Buitenwoel herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordwestzijde van Veendam liggen de woonwijk Buitenwoel en de golfbaan De Compagnie. Ten behoeve van de uitbreidingen van de woonbuurt Golflaan en de golfbaan De Compagnie is door KuiperCompagnons een integrale structuurvisie (maart 2003) opgesteld voor het gebied Buitenwoel. In deze structuurvisie wordt een aanzet gegeven voor een ruimtelijke structuur van de nieuwe woonwijk.

De realisatie van 3 wooneilanden ten westen van de woonbuurt Golflaan is vastgelegd in het bestemmingsplan Buitenwoel-Golflaan fase 2 (goedgekeurd op 4 juli 2007 door Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen). Voor het noordelijk deel van het Bastioneiland is destijds een uitwerkingsverplichting ex artikel 11 WRO (oud) opgenomen.

In het kader van de actualiseren van alle bestemmingsplannen in de gemeente Veendam, is het plangebied meegenomen in het bestemmingsplan Buitenwoel (vastgesteld op 28 september 2009). Een deel van het Bastioneiland, te weten de gronden grenzend aan de Golflaan en de oostelijke buitenrand, is in dit bestemmingsplan uitgewerkt. Voor de overige gronden is opnieuw een uitwerkingsverplichting opgenomen.

Thans is de wens om door middel van een bestemmingsplan woningbouw op het Bastioneiland mogelijk te maken, waarbij gelijktijdig een deel van de plancapaciteit wordt ingetrokken. De plancapaciteit die het bestemmingsplan Buitenwoel bevat wordt verminderd door het intrekken van de wijzigingsgebieden en -bevoegdheid ter plaatse van Golfeiland Noord, Dijkeneiland Noord en Golfkop en het vervangen van de uitwerkingsverplichting ter plaatse van Dijkeneiland Zuid door een wijzigingsbevoegdheid.

Hiertoe dient het bestemmingsplan Buitenwoel gedeeltelijk te worden herzien. In paragraaf 2.3 is de inhoud van deze herziening beschreven.

1.2 Plangebied

Het plangebied omvat de wooneilanden Golfeiland, Dijkeneiland en Bastioneiland en de locatie Golfkop. Op onderstaande afbeelding zijn deze deellocaties aangegeven.

1.3 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt aangegeven wat toekomstige situatie zal zijn. In hoofdstuk 3 staat beschreven welke beleidsmatige aspecten relevant zijn voor het onderhavig document. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitgevoerde onderzoeken en milieutechnische randvoorwaarden. In hoofdstuk 5 en 6 komen de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Voorgeschiedenis

Ten behoeve van de uitbreidingen van de woonbuurt Golflaan en de golfbaan De Compagnie is een integrale structuurvisie (maart 2003) opgesteld voor het gebied Buitenwoel. In deze structuurvisie wordt een aanzet gegeven voor een ruimtelijke structuur van de nieuwe woonwijk.

Op basis van een analyse van het landschap en de cultuurhistorie is het gebied Buitenwoel, afgezien van de reeds bestaande woonbuurt, opgedeeld in drie horizontaal gelegen zones. Op deze wijze wordt aangesloten op het bestaande verkavelingspatroon. De verticale structuren van de Tripscompagnie en de Borgercompagnie delen de zones op in buurten.

Het plangebied betreft de meest zuidelijk gelegen zone, ingeklemd tussen het reeds gerealiseerde deel van de woonbuurt Golflaan en de golfbaan. Op onderstaande schets is de woonwijk Buitenwoel aangeduid, waarbij het lichtgroene gebied rechtsonder op deze kaart de bestaande wijk is. En waar de westelijk daarvan gelegen paars gekleurde delen het nu in ontwikkeling zijnde gebied weergeven. Het meest westelijk gelegen groene gebied omvat de golfbaan.

De horizontale stroken in rood en groentinten, gelegen noordelijk van de middenwijk zouden toekomstige uitbreidingsgebieden zijn (structuurvisie 2003), maar nu, en voor de komende tijd, nog agrarisch in gebruik.

Structuurvisie ruimtelijk concept

Met de historische ontginningskanalen en vaarten als referentie heeft het plangebied het woonmilieu "eilanden" gekregen. Eiland 1 heeft als thema "bastion". De thema's van de Eilanden 2 en 3 zijn "dijken" respectievelijk "golf".

De realisatie van deze 3 wooneilanden is vastgelegd in het bestemmingsplan Buitenwoel-Golflaan fase 2 (goedgekeurd op 4 juli 2007 door Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen). Voor het noordelijk deel van het Bastioneiland is destijds een uitwerkingsverplichting ex artikel 11 WRO (oud) opgenomen.

In het kader van de actualisering van alle bestemmingsplannen in de gemeente Veendam, is het plangebied meegenomen in het bestemmingsplan Buitenwoel (vastgesteld op 28 september 2009). Een deel van het Bastioneiland, te weten de gronden grenzend aan de Golflaan en de oostelijke buitenrand, is in dit bestemmingsplan uitgewerkt. Voor de overige gronden is opnieuw een uitwerkingsverplichting opgenomen.

2.2 Huidige situatie

Op dit moment is voornamelijk het zuidelijke deel van het Bastioneiland ingevuld met woningen. Het betreft de oostelijke buitenrand, enkele kavels op het middenterrein en de hele rand langs het water aan de zuidwestelijke zijde. Op het noordelijke deel van het eiland is de oostelijke buitenrand gedeeltelijk ingevuld.

Daarnaast is Golfeiland Zuid ingevuld met woningen. Er zijn nog enkele kavels te koop.

Voor het Bastioneiland is een stedenbouwkundig plan vastgesteld, voor het deel waar nog geen uitgewerkt ruimtelijk plan van kracht is, om direct concrete bouwplannen uit te kunnen voeren. Op basis hiervan zijn recent omgevingsvergunningen verleend voor 8 woningen aan de Marten Klompienlaan en 4 woningen langs de noordrand.

In het bestemmingsplangebied Buitenwoel zijn (buiten Bastioneiland Noord) nog de volgende bouwmogelijkheden opgenomen:

• Dijkeneiland Zuid – uit te werken woongebied
• Dijkeneiland Noord – wijzigingsgebied
• Golfeiland Zuid – bij recht, max. 31 woningen, waarvan nog ca. 3 kavels uit te geven per 1-6-2020
• Golfeiland Noord – wijzigingsgebied.
• Golfkop – wijzigingsgebied.

2.3 Toekomstige situatie

Bastioneiland

Zoals hiervoor al aangegeven wordt met dit bestemmingsplan een directe bouwtitel gelegd op Bastioneiland Noord. De verleende omgevingsvergunningen voor 8 woningen aan de Marten Klompienlaan en 4 woningen langs de noordrand, zijn vertaald. Naast deze 12 woningen, kunnen maximaal 42 woningen worden gebouwd op het middenterrein van het eiland en aan de buitenrand.

In de noordelijke en westelijke buitenrand kunnen vrijstaande en 2^1 kapwoningen worden gebouwd. Langs het water geldt een bebouwingsvrije zone van 5 m. Op het middenterrein kunnen vrijstaande, 2^1 kapwoningen en rijenwoningen worden gebouwd. In de groene openbare ruimte is ruimte voor een speelplek gereserveerd.

Voor de woningen op het Bastioneiland die zijn gesitueerd langs de Golflaan, geldt dat het hoofdbouwvolume niet langer in een verplichte rooilijn langs deze Golflaan hoeft te worden geplaatst.

Intrekken wijzigingsgebieden

Golfeiland Noord, Dijkeneiland Noord en Golfkop kennen een wijzigingsbevoegdheid naar wonen. Deze bevoegdheid wordt met dit bestemmingsplan ingetrokken. Hiermee wordt de zachte plancapaciteit van de gemeente verkleind. De agrarische bestemming van Golfeiland Noord en Dijkeneiland Noord blijft behouden.

Voor de Golfkop geldt dat de wijzigingsbevoegdheid naar maatschappelijke voorzieningen behouden blijft.

Dijkeneiland Zuid

Deze deellocatie heeft een wijzigingsbevoegdheid van Agrarisch naar wonen gekregen. In het geldende bestemmingsplan kent Dijkeneiland Zuid de bestemming Woongebied - Uit te werken.

In verband met de directe bouwtitel op Bastioneiland Noord en het doel om de plancapaciteit te reduceren, is het maximum aantal te realiseren woningen op Dijkeneiland Zuid terug gebracht naar 65.

Golfeiland Zuid

Ter plaatse van Golfeiland Zuid zijn de rooilijnen gesitueerd naar de Golflaan aangepast en is de toegestane bouwhoogte verhoogd naar 11 m (conform de bouwregels voor het Bastioneiland).

Hoogte erf- en terreinafscheidingen

De voor alle deellocaties geldende bouwregels voor erf- en terreinafscheidingen zijn aangepast en sluiten aan bij de regels voor vergunningvrij bouwen.

2.3.1 Beeldkwaliteitsplan

Voor Bastioneiland is destijds een thematisch beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan is in het kader van voorliggende herziening aangepast en geactualiseerd. Dit aangepaste beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 1 opgenomen.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR heeft diverse nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte en Nota Mobiliteit. Ook zijn met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken vervallen die zijn benoemd in de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. In het SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een nieuw, integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In het SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's.

Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Voor het grondgebied van de gemeente Veendam zijn geen concrete opgaven uitgewerkt.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op grond van de SVIR is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de “ladder voor duurzame verstedelijking” opgenomen (artikel 3.1.6). De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

Voorliggend plan heeft betrekking op de nieuwbouw van woningen. Omdat dit bestemmingsplan ten opzichte van het geldende bestemmingsplan Buitenwoel minder woningen mogelijk maakt, is een verdere toets aan de treden van de ladder van duurzame verstedelijking niet noodzakelijk. Er is immers geen sprake van een 'nieuwe stedelijk ontwikkeling'. De woningbehoefte wordt nader onderbouwd in de paragraaf Woonvisie.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening

Het ruimtelijk beleid is door de Provincie Groningen vastgelegd in de Omgevingsvisie 2016-2020. In de Omgevingsvisie wordt al het ruimtelijk beleid gebundeld in één document. Tegelijk met de Omgevingsvisie is ook de Omgevingsverordening provincie Groningen 2016 vastgesteld (laatstelijk gewijzigd op 6 februari 2019).

De provinciale belangen uit de visie zijn in de Omgevingsverordening vertaald in bindende regels die bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen in acht dienen te worden genomen. Het gaat hierbij om zowel ruimtelijke ,aspecten waaronder landschapswaarden en cultuurhistorische waarden, als functionele aspecten, waaronder verkeer en vervoer en wonen.

Het plangebied is gelegen in stedelijk gebied en in het gebied dat onderdeel is van de Veenkoloniën. In de Veenkoloniën moet bij ruimtelijke ontwikkeling in het bijzonder rekening worden gehouden met landschappelijke karakteristieken zoals de grootschalige openheid, rationele verkaveling en langgerekte bebouwingslinten.

Daarnaast is het gelegen in het gebied van de provincie Groningen waar de opgave 'groei en krimp' geldt. Het beleid van de provincie ten aanzien van deze opgave is gericht op de leefbaarheid in kleine dorpen en stedelijke kernen. Bij stedelijke kernen, zoals Veendam, richt het beleid zich op het in stand houden en versterken van de sterke regionale functie van deze kernen door bijvoorbeeld te werken aan de bereikbaarheid en het bundelen van functies.

Voor nieuwbouw van woningen stelt de Omgevingsverordening (art. 2.15.1) als voorwaarde dat deze past in een regionale woonvisie die rekening houdt met regionale woningbehoefteprognoses die de provincie elke twee jaar uitbrengt. Zie hierover verder onder Regionaal beleid en Gemeentelijk beleid.

In de Omgevingsverordening is het gebied tot slot nog gelegen in de zone waarvoor veiligheidsnormen gelden ten aanzien van regionale waterkeringen.

Vanuit de Omgevingsverordening zijn er naast de hiervoor genoemde geen andere aandachtspunten voor het plangebied.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionaal Woon- en leefbaarheidsplan

De regio Oost-Groningen (gemeenten Oldambt, Veendam, Pekela, Midden-Groningen, Stadskanaal en Westerwolde) heeft gezamenlijk het Regionaal Woon- en leefbaarheidsbasisplan Oost-Groningen (RWLP) met als ondertitel 'Van krimp naar kwaliteit' vastgesteld (22 november 2011). Dit leidt ertoe dat er principiële keuzes en richtinggevende vragen over de rol van de gemeenten, samenwerking met buurgemeenten en maatschappelijke instanties en participatie van burgers en bedrijven moeten worden gemaakt, casu quo worden gesteld.

In het plan zijn acht opgaven geformuleerd; die betreffen de volgende aspecten:

• economie;
• wonen I (particuliere voorraad);
• onderwijs-arbeidsmarkt;
• cultuur en sport;
• zorg;
• primair onderwijs;
• wonen II (woningbouw en transformatie);
• leefbare dorpen.

3.3.2 Regionaal Prestatiekader

Er zijn een aantal redenen om op regionaal niveau kwantitatieve en kwalitatieve afspraken te maken met betrekking tot de woningmarkt in de volle breedte. De eerste reden is dat in het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsbasisplan Oost-Groningen het maken van (sub)regionale woonafspraken door de gemeenten gezamenlijk is geagendeerd. De regio trekt daarmee zowel het initiatief als ook de verantwoordelijkheid naar zich toe om in onderling overleg de woningmarkt van Oost-Groningen vitaal te houden met het oog op een naderende krimp. Aan het nemen van deze zelfregulerende verantwoordelijkheid is onlosmakelijk verbonden dat de regio het vertrouwen krijgt van de provincie en ook de vrijheid om te handelen binnen gezamenlijk bepaalde grenzen.

Een tweede reden is dat de Omgevingsverordening gemeenten verplicht een regionale woonvisie op te stellen wanneer gemeenten nieuwbouwruimte voor woningen willen opnemen in ruimtelijke plannen. Deze visie vormt vervolgens het kader voor de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de gemeente.

In 2013 is het Regionaal Prestatiekader 2013-2018 Woningmarkt Oost-Groningen vastgesteld door gemeenten, woningcorporaties, (vastgoedhoudende) zorgpartijen en de provincie . Hierin waren vijf kwalitatieve en drie kwantitatieve prestatieafspraken (o.a. over de regionale "nullijn" wat betreft de ontwikkeling van de woningvoorraad) opgenomen.

Door het aflopen van dit prestatiekader op 1 januari 2018 en de wens tot bijstelling van de afspraken is besloten tot actualisatie van het prestatiekader. Bijstelling was nodig onder meer vanwege de behoefte aan meer kwalitatieve afspraken, verder aan meer ruimte voor gemeentelijk maatwerk en meer flexibiliteit in de kwantitatieve afspraken (de saldo nul benadering werd door gemeente als te knellend ervaren) en betere uitspraken over de uitvoering.

In het geactualiseerde Prestatiekader RWLP Regio Oost-Groningen 2018-2023 wordt met deze gewijzigde inzichten rekening gehouden. Het regionaal woningmarktonderzoek uit 2017 vormt samen met de regionale huishoudensprognose uit 2016 de basis van het dynamische voorraadbeheer op basis van een indicatieve PMC-strategie, die centraal staat in dit prestatiekader. Dit is in de geactualiseerde gemeentelijke woonvisie (3.4.2) verder uitgewerkt. Hierbij wordt ingegaan op de kwaliteit en de toekomstwaarde van de bestaande voorraad en de benodigde kwaliteitsnieuwbouw.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie

De gemeente Veendam heeft op 16 februari 2015 de Structuurvisie Veendam vastgesteld. De structuurvisie geeft een ruimtelijk overzicht van bestaande visies en plannen om zo in de toekomst op samenhangende en integrale wijze de ruimtelijke ontwikkeling van Veendam te kunnen sturen. Een uitvoeringsparagraaf is opgenomen waarin aangegeven wordt hoe ontwikkelingen verwezenlijkt kunnen worden.

Uitsnede visiekaart (Buitenwoel is aangeduid met cijfer 1)

Centrale thema's van het beleid in deze structuurvisie zijn:

• Veendam streeft naar een goed woon- en leefklimaat. Het woonbeleid voor de komende jaren is meer gericht op inbreiding in het centrum en het temporiseren van de uitbreidingslocaties. Daarnaast wordt het beleid zo geformuleerd dat tijdig kan worden geanticipeerd op ontwikkelingen in onderwijs, sport, welzijn, zorg en cultuur;
• Veendam streeft naar een versterking van de regionale centrumfunctie. Het centrum dient daartoe goed bereikbaar te zijn en een aantrekkelijk winkel- een woongebied te zijn;
• Veendam streeft naar een sterk bedrijfsleven en wil hiervoor waar mogelijk faciliteren. Hiervoor is een goede zonering van de diverse bedrijvigheid van belang en tevens goede ontsluiting over weg, rails en water;
• Veendam streeft naar behoud en versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en recreatieve mogelijkheden.

Met name het eerste onderdeel is in dit project van belang. De komende jaren wordt op tal van plekken nieuw gebouwd en geherstructureerd. Onder nieuwbouw op de kaart worden die woningbouwlocaties aangegeven die regionale woonkwaliteiten hebben. Het betreft primair de uitbreidingslocatie Buitenwoel (fase 2), maar ook de inbreidingslocaties Woellust en Stationspark doen daarin mee. Inbreidingslocaties krijgen een hogere prioriteit dan andere uitbreidingslocaties.

3.4.2 Woonvisie

In de Woonvisie 2019-2023 gemeente Veendam verwoordt het gemeentebestuur zijn visie op het toekomstbestendig houden van de bestaande woningvoorraad en de voornamelijk kwalitatieve nieuwbouw die als afgeleide daarvan nodig is. De gemeente wil door middel van nieuwbouw inspelen op de veranderende bevolkingssamenstelling. Centraal staat hierin de uitspraak in het Coalitieakkoord “Iedereen in Veendam moet geschikte woonruimte kunnen vinden die aansluit bij de eigen behoefte”.

In de Woonvisie 2019-2023 gemeente Veendam is de woningbehoefte die naar voren komt uit de regionale huishoudensprognose 2016 en het regionaal woningmarktonderzoek 2017, als uitgangspunt genomen. Dit is in lijn met de afspraken die in de regio met provincie woningcorporaties en gemeenten in Oost-Groningen zijn gemaakt en vastgelegd in het Regionaal prestatiekader 2018-2023.

Voor de periode van 2019-2023 gaat de gemeente uit van een minimale toevoeging van 105 woningen aan de bestaande woningvoorraad in de gemeente om de huishoudensgroei te faciliteren, want dit correspondeert met de verwachte huishoudensgroei volgens de prognose en volgens het woningmarktonderzoek.

De woningtoevoeging zal met name bestaan uit vrijstaande en 2^1 kapwoningen, conform de woningbehoefte die uit het regionale woningmarktonderzoek naar voren is gekomen. Hierbij wordt conform afspraak met de provincie een extra 20% planvoorraad aangehouden in verband met mogelijke planuitval: totaal ca. 125 woningen in projecten waar de focus op wordt gelegd.

Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte gemeente Veendam 2017-2032

Aan de hand van een afwegingskader nieuwbouw zijn de verschillende plannen gewaardeerd en is hierin focus aangebracht. Hierbij is vooral gekeken of het betreffende plan overeenkomt met de uitkomsten van het regionaal woningmarktonderzoek (en daarmee in overeenstemming is met de afspraak in het Regionaal prestatiekader om de indicatieve PMC-strategie die op dit onderzoek gebaseerd is als uitgangspunt te nemen voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering) en of het een structuurversterkende locatie betreft. Dit heeft geresulteerd in een lijst met woningbouwplannen waaraan prioriteit wordt gegeven, een reservelijst en een lijst met te schrappen plannen. De gemeente neemt deze lijst als uitgangspunt voor een intrekkingsbeleid plancapaciteit.

Bastioneiland-Noord valt binnen de plannen waar de gemeente de komende jaren de focus op wil leggen. Het is een structuurversterkende locatie, omdat er sprake is van afronding van een bestaand plan. Verder beantwoordt het aan de woningbehoefte/indicatieve PMC-strategie, omdat deze locatie bij uitstek geschikt is om te voorzien in de vraag naar 2^1 kap- en vrijstaande woningen in het (middel)dure koopsegment. Op een aantal binnenstedelijke “inbreidingslocaties” wordt ook een dergelijk marktsegment aangeboden, zoals in Stationspark en Woellust. De gemeente ziet hier een toename van de verkopen. Maar uit de verkoopcijfers blijkt vooral een toegenomen verkoop van grondgebonden koopwoningen in de uitbreidingslocatie Buitenwoel (Bastioneiland en Golfeiland).

Uit de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte zoals deze naar voren komt uit het regionale woningmarktonderzoek, blijkt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen ook vanaf 2023 nog enigszins door te groeien. In ieder geval tot 2027 (zie bovenstaande afbeelding). De geplande herijking van de regionale huishoudens prognose in 2020 zal leiden tot een bijstelling van de woningbehoefteraming. De gemeente gaat er op dit moment voorzichtig van uit gezien de tekenen van de aantrekkende woningmarkt en de belangstelling van buiten Oost-Groningen voor het Veendammer woonproduct (vooral uit de regio Groningen-Assen) dat de woningbehoefte geen dalende maar een licht stijgende lijn zal laten zien. Deze zal zich voor een groot deel in de (middel)dure grondgebonden koopsector voordoen. Verder blijken er in 2019/2020 opvallend veel vragen bij de gemeente binnen te komen over de bouwmogelijkheden voor levensloopbestendige grondgebonden woningen, zoals patiowoningen. Hier is nu weinig aanbod voor in de gemeente.

De gemeente wil deze behoefte als deze zich voor blijkt te doen, kunnen faciliteren. Bastioneiland (en Woellust) zijn de locaties die zich daar het beste voor lenen. Door een geleidelijke vraaggestuurde ontwikkeling van deze deelgebieden zijn er mogelijkheden om tot de gewenste afronding van deze locaties te komen.

Actuele woonbehoefte

In de afweging voor de deellocatie Bastioneiland Noord worden de ervaringen van de woningmarkt betrokken. Dat er belangstelling is volgt uit een toenemende vraag naar vrije kavels en 2^1 kapwoningen in Buitenwoel (Bastioneiland en Golfeiland). Het lijkt er op dat binnenkort de vraag naar nieuwe kavels niet meer gehonoreerd kunnen worden. De gemeente Veendam wil dit graag voorkomen.

Op dit moment resteren er nog 3 kavels (op Golfeiland). Dit betekent dat er bij gelijkblijvende marktomstandigheden op korte termijn behoefte bestaat aan nieuw planaanbod voor vrije kavels in Buitenwoel. Hierin kan door ontwikkeling van Bastioneiland Noord voorzien worden.

In 2017/2018 zijn in deze categorie geen woningen verkocht, omdat er geen planaanbod was. De woonvisie van 2015 had geen goedkeuring van de provincie. Hierdoor stagneerde de ontwikkeling.

Na ondertekening van het regionaal prestatiekader in september 2018 is vooruitlopend op actualisatie van de woonvisie in 2019 medewerking van de provincie verkregen voor ontwikkeling op het Bastioneiland en in Woellust van ieder 8 2^1 kapwoningen en daarnaast 4 vrijstaande woningen (zie hierna). Gelet op de voorspoedige verkoop van de 2^1 kapwoningen, is bij gelijkblijvende marktomstandigheden op korte termijn behoefte aan nieuw planaanbod voor projectmatige 2^1 kapwoningen in Buitenwoel.

Voor de ontwikkeling van 4 projectmatige vrijstaande woningen op Bastioneiland is in 2019 medewerking verkregen van de provincie. Dit nadat het regionaal prestatiekader ondertekend is in september 2018. Van de 4 projectmatige vrijstaande woningen in het noordelijk deel van Bastioneiland zijn er drie in optie gegeven.

Bij de laatste projecten voor 2^1 kapwoningen op Bastioneiland blijkt ook behoefte bij kopers van buiten de gemeente en zelfs de wijdere regio aanwezig te zijn. Vooral Buitenwoel is een potentieel overloopgebied vanuit Groningen e.o. bij een aantrekkende woningmarkt. Dit is in het verleden al gebleken en blijkt nu ook weer op te gaan.

Makelaars geven aan dat in de gemeente Veendam over de gehele linie de vraag gestegen is. De bestaande woningvoorraad die te koop staat is de afgelopen periode gehalveerd. Dit geldt nog meer voor het aanbod van 2^1 kapwoningen. Dat is meer dan gehalveerd. Daarnaast gaat de doorloopsnelheid omhoog. Ook zien makelaars een vraag naar nieuwe starterswoningen (< € 125.000,-) en een beduidend hogere vraag naar appartementen. Er blijkt bovendien veel belangstelling te zijn voor levensloopbestendige gronden gebonden woningen, zoals patiowoningen. Deze behoefte is duidelijk naar voren gekomen na deelname van Veendam aan nieuwbouwbeurzen in de 2e helft van 2019 in Groningen en Assen.

Op het nog te ontwikkelen deel van Bastioneiland Noord is ruimte voor 30 tot 45 woningen. Om enige flexibiliteit te houden om op wijzigende marktomstandigheden in te kunnen spelen, wordt van maximaal 30 tot 45 woningen in een mix van 2-onder-1-kapwoningen, vrijstaande woningen/vrije kavels en levensloopbestendige grondgebonden woningen/patiowoningen uitgegaan. Dit is fors minder dan de circa 60 woningen waar bij de structuurschets voor het uitwerkingsplan Bastioneiland Noord uit 2015 nog van uitgegaan werd.

Focus op de wooncapaciteit (intrekken plancapaciteit)

Binnen de gemeente wordt gewerkt aan overzicht, prioritering en focus op de wooncapaciteit. Onderscheid wordt gemaakt tussen plannen waarvoor op aanvraag vergunning verleend moet worden en plannen waarvoor eerst een nadere afweging gemaakt dient te worden (afwijkingen, uitwerking of wijziging). In het tweede geval is er vaak ook nog sprake van nadere afstemming tussen gemeente en provincie. Hieruit kan opgemaakt worden dat er op dit moment een realistische maximale wooncapaciteit is van ca. 300 woningen, waarop actie wordt ondernomen om de daadwerkelijk te realiseren aantallen woningen nog te reduceren en/of te temporiseren.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt de wijzigingsbevoegdheid naar wonen ingetrokken voor de deellocaties Golfeiland Noord, Dijkeneiland Noord en Golfkop. Hiermee wordt de zachte plancapaciteit van de gemeente verkleind.

Daarnaast wordt de uitwerkingsverplichting voor Dijkeneiland Zuid vervangen door een wijzigingsbevoegdheid naar wonen. Hiermee wordt de harde plancapaciteit van de gemeente verkleind.

3.4.3 Welstandsbeleidsnota

Per 7 juni 2004 beschikt de gemeente Veendam over een welstandsbeleidsnota. In de nota staan de welstandseisen omschreven die aan een bouwwerk worden gesteld. Het gaat om welstandscriteria die betrekking kunnen hebben op onder andere de hoofdvorm, het materiaalgebruik, de kleurkeuze en de detaillering van een concreet bouwwerk. Het doel van de nota is het streven naar behoud en zo nodig versterking van de beeldkwaliteit in het algemeen en die van beschermde dorpsgezichten in het bijzonder.

Bij de ruimtelijke toetsing van bouwaanvragen in het plangebied zijn twee toetsingsinstrumenten van belang, namelijk de welstandsnota en het bestemmingsplan. Als regel geldt dat de welstandscriteria in de welstandsnota zich bewegen binnen de bebouwingsmogelijkheden die door het bestemmingsplan worden gegeven.

De regels in dit bestemmingsplan gaan met name over de maatvoering en de plaatsing van gebouwen en andere bouwwerken. De zaken die niet in dit bestemmingsplan zijn geregeld of niet kunnen worden geregeld, maar vanuit het oogpunt van welstand wel belangrijk zijn, worden via de welstandsnota geregeld.

Volgens de Woningwet mogen in de welstandsnota criteria worden opgenomen die betrekking hebben op het uiterlijk en de plaatsing van bouwwerken. Het is duidelijk dat er een bepaalde overlap tussen het bestemmingsplan en de welstandsnota kan voorkomen. Daarom geldt dat bij strijdigheid tussen de welstandscriteria en de bestemmingsplanregels de laatste leidend zijn.

Op basis van ruimtelijke structuur en de daarmee samenhangende overeenkomsten in functionele, stedenbouwkundige en/of architectonische kenmerken vanuit welstandsoptiek is de gemeente in 21 deelgebieden onderverdeeld, waarop aanvullingen zijn gedaan voor diverse ontwikkelingen. Per deelgebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld.

Voor de stedenbouwkundige uitgangspunten van Bastioneiland is een beeldkwaliteitsplan (zie Bijlage 1) opgesteld dat kan worden gezien als een aanvulling op de welstandsnota van dit plangebied.

3.4.4 Waterplan

De gemeente Veendam heeft in 2001 een waterplan opgesteld in samenwerking met het Waterschap Hunze en Aa's en het Waterbedrijf Groningen. Het waterplan beschrijft een visie en een programma. De visie beschrijft op integrale wijze wat, op langere termijn, de gewenste toestand van watersysteem en waterketen is, zowel voor het landelijk gebied als voor de bebouwde omgeving. Het accent ligt hierbij op het stedelijk gebied. Het programma geeft aan welke activiteiten de betrokken partijen ondernemen om geleidelijk de doelstelling te bereiken.

Momenteel wordt het waterplan geactualiseerd. Het streven is om het waterplan om te bouwen tot een watersysteemplan waarin onder andere nieuwe inzichten rondom klimaatverandering, bodemdaling en verstedelijking zullen worden opgenomen.

De doelstelling van het waterplan is het bereiken van een gezond en veerkrachtig watersysteem, waardoor de leefkwaliteit voor mens en dier wordt vergoot.

Het Waterplan Veendam hanteert vier sporen:

• 1. lang vasthouden, langzaam afvoeren;
• 2. schoonhouden, schoonmaken;
• 3. zichtbaar en aantrekkelijk;
• 4. waterlijke ordening.

De kwaliteit van het water mag niet worden aangetast. Bij de nieuwbouw wordt gestreefd naar opvang van hemelwater dat afstroomt van verharde oppervlakten (daken, wegen) en de infiltratie daarvan in groengebieden, dan wel afvoer op open water. Het vuile water wordt rechtstreeks in de riolering geloosd.

Met betrekking tot duurzaam waterbeheer wordt verder rekening gehouden met de te gebruiken materialen in de nog te realiseren gebouwen of bouwwerken en verhardingen. Gestreefd wordt naar het gebruik van duurzame bouwmaterialen om schoon regenwater in het gebied te conserveren.

3.4.5 Bodembeleidsplan

In 2005 heeft de gemeente Veendam haar bodembeleid vastgelegd in 'De bodem onder ons bestaan' bodembeleidsplan gemeente Veendam 2005-2009. Het bodembeleid wordt geëvalueerd en aan de hand daarvan mogelijk geactualiseerd.

Uitgangspunt van het bodembeleid is het streven naar een duurzaam bodemgebruik waarbij de kwaliteit van de bodem is afgestemd op de (toekomstige) functie. Dit duurzame bodemgebruik moet tot stand komen door te voorkomen dat nieuwe verontreinigingen ontstaan (bodembescherming), historische verontreinigingen te saneren (bodemsanering) en verantwoord om te gaan met licht verontreinigde grond (bodembeheer).

Bij ruimtelijke plannen wordt het aspect bodemverontreiniging zo vroeg mogelijk meegenomen. Dit voornemen heeft als doel om stagnatie van ruimtelijke projecten en het afbreukrisico als gevolg van (te) laat ontdekken van bodemverontreiniging tot een minimum te beperken. Door de kwaliteit van de bodem op tijd in beeld te brengen, kan hiermee bij transacties en in de planvorming rekening worden gehouden.

3.5 Beleid waterschap

3.5.1 Notitie stedelijk waterbeheer

In 2011 is de Notitie stedelijk waterbeheer van het waterschap Hunze en Aa's verschenen. De doelstelling van deze notitie is het formuleren van een samenhangende visie op duurzaam stedelijk waterbeheer vertaald in beleidsdoelen, maatregelen en richtlijnen teneinde knelpunten samenhangend met het stedelijk water op te lossen en in de toekomst te voorkomen. Aan deze doelstelling is invulling gegeven door:

• een visie te formuleren voor het watersysteembeheer in stedelijk gebied voor de middellange termijn;
• beleidsdoelen, maatregelen en richtlijnen op te stellen op basis van die visie voor de korte termijn;
• verduidelijking van de rol van waterbeheerders in het stedelijk waterbeheer.

Het Waterschap Hunze en Aa's draagt permanent zorg voor de waterkering, de aan- en afvoer van water, het peilbeheer, het zuiveren van rioolwater, het waterkwaliteitsbeheer en het vaarwegbeheer in het beheersgebied.

3.5.2 Waterbeheerprogramma 2016-2021

De gemeente Veendam ligt centraal in het beheersgebied van het Waterschap Hunze en Aa's. Het beleid van het waterschap is weergegeven in het vastgestelde Beheerprogramma 2016-2021. Dit plan maakt inzichtelijk waar het Waterschap Hunze en Aa's de komende jaren op inzet. Er staat in welke opgaven er op het gebied van veiligheid, voldoende en schoon water spelen, welke maatregelen het Waterschap Hunze en Aa's neemt en wat de kosten daarvan zijn.

Het waterschap speelt met het beheerprogramma onder andere in op klimaatverandering en Europese normen voor schoon en gezond water. Het voorliggende plan heeft daar geen nadelige invloed op.

Het plangebied maakt deel uit van het watersysteem Veenkoloniën. In dit watersysteem komen voornamelijk veengronden en moerige gronden voor. Het veen is in het verleden bijna helemaal afgegraven en geoxideerd, waardoor er zandgronden zijn ontstaan. Kenmerkend voor dit gebied zijn het intensieve wijkenstelsel en de lintbebouwing.

Er komt in het veenkoloniale gebied vrijwel geen kwel vanuit het diepe grondwater voor. Het gebied is overwegend een inzijggebied. Het A.G. Wildervanckkanaal en het Pekelder Hoofddiep voeren het water af van de Veenkoloniën. Wateraanvoer vindt plaats via het A.G. Wildervanckkanaal.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

4.1 Wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Bij de bouw van geluidsgevoelige objecten binnen deze zone dient akoestisch onderzoek plaats te vinden. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Voor de Golflaan en de overige ontsluitingswegen in het plangebied geldt een maximumsnelheid van 30 km per uur. Derhalve is op grond van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek noodzakelijk.

4.2 Industrielawaai

Ten westen van het plangebied is een zoutwinningsinstallatie (Nedmag) gelegen. De door de werking van de inrichting veroorzaakte geluidsbelasting bedraagt ter plaatse van de geluidscontour niet meer dan 50 dB(A). De te bouwen woningen zijn gelegen buiten de 50 dB(A)-contour.

Geluidscontouren Nedmag

4.3 Externe veiligheid

Om te bepalen of in en nabij het plangebied risicovolle objecten (inrichtingen met gevaarlijke stoffen, transportroutes waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd en/of leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd) aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd.

Uit de risicokaart blijkt dat in het plangebied geen risicovolle objecten liggen (inrichtingen met gevaarlijke stoffen, wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd en buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd). Ook valt het plangebied buiten de invloedssfeer van in de nabijheid gelegen risicovolle objecten.

Het aspect externe veiligheid blijkt dan ook geen belemmering voor realisatie van de woningen.

4.4 Milieuzonering

Bedrijven worden ingedeeld in categorieën met behulp van de VNG publicatie "Bedrijven en milieuzonering" (2009). Deze publicatie biedt een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau en geeft informatie over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. Op basis van de milieukenmerken van de verschillende typen bedrijven en inrichtingen wordt een indicatie van de afstanden gegeven, die als gevolg van deze kenmerken moeten worden aangehouden tussen de diverse typen bedrijven en een rustige woonwijk. Deze afstanden hebben uitdrukkelijk niet het karakter van een norm of een richtlijn.

Voor een golfterrein geldt een grootste afstand van 10 m vanwege geluidshinder. Voor de zoutwinning van Nedmag geldt een grootste afstand van 100 m. De dichtstbijzijnde woningen vallen buiten deze zones.

Het plangebied kent voorts geen milieutechnische belemmeringen.

4.5 Bodem

Op 28 september 2009 heeft de gemeenteraad de Nota bodembeheer gemeente Veendam vastgesteld. Dat wil zeggen dat er in de gemeente Veendam conform het gebiedsspecifiek beleid van het Besluit bodemkwaliteit wordt gewerkt. Er mag grond worden toegepast die een mindere kwaliteit heeft dan de plaats van toepassing. Voorwaarde is dat de grond uit het gebied komt waarvoor de Nota bodembeheer is vastgesteld ("standstill-beginsel op gebiedsnivo"). Als bijlage van de Nota bodembeheer zijn een aantal kaarten opgenomen:

• 1. Een kaart met de homogene deelgebieden: Deze kaart geeft inzicht in de onderverdeling van het gebied in zones van vergelijkbare kwaliteit, bodemopbouw en gebruiksgeschiedenis;
• 2. De ontgravingskaart: Deze kaart geeft inzicht in de diffuse bodemkwaliteit van de grond die in de verschillende zones vrijkomt. Deze kaart wordt ook wel de bodemkwaliteitskaart genoemd;
• 3. De functiekaart: Deze kaart geeft inzicht in de geldende functie van de verschillende zones van het beheergebied. Dit betreft een statische kaart die voor vijf jaar wordt vastgesteld;
• 4. De toepassingskaart: Deze kaart geeft inzicht in de normstelling voor toepassing van grond of bagger in de verschillende zones van het beheergebied. Ook wordt deze kaart gebruikt als basis voor een bodemsanering (terugsaneerwaarden).

Voor het plangebied geldt de bodemfunctie: wonen met tuin. Deze functie komt overeen met de lokale maximale waarde van de toepassingskaart. Er kan grond worden toegepast met de maximale waarde LMW 2. Als terugsaneerwaarde geldt ook de LMW 2.

Toepassingskaart Veendam

De vier locaties (Golfeiland Noord, Dijkeneiland Noord, Dijkeneiland Zuid en Golfkop) zijn in het verleden meerdere keren onderzocht. De Omgevingsdienst geeft nu aan dat ter plaatse van het plangebied door verbeterde digitale informatie nog twee verdachte elementen zijn ontdekt; een (deels) gedempte watergang, Wieke in Dijkeneiland Zuid en een pad/boerenlaantje dat liep over Dijkeneiland Noord en Golfeiland Noord. Bij de andere locaties zijn het pad en de watergang verdachte elementen, waarbij de ervaring leert dat er vaak puin is gebruikt. Puin is asbestverdacht en de Omgevingsdienst geeft aan dat deze verdenking moet worden weggenomen voorafgaand aan de herziening.

De watergang is ten behoeve van de aanleg van de Golflaan met zand gedempt. Een ander deel zal worden gedempt op het moment dat ter plaatse woningbouw wordt gerealiseerd.

De bestemming ter plaatse van het pad blijft ongewijzigd Agrarisch. Er is geen aanleiding ter plaatse nader onderzoek te doen.

Voor de Golfkop geldt dat er een aanvullend onderzoek bij de aanvraag om omgevingsvergunning moet worden ingediend. Het aanvullend onderzoek is nodig omdat het bestaande onderzoek qua stoffenpakket niet meer voldoet aan de huidige NEN 5740.

Voor de overige gebieden van het plangebied (Golfeiland Noord, Dijkeneiland Noord, Dijkeneiland Zuid) geldt eveneens dat een volledig onderzoek voorafgaand aan de aanvraag om omgevingsvergunning nodig is omdat ook voor deze uitgevoerde onderzoeken geldt dat zij qua stoffenpakket niet meer voldoen aan de huidige NEN 5740.

4.6 Water

Op grond van een afspraak uit de Startovereenkomst 'Waterbeleid 21e eeuw', dienen decentrale overheden in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf op te nemen. In die paragraaf dient te worden uiteengezet wat voor gevolgen het plan in kwestie heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: 'het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten'.

4.6.1 Beleidskader

Het kader voor de watertoets is het vigerend beleid (Vierde Nota Waterhuishouding, Waterbeleid 21e eeuw, Europese Kaderrichtlijn water en de beleidslijn Ruimte voor de Rivier). De watertoets wordt uitgevoerd binnen de bestaande wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening en water, op basis van het committent van de betrokken partijen blijkend uit de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw. Een aantal relevante beleidsdocumenten wordt hierna kort besproken. Het beleid van de gemeente en het waterschap ten aanzien van het aspect water is opgenomen in het hoofdstuk Beleidskader.

De Vierde Nota Waterhuishouding van december 1998 verwoordt de regeringsbeslissing. Een van de speerpunten is een duurzaam stedelijk waterbeheer, met als belangrijke elementen:

• waterbesparende maatregelen in de woning;
• het afkoppelen van verhard oppervlak van de riolering;
• het vasthouden van regenwater in vijvers en in de bodem;
• herwaardering van watersystemen bij de ruimtelijke inrichting van (nieuwe) woongebieden.

Met het Waterbeleid 21e eeuw wordt ingespeeld op toekomstige ontwikkelingen die hogere eisen stellen aan het waterbeheer. Het gaat hierbij om onder andere de klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelrijzing. Het Waterbeleid 21e eeuw heeft twee principes voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd, te weten de tritsen:

• vasthouden, bergen en afvoeren;
• schoonhouden, scheiden en zuiveren.

De trits 'vasthouden, bergen en afvoeren' houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren, wordt het water afgevoerd. Bij 'schoonhouden, scheiden en zuiveren' gaat het erom dat het water zoveel mogelijk wordt schoongehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste, wanneer schoonhouden en scheiden niet mogelijk zijn, komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Bij nieuwe bouwlocaties acht de provincie Groningen duurzaam waterbeheer vanzelfsprekend. Op bestaande locaties dienen mogelijkheden voor verbetering te worden benut bij herstructurering en groot onderhoud. Aandachtspunten bij duurzaam waterbeheer zijn onder andere:

• voldoende ruimte voor waterberging in waterpartijen met natuurvriendelijke oevers;
• beperken van verdroging door schone, verharde oppervlakken van de riolering af te koppelen en regenwater in de bodem te laten infiltreren;
• opvangen van verontreinigd water dat over verhardingen afstroomt;
• gebruiken van duurzame bouwmaterialen volgens het Convenant Duurzaam Bouwen.

Op 15 december 2003 is het gemeentelijk rioleringsplan vastgesteld. Nieuwe riolering zal volgens een duurzaam concept worden ontworpen en aangelegd. De aanvoer van schoon water naar de zuiveringsinrichting zal zoveel mogelijk worden beperkt. De resterende maatregelen in het kader van de basisinspanning en verbetering van rioolstelsels zijn recent uitgevoerd. Het afkoppelen van dak- en wegoppervlakken van het gemengde rioolstelsel zal aandachtspunt blijven.

4.6.2 Watertoets

Voor het gehele gebied Buitenwoel (woonwijk en golfbaan) heeft Witteveen+Bos een waterhuishoudingsplan (d.d. 11 augustus 2003) opgesteld. Het plan gaat uit van vier compartimenten voor het gehele gebied. De compartimentering is oost-west gericht.

In navolging op het waterhuishoudingsplan is door Witteveen+Bos voor enkel de woonwijk een optimalisatieonderzoek uitgevoerd (d.d. december 2006). Dit onderzoek is uitgevoerd in het kader van de overeenkomst "Betreffende afhandelingen kosten van bodemdaling door zoutwinning tussen Nedmag en lokale overheden" (gesloten op 16 december 2002). In deze overeenkomst is opgenomen volgens welke regels, procedures en organisaties tot een eventuele kostenvergoeding kan worden gekomen.

In de inrichtingsplannen zullen de volgende elementen verder moeten worden uitgewerkt:

• de hemelwaterafvoer (onderdelen van het rioleringsplan);
• het ontwerp van de kunstwerken als stuwen en bruggen;
• de inrichting van de openbare ruimte (voorzover niet vallend binnen het Kwaliteitsdocument openbare ruimte).

Het rapport "Optimalisatie waterhuishouding en bouwrijp maken Buitenwoel" is op 22 november 2006 definitief geworden. Bij brief van 4 januari 2007 (bijlagen) heeft het waterschap verklaard het rapport als basis voor een goed werkend watersysteem te accepteren.

Het voorliggende plan bevat geen wijzigingen op de uitgangspunten van dit waterhuishoudingsplan.

4.7 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

De luchtkwaliteitsregels zijn in de wet milieubeheer (Wm) opgenomen in Titel 5.2. De kern van titel 5.2 wet milieubeheer bestaat uit luchtkwaliteitsnormen, gebaseerd op Europese richtlijnen. Verder bevat de titel 5.2 van de Wm basisverplichtingen door Europese richtlijnen, namelijk het beoordelen van luchtkwaliteit, rapportage en maatregelen. De maatregelen worden in Nederland vooral in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) vastgelegd.

In Titel 5.2 Wet milieubeheer en bijbehorende bijlage 2 bij de Wet mileubeheer zijn grens- en richtwaarden gesteld aan concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht op leefniveau. Op grond van artikel 5.16 lid 1 van de Wm kan het bevoegd gezag gebruik maken van de bevoegdheden die zijn opgesomd in artikel 5.16 lid 2, als aannemelijk gemaakt kan worden dat voldaan wordt aan (minimaal) een van de volgende criteria:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• er is – al dan niet per saldo- geen verslechtering van de luchtkwaliteit;
• de bijdrage aan de concentratie van een stof is 'niet in betekende mate' (NIBM);
• het project is genoemd of past binnen het NSL of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Infrastructuur en Milieu ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

4.7.1 NIBM

Het plan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van maximaal 54 woningen bij recht. Op grond van CROW-publicatie 317 – Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie mag er van worden uitgegaan dat 7 ritten per etmaal genereert. De verwachting is derhalve dat de ontwikkeling van het plangebied leiden tot een toename van het aantal gemotoriseerde verkeersbewegingen met 378 ritten per etmaal.

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project moet der-halve worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit vanwege wegverkeer kan derhalve achterwege blijven.

4.7.2 Achtergrondniveau

Hoewel geconstateerd is dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het projectgebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden. Daartoe is gebruik gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland . Het RIVM produceert deze kaarten jaarlijks. De kaarten geven een beeld van de luchtkwaliteit in Nederland en betreffen zowel recente als toekomstige jaren. Per kilometervak worden de concentraties voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen weergegeven waarvoor Europese regelgeving bestaat. De kaarten op deze website hebben een juridisch-formele status.

De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen betreffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). De grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) uit de wet zijn opgenomen in de navolgende tabel.

Getoetst dient te worden aan de norm voor NO2 per 1 januari 2015. Vanaf die datum moet blijvend aan de norm van NO2 worden voldaan. Per 21 juni 2011 moest al aan de grenswaarden voor fijn stof worden voldaan. Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het projectgebied de volgende achtergrondniveaus zijn gemeten en worden verwacht voor NO2 en PM10.

4.7.3 Conclusies

Uit de gemeten en berekende achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven. Daarnaast is geconcludeerd dat het een nibm-project betreft. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

4.8 Ecologie

Om de uitvoerbaarheid van onderhavig plan te toetsen, is een ecologische inventarisatie van de natuurwaarden ter plaatse van het Bastioneiland uitgevoerd. Tevens is gekeken naar de effecten op beschermde gebieden in de omgeving. Het doel hiervan is om na te gaan of een vooronderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming een verder onderzoek noodzakelijk is. De locatie is daartoe op 13 mei 2015 bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs. Aanvullend daarop is een veldbezoek gedaan op 7 augustus 2018. De beoordeling en conclusies zijn opgenomen in de memo van d.d. 17-9-2018, die is bijgesloten als Bijlage 2.

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat geen vooronderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming, dan wel een analyse van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is.

Met in acht name van het broedseizoen van vogels is een ontheffing op voorhand niet nodig. Voor het plan is verder geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig en het plan is op het punt van natuur niet in strijd met de Omgevingsverordening van provincie Groningen.

Vanuit het oogpunt van ecologie mag het plan uitvoerbaar worden geacht.

4.8.1 Stikstof

Als gevolg van de bouwactiviteiten vinden emissies van stikstofoxiden (NOx) naar de lucht plaats. Deze stikstofoxiden kunnen schade toebrengen aan planten en dieren. Vooral Natura 2000-gebieden zijn gevoelig voor te veel stikstof. In het kader van de Wet Natuurbescherming moet onderzocht worden wat het effect van de activiteiten van stikstofdepositie op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden kan zijn.

Voor dit bestemmingsplan is een berekening van de stikstofdepositie met het programma Aerius uitgevoerd. De berekening en bijbehorende rapportage zijn bijgevoegd als Bijlage 3.

De berekening met AERIUS genereert een rekenresultaat en een pdf bestand waarin wordt geconstateerd dat er geen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. Er treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde Natura 2000-gebieden.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

Wetswijziging op het gebied van de archeologische monumentenzorg in 2007 verplicht gemeenten om archeologische waarden in de ruimtelijke planprocedures te betrekken en waardevolle objecten te beschermen. De Modernisering Monumentenzorg heeft geleid tot aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Vanaf 1 januari 2012 dienen cultuurhistorische waarden (historische (steden)bouwkunde en bovengrondse monumenten) en cultuurlandschappelijke waarden (cultuurlandschap/historische geografie) meegenomen te worden in nieuwe ruimtelijke plannen.

De gemeente Veendam heeft naar aanleiding hiervan de Nota Archeologiebeleid en Cultuurhistorie Veendam op 22 september 2014 vastgesteld. De bijbehorende beleidskaart is op 30 augustus 2018 geactualiseerd.

De beleidsnota en -kaart dienen als uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied heeft op grond van de beleidskaart een lage archeologische verwachting. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich cultuurhistorische waarden, echter deze worden vanwege de ligging buiten het plangebied niet geroerd/aangetast en zijn daarom in de huidige planvorming niet meegenomen.

Indien bij toekomstig graafwerk toch archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, dient hiervan direct melding te worden gemaakt bij het bevoegd gezag overeenkomstig artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet 2016.

Het bestemmingsplan is wat betreft archeologie en cultuurhistorie uitvoerbaar.

4.10 Duurzaamheid

De nu nog niet bebouwde delen van de wooneilanden worden gasloos aangelegd.

4.11 MER-beoordelingsplicht

Op grond van het Besluit milieueffectrapportage is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig voor activiteiten die genoemd worden in het Besluit milieueffectrapportage (kolom 1 van de D-lijst), maar onder de daar genoemde drempelwaarden liggen. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat omschreven in het Besluit onder D 11.2. De voorgenomen ontwikkeling blijft weliswaar ruim onder de aangegeven drempelwaarden (100 ha, 2.000 woningen, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2), maar op grond van de nieuwe wetgeving is alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. In dat kader is een vormvrije m.e.r.-beoordeling gemaakt, waarin in principe voor alle milieuaspecten moet worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen. In het navolgende is de vormvrije m.e.r.-beoordeling behandeld.

 

Het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) is gewijzigd. De wijziging is het gevolg van de implementatie van Richtlijn 2014/52/EU die ziet op het wijzigen van Richtlijn 2011/92/EU. Dit is de richtlijn die ziet op projecten (kolom 4). De wijzigingsrichtlijn is voor het overgrote deel geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Het gewijzigde Besluit m.e.r. is (op één onderdeel na) in werking getreden op 7 juli 2017, maar geldt vanaf 16 mei 2017 voor alle lopende vergunningaanvragen en bestemmingsplannen waarover nog geen besluit is genomen. Eén van de belangrijkste gevolgen van de wijziging van het Besluit m.e.r. is dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden aangevraagd door middel van een aanmeldingsnotitie. Dit is geregeld in artikel 2 lid 5 Besluit m.e.r. Indien de gemeente initiatiefnemer is, zoals in onderhavig geval, hoeft deze geen aanmeldnotitie op te stellen.

Zoals vermeld maakt het plan de rechtens bouw mogelijk van maximaal 54 woningen. Het bevoegd gezag moet bij deze activiteit nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG).

Bijlage III noemt drie hoofdthema's:

• de kenmerken van de activiteit (waaronder omvang, verontreiniging, hinder en risico van ongevallen);
• de plaats van de activiteit (in relatie tot de kwetsbaarheid van het milieu);
• de kenmerken van het potentiële effect (waaronder het bereik, de orde van grootte en waarschijnlijkheid van het effect).

Deze zijn onderstaand beknopt uitgewerkt.

Criteria			Beschrijving van de mogelijke effecten	Doorlopen van een mer-procedure noodzakelijk?
Kenmerken van het project
Omvang van het project			Zie Hoofdstuk 2 voor een beschrijving van de omvang van het project.	nee
Cumulatie met andere projecten			In de omgeving van het projectgebied zijn geen grootschalige ontwikkelingen bekend die kunnen leiden tot een stapeling (cumulatie) van milieueffecten.	nee
Gebruik van natuurlijke hulpbronnen			Het gebruik van natuurlijke hulpbronnen ten behoeve van realisatie van de gebouwde omgeving zal plaatsvinden op een conventionele manier en geeft geen aanleiding aanzienlijke gevolgen voor het milieu te veronderstellen, zodanig dat daarvoor een MER dient te worden uitgevoerd. De woningen worden immers gerealiseerd met steenachtige materialen, staal en hout; grondstoffen die niet bijzonder schaars zijn. Voor wat betreft energie stimuleert de gemeente het gebruik van duurzame energie(systemen). De mogelijkheden voor het gebruik van industriële restwarmte worden onderzocht en PV-panelen worden toegepast.	nee
Productie van afvalstoffen			Afvalstoffen komen vrij en/of ontstaan als gevolg van normaal gebruik van de woningen. Huishoudelijk afval wordt op de gebruikelijke wijze ingezameld en verwerkt.	nee
Verontreiniging en hinder			Verontreiniging en hinder kunnen ontstaan als gevolg van verkeersbewegingen door vergroting van het aantal woningen. Gelet op de omvang van het plan draagt het project slechts in 'niet in betekende mate' bij aan de luchtkwaliteit. Effecten op de omgeving als gevolg van verkeerslawaai zijn eveneens beperkt aangezien de toename van het aantal verkeersbewegingen gering is en deze opgaan in de gebruikelijke verkeersstromen. Vanuit de omgeving zijn er op het projectgebied diverse milieueffecten zoals geluid. Zoals aangetoond in het bestemmingsplan zijn deze effecten gering. Er is geen hogere grenswaarde vanwege geluid noodzakelijk.	nee
Risico van ongevallen			Binnen en nabij het project gebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen waarvan het plaatsgebonden risicocontour of invloedsgebied is gelegen over het projectgebied. Buiten het projectgebied zijn er geen risicovolle transportroutes gelegen die van invloed zijn op het projectgebied.	nee

Criteria			Beschrijving van de mogelijke effecten	Doorlopen van een mer-procedure noodzakelijk?
Plaats van het project
Het bestaande grondgebruik			Zie Hoofdstuk 2 voor een beschrijving van het bestaande grondgebruik.	nee
Relatieve rijkdom aan en de kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied			Het projectgebied heeft door het huidige gebruik geen hoge ecologische waarde. Gebieden met hogere natuurwaarden, zoals de Natura 2000-gebieden, liggen op behoorlijke afstand van het projectgebied en worden daardoor niet negatief beïnvloed. Er bestaat namelijk geen directe ecologische relatie tussen het projectgebied, de aard van het plan (woningbouw met uitsluitend lokale effecten) en de soorten waarvoor voornoemde gebieden als beschermd natuurgebied zijn aangewezen.	nee
Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu			Het projectgebied bestaat hoofdzakelijk uit woongebied, grasland en agrarische gronden. Zelfs indien beschermde soorten aanwezig zijn, mag worden aangenomen dat deze bij voortzetting van het huidige gebruik niet in hun voortbestaan zullen worden bedreigd. De uitgevoerde ecologische toetsen bevestigen dit. Natuurwaarden in en rond het projectgebied worden niet negatief beïnvloed.	nee

Criteria			Beschrijving van de mogelijke effecten	Doorlopen van een mer-procedure noodzakelijk?
Kenmerken van het potentiele effect
Het bereik van het effect			De effecten als gevolg van de nieuwbouw van woningen zijn beperkt tot enkele tientallen meters. Desalniettemin is de depositie van stikstof op Natura 2000-gebieden als gevolg van het project berekend. Uit deze berekening volgt dat de projectbijdrage op het meest nabij gelegen verzuringsgevoelige Natura 2000 gebied, 0,00 mol/ha/jaar bedraagt.	nee
Het grensoverschrijdende karakter van het effect			Van grensoverschrijdende milieueffecten is geen sprake.	nee
De waarschijnlijkheid van het effect			De effecten duren zo lang het projectgebied als zodanig in gebruik is, echter de effecten zijn uitsluitend omkeerbaar door het gebruik te beëindigen.	nee

Het project is in zekere zin onomkeerbaar, maar in vergelijking met de drempelwaarde van een stedelijk ontwikkelingsproject van een relatief zeer geringe omvang. Wanneer er geen 'belangrijke nadelige gevolgen' zijn voor het milieu is het conform de wetgeving en de vigerende praktijk niet nodig om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen.

Uit de uitgevoerde analyse blijkt dat er geen relevante effecten zijn die het doorlopen van de m.e.r.-procedure zinvol maken. Om bovenstaande reden is het doorlopen van een m.e.r.-procedure niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Deze paragraaf bespreekt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een ruimtelijk plan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding van het plangebied, zowel analoog (bestaande uit een kaartblad, schaal 1:1.000 met bijbehorende legenda en verklaring) als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro is het verplicht om een bestemmingsplan te vergezellen met een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachte aan het plan ten grondslag ligt, wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn, wat het resultaat is van de overleggen en tot slot doet het verslag van de georganiseerde inspraak bij het plan. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend. Hieronder worden de aanwezige planregels puntsgewijs besproken.

5.1 Toelichting op de regels

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de regels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs.

5.1.1 Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Artikel 1) en de wijze van meten (Artikel 2). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. De gemeente heeft bindende afspraken over planregels opgesteld. Deze zijn aangepast in overeenstemming de eisen van de SVBP2012. Alle begrippen worden in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'.

5.1.2 Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bestaat uit een tiental regels:

• 1. Agrarisch;
• 2. Groen;
• 3. Groen - Oeverstrook;
• 4. Tuin;
• 5. Verkeer - Verblijf;
• 6. Woongebied;
• 7. Woongebied - 1;
• 8. Woongebied - 2;
• 9. Woongebied - 3;
• 10. Woongebied - 4.

De navolgende tekst bespreekt de bestemmingen afzonderlijk. Wel wordt hier alvast opgemerkt dat alle woonbestemmingen dezelfde gebruiksregels kennen. Dat betekent dat bij alle vijf de woonbestemmingen bepaald is dat het strijdig is met de bestemming om bijbouwvolume voor bewoning te gebruiken. Verder is het onder een aantal voorwaarden toegestaan om een aan huis verbonden beroep in de woning uit te oefenen. Voor een aan huis verbonden bedrijf geldt dat daar een omgevingsvergunning voor kan worden aangevraagd en dat aan dat gebruik voorwaarden zijn verbonden.

'Agrarisch'

Ten eerste bevat dit bestemmingsplan de bestemming 'Agrarisch'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor agrarische cultuurgrond en grondgebonden agrarische bedrijven. Dit sluit aan bij hetgeen ter plaatse op grond van het bestemmingsplan Buitenwoel ook al geldt.

De bouwregels van deze bestemming bepalen dat alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan.

Verder bevat de bestemming ook een wijzigingsbevoegdheid. Deze wijzigingsbevoegdheid is opgenomen ter plaatse van het Dijkeneiland Zuid. De wijzigingsbevoegdheid voorziet in de 65 woningen die in het voormalige plan werden mogelijk gemaakt door een uitwerkingsplicht. In dit plan is gekozen om de woningen door middel van een bevoegdheid voor het college in plaats van een verplichting. De wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk om de bestemming 'Agrarisch' om te zetten naar de bestemming 'Woongebied - 1', 'Woongebied - 2' en/of 'Woongebied - 3' en hierdoor de realisatie van maximaal 65 woningen mogelijk te maken.

'Groen'

De tweede bestemming betreft de bestemming 'Groen'. Deze bestemming biedt ruimte voor groenvoorzieningen, water en openbare nutsvoorzieningen. Deze bestemming laat geen gebouwen toe en de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5,00 m. Voor terreinafscheidingen geldt zelfs een maximale bouwhoogte van 2,00 m.

'Groen - Oeverstrook'

De derde bestemming betreft de bestemming 'Groen - Oeverstrook'. Deze bestemming voorziet in de groenstroken rondom om het plangebied en daar waar water aanwezig is. Deze stroken mogen om die reden ook alleen worden gebruikt voor oeverstroken en voet- en fietspaden. De bouwregels schrijven voor dat gebouwen niet zijn toegestaan en dat erf- en terreinafscheidingen tot een beperkte bouwhoogte zijn toegestaan, afhankelijk van waar ze geplaatst worden.

'Tuin'

Verder kent dit bestemmingsplan ook de bestemming 'Tuin'. Deze bestemming biedt ruimte voor de functie tuin maar sluit de functie erf als bedoeld in artikel 1, eerste lid, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht uit.

'Verkeer - Verblijf'

De verkeersbestemming betreft de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. Deze bestemming bevindt zich op de wegen die de woningen met de Golflaan verbinden en kennen zodoende een kleinschalig karakter. De bestemmingsomschrijving schrijft om die reden voor dat toegestaan zijn "wegen met een functie voor de ontsluiting van aanliggende gronden, met daarbij inbegrepen voet- en fietspaden, bermen, bruggen, bushaltes en dergelijke". Gebouwen zijn in deze verkeersbestemming wel toegestaan, mits een bouwhoogte van niet meer dan 3,00 m en een inhoud van niet meer dan 30 m3. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn beperkt mogelijk.

'Woongebied'

De eerste van de vijf woonbestemmingen betreft 'Woongebied'. De bestemming bevindt zich ter hoogte van het begin van de Golflaan aan de Mondriaanlaan. Het perceel is nog onbebouwd. Ten aanzien van de huidige planologische situatie blijft de bestemming hetzelfde, echter de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de nieuwbouw van woningen is komen te vervallen.

'Woongebied - 1'

De tweede woonbestemming betreft 'Woongebied - 1'. Deze woonbestemming bevindt zich op zowel de noord- als zuidzijde van het Bastioneiland. Voor beide zijden van de Golflaan geldt dat ter plaatse van deze bestemming al sprake is van woningen. Op de verbeelding van dit bestemmingsplan is aangegeven hoeveel woningen er ter plaatse gebouwd mogen worden. De regels bepalen verder dat woningen of twee-aaneen of vrijstaand worden gebouwd. en in rijen wanneer dat op de verbeelding is aangeduid.

'Woongebied - 2'

De gronden op Golfeiland Zuid zijn voorzien van de bestemming 'Woongebied - 2'. Evenals de vorige bestemming geldt ook hier dat de gronden gedeeltelijk al zijn voorzien van woningen. Slechts een aantal kavels zijn nog onbebouwd. Verder geldt dat de woningen alleen vrijstaand gebouwd mogen worden.

'Woongebied - 3'

De vierde woonbestemming betreft de bestemming 'Woongebied - 3'. Evenals de vorige bestemming geldt ook hier dat de gronden gedeeltelijk al zijn voorzien van woningen. Een groot deel van de bestemming is echter nog wel onbebouwd. Ter plaatse van deze bestemming mogen woningen, behalve vrijstaand en twee-aaneen gebouwd, ook aaneengebouwd worden. Hiermee wijkt de bestemming af van de andere woonbestemmingen.

'Woongebied - 4'

De vijfde woonbestemming betreft de bestemming 'Woongebied - 4'. Deze woonbestemming bevindt zich op het Bastioneiland. Ter plaatse van deze bestemming mogen woningen vrijstaand en twee-aaneen worden gebouwd. De bouwregels wijken af van de andere woonbestemmingen door andere maatvoering toe te passen bij de bijbouwvolumes en overkappingen ten behoeve van wonen.

5.1.3 Algemene regels

De algemene regels bestaan uit een zevental regels:

• 1. Anti-dubbeltelregel;
• 2. Algemene gebruiksregels;
• 3. Algemene afwijkingsregels.

De Anti-dubbeltelregel is op basis van artikel 3.2.4 van het Bro. Het betreffende besluit schrijft voor dat de tekst van artikel 3.2.4 van het Bro één op één in een bestemmingsplan (en dus ook dit bestemmingsplan) wordt overgenomen. De Algemene gebruiksregels, Algemene afwijkingsregels zijn ontleend aan het bestemmingsplan Buitenwoel. Voor deze algemene regels geldt hetzelfde als voor de bestemmingsregels: onderdelen van de regels die niet van toepassing zijn in het plangebied zijn uit de artikelen verwijderd.

5.1.4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Bro. Dit besluit schrijft dwingend voor hoe het overgangsrecht moet luiden. Bebouwing die niet voldoet aan de regels van is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met tien procent wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Tot slot bevat hoofdstuk 3 de slotregel waarin is aangegeven hoe het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebied Buitenwoel-Golflaan fase 2. Voor dit complex is een exploitatieopzet opgesteld met een sluitend eindresultaat voor dit planonderdeel. De kosten voor de realisatie van dit gebied worden derhalve gedekt uit de verkoopopbrengsten van de bouwgrond. De gemeente heeft alle gronden in eigendom waarop volgens artikel 6.2.1 van het Besluit Ruimtelijke ordening aangewezen bouwplan wordt gerealiseerd. Het kostenverhaal is hiermee verzekerd en het opstellen van een exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is niet nodig.

Ook voor gronden die door de gemeente worden verkocht aan projectontwikkelaars is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig, omdat door middel van een overeenkomst het kostenverhaal is verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op 4 juni 2015 is een inloopavond voor omwonenden, betrokkenen en andere geinteresseerden georganiseerd voor de planvorming van Bastioneiland. Tijdens deze avond is de structuurschets voor Bastioneiland en de ontwikkeling en realisatie van woningbouw toegelicht. De reacties op vragen en opmerkingen naar aanleiding van deze inloopavond zijn verwoord in Bijlage 4.

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro verzonden naar de Provincie Groningen. Het voorontwerp geeft de provincie geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 15 september 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 4 zienswijzen ingediend en geen reacties van overlegpartners. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in een reactienota. Deze is als Bijlage 5 toegevoegd.