| Plan: | Bestemmingsplan Hoogkerk-Gravenburg |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0014.BP482HoogkerkGrave-oh01 |
Inleidende regels
De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.
Bestemmingsregels
Artikel 4 Agrarisch
Een groot deel van het open gebied ten zuiden van de Rondweg naar de Suiker Unie heeft de bestemming 'agrarisch' gekregen. In deze bestemming is een bouwvlak opgenomen ten behoeve van de agrarische bedrijfsbebouwing achter het perceel Kerkstraat 78. Voor de overige gronden met de bestemming Agrarisch geldt dat buiten dit bouwvlak geen bebouwing mag worden opgericht, ook geen schuurtjes of overkappingen ten behoeve van dieren of landbouwmaterieel of opslag van veevoeder.
Er zijn alleen omheiningen en afrasteringen toegestaan tot een hoogte van 2,5 meter. Voor andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals lichtmasten geldt een maximale hoogte van 6 meter.
Artikel 5 Bedrijf
De bestemming Bedrijf is aan drie percelen gegeven. Deze bevinden zich nabij het woongebied of het menggebied van Hoogkerk, langs het Hoendiep.
Het betreft de percelen:
- Hoendiep noordzijde, tussen Hoendiep 177 en 178, het gebouw van het Waterschap Noorderzijlvest
- Hoendiep zuidzijde/oostzijde Schoenerstraat: garagebedrijf Huizinga, Schoenerstraat 2a
- Halmstraat 24: het gebouw van KPN Telecom BV.
Op deze percelen is een bouwgrens om de bestaande bebouwing getrokken, waarbinnen een beperkte uitbreiding mogelijk is van 15% van de bedrijfsvloeroppervlakte. Een grotere uitbreiding is ruimtelijk niet mogelijk of gewenst gezien de situering nabij bestaande woningen.
Artikel 6 Bedrijventerrein
Vanwege de aanwezigheid van de bestaande suikerfabriek Suiker Unie Vierverlaten (voorheen CSM) en kartonfabriek Smurfit de Halm laat dit bestemmingsplan zware bedrijvigheid toe, in de milieucategorieën 1 tot en met 5 van de bij dit plan behorende Lijst met Bedrijfstypen. Dit was ook in het onderliggende bestemmingsplan Hoogkerk-Centrum mogelijk.
Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 23 juni 2012, nummer 201108372/1/R4, is vanwege het woon- en leefklimaat van de naaste omgeving het bestemmingsplan zodanig aangepast, dat het plandeel waar de bouw van twee nieuwe suikersilo's (nrs. 5 en 6) is gepland, voorzien is van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - opslag van suiker in suikersilo's'. In artikel 6 van de planregels is bij de bestemming 'bedrijventerrein' bepaald dat het gebruik en de bebouwingsmogelijkheden op deze gronden niet mogen worden aangewend voor zware activiteiten in milieucategorie 5, zoals de fabricage van suiker in bedrijfsgebouwen.
Op basis van het economische beleid van de gemeente Groningen (Nota Terrein in Bedrijf) is een percentage kantoorruimte ten dienste aan het ter plaatse gevestigde bedrijf van 50% van de totale vloeroppervlakte mogelijk. Via een ontheffing is een verhoging van dit percentage mogelijk tot 70%.
Deze ontheffing is met name toegesneden op het terrein Hoogkerk-Oost aan de UT-Delfiaweg, waar zich meer gemengde bedrijvigheid bevindt.
Artikel 7 Centrum
De bestemming Centrum is toegedacht aan het 'kern-winkelgebied' van Hoogkerk langs de Zuiderweg, waar zich de meeste winkels bevinden, waaronder de trekkers Albert Heyn en Lidl.
Ook de hoekpanden aan de overzijde van het Hoendiep/Kerkstraat, waar zich o.a. een kapper en een makelaarskantoor bevinden, zijn in deze Centrumbestemming meegenomen.
De hoofdfunctie is detailhandel, maar ook zakelijke dienstverlening (makelaar, reisbureau) en lichte horeca (snackbar) komen hier voor.
In deze meeste panden wordt op de verdieping gewoond. Omdat het aantal woningen en het aantal geluidgehinderden niet mogen toenemen vanwege de Wet geluidhinder en de afspraken met de Suiker Unie, is het aantal woningen geïnventariseerd. Deze zijn opgenomen in een bij dit plan behorende bijlage 3, lijst met bestaande woonfuncties.
Artikel 8 Gemengd
De bestemming Gemengd omvat de strook langs de noordzijde van het Hoendiep. Dit is een mengzone waar zich allerlei functies bevinden, zoals een schildersbedrijf, een sportschool, enkele woningen en bijzondere vormen van huisvesting. De detailhandel is hier minder dominant, het gebied behoort niet tot het 'kern-winkelgebied' van Hoogkerk, vandaar de Gemengde bestemming.
Evenals bij artikel 7 Centrum, mag het aantal woningen in deze strook langs het Hoendiep niet toenemen en is alleen vervangende nieuwbouw mogelijk. Het aantal woningen is gekoppeld aan de inventarisatielijst als opgenomen in bijlage 3 van dit bestemmingsplan.
Artikel 9 Groen
De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Het gaat hier met name om de randen van Gravenburg en de bermen van de Vierverlatenweg, en een klein groengebied op de hoek Zuiderweg/Halmstraat met de aanduiding Kb van kinderboerderij.
Ten behoeve van een gewenste ontsluitingsroute van het bedrijfsterrein van Smurfit/De Halm naar de Johan van Zwedenlaan is in de planregels een wijzigingsbevoegdheid naar Verkeer opgenomen (artikel 9.4). Deze is ook op de plankaart (de verbeelding) aangegeven.
Artikel 12 Verkeer
De bestemming Verkeer omvat de hoofdverkeersstructuur in het plangebied. Het gaat hier om het Hoendiep, Kerkstraat, Vierverlatenweg, Zuiderweg en Johan van Zwedenlaan.
Artikel 13 Railverkeer
De gronden van de spoorlijn langs de zuidzijde van het plangebied hebben de bestemming Verkeer-Railverkeer gekregen. Ten behoeve van de aanleg van een calamiteitenroute voor het Suiker Unieterrein is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een verbinding over het spoor naar de Oranjebuurt aan de zuidzijde van de spoorlijn (artikel 13.4). Deze wijzigingsbevoegdheid naar Verkeer (nr.2) is ook op de verbeelding opgenomen.
Artikel 15 Wonen
De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden. Dit in aanvulling op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt.
Wel is het zo dat binnen het gebied van de geluidzone voor industrielawaai geen nieuwe woningen mogen worden toegevoegd. Vanwege de afspraken met de Suiker Unie is alleen vervangende nieuwbouw mogelijk, waarbij het aantal geluidgehinderden niet mag toenemen.
De wijk Gravenburg is voor nagenoeg 100% een nieuwe woonwijk waar geen bedrijven zijn gevestigd. Er komt alleen aan huis gebonden beroepsuitoefening voor, zoals een pedicure.
Langs de Kerkstraat in Hoogkerk is de woonfunctie ook dominant, maar hier bevinden zich achter enkele bestaande woningen een paar bedrijven:
- Detz autobedrijf, Kerkstraat 146
- Installatiebedrijf Does BV, Kerkstraat 100
- Knol's palingrokerij, Kerkstraat 72a
- Poort takel- en bergingsbedrijf, Kerkstraat 52
Deze bedrijven zijn in het bestaande woningbouwlint gesitueerd. Omdat de woonfunctie hier primair is, is om het achterliggende bedrijfsgebouw een (iets ruimere) bouwgrens getrokken, met daarbinnen de aanduiding (b) van bedrijf. Zo is een beperkte uitbreiding van 15% van de bestaande bedrijfs vloeroppervlakte mogelijk.
Dit geldt ook voor de aan de oostzijde van de Kerkstraat gelegen tapijtboerderij, Kerkstraat 133.
Daar is om het bestaande pand van de tapijtverkoop een bouwgrens getrokken met daarbinnen de aanduiding (dh) van detailhandel. Ook hier is een uitbreiding van maximaal 15% van de bestaande oppervlakte mogelijk.
Regeling voor bijbehorende bouwwerken
Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererf.
Aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:
Vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar toegankelijk gebied moeten bijbehorende bouwwerken minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.
Voor alle bijbehorende bouwwerken op het achtererf tezamen, dus inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererf voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m2.
Algemene regels
Artikel 20
Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt in een omgevingsvergunningtoets en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.
Artikel 23
Dit artikel bevat enkele afwijkingsbepalingen, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.
Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 24
In dit artikel wordt de overtreding van het in een aantal bestemmingsbepalingen neergelegde verbod om zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren aangeduid als een strafbaar feit. Dit is nodig, omdat artikel 1a, onder 2°, van de Wet op de economische delicten ten aanzien van een overtreding van artikel 3.3. van de Wet ruimtelijke ordening een expliciete strafbaarstelling in het bestemmingsplan eist.
Artikel 25
Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Artikel 26
Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.
Algemeen gebruiksverbod
Dit bestemmingsplan bevat geen algemeen gebruiksverbod. Artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening voorziet hierin thans. Deze gebruiksbepaling heeft rechtstreekse werking.
Het volledige artikel luidt:
Artikel 7.10
Het derde lid stelt de overtreding van het algemene gebruiksverbod strafbaar. Ook deze strafbepaling hoeft dus niet meer in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Volgens artikel 1a, onder 2°, van de Wet op de economische delicten zijn overtredingen van regels, gesteld bij of krachtens artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, economisch delicten. Overtredingen van regels, gesteld bij of krachtens artikel 3.3 van de Wet ruimtelijke ordening, zijn in dit artikel eveneens aangemerkt als economische delicten, echter 'voor zover aangeduid als strafbare feiten'. Met het oog daarop voorziet, zoals hierboven al werd opgemerkt, artikel 24 in strafbaarstelling van het in het bestemmingsplan opgenomen verbod om zonder aanlegvergunning bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren.
Interpretatieve gebruiksbepalingen
Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden. Het algemeen gebruiksverbod zelf is opgenomen in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening (zie hierboven onder algemeen gebruiksverbod).
De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.
In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.
Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevinsvergunning nodig.
Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:
a. de aard van het gebruik
b. de omvang van het gebruik
c. de intensiteit van het gebruik
Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.
Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.
Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.
Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).
Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar, logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.
Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk
Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 15.6.
Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten een afwijking te verlenen van het bestemmingsplan (zie lid 15.6, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen wonen-werken (bijlage 2).