• Regels
• Toelichting
• "

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het planologisch mogelijk maken van een woonbestemming op het perceel Maarhuizerweg 2 te Baflo.

Juridische aspecten

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld 17-09-2014) van de gemeente Winsum en heeft hierin de bestemming Agrarisch. De ontwikkeling, wonen zonder agrarische bedrijvigheid, is niet passend binnen deze bestemming.

De gemeente Winsum is voornemens medewerking te verlenen aan het plan. In het huidige bestemmingsplan Buitengebied is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin is bepaald dat de bestemming Agrarisch onder voorwaarden kan worden gewijzigd in de bestemming Wonen. Ten behoeve daarvan dient een wijzigingsplan te worden opgesteld, waarin wordt gemotiveerd waarom het wijzigen van de bestemming verantwoord is en dat het plan voldoet aan de te stellen milieueisen. Het voorliggende plan voorziet hierin.

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en toekomstige situatie in het plangebied. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het beleidskader en de planologische onderzoeken. In hoofdstuk 4 worden achtereenvolgens de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voornemen behandeld.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied aan de Maarhuizerweg 2 ten westen van het dorp Baflo. In het plangebied ligt een voormalig agrarisch bedrijf. De werkzaamheden bij het agrarisch bedrijf zijn beëindigd en de initiatiefnemers willen de voormalige bedrijfswoning in gebruiknemen als woning. De huidige schuren zullen niet meer agrarisch worden gebruikt. Hieromtrent zal de vigerende Agrarisch bestemming worden gewijzigd in een woonbestemming. Er zal geen nieuwe bebouwing worden gerealiseerd en er zullen geen externe verbouwingen plaatsvinden.

Onderstaande luchtfoto geeft een impressie van de situatie in het plangebied.

Bron: Google earth

Hoofdstuk 3 Beleid en onderzoeken

3.1 Beleid

3.1.1 Gemeentelijk beleid

Woonvisie

De provincie Groningen heeft in haar Omgevingsverordening "Titel 2.4 Zorg voor een op de regionale behoefte afgestemde woningvoorraad" opgenomen. Het is niet zo maar mogelijk om een nieuwe woning toe te voegen. De gemeente Winsum heeft haar woonbeleid opgenomen in de woonvisie Winsum heeft het! De gemeente heeft in haar woonvisie het wensbeeld (per doelgroep en kern voor de woningmarkt omschreven. Los hiervan heeft de gemeente de beschikking om enkele wooncontigenten in te zetten voor "onvoorziene woningen", zoals het omzetten van (bedrijfs-) bestemmingen naar een woonbestemming. Het toevoegen van een woning, zoals in voorliggend plan, kan worden opgevangen binnen de woonvisie Winsum heeft het!

Bestemmingsplan Buitengebied

Met betrekking tot het gemeentelijke beleid is in de eerste plaats de eerder geciteerde bestemmingsplan Buitengebied relevant. In dit bestemmingsplan is het perceel voorzien van de bestemming Agrarisch, de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 4.

In het vigerende plan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming Agrarisch, voor zover het agrarische bedrijfsgebouwen met bijbehorende erven, bij agrarische bedrijfsbeëindiging te wijzigen ten behoeve van wonen.

Aan deze functiewijziging zijn de volgende voorwaarden verbonden:

• het aantal wooneenheden per voormalig agrarisch bedrijf mag niet meer bedragen dan één;

• de functie wonen wordt beperkt tot het hoofdgebouw;

• de verbouw vindt uitsluitend inpandig plaats;

• de bestaande maatvoering, die wordt bepaald door de goothoogte, dakhelling, nokhoogte, nokrichting en oppervlakte, blijft gehandhaafd, behoudens geringe uitwendige aanpassingen;

• gestreefd dient te worden naar het afbreken van landschappelijk verstorende bebouwing;

• er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen (agrarische) bedrijven;

• er dient zorg te worden gedragen voor een goede landschappelijke inpassing;

• er mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking ontstaan;

• de opslag van materialen of goederen op het erf, anders dan voor het verwezenlijken van de bestemming, is uitgesloten;

• detailhandel, anders dan in ambachtelijke, agrarische of aan de agrarische sector gelieerde producten, is uitdrukkelijk uitgesloten, waarbij de bedrijfsvloeroppervlakte beperkt dient te blijven tot maximaal 60 m²;

• onnodige sloop van monumentale bebouwing dient te worden voorkomen.

Na wijziging krijgt het perceel de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – voormalige boerderij’ en de bestemming die past bij de nieuwe functie wonen. Ook is het mogelijk om de bestemming weer te wijzigen naar de agrarische bedrijfsbestemming.

Het plangebied is op de verbeelding voorzien van de bestemming Wonen. De geldende dubbelbestemmingen worden gehandhaafd. Daarnaast is een specifieke bouwaanduiding 'voormalige boerderij' opgenomen.

De voorgenomen bestemmingswijziging betreft het toestaan van maximaal één wooneenheid en de functie wonen vindt alleen plaats in het hoofdgebouw (de voormalige bedrijfswoning). Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de huidige bebouwing. Hiermee wordt geen afbreuk gedaan aan de bestaande maatvoering. Naast wonen zal er geen opslag van materialen of detailhandel plaatsvinden. Zoals ook uit navolgende paragraaf 'Onderzoeken' blijkt zal er geen onevenredige hinder voor omliggende bedrijven plaatsvinden en heeft de voorgenomen ontwikkeling geen verkeersaantrekkende werking. Het perceel is reeds landschappelijk ingepast. Hiermee voldoet het voornemen aan de voorwarden zoals gesteld in artikel 3.8, lid b van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied.

3.2 Onderzoeken

In het plangebied was lange tijd een agrarisch bedrijf gevestigd. Het bedrijf is echter beëindigd en de boerderij zal worden gebruikt als woning. Van nieuw ruimtebeslag is geen sprake. Nu dit het geval is, kan de vraag worden gesteld in hoeverre de gebruikelijke ruimtelijke aspecten relevant zijn. In onderstaande tabel worden deze aspecten besproken.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

De kosten die gepaard gaan met het plan worden door initiatiefnemer gedragen. De kosten die uit dit plan kunnen voortvloeien, zijn aanvragen voor een tegemoetkoming in schade. Aanvragen om tegemoetkoming in schade kunnen op voorhand niet worden uitgesloten. De gemeente heeft daarom met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten, zoals bedoeld in artikel 6.4a Wro. Daarmee kan worden voorkomen dat de gemeenschap de kosten moet betalen die worden gemaakt in het belang van de aanvrager.

Een exploitatieplan is voor deze ruimtelijke onderbouwing niet nodig.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In deze paragraaf worden te zijner tijd de resultaten van de terinzagelegging behandeld.