Bestemmingsplan Bedrijvenpark Rengers

5.3 Functieverruiming

Het vorige bestemmingsplan kende een strikte doeleindenomschrijving met betrekking tot het type bedrijfscategorieën, waarbij met name het feit dat generiek alleen productiebedrijven werden toegestaan als buitengewoon knellend bleek. Door de GR Bedrijvenpark Rengers is daarom opdracht gegeven te inventariseren welke functieverruiming mogelijk was op het bedrijvenpark ten aanzien van perifere detailhandel, ondergeschikte productiegebonden detailhandel en kantoorfuncties. Uitgangspunt daarbij was dat de regeling in overeenstemming is met de doelstellingen voor het bedrijvenpark en er geen (oneerlijke) concurrentiepositie mag ontstaan ten opzichte van kantoor- en kernwinkelgebied in de 3 participerende gemeenten.

Op basis van genoemde uitgangspunten is de volgende beleidslijn voorgesteld.

5.3.1 Verkennen van beleidslijn

Meer functies toegestaan, afhankelijk van het gebied

Om de genoemde uitgangspunten overeind te houden, moet worden afgewogen welke functies wel en niet kunnen worden toegestaan om te voorkomen dat het terrein niet meer functioneert als bedrijventerrein of een uitstraling krijgt die niet overeenkomt met het gewenste beeld. Nadat een zonering is voorgesteld en beargumenteerd, wordt in het navolgende toegelicht welke extra functies worden toegestaan in de te onderscheiden zones.

Ruimtelijke differentiatie 

Het terrein is op verschillende manieren ruimtelijk in te delen. In onderstaande kaartjes zijn de diverse zoneringsprincipes uiteengezet om te komen tot een voorgestelde zonering. De aspecten die zijn onderscheiden, zijn:

• toelaatbare milieucategorieën (gebaseerd op afstand tot woningen);
• oorspronkelijke faseringsvolgorde;
• maximum kavelgrootte uitgeefbare kavels;
• gewenste beeldkwaliteit van gebouwen afhankelijk van zichtbaarheid;
• bestaande situatie voor wat betreft omvang van gebouwen;
• samengevoegde zoneringen.

Op basis van bovenstaande lagenbenadering is een voorstel gedaan om de verruiming van gebruiksmogelijkheden per zone te differentiëren. Daarbij is van het volgende uitgegaan.

Milieuzonering

Zones waar zware milieucategorieën worden toegelaten en grote bedrijfskavels kunnen worden uitgegeven, mogen niet gebruikt worden voor nieuwe functies zoals particuliere dienstverlening of detailhandel. Bedrijventerreinen met uitgeefbaar terrein op voldoende afstand tot gevoelige functies zijn schaars. Uit oogpunt van zuinig ruimtegebruik moeten dergelijke kavels zoveel mogelijk worden gereserveerd voor bedrijven die zich op grote afstand van woningen moeten vestigen.

Bovendien kan zo het aantal verkeersbewegingen over delen van een bedrijventerrein worden gestuurd. Vrachtverkeer en verkeersbewegingen door bezoekers gaan niet altijd goed samen, doordat het overzicht wordt belemmerd en snelheden van de 'zoekende' bezoeker afwijken van die van de doelgerichte beroepschauffeur. Met de komst van zogenoemde LZV's die een ontheffing hebben voor het bedrijventerrein geldt dit argument nog sterker.

Functieverruiming is derhalve niet gewenst in de gebieden waar zware milieucategorieën worden toegestaan.

Representatieve uitstraling 

In gebieden waar de gewenste beeldkwaliteit hoog is, moeten de functies die zich daarin vestigen een hoge toegevoegde waarde opbrengen om de hogere kosten voor de uitstraling van de gebouwen te kunnen bekostigen. Bovendien moet de functie gebaat zijn bij een goede zichtbaarheid of herkenbaar zijn. Tegelijk mogen showrooms langs de A7-zone niet de overhand nemen zoals op een autoboulevard. In de zone 'zichtlocatie' langs de A7 zou een dubbelrol ideaal zijn, waarbij de representatieve (kantoor)bebouwing van een bedrijf zich manifesteert, terwijl de zware activiteiten van hetzelfde bedrijf zich daarachter op de grote kavel afspelen. Voor de zogenoemde entreelocaties geldt dit ook, met dien verstande dat de eisen aan beeldkwaliteit minder hoog zijn dan langs de A7. Het is daarbij van belang dat wel expliciet aandacht wordt besteed aan de overhoekse oriëntatie van de bebouwing en opslag en dergelijke, en wel zodoende dat dit achter beide naar de weg gekeerde gevels moet plaatsvinden.

Detailhandel die op zichzelf staat is in de zichtlocatiezone langs de A7 niet gewenst, aangezien dit in de hand werkt dat winkels die normaal in kernwinkelgebied gevestigd worden zich nu in deze zone vestigen vanwege de goede zichtbaarheid en herkenbaarheid. Daarmee blijven de uitgangspunten niet overeind. Detailhandel die is gevestigd op de entreelocaties leidt niet tot afbreuk van het beeld, bovendien zijn deze percelen direct bij de ontsluiting aanwezig, waardoor verkeersstromen zich op het terrein zelf minder sterk mengen (zie onder milieuzonering).

Omvang uitgeefbare kavels

De kavels op fase 1 en 2 zijn zo goed als uitgegeven, waarbij een duidelijk onderscheid zichtbaar is:

fase 1 kent een gemiddelde kavelgrootte van 2500-5000 m² waarbij een flink aantal kleinere kavels aanwezig is en oorspronkelijk grotere kavels door meerdere bedrijven worden gebruikt doordat een aantal bedrijfsverzamelgebouwen is gebouwd. Fase 2 kent een tweedeling, waarbij de kavels ter zuiden van de A. Einsteinlaan vergelijkbaar zijn met de kavels in fase 1, terwijl de kavels ten noorden van A. Einsteinlaan minimaal 1 hectare beslaan.

Fase 3 is nog niet verkaveld, maar het ligt in de rede dat de verkaveling vergelijkbaar is met die op fase 2.

Fase 4 is gedeeltelijk verkaveld en kent kavelgroottes die gemiddeld zullen variëren van 2500-5000 m², met uitzondering van het gebied ten noorden van de A. Einsteinlaan, waar kavels van meerdere hectares kunnen worden uitgegeven.

In de gebieden waarop overwegend kavels aanwezig zijn van minder dan 2500 a 5000 m² is het reëel te verwachten dat behoefte aan functieverruiming ontstaat. Bovendien leidt dat bij dergelijke kavels minder snel tot een strijd met het principe om zuinig ruimtegebruik na te streven.

Conclusie

Langs de zuidrand van het bedrijvenpark en in fase 1 zijn de kavels gemiddeld 1500-5000 m² en bieden algemeen ruimte aan middelzware milieucategorieën. De bedrijven zijn buiten het bedrijventerrein niet of nauwelijks zichtbaar en vragen alleen op de entreelocaties vanaf de Rijksweg om een goede situering en soms een ontwerp dat op de hoek is georiënteerd. Een functieverruiming in dat gebied druist zodoende niet of nauwelijks tegen zuinig ruimtegebruik in, aangezien de toegestane functies zich nauwelijks in laten passen op locaties in kernwinkelgebied vanwege hun uitstraling, hinder voor de omgeving of behoefte aan bereikbaarheid met (bedrijfs)auto's.

Bovendien betreft het geen kavels die zware milieucategorieën toestaan of een oppervlakte van minder dan 1 hectare beslaan. Ten slotte is in de huidige situatie een aantal bedrijfsverzamelgebouwen aanwezig in deze zone, waar de omloopsnelheid van bedrijven hoog is en vaker verzoeken voor de betreffende bedrijvigheid binnenkomen dan voor locaties met één bedrijfspand op een perceel.

Doelstelling per zone

Zodoende ontstaat een driedeling qua toegestane functies in combinatie met de gewenste beeldkwaliteit.

• stand still (wit/transparant): gebied zonder functieverruiming en geen bijzonderheden ten aanzien van beeldkwaliteit;
• zichtlocatie (rood): gebied waar de representatieve uitstraling bovenaan staat en eventueel (na afweging) sommige nieuwe functies worden toegestaan, mits deze zich richten op de zakelijke en/of particuliere dienstverlening. Grootschalige zelfstandige kantoren zonder aanverwante ruimtebehoefte (parkeren daartoe niet gerekend) worden daar niet onder verstaan vanwege de concurrerende werking daarvan op winkelparken in de regio. Andere functies worden slechts na afweging middels afwijking van het bestemmingsplan toegestaan.
• de zone waar functieverruiming wordt toegestaan (blauw), waarbinnen de hieronder genoemde functies tevens worden toegestaan in het op te stellen bestemmingsplan, mits passend binnen de criteria. Uitgangspunt is dat daarbij functies worden toegestaan die als het ware tussen wal en schip vallen en zich niet kunnen vestigen in kernwinkelgebied, maar zich ook niet zonder meer op bedrijventerrein mogen vestigen.

Doelstelling toegestane functies

Wat wordt beoogd is dat in voorliggend bestemmingsplan ruimte is voor vestiging van bedrijven in de 'restcategorie' die zich in de regio nog niet op een specifiek bedrijventerrein c.q. winkelpark kunnen vestigen. Voorwaarde voor de bedrijven is dat ze zich niet op een andere locatie kunnen vestigen vanwege:

• de benodigde productieruimte;
• de hinder voor de omgeving;
• de parkeerbehoefte voor het eigen bedrijfswagenpark;
• de behoefte aan grootschalige opslagruimte, binnen of buiten (met inachtneming van artikel 3.4.2 van de regels).

In onderstaande 3 paragrafen en 6.5.1 wordt benoemd welke branches worden toegestaan die tot nu toe niet waren toegestaan.

5.3.2 Generieke functieverruiming (overal op het bedrijventerrein)

In deze paragraaf wordt beschreven welke functies overal op het terrein worden toegestaan waar die eerder niet in het bestemmingsplan werden beschreven.

Productiegebonden detailhandel

Naast de vestiging van allerhande vormen van perifere detailhandel is de productiegebonden detailhandel een belangrijke activiteit die speelt op bedrijventerreinen. Hoewel in bestemmingsplannen criteria als 'ondergeschikt aan de hoofdfunctie' en dergelijke worden genoemd, is er een groot grijs gebied wat wel en niet binnen de noemer van productiegebonden detailhandel valt. Om te beoordelen of een activiteit kan worden toegestaan, is de hoofdfunctie van primair belang. Deze hoofdfunctie moet zonder meer worden toegelaten. Het bedrijf moet gezien zijn hoofdfunctie zijn aangewezen op een bedrijventerrein vanwege de ruimtevraag of milieuhinder. De betreffende bedrijven kunnen niet worden toegestaan in kernwinkelgebieden of locaties voor perifere detailhandel, doordat de productiefaciliteiten ruimte vragen en bovendien vaak een buitenterrein nodig is voor stalling en opslag. Dit is lastig in te passen op een terrein dat specifiek is bestemd voor perifere detailhandel. De betreffende detailhandel is niet concurrerend voor detailhandel op andere detailhandelslocaties omdat:

• de ruimtevraag een ruime kavel vereist;
• de detailhandel voortvloeit uit doelgerichte en laagfrequente aankopen;
• de toegestane winkelvloeroppervlakte kan worden beperkt tot een specifiek aantal m².

Productiegebonden detailhandel wordt overal toegestaan, mits de hoofdfunctie voldoet aan de gebruiksregels van het bestemmingsplan; de zonering is daar niet op van toepassing.

Detailhandel ondergeschikt aan groothandel

Detailhandel als ondergeschikte activiteit van groothandel wordt niet tot de categorie van productiegebonden detailhandel beschouwd. De aard van de door de groothandel gevoerde artikelen is erg wisselend en kan variëren van doelgericht gekochte artikelen tot gelegenheidsaankopen. Daarmee kan de verkoop van dat (wisselende) assortiment aan particulieren bedreigend zijn voor de bestaande winkelcentra. Slechts indien het betreffende assortiment past binnen de toegestane assortimenten voor detailhandel in volumineuze goederen (PDV's) mag een groothandel haar assortiment tevens aan particulieren aanbieden.

5.3.3 Functies toegestaan in blauwe zone (en na afwijking in rode zone)

De onderstaande functies worden alleen in de blauwe zone toegestaan. Verzoeken om betreffende functies toe te staan in de rode zone worden per geval beoordeeld of daarmee geen afbreuk wordt gedaan aan zuinig ruimtegebruik en de representatieve uitstraling van dit gebied.

Zelfstandige detailhandel

1. Autobedrijven

De uitstraling die uitgaat van handelaren in deze categorie drukt een zwaar stempel op Rengers. Aangezien een bedrijf dat auto's verkoopt en auto's onderhoudt niet per se aan elkaar gelieerd zijn (dealers uitgezonderd) wordt het niet toegestaan om goederen in deze categorie te verkopen.

Uitzondering kunnen de bedrijven vormen die auto's, boten of caravans zelf fabriceren en deze naast levering aan de detaillist tevens zelf ter plaatse verkopen. In de categorie auto's zal deze branche beperkt zijn tot camperbouw en afbouw en ombouw van bedrijfswagens. Expliciet wordt een keuringsstation of servicestation niet gerelateerd aan de verkoop van caravans.

2. Bouw exclusief doe het zelf winkels

Groothandelsvestigingen in de bouw kunnen zich daarentegen wel vestigen op Rengers. Een deel van deze groothandelsbedrijven richt zich tevens op de particulier. Gezien de beperkte mogelijkheden op andere locaties waar detailhandel wordt toegestaan wordt detailhandel in grove bouwmaterialen wel toegestaan.

3. Tuingerelateerde detailhandel

De tuingerelateerde detailhandel kan worden gedifferentieerd in tuinwarenhuizen (alles onder één dak), handelsbedrijven in grond, houtwerk en bestrating en ten slotte kwekerijen. Tuinwarenhuizen, kwekerijen en detailhandel die verband houdt met kweekgoed worden niet toegestaan op Rengers. Handelsbedrijven in grond, houtwerk en bestrating worden, gezien hun overeenkomsten en overlap met de bouwgerelateerde detailhandel, wel toegestaan.

4. Woongerelateerde artikelen inclusief, keukens, sanitair.

Gezien de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in deze branche elders (Winkelpark Hoogezand, verspreid in het gemengd lint) wordt vestiging van detailhandel in de woonbranche niet toegestaan.

NB: Installatiebedrijven met een magazijn voor installatiebenodigdheden en een showroom en daarmee gelijk te stellen categorieën worden geschaard onder de categorie productiegebonden detailhandel.

5. Internetwinkels

Zo lang de verkoop ter plaatse duidelijk ondergeschikt blijft en uitsluitend wordt voorzien in een baliefunctie van ten hoogste 50 m² kunnen internetwinkels op Rengers worden toegestaan. Tot de betreffende 50 m² wordt alle oppervlakte gerekend die voor klanten toegankelijk is. Het gaat dus om de wachtruimte voor de balie. Dit geldt ook als eis; de bedrijven mogen niet zodanig worden ingericht dat een toonzaal aanwezig is, aangezien hierdoor de scheiding met detailhandel vervaagt.

5.3.4 Functies toegestaan in rode en blauwe zone

De volgende functies kunnen in principe worden toegestaan in de rode van blauwe zone. Wel wordt elk verzoek vooraf beoordeeld, wat inhoudt dat er verzoek moet worden gedaan om af te wijken van het bestemmingsplan.

Zakelijke dienstverlening

1. Kantoren

Rengers wordt niet als reguliere kantoorlocatie voorgesteld omdat hierdoor de concurrentiepositie van het Stadshart en het Europapark (beperkt) in het gedrang komt en zuinig ruimtegebruik niet in de hand wordt gewerkt. Op één aspect kan Rengers zich echter onderscheiden, namelijk in de beschikbare ruimte voor parkeervoorzieningen en de mogelijkheden om een kantoorfunctie te combineren met opslag-/stallingsfaciliteiten. Een dergelijke kantoorvestiging leent zich niet om te worden gesitueerd op een kantoorlocatie waar de ruimte is verdeeld in (representatieve) bebouwing, parkeervoorzieningen en openbare ruimte.

Vergelijkbare kantoren als Enexis zouden dan ook situationeel kunnen worden toegestaan op Rengers, mits die een minimale omvang kennen en duidelijk onderbouwd kan worden dat vestiging op een reguliere kantoorlocatie niet in de rede ligt. Motivering dat het merendeel van het personeel met de auto naar het kantoor komt, is overigens niet geldig om de vestiging van een kantoor op Rengers toe te staan.

Particuliere dienstverlening

Vestiging van overige particuliere bedrijvigheid moet per geval worden getoetst. Zo omvat deze branche onder meer een fitnesscentrum, schoonheidssalon en overdekte speeltuin, waarbij de vraag is of die op een bedrijvenpark als Rengers thuis horen. Daarentegen zal de vestiging van bijvoorbeeld een computerreparatiebedrijf of drukkerij geen probleem te zijn, mits dit niet functioneert als winkel. De scheiding kan worden gemaakt door uitsluitend particuliere dienstverlening toe te staan waarbij sprake is van levering, reparatie, inspectie of bewerking van een product.

Zodoende zijn een schoonheidssalon, speeltuin of fitness niet toegestaan.