Stiens - De Wisseling

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Centraal in Stiens ligt het voormalig spoorwegemplacement aan het tracé van de voormalige spoorlijn Leeuwarden - Anjum. In de vorige eeuw is eerst het personenvervoer (jaren '30) en later ook het goederenvervoer (jaren '90) door en naar Stiens gestaakt. De rails zijn grotendeels opgebroken, maar het tracé is in Stiens nog goed herkenbaar. Het spoorwegemplacement, met daarop de karakteristieke spoorloods, neemt ook nog een prominente plek in, in de stedenbouwkundige structuur van Stiens.

Het terrein van het spoorwegemplacement bestaat nu uit enkele kavels grasland die extensief beheerd worden. De spoorloods werd sinds het sluiten van het emplacement nog gebruikt voor opslag van aardappelen, maar heeft nu geen functie meer. Al enige tijd wordt gezocht naar een nieuwe invulling van het historisch waardevolle terrein.

In november 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om in principe onder voorwaarden medewerking te verlenen aan een functiewijziging van de spoorloods naar museale functie en kleinschalige bedrijvigheid en het invullen van het overige terrein met zorgwoningen, groen en water.

Om de voorgestelde plannen juridisch-planologisch te regelen is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt centraal in Stiens tussen de voormalige spoorlijn en de woonlinten aan de Lutskedyk en de Aldlânsdyk. De begrenzing is overgenomen uit het geldende plan (de huidige bedrijfsbestemming). De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied is nu geregeld in het bestemmingsplan Stiens, dat is vastgesteld op 5 juli 2012. Het is hierin bestemd als 'Bedrijventerrein'. Binnen deze bestemming zijn lichte vormen van bedrijvigheid mogelijk. In de spoorloods is een groothandel in akkerbouwproducten toegestaan. Het oprichten van woningen, alsmede het gebruik ten behoeve van de voorgestelde culturele en zorg-gerelateerde functies is niet mogelijk binnen de huidige bestemming.

Ook ligt op het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1'. Binnen deze bestemming is een beschermde regeling van de mogelijk aanwezige archeologische waarden opgenomen. Paragraaf 4.5 gaat hierop nader in.

Op het terrein geldt tevens de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 3'. Binnen deze aanduiding kan de bestemming onder voorwaarden worden gewijzigd in 'Woongebied' voor het bouwen van woningen. Hiermee kunnen de gewenste functies in de spoorloods niet mogelijk worden gemaakt. Daarom is gekozen om geen gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid en om dit bestemmingsplan op te stellen.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieuaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied omvat het voormalig spoorwegemplacement van Stiens. Dit terrein bestaat nu grotendeels uit extensief beheerd grasland. Aan de westzijde, langs de Lutskedyk, zijn enkele bedrijfsgebouwen aanwezig, waaronder de oude karakteristieke remiseloods. Dit gebouw is op 30 september 2014 aangewezen als gemeentelijk monument, vanwege de historische betekenis van het gebouw voor Stiens. Ten noorden van de loods staat een bedrijfsgebouw uit 1950 zonder bijzondere waarden. Aan de zuidzijde staat een nutsgebouw van KPN. Een foto van het terrein met op de achtergrond de spoorloods (midden) en het station (rechts).

Figuur 2.1 Foto plangebied

Rondom het plangebied overheerst de woonfunctie. Langs de noordzijde ligt het tracé van de voormalige spoorlijn, met aansluitend aan het plangebied het oude station dat nu een woonfunctie heeft. Aan de overzijde van het oude tracé ligt een bedrijventerrein en een veldsportcomplex. Een luchtfoto van het plangebied is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Luchtfoto plangebied

2.2 Voorgestelde ontwikkeling

Voor de locatie is een inrichtingsplan opgesteld. Dit plan is weergegeven in figuur 2.3. Bovenop dit inrichtingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit is opgenomen in Bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan vormt tezamen met het bestemmingsplan het kader waarbinnen het plan tot uitvoering kan komen.

Figuur 2.3 Voorgestelde inrichting plangebied

Woningbouw

Het plan gaat uit van de realisatie van 58 woningen in rijen aan weerzijden van de spoorloods. Deze rijen komen bijeen langs de oude spoorbaan. De rijen refereren aan de treinen die hier vroeger gestald waren. De woningen hebben een relatie met de zorg. Dit kunnen zorgwoningen zijn (dus voor personen die niet zelfstandig kunnen wonen) maar ook reguliere woningen, waarbij de bewoners zorg inkopen.

Qua bouwmogelijkheden wordt aangesloten bij een in het beeldkwaliteitsplan geschetste wensbeeld.

Herontwikkeling spoorloods

De spoorloods krijgt een centrale plek in het plan. Dit gebouw wordt gerestaureerd en weer gedeeltelijk in oorspronkelijke staat teruggebracht door het verwijderen van de aanbouwen en het openmaken van de dichtgemetselde ingangen. Er wordt een gemengde bestemming voorgesteld, waarbinnen ruimte is voor lichte bedrijvigheid, woonstudio's, een museale of dagrecreatieve functie met daarbij eventueel een kleine horecagelegenheid. Tevens is het de bedoeling dat in het gebouw een zorgsteunpunt wordt ontwikkeld, ten dienste van de woningen.

De voorgestelde museumfunctie heeft mobiliteit als thema. Het gaat om treinen, trams, klassieke auto's en dergelijke. Deze functie krijgt een ruimte van circa 800 m2 inclusief aanverwante onderdelen, zoals sanitair, kantoor en horeca (restauratie). Daarnaast is het idee om circa 800 m2 te gebruiken voor commerciële partijen op het gebied van dienstverlening en kleinschalige bedrijvigheid.

Openbare ruimte

De openbare ruimte krijgt vorm door de twee wegen dit in het oostelijk deel bij elkaar komen. Hier is een aansluiting op de oude spoorbaan die in de toekomst mogelijk een recreatieve route zal vormen. Het terrein krijgt verder een groene inrichting en centraal een waterpartij/wadi die dient voor de berging van hemelwater.

Langs de wegen worden in totaal 110 insteekparkeerplaatsen aangelegd. Vóór de spoorloods worden ook nog enkele parkeerplaatsen aangelegd, in te vullen al naar gelang de behoefte. Voor aanleunwoningen geldt op basis van de CROW parkeerkencijfers (publicatie 317) een minimale behoefte van één parkeerplaats per woning. Voor overige huurwoningen (sociale huur) is deze behoefte 1,2 parkeerplaatsen. Uitgaande van de hoogste norm is er een minimale behoefte van 72 parkeerplaatsen. De overige 38 plaatsen zijn uitwisselbaar voor gebruik voor de woningen en als overflow voor de functies in de spoorloods.

2.3 Uitgangspunten

De gemeente Leeuwarderadeel heeft op 25 november 2014 besloten in principe medewerking te verlenen aan het realiseren van zorggerelateerde woningen en nieuwe functies in de spoorloods. Argumenten hiervoor zijn het voorkomen van langdurige leegstand en verpaupering van de karakteristieke spoorloods en verrommeling op het terrein. Bovendien past de aard en schaal van het project binnen Stiens. In de woonvisie is verwoord dat de levenloopbestendige woningen, al dan niet in combinatie met zorg, wenselijk zijn.

Omdat ten tijde van het principeverzoek het plan alleen nog op hoofdlijnen was uitgewerkt heeft de gemeente de volgende voorwaarden aan de medewerking gekoppeld:

• 1. middels een berekening moet aangetoond worden dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gecreëerd;
• 2. de woningen moeten zorggerelateerd en levensloopbestendig zijn;
• 3. in de spoorloods zijn de volgende voorzieningen mogelijk:
  • bedrijven uit ten hoogste milieucategorie 2;
  • een museale en/of dagrecreatieve voorziening met een daaraan ondergeschikte horecagelegenheid van ten hoogste 100 m2;
  • geen zelfstandige detailhandel;
• 4. de functiewijziging en de herinrichting worden onlosmakelijk als één project gezien en moeten voor zover technisch mogelijk tegelijkertijd worden uitgevoerd;
• 5. er moet worden aangetoond dat:
  • de functies milieutechnisch inpasbaar zijn in de omgeving;
  • er geen sprake is van beperkingen van de gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden van omliggende bedrijven;
  • er geen belemmeringen zijn vanuit de aspecten water, ecologie en archeologie;
• 6. met de initiatiefnemer wordt een anterieure en planschadeovereenkomst gesloten.

Hierop aangevuld heeft de gemeente ingestemd met het mogelijk maken van woonstudio's achterin de spoorloods, op de begane grond. Voorwaarden hiervoor zijn:

• de maximale gezamenlijke oppervlakte van de woningen is 600 m2;
• de studio's mogen uitsluitend als zorgwoningen worden gebruikt;
• de ruimtelijke uitstraling van de loods en het aangrenzende openbare gebied mag niet wijzigen;
• de gevels van de spoorloods mogen niet gewijzigd worden. De toegangen tot de woningen moeten dus van binnenuit de loods worden gerealiseerd;
• het terrein rondom de spoorloods moet openbaar blijven. Dus geen tuinen, afscheidingen en dergelijke;
• Het woongenot mag niet worden aangetast door de in de loods aanwezige bedrijvigheid. Daarom zijn alleen bedrijven uit milieucategorie 1, alsmede het autobedrijf, toegestaan.

Voorafgaand aan de formele ruimtelijke procedure van dit bestemmingsplan zijn met de ontwikkelaar een anterieure en planschadeovereenkomst gesloten. In de anterieure overeenkomst zijn onder andere voorwaarden opgenomen over de exploitatie en fasering van het project. Daarbij zijn punten 2, 4 en 6 afgedekt. Punt 2 is tevens vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan. De parkeerbalans is in paragraaf 2.2 behandeld. De mogelijkheden voor de functies in de spoorloods (punt 3) zijn vertaald in de regels van dit bestemmingsplan. Tenslotte toont hoofdstuk 4 aan dat wordt voldaan aan de thema's onder punt 5.

2.4 Ruimtelijke kwaliteit

Het plan is opgezet met respect naar de directe omgeving als naar de historische context. Door op deze locatie woningen te ontwikkelen, wordt aangsloten bij de directe omgeving die aan west-, zuid,- en oostzijde bestaat uit woonstraten. De nieuwbouw zal bestaan uit vergelijkbare bouwvolumes als de omliggende woningen: korte rijtjes van 2 tot 6 woningen, bestaande uit één of twee bouwlagen met een langskap. De kavels direct aan het terrein grenzend liggen met de achtertuinen aan het gebied. Door hierop met achtertuinen aan te sluiten ontstaat een privaat binnengebied, zoals in een bouwblok.

De geschiedenis van het terrein geeft echter aanleiding om op deze plek meer te doen dan het simpelweg plaatsen van woningen. De historische context maakt dit tot een bijzondere plek in het dorp, waarvan de geschiedenis nog goed af te lezen is door de aanwezigheid van spoordijk, stationsgebouw en spoorloods. Doordat de spoorloods tot monument is verklaard, zal dit stuk geschiedenis worden behouden. Het gebouw wordt ontdaan van de aanbouw aan de straatzijde en de gevels worden hersteld naar het oude beeld. Met de nieuwbouw op het terrein wordt echter ook nog recht gedaan aan de historische context. Op twee manieren wordt dit geconcretiseerd:

1. De bebouwing volgt de richting van de verwijderde sporen

Ten eerste door de positie van de woningen. Rails is inmiddels niet meer aanwezig, maar zorgde destijds voor richting en samenhang op het terrein. Door de woningen zo neer te zetten dat zij deze richting begeleiden, wordt weer herkenbaar waar de sporen lagen. Ook de ontsluitingswegen kunnen bijdragen aan het ervaren van deze richting. Op het spoorbed is de gemeente van plan een voet-/fietspad te realiseren. Vanaf het terrein kan worden aangetakt op dit pad, waardoor het terrein sterker wordt verankerd in het netwerk van langzaamverkeersroutes in het dorp.

2. De architectuur van het spoorverleden

Naast de positie van de woningen zal ook de architectuur doen herinneren aan het spoorverleden. Het grootste deel van de nieuwbouwwoningen wordt zo geschakeld en vormgegeven waardoor zij gerangeerde treinen lijken te zijn. De andere manier waarop gerefereerd wordt aan het spoorverleden is om de vormentaal en massaopbouw van de gebouwen aan te laten sluiten op de kenmerkende bouwstijlen op en rond het spoor: werkplaatsen, loodsen, opslag, een industriële vormgeving en/of het aansluiten bij de bouwstijl van de spoorloods en het stationsgebouw.

Het beeldkwaliteitsplan gaat nader op de kwalitatieve aspecten van het plangebied in.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting. De ontwikkelingen binnen het plangebied zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Om deze reden wordt onderstaand toepassing gegeven aan de ladder van duurzame verstedelijking.

Trede 1: vraag in de regio

Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Met de regionale ruimtevraag in beeld, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

In Stiens zijn relatief veel zorgaanbieders. Er is een duidelijke vraag naar zorgwoningen en woningen op korte afstand van de aanwezige zorgvoorzieningen. Dit is ook beschreven in de woonvisie. Paragraaf 3.3 gaat hierop nader in. Dit komt mede omdat Stiens een belangrijke verzorgingsfunctie heeft een voor een relatief groot gebied. Voor de ontwikkeling van De Wisseling zijn concrete afspraken gemaakt met een lokale zorgaanbieder. De behoefte is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Trede 2: de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijke gebied

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte 'in te vullen', een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

Aan deze tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt door herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Trede 3: multimodaal ontsloten

In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden.

Omdat wordt voldaan aan trede 2, hoeft niet naar een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied te worden gezocht. De locatie wordt overigens passend ontsloten en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik.

Het vestigingsbeleid van de provincie richt zich op het sturen van vestigingsmogelijkheden naar typen kernen. Bedrijfsontwikkelingen zijn in eerste instantie alleen mogelijk in de stedelijke en regionale centra. In de andere kernen is alleen ruimte voor het realiseren van lokale initiatieven. Stiens is in het Streekplan aangewezen als bedrijfsconcentratiekern. Dit zijn de kernen in plattelandsgemeenten die geen status van stedelijke of regionale centra hebben, maar waar wel extra mogelijkheden voor bedrijven en voorzieningen bestaan.

Bij de ruimtelijke inpassing van werkfuncties dient aandacht te worden besteed aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dit kan door efficiënt ruimtegebruik, bijvoorbeeld door de mogelijkheden van herstructurering te onderzoeken. Ook zijn een goede beeldkwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing van groot belang.

Het beleid is vertaald naar regels voor ruimtelijke ontwikkelingen in de Verordening Romte.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld. In de verordening zijn regels gesteld die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Artikel 1. Bundeling

In de verordening is het bestaand stedelijk gebied aangeduid. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen de grenzen hiervan. Een plan kan hier stedelijke functies, waaronder wonen, mogelijk maken.

Artikel 3. Wonen

Voor het toevoegen van woningen geldt dat de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In dit bestemmingsplan is sprake van een regeling voor woningen binnen een al bestaand stedelijk gebied. Deze passen binnen het woonbeleid van de gemeente Leeuwarderadeel.

Artikel 4. Werken

Het vestigingsbeleid van de provincie heeft als uitgangspunt dat bedrijven en voorzieningen naar de aard en omvang passen bij de kern. Op basis van artikel 4.2.2 zijn in een ruimtelijk plan voor een bedrijfsconcentratiekern, waaronder Stiens, de volgende bedrijfsvormen toegestaan:

• een kantoor met een vloeroppervlakte van maximaal 600 m²;
• een bedrijf tot milieucategorie 3.1
• een bedrijf met een kavelomvang van maximaal 5.000 m²;
• voorzieningen met een lokaal of bovenlokaal verzorgingsgebied.

In dit geval worden kleinschalige bedrijven tot en met milieucategorie 2 mogelijk gemaakt. Zelfstandige kantoren (anders dan kleine dienstverlenende bedrijven) zijn niet mogelijk. Voor wat betreft de museumfunctie geldt dat dit een potentieel regionaal verzorgingsgebied heeft. Dit is mogelijk voor een incidentele voorziening, mits is gemotiveerd dat de voorziening qua aard en schaal past in de kern. In dit geval gaat het om een relatief kleinschalige functie die een directe binding met de locatie heeft. Deze is qua aard en schaal passend in Stiens.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met de regels van de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2010-2015

De gemeente Leeuwarderadeel heeft op 29 september 2011 de Woonvisie 2010-2015 vastgesteld. In de visie staan beleidskeuzes voor het wonen in de gemeente voor de komende 5 jaar (2010-2015), met een doorkijk naar 2020.

De woonvisie gaat in op meer dan woningen alleen: er wordt breed gekeken naar het thema wonen, welzijn en zorg, leefbaarheid in de dorpen, betaalbaarheid van het wonen, duurzaamheid, samenwerkingskansen en sturingsmogelijkheden.

Binnen Stiens wil de gemeente inbreidingslocaties waar mogelijk benutten voor zorggerelateerd bouwen. De locatie van de spoorloods is aangewezen als inbreidingslocatie nabij het centrum. Deze locatie voldoet potentieel aan het predikaat ‘verzorgd wonen’ waarbij zorg en voorzieningen van het centrum binnen een straal van circa 250 meter beschikbaar zijn.

De woonvisie gaat niet gedetailleerd in op een kwantitatief woningbouwprogramma. Het algemene beleid voor wonen is het afstemmen van nieuwe woningbouw op de behoefte. Als belangrijk uitgangspunt is genomen dat het grootste gedeelte van de nieuwbouwwoningen de komende jaren in Stiens gerealiseerd wordt. Conform de regionale woningbouwafspraken kan in Stiens binnen het bestaand bebouwd gebied planfondloos worden gebouwd.

Het ontwikkelen van het woningbouwproject is in overeenstemming met de Woonvisie.

Welstandsnota 2011

Het gemeentelijke welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota (2011). Deze welstandsnota is een geactualiseerde versie van de welstandsnota uit 2009. Vanwege de invoering van de Wabo bestond er de noodzaak om deze actualisering door te voeren. De hoofdlijnen van het beleid zijn onveranderd gebleven.

Het welstandsbeleid geeft de gemeente Leeuwarderadeel de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en archeologische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen.

Het plangebied is gekoppeld aan welstandsgebied 3 'Lintbebouwing'. Het beleid is gericht op het beheer van de bestaande situatie. Bijzondere ontwikkelingen worden voor deze gebieden niet verwacht. Voor deze gebieden is een regulier ambitieniveau van kracht. Incidentele veranderingen worden mogelijk geacht, mits deze respect tonen voor het reeds aanwezige bebouwingsbeeld.

Gelet op de bijzondere waarden van de locatie is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld (Bijlage 1), waarin de welstandscriteria zijn opgenomen. Dit plan vormt het toetsingskader voor welstand. In paragraaf 2.4 wordt hierop ingegaan. De gewenste kwaliteit is hiermee gewaarborgd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

In de nabijheid van het plangebied komen verschillende milieubelastende functies voor. Deze liggen aan de overzijde van de oude spoorbaan, aan de Truerderdyk. Relevant zijn een klein bedrijventerrein en een veldsportcomplex. Het bedrijventerrein is in beginsel bestemd voor bedrijven tot milieucategorie 2. Echter zijn aan de Treurderdyk 4 een mechanisatiebedrijf en een agrarisch hulpverlenend bedrijf uit milieucategorie 3.1 mogelijk. Ook het veldsportcomplex valt onder milieucategorie 3.1. Hierbij hoort een richtafstand van 50 meter. De nutsvoorziening ten zuiden van de spoorloods dient voor communicatie en heeft een verwaarloosbare milieubelasting (categorie 1).

De bestemmingen van de betreffende bedrijven en het sportcomplex liggen op minimaal 17 meter vanaf het plangebied. In dit opzicht wordt niet voldaan aan de richtafstanden. De feitelijke bedrijfspercelen liggen echter op meer dan 70 meter vanaf de geplande woningen. Het terrein van het sportcomplex ligt op 40 meter vanaf de woningen. Hier wordt niet voldaan aan de richtafstand.

Tussen de sportvelden en het plangebied is een circa twee meter hoge grondwal gelegen. Deze dempt het geluid afkomstig van het sportcomplex. Bovendien kan de omgeving van het plangebied worden aangemerkt als gemengde omgeving, vanwege het voorkomen van lichte bedrijfsfuncties in de spoorloods en de bedrijvigheid, sportvoorzieningen en maatschappelijke voorziening aan de overzijde van de oude spoorbaan. In een dergelijke omgeving kan de richtafstand worden gereduceerd naar 30 meter. Aan deze afstand wordt wel voldaan.

In de spoorloods worden bedrijfsfuncties én woningen voorgesteld. Er zijn uitsluitend bedrijfsfuncties uit milieucategorie 1 toegestaan, alsmede een autobedrijf. Voor het autobedrijf geldt dat deze functie in een gemengde omgeving kan voorkomen nabij woningen, mits er sprake is van een bouwkundige scheiding (VNG-brochure, bijlage 4). Bij de inrichting van de spoorloods wordt hiermee rekening gehouden.

De voorgestelde woningbouw levert geen beperkingen voor bestaande bedrijfsactiviteiten op en er is ter plaatse van het plangebied een goed leef- en verblijfsklimaat te garanderen. Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

De bebouwde kom van Stiens is ingericht als 30 km/uur-zone. Voor wegen binnen deze zone geldt op grond van de Wgh geen geluidszone. Bovendien hebben de wegen rondom het plangebied geen functie voor doorgaand verkeer. Het is daarom niet noodzakelijk om onderzoek te doen naar de geluidsbelasting op de woningen als gevolg van wegverkeerslawaai.

4.3 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20150806-2-11400). Vanwege de mogelijke invloed van het plan op de waterhuishouding moet de normale procedure voor de watertoets worden doorlopen. Dit betekent dat nadere afstemming met het waterschap plaatsvindt. Het waterschap heeft hiervoor een wateradvies opgesteld. Dit advies is opgenomen in Bijlage 2.

In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het plangebied grenst aan aan regionale waterkering. Deze wordt gevormd door de oude spoorbaan. De kerende werking van de waterkering moet worden gehandhaafd. Voor ingrepen en bouwactiviteiten in deze zone is een watervergunning nodig. Op basis van het inrichtingsplan vinden binnen de zone verschillende bouwactiviteiten en de aanleg van verharding plaats. Hiervoor wordt een watervergunning aangevraagd.

Voldoende

Peilbeheer

Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van bebouwing. Verder moet rekening worden gehouden met de ligging van het plangebied vrij voor de boezem. Dit betekent dat het plangebied niet door een boezemkade is beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. De bouwlocatie ligt in een peilgebied met het boezempeil van -0,52m NAP. De geschatte gemiddelde maaiveldhoogte ligt tussen de +0,70m NAP en de +1,50m NAP. Hiermee kan worden voldaan aan de droogleggingsnorm.

Grondwateronttrekking

Bij de aanleg van gebouwen of infrastructuur is het vaak nodig om het grondwater te verlagen om het werk droog uit te kunnen voeren. Voor het onttrekken van grondwater is een vergunning of melding nodig. Ook het lozen van onttrokken grondwater is meldingsplichtig.

Compensatie

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel (10%) wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 200 m2.

In het plan is sprake van een toename aan verharding door de bouw van woningen en de aanleg van wegen en paden. De totale toename is circa 7.000 m2. Overigens wordt er ook circa 1.500 m2 aan verharding verwijderd, waardoor de verhardingstoename per saldo circa 5.500 m2 bedraagt. Dit vraagt om een compensatie van 550 m2 in de vorm van nieuwe waterberging. Het inrichtingsplan voorziet in een waterpartij met een oppervlakte van ruim 600 m2. De overloop van deze vijver wordt aangesloten op een bestaande duiker die door het plangebied ligt en afwatert op de Spoorsloot. Hiermee wordt de bergingscapaciteit van het gebied dus vergroot.

De Spoorsloot ligt in een ander peilgebied dan het plangebied. Hierover heeft overleg plaatsgevonden met Wetterskip Fryslân. Het waterschap heeft laten weten dat de hiervoor beschreven wijze van compensatie akkoord is, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• De vijver en omliggende parkeerterreinen moet zo ingericht worden dat al het regenwater in het plangebied opgevangen kan worden. De vijver beslaat meer dan 10% van de toegenomen verharding. Aan deze voorwaarde wordt dus voldaan.
• Voor noodoverloop kan gebruik worden gemaakt van de bestaande duiker op de locatie. De ontvangende polder heeft alleen geen overcapaciteit. In het kader van het watergebiedsplan worden volgend jaar maatregelen genomen om de berging te vergroten, omdat deze nu te krap is. Vandaar dat het hier met name van belang is dat het plan geen extra druk legt op de omgeving. Zoals genoemd wordt ruimschoots voldaan aan de compensatie-eis en legt het plan zodoende geen extra druk op de ontvangende polder.
• De hoogtekaart geeft aan dat er hoogteverschillen in het gebied zitten. Water zal altijd de laagste plekken opzoeken, dus de afwerking van het terrein moet zo zijn dat het water afstroomt naar de waterberging, anders zal elders wateroverlast ontstaan. Hiermee wordt rekening gehouden.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater via een nieuw rioleringsstelsel aangesloten op het gemeentelijk riool. Uitgangspunt is dat dit voldoende capaciteit heeft voor de extra 58 woningen. Schoon hemelwater wordt afgevoerd op de waterpartij in het plangebied.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure

Het waterschap geeft een positief wateradvies. Het wateradvies wordt gecommuniceerd met de aanvrager. Het geldt als uitgangspunt bij de uitwerking van het plan. De watertoets is hiermee afgerond.

4.4 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Binnen het plangebied zijn verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. Hieruit is geconcludeerd dat de locatie niet vrij is van verontreinigingen. De bovenlaag van het plangebied is zodanig verontreinigd, dat deze ongeschikt is voor woningbouw. Op twee plekken zijn diepere verontreinigingen aanwezig. De bovenlaag wordt daarom afgevoerd en vervangen door schone grond en de twee plaatselijke verontreinigingen worden gesaneerd. Na deze maatregelen is de bodem binnen het plangebied geschikt voor het voorgenomen gebruik.

4.5 Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Leeuwarderadeel wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Volgens deze kaarten kunnen zich in het plangebied en in de omgeving archeologische resten bevinden uit de periode ijzertijd - middeleeuwen. De provincie beveelt aan om bij ingrepen groter dan 500 m2 een archeologisch onderzoek uit te voeren. De waardering van de FAMKE is in het geldende bestemmingsplan vertaald naar de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1'. De beschermende regeling is conform het geldende bestemmingsplan overgenomen.

De ingrepen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn groter dan 500 m2. Daarom is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in Bijlage 3. De resultaten van het onderzoek geven geen aanleiding om archeologisch maatregelen (planaanpassing, vervolgonderzoek, et cetera) aan te bevelen. Wanneer bij de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, moet hiervan direct melding gemaakt worden bij de bevoegde overheid (gemeente Leeuwarderadeel).

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Het plangebied heeft voor het dorp Stiens een bijzondere historische waarde. De remiseloods is als industrieel erfgoed aangewezen als gemeentelijk monument. Ook het bijbehorende terrein en het restant van de spoorbaan hebben een hoge cultuurhistorische betekenis. In het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) wordt hierop nader ingegaan.

Een belangrijk onderdeel van het plan is het behoud en de restauratie van de remiseloods. De in de jaren '60 aangebouwde voorbouw wordt verwijderd en de voorgevel wordt weer zoveel mogelijk in oorspronkelijk toestand teruggebracht. Het toekennen van nieuwe functies, met name de museale functie, draagt bij aan de beleving en instandhouding van dit cultureel erfgoed.

Voor de invulling en uitwerking van het bijbehorend terrein geldt dat het historische gebruik, namelijk als onderdeel van het spoorwegstelsel, als uitgangspunt is gehanteerd. Het gaat dan om de hoofdopzet: rijen woningen die als treinen richting de oude spoorbaan zijn gesitueerd, maar ook om de detaillering. Het beeldkwaliteitsplan vormt het kader om deze referenties naar het verleden te waarborgen.

De cultuurhistorische waarde van de locatie geldt als uitgangspunt voor de uitwerking van het plan en wordt wordt zodoende gerespecteerd.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met beschermde natuurgebieden en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet 1998 regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt binnen het bestaande stedelijk gebied en op grote afstand van beschermde gebieden. Het Natura 2000-gebied Groote Wielen ligt circa 6,4 km ten zuidoosten van het plangebied. Gelet op de plaats, aard en omvang van de ontwikkeling wordt geconcludeerd dat er geen significante gevolgen voor beschermde natuurwaarden zijn.

Soortenbescherming

Het grootste deel van het plangebied bestaat uit extensief beheerd grasland. Het is verder ingericht met struweel (stuiken en jonge bomen). Deze bebossing wordt verwijderd. Het is niet uit te sluiten dat dit struweel een habitat voor (beschermde) soorten vormt. Het zal dan met name gaan om algemene broedvogels en licht beschermde soorten zoals mol, egel, huisspitsmuis en veldmuis. De jonge beplanting is ongeschikt voor vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Het plangebied kan wel marginaal foerageergebied vormen. In de directe omgeving van het plangebied is meer geschikt foerageergebied aanwezig. De kavel vormt geen doorgaande lijnvormige structuur, zodat het geen deel uitmaakt van een vaste vlieg- of migratieroute. Dit kan wel gelden voor de oude spoorbaan. Deze maakt echter geen deel uit van het plan.

Aan de zijde van de Lutskedyk liggen grotendeels verharde bedrijfspercelen. Op deze percelen wordt enige bebouwing gesloopt, waaronder de bedrijfsgebouwen ten noorden van de loods, de aanbouw en enkele houten hokken. De loods zelf wordt verbouwd. De te slopen bebouwing is vanwege de bouwwijze (geen spouwmuren of dakpannen) ongeschikt voor vleermuizen.

Wel moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van broedvogels. Het is mogelijk dat hier soorten met vaste verblijfplaatsen aanwezig zijn, zoals gierzwaluw. Indien deze nesten aanwezig zijn, dan dienen deze behouden te blijven en dienen de sloop- en verbouwwerkzaamheden direct na het broedseizoen te starten.

Voor de algemeen voorkomende broedvogels in het struweel geldt dat beplantingen op het perceel buiten het broedseizoen verwijderd moeten worden. Voor de andere (potentieel) aanwezige, licht beschermde soorten geldt de algemene zorgplicht. Dit betekent dat deze bij de uitvoering van de plannen in de gelegenheid moeten worden gesteld om zich te verplaatsen naar een nieuwe leefomgeving.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Basisnet). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied één risicobron voorkomt, namelijk de opslag van chloor in het zwembad aan de Ieleane. Het plangebied ligt buiten de effectafstand van deze risicobron. Ook ligt het plangebied niet in het invloedsgebied van andere risicobronnen en worden in het plangebied geen risicovolle objecten mogelijk gemaakt. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 15 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 8 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is sprake van een erg goede luchtkwaliteit.

Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwlocaties (tot 1.500 woningen), en daarmee dit initiatief, horen daar ook bij. Ook de kleinschalige bedrijfsactiviteiten die in de spoorloods mogelijk worden gemaakt dragen niet bij aan een significante verslechtering van de luchtkwaliteit.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen tot gevolg heeft.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Overigens ligt Stiens wel binnen verschillende beperkingszones vanwege aanvlieghoogte en radarstations op de vliegbasis. Deze brengen beperkingen in bouwhoogte met zich mee. Dit bestemmingsplan blijft hier ruim onder. Bovendien wordt binnenstedelijk gebouwd.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

5.2 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.3 Toelichting op de bestemmingen

Bedrijf - Nutsvoorziening

Het nutsgebouw van KPN, dat ten zuiden van de spoorloods staat, krijgt de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening'. Binnen deze bestemming wordt voorzien in het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten ten behoeve van het openbaar nut en in nutsvoorzieningen. Het bestaande gebouw is middels een bouwvlak vastgelegd. De maximale goot- en bouwhoogte is ook op de bestaande situatie afgestemd.

Gemengd

De gewenste mogelijkheden (met inachtneming van de voorwaarden van de gemeente), zoals beschreven in hoofdstuk 2 gelden als uitgangspunt voor de bestemming 'Gemengd', die op de oude spoorloods van toepassing is.

Binnen de bestemming wordt voorzien in museale functies (cultuur en ontspanning), dienstverlening, een zorgsteunpunt (maatschappelijk) en bedrijven tot en met milieucategorie 1, alsmede handel in auto's. Horeca mag alleen ten dienste van de hoofdfunctie plaatsvinden, tot een maximale oppervlakte van 100 m2. Zelfstandige detailhandel is uitgesloten.

Op het achterste deel van de spoorloods is de aanduiding 'wonen' van toepassing. Binnen deze aanduiding kan op de begane grond een oppervlakte van ten hoogste 600 m2 worden gebruikt voor het realiseren van zorggerelateerde woningen.

Het gebouw is vastgelegd in een bouwvlak. De bescherming van de karakteristieke waarden van het gebouw vindt plaats buiten het bestemmingsplan (maar in de Monumentenwet), omdat het gebouw als gemeentelijk monument is aangewezen.

Woongebied - 1

Woningbouw is mogelijk binnen de bestemming 'Woongebied'. De bestemmingsregels zijn afgestemd op het bestemmingsplan Stiens.

Er zijn rijen van 4 tot 6 woningen mogelijk, waarbij de uitstraling van treinen wordt nagestreefd. De woningen (hoofdgebouwen) moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd. Deze bouwvlakken zijn afgestemd op het in paragraaf 2.2 beschreven inrichtingsplan. Voor de woningen geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 3 en 9 meter. Dit vertaalt zich naar maximaal één bouwlaag met kap. Bij maximaal 6 woningen is een verhoging van de goothoogte mogelijk tot maximaal de bouwhoogte. Daarmee is het mogelijk om deze woningen uit drie bouwlagen met platte afdekking op te trekken. Bij de woningen is een maximale oppervlakte van 15 m2 aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan. Alleen binnen de bouwvlakken mogen aangebouwde bijbehorende bouwwerken worden gebouwd.

Binnen de bestemming zijn uitsluitend zorggerelateerde woningen toegestaan. Dit zijn levensloopbestendige woningen, die geschikt zijn voor bewoners die een zorgvraag hebben én met (fysieke) ruimte voor het bieden van zorg.

Waarde - Archeologische verwachting 1

Ter bescherming en het behoud van de archeologische (verwachtings)waarden is een dubbelbestemming opgenomen. Er is een afwijkingsmogelijkheid middels een omgevingsvergunning opgenomen om de bouw ten behoeve van de basisbestemmingen mogelijk te maken. Om sturing te geven aan werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden is een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De resultaten uit de bestemmingsplanprocedure geven inzicht in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Deze procedure ziet er als volgt uit:

Vooroverleg en inspraak

Op basis van de Inspraakverordening het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd voor inspraak. Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan heeft in deze periode tevens het overleg plaatsgevonden met diensten van Rijk en Provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties. Vanwege de bijzondere aard van de locatie is voorafgaand aan de formele procedure een inloopavond georganiseerd.

De resultaten van het inspraak en het overleg en een verslag van de inloopavond is verwoord in de Nota overleg en inspraak. Deze nota is opgenomen in Bijlage 4. Naar aanleiding van de resultaten uit de inspraak- en overlegronde is het bestemmingsplan op enkele, in de nota beschreven, punten aangepast.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 20 januari tot en met 1 maart 2016, gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Er zijn geen zienswijzen ontvangen.

Vaststelling

De gemeenteraad heeft op 21 april 2016 besloten het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen. Tevens is besloten het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) in de plaats te laten treden van het onderdeel van de Welstandsnota 2011 dat betrekking heeft op het plangebied. De bij de vaststelling behorende stukken zijn als los onderdeel bij het (digitale) bestemmingsplan gevoegd. Tegen de besluiten is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het plan wordt als één samenhangend project ontwikkeld. De te maken kosten worden verhaald uit enerzijds de verkoop van woningen. Hiervoor zijn afspraken gemaakt met (zorg)partijen. Anderzijds worden kosten verhaald uit de exploitatie van de functies in de spoorloods. De ontwikkelaar heeft een kosten/baten-analyse gedaan en daaruit geconcludeerd dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Het doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van een overeenkomst. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan worden bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen dient een grondexploitatieplan opgesteld te worden tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. In dit geval is het kostenverhaal verzekerd door middel van een anterieure overeenkomst, welke tussen gemeente en ontwikkelaar is gesloten. Tevens is een planschade overeenkomst gesloten. Op deze manier is het gehele kostenverhaal anderszins verzekerd. Op grond van het voorgaande wordt besloten dat er bij dit bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld.