Hollum - Oosterhiemweg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeenteraad van Ameland heeft op 31 oktober 2022 voor het perceel aan de Oosterhiemweg 1 (Amelander Kaap) een voorbereidingsbesluit genomen. De gemeente Ameland heeft met dit besluit beoogd om ongewenste ontwikkelingen op deze locatie te voorkomen. Om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen wilde de gemeente Ameland de bestaande situatie in een bestemmingsplan vast te leggen.

In de afgelopen periode heeft de gemeente gesprekken gevoerd met Stichting Golfbaan Ameland en de ontwikkelaars van de Amelander Kaap. Uit die gesprekken is een consensus plan gekomen waar zowel de gemeente als de ontwikkelaar zich in kunnen vinden.

De gewenste ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van vervangende nieuwbouw van een hotelcomplex, vervangende nieuwbouw van de opslagloods van de naastgelegen golfbaan, vervangende nieuwbouw van de bedrijfswoning en het realiseren van een recreatiewoning. Het bestaande recreatieappartementencomplex aan de westzijde van het plangebied valt buiten de ontwikkeling, maar wordt wel meegenomen in het bestemmingplan.

De ontwikkeling is echter niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan 'Recreatieterreinen Hollum'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk, waarin het voornemen toegelicht en geregeld wordt. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

In figuur 1.1 is te zien dat het plangebied is gelegen aan de westkant van Ameland, ten noorden van Hollum. Het plangebied is kadastraal bekend als Ballum, sectie G, nummers 2368, 2755, 2756, 3514 en 3515.

Aan de noordkant van het plangebied ligt een recreatieterrein. Ten oosten ligt de verbindingsweg richting Ballum en de Golfbaan van Ameland. Richting het zuiden ligt het dorp Hollum, de sportvelden en een woonzorgcentrum. Aan de westkant grenst het plangebied ook aan het recreatieterrein van Roompot met verderop agrarische percelen, het Hollumerbos, de vuurtoren en de Noordzee en Waddenzee.

Figuur 1.1: Globale ligging plangebied (Bron: pdok.nl)

1.3 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Recreatieterreinen Hollum', dat op 24 april 2012 is vastgesteld. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen 'Horeca- 2' en 'Water'. Daarnaast ligt er een functieaanduiding over de bestaande bedrijfswoning. De gronden hebben geen aanvullende aanduidingen of dubbelbestemmingen.

De gronden binnen de bestemming 'Horeca- 2' zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van een restaurant, hotel, appartementen en een bedrijfswoning voor zover aangeduid. Binnen deze bestemming zijn daarbijbehorende functies zoals straten, tuinen, sloten, sport-, recreatie-, groen- en parkeervoorzieningen toegestaan. Een gebouw moet binnen een bouwvlak worden gebouwd.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water, met de daarbijbehorende oevers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Een uitsnede van het geldende bestemmingsplan 'Recreatieterreinen Hollum' is weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan voor de gronden aan de Oosterhiemweg 1 in Hollum, De opbouw van deze toelichting is als volgt:

• na deze inleiding worden in hoofdstuk 2 de huidige situatie en de gewenste situatie beschreven;
• in hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau behandeld;
• een toetsing van het project aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten is in hoofdstuk 4 opgenomen;
• hoofdstuk 5 behandelt de juridische regelingen;
• tot slot bevat hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied hoort bij het dorp Hollum, en ligt aan de Oosterhiemweg. De gronden liggen buiten het bestaand stedelijk gebied zoals opgenomen in de 'Verordening Romte' (2014) van de provincie Fryslân. De omgeving bestaat voornamelijk uit bebouwing in de vorm van woningen en recreatieverblijven. Het plangebied is omzoomd door opgaande beplanting. Aan de oost-, en westkant van het plangebied is de omgeving gedeeltelijk open door de golfbaan en de agrarische percelen.

Op dit moment hebben de gronden een horeca bestemming en zijn in gebruik door Fletcher Hotel-Resort Amelander Kaap. De Amelander Kaap bestaat uit een hotel met restaurant, recreatieappartementen en een tennisbaan ten behoeve van het hotel. Het plangebied heeft twee grote parkeerplaatsen. Ook heeft het plangebied een bedrijfswoning die in gebruik wordt genomen als reguliere woning. In het plangebied, ten oosten van de tennisbanen, staat een gebouw die wordt gebruikt door Golfbaan Ameland voor opslag. In figuur 2.1 is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie (Bron: Rho Basis Viewer)

2.2 Gewenste situatie

De ontwikkeling bestaat uit vervangende nieuwbouw van een hotelcomplex, vervangende nieuwbouw van de opslagloods van de naastgelegen golfbaan, vervangende nieuwbouw van de bedrijfswoning en het realiseren van een recreatiewoning. Het bestaande recreatieappartementencomplex aan de westzijde van het plangebied valt buiten de ontwikkeling, maar wordt wel meegenomen in dit bestemmingplan.

Hotel

Het voornemen is om het bestaande hotel te slopen en te vervangen door een nieuw hotel met een restaurant en wellness/zwembad. Het aantal hotelkamers zal circa 100 kamers bedragen. Het restaurant en wellness/zwembad is bedoeld voor de eigen gasten. Het hotel krijgt een verbinding met zowel het bestaande recreatieappartementencomplex als met het nieuwe gebouw voor hotelappartementen.

Ten noorden van het hotel wordt een nieuw complex met (hotel)appartementen gerealiseerd. Het aantal appartementen zal circa 30 bedragen. De appartementen zullen worden verkocht en mogen enkel recreatief verhuurd worden. Er wordt een verbinding gecreëerd met het nieuwe hotel.

Bedrijfswoning

Bij het hotel en het appartementencomplex wordt een bedrijfswoning gebouwd. De beheerder van het hotel kan van de bedrijfswoning gebruik maken. Ook kan de bedrijfswoning worden gebruikt als personeelshuisvesting door werknemers van het hotel en appartementencomplex. De bedrijfswoning wordt ten oosten van het appartementencomplex gerealiseerd. De bebouwde oppervlakte van de bedrijfswoning wordt maximaal 120 m². De woning wordt uitgevoerd in één laag met een kap.

Recreatiewoning

Aan de bedrijfswoning wordt een recreatiewoning gebouwd. De woning mag alleen recreatief worden gebruikt. De recreatiewoning kan mogelijk worden gebruikt voor de huisvesting van tijdelijk personeel dat werkzaam is in het hotel/appartementencomplex. De bebouwde oppervlakte van de recreatiewoning wordt maximaal 120 m². De woning wordt uitgevoerd in één laag met een kap.

Golfschuur

In de huidige situatie is een opslagloods van de naastgelegen golfbaan aanwezig. De bestaande loods wordt vervangen door een nieuwe loods en wordt gerealiseerd op de locatie van de bestaande bedrijfswoning. De bebouwde oppervlakte van de golfschuur wordt maximaal 150 m². De golfschuur wordt uitgevoerd in één laag met een kap.

Bestaande recreatieappartementencomplex

Ten westen van de ontwikkeling is een bestaand recreatieappartementencomplex aanwezig. Voor dit complex wordt de bestaande situatie vastgelegd.

Bestaande groenstructuur en waterpartijen

Rond het plangebied is een bestaande groenstructuur aanwezig. Waar mogelijk blijft deze behouden en op punten versterkt. Ter hoogte van de nieuwe bedrijfswoning en recreatiewoning zal de groenstructuur worden doorbroken. De nieuwbouw van de bedrijfswoning, recreatiewoning en golfschuur worden ingepast in de bestaande groenstructuur. De bestaande waterpartij wordt uitgebreid om de mogelijke watercompensatie mogelijk te maken.

Zowel de groenstructuur als de waterpartij krijgen in de nieuwe situatie de bestemming 'Groen' en 'Water'.

Figuur 2.2 Indeling nieuwe situatie (Bron: Gemeente Ameland/Kaap Development 2023)

2.2.1 Ruimtelijke kwaliteit

Een aantal aspecten zijn kenmerkend voor Ameland. Zo zijn Amelanders bevoorrecht door de rust, ruimte, natuur, authenticiteit en dorpen met eigen uitstraling. Het dorp Hollum ligt, samen met Ballum, op de meest westelijke van de drie duincomplexen op Ameland. Het dorp Hollum ligt tussen de weidegronden, op een uitloper van de hoge zandgrond van de duinen.

De oorspronkelijke opbouw van Hollum is karakteristiek voor de kernen op het eiland, met boerderijen in het dorp, rond het dorp de akkers op de hogere gronden, iets verder weg de gemeenschappelijke woeste gronden met heidegebieden in de lagere duinen, en nog weer verder de lagere gebieden naar het Wad toe (het kweldergebied). Naast een groot aantal boerderijen kende het dorp ook daarbijbehorende bedrijvigheid, waaronder een melkfabriek. De bedrijfsfunctie werd gecombineerd met de woonfunctie. De boerderijen in het dorp zijn nu nauwelijks meer in agrarisch gebruik. Wel komt hier de agrarische functie nog deels terug in de hobby- en deeltijdsector.

Om bovenstaande genoemde landschappelijke en ruimtelijke kwaliteiten zichtbaar te houden is het wenselijk om zuinig om te gaan met de ruimte. Te veel en te hoge bebouwing op de percelen is niet wenselijk. De vervangende nieuwbouw van het hotel, (hotel)appartementen, een bedrijfswoning en recreatiewoning en golfschuur worden op het bestaande perceel gesitueerd dat al in gebruik is door deze functies. Functioneel is er geen sprake van een wijziging. In het huidige plan is tevens al aangetoond dat deze functie hier goed past. Qua maatvoering wordt aangesloten bij de bestaande bebouwingsstructuur door de nieuwe gebouwen uit twee bouwlagen met kap te laten bestaan en aan te sluiten bij de geldende welstandseisen.

2.2.2 Verkeer en parkeren

Het hotelcomplex, de golfschuur en de bedrijfswoning zijn in de huidige situatie al in het plangebied aanwezig. Met de realisatie van de vervangende nieuwbouw en het toevoegen van een gebouw met hotelappartementen zal het aantal met circa 30 appartementen toenemen. Tevens wordt een nieuwe recreatiewoning gebouwd voor het huisvesten van (seizoens)personeel. Door de toevoeging van extra hotelappartementen zorgt ervoor dat de verkeersaantrekkende werking toeneemt. De omringende wegenstructuur heeft voldoende capaciteit om deze toename op te vangen. Bovendien zal een relatief groot deel van de bezoekers per fiets of openbaar vervoer komen en de auto op het vaste land laten staan.

De huidige parkeerterreinen in het plangebied worden opnieuw ingedeeld. Ten oosten van het hotel wordt het bestaande parkeerterrein verkleind en wordt een deel van de parkeerplaatsen naar de zuidwestkant van het plangebied verplaatst. Het huidige parkeerterrein wordt op deze locatie vergroot. De meeste parkeerplaatsen worden in dit deel gerealiseerd. Zowel in de huidige als nieuwe situatie wordt het parkeerterrein ontsloten via de Oosterhiemweg en de Verbindingsweg. Voor de ontsluiting worden de bestaande uitritten gebruikt.

De beide parkeerterreinen krijgen opgeteld een capaciteit van circa 190 parkeerplaatsen en zal de parkeerbehoefte van de ontwikkeling in het plangebied kunnen opvangen. In de praktijk zal moeten blijken of dit voldoende is, afhankelijk van de hoeveelheid bezoekers die het plangebied uitsluitend per fiets of per openbaar vervoer aan doen. Mocht blijken dat het parkeerterrein moet worden uitgebreid, dan is hier voldoende ruimte voor in het plangebied. In de regels van dit bestemmingsplan is bovendien geborgd dat de ontwikkeling alleen wordt toegestaan indien wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarmee is dit voldoende juridisch-planologisch vastgelegd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft het voor het plangebied relevante ruimtelijk beleid. Daarbij wordt achtereenvolgens ingegaan op het rijksbeleid, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vijf opgaven:

• 1. De bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;
• 2. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 3. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 4. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 5. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld met een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie infrastructuur en Ruimte uit 2012 (SVIR) is geheel opgegaan in de NOVI, behalve enkele onderdelen van bijlange 6, 'Essentiële onderdelen Nota Mobiliteit'. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI. Door de ontwikkeling in Hollum wordt invulling gegeven aan de vierde opgave van de NOVI: steden en regio's sterker en leefbaarder maken. Hierbij ligt de focus op de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit en het belang om juridisch- planologisch de juiste en wenselijke kaders te hebben.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor dit plan zijn geen nationale belangen van belang.

Wel zijn de beleidsregels met betrekking tot de Waddenzee relevant. Bij nieuwe ruimtelijke plannen die betrekking hebben op de Waddenzee en het Waddengebied moet een beoordeling plaatsvinden van de mogelijke gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied. Nieuwe bebouwing of verandering van het gebruik is niet toegestaan als dit leidt tot significante aantasting van de waarden in het gebied.

Binnen het plangebied wordt het bestaande hotelcomplex, recreatieappartementencomplex, golfschuur en bedrijfswoning (deels) gesloopt en deels vervangen door vervangende nieuwbouw op het bestaande perceel. Dit vindt plaats binnen bestaand bebouwd gebied en sluit functioneel aan op de omgeving. Daarmee leidt het initiatief niet tot aantasting van de kernkwaliteiten van de Barro die betrekking hebben op het Waddengebied. Het voornemen is daarom niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro.

Conclusie

Het voornemen is niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is als proces-vereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit betekent dat overheden bij het toestaan van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen:

• De behoefte moeten beschrijven;
• Bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk wordt gerealiseerd.

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt:

‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is en of deze binnen bestaand stedelijk gebied ligt. Omdat het gebied al een stedelijke functie heeft, is in dit geval sprake van een functiewijziging/herontwikkeling van een bestaand hotelcomplex naar een hotelcomplex met een gebouw voor hotelappartementen binnen bestaand stedelijk gebied.

Er is behoefte aan de ontwikkeling, omdat het bestaande hotelcomplex een verouderd complex is dat op dit moment niet meer aan de wensen van de recreanten voldoet. Met de herontwikkeling van het hotelcomplex met circa 100 kamers wordt weer voldaan aan de wensen van de recreanten. Wel neemt de totale oppervlakte van het hotel toe om aan de eisen van deze tijd te voldoen. De kamers, het restaurant en het zwembad zijn in de nieuwe situatie namelijk groter dan in de huidige situatie.

Ten noorden van het hotel wordt een gebouw met circa 30 hotelappartementen gerealiseerd. Deze appartementen worden verkocht en zullen bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Met de toevoeging van 30 hotelappartenmenten ontstaat een up-to-date aanbod, die passend is voor het eiland. De realisatie vindt uitsluitend plaats op de bestaande en bestemde locatie waardoor er geen nieuw areaal aan verblijfsrecreatie bijkomt.

Conclusie 

Het voornemen is niet in strijd met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

• 1. zuinig ruimtegebruik;
• 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
• 3. koppelen van ambities;
• 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

• 1. rolbewust;
• 2. decentraal wat kan;
• 3. ja, mits;
• 4. aansluiting zoeken;
• 5. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

• 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
• 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
• 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
• 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Toetsing

De provincie zet in op slimme groei van de gastvrijheidseconomie. Slimme groei betekent inzetten op (cultuur)toeristen die geïnteresseerd zijn in de kwaliteit en identiteit van de provincie, meer jaarrond bezoek in plaats van pieken, en meer bezoek in heel Fryslân. Het vergroenen en circulair maken van de economie is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De verwachting is dat het binnenlands toerisme toeneemt en dat het aantal buitenlandse toeristen dat jaarlijks naar Nederland komt in 2030 minimaal is verdubbeld.

Nieuwe ontwikkelingen worden bij voorkeur ingezet voor behoud van vitaliteit van (voorzieningen in) dorpen en steden, passend bij de Friese identiteit en de doelgroep cultuurtoerisme. De inpassing ervan in de omgeving gebeurt op basis van maatwerk, met toepassing van de principes.

Het Rijk zet in op spreiding van toeristen naar regio's zoals Fryslân. Samen met gemeenten onderzoekt de provincie de vitaliteit van logiesaccommodaties en voert zo nodig maatregelen uit.

Met de herontwikkeling van het bestaande (verouderde) hotelcomplex wordt ingespeeld op de veranderende vraag naar (luxere) accommodaties. Dit wordt met name bewerkstelligd door kwalitatief hoogwaardige nieuwe voorzieningen hiervoor te realiseren. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie van de provincie.

3.2.2 Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de 'Verordening Romte Fryslân 2014' vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen. De volgende artikelen uit de Verordening Romte zijn van belang:

Artikel 1.1.1

In dit artikel wordt aangegeven dat er in principe geen bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden zijn voor nieuwe stedelijke functies in het landelijk gebied. Hierin wordt als mogelijke afwijking gegeven dat in een ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied kan worden toegestaan.

Het plangebied voor deze ontwikkeling ligt buiten het door de provincie aangewezen bestaand stedelijk gebied. Het betreft hier een ontwikkeling die op een bestaande locatie van verblijfsrecreatieve functies wordt (deels) herontwikkeld. Stedelijke functies waaronder een hotelcomplex en een recreatieappartementencomplex zijn al toegestaan op deze locatie. Er worden geen andere stedelijke functie toegevoegd dan in de bestaande situatie al mogelijk zijn. De ontwikkeling is in lijn met artikel 1.1.1.

Artikel 2.1.1

Dit artikel gaat over de ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke projecten. Hierin wordt het belang van een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf omschreven voor uitbreidingslocaties of ontwikkelingen in het landelijk gebied. Omdat het plangebied buiten het bestaand stedelijk gebied ligt is de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving van het plangebied uitgewerkt in hoofdstuk 2.2.1. Hieruit blijkt de vervangende nieuwbouw past binnen de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied.

Artikel 2.3.1

Dit artikel gaat over het principe zorgvuldig ruimtegebruik. Bij zorgvuldig ruimtegebruik is het van belang dat plannen buiten bestaand stedelijk gebied invulling geven aan dit principe. Uit een motivering moet blijken dat de beoogde functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Op dit moment bestaat het plangebied al uit een hotel-restaurant, recreatieappartementen, tennisbaan, bedrijfswoning en bijgebouwen. Met dit plan wordt het plangebied opnieuw ingericht en wordt een deel van de bestaande verblijfsrecreatieve functies vervangen door nieuwbouw. Alle functies worden ingepast op het huidige perceel waardoor geen extra ruimte buiten het perceel nodig is. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten op het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Artikel 7.2.2 en 7.2.4

Deze artikelen gaan over het weidevogelkansgebied. Op grond van de provinciale verordening kunnen ontwikkelingen in een weidevogelkansgebied als ruimtelijke ingreep van het openbaar belang worden ontwikkeld, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. de natuurwaarden worden afgewogen ten opzichte van de ruimtelijke ingreep;
• b. schade aan natuurwaarden door mitigerende maatregelen wordt zoveel beperkt voor zover fysiek-ruimtelijk en wat betreft uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling redelijkerwijs mogelijk is;
• c. indien sprake is van het verloren gaan van gebied groter dan 0,5 ha dat vanwege rust en openheid voor weidevogels geschikt is, wordt dit financieel gecompenseerd door storting van een bedrag in een weidevogelfonds, volgens door Gedeputeerde Staten vast te stellen regels. De plantoelichting dient te verantwoorden op welke wijze financiële compensatie is geborgd.

Het plangebied ligt nabij het weidevogelkansgebied, maar wordt omringd door bestaande bebouwing. Er zijn geen natuurwaarden aanwezig in het plangebied. Daarnaast is van de voorwaarden b en c geen sprake. De voorgenomen ontwikkeling is op basis van artikel 7.2.2 en 7.2.4 uitvoerbaar.

Omgevingsverordening Fryslân 2022

Op 16 februari 2021 is de omgevingsverordening Fryslân als ontwerp ter inzage gelegd. Deze omgevingsverordening zal de Verordening Romte uit 2014 gaan vervangen als de Omgevingswet in werking treedt. De inhoudelijke principes uit beide verordeningen blijven grotendeels gelijk op het gebied van stedelijke functies waardoor de voorgenomen ontwikkeling ook binnen het beleid van de nieuwe omgevingsverordening Fryslân zal passen.

Conclusie

Er zijn vanuit de relevante artikelen uit de Verordening Romte (2014) geen belemmeringen. Uit het voorgaande blijkt dat de provinciale belangen voldoende zijn geborgd.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Toerismebeleid Ameland Van meer naar beter 2022

De moderne wereld verandert exponentieel. En de huidige situatie is anders dan die van 10 jaar geleden. Op Ameland is het op bepaalde momenten en bepaalde plaatsen te druk. Daardoor staat de natuur onder druk, ervaren inwoners periodiek overlast en vormt de bereikbaarheid voor zowel bewoners als bezoekers een knelpunt. Het succes dreigt daardoor weg te vloeien. Daarnaast zijn er ook duidelijk effecten op andere domeinen zoals wonen, energie, veiligheid en natuur. Omdat toerisme en recreatie de primaire economische dragers van Ameland zijn, bestaat er behoefte aan een meer duurzame ontwikkeling die mede inspeelt op de leefbaarheidseisen van de inwoners van Ameland. Daarom vraagt ook de toeristische ontwikkeling van Ameland om periodiek aangepast beleid voor de sector. Er is daarom nieuw toeristisch beleid ontwikkeld.

Aan de hand van vier doelen voor de komende 10 jaar (en verder) ziet de gemeente kansen om toerisme op Ameland duurzaam te laten ontwikkelen, zodat het de cruciale bijdrage kan blijven leveren aan de Amelander economie en leefbaarheid.

Doel 1 Diversiteit: Gevarieerd en karaktervol aanbod, passend bij Ameland

De focus ligt hier op vernieuwende concepten. De gemeente Ameland stelt hoge eisen aan verblijfsrecreatie(plannen). Daarnaast moet de natuur voorop staan.

Doel 2 Verbondenheid: Een comfortabele reis van Holwerd naar Ameland en vice versa

Mede om de drukte te dempen, wordt er gestreefd naar een reductie van het aantal bezoekers dat de auto meeneemt naar het eiland.

Doel 3 Draagkracht: Ameland beseft dat toerisme een middel is om ‘Ameland’ te blijven: trots op ons toerisme

Door meer auto’s, druk op de natuur en tekort aan arbeidsplaatsen neemt de draagkracht van Ameland voor toerisme af. Het eiland lijkt feitelijk langzaam minder goed in staat de gasten een waardevol verblijf te bieden. Daarbij begint ook het draagvlak onder bewoners scheuren te vertonen. Daarom wil de gemeente de drukte en drukte beleving dempen. Ook komt er meer ruimte voor personeelshuisvesting.

Doel 4 Menselijk handelen: Van winst-maximalisatie naar eiland-optimalisatie

Toerisme op Ameland is van de Amelanders. Om dat zo te houden wil de gemeente dat de positieve effecten ervan vooral bij de Amelanders terecht komen. Dus van winst-maximalisatie naar eiland-optimalisatie.

In het nieuwe toerismebeleid van Ameland gelden een aantal subdoelstellingen:

• Verminderen van de drukte(beleving);
• Stimuleren van vernieuwing;
• Verbeteren van de bereikbaarheid;
• Stimuleren van de verduurzaming;
• Behouden en verbeteren van de kwaliteit van de natuur;
• Aantrekken van bezoekers die passen bij Ameland;
• Amelands blijven;
• Aanpakken van de personeelsopgave;
• Grip op de ontwikkelingen van investeerders van buitenaf.

Het is wenselijk om grip te hebben op investeringen van buitenaf. De gemeente wil voorkomen dat bedrijven onnodig in handen vallen van grote investeerders zonder band met het eiland. Hier ligt een directe link met dit bestemmingsplan om ook meer houvast te creëren voor mogelijke ontwikkelingen op het perceel van de Oosterhiemweg in Hollum.

Aan de andere kant zijn er voldoende toeristische bedden op Ameland. Door middel van het nieuwe beleid besluit de gemeente uiterst strikt om te gaan met initiatieven voor nieuwe (of vernieuwing van) logiesaccommodaties.

In afstemming met de gemeente is het consensusplan opgesteld waar zowel de gemeente als de ontwikkelaar mee kunnen instemmen. De ontwikkeling past binnen de doelstellingen van de gemeente Ameland. De uitwerking van het beleid is uitgewerkt in de beleidsregels Verblijfsrecreatie 2023 (paragraaf 3.3.2)

Conclusie

Dit bestemmingsplan geeft invulling aan het nieuwe toerismebeleid van de gemeente Ameland. Er is een directe link tussen dit plan en het beleid van de gemeente.

3.3.2 Beleidsregels Verblijfsrecreatie 2023

Deze beleidsregels voor verblijfsrecreatie zijn een praktische uitwerking van de uitgangspunten zoals die zijn beschreven in het toerismebeleid Ameland: Van meer naar beter.

De hoofdlijn van de wijzigingen in het beleid is als volgt samen te vatten:

• 1. Nieuwe bestemmingen verblijfsrecreatie: deze zijn uitgesloten;
• 2. Uitbreiding bij bestaande situaties: deze zijn uitgesloten;
• 3. Functiewijziging binnen bestaande plancapaciteit: mogelijk onder hoge eisen.

Concreet houdt dit in dat nieuwe hotels, pensions, groepsaccomodaties, recreatiewoningen en appartementencomplexen niet zijn toegestaan. Uitbreiding van bestaande accommodaties is niet mogelijk, de bestaande planologische situatie is maatgevend.

Voor eventuele wijzigingen van de situatie gelden de volgende eisen:

• Helder is hoe de kwaliteit van het verblijf vanuit ruimtelijk oogpunt verbetert;

• Gestreefd wordt naar een bescheiden beeldkwaliteit t.o.v. de omgeving en passend gebruik van materialen;
• Uitgewerkt is op welke wijze mogelijke overlast (geluid, parkeren, verkeersbewegingen, fietsvoorzieningen, et cetera) voor de omgeving wordt voorkomen;
• Het plan is voorzien van een natuurparagraaf;
• Het plan levert een bijdrage aan maatschappelijke kansen op Ameland;
• Het bouwplan moet passen binnen de bebouwingskarakteristiek van de directe omgeving. Dat betekent dat het plan passend is qua bouwvolume, materiaalgebruik, het ontwerp/design en inrichting;
• Nieuwe plannen zijn energieneutraal;
• Nieuwe plannen dienen met een inspanningsverplichting aan te tonen hoe personeelshuisvesting is geregeld.

De ontwikkeling op het perceel Oosterhiemweg 1 past binnen de hierboven gestelde eisen. Het betreft hier vervangende nieuwbouw van een bestaand hotelcomplex dat passend is in de omgeving en de ruimtelijke structuur. De nieuwbouw wordt energieneutraal gerealiseerd. Op het terrein wordt tevens huisvesting voor tijdelijk personeel gerealiseerd. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op de gestelde eisen.

Conclusie

Dit bestemmingsplan geeft invulling aan de beleidsregels voor verblijfsrecreatie van de gemeente Ameland. Er is een directe link tussen dit plan en het beleid van de gemeente.

3.3.3 Welstandsbeleid

Op Ameland zijn geen welstandsvrije gebieden aangewezen. Dit betekent dat voor het gehele gemeentelijk grondgebied gebiedsgerichte welstandscriteria gelden. Met de welstandsnota gemeente Ameland (2016, gewijzigd in september 2023) wil de gemeente het behoud van de basiskwaliteiten van de gebouwde omgeving behouden. De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Het plangebied valt onder het deelgebied 'Recreatieve voorzieningen'. De uitwerking van het hotelcomplex wordt te zijner tijd door de welstandscommissie beoordeeld en zal moeten voldoen aan de geldende welstandscriteria.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke plannen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn de milieu- en omgevingsaspecten geluid, luchtkwaliteit, bodem, externe veiligheid, water, ecologie, archeologie, cultuurhistorie, bedrijven en milieuhinder en kabels en leidingen. In de volgende paragrafen worden deze omgevingsaspecten en eventueel daaraan verbonden planologische randvoorwaarden behandeld.

4.1 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfs-, en recreatieve activiteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming is gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden.

Toetsing

Het plangebied ligt tegen de noordkant van de dorpskern Hollum aan. De omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit een combinatie van woningen en recreatieaccomodaties. Daarnaast liggen er agrarische percelen aan de westkant van het plangebied, aan de zuidkant sportvelden en een woonzorgcomplex en een golfbaan aan de oostkant. Er kan daarom worden gesteld dat er sprake is van een 'gemengd gebied'. Hieronder worden de verschillende bestemmingen die worden gerealiseerd met dit bestemmingsplan getoetst aan het aspect milieuzonering.

Horeca bestemming

Op dit moment is het gehele plangebied bestemd voor horeca. Deze horeca bestemming is tijdens het vaststellen van het bestemmingsplan Recreatieterreinen Hollum getoetst aan de verschillende omgevingsaspecten, waaronder milieuzonering. Een nieuwe toetsing is niet noodzakelijk omdat er geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden gerealiseerd met dit plan. Voor deze bestemming in relatie tot andere bestemmingen geldt een richtafstand van 10 meter in een 'rustige woonwijk' (hotel/restaurant volgens de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009), hieronder worden ook het recreatieappartementencomplex en de recreatiewoning geschaard). Omdat er sprake is van een 'gemengd gebied' kan de richtafstand worden verkleind naar 0 meter.

Sport bestemming (golfbaan)

Op dit moment is het gebouw tussen de woning en de tennisbanen voor opslag in gebruik door de golfvereniging van Ameland. Er is besloten om de golfschuur te verplaatsen naar de oostkant van het perceel waar nu de bedrijfswoning aanwezig is. De bestemming wordt aangesloten op het feitelijke gebruik. Voor opslag wordt geen hinder verwacht en bestaat er geen richtafstand zoals opgenomen de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Voor golfbanen geldt een richtafstand van 10 meter in een 'rustige woonwijk'. Omdat er sprake is van een 'gemengd gebied' kan de richtafstand worden verkleind naar 0 meter. De nieuwe sportbestemming ten behoeve van de golfschuur zal geen hinder veroorzaken op omliggende gevoelige functies.

Recreatie bestemming (appartementen)

Het bestaande recreatieappartementencomplex krijgt ook een eigen bestemming. Deze recreatieappartementen worden niet gezien als hinder veroorzakende of gevoelige functie in het kader van milieuzonering. Bovendien ligt de ontwikkeling op ruime afstand (100 meter vanaf de woning in het plangebied) van gevoelige functies en is het niet aannemelijk dat er hinder door wordt ondervonden. In de nabijheid van de recreatieappartementen zijn geen bedrijven gevestigd die vanuit milieuzonering een belemmering vormen voor een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.2 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Toetsing

Het plangebied maakt deel uit van gronden met een horeca bestemming en wordt in gebruik genomen als hotel- restaurant, hotelappartementen, een golfschuur, een bedrijfs- en recreatiewoning. Om eventuele belemmeringen in te schatten is het bodemloket geraadpleegd (figuur 4.1). Volgens het bodemloket is een deel van het plangebied voldoende onderzocht in het kader van de Wet bodembescherming. Van de rest van het plangebied is geen informatie beschikbaar, maar er wordt ook geen sanerings- of onderzoekslocatie aangegeven.

Figuur 4.1 Bodeminformatie plangebied Oosterhiemweg 1 Hollum (Bron: bodemloket.nl)

Het plangebied is altijd in gebruik geweest als agrarische cultuurgrond en heeft later de horecabestemming gekregen. De verwachting is daarom dat de bodem voor de nieuwe bestemmingen voldoende kwaliteit heeft. Belangrijke reden hiervoor is dat het huidige en historische gebruik van de grond geen verontreinigende functies betreffen. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat sprake is van een bodemverontreiniging die de voorgenomen ontwikkeling belemmert. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen zal desondanks (verplicht) een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Conclusie

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor het voorgenomen bestemmingsplan.

4.3 Geluid

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd indien een plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. In de omgeving van het plangebied is geen gezoneerd bedrijventerrein, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, aanwezig. Het aspect industrielawaai is niet van toepassing. Ook spoorwegen komen niet voor in de nabijheid van het plangebied. Het aspect railverkeerslawaai kan dan ook buiten beschouwing worden gelaten. Voor de voorgenomen locatie aan de Oosterhoemweg 1 in Hollum is alleen wegverkeerslawaai van belang.

Wegverkeerslawaai

Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege een weg aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. De breedte van een geluidszone voor wegen is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de binnen- of buitenstedelijke ligging. Voor de geluidsbelasting op de gevels van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen binnen de wettelijke geluidszone van een weg, gelden bepaalde voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Voor het plangebied geldt de algemene voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. De maximale grenswaarde bedraagt Lden = 63 dB (binnenstedelijke situatie).

Toetsing

Binnen het plangebied wordt een bedrijfswoning verplaatst en een nieuwe recreatiewoning gerealiseerd.

In de Wet geluidhinder wordt geen onderscheid gemaakt tussen een reguliere woning of een bedrijfswoning. Een bedrijfswoning wordt daarom als geluidgevoelige functie aangemerkt. Omdat er een nieuwe geluidgevoelige functie wordt mogelijk gemaakt is een toetsing aan de Wgh noodzakelijk. Voor de nieuwe recreatiewoning, die aan de bedrijfswoning wordt gebouwd, geldt deze toetsing niet. Een recreatiewoning wordt niet als geluidsgevoelig object aangemerkt.

De verbindingsweg ten zuiden van het plangebied en een 60 km/u weg. De bedrijfswoning wordt ten opzichte van de huidige situatie circa 30 meter naar het zuiden toe verplaatst en wordt op een kortere afstand van de verbindingsweg gerealiseerd. Voor een 60 km/h weg geldt een geluidzone van 250 meter.

De nieuwe bedrijfswoning wordt binnen de geluidzone van de Verbindingsweg gerealiseerd. Door de aanwezigheid van een rotonde in de weg wordt het verkeer al gedwongen om in snelheid te minderen. Hierdoor straalt het geluid minder ver uit. Hollum is het meest westelijke dorp op het eiland en kent geen doorgaande verbinding met andere delen van het eiland. De Verbindingsweg is een relatief verkeersluwe weg, die in de beoogde situatie vrijwel uitsluitend wordt gebruikt door bezoekers van dit deel van het eiland. De verkeersintensiteiten op de weg zijn daarom, met uitzondering van het hoogseizoen, laag. De te verwachten geluidbelasting van de weg is daarom relatief gering. Daar komt bij dat de bedrijfswoning op een aanzienlijke afstand (circa 100 meter) van de weg gerealiseerd wordt. Omdat een recreatiewoning aan de bedrijfswoning wordt gerealiseerd, wordt het geluid vanaf de weg bovendien voor een aanzienlijk deel tegengehouden door de recreatiewoning. Deze omstandigheden maken, dat het op voorhand aannemelijk is dat de voorkeursgrenswaarde op de gevels van de bedrijfswoning niet zal worden overschreden en dat er in de woning sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toetsing

Het plan maakt geen nieuwe gevoelige bestemmingen mogelijk. Er is daarom geen toetsing noodzakelijk aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt niet bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk. Tevens wordt het hotelcomplex met hotelappartementen en de bedrijfs- en recreatiewoning niet aangemerkt als gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.5 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Toetsing

Het plangebied van de nieuwe Amelander Kaap ligt in een gebied dat op de provinciale archeologische waardenkaart (FAMKE) wordt aangemerkt met 'karterend onderzoek 1 (middeleeuwen)'. Dit houdt in dat bij ingrepen groter dan 500 m2 een karterend archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden om eventuele archeologische waarden in de ondergrond te inventariseren. Momenteel vindt een actualisatie van de archeologische verwachtingskaart van Ameland plaats, in samenwerking met de provincie Fryslân. Voor deze actualisatie is al een eerste concept voor de nieuwe archeologische waardenkaart van Ameland gemaakt. Op deze kaart wordt het betreffende gebied weergegeven als gebied waar geen onderzoek nodig is. Het plangebied ligt deels in een gebied waar weinig woonactiviteit heeft plaatsgevonden in het verleden. Het noordelijke deel van het plangebied ligt deels in het gebied van de Blieke, een voormalig akkercomplex horende bij het dorp Hollum. Waarschijnlijk krijgt dit gebied een lage verwachtingswaarde toegekend. Vooruitlopend op de nieuwe beleidskaart acht de gemeente het dan ook niet nodig om archeologisch onderzoek uit te laten voeren voor de werkzaamheden.

Conclusie

Vanuit archeologie is er geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.6 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in artikel 3.1.6 lid 5 sub a vastgelegd dat gemeenten bij ruimtelijke plannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Naast wetgeving op Rijksniveau is ook in de 'Verordening Romte Fryslân 2014' in artikel 2.1.1 vastgelegd dat gemeenten in een ruimtelijk plan moeten aangeven op welke wijze het plan rekening houdt met cultuurhistorische elementen en structuren zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte'.

Toetsing

Om de cultuurhistorische waarden vast te stellen is de cultuurhistorische kaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. Aan de hand van de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is gekeken naar de cultuurhistorische elementen in en nabij het plangebied. Langs de Oosterhiemweg loopt een historisch pad. Deze zal niet beïnvloed worden door het nieuwe bestemmingsplan. Daarnaast wordt Hollum en omgeving aangemerkt als 'Aardkundig waardevol gebied'.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat er geen nader onderzoek benodigd is en er geen sprake is van onaanvaardbare negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden van de omgeving.

4.7 Ecologie

Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebied

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied, maar ligt wel op minder dan 5 kilometer van de Duinen van Ameland, de Waddenzee en de Noordzeekustzone. Van deze Natura 2000-gebieden betreffen de Duinen van de eilanden en de Waddenzee stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Ondanks dat de voorgenomen locatie voor de ontwikkeling buiten de grenzen van de Natura 2000- gebieden ligt, kan de ontwikkeling van het plangebied leiden tot een toename van stikstofdepositie in de Natura 2000-gebieden in de omgeving. In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) moet beoordeeld worden of het plan leidt tot een verslechtering van de kwaliteit van de beschermde habitats en de habitats van soorten binnen de Natura 2000-gebieden. Er is daarom een AERIUS berekening uitgevoerd voor zowel de aanlegfase als voor de gebruiksfase om te bepalen of stikstofdepositie een knelpunt vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Stikstofberekening

Voor deze ontwikkeling is een stikstofberekening met de Aerius-calculator uitgevoerd. Uit deze berekening blijkt dat er geen significante negatieve effecten zijn voor het nabij gelegen stikstofgevoelig Natura 2000 gebieden. Per 5 oktober is de Aerius-calculator aangepast. Op basis van de nieuwe versie van de Aerius-calculator zal de stikstofberekening worden geüpdatet.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'-principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied ligt niet binnen het concreet begrensde NNN. Omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland wel externe werking heeft, maar er geen nadelige effecten zijn omdat de ontwikkeling geen verzwaring van activiteiten oplevert t.o.v. de huidige situatie.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van enige aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Soortenbescherming

In het kader van dit plan wordt een ecologische QuickScan uitgevoerd om na te gaan of er maatregelen moeten worden genomen ten aanzien van beschermde soorten. In het planvoornemen zal de het huidige hotelcomplex, golfschuur en bedrijfswoning gesloopt worden en een aantal naaldbomen binnen het plangebied gerooid worden.

Half oktober 2023 is een locatiebezoek gepland. Uit de ecologische QuickScan moet blijken dat er geen beschermde soorten aanwezig zijn. De resultaten van de ecologische Quickscan worden in de vervolgfase verwerkt.

Algemene zorgplicht

Onder de Wet natuurbescherming geldt, net als voorheen onder de Flora- en faunawet, een zorgplicht voor alle in het wild levende dieren. Die zorgplicht houdt in dat u de werkzaamheden die nadelig kunnen zijn voor dieren en planten in redelijkheid zo veel mogelijk nalaat of maatregelen neemt om onnodige schade aan dieren en planten te voorkomen.

Conclusie

Als uit ecologisch onderzoek de aanwezigheid van de beschermde soorten wordt aangetoond zal van de desbetreffende soort(en) een ontheffing worden aangevraagd bij de provincie Friesland. Het is mogelijk dat mitigerende en/of compenserende maatregelen nodig zijn. Indien deze maatregelen worden getroffen staat het aspect ecologie de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Water

Toetsingskader

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Wetterskip Fryslân, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het plan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europees:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Gemeentelijk:

• Gemeentelijk Rioleringsplan

Waterschapsbeleid

Wetterskip Fryslân heeft het Waterbeheerprogramma 2022-2024 opgesteld. Daarin wordt aangegeven dat er wordt geïnvesteerd in het versterken van dijken, de aanleg van waterbergingsgebieden, het langer vasthouden van zoet water en de verbetering van de waterkwaliteit. Bovendien wordt gewerkt aan maatregelen om de effecten van klimaatverandering op te kunnen vangen. Dit programma is in samenwerking met de Provincie Fryslân opgesteld. De provincie is verantwoordelijk voor het Regionaal Waterprogramma 2022-2027 dat het kader is voor het waterbeheerprogramma.

Toetsing

De ontwikkeling is door middel van de digitale watertoets (kenmerk: 00016961) kenbaar gemaakt bij Wetterskip Fryslân (zie bijlage 1). Hieruit is naar voren gekomen dat de normale procedure van toepassing is. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. In deze paragraaf wordt ingegaan op deze wateraspecten.

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied wordt een deel van de bestaande bebouwing en verharding verwijderd, waarna er nieuwe gebouwen worden gerealiseerd en een bestaand parkeerterrein wordt uitgebreid. Op basis van de huidige situatie is circa 16.000 m² aan verhard oppervlak aanwezig. In de nieuwe situatie neemt het verhard oppervlak iets toe tot circa 17.300 m². Per saldo neemt hierdoor de verharding in het plangebied toe met circa 1.300 m². Omdat de ontwikkeling buiten stedelijke gebied ligt, is het niet noodzakelijk om watercompensatie uit te voeren. De toename aan verharding blijft onder de 1.500 m².

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt wat betreft afvalwater aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt afgewaterd op een naastgelegen waterpartij.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden.

Ten zuidoosten van het plangebied is een hoofdwatergang aanwezig die een beschermingszone heeft van 5 meter. Deze zone van 5 meter wordt met deze planontwikkeling in acht genomen. Er wordt niet gebouwd, beplanting aangebracht of opslag mogelijk gemaakt.

Rondom de hoofdwatergang blijft de mogelijkheid bestaan om onderhoud aan de watergang uit te voeren.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgesteld in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het vervoeren van gevaarlijke stoffen per buisleiding is geregeld via het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Toetsing

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie gedaan van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde.

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen dan wel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Conclusie

In de omgeving van het plangebied is geen sprake van risicovolle inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Het plan is in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

4.10 Kabels en Leidingen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden doorgaans door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

Er lopen volgens geen planologisch relevanten leidingen door het plangebied. In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling

4.11 Vormvrije m.e.r- beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een hotelcomplex buiten stedelijke zones m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 25 hectare of meer. (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D10). De beoogde ontwikkeling bestaat uit een deel herontwikkeling van een bestaand hotel complex, bedrijfswoning en een golfschuur en het ontwikkelen van een gebouw voor hotelappartementen van circa 2.200 m² bvo en het uitbreiden van het bestaande hotelcomplex met circa 1.200 m² bvo. De ontwikkeling blijft ruim onder de gestelde drempelwaarde. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'.

In een m.e.r.- beoordeling wordt getoetst of een m.e.r. procedure doorlopen moet worden. De wettelijke regeling voor de m.e.r.-beoordeling gaat uit van het principe 'nee, tenzij'. Dat wil zeggen, een volwaardige m.e.r.-procedure is alleen noodzakelijk als sprake is van 'belangrijke nadelige gevolgen' die het betreffende project voor het milieu kan hebben. Daarbij moet het bevoegd gezag rekening houden met de omstandigheden zoals aangegeven in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling, te weten:

• de plaats van het project;
• de omvang van het project;
• de kenmerken van de potentiële milieueffecten (in samenhang met de eerste twee criteria).

Het bevoegd gezag dient een m.e.r-beoordelingsbeslissing te nemen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is.

Bij de beoordelingsbeslissing wordt gelet op de omvang van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Het college heeft op 17 oktober 2023 besloten dat een m.e.r.-procedure niet noodzakelijk is.

Voor het project is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. geschreven. Uit de informatie in deze notitie blijkt, dat het plangebied niet ligt in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. De aard en omvang van het plan leiden niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure is zodoende niet noodzakelijk.

Conclusie

Deze ontwikkeling is niet m.e.r.-plichtig. Tijdens de toetsing van de omgevingsaspecten zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van het vaststellen van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de feitelijke situatie vastgelegd. Het plangebied heeft in dit plan zeven bestemmingen en één functieaanduiding gekregen.

Groen

Rondom de Amelander Kaap liggen verschillende groenstroken. De groenstroken vormen een afscheiding tussen het plangebied en de omliggende bebouwing en het open landschap. Het is wenselijk dat deze groenstroken hun functie behouden. Daarom zijn deze groenstroken bestemd met de bestemming 'Groen'. Binnen de bestemming is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen dat opgaande houtopstanden alleen mogen worden gekapt als een omgevingsvergunning is verleend. In de bestemming 'Groen' zijn uitwegen toegestaan.

Horeca -2

De bestemming 'Horeca - 2' sluit zoveel mogelijk aan bij de bestaande regeling voor het perceel. Binnen deze bestemming zijn onder andere een hotel inclusief wellness en zwembad, een restaurant, hotelappartementen, een bedrijfswoning met personeelsverblijven en een recreatiewoning toegestaan. De bouwvlakken zijn afgestemd op de voorgenomen planontwikkeling, zodat de nieuwe bebouwing juridisch-planologisch ook op de voorziene plek geregeld is. De recreatiewoning en bedrijfswoning zijn specifiek aangeduid en daarmee vastgelegd. Qua maatvoering wordt aangesloten op de huidige maatvoering zoals die juridisch-planologisch al zijn geregeld. Voor het hotelcomplex worden tevens de lage delen van de gebouwen specifiek vastgelegd. Het gebruik van de gronden voor een bar-/dancing is niet toegestaan. Voor het nieuwe gebouw met hotelappartementen is geregeld dat deze appartementen uitsluitend bedrijfsmatig mogen worden geëxploiteerd.

Recreatie - Appartementen

Het bestaande recreatieappartementencomplex ten westen van Hotel-resort Amelander Kaap is bestemd als Recreatie - Appartementen. Het gaat hier om recreatieappartementen die worden verhuurd als verblijfsrecreatief object. De bestaande fietsenstalling is voorzien van een specifieke aanduiding. In de recreatieappartementen mag niet permanent worden gewoond.

Sport- Golfbaan

De opslagloods op het perceel is in gebruik door de golfbaan vereniging waarvan de golfbanen ten oosten van het plangebied liggen. Binnen de bestemming is uitsluitend een opslagloods ten behoeve van de golfbaan toegestaan.

Water

Ten zuiden van het Hotel-Resort Amelander Kaap ligt een vijver die onderdeel is van een hoofdwatergang van het waterschap. Deze vijver heeft een belangrijke functie binnen het waterbeheer. Daarom is deze bestemd als ‘Water’. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming, wordt op basis van het wettelijk vooroverleg het plan in deze periode aangeboden aan de provincie Fryslân. De provincie heeft reeds een vooroverlegreactie gegeven. De provinciale belangen geven aanleiding tot het maken van een opmerking over:

Borging behoud landschappelijke en natuurlijke waarden.

De provincie adviseert om binnen de bestemming 'Groen' de kap van bomen als strijdig gebruik aan te merken zodat het behoud van de bestaande houtopstanden beter in het bestemmingsplan zijn geborgd.

Binnen de bestemming 'Groen' is een omgevingsvergunningsplicht opgenomen waar voor het kappen van houtopstanden een omgevingsvergunning vereist is.

Zienswijzen

Vervolgens zal het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage liggen. Tijdens deze periode zal eenieder in de gelegenheid worden gesteld om een zienswijze in te dienden.

Vaststelling

Het bestemmingsplan kan naar aanleiding van eventuele zienswijzen gewijzigd of ongewijzigd worden vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van een plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze waarop gemeentelijke kosten op het plan worden verhaald (grondexploitatie). De gemeente is de initiatiefnemer van dit bestemmingsplan. Met instemming van alle grondeigenaren ontwikkeld Kaap Development het hotelcomplex. Voor de ontwikkeling zijn voldoende middelen gereserveerd. Gesteld kan worden dat het plan hiermee economisch uitvoerbaar is.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten op derden. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. In de Wro is opgenomen dat voor bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden. De voorgestane ontwikkeling wordt door de gemeente Ameland juridisch-planologisch gefaciliteerd. Vaststelling van een exploitatie-plan is derhalve niet aan de orde.