Bestemmingsplan Helpman

4.3 Toelichting op de artikelen

4.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4, 11, 14 en 15

Binnen de bestemmingen Bedrijf, Maatschappelijk, Wonen en Wonen-Woonwagens komt de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doorzicht' voor. Deze aanduiding heeft tot doel de in 2003 uitgevoerde Helperdiepstudie en de daaruit voortgevloeide nadere eisen regeling in dit bestemmingsplan te vertalen. De hele strook tussen Helperdiep en Helper West- respectievelijk Oostsingel kent deze aanduiding die regelt dat bij nieuwbouw om de 40 meter bebouwingslengte een doorzicht met een minimale bebouwingsafstand van 5 meter vanaf de Helper West- respectievelijk Oostsingel naar het Helperdiep moet worden gerealiseerd. Ook geldt binnen deze aanduiding dat de bebouwingsafstand tot het Helperdiep minimaal 5 meter moet zijn. Binnen de vier bestemmingen zijn wel ontheffingsmogelijkheden opgenomen om, als dat gewenst is, flexibel te kunnen zijn ten aanzien van de precieze bebouwingslengte van 40 meter en de minimale bebouwingsafstanden van 5 meter.

Artikel 4 Bedrijf

De bestemming Bedrijf geldt voor een aantal bestaande bedrijven dat geconcentreerd is rond Helper Oost- en Westsingel en omgeving. Het betreft onder meer een kringloopbedrijf, garagebedrijven, een tankstation met wasstraat en een schildersbedrijf. Met uitzondering van de hoefijzerfabriek (categorie 3) is sprake van categorie 1 tot 2 bedrijvigheid. Voor het kringloopbedrijf aan de Helper Oostsingel is specifiek geregeld dat detailhandel ingezamelde, bewerkte en herstelde goederen is toegestaan. Er zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het perceel van de hoefijzerfabriek en voor percelen tussen de Helper Oostsingel en het Helperdiep (voor een toelichting hierop zie paragraaf 4.1).

Artikel 5 Centrum

De bestemming Centrum omvat het centrumgebied van Helpman dat ligt tussen Van Iddekingeweg/Helper Brink en Van Royenlaan/Oude RKZ aan weerszijden van de Verlengde Hereweg. Binnen deze bestemming is functieuitwisseling bij recht mogelijk. Zo kan detailhandel worden gewijzigd in dienstverlening (zowel zakelijk als maatschappelijk) of horeca (de categorieen 1 tot en met 3) en vice versa. Wonen is bij recht alleen mogelijk op bovengelegen verdiepingen, met uitzondering van de panden waar op dit moment al op de begane grond gewoond wordt (deze panden zijn specifiek aangeduid).

Artikel 6 Dienstverlening

De bestemming Dienstverlening geldt voor een tweetal panden en maakt zakelijke en maatschappelijke dienstverlening mogelijk.

Artikel 7 Gemengd-1

De bestemming Gemengd-1 is van toepassing op het aanloopgebied naar het eigenlijke centrum van Helpman. Het gaat om het gebied tussen Helperdiep en Van Iddekingeweg/Helper Brink aan weerszijden van de Verlengde Hereweg en het gebied ten westen van de Verlengde Hereweg tussen Van Royenlaan en de plek waar de Verlengde Hereweg zich verbreed en de ventwegen beginnen. Hier is, net als binnen de bestemming Centrum, bij recht functieuitwisseling mogelijk tussen detailhandel, dienstverlening (zowel zakelijk als maatschappelijk) en wonen. Ook zijn hier bedrijven van de categorieen 1 en 2 toegestaan. De woonfunctie is hier nadrukkelijker aanwezig dan in het eigenlijke centrumgebied. Horeca is enkel mogelijk waar dat specifiek is aangeduid. Met een binnenplanse ontheffing is vestiging van nieuwe horeca op de begane grond mogelijk. Ook kan de vestiging van zakelijke dienstverlening op bovengelegen verdiepingen met een binnenplanse ontheffing mogelijk worden gemaakt.

Artikel 8 Gemengd-2

De bestemming Gemengd-2 is van toepassing op het gebied omsloten door de Van Schendelstraat, de Helperwestsingel, de Jullensstraat en het woningblok aan de Hora Siccamasingel. Bij recht is functieuitwisseling mogelijk tussen dienstverlening (zowel zakelijk als maatschappelijk), wonen en bedrijven van de categorieën 1 en 2. In dit gebied zullen de komende tijd ontwikkelingen spelen. De gekozen bestemming handhaaft de planologische rechten van het oude bestemmingsplan Helpman, zowel wat betreft functies als wat betreft bebouwingsmogelijkheden. Wel is een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid opgenomen om op het terrein aan de Van Schendelstraat (aangegeven met een aanduiding 'woonwagenstandplaats') standplaatsen voor woonwagens op te richten, mits het gaat om vanaf het huidige kermisexploitantenterrein verplaatste woonwagens. De particuliere woningen op de hoek Helperwestsingel en Jullensstraat zijn van deze bestemming uitgezonderd en zijn specifiek bestemd voor wonen.

Artikel 9 Groen

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Het gaat hier om het openbaar groen op het voormalig Rabenhauptterrein en langs het Helperdiep, de pleinen aan de De Ranitzstraat, het De Savornin Lohmanplein en het Waldeck Pyrmontplein. Ook de laanbeplanting langs de Verlengde Hereweg en de Helper Brink kent een groenbestemming. Tot slot zijn er nog enkele stukken buurtgroen die zijn voorzien van een specifieke groenbestemming (Van Imhoffstraat, Bosch van Rosenthalstraat en Van Ittersumstraat, binnengebied achter de Van Royenlaan en Troelstralaan).

Artikel 10 Kantoor

De bestemming Kantoor geldt voor de bestaande kantoorgebouwen aan de Van Iddekingeweg en aan de Hereweg (Rabenhaupt).

Artikel 11 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk geldt voor functies als scholen, kerken, een overdekt zwembad (Helperbad), gezondheidszorgvoorzieningen en dergelijke en komt veel voor in het plangebied Helpman.

Artikel 12 Verkeer

De bestemming Verkeer omvat de verkeersstructuur in het plangebied.

Artikel 13 Water

De bestemming Water omvat het Helperdiep inclusief de brug van de Verlengde Hereweg en een wandel/fietsbrug tussen Rabenhaupt en het Boutenspad.

Artikel 14 Wonen

Binnen deze bestemming zijn naast wonen bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur mogelijk. Met aanduidingen zijn andere functies op de begane grond geregeld (zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, horeca en detailhandel). Ook combinaties van deze functies zijn op sommige locaties toegestaan. Binnen het Oude RKZ is een bioscoop mogelijk met een maximale oppervlakte van 300 m2. Garageboxen zijn specifiek aangeduid. Binnen het plangebied zijn diverse onderdoorgangen en ook deze zijn op de plankaart aangegeven.

De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde uitbreidingsmogelijkheden geboden. Ook geldt er een standaardontheffing voor het verhogen van het aantal bouwlagen. Per geval kan worden beoordeeld of dit ruimtelijk inpasbaar is.

Regeling voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererf.

voorerf, zijerf en achtererf

Aangebouwde bijgebouwen en aan- en uitbouwen zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:

• maximaal 3,5 meter hoog zijn, en;
• maximaal 4 meter diep zijn, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel.

aangebouwde bijgebouwen en aan- en uitbouwen

Vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar gebied moeten aan- en uitbouwen en bijgebouwen minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.

ligging aan het openbaar gebied

Voor alle bebouwing op het achtererf tezamen, dus inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererf voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m2.

Artikel 15 Wonen - Woonwagens

Deze bestemming is van toepassing op het zogenaamde kermisexploitantenterrein aan de Helperwestsingel. Er is ruimte voor wonen, waaronder wonen in woonwagens. Ook wonen in woningen is bij recht toegestaan. Zowel woonwagens als woningen moeten binnen het bouwvlak gerealiseerd worden. Voor woonwagens geldt een maximale hoogte van 4 meter. Ook moeten de woonwagens minimaal 5 meter uit elkaar staan. Dit in verband met brandveiligheid. Voor erfafscheidingen is aansluiting gezocht bij de standaardregeling zoals die geldt voor Wonen. Met een binnenplanse ontheffing kan ten behoeve van uitsluitend woningen de bouwhoogte worden verhoogd naar maximaal 14 meter (drie lagen of twee lagen met een kap). Ook kan het bebouwingspercentage worden opgehoogd, uitsluitend ten behoeve van woningen. Tevens is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen om in de Finse school (mocht die verplaatst worden naar het huidige kermisexploitantenterrein) zakelijke en maatschappelijke dienstverlening uit te oefenen.

Artikel 17 Waarde - Archeologie - 1

Deze dubbelbestemming geldt voor bekende archeologische waarden; het terrein van Huis de Wijert (ontleend aan de kadastrale minuut van 1830), de begraafplaats uit de volksverhuizingstijd (de omvang van de begraafplaats is aangenomen) en de beide oude kernen van Helpman. Het beschermingsregime geldt voor bouwwerken groter dan 50 m2. Een aanlegvergunning is vereist voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 50 m2 en dieper dan 30 centimeter.

Artikel 18 Waarde - Archeologie - 2

Deze dubbelbestemming geldt voor verwachte archeologische waarden. Het plangebied Helpman ligt in zijn geheel op de Hondsrug. Er worden verschillende soorten sporen en vondsten verwacht op de Hondsrug. Dit varieert van vuursteenvindplaatsen uit de steentijd tot ontginningssporen en nederzettingen uit de Middeleeuwen. Omdat dergelijke vindplaatsen (nog) niet precies zijn te duiden, geldt voor het gehele plangebied (met uitzondering van de vier gebieden met een zwaarder beschermingsregime en de twee archeologische monumenten) een beschermingsregime dat van toepassing is voor bouwwerken groter dan 200 m2. Een aanlegvergunning is nodig voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 30 centimeter.

Algemene regels

Artikel 18

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt in een bouwvergunningstoets en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 21

Dit artikel bevat enkele ontheffingsbepalingen, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 22

In dit artikel wordt de overtreding van het in een aantal bestemmingsbepalingen neergelegde verbod om zonder aanlegvergunning bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren aangeduid als een strafbaar feit. Dit is nodig, omdat artikel 1a, onder 2°, van de Wet op de economische delicten ten aanzien van een overtreding van artikel 3.3. van de Wet ruimtelijke ordening een expliciete strafbaarstelling in het bestemmingsplan eist.

Artikel 23

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 24

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Algemeen gebruiksverbod

Dit bestemmingsplan bevat geen algemeen gebruiksverbod. Artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening voorziet hierin thans. Deze gebruiksbepaling heeft rechtstreekse werking.

Het volledige artikel luidt:

Artikel 7.10

• 1. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met een bestemmingsplan, een projectbesluit daaronder begrepen, een beheersverordening, een besluit als bedoeld in artikel 3.40, 3.41 of 3.42, een voorbereidingsbesluit voor zover hierbij toepassing is gegeven aan het derde of vierde lid, een provinciale verordening of een algemene maatregel van bestuur, voor zover hierbij toepassing is gegeven aan artikel 4.1, derde of vijfde lid, onderscheidenlijk 4.3, derde of vierde lid, of een aanwijzing voor zover hierbij toepassing is gegeven aan artikel 4.2, derde lid, onderscheidenlijk 4.4, derde lid.
• 2. Een gedraging in strijd met een voorschrift dat is verbonden aan een krachtens deze wet verleende vergunning of ontheffing is verboden.
• 3. Overtreding van een verbod als bedoeld in het eerste of tweede lid is een strafbaar feit.

Het derde lid stelt de overtreding van het algemene gebruiksverbod strafbaar. Ook deze strafbepaling hoeft dus niet meer in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Volgens artikel 1a, onder 2°, van de Wet op de economische delicten zijn overtredingen van regels, gesteld bij of krachtens artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, economisch delicten. Overtredingen van regels, gesteld bij of krachtens artikel 3.3 van de Wet ruimtelijke ordening, zijn in dit artikel eveneens aangemerkt als economische delicten, echter 'voor zover aangeduid als strafbare feiten'. Met het oog daarop voorziet, zoals hierboven al werd opgemerkt, artikel 22 in strafbaarstellling van het in het bestemmingsplan opgenomen verbod om zonder aanlegvergunning bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden. Het algemeen gebruiksverbod zelf is opgenomen in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening (zie hierboven onder algemeen gebruiksverbod).

Wijzigingsbevoegdheid

Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het wijzigingsplan.

4.3.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aan- en/of uitbouwen (inclusief aangebouwde bijgebouwen).

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aan- of uitbouwen (inclusief aangebouwde bijgebouwen) is geen ontheffing nodig.

Ter toelichting: Een uitbouw behoort functioneel tot het hoofdgebouw. Gebruikelijk is dat een aanbouw op grond van de jurisprudentie functioneel tot het hoofdgebouw kàn behoren, afhankelijk van de vraag of het gaat om een aangebouwd bijgebouw of niet. Het voorliggend bestemmingsplan is op het punt van de functionele regeling duidelijk door de definitie in artikel 1. Hier is in de definitie van bijgebouw de functionele ondergeschiktheid van aanbouwen in de vorm van aangebouwde bijgebouwen, losgelaten, maar voor een vrijstaand bijgebouw geldt die functionele ondergeschiktheid nadrukkelijk nog wel.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Ontheffing voor aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijgebouw

Voor het gebruik van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is een ontheffing nodig. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 14.6.

Ontheffing voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten een ontheffing te verlenen (zie lid 14.6, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende 'Lijst van bedrijfstypen wonen-werken' (bijlage 2).