direct naar inhoud van Regels
Plan: Zevenhuizen-Zuid Fase 4
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1892.BpZevenhZuid4-Va01

Regels

Hoofdstuk 1 INLEIDENDE REGELS

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het bestemmingsplan "Zevenhuizen-Zuid Fase 4" van de gemeente Zuidplas.

1.2 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.3 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.4 aan-huis-verbonden bedrijf:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, alsmede kappers, schoonheidssalons, hondentrimsalons en pedicures die door hun beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

1.5 aan-huis-verbonden beroep:

het verlenen van diensten die door hun beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

1.6 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.7 bebouwingspercentage:

indien het percentage een bestemmingsvlak betreft:

  • de verhouding tussen de oppervlakte van het te bebouwen terreingedeelte en de totale oppervlakte van het bestemmingsvlak;

indien het percentage een bouwperceel betreft:

  • een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
  • dit percentage wordt slechts berekend over het gedeelte van het bestemmingsvlak of het bouwperceel, waarbinnen de bouwwerken mogen worden gebouwd;
1.8 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.9 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1892.BpZevenhZuid4-Va01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

1.10 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.11 bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.12 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.13 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.14 bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met uitzondering van onderbouw (kelder) en zolder;

1.15 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.16 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.17 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.18 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

1.19 dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.20 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.21 drijvende woning:

een op het water drijvende constructie met daarin een woning, door middel van een vaste constructie verbonden aan de grond, zodanig dat er sprake is van een bouwvergunning-plichtig bouwwerk;

1.22 erf:

de grond deeluitmakende van een bouwperceel behorende bij een hoofdgebouw;

1.23 erker:

een uitbouw in één bouwlaag aan de voor- en/of zijgevel van een woning;

1.24 extensief recreatief medegebruik:

een extensief recreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit dagrecreatieve gebruik is toegestaan, zoals die vormen van dagrecreatie die in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, te weten wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, een vissteiger, een picknickplaats, of een daarmee naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik, waarbij recreanten in relatief geringe aantallen mede gebruik maken van al dan niet aangelegde voorzieningen zoals wegen, paden, water en wateroevers;

1.25 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.26 gevellijn:

de voorgevel dient gevestigd te zijn ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn'.

1.27 grondgebonden woning:

een woning, niet zijnde een gestapelde woning, die direct grenst aan en toegankelijk is vanaf de weg.

1.28 halfvrijstaande woning:

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen;

1.29 hoofdgebouw:

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

1.30 jongerenontmoetingsplaats:

een plaats in de vrije (openbare) ruimte, waar tieners en jongeren elkaar kunnen ontmoeten en kunnen recreëren;

1.31 kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, speelweiden, observatiepunten, informatieborden en banken;

1.32 kap:

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm dan wel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°;

1.33 kunstwerk:

bouwwerken ten behoeve van weg- en waterbouw;

1.34 onderkomens:

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, arken, kampeermiddelen en soortgelijke verblijfsmiddelen, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken;

1.35 overbreedte:

de breedte van de watergang exclusief het minimale doorstroomprofiel zoals bepaald door het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Een en ander zoals weergegeven in onderstaande afbeelding.

afbeelding "i_NL.IMRO.1892.BpZevenhZuid4-Va01_0001.png"

1.36 overkapping:

een bouwwerk met een open constructie met maximaal één gesloten wand;

1.37 peil:

In het plangebied geldt een peil van 5,20 min NAP.

1.38 risicovolle inrichtingen:

inrichtingen als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid;

1.39 seksinrichting:

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.40 voorgevel:

de gevel van het (oorspronkelijke) hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1.41 voorzieningen van algemeen nut:

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

1.42 vrijstaande woning:

Een vrijstaande woning heeft minimaal aan drie zijden een privé-buitenruimte, die bovendien langs twee van de gevels gemiddeld ten minste 2,5 m breed is (eventueel bebouwd met een schuur of garage);

1.43 woning:

een complex van ruimten, uitsluitend voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

1.44 woonschip:

elk vaartuig of drijvend voorwerp, dat uitsluitend en hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning of recreatieverblijf;

1.45 zijgevel:

een gevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw die voor- en achtergevel met elkaar verbindt.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 afstand:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is;

2.2 bebouwingspercentage:

het deel van het bouwblok uitgedrukt in procenten dat gebouwd mag worden;

2.3 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.4 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.5 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer (exclusief isolatiemateriaal), de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.6 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.7 de breedte van een gebouw

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren;

2.8 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.9 de horizontale bouwdiepte van een gebouw

een lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg toegekeerde gevel;

2.10 de verticale bouwdiepte van een gebouw

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grondvloer.

Hoofdstuk 2 BESTEMMINGSREGELS

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  • a. groenvoorzieningen;
  • b. wegen, voet- en fietspaden;
  • c. waterhuishoudkundige voorzieningen;
  • d. parkeervoorzieningen;
  • e. objecten van beeldende kunst;
  • f. speelplaatsen, speelvoorzieningen en speeltoestellen;
  • g. bruggen en overige kunstwerken;
  • h. dijken en taluds;
  • i. hondenuitlaatplaatsen;
  • j. in- en uitritten;
  • k. voorzieningen voor waterzuivering en infiltratie;
  • l. voorzieningen van algemeen nut;
  • m. steigers en vlonders;

alsmede voor:

  • n. de landschappelijke inpassing van infrastructuur;
  • o. ontsluitingen ten behoeve van calamiteitenverkeer;

met de daarbij behorende:

  • p. bermen, bermsloten en greppels;
  • q. verhardingen;
  • r. dammen en/of duikers;
  • s. kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
  • t. bouwwerken, werken en werkzaamheden, kunstwerken, infiltratievoorzieningen, kleinschalige infrastructurele voorzieningen en overige voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij en ten dienste staan aan de bestemming 'Groen'.
3.2 Bouwregels
3.2.1 Algemeen

Voor het bouwen gelden de hierna opgenomen bepalingen onder 3.2.2 tot en met 3.2.3.

3.2.2 Gebouwen
  • a. Op of in deze gronden mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd;
  • b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3 meter;
  • c. de oppervlakte van een voorziening van algemeen nut bedraagt maximaal 50 m²;
  • d. de ondergrondse bouwdiepte bedraagt maximaal 3,5 meter en de ondergrondse oppervlakte maximaal 100 m2.
3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
  • a. Op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waaronder begrepen (beeldende) kunstobjecten, geluidwerende voorzieningen en damwanden;
  • b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt:
    • 1. maximaal 10 meter voor (beeldende) kunstobjecten;
    • 2. maximaal 6 meter voor geluidwerende en geluidreducerende voorzieningen;
    • 3. maximaal 5 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
  • c. de ondergrondse bouwdiepte bedraagt maximaal 5 meter en de ondergrondse oppervlakte maximaal 100 m2.
  • d. ten behoeve van de aanleg van vlonders, gelden de volgende bepalingen:
    • 1. bij watergangen met een breedte tot 10 meter mogen géén steunpunten ten behoeve van de vlonder in de watergang worden aangebracht. Bij watergangen breder dan 10 meter is dit wel mogelijk, mits het gaat om overbreedte:, die niet noodzakelijk is voor de waterafvoer. Dit ter beoordeling van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard;
    • 2. bij een maximale oversteek van 1 meter dient de onderkant van de constructie minimaal 1 meter boven het zomerpeil aangebracht te worden; indien de vlonder minder ver uitsteekt mag hij evenredig lager worden aangelegd, conform onderstaande figuur:afbeelding "i_NL.IMRO.1892.BpZevenhZuid4-Va01_0002.png"
3.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 3.2.2 sub d en/of 3.2.3 sub c, teneinde gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere ondergrondse bouwdiepte en een grotere ondergrondse oppervlakte toe te staan.

3.4 Gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

  • a. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen;
  • b. een jongerenontmoetingsplaats;
  • c. het plaatsen van onderkomens of geplaatst houden van onderkomens;
  • d. het plaatsen van reclameobjecten (zuilen en/of borden).

Artikel 4 Verkeer - Wegverkeer

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer - Wegverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  • a. wegen met de functie van verblijf/verblijfsgebied en ter ontsluiting van de aanliggende of nabijgelegen gronden;
  • b. voet- en fietspaden;
  • c. parkeervoorzieningen;
  • d. bermen en groenvoorzieningen;
  • e. speelplaatsen, speelvoorzieningen en speeltoestellen;
  • f. in- en uitritten;
  • g. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;
  • h. waterhuishoudkundige voorzieningen;
  • i. voorzieningen van algemeen nut;
  • j. geluidwerende voorzieningen en geluidsreducerende maatregelen;
  • k. verbindingen ten behoeve van het wegverkeer (bruggen) en overige kunstwerken en kleinschalige infrastructurele voorzieningen;

met de daarbij behorende:

  • l. verhardingen;
  • m. bermen, bermsloten en greppels;
  • n. beplanting en overig groen;
  • o. bruggen, dammen en/of duikers;
  • p. straatmeubilair;
  • q. werken en werkzaamheden, bruggen, tunnels, viaducten, overkluizingen en andere kunstwerken;
  • r. werken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van geleiding, beveiliging, signalering en regeling van het verkeer;
  • s. bouwwerken, werken en werkzaamheden, kunstwerken, infiltratievoorzieningen, kleinschalige infrastructurele voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de afvalinzameling en overige voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij en ten dienste staan aan de bestemming.
4.2 Bouwregels
4.2.1 Algemeen

Voor het bouwen gelden de hierna opgenomen bepalingen onder 4.2.2 tot en met 4.2.3.

4.2.2 Gebouwen
  • a. Op of in deze gronden mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd; met dien verstande dat voorzieningen van algemeen nut zo mogelijk zodanig dienen te worden gesitueerd en/of door beplanting te worden afgeschermd, dat de directe (woon)omgeving in voldoende mate wordt gevrijwaard van visuele en andere hinder;
  • b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3 meter;
  • c. de oppervlakte van een voorziening van algemeen nut bedraagt maximaal 50 m²;
  • d. de ondergrondse bouwdiepte bedraagt maximaal 3,5 meter en de ondergrondse oppervlakte maximaal 100 m2.
4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
  • a. Op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waaronder begrepen (beeldende) kunstobjecten en geluidwerende en geluidreducerende voorzieningen;
  • b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt voor:
    • 1. kunstobjecten maximaal 10 meter;
    • 2. lichtmasten maximaal 6 meter;
    • 3. geluidwerende en geluidreducerende voorzieningen maximaal 3 meter;
    • 4. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 8 meter;
  • c. de ondergrondse bouwdiepte bedraagt maximaal 3,5 meter en de ondergrondse oppervlakte maximaal 100 m2.
4.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 4.2.2 sub d en/of 4.2.3 sub c, teneinde gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere ondergrondse bouwdiepte en een grotere ondergrondse oppervlakte toe te staan.

4.4 Gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

  • a. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
  • b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
  • c. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen;
  • d. het plaatsen van onderkomens of geplaatst houden van onderkomens;
  • e. het plaatsen van reclameobjecten (zuilen en/of borden).

Artikel 5 Water

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  • a. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;
  • b. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging;
  • c. bermen en groenvoorzieningen;

alsmede voor:

  • d. vaarwater;
  • e. extensief recreatief medegebruik;
  • f. infiltratievoorzieningen;
  • g. oevers, oeverbeschoeiingen en taluds;
  • h. behoud, herstel en ontwikkeling van de waardevolle openheid en structuur van de tochten;

met de daarbij behorende:

  • i. werken en werkzaamheden, bruggen, duikers en/of dammen, overige kunstwerken en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde en voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij de bestemming.
5.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

  • a. op of in deze gronden mogen uitsluitend (fiets)bruggen en vlonders worden gebouwd;
  • b. ten behoeve van de aanleg van vlonders, gelden de volgende bepalingen:
    • 1. bij watergangen met een breedte tot 10 meter mogen géén steunpunten ten behoeve van de vlonder in de watergang worden aangebracht. Bij watergangen breder dan 10 meter is dit wel mogelijk, mits het gaat om overbreedte:, die niet noodzakelijk is voor de waterafvoer. Dit ter beoordeling van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard;
    • 2. bij een maximale oversteek van 1 meter dient de onderkant van de constructie minimaal 1 meter boven het zomerpeil aangebracht te worden; indien de vlonder minder ver uitsteekt mag hij evenredig lager worden aangelegd, conform onderstaande figuur:

afbeelding "i_NL.IMRO.1892.BpZevenhZuid4-Va01_0003.png"

5.3 Gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

  • a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
  • b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
  • c. woonschepen en drijvende woningen als ligplaats.
5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
5.4.1 Verbod

Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Water' zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren.

5.4.2 Uitzondering

Het verbod als bedoeld in 5.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:

  • a. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
  • b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
  • c. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.
5.4.3 Voorwaarden en advies

De werken of werkzaamheden als bedoeld in 5.4.1 zijn slechts toelaatbaar, mits vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

Artikel 6 Wonen

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  • a. grondgebonden woningen al dan niet in combinatie met het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten, zoals genoemd in categorie 1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten als opgenomen in Bijlage 1, ondergeschikt aan woonfunctie;

alsmede voor:

  • b. tuinen, gazons en erven;
  • c. parkeervoorzieningen;
  • d. speelplaatsen, speelvoorzieningen en speeltoestellen;
  • e. voet- en fietspaden;
  • f. voorzieningen van algemeen nut;
  • g. bermen en groenvoorzieningen;
  • h. geluidwerende voorzieningen en geluidsreducerende maatregelen;
  • i. objecten van beeldende kunst;
  • j. in- en uitritten;
  • k. voorzieningen voor waterzuivering en infiltratie.

6.2 Bouwregels
6.2.1 Algemeen

Voor het bouwen gelden de hierna opgenomen bepalingen onder 6.2.2 tot en met 6.2.4. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan alleen worden verleend indien wordt voldaan aan het Beeldkwaliteitplan "Zevenhuizen Zuid, fase 4" van de gemeente Zuidplas, als opgenomen in Bijlage 2.

6.2.2 Woningen
  • a. maximum aantal woningen: 84 woningen;
  • b. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
  • c. als hoofdgebouw mogen uitsluitend grondgebonden woningen worden gebouwd;
  • d. indien de aanduiding 'gevellijn' is opgenomen, dient het hoofdgebouw in of maximaal 5 meter uit die gevellijn te worden gebouwd;
  • e. de diepte van rijwoningen mag maximaal 11 meter bedragen;
  • f. de diepte van halfvrijstaande, vrijstaande en twee-onder-een-kap-woningen mag maximaal 12,5 meter bedragen;
  • g. de afstand van de hoofdbebouwing tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt:
    • 1. bij halfvrijstaande en twee-onder-een-kap-woningen minimaal 2 meter aan één zijde;
    • 2. bij vrijstaande woningen 2 meter aan weerszijden;
    • 3. voor overige woningen wordt geen afstand voorgeschreven;
  • h. de goothoogte van grondgebonden woningen bedraagt maximaal 7 meter;
  • i. de bouwhoogte van grondgebonden woningen bedraagt maximaal 11 meter;
  • j. voor zover binnen een bouwvlak of een gedeelte daarvan de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven mag de goothoogte respectievelijk bouwhoogte in meters niet meer bedragen dan is aangegeven;
  • k. de ondergrondse bouwdiepte bedraagt maximaal 3,5 meter en de ondergrondse oppervlakte maximaal 100 m2.
6.2.3 Bijbehorende bouwwerken
  • a. Bijbehorende bouwwerken mogen binnen en/of buiten een bouwvlak worden gebouwd;
  • b. Bijbehorende bouwwerken worden tenminste 1 m achter de voorgevel gebouwd; waarbij de volgende bouwregels gelden:
    • 1. de goothoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 3,50 meter;
    • 2. de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 5,50 meter;
    • 3. de goothoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken bedraagt niet meer dan de hoogte van de begane grondlaag van het hoofdgebouw + 30 centimeter en de bouwhoogte maximaal 5 meter;
    • 4. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste:
      • in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2: 50% van dat bebouwingsgebied;
      • in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2;
      • in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2;
  • c. vanaf het moment dat een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' voor een woning is verleend, gelden ter plaatse van de gronden vanaf de voorste perceelsgrens tot aan een afstand van 1 meter achter de voorgevel van die woning, de bouwregels conform het bepaalde in artikel "Tuin", zoals opgenomen in artikel 9 van het bestemmingsplan "Zuidplas – West” in bijlage 3cro3
  • d. de ondergrondse bouwdiepte bedraagt maximaal 3,5 meter en de ondergrondse oppervlakte maximaal 100 m2.
6.2.4 Voorzieningen van algemeen nut
  • a. Op of in deze gronden mogen gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd; met dien verstande dat voorzieningen van algemeen nut zo mogelijk zodanig dienen te worden gesitueerd en/of door beplanting te worden afgeschermd, dat de directe (woon)omgeving in voldoende mate wordt gevrijwaard van visuele en andere hinder;
  • b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 4 meter;
  • c. de oppervlakte van een voorziening van algemeen nut bedraagt maximaal 50 m²;
  • d. de ondergrondse bouwdiepte bedraagt maximaal 3,5 meter en de ondergrondse oppervlakte maximaal 100 m2.
6.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde
  • a. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde vóór de voorgevel en tot 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter;
  • b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde vanaf 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 3 meter;
  • c. de bouwhoogte van erfafscheidingen in het achtererfgebied bedraagt maximaal 2 meter;
  • d. de ondergrondse bouwdiepte bedraagt maximaal 3,5 meter en de ondergrondse oppervlakte maximaal 100 m2.

6.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in:

  • a. lid 6.2.2 sub a en sub d, voor het bouwen van een hoofdgebouw buiten het bouwvlak en/of voor het bouwen van een hoofdgebouw op een andere afstand van de aangeduide gevellijn; indien:
    • 1. dit noodzakelijk is vanuit stedenbouwkundig oogpunt; en/of
    • 2. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van een doelmatig en/of efficiënt gebruik van de bebouwing op het perceel;
  • b. 6.2.2 sub k, 6.2.3 sub d en/of 6.2.4 sub d teneinde gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere ondergrondse bouwdiepte en een grotere ondergrondse oppervlakte toe te staan.

6.4 Specifieke gebruiksregels
6.4.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

  • a. permanente of tijdelijke bewoning, voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft;
  • b. het gebruik van delen van de woning en bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
  • c. een risicovolle inrichting, inclusief propaantanks;
  • d. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen;
  • e. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
  • f. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
  • g. seksinrichtingen;
  • h. opslag en verkoop van vuurwerk;
  • i. het plaatsen van reclameobjecten (zuilen en/of borden).
  • j. splitsing van een bouwperceel ten behoeve van nieuwbouw van een tweede woning op een bouwperceel na realisering en oplevering van de woningen. Per bouwperceel en hoofdgebouw is bij grondgebonden woningen maximaal 1 woning toegestaan; Tevens is het splitsen van de hoofdbebouwing in meerdere woningen niet toegestaan. Het aantal woningen binnen het plangebied mag na oplevering van alle woningen niet worden vergroot.

6.4.2 Voorwaardelijke verplichting geluidswal

Het in gebruik nemen van de woningen zoals toegestaan op grond van lid 6.1, is enkel toegestaan indien voldaan wordt aan de geluidswerende maatregelen (variant 1 danwel 2 van het geluidsrapport).

6.4.3 Parkeren

In afwijking van het bepaalde in lid 10.1, dient bij de woning ter plaatse van de aanduiding 'parkeren' één parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden.

Artikel 7 Woongebied - Uit te werken 1

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied - Uit te werken 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  • a. woningen, in de vorm van vrijstaande, halfvrijstaande en geschakelde woningen, patiowoningen, gestapelde en aaneengesloten woningen, bovenwoningen alsmede woongebouwen:
    • 1. met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen / (open) erven, brandgangen, in- en uitritten;
    • 2. in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot maximaal 70 m²;
  • b. maatschappelijke voorzieningen;
  • c. kleinschalige bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in milieucategorie 1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten als opgenomen in bijlage 1;
  • d. horecabedrijven, zijnde: horeca-categorie 2 en/of horeca-categorie 3;
  • e. toegangs- en ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten;
  • f. (boven – en ondergrondse) parkeervoorzieningen;
  • g. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;
  • h. waterhuishoudkundige voorzieningen;
  • i. groenvoorzieningen;
  • j. voorzieningen voor waterzuivering en infiltratie;
  • k. voorzieningen van algemeen nut;
  • l. parkeervoorzieningen zowel op maaiveld als ondergronds;
  • m. leidingenzone(s) met de daarbij behorende vrijwaringszone(s);
  • n. sport- en spelvoorzieningen, verzamelpunten voor (ondergrondse) afvalinzameling, hondenuitlaatplaatsen;

alsmede ook voor:

  • o. de ontwikkeling van kwaliteitszone binnen de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van wonen - kwaliteitszone (kwz)', bestaande uit:
    • 1. vrijstaande en halfvrijstaande woningen:
      • met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen / (open) erven, in- en uitritten;
      • in combinatie met de uitoefening van een-aan-huis verbonden beroep of aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot maximaal 70 m²;
    • 2. woon-werk combinaties, met dien verstande dat de bedrijfsactiviteiten behoren tot milieucategorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten als opgenomen in bijlage 1;
    • 3. toegangs- en ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten;
    • 4. oppervlakte water, in de vorm van watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;

met de daarbij behorende:

  • p. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
  • q. erven en terreinen;
  • r. verhardingen;
  • s. bermen, bermsloten en greppels;
  • t. beplanting, oeverbeschoeiingen en overige groen;
  • u. speelvoorzieningen en (beeldende) kunstobjecten;
  • v. (ondergrondse) afvalinzamelingpunten;
  • w. straatmeubilair;
  • x. werken en werkzaamheden alsmede bruggen, duikers, overige kunstwerken, infiltratievoorzieningen en overige voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, ten dienste van de bestemming en wat betreft aard en afmetingen passend bij de bestemming;

met uitzondering van:

  • y. risicovolle inrichtingen, die niet zijn toegestaan;
  • z. verkooppunten voor motorbrandstoffen, die niet zijn toegestaan.

7.2 Gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

  • a. bedrijven en bedrijfsactiviteiten anders dan genoemd in 7.1, sub c en 7.1, sub o, onder 2;
  • b. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
  • c. horecabedrijven, zijnde: horeca-categorie 1, horeca-categorie 4 en horeca-categorie 5;
  • d. detailhandel;
  • e. verblijfsrecreatie;
  • f. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevellijn en tot 3 meter erachter;
  • g. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;.
  • h. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
  • i. seksinrichtingen;
  • j. opslag en verkoop van vuurwerk;
  • k. het plaatsen van reclameobjecten (zuilen en/of borden).
7.3 Bouwen / aanleg van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden
  • a. Op de gronden mogen bouwwerken uitsluitend worden gebouwd alsmede werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden worden uitgevoerd in overeenstemming met een door burgemeester en wethouders uitgewerkt plan dat rechtskracht heeft.
  • b. Zolang het uitwerkingsplan of een gedeelte daarvan nog niet onherroepelijk is, kan worden gebouwd overeenkomstig het ontwerp uitwerkingsplan dat ter visie heeft gelegen en gedurende de termijn van tervisielegging geen zienswijzen tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn ingediend.
  • c. Zolang en voor zover het uitwerkingsplan of een gedeelte daarvan nog niet onherroepelijk is, mogen werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden welke zijn gericht op realisering van de bestemming uitsluitend worden uitgevoerd onder de voorwaarden, dat:
    • 1. deze werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden in overeenstemming zullen zijn met, dan wel op verantwoorde wijze kunnen worden ingepast in een daarvoor opgesteld ontwerp uitwerkingsplan, dat ter visie heeft gelegen, en;
    • 2. en gedurende de termijn van tervisielegging geen zienswijzen tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn ingediend.

7.4 Uitwerkingsregels
7.4.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders werken de bestemming uit in meerdere bestemmingen afgestemd op de geprojecteerde en te realiseren functies op de betreffende gronden in het uitwerkingsgebied en wel overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van de hierna volgende bepalingen.

7.4.2 Voorwaarden bij de uitwerking
  • a. bij de uitwerking van de stedenbouwkundige opzet wordt aangesloten bij de bestaande, reeds uitgewerkte of nog uit te werken aangrenzende gebieden. Uitgangspunt vormt een aansluiting bij de identiteit en opbouw van de bestaande kern Zevenhuizen en de landschappelijke kenmerken van de omgeving;
  • b. burgemeester en wethouders stellen het uitwerkingsplan, al dan niet gefaseerd, niet vast voordat er een definitief inzicht bestaat over de verkaveling en de exacte woningdifferentiatie in het gebied vastgelegd in een stedenbouwkundig masterplan dan wel een stedenbouwkundig verkavelingsplan;
  • c. voor de vaststelling van het uitwerkingsplan ten behoeve van de bouw van (nieuwe) woningen vast dient te staan dat er een aanvaardbare milieuhygiënische situatie zal zijn gewaarborgd ten aanzien van de milieugevoelige objecten/functies. Dit betekent onder andere dat, de milieuhygiënische belemmeringen ten gevolge van binnen en buiten het plangebied aanwezige milieubelastende functies, op grond waarvan milieubelemmeringen zijn bepaald, genoegzaam dienen te zijn weggenomen en/of de voorwaarden in acht zijn genomen zoals neergelegd in de toepasselijke wet- en regelgeving betreffende relevante leefmilieuaspecten. In elk geval dient rekening gehouden te worden met de op de verbeelding opgenomen 'milieuzone';
  • d. de geluidsbelasting op geluidsgevoelige objecten binnen het woongebied zal niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde door het bevoegde gezag conform de Beleidsregel Hogere waarden van de regio Midden Holland. Dit betekent onder meer, dat bij de verdere uitwerking van het gebied nadrukkelijk rekening wordt gehouden met de situering en maatvoering van geluidgevoelige objecten om te voldoen aan het bepaalde in de Wet geluidhinder;
  • e. de woningen worden in jaarfasen gerealiseerd afgestemd op het jaarlijks door het college of de gemeenteraad vastgestelde gemeentelijk woningbouwprogramma;
  • f. in het totale uitwerkingsgebied wordt tenminste 30% sociale woningbouw gerealiseerd;
  • g. maximaal 10% van de te realiseren woningen in het totale uitwerkingsgebied zal bestaan uit gestapelde woonbebouwing/woongebouwen in de vorm van appartementencom-plexen, waarbij het merendeel van de te realiseren gestapelde woonbebouwing/-woongebouwen zullen worden gebouwd binnen het vlak met de 'specifieke bouwaanduiding – zone A';
  • h. de aard, het aantal en de omvang van de te accommoderen voorzieningen in het woongebied wordt afgestemd op het te realiseren voorzieningenniveau voor de kern Zevenhuizen;
  • i. maatschappelijke voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan op bouwpercelen die gesitueerd zijn aan een stedenbouwkundige drager of wijkontsluitingswegen;
  • j. in het uitwerkingsplan worden de bestaande woningen en bestaande functies, met uitzondering van (glas)tuinbouwbedrijven, overige agrarische bedrijven en overige bedrijven voor zover niet passend binnen het bepaalde in 7.1, waar mogelijk met inachtneming van de na te streven stedenbouwkundige uitwerking voor het gebied, zoveel mogelijk gehandhaafd en ingepast;
  • k. de ruimtelijke en architectonische vormgeving en de inrichtingsprincipes van het gebied worden neergelegd in beeldkwaliteitregels. In de beeldkwaliteitregels wordt onderscheid gemaakt in gebieden met een 'zware' en met een 'lichte' regie. Waar bebouwing opvallend in beeld is vanuit de openbare ruimte (langs de hoofdontsluitingsroute), zullen strikte randvoorwaarden aan de architectuur worden gesteld, waaronder begrepen de kleur van de bouwmaterialen, de presentatie en bebouwingsvorm van de ter plaatse op te richten gebouwen;
  • l. in het uitwerkingsplan wordt de normering voor het te hanteren vloerpeil opgenomen. Daarbij geldt dat, ter voorkoming van wateroverlast op basis van het waterbergend vermogen van het peilgebied waarin het uitwerkingsgebied is gesitueerd, het te hanteren vloerpeil nader wordt bepaald, met dien verstande dat vooraf het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard schriftelijk heeft ingestemd met de op te nemen normering.

7.4.3 Algemene inrichtingsbepalingen
  • a. de situering alsmede de aard en omvang van ontsluitingswegen, woonstraten en de overige inrichting van het openbaar gebied wordt afgestemd op de omgeving;
  • b. in het uitwerkingsplan worden de zogenaamde stedenbouwkundige dragers ruimtelijk bepaald en wordt bij de ruimtelijk bebouwingsopzet rekening gehouden met zichtlijnen;
  • c. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de (ontsluitings)weg(en) vastgelegd. Uitgangspunt voor de aan te leggen ontsluitingsstructuur in het gebied vormt de functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer ontsluitingsstructuur indicatief' binnen het gebied. De opgenomen indicatieve structuur wordt zoveel mogelijk gevolgd. Dit betekent dat de infrastructuur ter plaatse van of in de directe nabijheid van de opgenomen indicatieve infrastructuur wordt aangelegd c.q. overeenkomstig de opgenomen lijnstructuur de wegen worden aangelegd;.
  • d. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de waterstructuur vastgelegd. Uitgangspunt voor de aan te leggen waterstructuur in het gebied vormt de functieaanduiding 'specifieke vorm van water – waterstructuur indicatief' binnen het gebied. De opgenomen indicatieve structuur wordt zoveel mogelijk gevolgd. Dit betekent dat de waterstructuur ter plaatse van of in de directe nabijheid van de opgenomen indicatieve waterstructuur wordt aangelegd c.q. overeenkomstig de opgenomen lijnstructuur de watergangen worden aangelegd;.
  • e. tenminste 50% van de oeverlengte van de watergangen in het uit te werken gebied dient te worden voorzien van natuurvriendelijke oevers. Hiervan kan worden afgeweken, door middel van een op te nemen ontheffingsregel in het uitwerkingsplan, indien de doelstellingen voor ecologisch gezond water ook op andere wijze kunnen worden geborgd, dit in nader overleg met en ter beoordeling van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard;
  • f. in het totale uitwerkingsgebied wordt tenminste 3% aan openbare groenvoorzieningen gerealiseerd (procenten steeds berekend ten opzichte van de bruto-oppervlakte van het totale uitwerkingsgebied), met dien verstande dat het meeste (aaneengesloten) groen binnen het uitwerkingsgebied gerealiseerd zal worden in de vlak met de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding – zone A';
  • g. in het totale uitwerkingsgebied wordt tenminste 10% aan oppervlaktewater gerealiseerd (procenten steeds berekend ten opzichte van de bruto-oppervlakte van het totale uitwerkingsgebied);
  • h. de openbare ruimte in het woongebied wordt ingericht volgens het principe 'Duurzaam Veilig';
  • i. het woongebied met het daarbij behorende woonmilieu wordt ingericht als een formeel '30 km-gebied';
  • j. de woonstraten worden ingericht als erftoegangswegen met verkeer in twee rijrichtingen en hebben een rijloper van tenminste 3,50 meter breedte;
  • k. in het uitwerkingsplan worden parkeernomen opgenomen waaraan getoetst dient te worden. Als uitgangspunt geldt dat de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk uit het straatbeeld op eigen terrein dienen te worden aangelegd. Hiervan kan worden afgeweken indien aangetoond kan worden dat uitvoering op eigen terrein niet mogelijk is maar in het openbaar gebied voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.
    Voor de van toepassing te verklaren parkeernormering wordt gebruik gemaakt van de CROW die als minimum gelden;
  • l. op de gronden binnen het vlak met de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding – zone B' zijn toegestaan: vrijstaande, halfvrijstaande, geschakelde en aaneengebouwde woningen, patiowoningen, en in beperkte mate woongebouwen en bovenwoningen (in samenhang met functies als bedoeld in 7.1 sub b en sub c), met dien verstande dat uitsluitend langs de stedenbouwkundige dragers deze gestapelde woningen/ woongebouwen in de vorm van een appartementencomplex zijn toegestaan;
  • m. op de gronden binnen het vlak met de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding – zone B' wordt woonbebouwing gerealiseerd in een overheersende groene parkachtige openbare omgeving, bestaande uit meerdere geconcentreerde compacte woningbouwcomplexen of geconcentreerde compacte grondgebonden woningbouwclusters;
  • n. in het kader van de na te streven beeldkwaliteit in het gebied worden strenge eisen gesteld aan de presentatie en bebouwingsvorm van de ter plaatse op te richten gebouwen;
  • o. voorzieningen van algemeen nut en dienen zo mogelijk zodanig te worden gesitueerd, geïntegreerd in overige bebouwing en/of door beplanting te worden afgeschermd, dat de directe (woon)omgeving in voldoende mate wordt gevrijwaard van visuele en andere hinder;
  • p. in het uitwerkingsplan wordt de ligging van de ontsluitingswegen en woonstraten vastgelegd in een bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' als bedoeld in artikel 4;
  • q. in het uitwerkingsplan worden de groenvoorzieningen vastgelegd in de bestemming 'Groen' als bedoeld in artikel 3;
  • r. in het uitwerkingsplan wordt het water vastgelegd in de bestemming 'Water' als bedoeld in artikel 5;
  • s. in het uitwerkingsplan worden de voortuinen/gazons behorende bij de woning vastgelegd in de bestemming 'Tuin' als bedoeld in artikel 9 van het bestemmingsplan "Zuidplas – West” in bijlage 3, 
  • t. bij de uitwerking naar wonen wordt een specifieke woonbestemming opgenomen, waarbij het bepaalde ten aanzien van de bebouwings- en gebruikregels in artikel 6 voor woningen, met inachtneming van de bepalingen in 7.4.4, zoveel mogelijk van overeenkomstige toepassing verklaard;
  • u. In het uitwerkingsplan worden de functies als bedoeld in 7.1, sub b, sub c en sub d voorzien van een specifieke bestemmingsregeling met daarop afgestemde bouw- en gebruiksregels.

7.4.4 Algemene bouwregels
  • a. in het gehele uitwerkingsgebied mogen ten hoogste 1.200 woningen worden gebouwd en deze mogen uitsluitend worden gerealiseerd met inachtneming van het bepaalde in de Wet geluidhinder;
  • b. de woningdichtheid in het totale uitwerkingsgebied WG-U1 bedraagt maximaal 25 woningen per hectare passend in een dorps en landelijk woonmilieu;
  • c. in het vlak met bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding – zone A' worden bouwvolumes in compacte bebouwingsvlakken gerealiseerd in een openbare parkzone, passend binnen een landelijk woonmilieu;
  • d. in het vlak met bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding – zone B' worden bouwvolumes met voornamelijk grondgebonden woningen gerealiseerd, waarbij de woningdichtheid maximaal 25 woningen per hectare bedraagt;
  • e. de omvang aan te realiseren maatschappelijke voorzieningen als bedoeld in 7.1, sub b binnen het uitwerkingsgebeid bedraagt maximaal 8.000 m² (bvo), met dien verstande dat bij de uitwerking qua uiteindelijk te realiseren omvang rekening wordt gehouden met te realiseren maatschappelijke voorzieningen in overige delen van het plangebied voor de kern Zevenhuizen ('wro-zone - wijzigingsbevoegdheid 2');
  • f. de omvang van de horecavoorzieningen als bedoeld in 7.1, sub d in het totale uitwerkingsgebied bedraagt maximaal 500 m² (bvo);
  • g. in het uitwerkingsplan worden de minimale en/of maximale bouw- en/of goothoogten, het maximale bebouwingspercentages, de minimaal in acht te nemen afstanden tot de perceelsgrenzen en de overige maatvoeringeisen en situeringeisen voor de op te richten gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde vastgelegd, met inachtneming van de uitgangspunten als verwoord in de navolgende bepalingen;
  • h. in het uitwerkingsplan worden bouwvlakken opgenomen waarbinnen de gebouwen, waaronder mede begrepen woningen met aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen te worden gebouwd;
  • i. de hoofdgebouwen moeten worden gebouwd in of achter de vastgelegde voorgevelrooilijn/voorgevelbouwgrens;
  • j. de bouwhoogte van woningen bedraagt:
    • 1. voor grondgebonden woningen maximaal 11 meter;
    • 2. voor gestapelde woningen of woongebouwen maximaal 15 meter;
  • k. de bouwhoogte van gebouwen niet zijnde woningen als bedoeld in sub j bedraagt:
    • 1. voor gebouwen maximaal 11 meter;
    • 2. voor bebouwing aan stedenbouwkundige dragers maximaal 15 meter;
  • l. voor het bouwen van aan- en uitbouwen, overkappingen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde behorende bij woningen op een bouwperceel, worden de bebouwingregels zoveel mogelijk van toepassing verklaard als bedoeld in artikel 6 (Wonen) en artikel 9 (Tuin) van het bestemmingsplan "Zuidplas – West” in bijlage 3cro3nzij vanwege beeldkwaliteitaspecten de stedenbouwkundige invulling van het gebied aanvullende en/of afwijkende bouwregels vereist;
  • m. in afwijking van het bepaalde in sub k geldt, dat voorzieningen van algemeen nut zijn toegelaten tot een bouwhoogte van maximaal 4 meter en een oppervlak per gebouw van maximaal 50 m²;
  • n. op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waaronder begrepen lichtmasten, informatieborden, wegwijzers, verkeerstekens en –regelinstallaties, schakelkasten, straatmeubilair en (beeldende) kunstobjecten;
  • o. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde in het openbaar gebied, bedraagt, voor:
    • 1. verlichting masten, wegwijzers, verkeerstekeninstallaties, verkeersignaleringen en verkeersregelinstallaties en kunstwerken maximaal 15 meter;
    • 2. geluidwerende voorzieningen en geluidreducerende voorzieningen maximaal 3 meter;
    • 3. overige andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 8 meter;
  • p. in het uitwerkingsplan kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn onder voorwaarden ontheffing te verlenen voor verhoging van de maximaal toegestane hoogte van bouwwerken met ten hoogste 3 meter, mits:
    • 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet wordt aangetast;
    • 2. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van een doelmatig en/of efficiënt gebruik van de bebouwing op het bouwperceel;
    • 3. voor woningen, dit noodzakelijk wordt geacht om het aantal woningen te realiseren conform de gemeentelijke woonvisie en het gemeentelijke woningbouwprogramma;
    • 4. dit noodzakelijk is vanuit stedenbouwkundig oogpunt.

7.5 Ontheffing ander gebruik

In het uitwerkingsplan kan bepaald worden dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om ontheffing te verlenen van het bepaalde in 7.1, sub c alsmede 7.1, sub o, onder 2 voor de vestiging c.q. uitoefening van:

  • a. bedrijven/bedrijfsactiviteiten die niet zijn vermeld in de Lijst van bedrijfactiviteiten, maar naar aard en invloed vergelijkbaar zijn met de in 7.1, sub c en 7.1, sub o, onder 2 genoemde bedrijven en bedrijfsactiviteiten;
  • b. bedrijven/bedrijfsactiviteiten behorend tot een hogere milieucategorie dan die vermeld in de Lijst van bedrijfsactiviteiten;

een en ander met inachtneming van de volgende bepalingen:

  • de ontheffing mag uitsluitend worden verleend indien het bedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met de in 7.1, sub c, en 7.1, sub o, onder 2 rechtstreeks toegelaten milieucategorieën;
  • bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingcomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluidhinder, geurproductie, stofuitworp, gevaar, het al dan niet continue karakter van de activiteit, visuele hinder, verontreiniging van lucht, bodem en water alsmede de verkeersaantrekking;
  • bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting wordt voorafgaande aan het verlenen van vrijstelling advies ingewonnen bij de Milieudienst Midden Holland.

Artikel 8 Leiding - Rivierwatertransport

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Leiding - Rivierwatertransport' aangeduide gronden zijn – bij wijze van dubbelbestemming - naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de aanleg, het herstel en de instandhouding van een ondergrondse rivierwaterleiding ten behoeve van het transport van rivierwater.

8.2 Regel vanwege samenvallende bestemmingen

Waar een basisbestemming samenvalt met een dubbelbestemming, zoals aangegeven, geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming. De bepalingen met betrekking tot de basisbestemming zijn uitsluitend van toepassing voor zover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming.

8.3 Bouwregels

Op de tot 'Leiding - Rivierwatertransport' bestemde gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, welke noodzakelijk zijn voor het beheer en onderhoud van de leidingen met een maximale hoogte van 3 meter.

8.4 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in lid 8.3 en toestaan dat in de andere bestemming bouwwerken worden gebouwd, mits:

  • a. door de bouwwerken geen onevenredige afbreuk zal worden gedaan aan een doelmatig en veilig functioneren van de leiding;
  • b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

8.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
8.5.1 Verbod

Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Leiding - Rivierwatertransport' zonder of in afwijking van een vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

  • a. het aanleggen van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen;
  • b. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
  • c. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;
  • d. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
  • e. het aanleggen van andere kabels en leidingen anders dan in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
  • f. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, watergangen, vijvers en andere wateren;
  • g. het aanleggen van geluidswallen;
  • h. het opslaan van zaken (waaronder mede begrepen afvalstoffen).

8.5.2 Uitzondering

Het verbod als bedoeld in lid 8.5.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:

  • a. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming;
  • b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
  • c. mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning;
  • d. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een afwijking is toegestaan, zoals bedoeld in lid 8.4.

8.5.3 Advies

De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 8.5.1 zijn slechts toelaatbaar, mits:

  • a. door de werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct of indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige afbreuk zal worden gedaan aan een doelmatig en veilig functioneren van de leiding;
  • b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.
8.6 Wijzigingsbevoegdheid
8.6.1 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de gronden met de dubbelbestemming 'Leiding - Rivierwatertransport' te wijzigen door het bestemmingsvlak met de dubbelbestemming 'Leiding - Rivierwatertransport' aan te passen, toe te voegen of te verwijderen met inachtneming van het bepaalde in lid 8.6.2.

8.6.2 Voorwaarden

De wijzigingsbevoegdheid kan alleen worden toegepast:

  • a. voor verwijdering: als de leiding definitief is verwijderd;
  • b. voor aanpassing: als de leiding niet is verwijderd, mits:
    • 1. geen onevenredige afbreuk zal worden gedaan aan een doelmatig en veilig functioneren van de leiding;
    • 2. na voorafgaand advies van de betreffende leidingbeheerder;
  • c. voor het toevoegen van nieuwe leidingen:
  • d. na voorafgaand advies van de betreffende leidingbeheerder.

Hoofdstuk 3 ALGEMENE REGELS

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 10 Algemene bouwregels

10.1 Parkeren

Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw en/of gronden in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in de op 29 september 2013 vastgestelde 'Beleidsnota Parkeernormen'. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.

10.2 Laden en lossen

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij wordt uitgegaan van de ASVV 2012 van het CROW. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.

10.3 Uitzondering

Het bepaalde in artikel 10.1 is niet van toepassing indien ten tijde voorafgaand aan de vaststelling van dit bestemmingsplan in afwijking van de op 29 september 2013 vastgestelde ‘Beleidsnota Parkeernormen’ reeds andere parkeernormen zijn afgesproken, zoals blijkend uit een raadsbesluit, collegebesluit of contractuele overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelende partij. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.

10.4 Afwijken

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10.1:

  • a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
  • b. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.
10.5 Toegestane overschrijding

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, stoeptreden, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,50 meter bedraagt.

10.6 Toelaten bouwwerken met afwijkende maten
  • 1. In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van
    bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de
    Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, op het tijdstip van de
    inwerkingtreding van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
  • 2. In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van
    bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de
    Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
  • 3. In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in het voorgaande lid van dit artikel uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

  • 1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
  • 2. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bouwgrenzen met maximaal 3 m1, indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
  • 3. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m1;
  • 4. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 50 m1;

mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

12.1 Algemeen
  • 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ten aanzien van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 m1 mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;
  • 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen als Bijlage 1 bij deze regels te wijzigen, ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van bedrijven, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten ten aanzien van de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven;
  • 3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ten aanzien van het wijzigen, toevoegen en/of schrappen van aanduidingen, mits het wijzigingen bedtreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad;

Artikel 13 Overige regels

13.1 Zwembaden

Voor het bouwen van zwembaden gelden de volgende voorwaarden:

  • 1. een zwembad dient te worden gebouwd in het achtererfgebied en op een afstand van ten minste 3 m1 van zijdelingse en achterste perceelsgrens;
  • 2. het zwembad mag niet overdekt zijn, tenzij de regeling voor bijbehorende bouwwerken in acht wordt genomen;
  • 3. het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut;
  • 4. per perceel mag maximaal 1 zwembad worden gebouwd;
  • 5. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 m1 onder peil;
  • 6. bij het berekenen van de blijkens de digitale verbeelding of deze regels geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen.
13.2 Ondergrondse werken

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken - geen bouwwerken zijnde - en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.

13.3 Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Hoofdstuk 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS

Artikel 14 Overgangsrecht

14.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  • a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
14.2 Afwijking

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in  14.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 14.1 met maximaal 10%.

14.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken

Bepaling 14.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.4 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

14.5 Strijdig gebruik

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 14.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

14.6 Afwijking

Indien het gebruik, bedoeld in 14.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

14.7 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik

Het bepaalde in 14.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 15 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Zevenhuizen-Zuid Fase 4" van de gemeente Zuidplas.