Binnenstad

Artikel 13: Gemengd - Wonen

13.1. Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd - Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. gebouwen ten behoeve van woningen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet bedoeld bed and breakfast, alsmede met ruimte in de eerste bouwlaag voor:
  • 1. detailhandel al dan niet in combinatie met ondergeschikte horeca, niet zijnde supermarkten, ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
  • 2. culturele doeleinden, ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
  • 3. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
  • 4. opslagdoeleinden, voorzover het betreft ten dienste van de onder 1 tot en met 3 genoemde functies, ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
  • 5. horecabedrijven categorie 1 of 2, ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2';
  • 6. horecabedrijven categorie 1, 2, 3 en/of 4, voorzover het de eerste bouwlaag betreft, ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 4';
  • 7. maatschappelijke voorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk';

waarbij het behoud van de in hoofdstuk 3 en bijlage 2 van de toelichting aangegeven cultuurhistorische, ruimtelijke en archeologische waarden van het beschermd stadsgezicht uitgangspunt is en waarbij, ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - geluidsgevoelige functie', de bescherming van de daar mogelijke geluidsgevoelige functies tevens uitgangspunt is;

met de daarbijbehorende:

• b. tuinen, erven en terreinen;
• c. stegen en paden, waarbij, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - steeg', het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle steeg uitgangspunt is;
• d. parkeervoorzieningen;
• e. nutsvoorzieningen;
• f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

13.2. Bouwregels

13.2.1. Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' mag, ongeacht het bepaalde in lid 13.2.2, 13.2.3 en 13.2.4, de eerste bouwlaag van een gebouw niet worden gebouwd;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - steeg' mogen, ongeacht het bepaalde in lid 13.2.2, 13.2.3 en 13.2.4, geen gebouwen worden gebouwd.

13.2.2. Gebouwen binnen een bouwvlak met gevellijn

Voor het bouwen van gebouwen binnen een bouw- c.q. maatvoeringsvlak ter plaatse voorzien van de aanduiding 'gevellijn' gelden de volgende regels:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' of 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' mag respectievelijk de bouw- of de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding aangegeven goot- en/of bouwhoogte bedragen, met inachtneming van de volgende regels:
  • 1. de onderlinge goot- en/of bouwhoogte van naast elkaar gelegen gebouwen zal ten minste 0,20 m van elkaar verschillen, tenzij het onderlinge verschil in de bestaande goot- en bouwhoogte minder bedraagt dan wel gelijk is aan elkaar, in welk geval de bestaande situatie geldt;
  • 2. de minimale goot- en/of bouwhoogte zal ten hoogste 1,00 m lager zijn dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' of 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' aangegeven maximale goot- en/of bouwhoogte;
• b. ten minste één gevel van een gebouw zal in de gevellijn worden gebouwd;
• c. tussen twee dwars op de gevellijn gelegen bouw- c.q. maatvoeringsgrenzen zal over een horizontale diepte van ten minste 10,00 m dan wel de diepte van het maatvoeringsvlak één pand worden gebouwd;
• d. indien ter plaatse de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' geldt, zal een gebouw over ten minste een horizontale diepte van 6,00 m dan wel over de diepte van het bouwvlak zijn voorzien van een (afgeknot) schild- of zadeldak dan wel samengestelde delen hiervan, waarbij de volgende regels gelden:
  • 1. de dakhelling zal ten minste 50° bedragen;
  • 2. de dakhelling zal ten hoogste 80° bedragen,

13.2.3. Gebouwen binnen een bouwvlak zonder gevellijn

Voor het bouwen van gebouwen binnen een bouw- c.q. maatvoeringsvlak niet voorzien van een gevellijn, geldt de volgende regel:

• de bouwhoogte van een gebouw zal ten hoogste de bouwhoogte bedragen van het binnen het bouwperceel gelegen aangrenzende maatvoeringsvlak dat voorzien is van een gevellijn, tenzij de bestaande bouwhoogte hoger is, in welk geval de bestaande bouwhoogte geldt.

13.2.4. Gebouwen buiten het bouwvlak

Voor het bouwen van gebouwen buiten een bouwvlak gelden de volgende regels:

• a. de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen zal ten hoogste 50% van de oppervlakte van het buiten het bouwvlak gelegen gedeelte van het bouwperceel bedragen;
• b. de goothoogte van een gebouw zal ten hoogste 3,00 m bedragen;
• c. de bouwhoogte van een gebouw zal ten hoogste 6,00 m bedragen.

13.2.5. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 1,00 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar de weg gekeerde gevels(s) van het (hoofd)gebouw of het verlengde daarvan ten hoogste 2,00 m zal bedragen;
• b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 5,00 m bedragen.

13.3. Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

• a. de in hoofdstuk 3 en bijlage 2 van de toelichting aangegeven cultuurhistorische, ruimtelijke en archeologische waarden van het beschermd stadsgezicht;
• b. de woonsituatie;
• c. de milieusituatie;
• d. de verkeerssituatie;
• e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

13.4. Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van de tweede en hogere bouwlaag van een gebouw ten behoeve van de in lid 13.1 sub a onder 1 tot en met 6 genoemde functies;
• b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit ter plaatse van de gronden die niet zijn voorzien van de aanduiding 'detailhandel' of 'gemengd', zodanig dat:
  • 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel ten hoogste 50 m² mag bedragen;
  • 2. de activiteit niet (mede) wordt uitgeoefend door de eigenaar of één van de bewoners van de betreffende woning;
  • 3. het totale aantal werkenden bij een beroepsuitoefening meer dan drie bedraagt en bij een bedrijfsuitoefening meer dan twee;
  • 4. de activiteiten vergunningplichtig of meldingsplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer / Wabo;
  • 5. er detailhandel plaatsvindt, tenzij er sprake is van de verkoop van ter plaatse vervaardigde non-food goederen of de verkoop van direct aan de activiteit verwante artikelen, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte ten hoogste 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen;
  • 6. er horeca plaatsvindt, tenzij het horecabeleid anders aangeeft;
  • 7. de activiteit leidt tot parkeer- en verkeersoverlast;
  • 8. de activiteit leidt tot overlast door een publieksaantrekkende werking;
  • 9. het uiterlijk aanzien van de woning wordt aangetast. Uitsluitend niet uitstekende, niet verlichte reclame-uitingen van beperkte omvang zijn toegestaan;
  • 10. de activiteit hinder voor het woonmilieu oplevert;
• c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor horecabedrijven, niet bedoeld ondergeschikte horeca, in afwijking van de aangegeven aanduidingen 'horeca van categorie 1', 'horeca tot en met horecacategorie 2' en 'horeca tot en met horecacategorie 4';
• d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van ondergeschikte horeca, zodanig dat de horecavloeroppervlakte per winkel meer bedraagt dan:
  • 1. 15% van de bedrijfsvloeroppervlakte tot een maximum van 150 m², indien de bedrijfsvloeroppervlakte van de winkel 1500 m² of minder bedraagt;
  • 2. 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte tot een maximum van 450 m², indien de bedrijfsvloeroppervlakte van de winkel meer dan 1500 m² bedraagt;
• e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van speelautomatenhallen;
• f. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor risicovolle inrichtingen.

13.5. Afwijking van de gebruiksregels

13.5.1. Afwijking

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 13.4 onder a in die zin dat de tweede of hogere bouwlaag van een gebouw wordt gebruikt ten behoeve van een in lid 13.1 sub a onder 1 tot en met 6 genoemde functie, mits:

• a. deze functie een directe relatie heeft met de functie in de eerste bouwlaag;
• b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de individuele ruimtelijke waarden van het betreffende pand.

13.5.2. Toetsingscriteria

De in lid 13.5.1 genoemde omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• a. de in hoofdstuk 3 en bijlage 2 van de toelichting aangegeven cultuurhistorische, ruimtelijke en archeologische waarden van het beschermd stadsgezicht;
• b. de woonsituatie;
• c. de milieusituatie;
• d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

13.6. Wijzigingsbevoegdheid

13.6.1. Wijziging

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de aanduiding 'horeca van categorie 1', 'horeca tot en met horecacategorie 2' of 'horeca tot en met horecacategorie 4' wordt verwijderd indien de functie ter plaatse is beëindigd.

13.6.2. Toetsingscriteria

De in lid 13.6.1 genoemde wijzigingsbevoegdheid kan uitsluitend worden toegepast, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• a. de in hoofdstuk 3 en bijlage 2 van de toelichting aangegeven cultuurhistorische, ruimtelijke en archeologische waarden van het beschermd stadsgezicht;
• b. de milieusituatie;
• c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.