Bestemmingsplan Helpman

1.3 Voorgeschiedenis

In het plangebied gelden op dit moment twee bestemmingsplannen; het bestemmingsplan Helpman voor Helpman en het bestemmingsplan Rabenhaupt voor Rabenhaupt.

Het bestemmingsplan Helpman is vastgesteld op 2 juli 1998 en voorzag voor een groot deel van de wijk Helpman voor het eerst in een planologisch kader. Het bestemmingsplan had tot doel ongewenste ontwikkelingen te voorkomen en gewenste ontwikkelingen te sturen. Daarbij stonden handhaving en verbetering van de aanwezige ruimtelijke structuur en een goed woon- en leefklimaat centraal. Het plan kende drie gebiedsbestemmingen (stadswoonwijk, stedelijke voorzieningen en gemengd gebied) en één bedrijfsbestemming (voor de hoefijzerfabriek Werkman). De gebiedsbestemmingen werden ingekaderd door een zogenaamde functiekaart en adressenlijst.

Deze systematiek is niet meer van deze tijd en in voorliggend bestemmingsplan Helpman dus ook niet langer gebruikt. Het huidige plan is opgesteld volgens de huidige gemeentelijke standaard die voorziet in veel meer verschillende bestemmingen. Zo is het Helperdiep nu als water bestemd en kennen de diverse groenstructuren ook een groenbestemming. Wel is in en rond het centrum van Helpman gekozen voor de gebiedsbestemmingen Centrum (voor het centrum zelf) en Gemengd (voor het aanloopgebied rond het daadwerkelijke centrum). Uitgangspunt is echter het vastleggen van de huidige situatie, net als in het vorige bestemmingsplan Helpman uit 1998.

Het bestemmingsplan Rabenhaupt, dat op 29 maart 2000 is vastgesteld, is opgesteld om de ontwikkeling van het voormalige militaire terrein tot woningbouwlocatie mogelijk te maken. Inzet daarbij was het realiseren van een woonbuurt met allure met als thema 'stedelijk wonen in het park', behoud en integratie van de archeologische en ecologische waarden met het wonen en het ruimte bieden voor extra bebouwing voor de onderwijsfunctie aan de noordzijde van het plangebied. Inmiddels is het gebied volledig ingevuld en zal de huidige situatie in voorliggend bestemmingsplan Helpman worden overgenomen.

Naast deze twee bestemmingsplannen is in oktober 2007 een voorbereidingsbesluit Helper Weststraat en omgeving 2007 genomen. Dit voorbereidingsbesluit geldt voor het gebied begrensd door de Helper Westsingel, de Van Schendelstraat, de Hora Siccamasingel, de Van Iddekingeweg, de Helper Weststraat, de Helper Molenstraat en de bebouwing aan de Verlengde Hereweg. Het besluit heeft tot doel ongewenste ontwikkelingen te voorkomen en geldt tot 18 oktober 2009.

In maart 2003 is een zogenaamde Helperdiepstudie verricht waarin is onderzocht waar nieuwe bouwontwikkelingen te verwachten zijn, hoe reëel het is dat er bedrijven blijven aan het Helperdiep, of het gewenst is dat de hele locatie woningbouw wordt, waar zichtlijnen gewenst zijn tussen de Helper Oost- respectievelijk Westsingel en hoe men in meer architectonische termen kan omschrijven wat de bedoeling is voor nieuwe bouwplannen. De uitgangspunten van deze Helperdiepstudie zijn meegenomen in het voorliggende bestemmingsplan Helpman. Zo zijn, waar mogelijk, bestaande zichtlijnen in het plan opgenomen en zijn, waar mogelijk, eisen ten aanzien van differentiatie in bouwvolumes en creëren van nieuwe zichtlijnen gesteld aan nieuwbouw in het gebied.

In 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders op basis van artikel 9.3 van het bestemmingsplan Helpman een nadere eisenregeling vastgesteld ten aanzien van het Helperdiep. De nadere eisen regelen dat er geen 'massale, ongewenste en te grootschalige bebouwing' verschijnt langs het Helperdiep en dat daarmee de doorzichten naar het Helperdiep verdwijnen. Concreet gelden de volgende nadere eisen:

• 1. Om te voorkomen dat een gesloten bebouwingsstructuur ontstaat, dient tussen de bebouwing een minimale bebouwingsafstand van 5 meter per 40 meter bebouwingslengte in acht te worden genomen.
• 2. Om te voorkomen dat te massieve en/of grootschalige bebouwing ontstaat, dient een verspringing/variatie in bebouwingshoogte in relatie tot de bebouwingsgrens worden aangehouden, met een parcellering tussen de 4,5 en 8 meter, waarbij geen enkel bouwfragment even hoog of in dezelfde rooilijn ligt als een naastliggend bouwfragment (hierbij wordt verwezen naar de streefbeelden uit de Helperdiepstudie 2003).
• 3. Voor de bebouwing aan de zijde van het Helperdiep geldt dat de keur van het waterschap in acht moet worden genomen, hetgeen betekent dat aan weerszijden van hoofdwatergangen een 5 meter brede beschermingszone van toepassing is.

In juridische zin zijn de nadere regels vastgestelde beleidsregels, die te beschouwen zijn als instructie aan het college hoe om te gaan met binnenkomende bouwaanvragen.

Voor een verdere inhoudelijke bespreking van de Helperdiepstudie en de daaruit voortvloeiende nadere eisen wordt verwezen naar paragraaf 2.1.2.