| Plan: | Leeuwarden - Wielenpôlle, Schepenbuurt, de Plantage en omgeving |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0080.05005BP00-VG01 |
Hoofdstuk 1. Inleidende regels
Begrippen
In dit artikel worden waar nodig in de regels gebruikte begrippen verklaard. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, conform normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Een deel van deze begrippen is voorgeschreven in de SVBP 2008.
Wijze van meten
De wijze waarop maten, afstanden en dergelijke gemeten moeten worden, is voor een belangrijk deel voorgeschreven in de SVBP 2008. Deze regels zijn overgenomen in artikel 2 van dit bestemmingsplan.
Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels
Bedrijf
De bestemming "Bedrijf" betreft de bedrijven in het plangebied. Het uitgangspunt is dat bedrijvigheid in dit deel van het plangebied geen overlast naar de woonomgeving mag veroorzaken. Dit houdt in dat slechts bedrijven van milieucategorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (zie de bijlage bij de regels) zijn toegestaan.
In paragraaf 2.2 Bedrijvigheid is de aanwezige bedrijvigheid reeds beschreven. De aanwezige bedrijvigheid die afwijkt van de toegestane bedrijvigheid is specifiek aangeduid en deze bedrijven blijven toegestaan, doch slechts ten behoeve van de huidige (en aangeduide) functie.
Het tankstation aan de Tijnjedijk, op het terrein van de MIRO, is opgenomen met de aanduiding "verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg".
Bedrijfsgebouwen dienen binnen de bouwvlakken te worden gerealiseerd. De maximaal toegestane bouwhoogte van de gebouwen is aangegeven. Met een afwijking kan de bouw van een bedrijfswoning worden toegestaan.
Bedrijf - Nutsvoorziening
Deze bestemming betreft de gebouwen ten behoeve van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes en gebouwen voor de gasvoorziening. Nutsgebouwtjes met een oppervlakte van 15 m² en een hoogte van 3 meter zijn ingevolge het Besluit omgevingsrecht (Bor) vergunningvrij. De nutsgebouwtjes van een afwijkend (groter) formaat zijn onder de bestemming “Bedrijf - Nutsvoorziening” gebracht.
Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen
Deze bestemming is opgenomen voor het verkooppunt motorbrandstoffen waar ook sprake is van de verkoop en opslag van LPG. Met het oog daarop zijn aanduidingen opgenomen om de situering van vulpunt, afleverpunt en opslag (reservoir) aan te geven. In verband met de aanwezigheid van dit bedrijf geldt ook een "veiligheidszone - lpg".
Detailhandel - Tuincentrum
Deze bestemming betreft een reeds gevestigd tuincentrum. Voor de regels is aansluiting gezocht bij de bepalingen van het geldende bestemmingsplan. Voor de hoofdfunctie tuincentrum geldt een maximum bruto vloeroppervlak van 10.000 m2, waarvan maximaal 2% voor een ondergeschikte horecavoorziening. Voorts geldt een aanduiding voor de parkeerterreinen.
Gemengd
In het zuidwesten van het plangebied bevindt zich een winkelcentrum met onder meer een supermarkt. Detailhandel, dienstverlening en ondergeschikte horeca zijn hier de toegestane functies. Wat onder ondergeschikte horeca wordt begrepen, is vastgelegd in de begripsbepaling.
Omdat er sprake kan zijn van een redelijke mate van verandering door zowel interne verschuivingen van functies als door vestiging van nieuwe functies, zijn de functies uitwisselbaar.
De situering van het gebouw is aangegeven en de maximale bouwhoogtes zijn aangeduid.
Groen
Belangrijke, voor de wijk structuurbepalende groenvoorzieningen zijn als zodanig bestemd. Voor deze benadering is onder andere gekozen, omdat het van belang wordt geacht de groenstructuur die er is te behouden.
Horeca
Onder de bestemming "Horeca" worden in dit plan de horecabedrijven van categorie 2 begrepen. Het betreft dan een restauratief horecabedrijf, dat overwegend in de loop van de middag opent en aan het einde van de avond sluit, met een rustige horecafunctie waar in de regel geen hoge bezoekersfrequentie aanwezig is.
De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd en de maximale bouwhoogte van de gebouwen is aangegeven.
Maatschappelijk
In het plangebied is sprake van vestigingen van politie en brandweer en andere maatschappelijke voorzieningen. Binnen deze bestemming kunnen de verschillende maatschappelijke doeleinden onderling worden uitgewisseld.
De bouwhoogte van de gebouwen is, conform de huidige situatie, vastgelegd in de bouwvlakken op de verbeelding. De oppervlakte van de gebouwen wordt door het bouwvlak zelf vastgelegd. Dit bouwvlak is afgestemd op de huidige situatie en biedt in de meeste gevallen nog enige ruimte tot uitbreiding.
Maatschappelijk - Justitiële inrichting
In het zuidoosten van het plangebied is de gevangenis De Marwei gelegen. Hiervoor is deze specifieke bestemming opgenomen.
Recreatie - Jachthaven
In hoofdzaak is deze bestemming bedoeld voor gronden en wateren ten behoeve van aanleggelegenheid. De bestemming betreft de jachthaven aan De Potmarge.
Bij deze jachthaven zijn gebouwen voor onderhoud en beheer toegestaan, alsmede aanlegsteigers en schiphuizen. Een jachthaven wordt in beginsel begrepen onder milieucategorie 3 van de VNG Basiszoneringslijst, wat in principe (volgens het gemeentelijke beleid/uitgangspunt) zou inhouden dat deze functie niet past binnen het “gemengde gebied” met bedrijven waar de jachthaven in ligt.
Een jachthaven is echter niet vergelijkbaar met een “regulier” bedrijf dat in de categorie van de VNG-lijst valt en is daarom specifiek bestemd. Ook is kamperen niet toegestaan, hetgeen inhoudt dat waterrecreanten niet mogen overnachten.
Sport
Deze bestemming betreft de sportvelden en de bijbehorende gebouwen. Deze gebouwtjes zijn bedoeld voor onderhoud, beheer, stalling of kleedruimtes. De bouwvoorschriften (maximale bouwhoogte 3,5 m) voor deze gebouwen (die allen uit één bouwlaag bestaan) zijn weer afgestemd op de huidige situatie. Tenslotte is er een regeling opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bijvoorbeeld lichtmasten.
Tuin
Door de aanwezigheid van gebouwen direct grenzend aan de openbare ruimte, ontstaat een rommelig en te volgebouwd straat- en bebouwingsbeeld. Dit is voornamelijk een gevolg van de bouw van aan- en uitbouwen en bijgebouwen aan de voor- of (met name in hoeksituaties) zijkant van een woning. Om dit te voorkomen is de bestemming "Tuin" opgenomen. Binnen deze bestemming is de bouw van gebouwen (met uitzondering van erkers) niet toegestaan. Deze bestemming is gelegd op basis van de volgende uitgangspunten:
Om toch nog enige flexibiliteit te bieden, is het wel toegestaan om via een binnenplanse afwijking van de bouwregels binnen de bestemming "Tuin", een hoofdgebouw te voorzien van een erker met een maximale diepte van 1,50 meter.
Hierbij wordt ook een relatie met de diepte van de tuin gelegd. Daarnaast wordt hierbij ook een relatie met de breedte en hoogte van de gevel van de woning gelegd.
Verkeer
Wegen die een belangrijke verkeersontsluitende functie hebben vallen onder de bestemming "Verkeer". De inrichting van deze wegen is hier ook op afgestemd. Vanwege dit duidelijke verschil met de overige woonstraten in het plangebied, hebben deze wegen de bestemming “Verkeer” gekregen.
Naast wegen, straten, voet- en fietspaden, is deze bestemming ook in beperkte mate bedoeld voor groen- en parkeervoorzieningen. Op de gronden binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan.
Verkeer - Verblijfsgebied
De overige wegen/woonstraten in het plangebied hebben meer het karakter van een verblijfsgebied. Deze woonstraten zijn daarom als “Verkeer- Verblijfsgebied” bestemd.
Behalve de woonstraten omvat deze bestemming ook pleinen, voet- en fietspaden, parkeer- en groenvoorzieningen. Op de gronden binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.
Water
Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied aanwezige watergangen. Het water speelt een rol in de waterhuishouding en vormt een belangrijke groenblauwe drager van de ruimtelijke structuur van de stad. Het is daarom van belang de waterstructuur te beschermen.
Er mogen dan ook geen gebouwen worden gebouwd. Naast waterlopen en waterpartijen vallen ook oevers en bouwwerken zoals bruggen, dammen en duikers binnen de bestemming. Schiphuizen zijn alleen toegestaan in het aangeduide gebied.
De bouw van steigers en vergelijkbare bouwwerken in het water wordt niet toegestaan en ook voor de hoogte van oeverbeschoeiingen is een regeling opgenomen. Voor de overige bouwwerken geldt een maximale hoogte van 2 m.
Het dempen of verleggen van waterlopen en het vergraven van oevers heeft een dermate grote invloed op de water- en groenstructuur dat dit niet zonder omgevingsvergunning is toegestaan.
Woonschepenligplaatsen zijn specifiek aangeduid en in de planregeling is een bevoegdheid opgenomen om het plan te wijzigen indien die functie is beëindigd.
Wonen
Voor de in het plangebied aanwezige woonfuncties zijn een aantal bestemmingen onderscheiden.
De bestemming "Wonen" is opgenomen voor de reguliere woonhuizen. De toegestane goot- en bouwhoogte is aangegeven, terwijl voor een enkel gebiedje (de omgeving Schouwstraat, Jolstraat en Boeierstraat) alleen een maximale bouwhoogte geldt.
De bouwvlakken geven aan waar de hoofdgebouwen gesitueerd mogen worden. Naast hoofdgebouwen, is ook de bouw van aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan.
In totaal mag er per hoofdgebouw een oppervlakte van 50 m² aan bijgebouwen en aan- en uitbouwen worden gebouwd, met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf kan worden bebouwd. Via een binnenplanse afwijking van de bouwregels kan deze oppervlakte worden vergroot tot 100 m² (weer onder de voorwaarde dat dit maximaal 50% van het erf is). Deze aan- en uitbouwen en bijgebouwen moeten ruimtelijk ondergeschikt zijn aan de hoofdgebouwen. De bouwregels (goothoogte maximaal 3 m en dakhelling maximaal 60°) zijn hierop afgestemd.
Een aantal woningen is aangeduid als "karakteristiek". Deze panden kunnen alleen gesloopt worden als hiervoor een omgevingsvergunning voor het slopen is verleend.
Binnen deze woonbestemming zijn naast het wonen ook kleinschalige bedrijfsmatige functies bij recht toegestaan. Verder is de mogelijkheid opgenomen om na het verlenen van een omgevingsvergunning een Bêd & Brochje te beginnen bij de woonfunctie, conform het daarvoor geldende gemeentelijk beleid.
Wonen - Bijzonder woongebouw
In het plangebied is ook een wooncentrum aanwezig, Greunshiem, dat bedoeld is voor de huisvesting van senioren met de daarbij aanwezig (zorg)voorzieningen.
Naast een woonfunctie, vervult dit centrum dus ook een sociaal-medische/sociaal- maatschappelijke functie. De bestemmingsregeling is op deze combinatie van functies afgestemd. Het bouwvlak legt verder de locatie van dit wooncentrum vast, terwijl de bouwhoogte is aangegeven.
Wonen - Woongebouw
Deze bestemming betreft de zogenaamde gestapelde woningen in het plangebied. De bouwvormen van deze woongebouwen verschillen enigszins van elkaar. Daarom is voor de woongebouwen alleen de maximale bouwhoogte vastgelegd. Deze maatvoering is afgestemd op de huidige situatie. Het bouwvlak bepaalt de locatie van de woongebouwen. Omdat de woongebouwen zijn voorzien van inpandige bergruimte, en de bouw van losse bijgebouwen bij woongebouwen ruimtelijk niet gewenst is, is de bouw van bijgebouwen niet toegestaan.
Binnen deze woonbestemming zijn naast het wonen ook kleinschalige bedrijfsmatige functies bij recht toegestaan. Verder is de mogelijkheid opgenomen om na het verlenen van een omgevingsvergunning een Bêd & Brochje te beginnen bij de woonfunctie, conform het daarvoor geldende gemeentelijk beleid.
Wonen - Woonwagenstandplaats
Het woonwagencentrum aan de Boornstraat is specifiek inbestemd en is uitsluitend bedoeld voor de woonfunctie. De bebouwingsbepalingen zijn afgestemd op de bestaande situatie. Het huidige woonwagencentrum is geheel ingepast in de bestaande bebouwde omgeving. Om deze reden zijn grootschalige uitbreidingen van de woonwagens op deze locatie niet gewenst.
Per woonwagen mag overigens slechts één kleinschalig bijgebouw worden gebouwd, dit om “versnippering” en daardoor een rommelig bebouwingsbeeld te voorkomen. De bijgebouwen mogen niet voor bewoning worden gebruikt.
Dubbelbestemmingen
Leiding - Water
De hoofdwaterleidingen in het plangebied zijn onder deze bestemming gebracht. Binnen deze dubbelbestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Door middel van een binnenplanse afwijking kunnen gebouwen wel worden toegestaan. Ter bescherming van de waterleiding is voor diverse werkzaamheden een omgevingsvergunning opgenomen.
Waarde - Archeologie 2
De gebieden met een hoge verwachtingswaarde zijn onder de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' gebracht. Voor bouwwerken en werkzaamheden groter dan 100 m² dient vooraf een omgevingsvergunning te worden verkregen. Ter bescherming van de archeologische waarden is een omgevingsvergunning vereist voor diverse nader genoemde werkzaamheden.
Waarde - Archeologie 3
De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.
In dit plan zijn de gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde ondergebracht bij de specifieke dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Voor bouwwerken en werkzaamheden groter dan 500 m² dient vooraf een omgevingsvergunning te worden verkregen. Ter bescherming van de archeologische waarden is een omgevingsvergunning vereist voor diverse nader genoemde werkzaamheden.
Hoofdstuk 3. Algemene regels
geluidzone - industrie
Ten noord-oosten van het plangebied ligt het industrieterrein Leeuwarden - Oost en ten oosten van het plangebied ligt het industrieterrein De Hemrik, waarvoor (conform de Wet geluidhinder) geluidzones zijn vastgesteld. Een deel van het plangebied valt binnen een vastgestelde geluidzone. Deze aanvullende bestemming is bedoeld om te voorkomen dat binnen de geluidzone van een industrieterrein nieuwe geluidgevoelige bebouwing met een te hoge geluidbelasting wordt gerealiseerd.
veiligheidszone - lpg
In dit gebied dient, vanwege een nabij aanwezig lpg-tankstation, een te hoog veiligheidsrisico van kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten te worden tegengegaan. In afwijking van het bepaalde bij de voorkomende bestemming(en) zijn in deze zone geen nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toegestaan.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is een aantal regels opgenomen, om het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in het plan opgenomen maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.
Het verlenen van een omgevingsvergunning mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen het verlenen van die vergunning zorgvuldig moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.
Algemene wijzigingsregels
De algemene wijzigingsregels uit de Partiële Herziening Bestemmingsplannen (Paraplu-bestemmingsplan Ontheffingen/Wijzigingsbevoegdheden) zijn opgenomen.