Bestemmingsplan Ebbingekwartier

Artikel 4 Centrum

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep;
• b. bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur;
• c. in afwijking van het bepaalde onder a. en b. is wonen ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' niet toegestaan in de eerste bouwlaag (op de begane grond);
• d. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in een woning en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
• e. detailhandel - met uitzondering van detailhandel in de vorm van een autoverkoopbedrijf of ten behoeve van de verkoop van motorbrandstoffen -, met dien verstande dat:
  - deze functie uitsluitend is toegestaan in de eerste bouwlaag (op de begane grond), en
  - tot een maximum van 200 m² verkoopvloeroppervlak; echter, dit maximum is niet van toepassing ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van detailhandel-1;
• f. maatschappelijke dienstverlening, echter uitsluitend in de eerste bouwlaag (op de begane grond); tevens is deze functie toegestaan in een hogere dan de eerste bouwlaag:
  * indien het betreft dezelfde functie als op de begane grond, alsmede
  * ter plaatse van de aanduidingen 'maatschappelijk' en/of 'dienstverlening' en/of 'gemengd';
  Dit met dien verstande dat geluidsgevoelige objecten ten behoeve van maatschappelijke dienstverlening, behalve voor onderwijs, niet mogen worden gevestigd voor zover zij direct grenzen aan het Boterdiep, de Kolendrift, de Bloemsingel en/of de Bloemstraat.
• g. zakelijke dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan in de eerste bouwlaag (op de begane grond).
  Zakelijke dienstverlening is tevens toegestaan in een hogere dan de eerste bouwlaag:
  * indien het betreft dezelfde functie als op de begane grond, alsmede
  * ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' en/of 'gemengd';
• h. bedrijven als bedoeld in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende 'Staat van bedrijfsactiviteiten' (bijlage 1), met uitzondering van geluidszoneringplichtige en risicovolleinrichtingen; dit, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan in de eerste bouwlaag (op de begane grond).
  De hier bedoelde bedrijven zijn tevens toegestaan in een hogere dan de eerste bouwlaag:
  * indien het betreft dezelfde functie als in de eerste bouwlaag (de begane grond), alsmede
  * ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
• i. horeca - 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2';
• j. horeca - 3 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3';
• k. horeca - 4: ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 4';
• l. horeca - 5: ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 5';
• m. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zijn tevens toegestaan:
  * horeca-5 tot maximaal 550 m2 bedrijfsvloeroppervlakte en
  * horeca-2, echter uitsluitend op de begane grond tot maximaal 320 m2 bedrijfsvloeroppervlakte;
• n. een garagebox, groothandel danwel opslag, echter uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum-garageboxen' op de begane grond;
• o. nutsvoorzieningen;
• p. openbaar-vervoersvoorzieningen, waaronder onderstations;
• q. verkeer en ondergrondse parkeervoorzieningen;
• r. additionele voorzieningen.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Algemene bouwregels

• a. Er zijn wat de bebouwing betreft uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde doeleinden.
• b. Een ondergrondse parkeergarage is ook buiten het bouwvlak toegestaan.
• c. Onderstations zijn, ook buiten het bouwvlak, toegestaan tot een maximum oppervlakte van maximaal 50 m² en een maximale hoogte van 3.50 meter, echter uitsluitend beneden peil. Dit, met dien verstande dat aan het Boterdiep een onderstation ook bovengronds is toegestaan.

4.2.2 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen.

• a. De gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak - en daar waar dit op de kaart is aangegeven tevens binnen het maatvoeringsvlak - worden gebouwd, met dien verstande dat aan de gevel aangebrachte reclame-uitingen buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd.
• b. Daar waar op de kaart een gevellijn is aangegeven, dient (overwegend) in deze gevellijn te worden gebouwd.
• c. De op de kaart aangegeven minimale en maximale bouwhoogte dient in acht te worden genomen. Dit, met dien verstande dat bijbehorende bouwwerken uitsluitend zijn toegestaan tot een maximum bouwhoogte van 4 meter.
• d. Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven.
• e. De vloerindex mag niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven.
• f. De op de kaart aangegeven korrelgrootte dient in acht te worden genomen.
• g. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overbouwing' zijn gebouwen tot een hoogte van 8 meter gemeten vanaf peil niet toegestaan.

4.2.3 Bouwwerken, geen gebouw zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende bepalingen:

• a. De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2,50 meter bedragen.
• b. De bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, mag maximaal 6 meter bedragen, met dien verstande dat bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van de functie verkeer 12 meter mogen bedragen.

4.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking.

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

4.4 Afwijken van de bouwregels

4.4.1 Afwijkingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

• a. lid 4.2.1 onder c voor vergroting van de oppervlakte van een onderstation tot maximaal 100 m² en de bouwhoogte tot maximaal 5 meter;
• b. lid 4.2.2 onder a voor overschrijding van het bouwvlak met maximaal 10 meter en voor zover van toepassing het maatvoeringsvlak met maximaal 5 meter;
• c. lid 4.2.2 onder c. voor het verhogen van de maximaal toegestane bouwhoogte met maximaal 3 meter of het verlagen van de minimaal toegestane bouwhoogte met maximaal 5 meter;
• d. lid 4.2.2 onder d. voor het vergroten van het toegestane bebouwingspercentage: met maximaal het getal 10, met dien verstande dat het bebouwingspercentage tot 100 % mag worden verhoogd bij hoekpanden van gesloten bouwblokken; bij toepassing van deze afwijking voor hoekpanden wordt het bepaalde in lid 4.2.2 onder e. buiten beschouwing gelaten;
• e. lid 4.2.2 onder e. voor het vergroten van de vloerindex met maximaal 20%;
• f. lid 4.2.2 onder f., waarbij het richtgetal voor de korrelgrootte maximaal mag worden verdubbeld of gehalveerd, met dien verstande dat de nieuwe korrelgrootte de bestaande parcellering niet aantast qua uitstraling.

4.4.2 Voorwaarden voor afwijken

Afwijken van de regels, als bedoeld in lid 4.4.1, is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• a. de woonsituatie;
• b. het straat- en bebouwingsbeeld;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. de sociale veiligheid;
• e. de milieusituatie;
• f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het gestelde in lid 4.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing.

4.5 Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik in strijd met dit bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
• b. het gebruik van aangebouwde bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning;
• c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten, voor zover dit niet uitdrukkelijk op grond van lid 4.1 is toegestaan;
• d. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor logies met ontbijt;
• e. het gebruik van de gronden en gebouwen ten behoeve van de uitoefening van detailhandel in motorbrandstoffen danwel in de vorm van een autoverkoopbedrijf.

4.6 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

• a. het bepaalde in lid 4.1 onder c. voor het toestaan van de functie wonen op de begane grond;
• b. het bepaalde in lid 4.1 onder e. voor de vestiging van een detailhandelsvestiging tot een verkoopvloeroppervlak van maximaal 400 m², echter uitsluitend op de begane grond;
• c. het bepaalde in lid 4.1 onder h. juncto lid 4.5 onder f. voor de vestiging van bedrijven, die in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten' zijn opgenomen in een hogere dan de aldaar genoemde categorieën, maar naar hun aard en invloed op de omgeving kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven, die behoren tot de in lid 4.1 onder h. bedoelde categorieën, mits het niet betreft geluidzonerings- plichtige of risicovolle inrichtingen;
• d. het bepaalde in lid 4.1 onder h. voor de vestiging van bedrijven, die niet in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten' zijn opgenomen, maar naar hun aard en invloed op de omgeving kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven, die behoren tot de in lid 4.1 onder h. bedoelde categorieën, mits het niet geluidzoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen betreft;
• e. het bepaalde in lid 4.1 onder i. en j. voor de vestiging van horeca - 2 en/of horeca-3 op andere plaatsen dan daar is toegestaan, echter uitsluitend:
  - op de begane grond,
  - tot een maximum van 4 extra vestigingen, en
  - tot een maximum van 150 m2 bedrijfsvloeroppervlakte per vestiging;
• f. het bepaalde in lid 4.1, 4.2 en 4.5 onder c. voor het toestaan van een terras buiten het bouwvlak bij een horeca-gelegenheid;
• g. het bepaalde in artikel 4.1 juncto lid 4.5 onder c voor het gebruik van woningen ten behoeve van een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit tot een maximum van 70 m² en voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende 'Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken (bijlage 2). Het gestelde in lid 4.4.2 is hierbij van overeenkomstige toepassing.