Chw bestemmingsplan Oosterwold, 1e partiële herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor deze partiële herziening

Oosterwold ligt in het landelijk gebied van de gemeenten Almere en Zeewolde. Deze partiële herziening heeft betrekking op het Almeerse deel van Oosterwold. Dit deel van het plangebied is volop in ontwikkeling. Sinds 2016 zijn vele initiatieven ontplooid om, binnen de spelregels van Oosterwold, ontwikkelingen uit te werken en vorm te geven. Het plangebied biedt ruimte voor de realisatie van woningen in landelijke woonmilieus, kantoren, bedrijven, stedelijke voorzieningen, recreatieve voorzieningen, stadslandbouw en groen- en waterstructuren. In het plan wordt uitgegaan van uitnodigingsplanologie. Niet de overheid, maar de initiatiefnemers bepalen, binnen de grenzen die het plan stelt, hoe het plangebied eruit komt te zien.

Inmiddels is de eerste evaluatie uitgevoerd van de voortgang van het project Oosterwold. Samen met de ervaringen bij de initatieven en nieuwe inzichten vanuit beleid en regelgeving, vormt dat aanleiding om het Chw bestemmingsplan Oosterwold uit 2016 op onderdelen te herzien. In deze plantoelichting is aangegeven welke wijzigingen met dit plan worden aangebracht aan de geldende planregeling. Ten opzichte van de geldende planologische regeling worden het (maximale) ontwikkelprogramma en het ontwikkelgebied niet verruimd.

Omdat inmiddels diverse ruimtelijke plannen in het gebied van kracht zijn, is gekozen voor een integrale herziening. Daarin zijn de geldende planologische regelingen vanuit de gemeente Almere overgenomen, en de wijzigingen die met deze partiële herziening worden aangebracht integraal verwerkt. Dit vergroot de leesbaarheid van de geldende planregeling. Juist in Oosterwold met de vele (particuliere) initiatiefnemers is een leesbare bestemmingsregeling van groot belang.

In paragraaf 1.2 wordt ingegaan op de bestaande plannen en is aangegeven hoe hier mee is omgegaan bij deze partiële herziening. Tevens is als bijlage bij deze toelichting een vergelijking van de nieuwe regels met de huidige planregeling gevoegd. Daarin is te zien welke inhoudelijke wijzigingen met deze partiële herziening worden doorgevoerd ten opzichte van de bestaande planregeling zoals die gold voor vaststelling van deze partiële herziening.

1.2 De geldende bestemmingsplannen

Bestemmingsplan	Relatie tot deze partiële herziening
'Chw bestemmingsplan Oosterwold', vastgesteld op 29 september 2016	Dit betreft het 'moederplan' voor deze partiële herziening. De wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van de planregeling van dit plan.
'Chw bestemmingsplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning', vastgesteld 6 februari 2020	Dit parapluplan bevat regels voor woningsplitsing en verkamering van woningen voor de hele gemeente, inclusief Oosterwold. Onder woningsplitsing wordt het verbouwen tot twee of meer woningen verstaan. Verkamering wordt ook wel omzetting genoemd. Onder verkamering wordt verstaan het in gebruik geven of laten geven van onzelfstandige woonruimte. Woningsplitsing en omzetting kan de leefomgeving aantasten. Het plan biedt een juridisch-planologische regeling om die aantasting te beperken. Dit plan is integraal verwerkt in de planregelig van dit plan, er zijn geen wijzigingen aangebracht ten opzichte van de reeds geldende regeling.
'Parapluherziening parkeren', 17 december 2020	Het parapluplan bevat regels voor parkeren en laden en lossen die in de plaats zijn getreden van de regels die in het moederplan voor Oosterwold waren opgenomen op het gebied van parkeren. De regels uit de parapluherziening parkeren zijn overgenomen in deze partiële herziening.
Veeglan, vastgesteld 22 april 2021	Met het 'Veegplan' zijn in het Chw bestemmingsplan Oosterwold twee begripsbepalingen aangepast. Vanwege de gezondheidsrisico's is het per 1 augustus 2019 (voorlopig) niet meer toegestaan een nieuwe geitenhouderij (10 geiten of meer) te vestigen binnen de provincie Flevoland. Dit verbod is geregeld in de Omgevingsverordening Flevoland Geitenhouderijen van 19 juli 2019. Ter voorbereiding hierop was al op 2 februari 2019 een voorbereidingsbesluit genomen. Het besluit van de provincie is gebaseerd op onderzoek uit 2017 van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM). Uit dit onderzoek blijkt dat er volks gezondheidseffecten kunnen optreden vanwege geitenhouderijen. Het RIVM heeft daarbij aangegeven dat vervolgonderzoek noodzakelijk is. De uitkomsten van dit onderzoek komen naar verwachting in 2021/2022 beschikbaar. Om de voldoen aan deze Verordening is in de begripsbepaling 1.7 'agrarisch bedrijf' van het Chw bestemmingsplan Oosterwold de geitenhouderij als vorm van agrarisch bedrijf expliciet uitgesloten. De tweede begripsbepaling die is aangepast betreft het begrip 1.35 'intensieve veehouderij' Ook hier is een (melk)geitenhouderij met het veegplan expliciet uitgesloten.
Wijzigingsplan Chw bestemmingsplan, vastgesteld 9 november 2021	Dit wijzigingsplan heeft wijzigingen aangebracht in de normen en voorwaarden voor milieu- en omgevingsfactoren in artikelen 13.13 tot en met 13.25 van het Chw bestemmingsplan. Deze wijzigingen zijn overgenomen in deze partiële herziening.
Rijksinpassingsplan Windpark Zeewolde (onherroepelijk) en rijksinpassingsplan Partiële herziening Windpark Zeewolde, vastgesteld 6 mei 2021	Omdat deze rijksinpassingsplannen door de rijksoverheid zijn vastgesteld, zijn deze plannen niet integraal verwerkt in de partiële herziening. De plannen worden met deze partiële herziening van toepassing verklaard, waardoor de geldende regeling uit de rijksinpassingsplannen ongewijzigd blijft.

1.3 Begrenzing van het plangebied

De begrenzing van het plangebied is het Almeerse deel van de gebiedsontwikkeling Oosterwold. Het plangebied komt overeen met het plangebied van het 'moederplan' Chw bestemmingsplan Oosterwold.

Figuur 1.1 Ligging en begrenzing plangebied partiële herziening

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit eerste inleidende hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 de aanpassingen beschreven die met deze partiële herziening worden doorgevoerd. In hoofdstuk 3 wordt de juridische regeling nader beschreven, waarbij de aanpassingen per artikel worden toegelicht. Hoofdstuk 4 beschrijft het beleid. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de omgevingstoets en hoofdstuk 6 beschrijft de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 De partiële herziening

Het Chw bestemmingsplan Oosterwold is een 'dynamisch plan', vergelijkbaar met het Omgevingsplan zoals dat per 1 januari 2022 onder de Omgevingswet moet worden opgesteld. Het plan wordt dan ook actueel gehouden. Zo is een wijzigingsplan opgesteld om de afweging op milieu- en omgevingsaspecten in het Chw bestemmingsplan actueel te houden.

Voorliggend partiële herziening voorziet in aanpassing van het Chw bestemmingsplan naar aanleiding van gewijzigde inzichten. De belangrijkste aanpassingen worden in dit hoofdstuk toegelicht.

2.2 Gerealiseerde initiatieven

Huidige situatie

Bij de vaststelling van het Chw bestemmingsplan Oosterwold in 2016 was pas een beperkt aantal ontwikkelingen volgens het principe van Oosterwold gerealiseerd. Inmiddels is een groot aantal ontwikkelingen gerealiseerd, in aanbouw en reeds vergund. Voor deze percelen is behoefte aan een beheerregeling.

Nieuwe situatie

De reeds vergunde initiatieven worden toegevoegd aan de beheerregeling van het bestemmingsplan (Artikel 4 Bestaand), via de definitie van het begrip bestaand. Met deze toevoeging is de rechtszekerheid voor vergunninghouders geborgd, ook als hun plan niet voldoet aan de gewijzigde ontwikkelregels. Daarnaast blijft hiermee handhaving mogelijk als het perceel in strijd met de vergunning wordt bebouwd of gebruikt.

Daarnaast blijven op deze percelen ook de ontwikkelregels van toepassing (Artikel 13 Ontwikkelregels). Dit betekent dat de vergunde situatie gehandhaafd kan blijven met dit bestemmingsplan, maar ook toekomstige aanpassingen mogelijk blijven als wordt voldaan aan de ontwikkelregels zoals opgenomen in dit bestemmingsplan.

2.3 Kavelindeling

Huidige situatie

Een belangrijk aspect van het principe van Oosterwold, is de ruimteverdeling op de kavel. De kavelindeling waarborgt de groene uitstraling van het gebied, de stadslandbouw, de waterstructuur, de infrastructuur en het openbaar toegankelijke groen en de langzaam verkeersroutes. De kavelindeling wordt beoordeeld als een omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd. Latere wijzigingen in kavelindeling (zonder bouwen) worden momenteel niet geregistreerd en vooraf beoordeeld of nog wordt voldaan aan de kavelindeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan.

Nieuwe situatie

In het bestemmingsplan is een vergunningplicht toegevoegd voor wijzigingen in de kavelindeling. Daarnaast zijn de regels rondom de kavelindeling aangepast aan de nieuwste inzichten. Zo mogen nu paden op de kavel gerealiseerd worden, ook in het deel van de stadslandbouw.

2.4 Roodkavel

Huidige situatie

De roodkavel dient als aaneengesloten bouwveld gerealiseerd te worden, met op de hele roodkavel reële bouwmogelijkheden. De interpretatie van het aaneengesloten bouwveld was, zeker bij roodkavels met een bijzondere vorm, niet altijd eenduidig te interpreteren.

Nieuwe situatie

De definitie van aaneengesloten bouwveld is verduidelijkt in de regels, waarbij is opgenomen dat de roodkavel een minimale breedte kent van 5 meter. Wel is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om in bijzondere situaties, door bijvoorbeeld de vorm van de kavel of de aanwezigheid van archeologische waarden, een kleinere omvang noodzakelijk is.

2.5 Uitruil roodkavel

Huidige situatie

Het roodkavel kan uitgeruild worden met een aangrenzend kavel, zodat de gezamenlijke kavels voldoen aan de kavelsamenstelling. Deze regel borgt de verhouding tussen bebouwd en onbebouwd oppervlak.

Nieuwe situatie

Het totale percentage roodkavel binnen Oosterwold blijft gelijk, maar de mogelijkheden om roodkavel uit te ruilen worden verruimd. Deze kunnen nu nog steeds uitgeruild worden met een aangrenzend kavel, maar ook met onbenut roodkavel van een ander kavel elders binnen Oosterwold.

2.6 Floor area ratio (FAR)

Huidige situatie

De 'floor area ratio' (FAR) is opgenomen in het plan om een goede verhouding te krijgen tussen bebouwd en onbebouwd terrein. Een hoger gebouw vereist met de FAR-regeling om een groter kavel. Voor de hoogte van de bebouwing rekent de FAR met het aantal bouwlagen. We zien dat vergunningen worden aangevraagd met hele hoge bouwlagen, zodat in één bouwlaag een gebouw gerealiseerd wordt met een vergelijkbare hoogte als gebouwen met twee reguliere verdiepingen.

Nieuwe situatie

De wijze waarop de FAR wordt berekend is aangepast. Daarbij wordt uitgegaan van de bruto vloeroppervlakte van bebouwing, waarbij niet langer de feitelijk aanwezige verdiepingsvloeren relevant zijn, maar de bouwhoogte. De oppervlakte van de bebouwing wordt op 1,5 meter hoogte gerekend en vervolgens op elke 3 meter daarboven. Daarmee is de feitelijke invulling van het gebouw niet langer relevant voor de FAR, maar de omvang van de bebouwing (oppervlakte en hoogte).

2.7 Doorwaadbare zone en aangesloten waterstructuur

Huidige situatie

De buitenranden van de kavel moeten ingericht worden als openbaar toegankelijke zone, voor fietsers en voetgangers, zodat een 'doorwaadbaar' landschap ontstaat. In de evaluatie van Oosterwold is gekeken naar de invulling van de doorwaadbare zones en met name ook op welke wijze een aaneengesloten waterstructuur vormgegeven wordt. De huidige regels maken het lastig om de buitenrand van de kavel als water in te richten of om in deze zone samen met buren een collectief helofytenfilter te realiseren.

Nieuwe situatie

In de doorwaadbare zone is het nu ook mogelijk geworden om water te realiseren. Ook is de eis van een doorgaande waterstructuur strikter geformuleerd, vergelijkbaar met de eis van de aanleg van een weg. Om de openbare toegankelijkheid voor fietsers en voetgangers niet te beperken, is de bouw van bruggen voor langzaam verkeer ook buiten de roodkavel toegestaan. Daarnaast is het, met een afwijking, toegestaan om op de kavelrand een collectief helofytenfilter te realiseren, waarbij de twee meter openbaar toegankelijke zone om dit filter heen gelegd wordt.

2.8 Supermarkten

Huidige situatie

Grootschalige detailhandel (meer dan 2.000 m2 per kavel) is uitgesloten, maar de invulling van de detailhandel is vrij. We zien drie initiatieven voor supermarkten (van meer dan 500 m2) in het gebied.

Een te groot aantal supermarkten kan effect hebben op de voorzieningenstructuur in de rest van de stad en is in strijd met het detailhandelsbeleid. Om verdere uitbreiding van supermarkten in het gebied te voorkomen heeft de raad van Almere op 2 juli 2020 een voorbereidingsbesluit genomen op grond waarvan het verboden is om het gebruik van gronden of bouwwerken te wijzigen of laten wijzigen voor een supermarkt. Onder een supermarkt wordt verstaan: detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van tenminste 500 m2 winkelvloeroppervlak en een grote verscheidenheid aan artikelen, merendeels levens- en genotmiddelen, waarbij sprake is van zelfbediening door klanten. Het voorbereidingsbesluit had tot doel om de benodigde tijd te creëren om samen met de partners in Oosterwold een passende regeling voor supermarkten in het bestemmingsplan te maken.

De gemeente Almere heeft aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd onderzoek te doen naar de effecten van de drie initiatieven voor supermarkten op de ontwikkelingsmogelijkheden voor het dagelijks aanbod in Almere Hout en het centrumplan voor Nobelhorst in het bijzonder (Bijlage 4 Onderzoek supermarkten Almere Hout). Uit het onderzoek blijkt onder andere dat de ontwikkeling van een centrum in Nobelhorst fors onder druk komt te staan. Met de realisering van de supermarkten in Oosterwold is er een risico aanwezig dat er in 2030 voor één supermarkt te weinig marktmogelijkheden in Nobelhorst zijn, laat staan dat er ruimte is voor de ontwikkeling van Nobelhorst tot stadsdeelverzorgend (boodschappen)centrum, met bijbehorend supermarktaanbod.

Om de inwoners van Nobelhorst en Vogelhorst toch te voorzien in hun dagelijkse boodschappen op korte afstand, kan om geografische redenen (namelijk een evenredige spreiding van supermarkten over het gebied), toch worden gekozen voor een voorziening in Nobelhorst. Gelet op de combinatie van a) de beperkte marktruimte, b) de op de auto gerichte functie van de drie supermarkten in Oosterwold en c) het belang van een hart van de wijk ligt het voor de hand dat dit een qua maatvoering bescheiden en vooral op dagelijks gemak gerichte supermarkt is.

Hoewel de locaties van de supermarkten in Oosterwold grenzen aan een nieuwe woonwijk, is de locatie aan een op- en afrit van de A27 onwenselijk in het perspectief van de nieuwe detailhandelsvisie. De fijnmazigheid die de supermarktstructuur van Almere kenmerkt, wordt als een aantrekkelijk gegeven van de detailhandelsstructuur gezien. De supermarkten dienen hier als een belangrijk hart van de wijk. Mede om die reden wordt relocatie van ondersteunende supermarkten naar de dreven in de nieuwe detailhandelsvisie Almere 2020 beperkt. De locaties de supermarkten in Oosterwold passen niet bij de fijnmazigheid die nagestreefd wordt. De ontwikkeling ligt aan de rand van de wijk en heeft substantiële effecten op de eerder geprojecteerde locatie van voorzieningen in Hout.

Nieuwe situatie

Bij de vestiging van nieuwe winkelvoorzieningen en/of de verplaatsing van bestaande winkelvoorzieningen wordt in de detailhandelsvisie Almere 2020 gekozen voor twee uitgangspunten:

• een evenredige spreiding van winkels over de stad; en
• de juiste functie op de juiste plaats.

Het principe van 'een evenredige spreiding van winkels over de stad' waarborgt de toegankelijkheid voor bewoners uit alle stadsdelen, waardoor consumenten voor deze voorzieningen een relatief beperkte afstand hoeven af te leggen. Met het principe van 'de juiste functie op de juiste plaats' worden de vitale onderdelen van de Almeerse winkelstructuur gekoesterd. De ondersteunende centra van Almere zijn belangrijk voor de dagelijkse verzorging van de bewoners. Ze voorzien de Almeerse consument op relatief korte afstand van de woning van de dagelijkse boodschappen in combinatie met aanvullend dagelijks gemak, zoals een bakker of slager. Daarnaast dragen deze centra bij aan de levendigheid en sociale cohesie in de wijken. Bestendiging van de positie van deze centra, meer dan versterking ervan, is voor deze centra belangrijk.

Om in Almere Hout een zo fijnmazig mogelijke winkelstructuur voor dagelijkse verzorging te kunnen bewerkstelligen is in de herziening van het Chw bestemmingsplan Oosterwold de volgende regeling opgenomen met betrekking tot supermarkten:

• Een supermarkt wordt omschreven als: detailhandel met een winkelvloeroppervlakte van tenminste 500 m² en een grote verscheidenheid aan artikelen, merendeels levens- en genotmiddelen, waarbij sprake is van zelfbediening door klanten. Deze definitie is in overeenstemming met de definitie van supermarkt in de oude Detailhandelsvisie (2014) en de nieuwe Detailhandelsvisie (2020).
• Winkelvloeroppervlakte wordt omschreven als: de winkelvloeroppervlakte betreft de winkeloppervlakte die in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel de totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.
• Supermarkten zijn alleen toegestaan op de volgende plekken in Oosterwold:
  • 1. Daniël Goedkoopstraat 21;
  • 2. Kavel C 4687 (blok 1);
  • 3. Kavel C 4687 (blok 2).
• Voor deze locaties zijn al omgevingsvergunningen voor supermarkten verleend of aanvragen ingediend voor inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit. De winkel van Odin aan de Goudplevierweg/Goethelaan is ook al vergund, maar valt vanwege de aard en omvang (circa 300 m2) niet onder de definitie van supermarkten en is rechtsreeks toegestaan.
• Voor de 3 supermarkten wordt, op grond van het beleid voor (ondersteunende) supermarkten in zowel de oude Detailhandelsvisie (2014) als de nieuwe Detailhandelsvisie (2020), een winkelvloeroppervlakte van maximaal 1.500 m2 toegestaan. De verleende en aangevraagde supermarkten hebben een winkelvloeroppervlakte van minder dan 1.500 m2.
• Overige supermarkten worden met de herziening van het Chw bestemmingsplan Oosterwold niet meer direct toegestaan in Oosterwold. Dit betekent niet dat Oosterwold voor altijd op slot wordt gezet. Indien zich in de toekomst de situatie voordoet dat ter plaatse van een aanduiding 'supermarkt' het gebruik voor een supermarkt wordt gestaakt en ook niet meer wordt voortgezet, zal door middel van een herziening van het bestemmingsplan/ wijziging van het omgevingsplan deze aanduiding worden verwijderd en kan worden bezien waar een supermarkt kan worden gerealiseerd die bijdraagt aan de fijnmazige structuur in Almere Hout. Voor alle aanvragen voor nieuwe supermarkten die niet passen in het bestemmingsplan geldt dat deze worden getoetst aan het afwegingsschema voor nieuwvestiging van supermarkten (op verspreide locaties) in de Detailhandelsvisie 2020. Het uitgangspunt hierbij is 'Nee, tenzij':
  • 1. de locatie onderdeel is van de woonbebouwing, en;
  • 2. er sprake is van een lokale onderverzorging, en;
  • 3. de fijnmazige structuur er door wordt versterkt.

2.9 Exploitatiegebied

Huidige situatie

Met het wijzigingsplan is reeds in het plan een exploitatiegebied aangewezen, namelijk het gehele plangebied. De wijzigingsbevoegdheid strekte niet zo ver dat dit gebied ook op de verbeelding kon worden opgenomen, maar enkel in de regels

 

Nieuwe situatie

Het exploitatiegebied blijft gelijk aan het exploitatiegebied zoals dat met het wijzigingsplan is aangewezen. Wel is, voor de leesbaarheid, het exploitatiegebied op de verbeelding opgenomen.

2.10 Plangebied

Huidige situatie

Aan de noordzijde is een klein gedeelte van het gebied Oosterwold buiten het Chw bestemmingsplan Oosterwold 2016 gelaten. Dit gedeelte is wel in de intergemeentelijke structuurvisie voor Oosterwold en het MER opgenomen en onderdeel van de gebiedsontwikkeling Oosterwold. Op deze gronden was destijds een langzaam verkeersroute voorzien die de Rijksweg A6 kruist.

Figuur 2.1 Plangrens aan de noordzijde

Deze verbinding kan binnen de geldende bestemming gerealiseerd worden. Het toevoegen van de ontwikkelregels van Oosterwold op deze gronden was op dat moment niet reëel waardoor is besloten om deze gronden buiten het plangebied te laten.

Nieuwe situatie

De realisatie van een langzaam verkeersroute ter plaatse is niet langer aan de orde. Door deze gronden te betrekken in het plangebied en hier ook de ontwikkelregels van toepassing te verklaren, ontstaat de ruimte om ter plaatse een goede invulling van Oosterwold mogelijk te maken zonder beperkt te worden vanuit de ter plaatse geldende verkeersbestemming.

2.11 Vloerpeil

Huidige situatie

Ter bescherming tegen (toekomstige) wateroverlast wordt door de gemeente een adviesvloerpeil voorgeschreven in het kader van de vergunningverlening. Initiatiefnemers zijn niet gehouden om dit advies over te nemen, met risico's op wateroverlast onder meer als gevolg van bodemdaling en klimaatverandering.

Nieuwe situatie

Bij nieuwbouwsituaties is het goed mogelijk om kavels zo in te richten dat voor wateroverlast niet hoeft te worden gevreesd en rekening wordt gehouden met de gevolgen van bodemdaling en klimaatverandering. Daarom is een regel opgenomen dat bepaalt welke minimale peilen ten opzichte van NAP gelden voor zowel bebouwing en wegen.

2.12 Verruimen bouwmogelijkheden stadslandbouw

Huidige situatie

Op het gedeelte waar stadslandbouw plaatsvindt, zijn zeer geringe bouwmogelijkheden. Het bouwen van een kas (op stahoogte) of een dierenverblijf is alleen binnen het roodkavel mogelijk.

Nieuwe situatie

De behoefte aan bouwmogelijkheden in de vorm van een kas of een dierenverblijf bij de stadslandbouw wordt herkend en onderschreven. Het belang van deze bouwwerken voor de stadslandbouw is dermate groot dat op dit punt een verruiming gewenst is. Kassen en dierverblijven van beperkte afmeting ten behoeve van de stadslandbouw mogen met deze herziening ook ter plaatse van de stadslandbouw worden opgericht. Wel mag het enkel gaan om gebouwen van beperkte afmetingen (15 m2 en maximaal 3 meter hoog). Grotere gebouwen horen op een roodkavel. Ook is het aantal gebouwen beperkt tot:

Oppervlakte stadslandbouw op de kavel	Maximum aantal bijbehorende bouwwerken
tot 500 m2	1
500 m2 of meer	2

2.13 Clustering openbaar toegankelijk gebied kleine kavels

Huidige situatie

Bij de ontwikkeling van een kavel in Oosterwold gelden meerdere regels over de kavelindeling. Zo geldt een minimaal percentage voor groen - verspreid per kavel en de eis dat de buitenranden van de kavel voor ten minste 2 meter breed openbaar toegankelijk moeten worden ingericht. Bij kleine kavels leiden deze eisen tot een relatief groot deel van het kavel dat openbaar toegankelijk moet worden ingericht. Concentratie van het benodigde groen - verspreid op één plek op de eigen kavel of clustering van deze oppervlakten van meerdere kleine kavels in één gezamenlijk groen - verspreid is nu niet mogelijk.

Nieuwe situatie

Met de herziening is een afwijkingsbevoegdheid toegevoegd waarmee bij kavels tot maximaal 400 m2 het benodigde oppervlakte groen - verspreid geclusterd op de eigen kavel of binnen 500 meter van de eigen kavel gerealiseerd kan worden. Als de buitenranden niet openbaar toegankelijk worden ingericht, is dat alleen toegestaan als de openbare toegankelijkheid voor fietsers en voetgangers voor niet meer dan 150 meter wordt onderbroken.

2.14 Overige aanpassingen

Naast de in dit hoofdstuk omschreven aanpassingen, zijn diverse kleine aanpassingen doorgevoerd. Deze dienen om de leesbaarheid te vergroten, interpretatieverschillen te voorkomen, problemen te ondervangen waar bij het opstellen van de ontwikkelplannen of bij de huidige vergunningverlening tegen aan wordt gelopen, gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken of ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. In de bijlage is een compleet overzicht opgenomen van de aanpassingen die met deze herziening worden aangebracht in de regels.

Bruto vloeroppervlak

Eén van de aanpassingen betreft het toevoegen van een definitie en wijze van meten voor bruto vloeroppervlak. Hierbij is aangesloten op de NEN norm 2580, met als toevoeging een maximale hoogte van een bouwlaag per functie (bij wonen 4,5 meter, bij andere functies 7 meter). Als de bouwlaag hoger is dan die hoogte, telt deze als twee bouwlagen mee. Daarmee worden onredelijk hoge verdiepingen (die feitelijk als twee bouwlagen gebruikt kunnen worden) begrensd, maar is er wel meer ruimte om (bedrijfs)gebouwen te realiseren met een wat ruimere hoogte dan standaard. Bij de definitie en wijze van meten wordt een aantal begrippen gebruikt die eveneens zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Voor deze begrippen is aangesloten bij de gebruikelijke definities in de bouwregelgeving. Dat maakt dat de begrippen behoorlijk complex zijn om te begrijpen. Zo is de definitie van 'overdekte gebouwgebonden buitenruimte': gebouwgebonden buitenruimte die, of een deel daarvan dat, overdekt is, waarbij de breedte van de verticale projectie op het horizontale vlak minimaal de helft is van de netto-hoogte en ten minste gelijk is aan 0,75 m. Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op een terras bij een woning. Als dat terras gedeeltelijk overdekt is, telt alleen het overdekte deel mee. Kleine overkappingen (die bijvoorbeeld minder dan 0,75 meter uitsteken) worden niet meegrekend.

2.15 Toekomstige aanpassingen

Naast de aanpassingen die met dit bestemmingsplan worden doorgevoerd, speelt ook een aantal andere wensen die nu niet zijn verwerkt in deze aanpassing. Deze wensen zijn op dit moment nog onvoldoende concreet uitgewerkt en beoordeeld om mee te nemen in dit bestemmingsplan. In de toekomst kan de regeling worden aangepast als besloten wordt om aanpassingen door te voeren. Daarmee blijft het een dynamisch plan dat met de gebiedsontwikkeling mee ontwikkelt. Tot dat moment blijft de mogelijkheid bestaan om voor specifieke situaties van het bestemmingsplan af te wijken (buitenplanse afwijking), waarbij de afwijking per situatie wordt beoordeeld.

Hoofdstuk 3 Toelichting op de juridische regeling

3.1 Partiële herziening

De partiële herziening heeft tot doel een actuele regeling op te nemen voor Oosterwold. Met een partiële herziening van het Chw bestemmingsplan Oosterwold uit 2016, worden de gewenste aanpassingen zoals omschreven in Hoofdstuk 2 doorgevoerd. Daarnaast zijn de eerder door de gemeente vastgestelde aanpassingen in dit plangebied verwerkt, zoals het wijzigingsplan, veegplan en parapluplan voor parkeren.

Met deze partiële herziening worden aanpassingen aangebracht in de planregels en de verbeelding. Er worden geen (nieuwe) bestemmingen aan gronden toegekend.

3.2 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijven een gestandaardiseerde vormgeving van bestemmingen en planregels voor. De standaarden zijn vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro). De voorliggende partiële herziening hoeft op grond van de Crisis- en herstelwet niet te voldoen aan de standaarden. Wel is zoveel mogelijk aangesloten op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) en de vereisten op het gebied van digitalisering.

3.3 Opzet van de planregels

Het juridisch bindende gedeelte van het Chw bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en planregels. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Hieronder worden per hoofdstuk de bepalingen toegelicht.

De toelichting heeft geen bindende werking. De toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het Chw bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels van deze partiële herziening zijn in lijn met het moederplan 'Chw bestemmingsplan Oosterwold' uit 2016 opgezet:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit zijn de inleidende bepalingen van de regels. In dit hoofdstuk zijn diverse aanpassingen doorgevoerd.

• Artikel 1 Begrippen

Geeft de betekenis aan een aantal in de regels voorkomende begrippen. Hierdoor wordt de interpretatie van de begrippen vastgelegd, waardoor de duidelijkheid wordt vergroot.

• Artikel 2 Wijze van meten

Geeft aan hoe bepaalde maten dienen te worden berekend.

Hoofdstuk 2 Beheerregels

De regels die betrekking hebben op het vastleggen van de bestaande rechten in het gebied zijn opgenomen in hoofdstuk 2 van de planregels. Het betreft de bestemmingen

• Artikel 3 Agrarisch
• Artikel 4 Bestaand
• Artikel 5 Gemengd - 1
• Artikel 6 Gemengd - 2
• Artikel 7 Natuur
• Artikel 8 Recreatie
• Artikel 9 Verkeer
• Artikel 10 Water
• Artikel 11 Woongebied
• Artikel 12 Leiding - Hoogspanningsverbinding

In dit hoofdstuk zijn geen inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd. Wel vallen, door aanpassing van de definitie 'bestaand' nu ook de vergunde ontwikkelingen in Oosterwold onder deze beheerregels.

Hoofdstuk 3 Ontwikkelregels

De regels die van toepassing zijn op nieuwe ontwikkelingen in Oosterwold zijn opgenomen in hoofdstuk 3 van de planregels. Ze gelden aanvullend op de hierboven benoemde hoofdbestemmingen en hebben betrekking op:

• Artikel 13 Ontwikkelregels

De 'Ontwikkelregels' zijn van toepassing op fase 1 van Oosterwold (ten zuidwesten van de A27). Voor zover de ontwikkelregels geen beperking inhouden ten opzichte van bouw- en gebruiksmogelijkheden uit de bestemmingsregelingen van de hierboven beschreven specifieke bestemming, zijn ze ook van toepassing op de bestaande functies.

De ontwikkeling van Oosterwold vindt veelal plaats op kavels die door de gebiedsregisseur worden uitgegeven. Om het groene en gevarieerde eindbeeld van Oosterwold te borgen wordt de verhouding tussen bebouwing, verharding, groen, water en landbouw per kavel vastgelegd in de omgevingsvergunning van een initiatief. De verhoudingen kennen een bepaalde mate van flexibiliteit waarbij roodkavels en verharding zijn gemaximaliseerd en de elementen die het groene karakter van Oosterwold borgen (groen, water en stadslandbouw) als minimum zijn opgenomen. De omgevingsvergunning bevat daarmee dus niet alleen voorwaarden die worden gesteld aan gebouwen maar ook voorwaarden die betrekking hebben op de voorgeschreven kavelindeling.

Het past niet bij de opzet van het bestemmingsplan en organische groei om voorafgaand aan de vaststelling door de gemeente in detail te laten onderzoeken welke gevolgen de met het plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen voor het milieu zullen hebben. Deze verantwoordelijkheid wordt, op een later moment, (grotendeels) bij de initiatiefnemer neergelegd. Dit principe is mogelijk gemaakt in artikel 7c lid 8 onder b van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, zevende tranche. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor het aantonen van de inpasbaarheid van zijn eigen initiatief. Per milieuaspect is de eis opgenomen dat een initiatief voldoet aan de voor dat milieuaspect relevante eisen. Om de toets of dat het geval is voorspelbaar en objectief te maken is per milieuaspect een beslisboom opgenomen. Initiatiefnemer en plantoetser hanteren dezelfde beslisboom. De beslisbomen zijn als bijlage bij de regels opgenomen en kunnen tussentijds door Burgemeester en wethouders worden aangepast als wet- en regelgeving wijzigt waarnaar in de beslisboom wordt verwezen.

In dit hoofdstuk zijn de meeste wijzigingen aangebracht, zoals in Hoofdstuk 2 beschreven.

Hoofdstuk 4 Algemene regels

In hoofdstuk 4 van de regels zijn de algemene regels die betrekking hebben op het gehele Chw bestemmingsplan opgenomen. Het betreft:

• Artikel 14 Anti-dubbeltelregel
• Artikel 15 Algemene bouwregels
• Artikel 16 Algemene gebruiksregels
• Artikel 17 Algemene aanduidingsregels
• Artikel 18 Algemene wijzigingsregels op basis van 3.6 lid 1 sub a Wro
• Artikel 19 Algemene wijzigingsregels op basis van artikel 7c lid 4 jo lid 12 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, zevende tranche
• Artikel 20 Verordenende regels
• Artikel 21 Van toepassing verklaring

De aanpassingen in dit hoofdstuk zijn voornamelijk om de aanpassingen te verwerken, die vanuit andere plannen reeds van kracht zijn, zoals het parapluherziening parkeren. Wel is met dit plan de regeling in artikel 16.2 voor strijdig gebruik geactualiseerd op nieuwe wetgeving en jurisprudentie. Ook is artikel 21 toegevoegd, waarmee de rijksinpassingsplannen van toepassing worden verklaard.

Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 5 van de regels zijn de overgangsregels en de slotregel opgenomen:

• Artikel 22 Overgangsrecht
• Artikel 23 Slotregel

In dit hoofdstuk is de naam van het plan opgenomen: 'Chw bestemmingsplan Oosterwold, 1e partiële herziening'.

3.4 Procedure partiële herziening

Voor een partiële herziening gelden dezelfde procedureregels als voor een normaal bestemmingsplan. Ten eerste vindt er vooroverleg plaats met instanties ex artikel 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening. Daarna is het ontwerp plan opgesteld. Daarop is afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dit betekent dat het ontwerp gedurende zes weken ter inzage is gelegd. Zienswijzen kunnen dan worden ingediend door belanghebbenden in tegenstelling tot een bestemmingsplan waar een ieder dit kan doen. Vervolgens beslist de gemeenteraad over de vaststelling van de partiële herziening van het bestemmingsplan en tegen de vaststelling staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

3.5 Crisis- en herstelwet

Op de partiële herziening is de Crisis- en herstelwet van toepassing, inclusief de bestuursprocesrechtelijke voorzieningen van hoofdstuk 1, Afdeling 2 van de Chw. Kort samengevat houdt dat voor dit plan in dat:

• de rechter binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn uitspraak moet doen;
• alle beroepsgronden binnen de beroepstermijn moeten worden aangevoerd (geen pro forma beroepen);
• na een eventuele rechterlijke vernietiging kan het nemen van een nieuw besluit worden gebaseerd op de feiten (onderzoeken) waarop het vernietigde besluit berustte (er hoeft dan geen nieuw onderzoek te worden gedaan), tenzij de onjuistheid van de feiten de grond voor de vernietiging van het besluit was.

Dat de bestuursprocesrechtelijke voorzieningen van de Chw op dit plan van toepassing zijn, wordt zowel bij het vaststellingsbesluit als bij de bekendmaking van dit besluit vermeld (artikel 11 lid 1 Besluit uitvoering Chw).

Hoofdstuk 4 Omgevingstoets

Deze partiële herziening maakt geen nieuw ontwikkelprogramma mogelijk. De afwegingen rondom de omgevingstoets uit het moederplan zijn nog altijd actueel en de regels voorzien in een actueel afwegingskader rondom omgevingsaspecten bij de beoordeling van vergunningaanvragen. Het bestemmingsplan is uitvoerbaar qua wet- en regelgeving en de effecten zijn ruimtelijk aanvaardbaar.

Hoofdstuk 5 Implementatie

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer of ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld die tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

Kostenverhaal

In Oosterwold is sprake van kostenverhaal, omdat de gemeente nagenoeg geen grondeigendom heeft en die ook niet met een ontwikkeldoel wil verwerven. Het dekken van de gemeentelijke kosten, die normaal meegenomen worden in een exploitatieplan kunnen door middel van het kostenverhaal verhaald worden op initiatiefnemers. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het kostenverhaalinstrumentarium van de Wet ruimtelijke ordening. De kosten worden verhaald op de initiatiefnemer via de anterieure overeenkomst. Ten tijde van de vergunningverlening zal het kostenverhaal verzekerd zijn. Indien geen anterieure overeenkomst wordt gesloten, bestaat de mogelijkheid om bij de omgevingsvergunning een exploitatieplan vast te stellen.

Exploitatiegebied Oosterwold

In 2012 heeft de gemeenteraad kennis genomen van de Structuurvisie Oosterwold en ingestemd met de hoofdkeuzen die in deze visie zijn gemaakt. Het plan wordt voor rekening en risico van initiatiefnemers uitgevoerd. Met het wijzigingsplan is artikel 13.21 van het Chw bestemmingsplan Oosterwold gewijzigd en is een exploitatiegebied aangewezen. Het aanwijzen van een exploitatiegebied was door een wijziging in de Crisis- en herstelwet noodzakelijk geworden. Met deze partiële herziening wordt het exploitatiegebied ook op de verbeelding opgenomen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

De vooroverlegreacties op het concept ontwerp bestemmingsplan en de verwerking daarvan zijn opgenomen in de 'Reactienota concept ontwerp Chw bestemmingsplan Oosterwold, 1e partiële herziening'.

Consultatie belanghebbenden

In december 2020 zijn drie gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van bewoners in stadsdeel Hout en de ondernemersvereniging in Buiten. Er is achtereenvolgens gesproken met besturen van de buurtschappen Nobelhorst, van de Belangenvereniging Almere Hout (Vogelhorst), het Platform Oosterwold en de Winkeliersvereniging Doemere. In de gesprekken is een mondelinge toelichting gegeven op de aard van de concept regeling over supermarkten in de herziening van het bestemmingsplan voor Oosterwold en op het proces voor het bestemmingsplan en de participatie-stappen. De resultaten zijn als volgt samen te vatten:

• Alle geconsulteerden kunnen zich vinden in de in het bestemmingsplan voorgestelde inperking van de vestiging van nieuwe supermarkten in Oosterwold, en een focus op Nobelhorst als er (nieuwe) marktruimte is in het stadsdeel.
• Met name door de ondernemersvereniging Buiten en de buurtschappen Nobelhorst wordt betreurd dat er drie vergunningen konden worden afgegeven voor supermarkten in Oosterwold.
• Vanuit Oosterwold wordt zwaar gehecht aan de blijvende vrije vestiging van kleinschalige supermarkten (tot 500m2) en de potentiële vestiging van een grotere markthal mede in relatie tot stadslandbouw.
• In Vogelhorst is men ingesteld op het ontbreken van een supermarkt in de eigen wijk, acht men een of enkele supermarkten positief, maar wel zijn er zorgen over bevoorradingsdrukte over bestaande wegen voor de nu en in de toekomst vergunde supermarkten.
• Geen van de geconsulteerden ziet enig heil in de voorgestelde brede consultatie over de supermarktstructuur dit voorjaar in stadsdeel Hout.
• Alle partijen benadrukken het belang van brede en zorgvuldige communicatie over het reguliere bestemmingsplanproces.
• Vanuit de Buurtschappen Nobelhorst wordt sterk aangedrongen op een actieve inzet van de gemeente om op korte termijn een supermarktlocatie in Nobelhorst aan te wijzen.

Daarnaast heeft er op 1 maart 2021 een gesprek met het Platform Oosterwold plaatsgevonden over de overige voorgestelde wijzigingen voor de herziening van het bestemmingsplan en het proces voor het bestemmingsplan. De reacties en suggesties vanuit het Platform Oosterwold zijn ook meegenomen in het ontwerp bestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerp Chw bestemmingsplan Oosterwold, 1e partiële herziening heeft van 2 juli tot en met 12 augustus 2021 voor een ieder ter inzage gelegen.

Er zijn 145 zienswijzen op de herziening ingediend. In bijlage 3 bij deze toelichting is de reactienota opgenomen, waarin de zienswijzen in tabellen zijn opgenomen en voorzien van een reactie van de gemeente. Daarbij is ook aangegeven of de reactie aanleiding is om het plan aan te passen.Ook de wijzigingen die ambtshalve zijn aangebracht, zijn in de reactienota opgenomen. De aanpassingen zijn verwerkt in het definitieve plan en bijlage 1 bij deze toelichting is aangepast, zodat de aanpassingen van de definitieve herziening ten opzichte van de voorheen geldende planologische regeling zichtbaar zijn.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Inhoudelijke wijzigingen planregels

Bijlage 2 Reactienota concept ontwerp Chw bestemmingsplan Oosterwold, 1e partiële herziening

Bijlage 3 Reactienota zienswijzen ontwerp Chw bestemmingsplan, 1e partiële herziening

Bijlage 4 Onderzoek supermarkten Almere Hout