Buitenwoel, Golfkop - Pieter de Hooghkade

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In het plan wordt verstaan onder:

1.1 plan

het bestemmingsplan 'Buitenwoel, Golfkop - Pieter de Hooghkade' met identificatienummer NL.IMRO.0047.08BPHooghkade-0401 van de gemeente Veendam;

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 aaneengebouwde woning:

een blok van meer dan twee zijdelings aaneengebouwde woningen;

1.6 aan huis verbonden bedrijf:

het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft.

1.7 aan huis verbonden beroep:

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

1.8 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.9 bedrijf:

een inrichting voor de bedrijfsmatige uitoefening van industrie, ambacht, handel, vervoer of nijverheid;

1.10 bestaande:

• 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning;
• 2. het onder 1° bedoelde geldt niet voorzover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan;

1.11 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.12 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.13 bijbouwvolume:

een gebouw of onderdeel van een gebouw dat in bouwkundig en/of visueel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdbouwvolume;

1.14 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.15 bouwgrens:

een grens van een bouwvlak;

1.16 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.17 bouwperceelgrens:

een grens van het bouwperceel;

1.18 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.19 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.20 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.21 gebouw:

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.22 hoofdgebouwvolume:

een gebouw of onderdeel van een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwvolume valt aan te merken;

1.23 huishouden:

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; hieronder niet begrepen bewoning in de vorm van kamerverhuur;

1.24 kunstwerk:

bouwwerk geen gebouw zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en dergelijke;

1.25 peil:

• 1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdingang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
• 2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

1.26 rug-aan-rug woning:

een blok van meer dan twee zijdelings aaneengebouwde woningen waarbij tevens de achtergevels tegen elkaar aan zijn gebouwd;

1.27 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan; een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.28 voorgevel:

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, geldt de gevel van een gebouw die door de indeling van het gebouw, de ligging van het gebouw en/of de situatie ter plaatse, het sterkst op de weg gericht is;

1.29 wonen:

het huisvesten in een woning van één afzonderlijk huishouden;

1.30 woning:

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het af-gewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.6 de afstand tot de zijdelingse perceelgrens:

de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) grens van een bouwperceel.

2.7 ondergeschikte bouwdelen:

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de plaatsing en de oppervlaktebepaling van gebouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, rookkanalen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 0,70 m bedraagt.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Woongebied

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. aan huis verbonden beroep met inachtneming van het bepaalde in 5.1.1
• c. verkeer en verblijf;
• d. openbare nutsvoorzieningen;
• e. groenvoorzieningen.

Onder de functie verkeer en verblijf valt tevens het bestaande systeem van ontsluiting door middel van wegen en paden. Dit blijft, behoudens verbetering met het oog op de verkeersveiligheid en/of vermindering van geluidsoverlast, gehandhaafd.

Onder het doel groenvoorzieningen zijn tevens sierbestrating, fiets- en/of voetpaden, waterpartijen, speelvoorzieningen en dergelijke begrepen.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Hoofdbouwvolume ten behoeve van wonen

Voor het bouwen van hoofdbouwvolume ten behoeve van wonen, gelden de volgende regels:

• a. het hoofdbouwvolume wordt uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd;
• b. het aantal woningen bedraagt niet meer dan het ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal;
• c. de woningen worden aaneengebouwd;
• d. in afwijking van het gestelde onder c worden woningen ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - 'rug-aan-rug' uitsluitend als rug-aan-rug woningen gebouwd, met dien verstande dat de voorgevel van de woningen in de gevellijn dienen te worden opgericht;
• e. de afstand van de zijgevels, niet zijnde zijgevels van de aaneengebouwde zijden van woningen, tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt niet minder dan 1,00 m;
• f. de goot en bouwhoogte bedragen niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogten;
• g. de dakhelling bedraagt niet minder dan 30°
• h. van een bouwperceel wordt niet meer dan 70% bebouwd.

3.2.2 Bijbouwvolume en overkappingen ten behoeve van wonen

Voor het bouwen van bijbouwvolume en overkappingen ten behoeve van wonen, gelden de volgende regels:

• a. bijbouwvolume en overkappingen worden uitsluitend gebouwd binnen een bouwvlak, met dien verstande dat de bijbouwvolume en overkappingen op een afstand van niet minder dan 1,00 m achter de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdbouwvolume worden gebouwd;
• b. in afwijking van het gestelde onder a zijn bijbouwvolume en overkappingen ook ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' toegestaan;
• c. de goothoogte bedraagt niet meer dan 3,00 m;
• d. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3,00 m;
• e. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt niet minder dan 2,00 m, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' tot op de zijdelingse perceelgrens mag worden gebouwd;
• f. de gezamenlijke oppervlakte bij een woning bedraagt niet meer dan 50 m², met dien verstande dat niet meer dan 70% van het bouwperceel wordt bebouwd.

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn bedraagt niet meer dan 1,00 m en daarachter niet meer dan 2,00 m;
• b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 5,00 m.

3.3 Nadere eisen

Het college van burgemeester en wethouders kan met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het straat- en/of bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de woonsituatie;

nadere eisen stellen aan:

• a. de situering van nutsvoorzieningen;
• b. de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere horizontale oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,50 m;
• c. de plaats van bijbouwvolume of overkappingen ten opzichte van het hoofdbouwvolume, indien het bouwplan ertoe leidt dat aan beide kanten van het hoofdbouwvolume, bijbouwvolume worden gerealiseerd;
• d. de situering van uitritten;
• e. de situering van steigers.

3.4 Afwijken van de bouwregels

Het college van burgemeester en wethouders kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het straat- en/of bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de woonsituatie;

afwijken van het bepaalde in:

• a. lid 3.2.1, sub a:

ten behoeve van overstekende daken;

• b. lid 3.2.2, sub a:

voor het bouwen van bijbouwvolume en overkappingen tot op het verlengde van de voorgevel van de woningen;

• c. lid 3.2.2, sub e:

voor een afstandsmaat tot de zijdelingse perceelgrens van 1,00 m, met dien verstande dat bijbouwvolume op de zijdelingse perceelgrens mogen worden gebouwd indien deze aaneengeschakeld op twee bouwpercelen worden gebouwd;

• d. lid 3.2.2, sub f:

tot een oppervlakte van 70 m², met dien verstande dat ten hoogste 70% van het bouwperceel mag worden bebouwd;

• e. lid 3.2.3, sub a:

voor het bouwen van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn met een bouwhoogte van niet meer dan 2,00 m.

3.5 Specifieke gebruiksregels

• a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen het gebruiken van een vrijstaand bijbouwvolume ten behoeve van woonfuncties.

3.6 Afwijken van de gebruiksregels

Het college van burgemeester en wethouders kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de gebruiksregels voor het gebruik ten behoeve van een aan huis verbonden bedrijf voor kleinschalige activiteiten, met dien verstande dat voor het gebruik van een deel van de woning voor de uitoefening van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten de volgende criteria in acht worden genomen:

• a. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven. Dit betekent dat:
  • 1. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair blijft;
  • 2. de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf uitsluitend inpandig wordt verricht;
  • 3. niet meer dan 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijbouwvolume wordt gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf met niet meer dan 45 m²;
  • 4. degene die het aan huis verbonden bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning moet zijn;
• b. het gebruik geen onevenredige hinder voor het woonmilieu oplevert, dan wel geen afbreuk doet aan het woonkarakter van de wijk of de buurt. Dit betekent dat:
  • 1. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten wat betreft aard, omvang en intensiteit verenigbaar is met het karakter van de omringende woonomgeving;
  • 2. geen ontheffing wordt verleend aan bedrijven die vergunningplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving;
  • 3. bedrijfsactiviteiten bovendien uitsluitend zijn toegestaan indien deze voorkomen in de bij deze regels behorende Overzicht toegestane bedrijven aan huis (Bijlage 2) of daarmee zijn gelijk te stellen;
  • 4. behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden bedrijf, geen detailhandel plaatsvindt;
  • 5. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat wordt geparkeerd op eigen terrein;
  • 6. reclame-uitingen niet zijn toegestaan met uitzondering van de op grond van de Algemene plaatselijke verordening Veendam 2018 vergunningsvrije vormen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 5 Algemene gebruiksregels

5.1 Toegestaan gebruik

5.1.1 Aan huis verbonden beroep

Het gebruik van een deel van de (bedrijfs)woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals vermeld in Bijlage 1 'Lijst aan huis verbonden beroepen' is toegestaan daar waar dit gebruik in de bestemmingsomschrijving is opgenomen, mits:

• a. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair blijft;
• b. het aan huis verbonden beroep uitsluitend inpandig wordt verricht;
• c. maximaal 25 m² van de oppervlakte van het hoofd- of bijgebouw wordt gebruikt voor het aan huis verbonden beroep.
• d. degene die de gebruiker is van de woning ook degene moet zijn die het aan huis verbonden beroep uitoefent;
• e. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang, uitstraling en intensiteit verenigbaar is met het karakter van de omringende woonomgeving;
• f. geen detailhandel plaatsvindt, behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden beroep;
• g. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse;
• h. het parkeren plaatsvindt op het eigen terrein;
• i. reclame-uitingen niet zijn toegestaan, met uitzondering van de vergunningsvrije vormen.

5.2 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijvingen, waaronder in elk geval wordt begrepen:

• a. het gebruik van de gronden en bouwwerken die zijn bestemd voor wonen ten behoeve van kamerverhuur of het huisvesten van meerdere huishoudens in één woning;
• b. het gebruiken van een vrijstaand bijbouwvolume ten behoeve van woonfuncties;
• c. het gebruik van de gronden en bouwwerken als seksinrichting;
• d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

6.1 Omgevingsvergunning

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van:

• a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages, met uitzondering van oppervlakte- en inhoudsmaten, en met uitzondering van de hoogte van windturbines, tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
• b. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast;
• c. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
• d. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
  • 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m³ bedraagt;
• e. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 25,00 m bedraagt, met dien verstande dat:
  • 1. de noodzaak voor plaatsing van de antenne is aangetoond waarbij het gedeelde gebruik van masten moet zijn overwogen;
  • 2. bebouwingsbeeld van de omgeving niet wordt verstoord;
  • 3. de antenne in de onmiddellijke nabijheid van hoge gebouwen en/of bouwwerken of langs grote infrastructurele lijnen (zoals hoogspanningsleidingen en (spoor)wegen) wordt geplaatst;
• f. het bepaalde in het plan voor het bouwen van zendmasten voor radioamateurs tot een bouwhoogte van niet meer dan 15,00 m, met dien verstande dat het bebouwingsbeeld van de omgeving niet wordt verstoord.

6.2 Voorwaarden

De in lid 6.1 bedoelde omgevingsvergunningen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

• a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
• b. de verkeersveiligheid;
• c. het bebouwingsbeeld.

Artikel 7 Overige regels

7.1 Parkeernormen

• a. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen van de CROW-publicatie 381. Indien deze normen gedurende de planperiode wordt gewijzigd moet deze wijziging in acht worden genomen.
• b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel.
• c. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b dienen na de realisatie in stand te worden gehouden.
• d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a en b:
  • 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
  • 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

Artikel 8 Overgangsrecht

8.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
• b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
• c. Sublid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

8.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 9 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Buitenwoel, Golfkop - Pieter de Hooghkade'.