| Plan: | Bestemmingsplan Harkstede-Scharmer |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0040.bp00002-61oh |
Indien een dubbelbestemming niet tot de mogelijkheden behoort en er - bijvoorbeeld op grond van sectorale regelgeving - toch aanleiding bestaat om extra mogelijkheden of beperkingen in het plan op te nemen, kan van gebiedsaanduidingen gebruik worden gemaakt. Een gebiedsaanduiding is een aanduiding die verwijst naar een gebied waarvoor bij de toepassing van het bestemmingsplan specifieke regels gelden of waar nadere afwegingen moeten worden gemaakt, hetzij ter beperking van de gebruiksmogelijkheden hetzij ter verruiming daarvan.
Gebiedsaanduidingen overlappen meestal meerdere bestemmingen. Bij gebiedsaanduidingen gaat het veelal om zones en (deel)gebieden die aan sectorale regelgeving zijn ontleend. In alle gevallen gaan gebiedsaanduidingen vergezeld van een daarop betrekking hebbende regeling (meestal in Hoofdstuk 3 - Algemene Regels, van de regels). Indien dit niet het geval is en de gebiedsaanduiding louter een informatief doel dient, dient gebruik van deze aanduiding achterwege te blijven. Met het oog hierop kunnen aan een gebiedsaanduiding specifieke bouw- of gebruiksregels worden gekoppeld. Om belangen nader te kunnen afwegen, kan een gebiedsaanduiding ook vergezeld gaan van een aanlegvergunningenstelsel of een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid.
In de SVBP 2008 is een limitatieve lijst met te gebruiken gebiedsaanduidingen opgenomen. onderstaande lijst zijn gegroepeerd naar hoofdgroepen de in een bestemmingsplan te hanteren gebiedsaanduidingen opgesomd. Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet voor zover van toepassing - van deze gebiedsaanduidingen gebruik worden gemaakt.
In het voorliggende bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de volgende gebiedsaanduidingen:
Langs de A7, is de gebiedsaanduiding 'geluidzone - weg' toegepast. De reikwijdte van de gebiedsaanduiding is gelijk aan de 48 dB-contour zoals deze blijkt uit de Nota Wegverkeerslawaai gemeente Slochteren.
Langs andere wegen is geen toepassing gegeven aan zulke geluidzones, omdat de eerstelijns bebouwing aldaar met de voorzijde is gericht op de betreffende wegen. In die gevallen kan door de bouwgrens parallel aan de weg te leggen worden voorkomen dat woningen en andere geluidgevoelige objecten dichter op de weg worden gebouwd dan in de huidige situatie. Met andere woorden: woningen mogen niet dichter op de weg worden gebouwd dan de kortste afstand tussen gevel en weg, tenzij de geluidbelasting lager is dan de voorkeurswaarde of de vastgestelde hogere waarde.
Indien de weg, waarvan de geluidzone tot de woningen of andere geluidgevoelige objecten reikt, aan de achterzijde ligt, is beperking van het bouwvlak een minder praktisch instrument om te voorkomen dat wordt uitgebreid in de richting van de betreffende weg. Daarom wordt daar een 'geluidzone - weg' toegepast, waardoor het mogelijk is om geluidgevoelige ruimten in/bij woningen of andere geluidgevoelige objecten uit te breiden mits blijkt dat:
Indien bovengenoemde 3 voorwaarden niet van toepassing zijn, kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen om de geluidgevoelige ruimten uit te breiden, mits hiervoor reeds een hogere waarde is vastgesteld.
De vrijwaringzone rondom een molen heeft als doel het gebied binnen de invloedssfeer van de molen (de molenbiotoop) te vrijwaren van hoge bebouwing en beplanting om de windvang en het zicht op de molen te behouden.
Bij het toepassen van de 'vrijwaringszone - molenbiotoop' wordt gewerkt met een formule, op basis waarvan de toegestane bouwhoogte kan worden berekend.
Bij de bouw van bouwwerken op de gronden die zijn aangeduid als 'vrijwaringszone - molenbiotoop' dienen de volgende bepalingen in acht genomen te worden:
Er wordt een uitzondering gemaakt voor bestaande bouwwerken en situaties waar de vrije windvang en/of het zicht op de molen reeds is beperkt door bestaande bebouwing (bijvoorbeeld in situaties direct achter en in het verlengde van bestaande hogere bebouwing).
Er is in de regels een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor hogere bebouwing dan de biotoopformule aangeeft. Bij deze afweging wordt het advies van een molendeskundige betrokken. Hiervoor zal de Slochter Molenstichting of het Groninger Molenhuis worden benaderd.
Toelichting formule:
De waarde 'n' staat voor ruwheidscategorie. Voor open gebied bedraagt deze waarde 140, voor ruw en gesloten (stedelijk) gebied bedraagt de waarde 75 respectievelijk 50.
De askophoogte is de hoogte waarop de wieken zijn bevestigd, gemeten vanaf het peil van waaraf de hoogte van de in de aanhef van artikel 1.2 bedoelde bouwwerken wordt gemeten. Bij de aanwezigheid van een stelling of belt wordt deze hoogte meegeteld. De askophoogte kan op de volgende manier worden bepaald (voorbeeld op basis van de molen in Harkstede): de helft van de vlucht (20,60 m / 2 = 10,30 m) + stellinghoogte (= 5,50 m), totaal = 15,80 m (dit is de askophoogte).
De "Stel's Meuln" in Harkstede staat, door de naoorlogse uitbreidingen aan weerszijden van de Hoofdweg, tegenwoordig midden in het dorp. Door de stellinghoogte van 5,5 meter is de impact van lagere bebouwing beperkt. Bijgebouwen (die standaard zijn toegestaan tot een bouwhoogte van 5,5 meter) vormen dan ook geen belemmering binnen de vrijwaringszone.
In de zone van 100 meter rondom de molen wordt door de bestaande bebouwing de hoogte die de regeling aangeeft (bouwhoogte maximaal de stellinghoogte) overschreden. Hier bevinden zich voornamelijk woningen met een bouwhoogte die zich beperkt tot 7 meter. Het woon-winkelcomplex bij het kruispunt van de Hoofdweg-Hamweg is hoger (9 meter). Ook het Wozo-complex de Appelhof, dat tussen 100 en 200 meter van de molen af ligt, heeft een bouwhoogte van 9 meter. De kwalificatie van de huidige molenbiotoop is in het verleden vanwege de omringende bebouwing en beplanting als matig gewaardeerd (rapportage inventarisatie molenbiotoop Groninger Molenhuis, 2007).
In de zone tussen 200 en 400 meter is op grond van de biotoopformule een bouwhoogte tussen 7,20 meter en 11,20 meter mogelijk. Hierbij wordt uitgegaan van de ruwheidscategorie (n) van 50. Gelet op de bestaande bebouwing in dit gebied (voornamelijk woningen met een bouwhoogte van 6 tot 9 meter) zijn de effecten die van de 'vrijwaringszone - molenbiotoop' uitgaan beperkt.
In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die een onevenredige aantasting van de molenbiotoop veroorzaken.
Bij nieuwe ontwikkelingen zal getoetst worden aan de regeling die geldt voor de 'vrijwaringszone - molenbiotoop', indien nodig kan gemotiveerd gebruik worden gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid.
Langs een deel van de Hoofdweg en Hamweg is een aanduiding weergegeven om een omgevingsvergunning (voor het afwijken van de bestemmingsregels) te kunnen verlenen voor kleinschalige detailhandel bij woningen. De regeling sluit aan bij verschillende verzoeken van (aspirant) ondernemers in het lint. Door de strikte voorwaarden, waardoor de activiteit ondergeschikt blijft aan de woonfunctie, kan de kleinschaligheid worden gewaarborgd en wordt er geen afbreuk gedaan aan de bestaande detailhandelstructuur in de kernen.
De voorwaarden van de beleidsregels aan-huis-verbonden beroep zijn hierbij grotendeels van toepassing, met een aantal afwijkingen:
De regel kan worden toegepast bij vrijstaande woningen langs het lint (bestemming Wonen - 1A), bedrijfswoningen (bestemming Bedrijf), agrarische bouwpercelen (bestemming Agrarisch) en gemengde percelen buiten het centrumgebied (bestemming Gemengd – 2).