| Plan: | Gildenveld 2 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0050.BPGildenveld2-VS01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De Gemeenteraad van Zeewolde heeft op 14 december 2017 de Visie kleinschalige bedrijventerreinen vastgesteld. Deze visie heeft betrekking op de bedrijventerreinen Gildenveld, Krachtenveld, Schepenveld en Planetenveld en stelt voor deze terreinen onder andere enkele verruimingen in gebruiks- en of bouwmogelijkheden voor.
Met deze partiële herziening wordt uitvoering gegeven aan de vastgestelde Visie, voor zover het het bedrijventerrein Gildenveld 2 betreft.
Aanvankelijk maakte dit plangebied onderdeel uit van 'Gildenveld 2012, 1e partiële herziening. Gedurende de procedure wijzigden de inzichten echter, waardoor ervoor is gekozen om dit plandeel bij de vaststelling uit de partiële herziening te halen en een apart bestemmingsplan voor Gildenveld 2 op te stellen.
1.2 Begrenzing plangebied
Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het zuidelijke deel van Gildenveld, ook bekend als Gildenveld 2. De onderstaande afbeelding toont globaal de ligging ervan.
Ligging Gildenveld 2 (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Het geldende bestemmingsplan, Gildenveld 2012, is vastgesteld op 13 december 2012. Daarna zijn de planregels reeds twee keer op onderdelen herzien.
De eerste keer was met de vaststelling van de Parapluherziening parkeren op 12 december 2013, waarmee in de algemene gebruiksregels aanpassingen zijn gedaan aan de parkeerregeling.
Met de vaststelling van de Reparatieherziening BVO op 24 april 2014 zijn de regels opnieuw op onderdelen gewijzigd. Deze keer betrof het een aanpassing aan de wijze van meten ten aanzien van het bepalen van het bruto-vloeroppervlak.
Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving
2.1 Beschrijving plangebied
2.1 Beschrijving plangebied
Gildenveld is een kleinschalig en ruim opgezet bedrijventerrein aan de rand van de bebouwde kom. Het biedt ruimte aan bedrijven in de lagere milieucategorieën en aan maatschappelijke en dienstverlenende functies en bedrijfswoningen.
Het nu voorliggende bestemmingsplan heeft alleen betrekking op een deel van Gildenveld 2 in het zuiden van Gildenveld. Dit plandeel is nog niet geheel uitgegeven.
2.2 Planbeschrijving
Met deze partiële herziening worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor Gildenveld 2 gewijzigd. Gildenveld 2 is in onderstaande afbeelding opgenomen als deelgebied 3. Het plangebied van deze herziening betreft een deel van Gildenveld 2, waaronder alle bedrijfspercelen en een deel van openbare gronden.
Deelgebieden Gildenveld (Bron: Visie kleinschalige bedrijventerreinen)
In afwijking van de rest van Gildenveld krijgt dit deelgebied een meer gemengd karakter. Daarom wordt gekozen voor de bestemming 'Gemengd'. Dit gemengde karakter komt tot uitdrukking in het feit dat ook reguliere bewoning is toegestaan en dat bedrijvigheid wordt beperkt tot milieucategorie 1. Dit met uitzondering van het bestaande koeriersbedrijf.
Naast de gebruiksmogelijkheden worden ook de bouwmogelijkheden gewijzigd. Dit houdt in dat:
- het maximale bebouwingspercentage wordt verhoogd van 60% naar 70%.
- de minimale afstand tot de perceelsgrens wordt bijgesteld van 8 naar 3 meter, met een afwijking om op de zijdelingse perceelsgrens te bouwen..
- de minimale afstand van een bedrijfsgebouw tot de wegas wordt geschrapt.
- de maximale goothoogte voor een bedrijfswoning wordt geschrapt. De maximale bouwhoogte blijft wel staan op 9 meter.
- het maximum oppervlak voor een bouwperceel wordt verruimd. Deze was door middel van een aanduiding op de verbeelding beperkt tot 2000m2. Deze aanduiding wordt geschrapt, waardoor voor deze gebieden de algemene regeling gaat gelden die maximaal 3000m2 toestaat.
- de gevellijnen worden verkleind. Uitsluitend aan de zijde Elzenlaan blijven deze behouden.
Reguliere bewoning wordt in dit bestemmingsplan toegestaan in de vorm van grondgebonden eengezinswoningen. Andere bouwwijzen, zoals een appartement, zijn niet op voorhand geheel uitgesloten, maar dergelijke verzoeken worden afzonderlijk beoordeeld. In die gevallen kan besloten worden toepassing te geven aan een afwijkingsprocedure.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
Dit plan betreft een herziening van het bestemmingsplan voor Gildenveld 2. In het bestemmingsplan Gildenveld 2012 is de realisatie van het bedrijventerrein al vastgelegd, waarbij uitgebreid is ingegaan op het ruimtelijk beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau.
De wijzigingen die met deze herziening worden doorgevoerd zijn ondergeschikt van aard en komen voort uit de Visie kleinschalige bedrijventerreinen. Ook deze visie, die als bijlage 1 bij deze plantoelichting is opgenomen, is tot stand gekomen met inachtneming van het geldende ruimtelijk beleid.
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten
In het kader van de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet beoordeeld worden hoe het plan zich verhoudt tot diverse omgevingsaspecten, waaronder bodem, geluid, ecologie, archeologie, milieuzonering en gevolgen voor de waterhuishouding.
De verruiming van de gebruiksmogelijkheden leidt niet tot een hogere milieubelasting ten opzichte van de reeds toegestane functies. En de verruiming van de bouwregels vindt uitsluitend plaats binnen de bestaande bestemmings- en bouwvlakken. Er treden met de voorgestelde aanpassingen dan ook geen knelpunten op ten aanzien van omgevingsaspecten.
Het betreft een aanpassing van de gebruiks- en bouwregels voor een bestaand en bestemd bedrijventerrein. Deze herziening leidt niet tot wijzigingen waarbij de aspecten bodem, ecologie en archeologie van invloed zijn. Ook wijzigt de waterhuishouding niet als gevolg van deze beperkte aanpassingen.
In het gebied wordt weliswaar reguliere bewoning toegestaan, maar in de bestaande situatie waren ook geluidgevoelige functies mogelijk in de vorm van bedrijfswoningen. Er is dus geen aanleiding om nader onderzoek te doen ten aanzien van verkeerslawaai.
Ten westen van het plangebied ligt een aardgastransportleiding van de Gasunie. De contouren voor het plaatsgebonden risico liggen niet over het plangebied, waardoor deze geen belemmering vormen. In het kader van de procedure van het bestemmingsplan Centrale Groenzone en Krachtenveld heeft DHV in 2011 een onderzoek naar de externe veiligheid van deze aardgastransportleiding opgesteld. Uit het berekende groepsrisico in dat onderzoek kwam naar voren dat de oriënterende waarde niet wordt overschreden. Ook leidt deze partiële herziening niet tot een aanmerkelijke toename van het aantal aanwezige personen in het plangebied ten opzichte van de bestaande bestemmingsplanmogelijkheden. Het aspect externe veiligheid behoeft geen nader onderzoek.
Wel zien we aanleiding om de situatie rond het koeriersbedrijf nader te bekijken. Op advies van de OFGV worden in de planregels voorwaarden opgenomen om de bedrijfsuitoefening van dit specifiek aangeduide bedrijf te beschermen en te voorkomen dat deze wordt belemmerd door een nieuwe woning op het naastgelegen perceel. Dit is in paragraaf 5.2 nader toegelicht.
Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving
5.1 Plansystematiek
De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden.
5.2 Toelichting bij de verbeelding en regels
Dit is de voornaamste bestemming in het plangebied en deze duidt tevens het karakter van het gebied. Er is geen sprake van een puur bedrijventerrein, maar verschillende functies wisselen elkaar af. Naast het traditionele gebruik van bedrijfswoningen is bijvoorbeeld ook reguliere bewoning toegestaan.
Via dit bestemmingsplan worden alleen grondgebonden eengezinswoningen rechtsreeks toegestaan. Dit betekent echter niet dat andere bouwvormen op voorhand zijn uitgesloten. In dergelijke gevallen wordt individueel beoordeeld of afwijken van dit bestemmingsplan aanvaardbaar is.
Woonfuncties en de lichtste bedrijfscategorieën gaan goed samen. Daarom worden de bedrijfsmogelijkheden in de basis ook beperkt tot milieucategorie I. Een uitzondering daarop is het bestaande koeriersbedrijf, dat om die reden een specifieke aanduiding krijgt. Om hinder, en een beperking ten aanzien van de bedrijfsvoering, te voorkomen, is in de regels een aanvullende bepaling opgenomen ten aanzien van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing grenzend aan het koeriersbedrijf.
Een geluidsgevoelig object op een aangrenzend perceel moet aan de zijde van het koeriersbedrijf voorzien zijn van een dove gevel. Er is van deze bepaling een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen om ook medewerking te kunnen verlenen indien is aangetoond dat op een andere wijze voldaan wordt aan het activiteitenbesluit zonder het koeriersbedrijf te belemmeren in zijn bedrijfsvoering. Dit kan bijvoorbeeld door het realiseren en in stand houden van geluidswerende voorzieningen.
De begrenzing van deze bestemmingen is niet gewijzigd ten opzichte van het bestemmingsplan. Dit geldt ook voor de bouw- en gebruiksregels behorende bij deze bestemmingen.
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische haalbaarheid
Met de uitvoering van dit plan zijn geen andere gemeentelijke kosten gemoeid dan die van de procedure zelf. Ook is er geen sprake van verhaalbare kosten. Er is dan ook geen aanleiding om een exploitatieplan vast te stellen.
6.2 Maatschappelijke aanvaardbaarheid
6.2.1 Inspraak
Het voorontwerp heeft vanaf 15 mei 2019 tot en met 25 juni 2019 in het kader van inspraak voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn twee inspraakreacties ingediend. Deze zijn in bijlage 2 weergegeven en van een reactie voorzien.
6.2.2 Vooroverleg
Over het plan is vooroverleg gevoerd, zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, met de provincie Flevoland en het Waterschap Zuiderzeeland.
Provincie Flevoland
De provincie Flevoland heeft aangegeven geen strijdigheden met het provinciaal ruimtelijk beleid te zien.
Waterschap Zuiderzeeland
Het Waterschap Zuiderzeeland heeft in een reactie aangegeven geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan.
Wel wijst men erop dat ontwikkeling van een nu nog onbebouwd kavel binnen het plangebied kan voorzien in meer dan 750 m² aan oppervlakteverharding. In deze gevallen is sprake van een compensatieplicht die vergunningplichtig is op grond van de Keur Waterschap Zuiderzeeland 2017 en de Waterwet.
Initiatiefnemers zijn niet altijd op de hoogte van genoemde vergunningplicht en het waterschap heeft niet altijd zicht op nieuwbouw. Daarom wordt verzocht om zo mogelijk initiatiefnemers op de hoogte te brengen van de genoemde vergunningplicht bij een netto toename van verhard oppervlak van 750 m² of meer sinds 2013.
6.2.3 Zienswijzen
Op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft het ontwerpbestemmingsplan Gildenveld 2 vanaf 23 oktober 2019 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is in de gelegenheid gesteld om gedurende de termijn van tervisielegging zijn/haar zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan Gildenveld 2 kenbaar te maken. Er is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze is ongegrond verklaard. De Nota van zienswijzen is opgenomen in bijlage 3.
6.2.4 Vastgesteld
Het plan is gewijzigd vastgesteld op 23 april 2020. Om bij de gronduitgifte enige flexibiliteit te bieden is aan de regels een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid toegevoegd om tot op de perceelgrens te mogen bouwen.