Oosterzee - Buren

4.2 Nadere toelichting op de Planregels

Agrarisch (artikel 3)

De bestemming "Agrarisch" regelt de onbebouwde agrarische gronden in het plangebied. In het algemeen kan gesteld worden dat voor deze gronden de agrarische belangen prevaleren boven andere belangen. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke waarde van de gronden. Deze komt met name tot uitdrukking in de openheid van het landschap, opstrekkende verkaveling en de beplantingselementen.

Op de tot "Agrarisch" bestemde gronden mogen enkel andere-bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd met een maximale hoogte van 2,50 meter. Ontheffing van deze regels is mogelijk ten behoeve van een eventuele uitbreiding van het bestaande agrarische bedrijf, gelegen op de gronden met de bestemming "Agrarisch - Agrarisch Bedrijf". De bebouwing moet worden opgericht in aansluiting op de bestemming "Agrarisch - Agrarisch Bedrijf". De gezamenlijke oppervlakte van zowel de bestemming "Agrarisch - Agrarisch Bedrijf" als het gebied waarin de bebouwing binnen de bestemming "Agrarisch" na ontheffing is gelegen mag maximaal 1,5 hectare bedragen. In artikel 3.3.2. is opgesomd waarmee rekening moet worden gehouden. Onder milieusituatie wordt tevens begrepen de belangen van bewoners en eigenaren van nabij gelegen woningen.

De wro-zone - wijzigingsgebied 2 geeft het gebied op de kaart aan dat gewijzigd kan worden in de bestemming Tuin of Wonen (zonder bouwblok). In de planregels is een afwegingskader opgenomen.

Agrarisch - Agrarisch Bedrijf (artikel 4)

Deze bestemming komt in het plangebied tweemaal voor. Binnen het bestemmingsvlak is één agrarisch bedrijf toegestaan. Wat onder een agrarisch bedrijf moet worden verstaan is geregeld in artikel 1 van de planregels.

Het plan kent verder een ontheffingsmogelijkheid voor het oprichten van een tweede bedrijfswoning, onder de voorwaarde dat op het bedrijf sprake is van een arbeidsbehoefte van tenminste 1,75 volwaardige arbeidskracht. De inhoud van deze bedrijfswoning is gemaximaliseerd op 600 m3.

Het plan kent een bevoegdheid tot wijziging als bedoeld in artikel 11 van de WRO voor het wijzigen van de agrarische functie (na bedrijfsbeëindiging) ten behoeve van wonen en een aantal andere functies, waaronder educatieve functies en kleinschalige ambachtelijke bedrijven. Vermeld zij dat de kamphuisfunctie alleen in samenhang met een of meer van de opgesomde activiteiten mag plaatsvinden.

Bedrijf (artikel 5)

De bestemming "Bedrijf" is toegekend aan die percelen waar bedrijfsmatige activiteiten voorkomen. Omdat Oosterzee-Buren niet primair is bedoeld voor bedrijfsdoeleinden is in de bestemmingsomschrijving geregeld dat ter plaatse uitsluitend bedrijven zijn toegestaan die zijn genoemd in de categorieën A en B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten Functiemenging. Deze is gebaseerd op de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering"van april 2007. De Staat van Bedrijfsactiviteiten Functiemenging legt een koppeling tussen de aard van de bedrijven en de ter plaatse acceptabele milieubelasting. Per milieufactor (geur, stof, geluid en/of gevaar) wordt voor de verschillende bedrijven een afstand genoemd, welke tot de dichtstbijzijnde woonbebouwing in acht genomen moet worden. De indeling in milieucategorieën, in 6 mogelijke klassen, is afgeleid van de voor dat bedrijf geldende "grootste afstand" tot woonbebouwing. Voor de lichtste categorie bedrijven (categorie A) behoeft slechts een afstand van maximaal 10 meter in acht genomen te worden. Voor categorie B-bedrijven bedraagt deze afstand maximaal 30 meter, terwijl deze afstand voor bedrijven in de categorie C 50 meter of meer bedraagt. Verder is geregeld dat bedrijven als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen en vergunningenbesluit milieubeheer niet toegestaan zijn binnen dit plan.

In het plangebied is een loonbedrijf gevestigd, wat moet worden aangemerkt als een categorie C-bedrijf. Deze is positief bestemd met de aanduiding " specifieke vorm van bedrijf-1", hetgeen betekent dat de huidige bedrijfsactiviteiten mogen worden voortgezet.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen ten behoeve van de vestiging van bedrijven die niet zijn genoemd in de bedrijvenlijst of die volgens de bedrijvenlijst van een hogere categorie zijn, met dien verstande dat het bedrijf naar aard en invloed gelijk is te stellen met bedrijven die zijn genoemd in de categorieën A en B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten Functiemenging .

Wonen (artikel 14)

De bestemming "Wonen" regelt alle woningen in het plangebied. Oosterzee-Buren kent een grote variatie voor wat betreft woningen. Om rechtsongelijkheid te voorkomen is gekozen voor een standaard regeling voor alle woningen. Wel is een onderscheid gemaakt tussen reguliere woningen en woningen met een waardevolle hoofdvorm (aangeduid met "karakteristiek") c.q. woningen die zijn aangewezen als rijksmonument (aangeduid met "cultuurhistorische waarden"). De aanduiding heeft tot gevolg dat de hoofdvorm slechts in zeer beperkte mate mag worden aangepast. Een enkele woning is voorts voorzien van de aanduiding "recreatiewoning". Deze woning mag zowel permanent als recreatief bewoond worden. De andere woningen dienen permanent te worden bewoond. Voor alle woningen geldt dat onder voorwaarden bed & brochje is toegestaan.

Binnen het bestemmingsvlak zijn bebouwingsvlakken aangegeven waar de hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens dient tenminste 3 meter te zijn voor halfvrijstaande woningen en 5 meter voor vrijstaande woningen, een en ander om het open karakter van de bebouwing te waarborgen. De goothoogte is op de plankaart aangeduid. Daarbij is gekozen voor goothoogtes van 4 meter en 6 meter, aangezien het fixeren van de huidige situatie zou resulteren in een keur aan verschillende goothoogtes. Ten aanzien van de dakhelling van een woning is bepaald, dat deze tenminste 25o en ten hoogste 60o dient te bedragen.

De bijgebouwen mogen zowel aangebouwd als vrijstaand worden gebouwd. Tevens zijn aan- en uitbouwen toegestaan. De bouwvoorschriften bevatten regels omtrent de oppervlakte, de goothoogte en de situering van aan-, uit- en bijgebouwen. Zo is bepaald dat bij iedere halfvrijstaande woning in totaal 40 m2 en bij een vrijstaand huis in totaal 50 m2 aan aan-, uit- en bijgebouwen mag worden gebouwd. Hierbij wordt tevens de eis gesteld dat het bebouwingspercentage van het bijbehorend erf ten hoogste 50% mag zijn, teneinde de verhoudingen "bebouwd-onbebouwd" en "hoofdgebouw-bijgebouw" te waarborgen.

Ten aanzien van de situering van een bijgebouw is bepaald dat deze op een afstand van tenminste 4 meter achter de voorgevel van het woonhuis en het verlengde van deze gevel dient te worden gebouwd. De hoogte van aan-, uit- en aangebouwde bijgebouwen bedraagt in beginsel ten hoogste 3 meter. Voor vrijstaande bijgebouwen zijn een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale hoogte van 5 meter opgenomen.

Ten aanzien van de functie van aan-, uit- en bijgebouwen zijn in beginsel geen nadere eisen opgenomen.

In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat aan-huis-verbonden werkactiviteiten zijn toegestaan in hoofd- en bijgebouwen. Er is een definitie opgenomen van werkactiviteit: het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid op kleine schaal in een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroeps- of bedrijfsuitoefening een ruimtelijke en visuele uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse. Onder werkactiviteit als hier bedoeld worden in elk geval niet begrepen: garagebedrijven, detailhandel, horeca, showrooms en prostitutie. Elementen in deze definitie zijn:

• Beroepsmatig: in tegenstelling tot hobbymatig. Op basis van de APV, het Burgerlijk Wetboek en de Bouwverdening mag de woonfunctie niet leiden tot hinder voor anderen, ook niet bij hobbymatige activiteiten.
• Diensten / ambachtelijke bedrijvigheid: er wordt geen onderscheid gemaakt tussen hoofd- of handenarbeid.
• Kleine schaal: Verder is van een kleine schaal geen sprake meer als personeel wordt aangetrokken.
• Woonfunctie. De woonfunctie blijft de belangrijkste functie. Daartoe strekt de voorwaarde dat ten hoogste 35% van het gezamenlijk bruto vloeroppervlak van het woonhuis en de bijgebouwen wordt aangewend ten dienste van de werkactiviteit tot een maximum van 75 m2. Voorts is vereist dat de werkactiviteit wordt verricht door degene die woonachtig is in de betreffende woning. Anders is de werkactiviteit niet aan-huis-verbonden.
• Ruimtelijke en visuele uitstraling: zowel planologisch als visueel gezien moet de aard, omvang en intensiteit van de bedrijvigheid te rijmen zijn met de woonfunctie. Dat betekent dat er geen hinder mag ontstaan voor de omgeving. Bovendien moet het pand er uit blijven zien als een woning. Dat betekent dat er beperkte reclame-uitingen zijn toegestaan: alleen onverlichte reclame en maximaal 1 bord. Het pand moet de uitstraling blijven houden van een woning.
• Ter plaatse: de toelaatbare effecten op de omgeving zullen van woningtype en woonomgeving afhankelijk zijn.

Anti-dubbeltelregel (artikel 16)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen indien een deel van het bouwperceel, dat reeds eerder bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom - nu ten behoeve van een ander bouwperceel - wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels (artikel 18)

Voor de redactie van de gebruiksbepaling is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving (in deze regels steeds lid A van het betreffende artikel) voldoende duidelijk is.

Algemene ontheffingsregels (artikel 19)

In dit artikel is een aantal regels opgenomen, teneinde het mogelijk te maken het plan op ondergeschikte punt aan te passen. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden geschaad.

Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel op de kaart aangeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Tevens kunnen volgens dit artikel kleine bouwwerken ten dienste van het openbaar nut worden opgericht.

Omdat één en ander zich niet tot één bestemming beperkt, maar bij diverse bestemmingen gewenst c.q. noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels op alle bestemmingscategorieën van toepassing.

Overgangsrecht (artikel 22)

Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan op het tijdstip van de terinzagelegging van het plan, dan wel bebouwing waarvoor bouwvergunning voor dit tijdstip moet worden verleend, is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing wordt mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat, is volledige herbouw toegestaan. Daarnaast maakt de regeling het mogelijk om de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing gedeeltelijk te vernieuwen of te veranderen.

Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van het van rechtskracht worden daarvan, mag worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is strafbaar gesteld, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.