| Plan: | Achter de Hoven |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0080.05003BP00-VG01 |
In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, beschreven.
Bedrijf
De bedrijven die verspreid in het oostelijk deel van het plangebied liggen, hebben de bestemming "Bedrijf”. In principe kan het plangebied worden aangemerkt als een “rustig woongebied”, wat inhoudt dat er slechts lichte bedrijvigheid is toegestaan. Daarom zijn slechts bedrijven toegestaan die vallen binnen milieucategorie 1 en 2 van de VNG Basiszoneringslijst (zie de bijlage bij de regels) en daarmee vergelijkbare bedrijven (zoals dienstverlenende bedrijven en/of instellingen). Bij elk bedrijf is een bedrijfswoning toegestaan.
De bedrijfsgebouwen dienen binnen de bouwvlakken te worden gerealiseerd. De maximaal toegestane hoogte van de gebouwen is op de plankaart aangegeven.
Bedrijf - Kwekerijbedrijf
Het kwekerijbedrijf direct ten westen van Parkhove is bestemd als “Bedrijf - Kwekerijbedrijf”. Dit bedrijf valt onder een specifieke bestemming vanwege de aanwezigheid van een grote oppervlakte aan kassen. Het is niet wenselijk dat zich op de locatie andere vormen van bedrijvigheid vestigen, waardoor een klein bedrijventerrein kan ontstaan. Binnen deze bestemming zijn andere vormen van bedrijvigheid uitgesloten. De aanwezige kassen en gebouwen zijn vastgelegd binnen een bouwvlak.
Bedrijf - Mediabedrijf
De vestiging van de Leeuwarder Courant is bestemd als “Bedrijf - Mediabedrijf”. Het betreft een bedrijf uit een hogere milieucategorie (3.2) en het bedrijf heeft ruimere mogelijkheden voor onder andere kantoorhoudendheid nodig. Ook is het niet wenselijk dat zich op de locatie andere bedrijven vestigen, waardoor de locatie kan veranderen in een klein bedrijventerrein. De bebouwing is vastgelegd binnen een bouwvlak. De voorgestelde uitbreidingen van het gebouw zijn binnen dit bouwvlak, in combinatie met een maximaal bebouwingspercentage mogelijk. Het bebouwingspercentage moet ervoor zorgen dat er voldoende ruimte over blijft voor met name parkeervoorzieningen.
Bedrijf - Nutsvoorziening
Het nutsgebouw aan de Fruitstraat is bestemd als “Bedrijf - Nutsvoorziening" Deze bestemming is van toepassing voor nutsgebouwen, bijvoorbeeld voor de elektriciteits- en gasvoorziening, welke niet onder de regeling voor vergunningvrije bouwwerken vallen.
Groen
De structuurbepalende groenvoorzieningen, zoals plantsoenen en de groene inbedding van de Potmarge, zijn bestemd als “Groen”. Deze groenelementen moeten behouden blijven. Ontwikkelingen die het groen kunnen aantasten, zijn zoveel mogelijk beperkt. De bouw van gebouwen wordt daarom niet toegestaan en ook het gebruik van het groen voor parkeren is niet toegestaan. Speelvoorzieningen en recreatief medegebruik zijn wel toegestaan.
Deze bestemming ligt onder meer over de gewenste plas-drasgebieden aan de rand van de Potmarge. Zoals aangegeven zijn gebouwen in de bestemming niet mogelijk.
Maatschappelijk
De scholen, de aanwezige kerk en andere sociale voorzieningen binnen het plangebied vallen onder de bestemming “Maatschappelijk”. Binnen deze bestemming wordt voorzien in educatieve, medische, culturele en sociale voorzieningen. Er bestaat een uitwisselbaarheid tussen de verschillende soorten maatschappelijke functies in het plangebied. Dit is om een eventueel ander gebruik van de panden in de toekomst mogelijk te maken, bijvoorbeeld in het geval dat er een pand leeg komt te staan.
Gebouwen zijn vastgelegd binnen bouwvlakken. Deze bouwvlakken en de daarin opgenomen bouwhoogten zijn afgestemd op de huidige situatie. De aanwezige kas bij het Comenius is vastgelegd door middel van de aanduiding “kas”. De nieuwe sportzaal en bestaande sporthallen bij het Comenius kunnen ook als zelfstandige sporthal gebruikt worden. Bij het perceel ten zuidoosten van het Comenius is sprake van een kwekerij die ook onder de bestemming Maatschappelijk is gelegd. Door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - kwekerij' wordt deze kwekerij mogelijk gemaakt.
Sport
Het sportveld in het zuidoosten van het plangebied is bestemd als “Sport”. De aanwezige gebouwen zijn vastgelegd binnen een bouwvlak.
Tuin
Om het onbebouwde karakter van voor- en bepalende zijtuinen te beschermen, is daarvoor de afzonderlijke bestemming “Tuin” opgenomen. Dit dient zowel het ruimtelijk beeld als het belang van omwonenden. Bebouwing is binnen deze bestemming niet toegestaan. Omwille van een zekere flexibiliteit mag een woonhuis binnen de bestemming wel met een erker uitgebouwd worden.
De bestemming is gelegd op basis van de volgende uitgangspunten:
Verkeer
De Oostergoweg, westelijk door het plangebied, heeft een belangrijke verkeersontsluitende functie. Op deze wegen staat de verkeersfunctie centraal en niet de verblijfsfunctie.
De inrichting van deze wegen is hier ook op afgestemd. Vanwege dit duidelijke verschil met de overige woonstraten in het plangebied, hebben deze wegen de bestemming “Verkeer” gekregen.
Verkeer - Pad
De fiets- en wandelpaden door de groenvoorzieningen langs de Potmarge zijn bestemd als “Verkeer - Pad”. Deze paden zijn specifiek geregeld omdat het van belang is dat deze paden als zodanig gehandhaafd worden.
Verkeer - Parkeerterrein
In het plangebied liggen twee terreinen die uitsluitend zijn bedoeld voor parkeren. Deze terrein zijn bestemd als “Verkeer - Parkeerterrein”.
Verkeer - Railverkeer
De spoorlijn aan de noordzijde van het plangebied is bestemd als “Verkeer - Railverkeer”.
Verkeer - Verblijfsgebied
De wegen die geen ontsluitende functie hebben, hebben meer het karakter van een verblijfsgebied. Deze woonstraten zijn daarom als “Verkeer - Verblijfsgebied” bestemd.
Water
Structuurbepalende waterelementen, waaronder de Potmarge en aangesloten watergangen in de groenvoorzieningen langs deze watergang, vallen onder de bestemming “Water”. Deze waterelementen moeten worden behouden. Binnen de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Wel zijn bouwwerken zoals bruggen mogelijk, deze zijn binnen de bestemming aangeduid als “brug”.
Wonen
De aanwezige eengezinswoningen en gestapelde woningen vallen onder de bestemming “Wonen”. De bouwvlakken geven aan waar de woningen oftewel de hoofdgebouwen gesitueerd mogen worden. Dit is grotendeels volgens de huidige situatie gebeurd, met enige speelruimte. Op de plankaart is de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen weergegeven. Hiermee is het onderscheid in één bouwlaag met kap en twee bouwlagen met kap vastgelegd.
Woonhuizen waarvan de karakteristieke hoofdvorm behoudswaardig is, zijn aangeduid als “karakteristiek”. Aanpassingen aan deze gebouwen zijn slechts onder voorwaarden toegestaan.
Naast hoofdgebouwen, is ook de bouw van aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. In verband met het voorkomen van een rommelig straat- en bebouwingsbeeld moet bij het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen een afstand ten opzichte van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw in acht worden genomen. Dit wordt bepaald door de ligging van de bestemming ”Tuin”.
In totaal mag er per hoofdgebouw een oppervlakte van 50 m² aan bijgebouwen en aan- en uitbouwen worden gebouwd, tot een maximum van 50% van het erf. Er is een afwijkingsregel opgenomen om met een omgevingsvergunning de oppervlakte te vergroten tot 100 m² (weer onder de voorwaarde dat dit maximaal 50% van het erf is). Deze aan- en uitbouwen en bijgebouwen moeten ruimtelijk ondergeschikt zijn aan de hoofdgebouwen. De bouwregels (goothoogte maximaal 3,00 m en dakhelling maximaal 60°) zijn hierop afgestemd.
Andere functies in woningen
De woonfunctie is de hoofdfunctie binnen de bestemming. Naast het wonen is bij recht een aan-huis-verbonden beroep toegestaan. Er is een oppervlaktebeperking opgenomen (ten hoogste 30% van het oppervlak van de begane grond van de bebouwing, met een maximum van 50 m²) omdat deze functie alleen in combinatie met een woning is toegestaan en niet als zelfstandige functie.
Vanwege de vele verzoeken die de gemeente ontvangt om een bedrijfsfunctie in de woning te mogen uitoefenen, is er een afwijkingsregel opgenomen om met een omgevingsvergunning een andersoortig bedrijf aan huis toe te staan (bedrijven uit categorie 1 van bijlage 1 bij de regels). Ook hiervoor geldt een oppervlaktebeperking en een aantal, veelal kwalitatieve, criteria waaraan moet worden voldaan bij het gebruik van een deel van de woning voor een bedrijf aan huis.
De dienstverlenende bedrijven en detailhandels- en horecafuncties die vanwege de aard en de omvang niet onder de regeling voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf vallen, zijn aangeduid als “kantoor”, “detailhandel” en “horeca”. Binnen de aanduiding “horeca” wordt uitsluitend lichte horeca, zoals een cafetaria of een snackbar toegestaan.
Wonen - Wooncentrum
Het verpleeghuis “Parkhove” is bestemd als “Wonen - Wooncentrum”. Binnen deze bestemming staat de woonfunctie voorop, maar is ook zorgvoorzieningen toegestaan. De gebouwen zijn vastgelegd binnen een ruim bouwvlak.
Wonen - Woongebouw
De appartementengebouwen of flats langs de Pieter Stuyvesantweg zijn bestemd als “Wonen - Woongebouw”. De bestaande bebouwing is vastgelegd binnen een bouwvlak. Ook de maatvoering is afgestemd op de huidige situatie.
Wonen - Woonwagencentrum
Het woonwagencentrum aan De Tuinderij is bestemd als “Wonen - Woonwagencentrum”. Op de locatie zijn momenteel 10 woonwagens aanwezig. Omdat uitbreiding van de locatie niet mogelijk is en verdichting niet is gewenst, is dit aantal vastgelegd. In de regels is de maatvoering van de woonwagens vastgelegd.
Leiding - Water
De beschermende regeling voor de waterleiding, die het plangebied in het westen doorkruist, is vastgelegd in de dubbelbestemming “Leiding - Water”. Hier mogen slechts onder voorwaarden ingrepen in de bodem plaatsvinden.
Geluidzone - industrie
Over het oostelijke deel van het plangebied ligt de geluidszone van het bedrijventerrein “Leeuwarden - Oost”. Deze zone is vastgelegd binnen de aanduiding “geluidzone - industrie”. Deze aanduiding is bedoeld om te voorkomen dat binnen de geluidzone van een industrieterrein nieuwe geluidsgevoelige bebouwing wordt gerealiseerd en er daardoor een te hoge geluidsbelasting optreedt.
Vrijwaringszone - straalpad
Over het noordoostelijk deel van het plangebied ligt het straalpad van een zendinstallatie. Ter bescherming van het functioneren hiervan is de aanduiding “vrijwaringszone - straalpad” op deze locatie van toepassing. Binnen deze aanduiding is het niet toegestaan om bouwwerken hoger dan 40 meter op te richten.
In 2009 heeft de gemeenteraad de Partiële herziening Bestemmingsplannen (Paraplubestemmingsplan Ontheffingen / Wijzigingsbevoegdheden) vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in een aantal algemene ontheffings-, nu afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden die in principe op alle geldende plannen in Leeuwarden van toepassing zijn. In dit plan zijn de bevoegdheden uit deze herziening integraal overgenomen.
Op basis van de Ontwikkelingsvisie Potmarge, zoals beschreven in paragraaf 4.5, zijn op de bestemmingen van de Kwekerij, het verpleeghuis en de Buitenschool en de directe aangrenzende groengebieden, de aanduidingen “wro-zone - wijzigingsgebied”, genummerd 1, 2 en 3, gelegd. Door het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheden worden de ontwikkelingen zoals beschreven in paragraaf 4.5, onder D, E en F planologisch mogelijk gemaakt. Bij de wijzigingsbevoegdheden zijn toetsingscriteria opgenomen, waaraan voldaan moet worden bij wijziging van het bestemmingsplan. Deze toetsingscriteria richten zich onder meer op het onderzoeken van bepaalde omgevingsaspecten. Door de omgevingsaspecten voor de daadwerkelijke wijziging van het bestemmingsplan te onderzoek, wordt de uitvoerbaarheid van de wijziging aangetoond.