Reactieve aanwijzing tav Zeelberg, Valkenswaard

De volgende plandelen treden niet in werking:

• 1. De aanduiding 'maximum aantal wooneenheden 3' op het perceel Zeelberg 72;
• 2. De vergroting van het bouwvlak aan de oostzijde op het perceel Zeelberg 72 die is aangebracht ten opzichte van het ontwerpplan

Motivering

Aantal woningen

Op het perceel is een langgevelboerderij aanwezig. Dit is ook als aanduiding in het plan opgenomen. Op grond van de Vr ligt het perceel Zeelberg 72 in agrarisch gebied.

Hoofdstuk 11 Vr
Artikel 11.1, 1e lid Vr bepaalt dat een bestemmingsplan dat is gelegen in de groenblauwe mantel of agrarisch gebied, met inbegrip van een landbouwontwikkelingsgebied of een vestigingsgebied glastuinbouw, regels stelt er voorkoming van onder meer de nieuwbouw van één of meer woningen.

Artikel 11.1, 3e lid Vr kent hierop een uitzondering. In afwijking van het eerste lid kan een bestemmingsplan onder andere voorzien in de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mits deze vestiging of splitsing mede is gericht op het behoud of herstel van deze bebouwing.

Verder geeft artikel 11.1, 5e lid Vr aan, dat de toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid dat voorziet in de vergroting van een of meer woningen, een verantwoording dient te bevatten waaruit blijkt dat het bestemmingsplan de nodige voorwaarden bevat om een goede landschappelijke inpassing van deze vergroting te verzekeren, overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.2 in verband met de kwaliteitsverbetering van het landschap.

In samenhang met de planregels in artikel 10.3.3 (9.3.3 in het ontwerpplan) is het voor een langgevelboerderij mogelijk af te wijken van de regels om het hoofdgebouw te splitsen in 2 woningen. Nu langgevelboerderijen beeldbepalend zijn voor Noord-Brabant, past dit in artikel 11.1, 3e lid Vr, waarbij ten behoeve van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing een uitzondering is opgenomen op het verbod om nieuwe woningen toe te staan in het buitengebied. Daarom gaf het ontwerp-bestemmingsplan ook geen aanleiding tot het indienen van een zienswijze tegen de mogelijkheid het aantal woningen te vergroten.

De gemeenteraad heeft naar aanleiding van een zienswijze besloten om het bestemmingsplan zodanig gewijzigd vast te stellen dat er 3 woningen door middel van splitsing mogelijk worden gemaakt. Uit de ons toegezonden pdf's blijkt dat hiertoe op de plankaart een maximum van 3 woningen is opgenomen en dat het bouwvlak is vergroot om ook fysiek ruimte te bieden aan een derde woning.

Artikel 11.1 3e lid spreekt echter van het realiseren van extra woningen in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. In dit geval staat het bestemmingsplan echter uitbreiding van de bestaande langgevelboerderij toe teneinde nog een extra woning te realiseren.
Gelet op de tekst van het raadsbesluit en de zienswijze waaraan de raad tegemoet heeft willen komen, heeft bovendien het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden hierbij geen rol gespeeld. Het plan stelt op dit punt dan ook geen verdere voorwaarden aan het realiseren van de extra woning, maar staat dit via de plankaart zonder meer toe.
Het gevolg is dat deze ontwikkeling beschouwd dient te worden als het scheppen van de mogelijkheid een 'reguliere' extra aaneengebouwde woning op te richten, in strijd met artikel 11 lid 1 Vr. Dat bij de uiteindelijke uitvoering in dit geval rekening gehouden zal worden met de bestaande boerderij om te voorkomen dat de uitbreiding ten koste gaat van de cultuurhistorische waarde, maakt dat op zich niet anders.
Dit betekent dat het plan op dit punt in strijd is met artikel 11.1, 1e en 3e lid Vr.

Overigens had het plan ook moeten voorzien in een kwaliteitsverbetering van het landschap als bedoeld in 2.2 Vr die in verhouding staat tot de geboden ruimtelijke ontwikkeling, het realiseren van een extra aaneengebouwde woning.

Verder merken wij op dat planartikel 10.3.3, dat een afwijking van het verbod op splitsen van hoofdgebouwen in meerdere woningen regelt, in de aan ons toegezonden PDF ongewijzigd is en bepaalt dat splitsing in maximaal 2 woningen mogelijk is. Dit sluit niet aan bij de tekst van het raadsbesluit.

Indien het authentieke plan zoals dat binnenkort ter beschikking wordt gesteld conform de ons toegezonden regels luidt, zou dit bovendien kunnen betekenen dat het realiseren van de derde woning alleen mogelijk is als vrijstaande woning. Het plan bevat weliswaar aanduidingen van een langgevelboerderij en cultuurhistorische waarden, maar daarmee is het niet geheel uitgesloten dat er een zodanige aanpassing van de bestaande bebouwing (verkleining) plaatsvindt, dat er in combinatie met de vergroting van het bouwvlak ruimte ontstaat voor het oprichten van een derde vrijstaande woning. Ook dit is uiteraard in strijd met de bepalingen in lid 11.1, 1e en 3e lid Vr.

Verder constateren wij dat in het plan niet is voorzien in landschappelijke inpassing zoals artikel 11.1, 5e lid Vr voorschrijft.

Vergroting bouwvlak

In het ontwerp-bestemmingsplan is een bouwvlak opgenomen dat samenvalt met de langgevelboerderij.

Zoals blijkt uit het raadsbesluit in combinatie met de zienswijze is er bij de vaststelling van het plan, een vergroting van het bouwvlak opgenomen teneinde ruimte te bieden voor het realiseren van een derde woning binnen het bouwvlak.

Hoofdstuk 2 Vr
Artikel 2.2 Vr, 'Kwaliteitsverbetering van het landschap', betreft een hoofduitgangspunt van de Vr ten aanzien van ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied.

De Vr bepaalt dat een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, een verantwoording bevat van de wijze waarop financieel, juridisch en feitelijk, is verzekerd dat de beoogde ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een aantoonbare en uitvoerbare ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Deze zorgplicht geldt voor iedere ruimtelijke ontwikkeling binnen de aanduiding agrarisch gebied en groenblauwe mantel. Ook ruimtelijke ontwikkelingen die mogelijk zijn op grond van omgevingsvergunningen (afwijken van de gebruiks- en bouwregels) en wijzigingsbevoegdheden zijn onderworpen aan deze zorgplicht.

Nu de verruiming van het bouwvlak ten doel c.q. tot gevolg heeft dat het realiseren van een extra woning mogelijk wordt, is hier een ruimtelijke ontwikkeling met een aanzienlijke waardevermeerdering van het perceel aan de orde. In het raadsbesluit is echter niet conform artikel 2.2 Vr voorzien in een verantwoording van de wijze waarop financieel, juridisch en feitelijk, is verzekerd dat de beoogde ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een aantoonbare en uitvoerbare ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Overigens maakt de uitbreiding van het bouwvlak ook rechtstreeks een uitbreiding van het bestaande pand c.q. woning mogelijk zonder dat hiermee een extra woning wordt gerealiseerd. Artikel 11.1. lid 4 bepaalt dat de toelichting op een bestemmingsplan dat voorziet in de vergroting van een of meer woningen, een verantwoording bevat waaruit blijkt dat het bestemmingsplan de nodige voorwaarden bevat om een goede landschappelijke inpassing van de vergroting te verzekeren, onverlet het bepaalde in artikel 2.2 Vr in verband met kwaliteitsverbetering van het landschap.
Wij constateren het vastgestelde bestemmingsplan de mogelijkheid tot vergroting van een woning bevat, zonder dat een verantwoording is opgenomen waaruit blijkt dat deze ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een goede landschappelijke inpassing.
Om deze redenen is de vergroting van het bouwvlak ook strijdig met artikel 11.1, lid 4, van de Vr.