Leeuwarden - Mariahof 10

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Tot 2017 was aan de Mariahof 10 te Leeuwarden een oliehandelsbedrijf gevestigd. De milieuvergunning is inmiddels ingetrokken. Het voornemen is om het perceel te gaan gebruiken ten behoeve van de reguliere woonfunctie.

De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan 'Tussen Ee en Vliet'. De gronden zijn bestemd als 'Bedrijf'.

In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de gewenste situatie juridisch-planologisch mogelijk gemaakt kan worden. Om hier toepassing aan te geven is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied van dit wijzigingsplan betreft het perceel Mariahof 10 te Leeuwarden. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

 Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Planologisch regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Tussen Ee en Vliet, dat is vastgesteld op 11 mei 2015. In dit bestemmingplan is het plangebied bestemd als 'Bedrijf' met de functie aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - oliehandel', 'specifieke vorm van bedrijf - propaangasopslag', 'specifieke vorm van bedrijf - gasflessen vulstation' en 'specifieke vorm van bedrijf - opslag gasflessen'.

Binnen deze bestemming zijn bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Tevens is oliehandel, gasflessen vulstation, opslag gasflessen en het opslaan van propaan toegestaan.

De bestaande bedrijfswoning is aangeduid met de functieaanduiding 'bedrijfswoning'. In de woning mag alleen gewoond worden ten behoeve van de eigen bedrijfsvoering.

Op grond van de algemene wijzigingsregels (artikel 33 bestemmingsplan) kan de bestemming ‘Bedrijf’ worden gewijzigd ten behoeve van een woonfunctie met bijbehorende voorzieningen. Deze wijzigingsbevoegdheid kan uitsluitend worden toegepast indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
• 2. de woonsituatie;
• 3. de milieusituatie;
• 4. de verkeerssituatie;
• 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
• 6. de hoogtebeperkingen die voortvloeien uit de geldende luchtvaartweten regelgeving in verband met de vliegbasis Leeuwarden of andere in het gebied aanwezige hoogtebeperkingen.

Tevens zijn van toepassing de in bijlage 2 van de regels opgenomen specifieke wijzigingscriteria. In de toelichting van het wijzigingsplan moet een goede ruimtelijke onderbouwing worden opgenomen, waarbij aandacht wordt besteed aan de bovengenoemde voorwaarden en de criteria uit bijlage 2 van de regels van het bestemmingsplan Tussen Ee en Vliet.

De gewenste situatie kan juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt via deze wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor moet een wijzigingsplanprocedure worden doorlopen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wijzigingscriteria.

In onderstaand figuur is een uitsnede van de verbeelding weergegeven met daarin het plangebied.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende verbeelding

Partiële herziening Archeologie ontwerp 13-11-2017

De gemeente is bezig met de voorbereiding van een bestemmingsplan ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan.

Voor onderhavig plangebied is alleen het gedeelte van het bestaande tankstation opgenomen. De gronden van de huidige bedrijfswoning inclusief inrichting daarvan is niet in dit bestemmingsplan opgenomen en maakt derhalve geen deel uit van de partiële herziening Archeologie.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren

Tot juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Derhalve heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld.

Deze partiële herziening stelt normen voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn bij verschillende functies. De regeling geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden, inclusief het grondgebied van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en het deel van Littenseradeel dat nu bij Leeuwarden hoort. Dit bestemmingsplan is primair gericht op het borgen van de bestaande parkeernormen zoals ze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur

Tot slot is het bestemmingsplan Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit wijzigingsplan is als volgt opgezet: in hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie, de voorgenomen situatie en vindt een toetsing aan de wijzigingscriteria plaats. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders. Vervolgens bevat hoofdstuk 4 de toetsing aan de voor dit wijzigingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de juridische regeling van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Omgeving plangebied

De gronden van dit wijzigingsplan liggen ten noorden van het centrum van Leeuwarden aan de Mariahof 10. De locatie ligt aan de Dokkumer Ee. Het plangebied en zijn directe omgeving betreft een voormalig bedrijventerrein, waar zich onder andere een oud pakhuis, bedrijfsgebouwen een aantal bedrijfswoningen en een stadsvernieuwingsbuurtje uit de jaren zeventig/tachtig bevinden.

Het plangebied en zijn omgeving maken deel uit van een transformatie naar een woonomgeving. Op dit moment worden bijvoorbeeld 32 woningen ten noorden van het plangebied ontwikkeld.

2.2 Voormalige situatie plangebied

De gronden van het plangebied waren voorheen in gebruik ten behoeve van een oliehandelsbedrijf. De gemeente Leeuwarden heeft begin 2017 de milieuvergunning van het oliehandelsbedrijf ingetrokken. Omdat de milieunormen strenger zijn geworden in de loop der jaren, is het niet wenselijk om de bedrijfsvoering op de locatie te laten voortbestaan.

Op het perceel stond de bedrijfswoning (inclusief bijgebouwen) van het oliehandelsbedrijf. Deze bevindt zich ten westen van het plangebied aan de Dokkumer Ee. De oostkant van het plangebied was ingericht ten behoeve van het voormalige bedrijf. Hier stond de tankinstallatie.

In figuur 2.1 is de voormalige situatie van het plangebied weergegeven op een luchtfoto. In figuur 2.2 is een vooraanzicht weergegeven van de voormalige situatie.

Figuur 2.1 Voormalige situatie in het plangebied

Figuur 2.2 Voormalige aanzicht plangebied

2.3 Huidige en gewenste situatie

Inmiddels zijn de gronden van het voormalige bedrijfsgedeelte volledig opgeruimd. Zowel het vulstation, als de verharding is volledig verwijderd. De gronden zijn nu ingericht ten behoeve van een woonperceel inclusief tuininrichting. Enkele aanzichten zijn weergeven in figuur 2.3, 2.4 en 2.5.

De herontwikkeling van het perceel naar een woonperceel is in lijn met de verdere (woon) transformatie van de omgeving. Zoals hiervoor al beschreven is het volledige tankstation (bebouwing, tanks en bijbehorende appendages) gesloopt en ingericht ten behoeve van de woonfunctie. De bestaande bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken en tuinrichting blijft verder ongewijzigd.

Voor parkeren geldt als uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein opgelost wordt. Dit overeenkomstig de gemeentelijke parkeernorm. Voor een grond gebonden woning met een oppervlakte van meer dan 120 m2 geldt een parkeernorm van 2,0 plekken per woning. Het perceel heeft voldoende omvang om het parkeren op eigen terrein te realiseren. Zodoende wordt aan de parkeernorm voldaan.

Figuur 2.3 Huidige aanzicht plangebied

Figuur 2.4 Huidige aanzicht plangebied

Figuur 2.4 Huidige aanzicht plangebied

2.4 Toetsing aan de wijzigingscriteria

In deze paragraaf wordt het initiatief getoetst aan de wijzigingscriteria die in de regeling van het geldende bestemmingsplan Tussen Ee en Vliet van de gemeente Leeuwarden zijn opgenomen in artikel 33.1 lid C. Hiermee kunnen Burgemeester en wethouders het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Bedrijf' wordt gewijzigd ten behoeve van een woonfunctie, met bijbehorende voorzieningen. In deze paragraaf worden de voorwaarden waaraan voldaan moet worden getoetst.

Deze wijzigingsbevoegdheid kan uitsluitend worden toegepast indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• 1. het straat- en bebouwingsbeeld.

Door het perceel in te richten ten behoeve van een woonperceel wordt aangesloten bij de transformatie van de omgeving naar een woongebied. Het straat- en bebouwingsbeeld van de nieuwbouwlocatie sluit hierdoor beter aan bij het gebied. Het bouwvlak in dit bestemmingsplan wordt afgestemd op het huidige bouwvlak. Toekomstige bebouwing dient binnen dit bouwvlak gebouwd te worden.

• 2. de woonsituatie.

De locatie ligt aan de Dokkumer Ee. Dit is een aantrekkelijke woonlocatie. Er is sprake van een transitie van dit gebied van industrie naar wonen. De locatie wordt al omringd door woningbouw aan de Mariahof, Droge haven, Oldegalileën en Pieterseliewaltje. Ook aan de overzijde is woonbebouwing. In het door de gemeente vastgestelde Afwegingskader Woningbouw is aangegeven dat de gemeente wil meewerken aan herbestemming van dit gebied (primair gebied). De woonbestemming voor deze locatie wordt vanuit wonen positief beoordeeld.

• 3. de milieusituatie.

Paragraaf 4.2 gaat nader in op de milieusituatie. Geconcludeerd wordt dat in de gewenste situatie sprake is van een verantwoorde milieusituatie. Voor de toekomstige woonfunctie geldt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat en de bedrijven. Verder worden de bedrijven in de omgeving niet in hun bedrijfsvoering beperkt.

• 4. de verkeerssituatie.

Door de ontwikkeling in het plangebied neemt de verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen niet toe. In de oude situatie bevond zich een tankstation met garage op het plangebied. De verkeersgeneratie ten gevolge van deze bedrijfsactiviteiten zijn hoger dan de verkeersgeneratie van een woning. De ontsluitingswegen hebben voldoende capaciteit om deze verkeersgeneratie te kunnen opvangen. Er zullen naar verwachting dan ook geen problemen ontstaan op het gebied van de verkeersafwikkeling. De toekomstige parkeerbehoefte wordt opgevangen in het plangebied zelf. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

• 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Paragraaf 4.2 gaat nader in op de milieusituatie. Geconcludeerd wordt dat in de gewenste situatie sprake is van een verantwoorde milieusituatie. Zowel voor de toekomstige woonfunctie is sprake van een goed woon- en leefklimaat en de bedrijven in de omgeving worden niet in hun bedrijfsvoering beperkt.

• 6. de hoogtebeperkingen die voortvloeien uit de geldende luchtvaartweten regelgeving in verband met de vliegbasis Leeuwarden of andere in het gebied aanwezige hoogtebeperkingen.

Met dit wijzigingsplan worden geen hogere bouwwerken toegestaan dan op basis van het geldende bestemmingsplan al is toegestaan. De hoogtebeperkingen die voortvloeien uit de geldende luchtvaartweten regelgeving in verband met de vliegbasis Leeuwarden of andere in het gebied aanwezige hoogtebeperkingen worden met dit wijzigingsplan dan ook niet beperkt.

Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de algemene wijzigingscriteria uit bijlage 2 bij de regels van het geldende bestemmingsplan. Voor dit wijzigingsplan zijn onderstaande criteria relevant.

• 7. Een uitbreiding van het aantal woningen dient in overeenstemming te zijn met een door de gemeenteraad vastgesteld Woonplan. (Deze voorwaarde is niet van toepassing in geval van het wijzigen van het gebruik van bestaande gebouwen in maximaal 10 woningen / appartementen).

Met dit wijzigingsplan is sprake van het wijzigen van het gebruik van een bestaand gebouw ten behoeve van 1 woning. De voorwaarde is dan ook niet van toepassing.

• 8. Projecten dienen betrekking te hebben op bestaand stedelijk gebied / op locaties binnen de bebouwde kom.

De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied.

• 9. Het bruto-vloeroppervlak (bvo) van de gebouwen van het project mag niet meer bedragen dan 1.500 m², waarbij voor de functie van detailhandel het gestelde onder voorwaarde 6, letter d, onverminderd van kracht blijft, en waarbij voor de functie van kantoren in andere kernen van de stad Leeuwarden het gestelde onder voorwaarde 8, letter b onverminderd van kracht blijft.

Aan de voorwaarde wordt voldaan. In dit wijzigingsplan wordt een bouwvlak van circa 230 m2 voorgesteld waarbinnen bebouwing is toegestaan. De gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen per hoofdgebouw zal ten hoogste 50 m2 bedragen, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen ten hoogste 50% van het erf zal bedragen

• 10. Bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid dienen de maximale maten, afmetingen en percentages volgens de bouwvoorschriften (bouwregels) van de oorspronkelijke vigerende bestemming in acht te worden genomen. Vergroting van het bouwvlak is toegestaan, maar daardoor mag de bouwmassa binnen het bestemmingsvlak, volgens het oorspronkelijke vigerende bestemmingsplan, niet toenemen.

Aan de voorwaarde wordt voldaan. Met dit wijzigingsplan worden de maximale maten, afmetingen en percentages volgens de bouwvoorschriften (bouwregels) van de oorspronkelijke vigerende bestemming in acht genomen. Rondom de woning komt een bouwvlak inclusief enige uitbreidingsmogelijkheden. Hiermee veranderd het bouwvlak ten opzichte van het oorspronkelijke vigerende bestemmingsplan. Echter wordt het uiteindelijke bouwvlak niet vergroot omdat met dit wijzigingsplan het bouwvlak ter hoogte van het voormalige tankstation verdwijnt.

• 11. De wijzigingsbevoegdheid kan niet worden toegepast indien er volgens de Wet milieubeheer (Wm) en het Besluit milieu-effectrapportage een m.e.r.-procedure of een m.e.r.¬beoordelingsprocedure dient te worden gevoerd.

Voor de ontwikkeling die dit wijzigingsplan mogelijk maakt is geen m.e.r.-procedure of een m.e.r.¬beoordelingsprocedure nodig. Paragraaf 4.1 gaat hier nader op in.

• 12. De wijzigingsbevoegdheid kan niet worden toegepast voor seksinrichtingen.

Dit wijzigingsplan voorziet niet in het mogelijk maken van een sekinrichting.

• 13. Indien het gebied of het gebouw, waarvoor om een bestemmingswijziging wordt verzocht en waarbij een bouwvergunning is vereist, is gelegen in een gebied dat is aangewezen als Beschermd stads-of dorpsgezicht, dient voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid advies te worden gevraagd van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Het plangebied ligt niet in een gebied dat is aangewezen als Beschermd stads-of dorpsgezicht. Paragraaf 4.9 gaat nader in op het aspect cultuurhistorie.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het ruimtelijk beleid dat het kader vormt voor dit wijzigingsplan. Hierbij komt het provinciaal en het gemeentelijk beleid aan bod. Dit beleid is afgestemd op het Rijksbeleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Voor dit wijzigingsplan zijn de regels ten aanzien van de defensie van belang. Ten aanzien van defensie zijn de zones rond radarstations van belang. Op de vliegbasis Leeuwarden is een radarstation aanwezig en in Wier is een radarpost. Rond deze radars is een radarverstoringsgebied van toepassing. Binnen de radarverstoringsgebieden gelden bouwbeperkingen ten aanzien van de bouwhoogten. In het wijzigingsplan wordt geen (nieuwe) bebouwing mogelijk gemaakt die van invloed is of kan zijn voor het radarverstoringsgebied. Het wijzigingsplan is in overeenstemming met het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Bij ruimtelijke plannen dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevatten. Indien het project die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er ook gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De functiewijziging die dit wijzigingsplan mogelijk maakt wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal beleid

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van een functiewijziging ten behoeve van 1 woning. Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

De gemeente Leeuwarden heeft in juni 2016 een afwegingskader opgesteld met betrekking tot woningbouw. Met dit beleidskader legt de gemeente voor de komende vijf en tien jaar haar keuzes op het gebied van woningbouw vast.

De gemeente verwacht dat het aantal inwoners nog lange tijd blijft stijgen en het aantal huishoudens stijgt zelfs nog sneller. In het stedelijk gebied wil de gemeente circa 2.750 woningen toevoegen. Het plangebied valt binnen het primair stedelijk gebied waar de gemeente circa 70 % van haar woningbouw wil concentreren.

Gezien de vraag naar woningen en de ligging van het projectgebied binnen het primair stedelijk gebied van Leeuwarden, is dit plan in overeenkomst met het gestelde in het Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden.

Bestemmingsplan Tussen Ee en Vliet

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan Tussen Ee en Vliet, dat is vastgesteld op 11 mei 2015. Voor het plangebied is in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Hiermee wordt de ontwikkeling in het plangebied mogelijk gemaakt.

Door te voldoen aan de wijzigingscriteria die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in dit bestemmingsplan wordt voldaan aan het gemeentelijke beleid en is het voornemen in overeenstemming met de gemeentelijke beleidspunten.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Naast het feit dat ontwikkelingen in het plangebied binnen het beleidskader van Rijk, provincie en gemeente tot stand moeten komen, moet rekening worden gehouden met de aanwezige functies in en rond het plangebied. Uitgangspunt voor het wijzigingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat.

4.1 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het wijzigingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of m.e.r. - beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In onderdeel C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (onderdeel C en D), projectmer-plichtig (onderdeel C) of mer-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In onderdeel D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. De totale ontwikkeling maakt slechts 1 woning mogelijk en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

De woning wordt ontsloten op de bestaande Mariahof. Er hoeven dan ook geen andere ontwikkelingen plaats te vinden, zoals de aanleg van nieuwe infrastructuur. Daarnaast is slechts sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling (functiewijziging) die geen relatie heeft met andere percelen of andere functies in de omgeving waarbij geen sprake is van een complex project, waar meerdere woningen, winkels of bedrijven worden gevestigd dan wel op stedelijke voorzieningen die een betekenis hebben voor de hele stad of een stadswijk. Daarnaast is op basis van het geldende bestemmingsplan de woonfunctie reeds toegestaan. Dit wijzigingsplan voorziet dan ook niet in een stedelijke ontwikkeling.

Daarnaast blijkt uit de beoordeling in de hiervoor beschreven paragrafen dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een mer-procedure.

Conclusie

De ontwikkeling betreft geen stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit-mer. Het doorlopen van een mer-procedure is niet nodig.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. De VNG-publicatie onderscheidt 'gemengde gebieden' en 'functiemengingsgebieden'. Functiemengingsgebieden zijn bijvoorbeeld:

• stadscentra, dorpscentra of winkelcentra;
• Of (delen van) woongebieden met kleinschalige cq. ambachtelijke bedrijvigheid.

Het kan daarbij gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemening wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. Als een gebied is aangewezen als functiemengingsgebied, dan kan de Staat van Bedrijfsactiviteiten voor functiemenging worden toegepast. Hierbij is het beter mogelijk om menging van functies toe te staan.

Rondom het perceel zitten verschillende bedrijven (categorie 1 en 2), een nutsvoorziening en woningen. Gezien de aanwezigheid van verschillende functies in de omgeving, kan het plangebied worden aangemerkt als functiemenggebied. Het toevoegen van woningen in een dergelijk gebied is in beginsel dan ook inpasbaar.

Voor gebieden met functiemenging worden voor veel functies (bedrijven en voorzieningen) gewerkt met een categorie-indeling (A, B of C) waarbij voorwaarden voor de inpassing zijn gegeven. In tegenstelling tot rustige woongebieden zijn milieubelastende activiteiten in dergelijke levendige gebieden onder voorwaarden op korte afstand van hindergevoelige functies mogelijk.

Voor functies die vallen onder categorie A geldt dat de activiteiten hiervan zodanig weinig milieubelastend zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Voor functies die vallen onder categorie B geldt dat activiteiten in een gebied met functiemenging kunnen worden uitgeoefend. Echter hebben deze een zodanig milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Zoals beschreven bevinden zich in de omgeving meerdere niet-woonfuncties. Onderstaande percelen zitten het dichtst bij het plangebied en zijn daarmee relevant:

• Mariahof 6: sportschool (afstand erfgrens tot bouwvlak ca. 23 meter).
• Pieterseliewaltje 46: zit nu geen bedrijf, maar is planologisch een bedrijf uit milieucategorie 1 of 2 mogelijk (afstand erfgrens tot bouwvlak ca. 1,7 meter).
• Oldegalileën 171: zit nu geen bedrijf, maar is planologisch een bedrijf uit milieucategorie 1 of 2 mogelijk (afstand erfgrens tot gevel van aanstaande woning > 1 meter).

Bovengenoemde, toegestane bedrijvigheid, zijn zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Voor de activiteiten in milieucategorie 2 (lees categorie B) geldt dat deze in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter dat zij een zodanige milieubelasting hebben voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Doordat de gebouwen op het perceel Mariahof 10 bouwkundig zijn afgescheiden van de omliggende bedrijven, wordt hier aan voldaan. Geconcludeerd wordt dat sprake is van een verantwoorde milieuzonering. Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor dit plan.

4.3 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Toetsing

Het wijzigingsplan stelt geen nieuwe geluidsgevoelige functies voor. De bestaande mogelijkheid voor een woning wordt uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen.

Er ontstaan dan ook geen strijdigheden met de Wgh. Wat betreft geluid zijn er dan ook geen belemmeringen voor dit wijzigingsplan.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het projectgebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van minder dan 18 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van minder dan 10 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus zeer goed.

Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Een plan voldoet hieraan als het een toename van minder dan 3% van de grenswaarden tot gevolg heeft. Bij woningbouwplannen van minder dan 1.500 is dit het geval.

Toetsing

In dit plan is slechts sprake van een functiewijziging naar een woning. Dit plan valt daarom onder de regeling 'Niet In Betekenende Mate' en draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.5 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets wordt gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheergebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Een belangrijke ontwikkeling in het waterbeleid is de Watertoets. Het doel van de Watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het projectgebied valt in het werkgebied van Wetterskip Fryslân.

Het project is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij Wetterskip Fryslân (kenmerk: 20190416-2-20365). In bijlage 1 is de watertoets toegevoegd. De functiewijziging die dit wijzigingsplan mogelijk maakt heeft geen invloed op het watersysteem en de waterketen. Hierdoor kan de procedure geen waterschapsbelang worden gevolgd voor de watertoets. Verder contact met Wetterskip Fryslân is niet nodig en is daarmee voor het onderdeel water afgerond

4.6 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

Wat betreft de gebiedsbescherming, maakt het plangebied geen deel uit van een Natura 2000-gebied of een gebied dat onder het regime van het NatuurNetwerk Nederland (NNN) valt. Het wijzigingsplan maakt geen nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen mogelijk die negatieve gevolgen hebben voor Natura 2000- of NNN-gebieden in de omgeving. In het plangebied is slechts sprake van een functiewijziging. Deze gaan niet gepaard met het dempen van sloten, kappen van bomen of slopen van bebouwing waarin mogelijk (beschermde) soorten verblijven. Wat betreft de gebiedsbescherming, zijn er daarom geen belemmeringen te verwachten. Hetzelfde geldt ook voor de soortenbescherming.

4.7 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat indien ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

Binnen het plangebied worden bodemgevoelige objecten in de vorm van woningen mogelijk gemaakt. Daarom is ten behoeve van dit plan een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het verkennend bodemonderzoek is opgenomen als bijlage 2. Uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van bodemverontreiniging op deze locatie, maar dat nader onderzoek niet strikt noodzakelijk is.

Er zijn namelijk geen aanwijzingen dat de verontreiniging risico's veroorzaakt. Daarvoor is de omvang te gering en zijn de gemeten oliegehalten te laag. Nu de verontreiniging geen risico vormt, mag deze blijven zitten en kan de bestemming van bedrijf gewijzigd worden naar wonen.

Mochten er plannen zijn om ter plaatse van de verontreiniging bouw- en/of graafwerkzaamheden te verrichten, dan moeten er sanerende maatregelen worden genomen:

• In geval van bouwwerkzaamheden is het afdekken van de verontreiniging in principe een geschikte saneringsmaatregel. Vóórdat tot een dergelijke saneringsmaatregel wordt overgegaan, moet een BUS-melding worden ingediend bij de gemeente. En nadat de saneringsmaatregel is uitgevoerd, moet hiervan een BUS-evaluatie worden ingediend bij de gemeente.
• In geval van graafwerkzaamheden in de verontreinigde grond moet eveneens een BUS-melding worden ingediend bij de gemeente. En ook nadat de graafwerkzaamheden zijn uitgevoerd, moet een BUS-evaluatie worden ingediend bij de gemeente.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Bestemmingsplan Tussen Ee en Vliet

Op basis van het geldende bestemmingsplan geldt voor het plangebied geen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie '.

Archeologische waardenkaart Leeuwarden

Op basis van de Archeologische waardenkaart Leeuwarden heeft het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde. Voor de terreinen met een lage archeologische verwachtingswaarde geldt dat bij (niet mer-plichtige) ontwikkelingen archeologisch onderzoek niet vereist is.

Partiële herziening Archeologie ontwerp 13-11-2017

De gemeente is bezig met de voorbereiding van een bestemmingsplan ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan.

Voor onderhavig plangebied is alleen het gedeelte van het bestaande tankstation opgenomen. De gronden van de huidige bedrijfswoning inclusief inrichting daarvan is niet in dit bestemmingsplan opgenomen en maakt derhalve geen deel uit van de partiële herziening Archeologie.

Toetsing

Gezien de functiewijzing die dit wijzigingsplan mogelijk gemaakt en hiermee geen (grote) gronden geroerd worden is een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Daarnaast kennen de gronden ook een lage archeologische verwachtingswaarde. Indien bij toekomstig graafwerk toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dient hiervan direct melding te worden gemaakt conform de Erfgoedwet.

4.9 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Met de wijziging van het Bro per 1 januari 2012 dienen gemeenten nadrukkelijk aandacht te besteden aan het aspect cultuurhistorie. Het bestemmingsplan dient een beschrijving te geven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Toetsing

Binnen het plangebied zijn geen beschermde cultuurhistorische waarden aanwezig. Ook tast het de bestaande structuren niet aan. Het aspect cultuurhistorie staat de uitvoering van het project niet in de weg.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Toetsing

Voor dit plan is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit is naar voren gekomen dat het plangebied niet gelegen is binnen een invloedzone van een risicovolle inrichting, transportroute of buisleiding. Er geldt alleen voor het voormalige bedrijf in het plangebied een risicocontour die beperkingen oplevert voor omringende percelen. Met de vaststelling van onderhavig wijzigingsplan vervalt de risicocontour.

Daarnaast is de brandweer om advies gevraagd. Het advies is als bijlage 5 toegevoegd en wordt hierna nader uitgewerkt. Brandweer Fryslân ziet geen noodzaak om opmerkingen te plaatsen op het wijzigingsplan. Dit omdat er geen risicovolle activiteiten zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) op het plangebied van invloed zijn.

Repressief advies Brandweer

Brandweer Fryslân heeft de mogelijkheid een repressief advies te geven. In een dergelijk advies komen aspecten aan bod die van belang zijn voor de basisbrandweerzorg. Hierbij valt te denken aan onder meer bereikbaarheid, de beschikbaarheid van bluswater en de opkomsttijden.

Opkomsttijden

Voor het gebied geldt een opkomsttijd van circa 7 minuten. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde norm van 12 minuten in dekkingsplan 2.0 van Brandweer Fryslân. In het kader van de opkomsttijd voorziet Brandweer Fryslân daarom ook geen knelpunten.

Bluswatervoorzieningen

Bij een beginnende brand is de brandweer allereerst aangewezen op de aanwezige tankinhoud. Wanneer een brand een grotere omvang krijgt, zal er gebruik gemaakt moeten gaan worden van de primaire-, secundaire- en/of tertiaire bluswatervoorziening. De primaire bluswatervoorziening in de vorm van een brandkraan, is gelegen op circa 60 meter van het plangebied. Voor de secundaire-/tertiaire bluswatervoorziening zou gebruik gemaakt kunnen worden van de Dokkumer Ee als open water. Echter moet de brandweer hier wel water kunnen onttrekken, dus een opstelplaats voor de brandweer is hiervoor nodig.

Brandweer Fryslân adviseert, gezien de omgeving en de beperkt aanwezige primaire bluswatervoorzieningen, om te controleren of er een opstelplaats volgens bovenstaande eisen aanwezig is binnen een afstand van 200 meter (via de weg te berijden) van het plangebied.

Bereikbaarheid

In het kader van bereikbaarheid voorziet Brandweer Fryslân geen knelpunten.

Met dit wijzigingsplan is geen sprake van het vergroten van de planologische mogelijkheden die noodzaken tot aanvullende brandweereisen zoals in het advies van de brandweer genoemd. Het gaat louter om een juridische regeling waarbij het feitelijke gebruik wordt voortgezet. Aanvullend hierop kan gesteld worden dat met het beëindigen van de bedrijfsmatige activiteiten ter plekke dit de brandveiligheid ten goede komt. Voor dit wijzigingsplan acht de gemeente het een onredelijke eis om een opstelplaats te realiseren.

Conclusie

Voor wat betreft het aspect externe veiligheid gelden geen beperkingen voor dit wijzigingsplan.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

In en rondom het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waarmee rekening gehouden dient te worden bij de uitvoering van dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

Verbeelding

Het wijzigingsplan 'Leeuwarden - Mariahof 10' gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Tussen Ee en Vliet van de gemeente Leeuwarden.

Regels

De regels die deel uitmaken van bestemmingsplan Tussen Ee en Vliet, vastgesteld 11 mei 2015, artikel 18 'Wonen' en artikel 13 'Tuin' zijn van toepassing op dit wijzigingsplan. Voor de volledigheid zijn de regels uit het moederplan als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daar bijhorende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

In het kader van het vooroverleg is het conceptwijzigingsplan naar de overlegpartners gestuurd. Van zowel de provincie als de brandweer is een reactie ontvangen. De reactie van de provincie is als bijlage 4 toegevoegd. De provincie heeft aangegeven dat de provinciale belangen op een juiste wijze zijn verwerkt. Wel gaf het aspect bodem aanleiding tot het maken van één opmerking. De opmerking is in paragraaf 4.7 Bodem van de toelichting verwerkt.

De brandweer heeft op 11 juni een advies afgegeven. Het advies is als bijlage 5 toegevoegd. Paragraaf 4.10 Externe veiligheid gaat hier nader op in.

Het ontwerpwijzigingsplan met bijbehorende stukken heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon een ieder bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen indienen omtrent het ontwerpwijzigingsplan. Hier is geen gebruik van gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Het wijzigingsplan is vervolgens op 24 september 2019 door het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Leeuwarden (ongewijzigd) vastgesteld.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. In dit geval is er geen sprake van uitvoeringskosten. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie 

In het voorliggende plan is er op basis van artikel 6.2.1 Bro geen sprake van een bouwplan. De grondexploitatieregeling is daarom niet van toepassing. Om deze reden wordt door de gemeente van het opstellen van een grondexploitatieplan afgezien.

Ook worden er geen anterieure overeenkomsten afgesloten tussen initiatiefnemer en gemeente.