Parkkwartier Zuid

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van Zeewolde wordt de wijk Polderwijk gerealiseerd. In de Polderwijk is ruimte voor ongeveer 2.950 woningen. De woonwijk wordt gefaseerd gerealiseerd. Ten behoeve hiervan is ten behoeve van de ontwikkeling van deze wijk het bestemmingsplan Polderwijk (2004) opgesteld waarin de woonwijk via een uitwerkingsregeling kan worden ontwikkeld. Inmiddels is het eerste deel, het Parkkwartier, nagenoeg ontwikkeld. Deze inmiddels ontwikkelde delen van het Parkkwartier zijn planologisch geregeld in het bestemmingsplan Polderwijk, zoals dat is vastgesteld op 25 september 2014.

De nog in te vullen locaties kunnen op grond van een uit te werken woonbestemming worden ontwikkeld (zie figuur 1).

Figuur 1: Fragment geldend bestemmingsplan Polderwijk (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het voorliggende plan voorziet in een uitwerking van de nog in te vullen locaties aan de Groesbeek, de Weerribben, de Biesbosch en het Springendal. Het gaat om in totaal 64 woningen. De ligging en de begrenzing van het plangebied zijn weergegeven in figuur 2.

Figuur 2: Luchtfoto ligging plangebied met invullocaties (bron: PDOK, 2015)

1.2 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van het onderhavige uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een korte toelichting gegeven op de wijk Parkkwartier Zuid. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de planuitgangspunten besproken. Hoofdstuk 4 verwijst naar het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan. Hoofdstuk 6 tot slot geeft een weergave van de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Karakter Parkkwartier Zuid

Parkkwartier Zuid is het tweede deelgebied van Polderwijk dat concreet is uitgewerkt. Het kan op hoofdlijnen als volgt worden gekarakteriseerd.

Het Parkkwartier bestaat uit een aantal buurten, waarvan Parkkwartier Zuid er één van is. Het Parkkwartier wordt gekenmerkt door een eigen ruimtelijke identiteit, welke hoofdzakelijk wordt bepaald door het groene, parkachtige karakter. De groene wig, dat een onderdeel vormt van de dragende elementen van de ruimtelijke structuur van Zeewolde, grenst aan de zuidwestzijde van het Parkkwartier. De groene wig vormt een groene buffer tussen het bestaande en het nieuwe woongebied en heeft bovendien een ecologische en recreatieve functie. De wig zelf is overigens in een ander uitwerkingsplan opgenomen en maakt dus geen deel uit van het onderhavige uitwerkingsplan.

Behalve dat het groen een belangrijke rol heeft, is ook de centrale waterplas (circa 10 hectare) een karakteristiek gegeven binnen Parkkwartier. Deze waterplas heeft hoofdzakelijk een waterhuishoudkundige en recreatieve functie. Aan de noordwestzijde van de plas is een recreatieve vaarroute gepland. Ook binnen Parkkwartier Zuid speelt water een belangrijke rol. Geheel Parkkwartier Zuid wordt door middel van water, de singel, verbonden met de Groen Wig.

Het aantal woningen bedraagt in Parkkwartier Zuid circa 300, waarvan het merendeel al is gerealiseerd. Daarbij is sprake van een hoge mate van menging van woningtypes. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in vrijstaande woningen, geschakelde en/of rijwoningen, patiowoningen, appartementen en vrije kavels. Daarnaast worden er specifieke woningen gerealiseerd, waar de combinatie wonen-werken mogelijk wordt gemaakt.

Met dit uitwerkingsplan wordt de realisatie van 64 woningen mogelijk gemaakt in een gebied dat overigens al bouwrijp is en zal worden afgerond. In het volgende hoofdstuk wordt een beschrijving van de stedenbouwkundige uitgangspunten gegeven.

Hoofdstuk 3 Planuitgangspunten

3.1 Context

De uitgangspunten van het noordelijk deel van Polderwijk zijn juridisch-planologische vastgelegd in het bestemmingsplan Polderwijk. Een belangrijk uitgangspunt binnen de bestemming 'Wonen - Uit te werken' is dat de stedenbouwkundige en programmatische onderdelen van de verschillende uitwerkingen passen binnen de kaders van dit bestemmingsplan.

3.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten

Zoals eerder al vermeld is, betreft deze uitwerking een verdere invulling van een aantal gebieden, waarvan de stedenbouwkundige structuur al is vastgelegd. Op de luchtfoto (figuur 2) is dit goed te zien.

De uitwerking van het voorliggende plan betreft een afronding van woningbouw in de straatwanden de Groesbeek, de Weerribben, de Biesbosch en het Springendal.

Langs de Groesbeek is gekozen voor de bouw van 14 geschakelde woningen, waarvan er 5 woningen van hetzelfde type 5 al in het zuidwestelijk deel van de straat zijn gerealiseerd.

De woningbouw aan de Weeribben en de Biesbosch betreft een afronding van de straatwand met een aantal vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen en rijen. In totaal gaat het om 44 woningen.

Langs het Springendal worden ter afronding van de straatwand twee blokken van het type twee-onder-één kap woningen gerealiseerd.

De afronding van het bestaande woongebied is weergegeven in figuur 3, waarbij de oranje aangegeven woningen de woningen betreffen die in dit plan planologisch mogelijk worden gemaakt.

Figuur 3: Stedenbouwkundige afronding straatwanden Parkkwartier Zuid

3.3 Openbare ruimte

De openbare ruimte in dit plangebied bestaat uit infrastructuur in de vorm van woonstraten, parkeerterreinen en groen. Open oppervlaktewater komt in het plangebied niet voor. De hoofdontsluiting van het woongebied vindt plaats vanaf de Zeewolderweg en de Gelderseweg. Tussen elke woonstraat is openbaar groen geprojecteerd die de woonclusters scheidt. In deze wordt eveneens geparkeerd door de aanleg van verspreid liggende (openbare) parkeerterreintjes en langsparkeren.

3.4 Bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken is de verzamelterm voor bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. De term “bijbehorende bouwwerken” wordt gebruikt in het Besluit omgevingsrecht (Bor) en wordt nu ook in dit uitwerkingsplan overgenomen. De mogelijkheden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken zijn met de inwerkingtreding van het Bor op 1 november 2014 verruimd. Op het achtererf zijn tot een bepaalde omvang bijbehorende bouwwerken vergunningvrij mogelijk. Wel is in het Bor een bepaald bebouwingspercentage gehanteerd om te voorkomen dat achtererven te dicht worden bebouwd.

Op deze landelijke regeling wordt met dit uitwerkingsplan aangesloten in die zin dat het uitwerkingsplan alleen ruimte biedt voor vergunningvrije bouwwerken en in principe geen eigen regeling meer kent. Alleen voor zover dit leidt tot een onevenredige beperking van bouwmogelijkheden, zoals ter plaatse van zijtuinen en op percelen waar in de voortuin gebouwd mag worden, is van dit algemene principe afgeweken. Hoe dit precies is vertaald in het uitwerkingsplan wordt in paragraaf 5.2 toegelicht.

Hoofdstuk 4 Beleid en milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Beleid

Het beleid voor de ontwikkeling van de wijk Polderwijk te Zeewolde is beschreven in de verschillende bestemmingsplanprocedures die voorafgaand aan de ontwikkeling hebben plaatsgevonden. Dit uitwerkingsplan is uitsluitend een juridische vertaling om de resterende kavels in het bestaande woongebied Parkkwartier Zuid in te vullen.

Geconcludeerd kan worden dat er geen sprake is van strijdigheid met het rijks-, provinciaal en beleid.

Volledigheidshalve kan worden opgemerkt dat ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’, zoals die is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het procesvereiste van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) hier niet behoeft te worden doorlopen. Het gaat hier om woningen die worden gebouwd in een bestaande woonwijk die al bouwrijp is, waardoor er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de SVIR.

4.2 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn milieuaspecten (bedrijvigheid, geluid, bodem) en water, archeologie, cultuurhistorie, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, kabels en leidingen.

In het kader van de procedure van de bestemmingsplannen Polderwijk van 2004 en 2014 zijn de milieuaspecten onderzocht en afgewogen. Dit is geconcretiseerd in de ontwikkeling van Parkkwartier Zuid. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet alleen in een juridisch kader om de resterende kavels in het gebied in te vullen van een gebied dat al bouwrijp is. Nieuw onderzoek is dus niet nodig.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Opzet

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een nadere uitwerking van de regels en de bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan Polderwijk. In dat plan is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 14) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die in dit uitwerkingsplan zijn opgenomen, passen binnen de kaders die in het bestemmingsplan bestemmingsplan Polderwijk zijn bepaald.

5.2 Erfbebouwingsregeling

Toelichting regeling vergunningvrij bouwen

Op 1 november 2014 is een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden waardoor verschillende activiteiten vergunningsvrij zijn geworden. Zo ook het bouwen van een bijbehorend bouwwerk. Om te voorkomen dat het erf volgebouwd wordt met vergunningvrije bouwwerken is het maximale bebouwingspercentage geïntroduceerd. Dit betreft dan een maximum percentage van het bebouwingsgebied.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw.

Achtererfgebied:

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loop met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Door toevoeging van het begrip bebouwingsgebied wordt duidelijk dat de omvang van het deel van het achtererfgebied dat mag worden bebouwd wordt bepaald aan de hand van de actuele omvang van het hoofdgebouw.

In de oude regeling was het mogelijk om vergunningsvrij de woning aan de achterzijde uit te bouwen met een diepte van 2,5 meter. Met de inwerkingtreding van de aanpassingen in het omgevingsrecht is deze diepte verruimd naar 4 meter. Bij een woning betekent dat bijvoorbeeld dat binnen die afstand een aan- of uitbouw gebruikt mag worden voor het vergroten van een woonkamer, (bij)keuken of serre. Buiten de genoemde afstand geldt als eis dat het gebruik functioneel ondergeschikt dient te zijn. Bij een woning kan het dan bijvoorbeeld slechts gaan om een garage, berging of plantenkas.

Figuur 4: Achtererfgebied

Met de wijziging van het Bor wordt het ook mogelijk om een bijbehorend bouwwerk te bouwen dat hoger is dan 3 meter. Voorwaarde is wel dat zo'n bijbehorend bouwwerk een schuin dak heeft. Aan de maatvoeringen van zo'n schuin dak zijn, mede in verband met architectuur en belangen van omwonenden, randvoorwaarden gesteld. De regeling is zo opgezet dat bij hogere daken dan 3 m, in de regel alleen standaard zadeldaken of schilddaken mogelijk zijn. De daknok mag in ieder geval niet hoger zijn dan 5 meter en wordt verder in hoogte begrensd door een formule. In deze formule is de afstand van de nok tot de perceelsgrens bepalend voor de toegestane hoogte. Hoe dichter bij de perceelsgrens hoe minder hoog een dak mag zijn.

Uitgangspunten regeling uitwerkingsplan

Het vergunningsvrij bouwen wordt voor de erfbouwingsregeling in het plangebied als uitgangspunt genomen.

Het Bor kent evenwel de beperking dat vergunningvrij bouwen in zijtuinen veelal niet is toegestaan, waardoor in een aantal gevallen een onevenredige beperking van (bestaande) bouwmogelijkheden kan ontstaan.

In veel gevallen kan het aanvaardbaar zijn dat ook in zijtuinen wordt gebouwd. In die situaties kent het bestemmingsplan een aanvullende regeling ten opzichte van het in het Bor toegestane bouwen in het achtererfgebied. Daar waar in het bestemmingsplan in zijtuinen mag worden gebouwd is voorzien in een woonbestemming. Op grond van het begrip 'erfbebouwingsgebied' dat in het bestemmingsplan is geïntroduceerd, mag aanvullend op het bouwen in het achtererfgebied, ook in de zijtuinen worden gebouwd waarop een woonbestemming rust.

Voor het bepalen van het erfbebouwingsgebied is het noodzakelijk dat de voorkant van de woning wordt bepaald. De voorkant van de woning is die zijde die grenst aan de tuinbestemming. Dit betekent dat als er bij hoekpercelen een woonbestemming naast het bouwvlak ligt, dat de gevel aan deze zijde niet als voorkant wordt gezien.

Voor kwadrantwoningen geldt vanwege de bijzondere situatie dat deze geen duidelijk voorkant hebben en dat in die gevallen gebouwd mag worden op gronden die een woonbestemming hebben, voor zover dit past binnen de regels van het bouwen op het erfbebouwingsgebied.

5.3 Tuin

De bestemming 'Tuin' is gelegd waar sprake is van een tuin bij een woning. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, tenzij anders is aangegeven. Daar waar erfbebouwing in de voortuinen mag worden gerealiseerd is sprake van de aanduiding 'bijgebouwen' met daaraan gekoppeld een specifieke bouw- en situeringsregeling.

Gelet op de voorwaarden in het beeldkwaliteitskader is de bouwhoogte van bijvoorbeeld erf- en terreinafscheidingen beperkt tot hetgeen vergunningvrij mogelijk is (maximaal 1 meter hoog).

5.4 Wonen

De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op de resterende in te vullen woonkavels van het Parkkwartier Zuid. Dit betreffen de woningen inclusief de daarbijbehorende achter- en zijtuinen. De bouwregels van de woningen (hoofdgebouwen) zijn afgestemd op de in paragraaf 3.2 beschreven woningtypen. De situering van de hoofdgebouwen is vastgelegd in het bouwvlak. Buiten het bouwvlak is ruimte voor (vergunningvrije) erfbebouwing (zie paragraaf 5.2). Het wonen mag in combinatie plaatsvinden met kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Eén en ander is gehouden aan een aantal randvoorwaarden en beperkingen die in de begrippen en de gebruiksregels van de bestemming zijn opgenomen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaats gevonden in 2015. Het resultaat is positief.

De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.