Bestemmingsplan Loppersum, partiële herziening Kavels 17-21 Over de Wijmers

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding planherziening

Loppersum heeft aan de zuidkant van het dorp een ontwikkellocatie - Over de Wijmers - waar nog een aantal woningen kunnen worden gebouwd.

De gemeente merkt dat er, onder andere vanwege de aardbevingsproblematiek, vraag is naar andere, minder traditionele bouwvormen die nu niet mogelijk zijn op deze nieuwbouwlocatie en ook niet op grond van de Welstandsnota. Om toch te kunnen inspelen op de bestaande behoefte, heeft de gemeente in Over de Wijmers vijf locaties aangewezen met de bedoeling voor deze kavels een soepeler regime aan bouw- en welstandsregels te laten gelden.

Deze aanpassingen worden vastgelegd in een partiële herziening van het bestemmingsplan Loppersum.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied

Onderstaand is het plangebied aangegeven, zoals dat nu in het bestemmingsplan Loppersum is opgenomen.

Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 27 oktober 2014. Het gedeelte waar het in deze partiële herziening over gaat is bestemd als 'Woongebied'. Tevens maakt het plangebied deel uit van een gebiedsaanduiding 'overige zone - Over de Wijmers'. Binnen deze aanduidingsgrens mogen in totaal 50 woningen worden gebouwd. Tot slot ligt het plangebied binnen de 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2'.

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 betreft de planbeschrijving. Hierin wordt ingegaan op de grotere flexibiliteit die dit plan biedt voor het bouwen en er wordt aandacht besteed aan de welstandsregels.

Wat betreft het beleid wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Loppersum waarin uitgebreid is ingegaan op het rijksbeleid, provinciaal en gemeentelijk beleid.

In de hoofdstukken 3, 4 en 5 wordt kort ingegaan op respectievelijk de milieuaspecten, de juridische vormgeving en de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 5 bevat de resultaten van het overleg en de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Uitgangspunten

Zoals in paragraaf 1.1 is aangegeven, is er in Loppersum behoefte aan de bouw van nieuwe woningen die niet helemaal passen binnen het geldende bestemmingsplan, zo is er vraag naar:

• aardbevingsbestendige nieuwbouw;
• levensloopbestendige nieuwbouw;
• nieuwe bouwtechnieken en duurzaam materiaalgebruik;
• vrije keuze bouwontwerp.

De bouwregels in het nu geldende bestemmingsplan, alsmede de welstandseisen van de gemeente zijn gebaseerd op de standaarden voor traditionele woningen. Op dit moment is er interesse voor woningen, zoals hierboven genoemd, en die leveren strijdigheid op met het bestemmingsplan en de welstandseisen. Dit heeft als gevolg dat geïnteresseerden mogelijk afhaken.

De gemeente Loppersum wil een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden en inspelen op de behoefte die er is. Door in de bouwregels meer vrijheid te bieden en de welstandscriteria te verruimen kan de gemeente zich op dit terrein profileren.

Er is niet gekozen voor volledig regelvrij: het uitgangspunt is een gevarieerd straatbeeld en architectonische kwaliteit en dit betekent dat er wel (beperkt) gestuurd moet worden op kwaliteit. Ook moet er rechtszekerheid worden geboden aan omwonenden.

2.2 Planopzet

Onderstaand is een uitsnede van het matenplan van de kavels opgenomen.

De regels zijn versoepeld voor wat betreft:

• de bouw- en goothoogte van het hoofdgebouw: er is geen goothoogte opgenomen en behalve woningen met kap mogen er ook woningen met een platte afdekking worden gebouwd;
• de minimale afstand van 3 meter tot de bouwperceelgrens; deze geldt niet alleen voor de zijdelingse perceelsgrens maar ook voor de voorste en achterste perceelsgrens; deze regel geldt voor het hoofdgebouw en voor de vergunningplichtige bijbehorende bouwwerken;
• de bijbehorende bouwwerken; er is geen maximum oppervlakte meer opgenomen voor de bijbehorende bouwwerken en, voor zover ze aangebouwd zijn, geldt er geen goothoogte meer en is de maximum bouwhoogte gelijkgesteld met die van het hoofdgebouw; in andere gevallen (vergunningsvrij) voldoen de bijbehorende bouwwerken aan het bepaalde van artikel 2 lid 3 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.

2.3 Welstand

Inleiding

In de welstandsnota van de gemeente Loppersum, vastgesteld op 17 februari 2014 zijn de bouwkavels waar deze partiële herziening betrekking op heeft gesitueerd in het welstandsgebied 3.9 Ontwikkellocaties. De bijbehorende welstandscriteria blijken te beperkend te zijn voor de veranderde vraag, zoals uiteengezet in paragraaf 2.1. Er is daarom behoefte aan ruimere welstandscriteria. Deze welstandsparagraaf voorziet in die behoefte.

Voorbeelden van woningen die niet voldoen aan de bestaande welstandscriteria

Deze welstandsparagraaf wordt voor de kavels gelegen binnen de plangrens van deze partiële herziening het nieuwe toetsingskader voor welstand. De raad zal hiertoe een vaststellingsbesluit nemen zodat deze welstandsparagraaf een onderdeel wordt van de Welstandsnota Loppersum 2014.

Bestaande welstandscriteria

De bestaande welstandscriteria zijn, naast de algemene criteria:

• Gevels zijn uitgevoerd in rode tot roodbruine baksteen.
• Daken zijn uitgevoerd in rode, roodbruine, antracietkleurige of grijze pannen.

Deze welstandscriteria over kleur- en materiaalgebruik komen te vervallen.

Uitgangspunten voor nieuwe welstandscriteria

Het afschaffen van bovenstaande en enige welstandscriteria voor de betreffende kavels op de ontwikkellocatie betekent een grotere keuze vrijheid voor de toekomstige eigenaar-bewoners. Dit wordt als positief ervaren en is gezien de veranderde vraag ook noodzakelijk. Anderzijds is het zo dat men beducht is voor extreme bouwsels en andere uitwassen, die een grote afbreuk kunnen zijn voor de ruimtelijke kwaliteit van de gehele woonomgeving.

Voorbeelden van woningen die door veel mensen als te extreem of als exces worden gezien

In de welstandsnota is een excessenregeling opgenomen. Op grond van artikel 12, lid 1 en artikel 13a van de Woningwet, kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat 'in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand' aanschrijven, om de strijdige situatie ongedaan te maken.

Aangezien de betreffende kavels niet welstandsvrij worden, de welstandsnota blijft van toepassing, blijft de excessenregeling ook van toepassing. Om te voorkomen dat men achteraf wordt geconfronteerd met de excessenregeling kan een bouwwerk op de betreffende kavels vooraf door de Welstandscommissie worden getoetst aan de criteria van de excessenregeling.

De kavels grenzen in Loppersum allemaal en in Middelstum deels aan het buitengebied. Het is daarom wenselijk dat voor deze dorpsranden een nieuw welstandscriterium komt die kleuren of materialen die je juist op een grote afstand ziet, uitsluit.

De welstandscriteria van de excessenregeling worden derhalve als volgt aangepast:

Welstandscriteria

De criteria van de excessenregeling worden door de Welstandscommissie vooraf toegepast om te voorkomen dat er een exces gaat ontstaan. Dit houdt in dat er in het ontwerp reeds sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk, die ook voor niet-deskundigen evident is en er met de realisatie van een bouwwerk grote afbreuk zal worden gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Hiervan is sprake bij:

• het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving;
• het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een bouwwerk;
• inferieur materiaalgebruik;
• toepassing van felle of contrasterende kleuren;
• te opdringerige reclames;
• reclames, met uitzondering van tijdelijke bouwborden, op onbebouwde percelen;
• een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria).
• verwaarlozing en verval.

De vorenstaande criteria van de excessenregeling worden aangevuld met een criterium over de dorpsranden.

Voor gevels die zichtbaar blijven vanuit het openbaar gebied is een helder witte kleur, een felle contrasterende kleur of een glimmende reflecterende gevel niet toegestaan.

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden

In een bestemmingsplan dient te worden aangetoond dat er sprake is van een 'goede ruimtelijke ordening'. Onderdeel hiervan is dat het plan niet in strijd is met een aantal milieuaspecten, zoals bodem en water.

Voorliggend bestemmingsplan betreft een partiële herziening van het vastgestelde bestemmingsplan 'Loppersum'. De aanpassingen die plaatsvinden hebben betrekking op het aanpassen (flexibiliseren) van de bouwregels. Ze maken geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk op grond waarvan toetsing aan de milieuaspecten noodzakelijk is.

Deze toetsing is daarom achterwege gelaten.

Hoofdstuk 4 Juridische vormgeving

4.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• a. een verbeelding van het bestemmingsplangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• b. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd;
• c. een toelichting waarin onder meer het relevante beleid op verschillende overheidsniveaus wordt beschreven, een toets plaatsvindt aan de milieuaspecten en de bestemmingsregels worden toegelicht.

Ook zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld

4.2 Opzet van de regels

Het betreft hier een partiële herziening van het bestemmingsplan Loppersum. Daarom zijn alleen die regels in het bestemmingsplan opgenomen die gelden voor het plangebied, alsmede de bepalingen die altijd in het bestemmingsplan moeten worden opgenomen, te weten de inleidende regels, de anti-dubbeltelregel en de overgangs- en slotregels.

Voor het overige blijven de regels van het moederplan van kracht. Dit is geborgd in het artikel 'Relatie met het geldende bestemmingsplan'.

De regels zijn opgebouwd uit een aantal hoofdstukken:

• hoofdstuk 1. Inleidende regels
• hoofdstuk 2. Bestemmingsregels
• hoofdstuk 3. Algemene regels
• hoofdstuk 4. Overgangs- en slotregels

Voor het plangebied geldt de volgende bestemming:

Woongebied

In het plangebied mogen vijf vrijstaande woningen worden gebouwd.

Binnen de woonfunctie zijn bij recht aan huis verbonden beroepen toegestaan. Hieronder worden dienstverlenende beroepen begrepen die door de bewoner van de woning op kleine schaal in een woning worden uitgeoefend. De woning behoudt hierbij in overwegende mate haar woonfunctie. In de bijlagen bij de regels is een lijst opgenomen die als referentiekader dient bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van een beroep aan huis. Via een afwijkingsbevoegdheid kunnen bedrijven aan huis worden toegestaan.

In de planbeschrijving is al een toelichting gegeven op de verruimde bouwregels.

Voor het plangebied geldt de volgende aanduiding:

Vrijwaringszone - molenbiotoop 2

Dit betreft een gebiedsaanduiding. Binnen deze zone gelden beperkingen ten aanzien van bebouwing en beplanting.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

De aanpassingen die in dit bestemmingsplan worden gedaan, hebben betrekking op ontwikkelingsmogelijkheden die al in het bestemmingsplan 'Loppersum' waren vastgelegd.

De (bestaande) ontwikkelingsmogelijkheden zijn bovendien van dusdanige aard dat hiervoor geen gemeenschapsgelden moeten worden aangesproken. Kostenverhaal in het algemeen en in het kader van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening is mede daarom ook niet aan de orde.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In verband met de geringe aanpassingen is ervoor gekozen om het bestemmingsplan niet als voorontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen.

Het plan is wel voor vooroverleg naar de overlegpartners gestuurd. Er is een reactie ontvangen van:

• Provincie Groningen
  Het ontwerp bestemmingsplan geeft de provincie geen aanleiding tot het indienen van een zienswijze. Wel is een advies bijgevoegd vanuit het Bouwheerschap van de provincie Groningen. Deze geeft in overweging om regels over een kleurenpalet op te nemen in een nieuw beeldkwaliteitsplan/welstandsnota in plaats van alleen een excessenregeling, en om een hoogtebeperking toe te passen voor bijgebouwen.

De overlegreactie is als Bijlage 1 aan de toelichting toegevoegd.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van dinsdag 11 juli tot en met 21 augustus 2017 ter inzage gelegen en was er gelegenheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen. Er is één zienswijze bij de gemeente binnengekomen. Voor de inhoud van deze zienswijze en de reactie hierop wordt verwezen naar de Reactienota zienswijzen die als Bijlage 2 aan deze toelichting is toegevoegd.