Dokkum - De Houtkolk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de westelijke entree van de binnenstad van Dokkum ligt een oude bedrijfslocatie aan de Houtkolk. De ruimtelijke kwaliteit van deze locatie laat in relatie tot de markante positie aan de Dokkumer Ee als cultuurhistorische drager te wensen over. In verschillende gemeentelijke visies, waaronder de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum en het Wijkkader Hoedemakerspolder is voor dit gebied een herstructurering voorgesteld, gericht op het ontwikkelen van een centrumstedelijk woonmilieu en een transparante en openbare invulling langs de Dokkumer Ee. In een samenwerkingsverband tussen Bouwgroep Dijkstra Draisma, Bouwbedrijf Visser, Schregardus, Adema Architecten, woningcorporatie Thús Wonen, Loft Ruimtelijke Ontwikkeling en de gemeente Dongeradeel is voor het gebied een nieuwe invulling en een woonprogramma ontwikkeld.

Het plan omvat het saneren van de bedrijfslocatie en het ontwikkelen van vier appartementengebouwen in een groene (semi)openbare ruimte. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen dit programma ontwikkeld kan worden. Tevens wordt het naastgelegen bedrijfsperceel aan de Wâlddyk 15 met de vaststelling van dit bestemmingsplan afgewaardeerd om milieutechnisch het woonklimaat van de nieuwe woongebouwen te borgen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het gebied de Houtkolk, de bedrijfskavels die tussen de Houtkolk en de Dokkumer Ee liggen en het perceel Wâlddyk 15. De locatie ligt even ten westen van de binnenstad, aan de westelijke rondweg. De begrenzing is afgestemd op de kadastrale perceelsgrenzen en op het inrichtingsplan dat voor de locatie is opgesteld. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. De ligging en begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Bûten de Bolwurken, dat is vastgesteld op 8 april 2010. De huidige bedrijfspercelen zijn bestemd als 'Bedrijf' en de openbare wegen (Houtkolk en De Polle) hebben de bestemming 'Verkeer'. Een verbreding in de Dokkumer Ee is eveneens meegenomen in het plangebied, dit heeft de bestemming 'Water'.

Binnen de bedrijfsbestemming zijn bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 mogelijk. De bestaande zwaardere bedrijven uit een hogere categorie, in dit geval een metaalbewerkend bedrijf en twee transportbedrijven, zijn specifiek geregeld door middel van een aanduiding. Op de percelen liggen ruime bouwvlakken, waarbinnen gebouwen tot een bouwhoogte van 9 meter gebouwd kunnen worden.

Op het westelijk deel van het plangebied geldt vanwege het ten westen gelegen bedrijventerrein de aanduiding 'geluidszone - industrie', waarbinnen beperkingen worden gesteld aan nieuwe geluidsgevoelige objecten.

In de huidige bestemmingen wordt niet voorzien in woningbouw. Ook zijn de woongebouwen gedeeltelijke buiten de bouwvlakken geprojecteerd en zijn deze hoger dan de toegestane 9 meter. Ook is de herinrichting van de (semi-)openbare ruimte niet mogelijk op basis van de huidige bestemmingen. Daarom is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld. Het perceel Wâlddyk 15 is meegenomen in het plangebied teneinde uit milieutechnische overwegingen de mogelijkheden voor het transportbedrijf weg te nemen.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de vertaling van de uitgangspunten uit hoofdstuk 2, 3 en 4 naar een juridische regeling. In hoofdstuk 6 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte worden in hoofdstuk 7 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving ontwikkeling

2.1 Ruimtelijk-functionele structuur

Positie in de historische binnenstad

Het plangebied ligt op een bijzondere locatie in de schil rondom de binnenstad (de Bolwurken) van Dokkum. De stad kent een rijke geschiedenis die ten dele te danken is aan de vaarverbindingen, het Dokkumergrootdiep en de Dokkumer Ee. Al sinds de middeleeuwen vindt er langs de Dokkumer Ee, aansluitend op de binnenstad, bedrijvigheid plaats. Vooral in de 18e en 19e eeuw ontwikkelt deze functie zich sterk ter weerszijden van de inmiddels tot binnenvaart geworden Dokkumer Ee. Op de planlocatie is rond 1930 een industrieel complex met houthandel en kalkbranderijen rond de zaagmolen van de familie Helder ontstaan. Kenmerkend voor het gebied waren de haaks aansluitende aan- en afvoersloten, veel groen en forse vrijstaande bedrijfs- en woongebouwen.

De situatie zoals deze nu is, is ook het gevolg van de aanleg van de westelijke rondweg, halverwege de 20e eeuw. Sinds die periode heeft er een snelle groei van Dokkum plaatsgevonden en is ook het aansluitende woongebied ontwikkeld, bekend als de Hoedemakerspolder.

ISV Wijkkader Hoedemakerspolder

Voor het stimuleren van de stedelijke vernieuwing in Fryslân, beschikt de provincie Fryslân tot en met 2015 over financieringsmiddelen in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). In 2013 heeft de gemeenteraad het ISV Wijkkader Hoedemakerspolder vastgesteld. Uit de hiervoor uitgevoerde analyse blijkt dat er in de randzone (waarin ook het plangebied ligt) verschillende verbeterpunten zijn. De randen van de wijk, aan noord- en oostzijde, kenmerken zich door de ligging aan het water en het vele groen. Het bedrijventerrein aan de Houtklok wordt neergezet als een dissonant in deze zone. De verkeerskundige aansluiting op de Rondweg is onduidelijk en het bedrijventerrein is aan een opwaardering toe.

De Houtkolkzone vormt een belangrijke zone in de ontwikkeling van Hoedemakerspolder, met name vanwege de cruciale ligging. Deze ligging is cruciaal, omdat de zone direct aan het doorgaande vaarwater van de Dokkumer Ee gelegen is, wat dé belangrijkste entree van Dokkum via het water vormt. In de huidige situatie bestaat de Houtkolkzone uit gedateerde bedrijfsgebouwen, waarin diverse bedrijven en functies gehuisvest zijn. De veelal grote bedrijfsloodsen ontnemen vanuit de woonwijk het zicht op en de beleving van het water. Daarmee vormt de Houtkolkzone een barrière tussen de wijk en het water en de entree van de Dokkumer Ee.

De wens is om deze zone zodanig te transformeren, zodat de barrièrewerking wordt opgeheven en dit gebied juist een schakel gaat vormen tussen de woonwijk, het water en het historische centrum van Dokkum. Het wensbeeld (zie figuur 2.1) laat een groene inrichting, transparantie richting de achterliggende wijk en een openbare verbinding langs het water zien.

Figuur 2.1. Wensbeeld voor de Houtkolkzone uit het wijkkader

Actuele situatie entreegebied binnenstad

Het gebied rondom de Dokkumer Ee is een gemengde zone die ten westen van de Rondweg overgaat in het grootschalige industrieterrein Betterwird. Deze zone vormt een belangrijke entreegebied voor de binnenstad, zowel via het water als via de weg. De noordkant van deze zone heeft onlangs een opwaardering gehad door de sloop van een outletshop en de bouw van een restaurant aan de Altenastreek. Hier kan op basis van het daar geldende bestemmingsplan nog een kantoorgebouw aan worden toegevoegd.

Aan de zuidelijke oever van de Dokkumer Ee ligt de strook bedrijvigheid waar het plangebied deel van uitmaakt. Deze is ontsloten op de Houtkolk die ten oosten van het plangebied aansluit op de Wâlddyk. Vanaf dit punt is er ook een openbare weg langs de Dokkumer Ee. Tussen de bedrijven aan de Houtkolk en het woongebied in de Hoedemakerspolder zijn twee supermarkten gevestigd. Ten oosten van deze supermarkten ligt een ruim parkeerterrein in een wigvorm. Dit loopt door tot de kruising van de Houtkolk met de Wâlddyk en De Polle.

De diversiteit in functies in het gebied wordt gereflecteerd door een grote differentiatie in de schaal en uitstraling van de bebouwing en de percelen. In de zone langs de Dokkumer Ee staan middelgrote bedrijfsgebouwen, overwegend met een lage bouwhoogte (tot twee bouwlagen). Aan de Altenastreek en verder richting het zuidoosten, aan de Hoedemakersweg zijn enkele hogere woongebouwen (tot 5 bouwlagen) aanwezig. Verder is er sprake van een grote willekeur aan richtingen in het gebied, waardoor de weinig samenhang is.

Een luchtfoto van de actuele situatie van het plangebied is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2. Luchtfoto plangebied

Ten westen van het plangebied ligt de Rondweg-West. Tot de rotonde aan de overzijde van de Dokkumer Ee betreft dit een provinciale weg (N356), die vanaf de Lauwersseewei (N361) naar Holwerd leidt. Vanaf de genoemde rotonde vormt de Altenastreek de westelijke invalsweg voor de binnenstad. Vanuit de woonwijk Hoedemakerspolder zijn geen directe aansluitingen op de binnenstad. Wel is er voor langzaam verkeer een verbinding met de Altenastreek, middels de Altenabrug.

2.2 Huidige inrichting plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit twee delen. De ontwikkelingen vinden plaats ter plaatse van de Houtkolk en de bedrijfspercelen ten noorden hiervan. Het perceel ten oosten van De Polle is meegenomen in het plangebied van dit bestemmingsplan met als doel om de mogelijkheden voor bedrijfsfunctie hier af te waarderen en milieutechnisch een goed woonklimaat te regelen voor de nieuwe woongebouwen.

De bedrijfslocatie aan de Houtkolk heeft een informele en gedeeltelijk rommelige uitstraling. De bouwvormen en -schaal varieert. De buitenterreinen zijn geheel verhard met verschillende bestrating en worden gebruikt voor de opslag van materiaal en materieel. Door de bebouwing en opslag heeft het gebied een gesloten uitstraling. De bedrijfspanden hebben voor een groot deel hun functie verloren. Een aantal foto's van de gebouwen binnen het plangebied is weergegeven in figuur 2.3.

 

Figuur 2.3. Foto's plangebied vanaf Houtkolk en vanaf Dokkumer Ee

2.3 De ontwikkeling

Dit plan maakt de volledige herontwikkeling van het gebied mogelijk. De bedrijfsgebouwen worden gesloopt en de percelen gesaneerd. Het gebied krijgt een gedeeltelijk openbaar en transparant karakter met een groene uitstraling. Langs de oever van de Dokkumer Ee wordt een wandelpad aangelegd. In de verbreding van de Dokkumer Ee wordt een terras/steiger geplaatst. Deze biedt een uitzicht op de oude binnenstad over het water.

Verspreid in het groen ingerichte gebied worden vier vrijstaande woongebouwen opgericht. Deze gebouwen variëren in omvang en uitstraling. De gebouwen refereren qua uitstraling aan de historische bebouwing van Dokkum. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van kenmerkende kapconstructies. Alleen blok C wordt mogelijk plat afgedekt.

De voorgestelde indicatieve inrichting is weergegeven in figuur 2.3. De gebouwen zijn van west naar oost aangeduid als blok A, B, C en D.

Figuur 2.3. Voorgestelde indicatieve situatie

In de woongebouwen wordt een gedifferentieerd programma voorgesteld. Voor blokken A en B is de invulling concreet bepaald. Voor blokken C en D geldt dat hier nog nadere uitwerking plaatsvindt. Het voorlopige programma is als volgt:

Blok	Ligging langs	Aantal woningen	Segment	Aantal woonlagen
A	de Rondweg	14	hoog, koop	7
B	de Dokkumer Ee	18	midden, koop	5
C	de groenverbinding Mûnedyk	24	sociale huur	6
D	de Polle	21	sociaal/midden, koop	5

2.4 Stedenbouwkundige inpassing

Algemeen

Door het bundelen van de belangen van de verschillende betrokkenen ontstaat een eenmalige kans om dit stuk stad op te waarderen. Eén van belangrijkste uitgangspunten van de herontwikkeling is het opwaarderen van de ruimtelijke kwaliteit. Door het creëren van ruimte tussen de gebouwen en de aanleg van een groene oeverzone langs de Dokkumer Ee wordt de barrièrewerking van het gebied in de relatie van de achterliggende wijk met het water en de doorgaande route langs de oever opgeheven. De grote oppervlakte openbaar gebied en de forse investeringskosten (mede vanwege de sanering van de bedrijfspercelen) verdienen zich terug met het voorgestelde programma. Het logische gevolg van het beperken van de oppervlakte voor het wonen uitgeefbaar terrein is dat de woongebouwen hoger worden om het programma te kunnen uitvoeren. Deze hoogte is aanvaardbaar, mits stedenbouwkundig goed ingepast in de structuur en bij de kenmerken van Dokkum. In deze paragraaf zijn de belangrijkste ontwerp- en architectonische uitgangspunten beschreven.

Hoofdstructuur

Met de herontwikkeling wordt ingezet op het herstellen van de ruimtelijke relaties. Vrijstaande, hogere volumes maken (openbare) ruimte om routes en doorzichten te creëren. Zo worden de oevers openbaar toegankelijk gemaakt door middel van een groene route, als onderdeel van de reeds gerealiseerde groenzone ten zuiden van de bolwerken. De groenstrook te midden van de Mûnedyk wordt vanuit de Hoedemakerspolder verbonden met de Dokkumer Ee.

Door het verplaatsen van de ligging van de Houtkolk, kan de relatie met het water verder worden hersteld. De vrijliggende gebouwen zijn vanaf de nieuwe Houtkolk ontsloten. Het gebouw aan de noordzijde van de Houtkolk volgt de richting van de Dokkumer Ee, om de relatie hier verder te versterken.

De voorgestelde ruimtelijke hoofdopzet is weergegeven in figuur 2.4.

Figuur 2.4. Ruimtelijke opzet

Karakteristiek

Door het zoveel mogelijk insluiten van de benodigde parkeercapaciteit in de vorm van een parkeerplein, kan het gebied voor het overige deel zich ontspannen in groen presenteren naar de omgeving. Dit groen is inheems en wordt gericht op het verblijven. De verlenging van de groenzone van de Mûnedyk eindigt in een waterterras, met vrij zicht richting de binnenstad met een doorzicht richting De Zijl. Ten oosten van De Polle blijft de bestaande walbeschoeiing gehandhaafd. Met de inrichting van deze plek ontstaat een pleintje aan het water, refererend naar de relatie met het water. Richting de Ee brug, de stad uit wordt de oever steeds groener.

De te realiseren gebouwen verwijzen in vormgeving naar het belangrijke verleden van deze plek. De grotere vrijstaande volumes zijn in samenhang vormgegeven, in een herkenbare, meer traditionele materialisatie en opbouw. Belangrijke referenties zijn onder andere de Sigarenfabriek en Erven Brouwer pakhuizen aan het Groot Diep, de Steenfabriek te Oostrum, de molen 'De Zwaluw' en meer specifiek voor het gebouw in het groen aan het water de zuivelfabriek 'de Eendracht' te Burdaard. Deze laatste kan zich enigszins verbijzonderen vanwege de ligging.

De gebouwen kennen een duidelijke geleding, waardoor de menselijke maat nog onderdeel van de gevels is en het gebouw zich verhoudt met de omgeving. De overgangen tussen openbaar en privaat gebied worden zorgvuldig vormgegeven. De benodigde bergingen worden half verdiept gesitueerd.

Enkele sfeerbeelden van de nieuwe situatie is weergegeven in figuren 2.5 en 2.6. Zoals eerder aangehaald is de uitwerking van blokken A en B vrij concreet, maar wordt het programma en de vormgeving van blokken C en D nog uitontwikkeld. Deze sfeerbeelden geven een impressie van de ontwerpuitgangspunten.

Figuur 2.5. Sfeerbeeld vanuit het noorden

Figuur 2.6. Sfeerbeeld vanuit het zuiden

Groen

De inrichting van de groene ruimte dient inheems te zijn, ontspannen en extensief in beheer. Het vormt de voortzetting van de parkachtige inrichting die kenmerkend is voor de oevers van de zuidelijke stadsgracht. Bomen zijn incidenteel in clusters beoogd en alleen langs de Houtkolk mogelijk als begeleiding. Voor het parkeren kan gedeeltelijk halfverharding worden toegepast.

Verkeersstructuur

Door het verleggen van de Houtkolk, valt de ontsluiting van de ontwikkeling samen met die van de Hoedemakerspolder. Dit betreft de Wâlddyk, die in de toekomst op een rotonde in de Rondweg-West wordt aangesloten. Met de nieuwe ligging in het verlengde van Over de Ee, wordt de Houtkolk onderdeel van het waterfront. Ten behoeve van het langzaam verkeer worden diverse verbindingen gerealiseerd, die mogelijk toegankelijk kunnen worden gemaakt voor de hulpdiensten.

Parkeren

Het parkeren is centraal en geconcentreerd georganiseerd om de ontwikkeling zich naar buiten toe zo groen mogelijk te laten presenteren. Het parkeren wordt omsloten door de drie gebouwen, waarvoor de parkeercapaciteit benodigd is. Door middel van hagen en bomen wordt het parkeerveld ingekleed. Langs De Polle wordt aan weerszijden geconcentreerd geparkeerd, groen wordt ingepast langs de randen.

2.5 Parkeerbalans

Via de nieuwe Houtkolk is een centraal gelegen parkeerterrein bereikbaar. Op dit parkeerterrein worden 70 parkeerplaatsen ten behoeve van de woongebouwen aangelegd. In het verlengde van het parkeerterrein wordt ten zuiden van blok A een parkeerterrein met 10 parkeerplaatsen aangelegd. Halfverdiept onder het gebouw is nog eens ruimte voor het parkeren van 6 auto's. Tot slot wordt ten westen van blok D, langs De Polle, in totaal 30 parkeerplaatsen aangelegd. In het plangebied wordt in totaal voorzien in 110 parkeerplaatsen.

Voor de Houtkolk is in overleg met de gemeente uitgegaan van een parkeernorm voor middelgrote appartementen in het centrum. Dit past bij het centrumstedelijk woonmilieu dat hier wordt nagestreefd. De norm hiervoor zit op 1,2 parkeerplaats per woning plus 0,3 voor bezoek. Dit komt neer op 1,5 parkeerplaatsen per woning. Voor de 77 woningen zijn dus 116 parkeerplaatsen nodig. Binnen het plangebied wordt hierin voorzien. Dat voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd is geborgd in de algemene regels van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting. De ontwikkelingen binnen het plangebied zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Om deze reden wordt onderstaand toepassing gegeven aan de ladder van duurzame verstedelijking.

Trede 1: vraag in de regio

Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Met de regionale ruimtevraag in beeld, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

De locatie ligt in de woonregio Noordoost Friesland (Gemeenten Achtkarspelen, Dongeradeel, Dantumadiel en Kollumeland). Het begrip 'regio' is niet begrensd in het Bro, maar is afhankelijk van de ontwikkeling. In geval van een regionale ontwikkeling die wordt getoetst aan de woningbouwafspraken in de regio (NOFA gemeenten). Door KAW Architecten is een analyse gedaan naar de actuele regionale behoefte aan woningen en is het voorgestelde programma aan deze behoefte getoetst. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 1. Geconcludeerd wordt dat er voldoende behoefte is en dat de ontwikkeling van de Houtkolk in deze behoefte voorziet.

Het programma voor De Houtkolk biedt de kans om de inbreidingslocatie ruimtelijk te verbeteren en invulling te geven aan de woningbehoefte. De Houtkolk kent een ander programma dan De Trije Terpen, Fonteinslanden en Hoedemakerspolder en is daarmee aanvullend en niet concurrerend.

Trede 2: de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte 'in te vullen', een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

Aan deze tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt door herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Trede 3: multimodaal ontsloten

In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden. Omdat wordt voldaan aan trede 2, is toetsing aan de derde trede niet noodzakelijk. De locatie is overigens passend ontsloten en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Conclusie Ladder duurzame verstedelijking

Zoals hiervoor beschreven is er behoefte voor de woningen. In deze behoefte wordt voorzien in bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Inzet van het beleid is te zorgen voor sterke steden met voldoende draagvlak voor stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid. Dokkum vormt één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is.

Het herontwikkelen van een oud bedrijventerrein dat onderhavig is aan verpaupering en op een bijzondere plek in de cultuurhistorische structuur van Dokkum ligt sluit goed aan op het beleid van de provincie.

In de Verordening Romte Fryslân 2014 zijn de beleidsuitgangspunten vertaald naar regels voor dit bestemmingsplan.

Verordening Romte Fryslân 2014

Op 18 juni 2014 is de nieuwe Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In de verordening zijn, net als in de eerdere verordening, regels gesteld die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Bundeling algemeen

In hoofdstuk 1 is geregeld dat een ruimtelijke plan in principe alleen in stedelijk gebied ruimte kan bieden voor stedelijke functies (zoals wonen). Aan deze voorwaarde wordt voldaan, aangezien het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Wonen

In hoofdstuk 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op het actuele (in voorbereiding zijnde) woonbeleid. Het voorgestelde programma voor de Houtkolk dat door herstructurering binnen stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, sluit aan op de uitgangspunten van dit beleid. De aantallen en de kwaliteit passen bij de aard en de schaal van het stedelijk centrum Dokkum. Het is in te passen in het woningbouwprogramma voor de gemeente Dongeradeel.

In het kader van het nieuwe woonplan zijn met Gedeputeerde Staten afspraken gemaakt over het programma voor de herontwikkeling van de Houtkolk. Afgesproken is dat op deze locatie (binnenstedelijk) plafondloos mag worden gebouwd. Dit betekent dat het programma niet is gebonden aan contingenten. De 77 appartementen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn zodoende in overeenstemming met de afspraken die met Gedupeerde State zijn gemaakt.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de bepalingen uit de Verordening Romte.

Vaarwegenverordening Fryslân

De Dokkumer Ee is opgenomen in de Vaarwegenverordening van de provincie. Er geldt een vrijwaringszone van 15 meter en een bebouwingsvrije zone van 10 meter. Voor nieuwe gebouwen of andere obstakels in deze zone moet een ontheffing worden verleend.

De nieuwe woongebouwen staan niet dichter op de Dokkumer Ee dan de bestaande bedrijfsgebouwen en niet op minder dan 10 meter vanaf de oever. Voor de ingrepen in de beheerszone wordt wel een ontheffing aangevraagd.

3.3 Regionaal beleid

Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum

In 2008 is de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum opgesteld. Deze visie is samen met de provincie en de gemeente Dantumadeel opgesteld en vervangt voor Dokkum en omgeving het oude structuurplan uit 2002.

Dokkum is in het Streekplan aangewezen als Regiostad en is daarmee een van de zes stedelijke centra die gezamenlijk het stedelijk netwerk Fryslân vormen. De Regiostad dient haar centrale positie te versterken. Op het gebied van wonen en werken gaat het om een hoogwaardige invulling van het bundelingsgebied met wervende woonmilieus en een breed scala aan bedrijven, kleine tot middelgrote kantoren, diverse voorzieningen met een (boven)regionale uitstraling en verschillende toeristische activiteiten.

De stedelijke centra dienen aantrekkelijk te zijn voor alle groepen van de samenleving, niet alleen om er te werken maar ook om er te wonen. We streven naar levendige en tevens veilige binnensteden. We zetten in op goed en betaalbaar wonen voor iedereen, zowel in bestaand bebouwd gebied als in uitleglocaties aansluitend op de stedelijke centra. Dit vraagt om gevarieerd bouwen, en om revitalisering en het op peil houden van bestaande bebouwing en voorzieningen. Bij herstructurering wordt ingezet op een efficiënt gebruik van het bestaande bebouwde gebied.

Voor Dokkum als stad worden enkele sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen genoemd. De heldere ontsluitingsstructuur van de hoofdwegen en de ligging en bereikbaarheid van de stad aan en over het water zijn voorbeelden van sterke punten. Zwakke punten die relevant voor dit bestemmingsplan zijn, zijn het ontbreken van de Dokkumer identiteit in de schil rond het centrum, de onduidelijke interne verkeersstructuur, de gefragmenteerde westkant van de stad en het ontbreken van een duidelijke groenstructuur. Het dichtbouwen van groenstructuren en interne routes wordt daarmee als bedreigen benoemd. Dit geldt ook voor nieuwbouw zonder een duidelijk Dokkums gezicht. Hier staan kansen tegenover. Er kan ingespeeld worden op de groei van de toeristische markt en op de identiteit van de binnenstad ten behoeve van nieuwe binnenstedelijke woonmilieus. Ook kan ingespeeld worden op groene woonwensen. Er zijn, vooral aan de westzijde van schil, een aantal herstructureringslocaties en locaties voor het realiseren van aantrekkelijke stedelijke woonmilieus indicatief aangegeven. De entreezone langs de Dokkumer Ee en specifiek het plangebied van dit bestemmingsplan, is hier één van. Ook de herinrichting van de westelijke Rondweg en het benutten van de waterstructuur voor onder andere woningbouw, recreatie en kwaliteitsimpuls worden benoemd. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt speelt in op alle genoemde kansen.

Het plangebied is op de visiekaart aangeduid als verandergebied in een herstructureringsgebied. Het is tevens aangemerkt als centrumstedelijk woongebied. Het verandergebied ligt aan weerszijden van de Dokkumer Ee en vormt de westelijke entree naar de Dokkumer binnenstad voor zowel het recreatieve vaar- en langzaam verkeer als voor autoverkeer. De bedrijfspanden die nu in het gebied het beeld bepalen, hebben niet de allure die je op een dergelijke locatie zou verwachten. Daarom is hier een herstructurering en een verandering van functie wenselijk, waarbij de aanwezige bedrijfsgebouwen plaats maken voor een nieuwe, meer centrumstedelijke ontwikkeling die vooral zal bestaan uit woningbouw, dienstverlening en centrumfuncties. De nieuwbouw, die compact en stedelijk zal zijn, wordt beeldbepalend voor deze westelijke entree. Er worden hoge eisen gesteld aan de architectuur van de gebouwen en aan de inrichting van de omgeving. Beide leveren een belangrijke bijdrage aan de levendigheid in het gebied. Dit bestemmingsplan vormt een uitwerking van de ambitie voor het verandergebied Altenastreek/Houtkolk.

Strategische woonvisie NOFA

De gemeente Dongeradeel maakt deel uit van het samenwerkingsverband Noordoost Friesland (NOFA). Onder invloed van zich wijzigende marktomstandigheden heeft het samenwerkingsverband NOFA de in 2003 uitgebrachte Regiovisie Noordoost Fryslân geactualiseerd en verdiept voor het onderdeel wonen. Het resultaat is de Strategische woonvisie NOFA (2009).

De regio Noordoost maakt deel uit van de kernzones van Fryslân, waar een groei van de bevolking in relatie tot een sterke economische ontwikkeling plaatsvindt. De regio wil zich blijven ontwikkelen en daardoor aansluiting houden bij de sociaal-economische ontwikkeling van Fryslân. Naast een goede bereikbaarheid van de regio, is de ontwikkeling van de woonfunctie een belangrijk instrument om die aansluiting te houden. Daarbij wordt rekening gehouden met de meest recente ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van het wonen in de regio. De verwachting is dat de omvang van de bevolking stabiliseert en op termijn afneemt. Dit betekent dat de regio gaat werken aan het verder ontwikkelen van de woonfunctie tegen de achtergrond van de toekomstige krimp.

Voor de korte termijn wordt de regio zo sterk mogelijk gemaakt door op inventieve en innovatieve wijze de resterende groei te accommoderen. Het doel daarbij is vooral om de eigen bevolking vast te houden. Dit kan door de groei in de woonbehoefte zo goed mogelijk en op maat te bedienen. De regio richt zich daarbij op zowel de bestaande voorraad als op nieuwbouw. Bijzondere aandacht gaat uit naar de relatie tussen de bestaande woningvoorraad en de nieuw toe te voegen woningen. Hierbij moeten de ontstane achterstanden in de woningproductie zo snel mogelijk worden weggewerkt. Door dit gezamenlijk op te pakken, wordt ongewenste concurrentie voorkomen en de diversiteit in het regionale woningaanbod vergroot.

Binnen het Woonprogramma is voor Dokkum in de periode 2012 - 2020 een contingent van 101 woningen opgenomen. Dit is voor een groot deel reeds ingevuld. In het kader van de nieuwe Beleidsvisie Wonen zijn afspraken gemaakt met Gedeputeerde Staten over het woonprogramma voor de Houtkolk. Afgesproken is dat hier plafondloos kan worden gebouwd.

Beleidsvisie Wonen 2016 - 2020 (ontwerp)

De gemeenten Dantumadiel, Dongeradeel, Ferwerderadiel en Kollumerland c.a. zijn bezig met een ambtelijke fusie. Deze fusie luidt een overgang in van afzonderlijk gemeentelijk beleid naar meer gezamenlijk beleid. In dit kader hebben de gemeenten een gezamenlijke Beleidsvisie Wonen opgesteld. Hierin zijn aangescherpte beleidsuitgangspunten op basis van de actuele economische en demografische ontwikkelingen opgenomen. De beleidsvisie vormt het gezamenlijk vertrekpunt voor de af te sluiten raamovereenkomst tussen de gemeenten, de huurdersorganisatie en de woningcorporaties en de jaarlijks te sluiten prestatieafspraken in het kader van de nieuwe woningwet.

Het doel van het woonbeleid is om een toekomstbestendige gedifferentieerde woningvoorraad te ontwikkelen die is afgestemd op de woonwensen van de inwoners. De focus van het woonbeleid richt zich op de kwaliteit van het bestaand stedelijk gebied en het opwaarderen van de bestaande woningvoorraad. Er moet selectief worden omgegaan met het toevoegen van nieuwe woningen. Nieuwbouw moet complementair zijn. Dit betekent dat in de nieuwbouwgebieden (binnen of buitenstedelijk) bij voorkeur de marktsegmenten worden bediend die binnen de bestaande voorraad onvoldoende aanwezig zijn of beschikbaar komen.

Tot 2020 worden in geringe mate netto toevoegingen gedaan aan de woningvoorraad, onder de voorwaarde dat de behoefte kan worden aangetoond (of het bestaande nieuwbouwplannen betreft). Hierbij wordt de volgende prioritering gehanteerd:

• 1. transformatie;
• 2. herstructurering;
• 3. binnenstedelijk bouwen;
• 4. buitenstedelijk bouwen.

Speciale aandacht is er voor de groeiende groep senioren. Dit geldt met name voor Dokkum als regionale hoofdkern, waar ook wordt geïnvesteerd in zorg- en welzijnsvoorzieningen. Door de wijzigingen in de landelijke regelgeving zullen meer mensen zorg thuis ontvangen en langer thuis wonen. Er zal meer vraag van ouderen komen naar aangepaste en geschikte woningen. Daarnaast moet ervoor worden gezorgd dat het zo lang mogelijk zelfstandig wonen en het houden van de regie over eigen leven voor senioren geen loze kreet wordt. Daarbij moet de bereikbaarheid en beschikbaarheid van zorg- en welzijnsinstellingen gewaarborgd zijn.

Dit bestemmingsplan maakt het toevoegen van 77 woningen aan de woningvoorraad mogelijk. Er is sprake van een herstructurering die leidt tot een verbetering van de kwaliteit van het woongebied. Het plan is gericht op woningen voor senioren of in elk geval geschikt zijn voor deze doelgroep. Zorgvoorzieningen liggen op kleine afstand vanaf de locatie. Het onderzoek van KAW (Bijlage 1) wijst uit dat er regionale behoefte is voor de ontwikkeling. Er wordt zodoende voldaan aan de uitgangspunten van de Beleidsvisie Wonen.

Aan de beleidsvisie is het nieuwe woningbouwprogramma voor de gemeente Dongeradeel gekoppeld. De onderhavige herstructurering van de Houtkolk is hierin opgenomen met 79 woningen.

3.4 Gemeentelijk beleid

Welstandsnota 2014

Het welstandsbeleid van de gemeente Dongeradeel is vastgelegd in de Welstandsnota 2014, die is vastgesteld op 12 februari 2014. Hierin is een indeling gemaakt in verschillende welstandsgebieden met verschillende ambitieniveaus. Voor de plangebied geldt het welstandskader voor bedrijventerreinen (gebied 12). Het beleid is hier gericht op het beheer van de bestaande situatie. Bijzondere ontwikkeling worden niet verwacht. De nadruk ligt op het respecteren van de bestaande basiskwaliteit.

In de toekomstige situatie is niet langer sprake van een bedrijventerrein. Daarom vormt het huidige welstandsbeleid feitelijk niet langer een adequaat welstandskader voor het plangebied. Daarom wordt voor de locatie een nieuw welstandskader vastgesteld. Hiermee wordt de gewenste beeldkwaliteit ook in te toekomst is gewaarborgd. Het nieuwe welstandskader is opgenomen in Bijlage 2.

Het plangebied wordt aangeduid als een bijzonder welstandsgebied. De criteria zijn gericht op het uitgangspunt dat hier een kwalitatieve invulling wordt gerealiseerd. Dit is passend binnen de kaders van het verandergebied Altenastreek/Houtkolk.

Het conceptplan is beoordeeld door welstandscommissie Hûs en Hiem. Het biedt uitzicht op een positief welstandsadvies.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen.

Dit bestemmingsplan is niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig. Dit bestemmingsplan maakt slechts 77 woningen via herstructurering mogelijk. Het plangebied ligt bovendien niet in een gevoelig gebied, zoals een Natura 2000-gebied of een verbindingszone binnen het Nationaal Natuurnetwerk. Door de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten treden geen belangrijke negatieve milieugevolgen op. Dit blijkt ook uit de beoordeling van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen.

4.2 Milieuzonering

Beoordelingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Waardering omgeving

Voor het beoordelen van de mate van hinder die aanvaardbaar is ter plaatse van hindergevoelige functies wordt onderscheid gemaakt tussen een 'rustige woonomgeving' en een 'gemengd gebied'. Het komt erop neer dat als beoordelingskader voor een goede ruimtelijke ordening voor woningen in een gemengd gebied de normen uit het Activiteitenbesluit toereikend zijn. Voor woningen in een rustige woonomgeving geldt een strengere norm.

Binnen het plangebied wordt een centrumstedelijk woonmilieu gerealiseerd in een entreegebied van het centrum waarin diverse bedrijfsfuncties aanwezig zijn. Bovendien ligt het plangebied nabij de hoofdinfrastructuur en gedeeltelijk binnen de geluidszone van het naastgelegen industrieterrein Betterwird. De omgeving karakteriseert zich daarom duidelijk als een gemengd gebied.

Gezoneerd industrieterrein

Het industrieterrein Betterwird betreft een gezoneerd industrieterrein met een geluidzone. Dit betekent dat op het bedrijventerrein zogenaamde 'grote lawaaimakers' gevestigd mogen worden. Rondom dergelijke bedrijventerreinen geldt een geluidzone. De geluidzone bepaalt hoeveel geluid de bedrijven op het industrieterrein gezamenlijk mogen produceren. In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op de akoestische aspecten van de geluidszone.

Relevante bedrijven

Centrumfuncties

Rondom het plangebied zijn verschillende bedrijfsfuncties aanwezig. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen de lichte bedrijvigheid die thuishoort in een gemengd centrumstedelijk woonmilieu, zoals de horecaonderneming en detailhandel aan de Altenastreek en de supermarkten ten zuiden van het plangebied. In bijlage 4 van de VNG-brochure is een overzicht opgenomen van functies die in een gemengd gebied met woningen aanvaardbaar zijn. De voorgenoemde functies zijn allemaal aanvaardbaar nabij woningen in een gemengde omgeving en worden hier niet nader beschouwd.

Bedrijventerreinen

Ten westen van het plangebied liggen bedrijfspercelen op het bedrijventerrein Betterwird. Voor dit deel van het bedrijventerrein (globaal gelegen tussen de Dokkumer Ee en de Rondweg-West) is (zoals blijkt uit de beleidsvisie van de gemeente) op termijn transformatie tot woongebied gewenst. Op dit deel van het bedrijventerrein kunnen zich op basis van het bestemmingsplan bedrijven tot en met milieucategorie 2 vestigen. Dit geldt ook voor het overgebleven deel van het bedrijventerrein ten oosten van het plangebied. Voor bedrijven uit milieucategorie 2 geldt een richtafstand van 10 meter tot woningen in een gemengd gebied. De voorgestelde woongebouwen staan zowel aan de westzijde als aan de oostzijde op circa 20 meter vanaf de betreffende bedrijfsbestemmingen. Aan deze richtafstanden wordt dus voldaan.

Het bedrijventerrein ten noorden van de Holwerderweg ligt op meer ruim 110 meter vanaf de woongebouwen in het plangebied. Hier mogen zich bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 vestigen, waarvoor een richtafstand van 50 meter geldt. Hieraan wordt ook voldaan.

Individuele bedrijven

Op de bedrijventerrein liggen al wel zwaardere vormen van bedrijvigheid die als zodanig zijn aangeduid in het bestemmingsplan. De gedachte hierachter is dat wanneer een dergelijk bedrijf vertrekt er alleen lichtere of gelijke bedrijven voor terug kunnen komen. Voor de woningbouw die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, zijn de volgende bedrijven relevant:

Bedrijf	Adres	Categorie	Richtafstand*	Feitelijke afstand
Bakkerij (>7500 meel/week)	Rondweg-West 27	3.2	50 meter	21 meter
Metaalindustrie (niet meer aanw.)	Rondweg-West 35	3.2	50 meter	35 meter
Transportbedrijf	Wâlddyk 15	3.1	30 meter	17 meter

* richtafstand tot woningen in gemengd gebied

Bakkerij Jorritsma

Voor bakkerij Jorritsma is geur- en geluidhinder bepalend voor de richtafstanden. Het meest westelijk gelegen woongebouw staat volledig in de milieucontour van dit bedrijf. Het aspect geluidhinder wordt behandeld in paragraaf 4.3. Er worden op dit punt geen belemmeringen voor de ontwikkelingen in het plangebied verwacht, daar de feitelijke bakkerij en belangrijkste geluidsbronnen op meer dan 50 meter vanaf de woongebouwen liggen. Ten aanzien van de geurcontour wordt opgemerkt dat het bedrijf moet voldoen aan de normen die zijn opgenomen in het Activiteitenbesluit. Aan de overzijde van de Dokkumer Ee liggen woningen op minimaal dezelfde vanaf de feitelijke bakkerij (emissiepunten) als de nieuwe woongebouwen. De nieuwe woongebouwen vormen daarom in principe geen belemmering voor het bedrijf. Aangezien op gelijke afstand vanaf de bakkerij al voldaan moet worden aan de geurnormen, ligt het in de rede dat ook ter plaatse van het nieuwe woongebouw wordt voldaan aan deze normen.

Metaalbedrijf Prins

Het metaalbedrijf Prins is niet langer op de locatie aanwezig. Alhoewel dit geen reële optie is, biedt het bestemmingsplan wel nog mogelijkheden voor het vestigen van metaalindustrie uit de genoemde categorie. Voor dergelijk bedrijven is geluidhinder bepalend. Voor een eventueel te vestigen metaalbedrijf zal getoetst worden aan de geluidsruimte op het bedrijventerrein die wordt bepaald door de geluidzone en de al aanwezige woningen binnen de geluidszone. Deze liggen al tegenover het bedrijfsperceel. De mogelijkheden voor dit bedrijfsperceel worden door de ontwikkelingen in het plangebied zodoende niet geschaad.

Transportbedrijf VBB

Het transportbedrijf VBB ligt direct ten oosten van De Polle. Met dit bedrijf zijn afspraken gemaakt over het verplaatsen van het bedrijf. Het betreffende bedrijfsperceel is daarom meegenomen in dit bestemmingsplan en hierin bestemd voor bedrijven tot en met milieucategorie 2. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstanden. Zolang het transportbedrijf nog aanwezig is (onder het overgangsrecht) is er ter plaatse van het meest oostelijk gelegen woongebouw in principe geen sprake van een aanvaardbaar woonklimaat. Daarom is in dit bestemmingsplan bepaald dat dit woongebouw niet gebruikt mag worden voor wonen zolang de bedrijfsactiviteiten van het transportbedrijf zijn beëindigd.

Conclusie

De voorgestelde woningbouw is milieutechnisch inpasbaar in het plangebied. Geluidhinder is wel een aandachtspunt. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de geluidsaspecten als gevolg van industrielawaai.

4.3 Geluid

Beoordelingskader

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Voor dit bestemmingsplan zijn geluidzones van verschillende wegen en die van het industrieterrein Betterwird relevant.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt in de geluidszones van de Rondweg-West, de Rondweg-Noord, Altenastreek en Holwerderweg. Op deze wegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Omdat er geluidsgevoelige objecten in deze geluidszones mogelijk worden gemaakt is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 3.

Uit de berekeningen blijkt dat ten gevolge van het verkeer op de Rondweg-Noord, Altenastreek en Holwerderweg de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden en sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Ten gevolge van het verkeer op de Rondweg-West wordt de voorkeursgrenswaarde op de gevels van twee woongebouwen, blokken A en B, overschreden. De maximale hogere waarde wordt niet overschreden. Maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren zijn niet mogelijk, gewenst of doelmatig.

Industrielawaai

Op het industrieterrein Betterwird zijn geluidszoneringsplichtige bedrijven toegestaan. Rondom dit bedrijventerrein is een geluidzone voor industrielawaai van kracht (artikel 53 Wgh). Dit betekent dat op de vastgestelde zonegrens het totale geluidsniveau, vanwege alle op het industrieterrein gelegen bedrijven tezamen, de grenswaarde van 50 dB(A)-etmaalwaarde niet mag worden overschreden. Daarnaast gelden ook maximale toegestane grenswaarden voor woningen die buiten de grens van het bedrijventerrein, maar binnen de geluidzone daarvan zijn gelegen. Deze maximale waarden bepalen de geluidsruimte voor bedrijven op het bedrijventerrein.

Binnen de geluidzone rondom het bedrijventerrein kunnen nieuwe gebouwen die worden aangemerkt als geluidsgevoelige objecten alleen gebouwd worden wanneer de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein van de gevels van dit gebouw niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde (50 dB(A)), dan wel de vastgestelde hogere grenswaarde (maximaal 55 dB(A)).

Bepaling geluidsbelasting ten gevolge van industrielawaai

Het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is dat er een hogere grenswaarde van 55 dB(A) wordt vastgesteld voor de twee woongebouwen die in de geluidzone van het industrieterrein zijn geprojecteerd. De zonebeheerder (gemeente Dongeradeel) heeft laten onderzoeken of aan deze geluidswaarden wordt voldaan. En advies dat hieruit is gevolgd is opgenomen in Bijlage 4. Op basis van het zonemodel is de geluidsbelasting op het meest westelijk gelegen woongebouw hoger dan 55 dB(A). Op basis hiervan is er sprake van een knelpunt ter plaatste van het meest westelijk gelegen woongebouw.

Maatregelen

De berekeningen zijn uitgevoerd op basis van de maximale invulling van de geluidsruimte op basis van bedrijven die onder het Activiteitenbesluit vallen (50 dB(A) op 50 meter uit de grens van de inrichting) en op basis van oude vergunningen. Dit geeft geen representatief beeld, omdat de bedrijven waarschijnlijk minder geluidsruimte nodig hebben. Om het knelpunt op te lossen is nader onderzoek uitgevoerd naar de feitelijke (vergunning)situatie van de maatgevende bedrijven. Op basis daarvan is de geluidsbelasting met maatwerkvoorschriften naar 55 dB(A) gebracht, overeenkomstig het eerder genoemde advies. Hiermee wordt voldaan aan de maximale hogere waarde.

Cumulatie

Voor beide hiervoor beschreven geluidsbronnen kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Voor het doorlopen van de procedure hogere grenswaarden en in het kader van een goede ruimtelijke ordening moet rekening gehouden met de cumulatie van geluid als gevolg van wegverkeer en industrie. Om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan op dit punt is hierna een bepaling van de cumulatie, uitgaande van de maximale geluidsbelasting als gevolg van industrielawaai opgenomen.

Ten gevolge van het industrieterrein Betterwird en de weg Rondweg-West is sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. In de Wgh is aangegeven dat bij de besluitvorming rond hogere grenswaarden ook cumulatie in acht dient te worden genomen, indien ten gevolge van meer dan één bron een hogere waarde verleend moet worden. Omdat in onderhavige situatie ten aanzien van verschillende bronnen sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde is daarom ook de gecumuleerde geluidbelasting in ogenschouw genomen. De gecumuleerde geluidsbelasting is nodig voor het bepalen van de binnenwaarde in het kader van het Bouwbesluit. De correcties uit artikel 3.4 Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012, met betrekking tot wegverkeerslawaai, zijn hier niet van toepassing.

In onderstaand tabel is de gecumuleerde geluidsbelasting per bouwblok weergegeven.

Tabel 4.4: Cumulatie geluidbelasting industrie en weg.

bouwblok	Letm industrie	Lden Rondweg – west (exclusief aftrek artikel 3.4 RMG 2012)	Lcum (exclusief aftrek artikel 3.4 RMG 2012)
Blok A	55	67	68
Blok B	55	58	60

Uit de rekenresultaten blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting bij bouwblok A ten hoogste 68 dB bedraagt van de bronnen samen (exclusief aftrek ex artikel 3.4 RMG 2012) en niet meer dan 1 dB hoger is dan de maximale geluidsbelasting van elke bron afzonderlijk. Deze beperkte verhoging is niet waarneembaar voor het menselijk gehoor.

Bij bouwblok B ligt de gecumuleerde geluidbelasting 2 dB hoger ten opzichte van de maatgevende bron. De hoogste cumulatie waarde bedraagt op deze gevels 60 dB. De uiterste grenswaarde van 63 dB (inclusief aftrek artikel 3.4 RMG 2012) voor wegverkeer (maatgevende bron) wordt niet overschreden. Zodoende leidt cumulatie van geluid weliswaar tot een toename van het geluid, maar niet tot een onacceptabel geluidsniveau.

Op basis van het bovenstaande is geconcludeerd dat de gecumuleerde geluidsbelasting het verlenen van hogere grenswaarden niet in de weg staat. Het Bouwbesluit waarborgt dat wordt voldaan aan een maximaal aanvaardbaar binnenniveau. Mogelijk zijn hiervoor aanvullende geluidsisolerende maatregelen nodig.

Vaststelling hogere grenswaarden

In het kader van het bestemmingsplan is zowel voor wegverkeerslawaai als industrielawaai een procedure hogere grenswaarden gevoerd. Het ontwerp hogere grenswaarde wegverkeerslawaai en het ontwerp hogere grenswaarde Industrielawaai hebben ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen. De vaststelling van de hogere grenswaarden industrielawaai en wegverkeerslawaai wordt gezamenlijk met de vaststelling van het bestemmingsplan Houtkolk gepubliceerd.

4.4 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20160526-2-13031). Op het plan is de normale watertoetsprocedure van toepassing. Redenen hiervoor zijn de ligging van het plangebied aan een hoofdwatergang en vrij voor de boezem, alsook de aanleg van een parkeerkelder in een gebied waarvan wateroverlast bekend is. Het waterschap heeft hiervoor een wateradvies opgesteld. Het wateradvies is opgenomen in Bijlage 5 en wordt in deze paragraaf behandeld.

In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het plangebied ligt niet in de beheerszone van een waterkering. Dit vormt dus geen beperkingen voor het plan.

Voldoende

Hoofdwatergang

De Dokkumer Ee is een hoofdwatergang. Voor het onderhoud van deze watergang is een beschermingszone van 5 meter vanaf de oever noodzakelijk, waarin geen bebouwing mag komen. Hieraan wordt voldaan.

Peilbeheer

Drooglegging: Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van bebouwing. In het wateradvies worden de grondwaterpeilen genoemd en geadviseerde aanleghoogte genoemd.

Van de Hoedemakerspolder, waar het plangebied deel van uitmaakt, is bekend dat er sprake is van wateroverlast door hoge grondwaterstanden. De oorzaak hiervan ligt in de ondergrond, die bestaat uit slecht doorlaatbare kleigrond. Daarnaast ligt de wijk relatief laag. Ingenieursbureau Tauw heeft in 2009 een onderzoek gedaan naar maatregelen om grondwateroverlast te beperken. Gedacht wordt aan het opvangen van regenwater, verbeteren van ondergrondse en bovengrondse afvoer bij herinrichting en nieuwbouw en het minimaliseren van verhard oppervlak.

Bij de invulling van het plangebied is rekening gehouden met de voorgenomen maatregelen. Het verhard oppervlak van het nu volledig verharde gebied neemt aanzienlijk af door de groene inrichting. Water wordt direct afgevoerd op het boezemwater van de Dokkumer Ee en zal zodoende geen overlast in de wijk veroorzaken.

Realisatie kelder

Onder de woongebouwen kan een kelder/souterrain wordt gerealiseerd. Het waterschap adviseerd om ondergrondse constructies zoals een kelder altijd waterdicht aan te leggen om (toekomstige) wateroverlast te voorkomen.

Compensatie verhard oppervlak

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Te dempen water moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen.

Omdat het verhard oppervlak binnen het plangebied afneemt en er geen water wordt gedempt is het nemen van compenserende maatregelen niet nodig.

Schoonhouden - Scheiden - Zuiveren

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater op het rioleringssysteem afgevoerd. Waar nodig wordt dit systeem versterkt. Schoon hemelwater vanaf de verhardingen en de daken wordt via een Hemelwaterriool met terugslagklep afgevoerd op de Dokkumer Ee.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure

Het wateradvies van het waterschap is in deze paragraaf verwerkt en gecommuniceerd met de ontwikkelaar. Het uitgangspunt is dat de genoemde adviezen worden opgevolgd. De watertoetsprocedure is hiermee afgerond.

4.5 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het plangebied is al lange tijd in gebruik als bedrijvenlocatie. Er zijn uiteenlopende bedrijfsactiviteiten uitgevoerd die mogelijk tot verontreinigingen hebben geleid. In het verleden zijn ook verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. Door WMR Rinsumageest B.V. is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is op basis van het vroegere en huidige gebruik en de bodemopbouw en geohydrologie inzicht gegeven in de te verwachten bodemkwaliteit. Er wordt geconcludeerd dat er binnen het plangebied plaatselijke verontreinigingen te verwachten zijn. Hierover heeft overleg plaatsgevonden met de FUMO. Er is afgesproken dat na de sloop van de bedrijfsgebouwen en het verwijderen van de verhardingen een verkennend bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Op basis van de resultaten daarvan zal waar nodig nader onderzoek en eventueel sanering plaatsvinden.

Het is aannemelijk dat (een deel van) de bovengrond niet zal voldoen aan de kwaliteit van de bodemfunctieklasse 'wonen'. Dit komt omdat de normen voor deze bodemfunctieklasse gebaseerd zijn op een verwaarloosbaar risico en de normen voor bodemverontreiniging gebaseerd zijn op onacceptabele risico's. Hierover zullen te zijner tijd afspraken worden gemaakt met het bevoegd gezag. Door deze werkwijze worden risico's voor de volksgezondheid tot binnen de normen voorkomen. Ook is de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding, gelet op de omvang van het project en de te verwachten plaatselijke verontreinigingen.

Er moet rekening mee worden gehouden dat af te voeren vrijkomende grond niet zonder meer overal hergebruikt mag worden. Voor het afvoeren en elders hergebruiken van vrijkomende grond is een partijkeuring nodig en dient getoetst te worden aan de bodemfunctieklasse en bodemkwaliteitsklasse van de ontvangende bodem.

4.6 Archeologie

Beoordelingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Archeologisch beleidskader

De gemeente Dongeradeel maakt gebruik gemaakt van de Fryske Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Deze bestaat uit twee kaarten voor verschillende perioden (steentijd-bronstijd en ijzertijd-middeleeuwen). Voor de periode steentijd-bronstijd geldt dat zich in het zuidoostelijk deel van het plangebied op enige diepte archeologische resten uit de steentijd kunnen bevinden. In het overig deel is geen archeologisch onderzoek nodig. Ook kunnen er archeologische resten uit de periode ijzertijd-middeleeuwen in de grond zitten. De provincie beveelt aan om bij ingrepen groter dan 2.500 m2 een karterend archeologisch onderzoek uit te voeren. De ingreep betreft de omvang van de bestemmingswijziging. Deze is ongeveer 11.000 m2.

Archeologisch onderzoek

Op basis van het archeologisch beleidskader is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 6. Het onderzoek bestaat uit een bureauonderzoek en een karterend veldonderzoek.

Resultaten bureauonderzoek

Op basis van de resultaten van het bureauonderzoek zijn in het plangebied twee archeologisch relevante niveaus te verwachten. De onderste laag is de top van het dekzand, waarin de kans bestaat op de aanwezigheid van archeologische resten uit de steentijd. De bovenste laag is de top van de kleilaag waarin resten worden verwacht vanaf de ijzertijd, behorende bij een terp. Ook kunnen in deze laag resten uit de nieuwe tijd (na 1500) voorkomen.

Veldonderzoek

Tijdens het veldonderzoek blijkt dat de top van het dekzand op minimaal 2,8 meter diepte is aangetroffen. Door de relatief hoge ligging en de afdekking door de kleilaag wordt verwacht dat eventuele archeologische resten in deze laag goed geconserveerd zijn. Het bovenste archeologische niveau, de top van de klei, is grotendeels verstoord. Aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische resten uit de ijzertijd-middeleeuwen zijn niet aangetroffen. Wel worden hier resten behorende bij bebouwing uit de 18e en 19e eeuw verwacht. Er zijn in deze laag geen archeologische resten waargenomen.

Aanbevelingen

Op basis van het onderzoek wordt de volgende aanbevelingen gedaan:

• de ondergrond tot een diepte van 30 centimeter boven de top van het dekzand vrijwaren van bodemingrepen. Dit betreft een diepte van 2,5 meter onder maaiveld;
• het uitvoeren van een proefsleuvenonderzoek in de top van de kleilaag om duidelijkheid te verkrijgen over de aan- of afwezigheid van relevante bebouwing uit de 18e en 19e eeuw.

Overwegingen

In het archeologisch onderzoek zijn plaatselijk twee verschillende archeologische lagen aangetroffen dekzand met “een Podzolprofiel” in de diepere ondergrond en een tweede archeologisch niveau van industriële bebouwing uit de 18e – 19e eeuw. In overleg met de provincie Fryslân heeft gemeente Dongeradeel een afweging gemaakt over een eventueel vervolgtraject.

1. Podzolprofiel in diepe ondergrond

De gemeente zijnde het bevoegd gezag voor archeologie constateert dat onderzoeksbureau RAAP melding maakt van twee archeologische plekken met dekzand: in de boringen 4 en 6. Voor boring 4 (op 2,8 meter onder maaiveld) en 6 (op 3,25 meter onder maaiveld). Bureau RAAP constateert met andere woorden dat er sprake is van een diep gelegen Podzolprofiel. In het planproces voor de Houtkolk is inmiddels duidelijk dat er geen diepe parkeerkelder op die plek is voorzien. Ook anderzijds is geen sprake van zeer diepe bodemingrepen in relatie tot de planontwikkeling met uitzonderling van funderingspalen voor een gepland woongebouw ter hoogte van boring 6. Het verstoringsvlak van funderingspalen zal echter relatief beperkt zijn, zodat de gemeente dit in archeologisch opzicht als aanvaardbaar kwalificeert.

2. Selectiebesluit voor de nieuwe tijd, periode 18e – 19e eeuw 'nieuwe tijd'

Verder constateert bureau RAAP op basis van dit onderzoek dat er sprake van een tweede hoger gelegen archeologisch niveau voor industriële bebouwing uit de 18e – 19e eeuw in een deel van het gebied. De gemeente heeft in eventuele aanvulling op provinciale beleidskaders geen specifieke archeologisch beleid geformuleerd voor deze relatief jonge tijdsperiode 18e – 19e eeuw 'nieuwe tijd'.

De focus van het vigerende archeologisch beleid van de gemeente ligt op het volgen van de provinciale archeologische beleidskaders. Voor de gemeente is er op dit moment onvoldoende aanleiding om naar aanleiding van deze casus de industriële bebouwing aan een archeologisch vervolgonderzoek te gaan onderwerpen. Dit zou feitelijk nieuw beleid zijn en tot precedentwerking kunnen leiden aangaande andere terreinen en gebieden met archeologische resten uit deze relatief jonge tijdsperiode (zijnde de 18e en 19e eeuw) in deze ook al met betrekking tot eerdere tijdsperiodes archeologie zeer “rijke” archeologiegemeente. Er spelen hierbij dit moment geen (regionale) archeologische onderzoeksvragen voor deze tijdsperiode.

Conclusie

Het gemeentebestuur neemt dit alles overwegende bij dit ontwerpbestemmingsplan het selectiebesluit geen archeologisch vervolgtraject verplicht te gaan stellen met betrekking tot de vraag naar de aan- of afwezigheid en (informatie)waarde van bebouwing of sporen uit de 18e of 19e eeuw. De provinciaal archeoloog zal het gemeentebestuur vanuit provinciaal archeologische beleidscontext niet alsnog gaan vergen op het uitvoeren van een archeologisch vervolgtraject voor deze tijdsperiode.

4.7 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Het plangebied neemt een bijzondere plek in de historie van Dokkum in. Gelegen aan een belangrijke vaarverbinding door de oude binnenstad is hier al vroeg bedrijvigheid ontstaan. Vooral aan de noordzijde van de Dokkumer Ee was al in de 18e eeuw een aaneengesloten bedrijfsbebouwing aanwezig. Aan het eind van die eeuw is aan de zuidzijde een industrieel complex met houthandel en kalkbranderijen rond een zaagmolen gevestigd. Deze functies waren gevestigd aan een oude havenstructuur. Deze structuur is op kaarten van omstreeks 1930 duidelijk zichtbaar (zie figuur 4.1).

Figuur 4.1. Historische kaart uit 1930

Met de aanleg van rondweg in het midden van de 20e eeuw en de daarop volgende ontwikkeling van de wijk Hoedemakerspolder zijn de historische elementen grotendeels verdwenen en is de huidige stedenbouwkundige structuur ontstaan. De Dokkumer Ee is als belangrijke cultuur- en structuurdrager onveranderd gebleven.

Vanuit een analyse van de cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied, die voorafgaand aan het ontwerp van het plan is gedaan, wordt een aantal aanbevelingen gedaan:

• aandacht voor zichtrelaties over de Ee;

• binnenstad onderscheidt zich duidelijk van Ee oever;
• noordelijke oever aaneengesloten bebouwing;
• zuidelijke oever groen met verspreide bebouwing;
• variatie in plaatsing gebouwen op zuidoever;
• locatie waar rondweg de Ee kruist, is een goede aanleiding voor het maken van een hoogteaccent.

Deze aanbevelingen zijn het uitgangspunt geweest voor uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor de Houtkolk. De oever van de Dokkumer Ee wordt kwalitatief opgewaardeerd en wordt openbaar en daarmee beleefbaar gemaakt. De speelse plaatsing van de gebouwen, die qua uitstraling een verwijzing hebben naar de historische bebouwing in de binnenstad, in een groene setting sluit aan bij de aanbevelingen die zijn gedaan vanuit de cultuurhistorische analyse.

De ontwerpuitgangspunten die voor de cultuurhistorische waarden van belang zijn, waaronder de groene invulling de plaatsing van de woongebouwen en het gebruik van kappen is vastgelegd in dit bestemmingsplan. Voor het overige vormt het aangescherpte welstandskader een waarborg voor een passende beeldkwaliteit op deze cultuurhistorisch waardevolle locatie.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nu Nationaal Natuurnetwerk (NNN) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in stedelijk gebied, op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De milieubelasting van woongebouw heeft bovendien een beperkte reikwijdte, waardoor de ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

Het plangebied betreft een volledig verhard terrein dat wordt gebruikt ten behoeve van verschillende bedrijfsactiviteiten. In dit gebied staan nog drie bedrijfsgebouwen die voor de uitvoering van dit plan worden gesloopt. Hoewel er sprake is van een verstoord gebied, kunnen gebouwbewonende soorten voorkomen. Voor een inzicht in de mogelijk aanwezige soorten binnen het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd. Hierin is op basis van veldbezoek en ecologisch inzicht beoordeeld welke beschermde soorten en habitats binnen de invloedsfeer van de ontwikkeling aanwezig (kunnen) zijn. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 7.

Uit het onderzoek blijkt dat binnen het plangebied beschermde soorten worden verwacht of zijn aangetroffen. Namelijk:

Vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten

Het plangebied biedt de mogelijkheid voor broedgelegenheid voor de huismus. Deze nesten van deze soort zijn jaarrond beschermd. Naar deze soorten is nader onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek wordt momenteel uitgevoerd.

Overige broedvogels

Voor alle broedvogels geldt dat deze niet tijdens het broeden verstoord mogen worden. Conflicten met de Flora- en faunawet op dit punt zijn te voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Globaal betreft het broedseizoen de periode half maart tot en met juli, maar sommige soorten kunnen tot broeden komen tot in september. Indien men vóór het broedseizoen begonnen is met de werkzaamheden en voorkomen wordt dat zich op het werkterrein broedvogels vestigen, dan is het toegestaan om in het broedseizoen door te werken.

Vleermuizen

Binnen het plangebied kunnen verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuissoorten voorkomen. Met de sloop zouden eventuele verblijfplaatsen verdwijnen. Alle vleermuissoorten zijn zwaar beschermd. De aan- dan wel afwezigheid van verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen in de bebouwing wordt daarom bepaald door nader onderzoek tijdens de actieve periode van vleermuizen (mei - september).

Steenmarter

Binnen het plangebied bevinden zich meerdere mogelijkheden voor vaste verblijfplaatsen van steenmarter. Er zal nader onderzoek moeten plaatsvinden om de aanwezigheid van de steenmarter daadwerkelijk vast te stellen of uit te sluiten. Indien de soort wordt aangetroffen is het voldoende om te werken volgens een door het ministerie goedgekeurde gedragscode.

Licht en niet beschermde soorten

Er kunnen mogelijk een aantal licht beschermde soorten voorkomen in het plangebied. Voor schade aan licht beschermde soorten geldt in principe een vrijstelling. De zorgplicht schrijft echter voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen.

Vervolgonderzoek

Inmiddels heeft nader onderzoek plaatsgevonden naar het voorkomen van nesten van de huismus en verblijfplaatsen van vleermuizen en de steenmarter. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 8. In de bebouwing van de Houtkolk zijn geen huismussen of vleermuizen aangetroffen. Wel is geconstateerd dat de naastgelegen vaart een vliegroute vormt voor water- en meervleermuis. Beide zijn erg gevoelig voor lichtverstoring. Dat betekent dat er rekening moet worden gehouden met de manier waarop de verlichting wordt ingericht tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie. Dit kan zonder ontheffing, mits ervoor wordt gezorgd dat er geen lichtuitstraling over de vaart plaatsvindt.

Verder blijkt op één van de daken een kolonie visdiefjes te broeden. De nesten zijn niet jaarrond beschermd. Deze soort staat echter wel op de rode lijst als 'kwetsbaar'. Het is dus verplicht iets voor deze vogel te regelen, maar het verdiend de aanbeveling om bijvoorbeeld opnieuw broedgelegenheid te creëren. Dat kan bijvoorbeeld door opnieuw een plat dak in te richten, maar er zijn ook andere mogelijkheden. De nieuwbouw binnen het plangebied biedt hiervoor voldoende mogelijkheden.

Conclusie

Vanuit de gebiedsbescherming bestaan geen belemmeringen voor dit plan. Ook is het bestemmingsplan uitvoerbaar binnen de kaders van de Flora- en faunawet.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Bevt). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook zijn de Rondweg-West en de Dokkumer Ee geen aangewezen vervoersroutes van gevaarlijke stoffen. Op de Rondweg (N356) vindt wel in zeer beperkte mate vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Dit is gezien de hoeveelheid en samenstelling niet relevant.

Op basis van het bestemmingsplan Dokkum Bûten de Bolwurken geldt ten noorden van het plangebied nog wel een veiligheidszone vanwege externe veiligheid. Deze heeft betrekking op een afvulfabriek voor spuitbussen. Dit bedrijf is niet langer op de locatie aanwezig en vormt dus geen belemmering voor dit plan.

Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.10 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur “Nibm” vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten als deze niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwlocaties (tot 1.500 woningen) vallen hier ook onder. Dit bestemmingsplan maakt het ontwikkelen van 77 woningen mogelijk. Dit in het kader van de herstructurering van een oude bedrijfslocatie. De ontwikkeling heeft niet tot nauwelijks invloed op verkeersbewegingen in de omgeving en draagt zodoende niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Wel liggen er twee relevante zones over het plangebied, namelijk een geluidszone voor industrielawaai en een reserveringsstrook van Alliander. In paragraaf 4.3 is ingegaan op de beperkingen die de geluidzone stelt.

Ter plaatse van de reserveringsstrook geldt een recht van energiedistributeur Alliander om hier een elektriciteitsverbinding aan de leggen. Deze strook is op de verbeelding aangeduid. Hier mogen geen bouwwerken worden gebouwd.

Hoofdstuk 5 Planuitgangspunten

5.1 Algemeen

Het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is bieden van een juridisch planologisch kader waarbinnen de gewenste herinrichting van het plangebied mogelijk is. Als basis hiervoor geldt het inrichtingsplan dat is beschreven in paragraaf 2.3. Dit plan is binnen de mogelijkheden en beperkingen uit het beleidskader en de omgevingsaspecten vertaald naar bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Gebruiksmogelijkheden

In de eerste plaats voorziet het plan in de realisatie van 77 woningen in woongebouwen. Daaromheen worden diverse voorzieningen mogelijk gemaakt. Het plan is gericht op een flexibele invulling, waarbij enkele stedenbouwkundige randvoorwaarden in acht worden genomen. Het gaat dan om het vastleggen van het groene setting, waarin de woongebouwen worden ontwikkeld, en de nieuwe Houtkolk, die een belangrijke ontsluiting voor het plangebied vormt. In ondergeschikte mate wordt enige uitwisselbaarheid tussen de verschillende bestemming opgenomen. Hiermee wordt de flexibiliteit geboden om bijvoorbeeld binnen de groenzone enkele infrastructurele voorzieningen te maken.

De mogelijkheden voor het transportbedrijf aan de Wâlddyk 15 worden met dit bestemmingsplan weggenomen. Dit bedrijf komt onder het overgangsrecht. Het uitgangspunt is dat het meest oostelijk gelegen woongebouw, dat gedeeltelijk binnen de richtafstand van dat bedrijf ligt, pas gebruikt mag worden wanneer het transportbedrijf ook daadwerkelijk is verplaatst. Op het perceel blijven wel mogelijkheden over voor lichte bedrijven tot en met milieucategorie 2 die passen bij een woonomgeving.

Verder worden de beperkingen van de geluidzone rondom het industrieterrein Betterwird in acht genomen. Hiervoor wordt de huidige gebiedsaanduiding overgenomen. Voor de woongebouwen binnen deze zone geldt dat aan de vast te stellen hogere waarde moet worden voldaan.

In de regels van dit bestemmingsplan zijn bepalingen ten aanzien van het aanleggen van voldoende parkeergelegenheid opgenomen.

5.3 Bouwmogelijkheden

Binnen het plangebied wordt voorzien in de vier woongebouwen. Per woongebouw zijn de maximale goot- en/of bouwhoogte bepaald. Met uitzondering van blok C is het toepassen van een kapvorm verplicht. Dit is in de regels van dit bestemmingsplan gekoppeld aan het opnemen van een maximum goothoogte.

Afgezien van de woongebouwen worden er in het plangebied geen gebouwen mogelijk gemaakt. Wel zijn diverse 'overige bouwwerken' toegestaan, zoals terreinafscheidingen, bouwwerken ten behoeve van de verkeersbegeleiding en kunstwerken. Tevens is het bouwen van steigers of daarmee gelijk te stellen bouwwerken mogelijk op en over de oever van de Dokkumer Ee.

Ter plaatste van de reserveringsstrook van Alliander is een aanduiding opgenomen waarmee het bouwen van bouwwerken is uitgesloten.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemming die in dit plan is opgenomen.

In Hoofdstuk 5 zijn de uitgangspunten voor de bestemming beschreven. Binnen het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

Bedrijf

Het perceel van het nu nog aanwezige transportbedrijf aan de Wâlddyk 15 is bestemd als 'Bedrijf', zonder nadere aanduiding. Binnen deze bestemming zijn bedrijven tot en met milieucategorie 2 toegestaan. De regeling, het bouwvlak en de maximum bouwhoogte zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

Groen

De groene structuur waarin de woongebouwen en bijbehorende voorzieningen worden ontwikkeld zijn bestemd als 'Groen'. Deze bestemming voorziet in hoofdzaak in een groene inrichting zonder bouwwerken. In ondergeschikte mate kunnen paden en speelvoorzieningen en, ten behoeve van een flexibele inrichting, infrastructurerele voorzieningen voor de woongebouwen worden aangelegd.

Verkeer

De nieuwe Houtkolk is onder de bestemming 'Verkeer' gebracht. Binnen deze bestemming wordt voorzien in allerlei infrastructurele voorzieningen met begeleidend groen en water. De bestemming is afgestemd op het geldende bestemmingsplan.

Water

De verbreding van de Dokkumer Ee is in het plangebied meegenomen en bestemd als 'Water'. In afwijking van het geldende bestemmingsplan, worden ter plaatse steigers en daarmee gelijk te stellen bouwwerken toegestaan.

Wonen - Woongebouw

De woongebouwen en daarbij behorende terreinen worden mogelijk gemaakt binnen de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. De gebouwen moeten binnen de vier bouwvlakken worden gebouwd. Deze bouwvlakken zijn afgestemd op de in hoofdstuk 2 beschreven situatie. Per gebouw is een maximum goot- en bouwhoogte aangegeven, met uitzondering van blok C, waar alleen een maximum bouwhoogte is bepaald. Daar waar een maximum goothoogte geldt, is het toepassen van een kap verplicht.

De 77 voorgestelde woningen zijn in de bestemming als maximaal aantal woningen opgenomen. Dit aantal kan wel vrij worden verdeeld over de vier woongebouwen.

Met het wegnemen van de aanduiding voor het transportbedrijf op het perceel Wâlddyk 15 is dat bedrijf onder het overgangsrecht gebracht. Het is dus niet direct verboden om dit bedrijf voort te zetten. Daarom is voor blok D, dat binnen de richtafstand van het transportbedrijf ligt, een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Dit woongebouw mag pas gebruikt worden wanneer de bedrijfsactiviteiten van het transportbedrijf zijn beëindigd.

6.3 Toelichting op de aanduidingen

Bovenop de bestemming gelden enkele gebiedsaanduidingen:

Geluidzone - industrie

De wettelijke geluidszone van het industrieterrein Betterwird ligt op het westelijke deel van het plangebied. Deze is aangeduid als 'geluidzone - industrie'. Hierin kunnen geluidsgevoelige objecten alleen worden toegevoegd als aangetoond wordt dat de geluidsbelasting als gevolg van de bedrijven op het industrieterrein niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Overige zone - reserveringsstrook

Op de strook waar Alliander het recht heeft om leidingen aan te leggen is de aanduiding 'overige zone - reserveringsstrook' van toepassing. Hier mogen geen bouwwerken worden gebouwd.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming, is op basis van de Inspraakverordening inspraak verleend op het voorontwerpbestemmingsplan. Gelijktijdig heeft het vooroverleg plaatsgevonden met de overlegpartners. Een verslag hiervan is opgenomen in Bijlage 9. Er zijn geen inspraakreacties ingediend en de overlegreacties geven geen aanleiding om het bestemmingsplan inhoudelijk aan te passen.

Inloopbijeenkomst

Op 8 juni 2016 is een inloopbijeenkomst georganiseerd voor de omwonenden en de omliggende bedrijven. Ruim 240 adressen hebben een uitnodiging ontvangen.

Tijdens de avond zijn veel omwonenden binnengelopen. De algemene indruk was dat er veel waardering is voor de aanpak van deze verwaarloosde locatie in Dokkum. Er werden veel vragen gesteld over de schaduwwerking en de verkeerssituatie. Voor de schaduwwerking was een animatie gemaakt waaruit duidelijk bleek dat geen van de omliggende woningen ernstig in de schaduw komt te liggen. De vragen over de verkeerssituatie hadden met name te maken met het transportbedrijf. Dit bedrijf wordt in het bestemmingsplan wegbestemd.

Zienswijzen

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan met ingang van 10 november 2016 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan een ieder zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. Er is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is door de gemeente beantwoord in de Reactienota Zienswijze. De zienswijze heeft aanleiding gegeven om de toelichting en de plankaart van het bestemmingsplan op een klein onderdeel te wijzigen, namelijk:

• Figuur 2.3 van deze toelichting geeft een indicatief beeld van de nieuwe situatie. Daardoor is onduidelijkheid ontstaan over ingrepen op eigendom van Lidl. Ter verduidelijking is de tekst bij figuur 2.3 van deze toelichting aangepast, in die zin dat het gaat om de voorgestelde indicatieve situatie.
• Op verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan viel een klein oppervlak van het gebouw van Lidl aan de noordoostzijde in de groenbestemming, omdat de eigendomsgrenzen van de gemeente zijn aangehouden. Dat deel is nu buiten het plangebied gehouden en aangepast op de verbeelding, zodat de oorspronkelijke bestemming van kracht blijft. Het gaat om een hoekje met een oppervlakte van 1,8 m2.

Los van de zienswijze is in deze toelichting het aspect geluid aangepast aan de gevoerde procedure Hogere grenswaarde en maatwerkvoorschriften.

Vaststelling

De gemeenteraad heeft op 2 maart 2017 besloten over de vaststelling van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is gewijzigd vastgesteld. De wijziging betreft het schrappen van de hiervoor genoemde 1,8 m2 uit het plangebied. De indiener van de zienswijze wordt hiervan op de hoogte gesteld. De bij de vaststelling behorende stukken, waaronder de reactienota zienswijze, zijn als los onderdeel bij het digitale bestemmingsplan gevoegd. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

Over de verdeling van de kosten, voor de herinrichting van het openbaar gebied, zijn afspraken gemaakt. De kosten hiervoor komen uit financiële middelen van de gemeente, ontwikkelaars, de woningcorporatie Thús Wonen en de provincie (ISV-subsidie voor de openbare ruimte). De kosten voor de ontwikkeling van de woningen worden verhaald uit de verhuur en verkoop van de appartementen. Het in hoofdstuk 2 beschreven programma is afgestemd op de noodzakelijke investeringen. Zoals beschreven in hoofdstuk 3 is de behoefte voor dit programma evident. Daarmee is de financiële haalbaarheid geborgd.

Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van woongebouwen. Dit zijn bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten.

De de betrokken partijen hebben een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin onder andere de verdeling van kosten is verzekerd. Van de verplichting tot het opstellen van een grondexploitatieplan kan daarom worden afgeweken.