daarmee een positieve invloed kan hebben op de leefbaarheid.

Er wordt een eengezinswoning gebouwd die zich qua ruime plattegrond ook leent voor de huisvesting van ouderen. In die zin is de nieuwe woning levensloopbestendig te noemen. Verder zal er bij de bouw gebruik worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen (ad. 2). Het punt van de ruimtelijke kwaliteit (ad. 3) komt in paragraaf 3.2 aan bod. De nieuwe woning sluit aan bij de plaatselijke cultuurhistorische karakteristieken. Wat dit betreft is ook de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd.

Op 6 maart 2018 heeft de gemeenteraad besloten om:

in te stemmen met het Plan van aanpak woningbouw Ooststellingwerf;
de volgende overgangsperiode op te nemen:

lopende bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen (lopend op of ingediend vóór 14 februari 2018) door te zetten;
plannen waarover een principebesluit is genomen, maar die nog niet verder zijn dan deze principebesluitvorming, als ook nieuwe plannen in eerste instantie aan te houden en mee te nemen in de analyse tot het moment waarop:

een definitieve lijst met te schrappen plannen is vastgesteld;
criteria voor medewerking aan woningbouw zijn vastgesteld.

Het voorliggende plan valt onder categorie 2a. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 27 juli 2017 ter inzage gelegen (dus vóór 14 februari 2018). Het betreft derhalve een lopend plan die kan worden doorgezet.

Inmiddels is door de raad op 17 juli 2018 het Afwegingskader Woningbouw gemeente Ooststellingwerf vastgesteld. Dit afwegingskader is niet van toepassing op dit woningbouwplan (zie besluitpunt 3 van het raadsbesluit over Vervolg Plan van aanpak woningbouw Ooststellingwerf van 17 juli 2018), omdat dit een ‘lopend plan’ is.

Welstandsnota

De woningbouw binnen het plangebied zal moeten voldoen aan de gebiedsgerichte criteria voor het buitengebied uit de Welstandsnota (herziene versie, 23 juni 2009). Er zullen aan de hand van deze criteria woningontwerpen opgesteld worden.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

In het plangebied waren een bedrijfswoning, een grote melkveestal, diverse schuren en een grotendeels verharde buitenopslag aanwezig. De bedrijfsbebouwing en buitenopslag zijn inmiddeks gesloopt respectievelijk verwijderd. Het gezamenlijk oppervlak aan bedrijfsbebouwing bedroeg circa 2.400 m² Dit is exclusief de bedrijfswoning, die inmiddels is opgeknapt. Aan de zuidoostkant van het perceel zijn tijdelijke woonunits geplaatst. Deze worden na de nieuwbouw (deels verplaatst) en ingezet als Bed & Brochje.

De oost- en westzijde van het voormalig bedrijfsperceel is omzoomd met opgaande beplanting. Ook evenwijdig aan de zuidelijke toegangsweg is groen aanwezig. Het plangebied ligt op korte afstand van de bebouwde kom van Oosterwolde en solitaire bebouwingsclusters langs de Prandinga (circa 60 m). Rondom het plangebied liggen agrarische percelen, zowel weilanden als akkers.

[image]

Situatie voorafgaand aan de sloop

3.2 Toekomstige situatie

In het 'Procesboek Ontwikkeling (agrarische) erven Ooststellingwerf' (20 augustus 2015) is door de gemeente aangegeven hoe stapsgewijs tot een goede inpassing van ruimtelijke initiatieven binnen dit landschapstype gekomen kan worden. In het navolgende worden deze stappen doorlopen. Eerst zal een typering van de kenmerken van het Essenlandschap worden gegeven.

Het plangebied maakt deel uit van het Essenlandschap (zie onderstaand kader). Een belangrijk kenmerk daarvan is verspreid liggende bebouwing op onregelmatige erven, met een verschillende ligging ten opzichte van de weg. De bebouwing - zeker waar het gaat om boerderijen - is meestal ruim opgezet en omgeven door houtsingels. Deze kenmerken zijn ook binnen en rond het plangebied waarneembaar. Er is sprake van een ruim bemeten bebouwingscluster, dat enigszins terug ligt ten opzichte van de Prandinga en door houtwallen wordt afgegrensd. De noordzijde van het plangebied is ‘open’ door het ontbreken van erfbeplanting, waardoor er zicht is op het aangrenzende beekdallandschap.

Essenlandschap

Op de uitlopers van het Drents Plateau is, net als in Drenthe, in de vroege middeleeuwen het essenlandschap ontstaan. Rond deze essen zijn de dorpen en buurtschappen gegroeid, waarvan Oosterwolde een goed voorbeeld is. De essen liggen als eilanden tussen de beekdalen van het Grootdiep, de Tjonger en de Linde. Het ‘onland’ is vanuit de esdorpen afgeplagd en gemeenschappelijk begraasd. De lange geschiedenis van de esdorpen is in het landschap nog steeds te zien. Historische boerderijen, erven, houtsingels en (het reliëf van) de essen maken het een waardevol gebied. Deze van oudsher relevante elementen zijn ook nu nog de drager van het landschap: de essen als bouwland, de beekdalen als hooiland en de heidevelden als weidegebied (nu onderdeel van de jonge veldontginningen). Te midden van de essen en op de overgangen naar de beekdalen liggen de dorpen. Het wegenverloop is kronkelig. De bolle vorm van de essen en de aanwezige steilranden zorgen op kleine schaal voor hoogteverschillen.

Hieronder zijn de uitkomsten van de vijf stappen uit het ‘Procesboek Ontwikkeling (agrarische) erven Ooststellingwerf’ samengevat. Door deze stappen te doorlopen wordt het plangebied op een landschappelijk verantwoorde wijze ingepast, waarbij tevens rekening is gehouden met de bedrijfseconomische wensen van de initiatiefnemer. In afbeelding 3.2 is het inpassingsplan weergegeven. Dit inpassingsplan is het eindresultaat van de vijf stappen en is vertaald naar de juridische regeling van dit bestemmingsplan. Op deze juridische regeling wordt in paragraaf 3.3 ingegaan.

Stap 0 – bestaande situatie: deze is toegelicht in paragraaf 3.1. Van belang is dat de bedrijfsbebouwing en de bijbehorende erfverharding inmiddels verwijderd zijn. In totaal is circa 2400 m² aan bebouwing gesloopt. Het opgaand groen rondom het perceel blijft behouden.
Stap 1 – wensen bedrijfsvoering: het is van belang om de nieuwe woning en de Bed & Brochjevoorzieningen zodanig te situeren dat er zo min mogelijk wederzijdse overlast en voldoende privacy ontstaat, ook ten opzichte van de bestaande (bedrijfs)woning. Verder is het de wens van de initiatiefnemer om zoveel mogelijk gebruik te maken de aanwezige infrastructuur.
Stap 2 – kenmerken landschap: van de typische kenmerken van het essenlandschap is vooral 'het silhouet van het erf waarbij bebouwing en beplanting elkaar afwisselen' herkenbaar. Ook het onderscheid van een voorerf waar gewoond wordt (bestaande woning) en een achtererf (waar de bedrijfsbebouwing stond) is nog zichtbaar. Zoals blijkt uit de toelichting op de inrichtingsschets hieronder, is bij de situering van de nieuwbouw rekening gehouden met deze kenmerken.
Stap 3 – randvoorwaarden omgeving; de directe omgeving van het projectgebied stelt geen specifieke randvoorwaarden aan de bouw van de woning. Op dit punt wordt ook verwezen naar hoofdstuk 4 waarin het initiatief getoetst wordt aan voorwaarden op het gebied van natuur en milieu.
Stap 4 – inpassingsplan: hieronder wordt het inpassingsplan nader toegelicht.
Stap 5 – vormgeving bebouwing: de bouwtekeningen worden t.z.t. opgesteld.

In het ontwerp voor het plangebied, zijn de bestaande landschapsstructuren als uitgangspunt genomen. De beeldverstorende bedrijfsbebouwing is, zoals gezegd, reeds geamoveerd. Alleen de voormalige bedrijfswoning is nog aanwezig. Deze zal als burgerwoning worden verkocht. Noordoostelijk van de bestaande woning wordt één woning bijgebouwd. Er is niet voor gekozen om deze woning direct aan de Prandinga te bouwen. De huidige 'terugligging' van het erf blijft dus gehandhaafd, wat ook geldt voor de groene omzoming ervan; beide zijn een belangrijk kenmerk van het essenlandschap. Tegelijk wordt er via de ontsluitingsweg van/naar het perceel en de plaatselijke onderbreking van de houtwal een visuele relatie gelegd met de Prandinga. Het zicht op het aangrenzende beekdallandschap blijft gehandhaafd door het groen aan de noordzijde deels open te houden.

De exacte situering van de nieuwe woning is nog niet bepaald (zie het bouwblok op de verbeelding voor de marge die wordt aangehouden). Afbeelding 3.2 geeft de beoogde uitwerking van het collegevoorstel weer. Daarbij wordt de woning aan de noordwestzijde van het perceel gebouwd, zodat het onderscheid voor voor- en achtererf enigszins herkenbaar blijft. Tevens is vastgelegd hoe de landschappelijke inpassing wordt vormgegeven en welke beplanting daarbij gebruikt wordt. Het gaat om een aanvulling op de reeds aanwezige groenstructuren.

De nokrichting van de nieuwe woning zal aansluiten bij de bestaande woning, dat wil zeggen: in de lengterichting van de kavel. Bij het uiteindelijke woningontwerp zal dit nader ingevuld worden in overleg met de welstandscommissie. Daarvoor wordt aangesloten bij de gebiedsgerichte criteria uit de Welstandsnota voor dit deel van het buitengebied. Voor wat betreft de maatvoering is de bestemming Wonen uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’ leidend. Dat wil zeggen dat het hoofdgebouw niet groter mag zijn dan 175 m².

Conform het gemeentelijk beleid voor vrijstaande woningen wordt het parkeren op het erf opgelost. Dat betekent dat er minimaal 4 parkeerplaatsen worden aangelegd; twee voor de voormalige bedrijfswoning en twee voor de nieuwe woning.

Bij de bestaande en nieuwe woning zal een Bed & Brochje-voorziening komen. De tijdelijk vergunde woonunits zullen hiervoor worden ingezet. Daarbij worden de volgende gemeentelijke regels als uitgangspunt genomen:

het maximum brutovloeroppervlak is 50 m²;
in de slaapkamers wordtgeen zelfstandige kookgelegenheid gerealiseerd;
de aanwezige inrit voor de woningen, zal ook voor de B&B benut worden;;
het parkeren vindt binnen de betreffende woonpercelen plaats;
de ontsluiting van het perceel is van voldoende omvang en kwaliteit.

Aangezien de B&B-gebouwen als 'bijgebouw' worden aangemerkt, geldt tevens dat deze op niet meer dan 50 m van het hoofdgebouw c.q. de woningen geplaatst zullen worden.

[image]

Afbeelding 3.1 Inpassing nieuwbouw (collegevoorstel)

[image] Afbeelding 3.2 Landschappelijk inpassingsplan

3.3 Juridische vormgeving

Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is dit uitgewerkt. Het bestemmingsplan bestaat in ieder geval uit de volgende onderdelen:

een verbeelding van het bestemmingsplangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
de regels waarin de bestemmingen en doeleinden worden beschreven.

Bij het bestemmingsplan hoort ook een toelichting, waarin de belangrijkste afwegingen zijn verwoord die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. De regels en verbeelding volgen de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012). SVBP zorgt voor een uniforme regeling en verbeelding die goed met andere bestemmingsplannen kan worden vergeleken. Tevens sluit het bestemmingsplan aan bij de eisen en terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die op 1 oktober 2010 in werking is getreden.

Planvorm

Voor dit bestemmingsplan is ervoor gekozen aan te sluiten bij het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’ (vastgesteld 22 maart 2016), met dien verstande dat voor dit specifieke plan maatwerkregels zijn opgenomen.

Bestemming

In aansluiting bij het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’ is voor het plangebied de bestemming Wonen opgenomen. Binnen deze bestemming zijn maximaal twee woningen toegestaan. De woningen dienen vrijstaand en binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak te worden gebouwd. Voor de bestaande en nieuwe woning geldt verder: De maximale oppervlakte van het hoofdgebouw bedraagt 175 m². Daarnaast mag het gezamenlijk oppervlak van bijbehorende bouwwerken maximaal 125 m² bedragen. Voor de goot- en bouwhoogte geldt een maximale maatvoering van 3,5 m respectievelijk 6 m. Voor de nieuwe woning is aanvullend een gevellijn binnen het bouwvlak aangegeven. Hierbinnen moet de voorzijde van de woning gebouwd worden.

Voor de beoogde B&B-units wordt eveneens aangesloten bij de bestemming Wonen uit het bestemmingsplan 'Buitengebied 2016'. Daarbij is vooral van belang dat het B&B per woonperceel een maximale omvang van 50 m² krijgt en dat er gebruik wordt gemaakt van de bestaande oprit, die ook de woningen ontsluit. Verder zal het parkeren voor het B&B op de betreffende woonpercelen plaatsvinden.

Binnen de bestemming Wonen zijn ook tuinen, erven en terreinen, water, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en wegen en paden in de bestemming begrepen. Daarnaast zijn - onder bepaalde voorwaarden - aan huis verbonden beroepen/bedrijven toegestaan.

Voor de bestaande en aan te leggen houtwallen is een aanduiding 'houtwal' in de verbeelding opgenomen . Hieraan is in de regels een aanplantplicht en/of instandhoudingsplicht verbonden.

Hoofdstuk 4 Toets aan wet- en regelgeving

4.1 Wet geluidhinder

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van deze zone wordt bepaald door het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Als een ruimtelijk plan voorziet in geluidgevoelige bebouwing binnen de zone, is akoestisch onderzoek noodzakelijk.

De Prandinga heeft ter hoogte van het plangebied een snelheidsregime van 60 km/uur. Aangezien het plaatselijke wegvak in buitenstedelijk gebied ligt en twee rijstroken heeft, bedraagt de zonebreedte 250 m. De beoogde nieuwbouw ligt binnen deze zone. Er is dus akoestisch nodig. Op dit punt wordt verwezen naar de bijlagen waarin het onderzoeksrapport is opgenomen. Voor dit onderzoek is gebruikgemaakt van de verkeersprognose uit het Provinciaal Inpassingsplan N381 – Rapportage verkeersgegevens van de provincie Fryslân (welke grotendeels overeenstemt met recente tellingen ter plaatse van de Herenweg). De conclusie luidt dat de woningen binnen het plangebied ruim buiten de 48 dB geluidscontour van de Prandinga zijn gelegen. Uit oogpunt van de Wet geluidhinder en in het kader van een goede ruimtelijke ordening is er geen bezwaar tegen het realisatie van onderhavig plan.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (zoals woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden. Bij laatgenoemd gebiedstype kunnen de richtafstanden met één afstandsstap verkleind worden. Het plangebied maakt deel uit van gebiedstype ‘rustige woonomgeving’. Binnen een straal van 750 m zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig die een belemmering voor de woningen vormen. Er is op dit punt geen sprake van een milieuhygiënisch conflict.

4.3 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

NSL/nibm

Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die ‘niet in betekenende mate’ (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO₂ of PM₁₀) als ‘niet in betekenende mate’ wordt beschouwd.

Plan

Onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de toevoeging van twee burgerwoningen (waarvan één herbestemde bedrijfswoning). In de CROW-publicatie nr. 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ (oktober 2012) is de verkeersgeneratie van een burgerwoning bepaald op 8,6 ritten per etmaal.

Nibm-tool

Voor kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil de nibm-tool juli 2016 ontwikkeld. Daarmee kan op eenvoudige en snelle wijze berekend worden of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging.

[image]

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project.

Binnen het ‘Landelijk Meetnet Luchtkwaliteit’ worden PM2,5-metingen uitgevoerd. Dit leidt tot ‘grootschalige concentratiekaarten’ waarin zowel de huidige als toekomstige achtergrondconcentraties voor PM2,5 zijn opgenomen. Uit deze kaarten blijkt dat binnen Nederland geen overschrijdingen van de jaargemiddelde concentratie van PM2.5 bekend zijn. Aangenomen wordt dat wanneer voldaan wordt aan de maatgevende grenswaarde voor PM10, ook kan worden voldaan aan de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie PM2.5.

4.4 Externe veiligheid

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten en provincies die milieuvergunningen verlenen of ruimtelijke plannen maken, rekening te houden met externe veiligheid. Doel van het Bevi is burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Inrichtingen

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen die onder de werking van het Besluit externe veiligheid inrichtingen vallen. Ook overige gevaarlijke inrichtingen liggen op grote afstand (bron: Risicokaart).

Vervoer

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen (spoor)wegen gelegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De dichtstbijzijnde weg die onder het Basisnet valt is de N381. Deze ligt circa 1,5 km ten westen van het plangebied. De woningbouw ligt ruim buiten de effectafstand van deze weg.

Aardgasleidingen

Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van aardgastransportleidingen (bron: Risicokaart). De dichtstbijzijnde leiding ligt op een afstand van 700 m.

[image]

Uitsnede Risicokaart

4.5 Bodem en water

Bodem

Op de kaarten van het bodemloket (Ministerie van Infrastructuur en Milieu) zijn geen bodemverontreinigingen binnen het plangebied vermeld. Een klein deel is eerder onderzocht en vrij van verontreiniging gebleken. Ten aanzien van het grootste deel is geen informatie beschikbaar. Gelet op de toekomstige woonfunctie zal de initiatiefnemer een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren. Op dit moment is er geen aanleiding om te veronderstellen dat er binnen de te bebouwen delen van het plangebied sprake is van bodem- en/of grondwaterverontreiniging. Het bestemmingsplan is uitvoerbaar op dit onderdeel.

Water

Op grond van artikel 3.1.6 uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. In deze waterparagraaf dient te worden ingegaan op de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Uitgangspunt voor de nieuwbouw is dat het hemelwater wordt afgekoppeld van het vuilwater en wordt afgevoerd op de sloten aan de zuid- en westzijde van het plangebied. Aangezien het verhard oppervlak substantieel afneemt van circa 2400 m² (exclusief erfverharding) tot 900 m² (exclusief tuinverharding en infrastructuur), zal er minder hemelwater worden afgevoerd en is compensatie niet nodig.

Voor de bouw zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van niet-uitlogende bouwmaterialen, zodat het oppervlaktewater niet verontreinigd raakt. Het vuilwater wordt gescheiden van het hemelwater geloosd op het aanwezige riool.

Op 14 februari 2017 is de digitale watertoetsprocedure doorlopen (zie het watertoetsdocument in de bijlagen). Hieruit blijkt dat er geen waterschapsbelangen met dit plan gemoeid zijn en dat de korte procedure van toepassing is. De standaard waterparagraaf van Wetterskip Fryslân is opgenomen in de bijlagen.

4.6 Ecologie

Om de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan te toetsen, is een ecologische inventarisatie binnen het plangebied uitgevoerd. Uit deze inventarisatie blijkt dat er geen noodzaak bestaat voor een aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid. Aanbevolen wordt om werkzaamheden uit te voeren buiten het broedseizoen van vogels (15 maart tot 15 juli). Daarnaast geldt de algemene zorgplicht uit Wnb voor de (licht) beschermde soorten. Zie voor de verdere details het ecologische rapport dat is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologische waarden dienen op grond van de (aangepaste) Monumentenwet 1988 te worden mee gewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. In het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’ is aan het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’ toegekend. Dit betekent dat de betreffende gronden mede bestemd zijn voor het behoud van archeologische waarden. In de regels van het bestemmingsplan is aangegeven dat bij ingrepen van meer dan 2.500 m² een inventariserend veldonderzoek moet worden uitgevoerd.

Aangenomen mag worden dat de bodem binnen het plangebied dusdanig verstoord is dat de trefkans op archeologische waarden vrijwel nihil is. Het plangebied bestond vrijwel volledig uit agrarische bedrijfsbebouwing en/of verhard terrein. Een groot deel van het verharde terrein betrof sleufsilo’s. Deze silo’s zijn uitgegraven en afgevoerd. Dit betekent dat tezamen met de aanleg van de bestaande bebouwing, de bodem van het plangebied vrijwel geheel vergraven is. Het is niet te verwachten dat het te verstoren oppervlak boven de norm van 2.500 m² uit zal komen. Archeologisch onderzoek is derhalve hier niet aan de orde.

Als gevolg van het beleid Modernisering Monumentenzorg is per 1 januari 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.6.1) bepaald dat gemeenten verplicht zijn cultuurhistorie mee te wegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Dit is gebeurd in het ontwerp voor het plangebied dat aansluit bij de historisch gegroeide landschappelijke en stedenbouwkundige structuren (zie paragraaf 3.2). Daarnaast levert de nieuwbouw geen knelpunten op met betrekking tot de ‘Waarde – Cultuurhistorie 1’ die in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’ aan het plangebied is toegekend. Binnen deze dubbelbestemming is het egaliseren of afvlakken van natuurlijk reliëf niet toegestaan, evenals het verharden van zandpaden. Er is geen sprake van natuurlijk reliëf dan wel van zandpaden binnen het plangebied. Deze waarden, die bij het essenlandschap horen, blijven in tact met dit plan. De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1' is dan ook niet in voorliggend plan overgenomen.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Het nieuwbouwplan wordt geheel voor rekening van de initiatiefnemer uitgevoerd. Er behoeven geen bovenwijkse voorzieningen te worden aangelegd, dan wel te worden aangepast. Eventuele planschadekosten komen eveneens voor rekening van de initiatiefnemer en zijn daarmee dus ‘anderszins verzekerd’. Er is een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer afgesloten.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Vooroverleg

Het bestemmingsplan is ter vooroverleg aangeboden aan de provincie Fryslân, het Wetterskip Fryslân en de Brandweer Fryslân. De Brandweer heeft aangegeven dat zij kan instemmen met het plan. Van het Wetterskip is geen reactie ontvangen. De provincie maakt in haar reactie enkele opmerkingen over het plan. Het gaat dan vooral om de onderbouwing van de 'tweede extra woning'. Volgens de provincie is onvoldoende aangetoond dat deze past binnen de Verordening Romte. Zie bijgevoegde 'Reactienota overlegreactie provincie Fryslân Prandinga 42 in Oosterwolde' voor de behandeling van dit punt en de overige opmerkingen van de provincie (NB: uiteindelijk is voor gekozen om de 'tweede extra woning' te laten vervallen; zie paragraaf 6.2).

6.2 Zienswijzen op ontwerp

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 27 juli 2017 voor de duur van zes weken ter visie gelegen. Gedurende de tervisielegging zijn zes zienswijzen binnengekomen, waarvan één van de provincie. Op dit punt wordt verwezen naar bijgevoegde 'Nota van zienswijzen Vervangende nieuwbouw Prandinga 42 te Oosterwolde'. Hierin zijn alle reacties door de gemeente samengevat en van commentaar voorzien. Dit heeft geleid tot twee belangrijke wijzigingen van het bestemmingsplan: het aantal nieuw te bouwen woningen is teruggebracht van twee woningen tot één woning en de landschappelijke inpassing is juridisch geborgd in de verbeelding en regels.

Bestemmingsplan vervangende nieuwbouw Prandinga 42 te Oosterwolde