Heerenveen - Hoek Nieuwstraat en de Heideburen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Nieuwstraat 2,4,6 en 28 te Heerenveen staan kantoorpanden. Achter deze gebouwen bevindt zich een bijbehorend parkeerterrein. Het plan is om de gebouwen te slopen en daarvoor in de plaats twee nieuwe woonhuizen en een appartementencomplex met daarin 35 woningen te realiseren. De bedrijfsfunctie komt hierbij te vervallen.

De geldende beheersverordening Heerenveen Centrum staat de beoogde ontwikkeling niet toe. Beleidsmatig bestaat echter ruimte voor herstructurering. Dit bestemmingplan geeft hieraan invulling en biedt een planologisch-juridisch toetsingskader voor de beoogde herontwikkeling.

1.2 Plangebied

In figuur 1 en 2 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. De locatie bevindt zich in het aanloopgebied richting het centrum van Heerenveen en bevindt zich op de hoek van de Nieuwstraat en de Heideburen.

Figuur 1. Ligging plangebied

Figuur 2. Plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in de beheersverordening 'Beheersverordening Heerenveen Centrum', die is vastgesteld op 21 maart 2016. In de beheersverordening is het bestaande gebruik vastgelegd. Voor het plangebied is daarbij het besluitvlak 'Gemengd' van toepassing. Op basis hiervan zijn dienstverlenende bedrijven en instellingen toegestaan. Het bouwen van woningen is op grond van de beheersverordening niet toegestaan. Verder geldt een maximum bouwhoogte van 9 meter. Het voorgestelde appartementengebouw wordt grotendeels hoger, namelijk ongeveer 13 meter.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt op de hoek van de Nieuwstraat en de Heideburen. De Nieuwburen en de Heideburen vormen een overgangsgebied tussen de bedrijvigheid en voorzieningen in het centrum en de woon- en werkgebieden daarbuiten. In de directe omgeving komen zowel woonfuncties als winkel- en bedrijfsfuncties voor. Aan het begin van de Heideburen zijn eerst nog enkele horecafuncties (een restaurant en een café) gevestigd alsmede enkele winkels. Verder richting het oosten prevaleert de woonfunctie. In en aansluitend op het centrum komen meerdere grootschalige gebouwen voor. Aan de Nieuwburen zijn ook een aantal horecazaken aanwezig en als zodanig bestemd. Ter plaatse worden op termijn deze functies getransformeerd naar wonen. Hier worden een voormalige discotheek/jongerencentrum en een woning gesloopt en vervangen door appartementen. Een snackbar en enkele cafés blijven bestaan

In het plangebied staat een aantal kantoorpanden. Achter de gebouwen bevindt zich een parkeerterrein. Dit terrein is via de Pastoriestraat, aan de noordkant van het plangebied, te bereiken.

Figuur 3 geeft een luchtfoto van de bestaande situatie en figuur 4 en 5 een vooraanzicht van de situatie.

Figuur 3. Luchtfoto plangebied (huidige situatie)

Figuur 4. Vooraanzicht situatie vanaf de Van Kleffenslaan (zuidkant plangebied)

Figuur 5. Vooraanzicht situatie vanaf de Kerkstraat (westkant)

2.2 Toekomstige situatie

Het plan bestaat uit de bouw van twee woonhuizen en een appartementencomplex met daarin 35 woningen. Het gebouw bestaat uit drie woonlagen ten behoeve van de woonhuizen en vier bouwlagen ten behoeve van het appartementencomplex. Ter hoogte van de parkeerplaats wordt een bijgebouw gerealiseerd met daarin individuele en gezamenlijke bergingen.

De gebouwen krijgen een bouwhoogte van 9,5 meter voor de woonhuizen en circa 13 meter voor het appartementencomplex. Het gebouw volgt de bestaande rooilijn van de Nieuwstraat en de Heideburen. De woningen op de hoek van de Nieuwstraat en Heideburen worden daarnaast voorzien van een kap. De goothoogte bedraagt 9,5 meter. De voorgestelde inrichting van het plangebied is weergegeven in figuur 6 en de gevelbeeld in figuur 7.

Figuur 6. Toekomstige situatie

Figuur 7. Gevelaanzichten toekomstig situatie

Het karakter van het gebouw past binnen de reeds aanwezige, iets grootschalige, gebouwen in de omgeving. Aan de straatzijde wordt een strook ingericht met geveltuinen, zgn. 'Delftse tuintjes', waarmee een zachte en hoogwaardige overgang van de straat naar de gebouwen wordt bereikt. Enkele impressies zijn weergeven in figuur 8 en 9.

Figuur 8. Impressie vogelvlucht

Figuur 9. Impressie geveltuinen

2.3 Stedenbouwkundige inpassing

De oude linten van de plaats Heerenveen vormen de historische structuur van waaruit Heerenveen zich in de loop der eeuwen heeft ontwikkeld. Het is een noord-zuid structuur, die loopt vanaf de Leeuwarderstraatweg in het noorden tot de Wolvergaasterweg in het zuiden. De zijtakken, zoals De Schans en Heideburen, zijn de aansluitingen op de linten in het buitengebied. Het lint van de Heideburen en de Lindegracht (ten westen van het plangebied) is daarmee van cultuurhistorische waarde voor de gemeente Heerenveen. De bebouwing is over het algemeen kleinschalig en kent een sterk individueel karakter. De bebouwing staat vrijwel in één en dezelfde rooilijn en vormt een aanééngesloten straatwand. De gebouwen zelf bestaan uit twee of drie vrij hoge bouwlagen en zijn meestal voorzien van een kap. In deze kapvormen bestaat variatie. Zadeldakken en schilddaken, al dan niet afgeknot, wisselen elkaar af. Incidenteel is een dak plat afgedekt. De nog aanwezige historische bebouwing is voornamelijk opgetrokken uit traditionele bouwmaterialen (baksteen, houten kozijnen, keramische dakpannen). Ook de gevelindeling en compositie is overwegend traditioneel, met verticale gevelopeningen.

Met de totstandkoming van het stedenbouwkundig ontwerp dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt, is zoveel mogelijk aangesloten bij het stedenbouwkundig karakter van het lint van de Heideburen en de Lindegracht. Een visuele uitwerking van het ontwerp is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Om het woningbouwprogramma met daarin 39 woningen te realiseren is een bouwvolume van vier bouwlagen benodigd (zie figuur 10). De hoogte hiervan is vergelijkbaar met de drie historisch hogere bouwlagen in de omgeving. Er is gekozen wordt een getrapte volumeopbouw richting de Heideburen.

Vervolgens is het volume visueel opgeknipt door het toepassen van gevelgeleding en ter plaatse van de Nieuwstraat een sprong in de rooilijn (zie figuur 11). Hierdoor ontstaat er een meer gevarieerd beeld en wordt het gebouw visueel niet als één grootschalig gebouw ervaren. Het gebouw uit zich visueel als acht statige stadshuizen, opgetrokken uit traditionele bouwmaterialen, conform het historische beeld van de stadshuizen die langs de Heideburen en Lindegracht staan. De woningen op de hoek van de Nieuwstraat en Heideburen worden hierbij voorzien van een kap (zie figuur 12). Door de voorgestelde volumeopbouw en -indeling en hoogwaardig detaillering voegt het nieuwe woongebouw zich naadloos in de stedelijk structuur van het centrumgebied van Heerenveen en wordt recht gedaan aan de historische waarden van de omgeving.

Figuur 10

Figuur 11

Figuur 12

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Dit houdt in dat de toelichting bij ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling moet bevatten. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk, waarbij voormalige kantoorpanden gesloopt worden en vervangen worden door woonhuizen en een appartementencomplex. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3, blijkt dat er in Heerenveen een blijvende behoefte is aan woningen. Daarmee mag worden aangenomen dat er sprake is van een actuele behoefte.

De herstructurering vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie voorziet in een functiewijziging van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Hierdoor is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2 Provinciaal beleid

Verordening Romte Fryslân

In de Verordening Romte Fryslân 2014 (geconsolideerde versie augustus 2018) is het provinciaal beleid vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In onderhavige situatie is sprake van 2 woonhuizen en 35 appartementen binnen bestaand stedelijk gebied. De te realiseren capaciteit valt binnen de gemaakte regionale afspraken.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Regionale woningbouwafspraken Zuidoost Fryslân 2016-2026

Binnen de regio Zuidoost Fryslân, die de gemeenten Smallingerland, Ooststellingwerf, Weststellingwerf, Opsterland en Heerenveen omvat, zijn woningbouwafspraken gemaakt, die instemming hebben van Gedeputeerde Staten van de provincie Fryslân. De woningbehoefte voor de regio en de verschillende gemeenten is gerelateerd aan de provinciale huishoudensprognose 2016-2040, waar voor de regio een woningbehoefte van circa 3.400 woningen tot 2026 is voorzien.

De regionale woningbouwafspraken betreffen zowel binnenstedelijk gebied als uitleggebied, en zijn kaderstellend voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Op basis hiervan heeft de gemeente op 22 juni 2020 het nieuwe woningbouwprogramma voor de gemeente (onderdeel van de Woonvisie 2.0) vastgesteld. De 37 woningen binnen het plangebied zijn hierin opgenomen voor oplevering in 2022. Op de hiervoor beschreven wijze past het programma aan woningen dat in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt binnen de regionale woningbouwafspraken.

Welstandsnota 2016

De ‘Welstandsnota 2016’ is vastgesteld door de gemeenteraad van Heerenveen op 21 december 2015. De welstandsnota bevat een gebiedsindeling, die wordt bepaald door het onderscheid in type gebieden met verschillende kwaliteiten. In het ene gebied ligt de nadruk meer op bescherming van bestaande waarden, in het andere meer op het faciliteren van ontwikkelingen/wijzigingen.

Het plangebied valt in het welstandsgebied 3b 'Oude linten in de plaats Heerenveen'. Hier geldt welstandsniveau 1 (regulier). De oude linten van de plaats Heerenveen vormen de historische structuur van waaruit Heerenveen zich in de loop der eeuwen heeft ontwikkeld. Het is een noord-zuid structuur, die loopt vanaf de Leeuwarderstraatweg in het noorden tot de Wolvergaasterweg in het zuiden. De zijtakken, zoals De Schans en Heideburen, zijn de aansluitingen op de linten in het buitengebied. Uitzondering hierop zijn de Kon. Julianaweg, Kon. Wilhelminaweg en de Prins Bernhardweg. Dit zijn de historische verbindingen met Het Oranjewoud. In de jaren zestig is in dit gebied een villawijk aangelegd. Kenmerkend voor de linten in de plaats Heerenveen is bebouwing aan beide zijden van het lint. De hoofdzakelijk pandsgewijze en vrijstaande woonbebouwing staat op ruime kavels.

De maat en het onbebouwde deel van de kavels neemt af naarmate de afstand tot de kern van Heerenveen kleiner wordt. De voortuinen hebben ongeveer gelijke diepte. In de kern van Heerenveen, bijvoorbeeld aan de Herenwal en Nieuwburen is de pandsgewijze bebouwing aaneengesloten en ligt de rooilijn direct aan de openbare weg. De bebouwing is georiënteerd op de weg waarbij de nok meestal loodrecht op de rooilijn staat. De bebouwing heeft voornamelijk een woonfunctie, maar wordt (zeker dicht bij de kernen) afgewisseld met werkfuncties. De schaal van de bebouwing, in korrel en hoogte, is relatief klein. Op enkele plekken wordt dit afgewisseld door een grotere korrel, vaak uit de naoorlogse bouwperiode. Ook de historische villa's en bedrijfsgebouwen hebben vaak een grotere schaal. De bebouwing is voornamelijk opgetrokken uit traditionele bouwmaterialen (baksteen, houten kozijnen, keramische dakpannen). Ook de gevelindeling en compositie is overwegend traditioneel, met verticale gevelopeningen.

In paragraaf 2.3 staat beschreven dat met het ontwerp rekening is gehouden met de bebouwingstypologie en de structuur van de directe omgeving. In het kader van de procedure omgevingsvergunning bouwen wordt het ontwerp aan de welstandscommissie voorgelegd. Zij toetsen het plan aan de door de gemeenteraad vastgestelde welstandcriteria.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In onderdeel C en D van de bijlage uit het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (onderdeel C en D), projectmer-plichtig (onderdeel C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt 37 woningen mogelijk en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Voor projecten die zijn opgenomen in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarden vallen, moet een besluit worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling.

Op basis van de uitkomsten in dit hoofdstuk 4 – Omgevingsfactoren – is inzichtelijk gemaakt dat er geen belangrijk nadelige gevolgen zijn voor de omgeving en het milieu. Verder hebben de locatie en de omgeving verder geen bijzondere kenmerken die geschaad worden door het initiatief. Gezien de aard van de ingrepen zijn verder geen negatieve effecten te verwachten, zodat op basis hiervan verder kan worden afgezien van het verrichten van een (vorm)vrije m.e.r.-beoordeling.

4.2 Milieuzonering

Om een belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat in de omgeving en bedrijvigheid te kunnen maken, wordt in het algemeen gebruik gemaakt van de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden en milieunormen die gehanteerd worden voor gevoelige functies.

De VNG-brochure hanteert twee soorten omgevingstypen. Een "rustige woonwijk/rustig buitengebied" en "gemengd gebied", voor beide omgevingstypen gelden andere richtafstanden en/of normen.

De definitie van een rustige "woonwijk/rustig buitengebied" is:

“Een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied.“

De definitie van een gemengd "gebied" is:

“Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden en hogere milieunormen rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten meestal bepalend.“

De achterliggende geluidnormen die in de VNG-publicatie worden gehanteerd om de richtafstanden te bepalen, zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Periode	Langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT)	Maximale geluidniveaus (LAmax)
	rustige woonwijk/ rustig buitengebied	gemend gebied	rustige woonwijk/ rustig buitengebied	gemend gebied
dagperiode (07:00 - 19:00 uur)	45 dB(A)	50 dB(A)	65 dB(A)	70 dB(A)
avondperiode (19:00 - 23:00 uur)	40 dB(A)	45 dB(A)	60 dB(A)	65 dB(A)
nachtperiode (23:00 - 07:00 uur)	35 dB(A)	40 dB(A)	55 dB(A)	60 dB(A)

Deze richtwaarden hebben geen wettelijke status, maar zijn algemeen aanvaarde waarden. Het is mogelijk om op basis van een bestuurlijke afweging af te wijken van deze richtwaarden. De VNG-brochure biedt hiervoor een stappenplan, opgenomen in bijlage B5.3 van de VNG-publicatie. Het stappenplan omvat de volgende methodiek:

Dit plan maakt de herontwikkeling van een voormalig complex van ruimten met bedrijvigheid naar woningen mogelijk. Op het perceel zijn planologisch toegestaan: dienstverlenende bedrijven en instellingen.

De Heideburen en omgeving kan worden aangemerkt als gemengd gebied. Het gebied kent een afwisseling van woningen met detailhandel, horeca, lichte bedrijven kantoren en dienstverlenende bedrijven. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van bedrijven die zich in de nabijheid van het plangebied bevinden. Op de verdiepingen van deze percelen zijn woningen toegestaan.

Adres	Functie/ planologisch toegestaan	Afstand tot dichtstbijzijnde woning	Richtafstand1	Afstand tot plangebied
Nieuwstraat 1	Café De Skoffel (horecabedrijf van categorie 3)	Aangrenzende woning op Nieuwstraat 7 en de woningen op de verdieping van het gebouw	0 meter	circa 15 meter
Nieuwstraat 3	Snackbar Mandoline (horecabedrijf van categorie 3)	Woning op Nieuwstraat 7 (circa 12 meter) en de woningen op de verdieping van het gebouw	0 meter	circa 15 meter
Nieuwstraat 30	Administratiekantoor	Woning op Nieuwstraat 32 (circa 20 meter)	0 meter	Grenst aan het plangebied
Lindegracht 57	Cafeé 't Kannet	Het aangrenzende woongebouw op Lindegracht 534 en de woningen op de verdieping van het gebouw	0 meter	Circa 15 meter
Heideburen 7	horecabedrijf van categorie 3	De woningen op de verdieping van het gebouw	0 meter	Circa 3 meter
Heideburen 9	Pizzeria Etna (horecabedrijf van categorie 3)	De woningen op de verdieping van het gebouw	0 meter	Circa 3 meter
Heideburen 11	Muziekhandel de Snaar	De woningen op de verdieping van het gebouw	0 meter	Circa 16 meter

1 Richtafstanden o.b.v. "gemengd gebied".

Uit bovenstaande blijkt dat het plangebied nergens binnen de geldende richtafstanden is gelegen.

Verder geldt dat in de brochure "Bedrijven en milieuzonering" een voorbeeld Staat van Bedrijfsactiviteiten is opgenomen voor gebieden met functiemenging. De categorieën A en B worden in de brochure als volgt omschreven:

Categorie A

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Dit betekent dat de situering van de geplande woningen ten opzichte van de toegelaten functies op het perceel Nieuwstraat 30 voldoet aan de brochure Bedrijven en milieuzonering. Dit betreft namelijk een dienstverlenend bedrijf uit categorie A. Het toekomstige gebouw wordt aanpandig aan dit gebouw gerealiseerd. De eisen uit het Bouwbesluit zijn hierbij toereikend.

Categorie B

Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Dit betekent dat de situering van de geplande woningen ten opzichte van de toegelaten functies in de omgeving en specifiek voor het perceel Heideburen 7 voldoet aan de brochure "Bedrijven en milieuzonering". Op het perceel Heideburen 7 is namelijk een horecabedrijf toegestaan dat tijdens de nachtperiode gericht is op het verstrekken van dranken aan op het bedrijf zelf afkomende bezoekers dan wel tijdens de nachtperiode gericht zijn op het verstrekken van etenswaren aan bezoekers van andere horecabedrijven. Dergelijke horecabedrijven vallen onder categorie B. Het toekomstige woongebouw wordt bouwkundig van het gebouw van Heideburen afgescheiden. De panden staan dus los van elkaar. De aanwezige bedrijven in de omgeving worden met de komst van het woongebouw niet in het bedrijfsvoering beperkt. Voor deze functies geldt namelijk dat op de verdiepingen van de gebouwen reeds woningen zijn toegestaan.

Overige bedrijfsactiviteiten bevinden zich op een zodanige afstand dat deze niet relevant zijn voor dit bestemmingsplan. In zijn algemeenheid zijn bedrijven en instellingen uit ten hoogste milieucategorie 1 en 2 goed verenigbaar met de woonfunctie, zoals ter plaatse het geval is. In een gemengd gebied wordt die functiewisseling aanvaardbaar geacht.

Het parkeerterrein

Tot slot is een pareerterrein opgenomen in de lijst van bedrijfsactiviteiten bij de brochure "Bedrijven en milieuzonering", als milieucategorie 2. Deze categorie is vooral gericht op openbare parkeerterreinen en parkeergarages, waar een hoog verloop is en daarmee een hoog aantal verkeersbewegingen. Daarvan is bij een parkeerterrein dat uitsluitend is bedoeld voor de bewoners van het woongebouw geen sprake. Overigens is er reeds sprake van een parkeerterrein op deze plek en staan er binnen een afstand van 10 meter (richtafstand gemengd gebied) geen woningen van derden.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuzonering de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

Verder geldt dat op ieder horeca-bedrijf afzonderlijk het Activiteitenbesluit van toepassing is met rechtstreeks werkende geluidvoorschriften. Het stemgeluid vanwege terrassen aan de straatzijde en maximale geluidniveaus vanwege vertrekkende bezoekers blijft daarin buiten beschouwing, zodat er voor de nog zittende horeca-bedrijven geen belemmeringen zullen ontstaan.

4.3 Verkeer en parkeren

Verkeersafwikkeling

De ontwikkeling is gelegen op de hoek van de Nieuwstraat en de Heideburen. Het parkeerterrein wordt ontsloten door de Pastoriestraat. De Nieuwstraat is een gebiedsontsluitingsweg met een maximale snelheid van 30 km/u. In de noordelijke richting gaat deze weg over op de K.R. Poststraat. Deze weg sluit in oostelijke richting aan op de A32.

De Pastoriestraat is een erftoegangsweg die voornamelijk wordt gebruikt voor de functies in dit gebied. De verkeersgeneratie is berekend op basis van de gemiddelde kentallen die afkomstig zijn van het CROW (Publicatie 317 Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie). Voor de locatie is uitgegaan van een “schil centrum” gebied op basis van de adressendichtheid, de ligging “centrum” en de gemiddelde kencijfers vanwege het gemiddelde autobezit van de gemeente ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De verkeersgeneratie is weergegeven in tabel 2.

Tabel 2. Verkeersgeneratie toekomstige situatie

In de huidige situatie zijn er al verkeersbewegingen in het plangebied ten gevolge van de bedrijven in het bestaande complex. Uitgaande van een totale BVO van 850 m2 en functietype 'Commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie)' bedraagt de huidige verkeersgeneratie 95 mvt/etmaal. Feitelijk is derhalve sprake van een toename van circa 108 mvt/etmaal.

De toekomstige verkeersgeneratie bedraagt 203 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) op een gemiddelde weekdag. De verkeersafwikkeling wordt beoordeeld op een maatgevende werkdag. Conform het CROW dient de verkeersgeneratie van woonfuncties te worden vermenigvuldigd met de factor 1,11 om tot een werkdaggemiddelde te komen. Op een gemiddelde werkdag genereert het plangebied zodoende 225 mvt/etmaal. In een maatgevend spitsuur wordt gemiddeld 10% van de etmaalwaarde afgewikkeld. Dit betekent dat de verkeerstoename in een spitsuur circa 23 mvt bedraagt. Naar verwachting zal deze verkeerstoename opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. Bovendien zijn op basis van de vigerende beheersverordening al kantoorfuncties mogelijk, wat, zoals hiervoor al beschreven ook een verkeersaantrekking heeft. Er is derhalve sprake van een beperkte verkeerstoename. Echter leidt de toekomstige verkeersgeneratie niet tot een verminderde doorstroming op de wegvakken en de relevante kruispunten.

Parkeren

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte, om parkeeroverlast in de omgeving van het plangebied voorkomen. In de exploitatieovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is opgenomen dat er sprake is van koop/huur in het laagsegment koop, waardoor uitgegaan kan worden van een gemiddelde norm van 1,0 parkeerplaats per woning. De bijbehorende behoefte van 37 appartementen wordt op eigen terrein opgelost. Op het achterliggende terrein is ruimte voor 37 parkeerplaatsen. De aanleg van deze parkeerplaatsen is geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat er in het plangebied voldoende parkeergelegenheid is voorzien om parkeeroverlast te voorkomen.

4.4 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20200527-2-23386 ). De watertoets is als bijlage 2 bij de toelichting toegevoegd. De uitkomst is dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. In het verstrekte wateradvies zijn uitgangspunten voor verschillende wateraspecten opgenomen waar bij de uitvoering van de plannen rekening meegehouden moet worden. Deze worden hierna nader toegelicht.

Regionale en lokale kering

Het plangebied ligt binnen de zonering van de waterkering. Het betreft de kade van de Schoterlandse Compagnonsvaart. De kering heeft aan weerszijden een beschermingszone van 5 meter. Binnen deze zone vinden geen ingrepen plaats.

Hoofdwateren

De Schoterlandse Compagnonsvaart is een hoofdwatergang. Deze hebben een belangrijke aan-, af- en doorvoerfunctie. Aan weerszijden van een hoofdwatergang ligt een beschermingszone 5 meter. De beschermingszone is nodig voor de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang. Het is niet toegestaan om in de beschermingszone bebouwingen en dergelijke te realiseren of opgaande beplanting aan te brengen. In het plangebied is geen sprake van een watergang, waar rekening mee gehouden hoeft te worden.

Waterafvoer/berging

In een situatie waarin een terrein niet is verhard kan hemelwater infiltreren in de ondergrond. Wanneer een gebied (deels) wordt verhard dan stroomt hemelwater versneld af naar het oppervlaktewater. Om overlast te voorkomen, moet deze versnelde afstroom gecompenseerd worden om overlast te voorkomen. Wetterskip Fryslân hanteert een compensatienorm van 5 % bij plannen die vrij voor de boezem liggen. Voor bebouwd gebied is de ondergrens van 200 m² van toepassing, in het buitengebied geldt een ondergrens van 1.500 m².

De oppervlakteverharding op het perceel neemt in de toekomstige niet toe. Derhalve hoeft geen rekening te worden gehouden met compenserende maatregelen.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

 

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nu maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

 

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater via een nieuw rioleringsstelsel aangesloten op het gemeentelijk riool. Uitgangspunt is dat dit voldoende capaciteit heeft voor de extra woningen. Hemelwater wordt tot de perceelsgrens gescheiden afgevoerd, zodat bij aanleg van een gescheiden stelsel hierop kan worden aangesloten.

 

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

 

Procedure: De ontwikkelaar houdt rekening met de relevante wateraspecten bij de uitvoering van het plan.

4.5 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, moet onderzocht worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In dit geval is alleen het aspect wegverkeerslawaai relevant.

Alle wegen rondom het plangebied vallen in een 30 km/uur zone. De woningen worden niet in de geluidszone van wegen gebouwd. Omdat met name de Nieuwstraat een relatief drukke weg is, is vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening nog wel een akoestisch onderzoek uitgevoerd om te beoordelen of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en of er nog aanvullende maatregelen aan gevels nodig zijn om te voldoen aan een acceptabel binnenniveau. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Uit het onderzoek blijkt dat een geluidwerendheid van 31 dB nodig om in de appartementen te voldoen aan de normen voor een goed woonklimaat.

4.6 Bodem

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie. Daar waar sprake is van nieuwe woningbouw dient op grond van bodemonderzoek vastgesteld worden dat er geen sprake is van risico's voor de volksgezondheid.

Binnen het plangebied zijn potentieel verontreinigende activiteiten uit het verleden bekend. Het gaat om brandstofdetailhandel. Volgens het Bodemloket moet op een deel van de locatie een historisch onderzoek worden uitgevoerd. Uit dit onderzoek moet blijken of op de onderzoekslocatie activiteiten aanwezig zijn (geweest) die de bodem mogelijk hebben verontreinigd. Gezien het huidige gebruik als kantoorpand, waardoor reeds sprake is van een bodemgevoelige functie, is de verwachting dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde woonfunctie. In het kader van dit bestemmingsplan is het derhalve niet nodig om een bodemonderzoek uit te voeren. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning wordt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform de daarvoor geldende normen. Daarbij wordt in het bijzonder aandacht besteed aan de locatie van de brandstofdetailhandel.

4.7 Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Heerenveen wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). De kaart is opgemaakt voor twee perioden: de ijzertijd-middeleeuwen en de steentijd-bronstijd. Op basis van de provinciale archeologisch verwachtingskaart Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) is er voor de periode steentijd - bronstijd voor het plangebied een quickscan noodzakelijk. Van deze gebieden wordt vermoed dat eventuele aanwezige archeologische resten al ernstig verstoord zijn, maar dit is niet met zekerheid te zeggen. De provincie beveelt daarom aan om bij ingrepen van meer dan 2.500 m² een quickscan te verrichten.

Op de provinciale archeologisch verwachtingskaart FAMKE is het perceel voor de periode ijzertijd - middeleeuwen aangeduid als “geen onderzoek noodzakelijk”. Dit advies wordt gegeven als op basis van eerder onderzoek is gebleken dat er zich geen archeologische resten in de bodem bevinden, of wanneer de archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit de periode ijzertijd - middeleeuwen op gefundeerde gronden zodanig laag is dat de kans op aantasting bij de meeste ingrepen zeer klein is.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen bodemingrepen van meer dan 2.500 m2 mogelijk. Aanvullend archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Mochten er bij overige bodemingrepen desondanks toch bodemvondsten worden gedaan, dan dienen die gemeld te worden bij de provinciaal archeoloog. Archeologisch onderzoek in het kader van het voorliggende bestemmingsplan kan achterwege blijven.

4.8 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

De gemeente Heerenveen heeft in zijn erfgoednota cultuurhistorisch beleid vastgelegd. In de nota is het plangebied niet aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Voor de bebouwing langs de Nieuwstraat geeft de erfgoednota aan dat hiervoor geen stedenbouwkundige beeldkenmerken of kenmerken van het bebouwingsbeeld zijn te geven. De bebouwing aan de Heideburen heeft wel een cultuurhistorische waardevol karakter en maakt deel uit van een belangrijke historische drager van Heerenveen.

Zoals beschreven in hoofdstuk 2.3 besproken wordt de nieuwe situatie op een goede wijze ingepast in de stedenbouwkundige structuur van de omgeving, waarbij tevens qua architectuur wordt aangesloten bij het historische karakter van de Heideburen. De uiteindelijke welstandstoetsing waarborgt dat het bouwplan aansluit bij het stedenbouwkundige karakter van de omgeving. Het is niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van cultuurhistorische waarden te stellen. Cultuurhistorie is dan ook geen belemmerende factor voor de voorgenomen ontwikkelingen in dit gebied.

4.9 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

In de omgeving van het plangebied is geen sprake van Natura 2000-gebieden. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling in het plangebied, treden geen nadelige effecten op voor NNN- en Natura 2000-gebieden. Het plangebied is door de Provincie niet aangewezen als weidevogelleefgebied. Verstoring van weidevogels is daarom niet aan de orde.

Stikstof

Voor deze ontwikkeling is beoordeeld of deze significante effecten heeft voor de stikstofdepositie binnen daarvoor gevoelige Natura 2000-gebieden. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekening en de bijbehorende memo zijn opgenomen in bijlage 4. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden niet boven 0,00 mol N/ha/jaar uit komt. Hiermee is aangetoond dat het project, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000-gebieden, de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het project niet in de weg.

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen gaan ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming.

Voor de ontwikkeling is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 5. Hierna wordt een samenvattende conclusie gegeven.

Het voorkomen van verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels (al dan niet met vaste rust- en verblijfplaatsen) wordt uitgesloten. Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in de Provincie Friesland. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten;de ruimtelijke ontwikkeling aan de Nieuwstraat te Heerenveen is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming. Voor alle soorten blijft de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

4.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals bijvoorbeeld vuurwerk, aardgas of lpg. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen(bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn alsmede op het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen.

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de professionele risicokaart. In het plangebied worden (beperkt) kwetsbare objecten voorgesteld. In de omgeving van het plangebied zijn geen mogelijk relevante risicobronnen aanwezig. Op grote afstand zijn wel buisleidingen aanwezig en er vindt vervoer van gevaarlijke stoffen over de A32 plaats.

De afstand tussen het plangebied en de A32 is groter dan de effectafstand van die route. Het plangebied ligt ook buiten het invloedsgebied van de buisleiding. De risicobronnen vormen daarom geen beperking voor de ontwikkeling van het bestemmingsplan.

4.11 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts 37 woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.12 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

4.13 Bezonningsstudie

Met dit project wordt hoogbouw mogelijk gemaakt. Er is daarom een bezonningsanalyse uitgevoerd. Deze is als bijlage 6 toegevoegd. Voor de vier jaargetijden is een simulatie gemaakt van de schaduwwerking van de gebouwen in de omgeving en van het geprojecteerde ontwerp. Een bezonningstudie is uitgevoerd om vast te stellen in welke mate de implementatie van het gebouw de omgeving beïnvloedt. Voor de maart, juni, september en oktober zijn beschaduwings-simulaties van ochtend tot avond uitgevoerd om een kwalitatief beeld te geven. Geconcludeerd wordt dat er in de directe omgeving van het gebouwd gebied in beperkte mate sprake is van schaduwwerking in de omgeving.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Het uitgangspunt van dit bestemmingsplan is dat het bestemmingsplan zoveel mogelijk op het in paragraaf 2.2 beoogde bouwplan is afgestemd. De beoogde gebouwen zijn geregeld in de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Rondom het gebouw is een bouwvlak gelegd. Op dit bouwvlak is in overeenstemming met het stedenbouwkundig plan een maximum aantal wooneenheden en een maximum bouwhoogte opgenomen. Voor de hoogte van het voorgestelde woongebouw wordt uitgegaan van 9 en 13 meter. Voor de woningen op de hoek van de Nieuwstraat en de Heideburen is daarnaast een maximale goothoogte van 9,5 meter opgenomen.

De bergingen ter hoogte van het parkeerterrein gerealiseerd. De bergingen moeten worden gebouwd in een vlak met de aanduiding “bijgebouwen”.

In de bestemming zijn in ondergeschikte mate maatschappelijke voorzieningen in de vorm van zorgondersteunende functies mogelijk.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ruimtelijke ordening is voor een groot deel een belangenafweging. Uit deze belangenafweging blijkt de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Om dit aan te tonen doorloopt het bestemmingsplan de in de wet vastgelegde bestemmingsplanprocedure:

Vooroverleg en inspraak

Op het schetsontwerp dat aan dit bestemmingsplan ten grondslag ligt is de mogelijkheid tot inspraak verleend. Dit proces en de resultaten daaruit zijn verwoord in de antwoordnota inspraak, die is opgenomen in Bijlage 7. De inspraakreacties leiden niet tot het aanpassen van het plan.

Daarnaast is het wettelijke vooroverleg gevoerd met provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân. Beide overlegpartners hebben laten weten geen opmerkingen op het bestemmingsplan te hebben.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens vanaf 18 oktober 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Er zijn geen zienswijzen ingediend. Omdat tijdens de procedure een nieuwe versie van AERIUS-calculator is uitgekomen, is wel de stikstofberekening geactualiseerd.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat voor belanghebbenden de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten voor het realiseren van de ontwikkeling worden gedragen door de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikt om de woningen te kunnen realiseren. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan door middel van een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten om het kostenverhaal te verzekeren. Hierin zijn onder andere de kosten met betrekking tot het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure en daaraan verwante kosten opgenomen. Tevens is hierin het aspect planschade afgedekt.