Buitengebied, Rietbergweg 2a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Rietbergweg 2a te Wijhe is een manege gevestigd. Op het perceel bevinden zich, naast de manege, een bedrijfswoning, tredmolen en kapschuur.

De bedrijfsmatige paardenhouderij en paardensport verkeren echter in zwaar weer door de economische crisis waardoor voortzetting van het bedrijf weinig opportuun meer is. Om die reden wenst de initiatiefnemer om zijn bedrijf te beëindigen, de bestaande bedrijfsgebouwen te slopen en het KGO beleid in te zetten voor het gehele perceel. Het voornemen is om de beoogde sloop van de bestaande bedrijfsgebouwen te compenseren met het toevoegen van één woning aan het perceel.

Dit bestemmingsplan maakt de gewenste ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel Rietbergweg 2a is gelegen ten noordoosten van de bebouwde kom van Wijhe. Het plangebied ligt langs de Soestwetering, een belangrijke wetering voor de ontwatering van Salland. Het terrein ligt in het overgangsgebied van oud hoeve landschap ten oosten van het plangebied, naar rivieren landschap aan de westzijde van het plangebied. In de onderstaande afbeeldingen is de ligging van het perceel en de situatie op het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Globale ligging plangebied

Afbeelding - Huidige situatie van het erf

Afbeelding - Luchtfoto huidige situatie ter plaatse van het plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 25 september 2013 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien. In de onderstaande afbeelding is met een rode lijn de contour van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De huidige bestemming van de gronden is 'Sport'. Daarnaast geldt de functieaanduiding 'manege'. Het grootste deel van het plangebied, ten westen van de zwarte lijn die dwars door het plangebied loopt, geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1'. Ten oosten van deze lijn, en ten westen van de zwarte lijn aan de oostzijde van het plangebied, geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'.

Voor het gehele plangebied geldt daarnaast de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap - 2' en de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied'.

De bouw van een extra woning is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan wordt de huidige situatie en geplande ontwikkeling beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten waar de beoogde ontwikkeling impact op kan hebben beschreven. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de planregels. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling.

Hoofdstuk 2 Geplande ontwikkeling

2.1 Huidige situatie

Op het perceel Rietbergweg 2a staat een manegeschuur, een bedrijfswoning, een tredmolen en een kapschuur. De bedrijfsgebouwen zijn gebouwd in 1987 en 2000. De bedrijfswoning is gebouwd in 2001. De totale omvang van het perceel bedraagt 1,58 hectare.

De manegeschuur heeft een oppervlakte van 1.453 m² en de kapschuur heeft een oppervlakte van 258 m². Eveneens is ca. 4.000 m² erfverharding (klinkers) op het perceel aanwezig, die verwijderd zal worden. Op de onderstaande afbeeldingen zijn de bestaande woning en de manege met erfverharding te zien.

Afbeelding - Bestaande woning aan de noordzijde van het perceel

Afbeelding - Manegeschuur

2.2 Nieuwe situatie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling worden de manegeschuur en de kapschuur op het perceel gesloopt. De totale oppervlakte te slopen schuren is 1.774 m². Daarnaast wordt de aanwezige erfverharding, een mestplaat en een tredmolen verwijderd.

Met toepassing van de KGO-regeling wordt op het perceel een compensatiewoning met bijgebouw toegevoegd. Deze nieuwe ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast. Het gehele perceel maakt onderdeel uit van deze ontwikkeling. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning.

Op het erf zal een aantal kwaliteitsimpulsen plaatsvinden om de ruimtelijke kwaliteit van het perceel te versterken. Deze zijn vastgelegd in het transformatieplan (Bijlage 1) dat is opgesteld voor Rietbergweg 2a, en het bijbehorende erf- en landschapsplan waarop een schets van het nieuwe erf is opgesteld (Bijlage 2).

In dit plan zijn onder andere uitgangspunten voor de begroeiing op het erf opgenomen. Zo worden langs de toegangsweg en op de erven van zowel de bestaande en nieuwe woning specifieke bomen en hagen toegevoegd. Daarnaast is een ontwerp voor de compensatiewoning opgesteld, met een aantal beeldkwaliteitscriteria. In paragraaf 2.3 wordt de inhoud van het transformatieplan nader toegelicht.

2.3 Transformatieplan Rietbergweg 2a

Het volledige Transformatieplan voor het onderhavige erf is terug te vinden in Bijlage 1. Navolgend worden de kwaliteitsimpulsen beschreven die zijn opgenomen in het Transformatieplan:

1. Sloop van schuren
Er worden twee schuren, zijnde een manege en kapschuur, gesloopt met een oppervlakte van 1.774 m². Eveneens worden de bedrijfsvoorzieningen zoals de mestopslagruimte, een tredmolen en bedrijfsverhardingen verwijderd.

Afbeelding - Situatie te slopen gebouwen

2. Erfstructuur, toegangsweg met bomen
De bestaande toegangsweg naar de schuren wordt de toegangsweg naar de bestaande woning en de nieuwe woning. Deze toegangsweg wordt voorzien van grasbermen en er worden 18 stuks Lindebomen geplant.

Afbeelding - Uitsnede oprit

3. Erfstructuur, hagen en bomen
De tuin van de compensatiewoning wordt begrensd middels een meidoornhaag. De lengte van de haag is 95 strekkende meter. Ter versterking van de erfstructuur worden drie bomen geplant.

Afbeelding - Situering hagen

4. Ecologische versterking; hoogstamfruitbomen
Historisch gezien kwamen hoogstam fruitgaarden veel voor in dit gebied en op dit erf. Op beide erven worden fruitbomen met enkele tamme kastanje bomen toegevoegd.

Afbeelding - Situatie boomgaarden

5. Robuuste landschapselement; landschappelijke beplanting
Langs de kavelgrenzen aan de oostzijde staat een houtsingel. Deze blijft behouden. Aan de zuidzijde wordt deze houtsingel verlengd waardoor de bestaande singel een verbinding krijgt met het oude boerenerf aan de Rietbergweg 2. De oppervlakte van deze beplanting is 780 m2.

Langs de singel komt haaks op de kavelgrens een inzaksloot voor hemelwater infiltratie en worden aan de insteek van deze sloot 10 stuks knotwilgen geplant.

Afbeelding - Situatie nieuwe houtsingel

6. Duurzaamheid; bloemenakkers voor de bijenteelt
De nieuwe bewoners zijn actief houders van en liefhebbers van de bijenteelt. Met de soortkeuze van de bomen is hier rekening mee gehouden (Acacia, Linde, Fruitbomen).

Speciaal voor de bijenhouderij worden twee bloemenakkers aangelegd. De oppervlakte van deze akkers is ongeveer 2.000 m². Deze invulling van het perceel is een sterke ecologische verrijking voor het omringende landschap.

Afbeelding - Situatie bloemenakkers

7. Architectuur; aangepast ontwerp
In opdracht van de nieuwe bewoners is onderstaand ontwerp gemaakt voor de te bouwen woning.

Het onderstaande ontwerp en een bijpassende schuur worden hierdoor daadwerkelijk gerealiseerd. De verschijningsvorm en de beeldkwaliteit voldoen aan de volgende beeldkwaliteitscriteria:

• Duidelijke, rustige zadeldaken, fraaie verschijningsvorm
• Goot- en nokhoogten
• Landelijke gevelindeling en raamverdeling
• Landschappelijk uitstraling, qua architectuur
• Rustige en ingetogen materiaal gebruik
• Vernieuwend landschapsarchitectuur, loftwonen
• Hoogwaardig en duurzaam materiaalgebruik

Afbeelding - Beeldkwaliteitscriteria

In de onderstaande afbeelding is het erf- en landschapsplan weergegeven waarin de hierboven toegelichte uitgangspunten zijn verwerkt. Dit erf- en landschapsplan is als bijlage van dit bestemmingsplan opgenomen (Bijlage 2).

Afbeelding - Erf en landschapsplan voor het perceel Rietbergweg 2a

Om een goede landschappelijke inpassing te waarborgen, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen welke eist dat bij het in gebruik nemen van de woningen tevens zorg gedragen wordt voor een landschappelijke inpassing.

Hoofdstuk 3 Beleid

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover relevant voor de geplande ontwikkeling, het provinciaal/regionaal en gemeentelijk beleid. Gezien de beperkte impact van onderhavige ontwikkeling wordt niet ingegaan op het rijksbeleid.

Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en in de regels.

3.1 Provinciaal beleid Overijssel

3.1.1 Omgevingsvisie Overijssel

De provincie Overijssel heeft het streekplan, verkeer- en vervoersplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één Omgevingsvisie, hèt provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie Overijssel geeft de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen weer voor de provincie en heeft de status van een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is geconsolideerd tot en met de partiële herziening Kaderrichtlijn Water en Richtlijn Overstromingsrisico's van 21 oktober 2015.

De provincie hanteert twee uitgangspunten die leidend zijn voor alle beleidskeuzes die worden gemaakt: 'duurzaamheid' en 'ruimtelijke kwaliteit'.

• Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.
• Ruimtelijke kwaliteit is de goede functie op de juiste plek op de goede manier ingepast in de omgeving.

Beide documenten zijn op 1 juli 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. Na die tijd hebben actualisaties van de documenten plaatsgevonden. Deze hebben geen invloed op dit bestemmingsplan.

In de Omgevingsvisie wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel tot 2030 weergegeven. Het beleid staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Dit betekent dat ruimte wordt gemaakt voor ontwikkeling van werkgelegenheid en dat hoogwaardige woonmilieus tot stand worden gebracht. Die dynamiek moet benut worden als een kans om de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid te versterken.

De provincie richt zich in de Omgevingsvisie vooral op een duurzame ontwikkeling van het buitengebied. Deze kleinschalige ontwikkeling past in het provinciale beleid.

3.1.2 Omgevingsverordening Overijssel (2009)

Eén van de instrumenten om het beleid uit deze Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening. In de verordening staan regels omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. Daarnaast worden regels gegeven voor grondwaterbescherming, bodemsanering en ontgrondingen, kwantitatief en kwalitatief waterbeheer en verkeer.

Op de Atlas van Overijssel is te zien dat de aspecten Externe Veiligheid en Waterveiligheid relevant zijn voor het plangebied:

Externe veiligheid

Ten westen van het plangebied ligt een regionale gastransportleiding. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 4.5.

Waterveiligheid

Het plangebied maakt onderdeel uit van 'dijkring 53'. In de Verordening is opgenomen dat bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden binnen deze dijkring alleen in nieuwe grootschalige ontwikkelingen binnen deze gebieden voorzien als in het desbetreffende bestemmingsplan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn voldoende is gewaarborgd. Daarnaast dient de toelichting van bestemmingsplannen die betrekking hebben op deze gebieden voorzien te zijn van een overstromingsparagraaf. Hier wordt op ingegaan in paragraaf 4.5.

Regionale waterkeringen

Ten westen van het plangebied ligt de Soestwetering, een regionale waterkering met een overschrijdingsfrequentie van 1/200 jaar. In paragraaf 4.9 wordt nader ingegaan op het aspect water.

Afbeelding - Weergave regionale waterkering ten westen van het plangebied

De onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met de Omgevingsverordening.

3.1.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

Met het vaststellen van de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader van de provincie van Rood-voor-rood, Rood-voor-groen en Nieuwe landgoederen vervallen. Daarvoor in de plaats is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument. De kern van KGO is dat nieuwe ontwikkelingen (voor zover niet strijdig zijn met het generieke ruimtelijke beleid voor Overijssel) worden toegestaan als de geboden ontwikkelruimte in balans is met de investering in ruimtelijke kwaliteit. Het financiële voordeel dat een ontwikkelaar heeft bij de opwaardering van zijn grond als gevolg van de bestemmingswijziging, moet hij inzetten voor investeringen in ruimtelijke kwaliteit.

Ruimtelijke kwaliteit wordt hierbij opgevat in de meest brede zin. Alleen in gebieden die in het 'ontwerp actualisatie Omgevingsvisie' worden aangemerkt als 'Zone Ondernemen met Natuur en Water' (dit betreft grofweg de huidige groenblauwe hoofdstructuur minus de herbegrensde ecologische hoofdstructuur) moet de kwaliteitsimpuls specifiek gericht zijn op natuur en water.

Extra ontwikkelruimte wordt geboden, waarbij de vorm hiervan (extra bijgebouw, nieuwe woning, nieuwe functie) niet bij voorbaat vaststaat. De provincie laat het aan de gemeenten over om concrete invulling te geven aan de toepassing van KGO.

Onderhavige ontwikkeling
Om er voor te zorgen dat de initiatiefnemer inzet op investeringen in ruimtelijke kwaliteit conform KGO, is als voorwaarde opgenomen dat de initiatiefnemer een erfinrichtingsplan dient op te stellen welke door de gemeente wordt goedgekeurd. De landschappelijke inpassing en de beeldkwaliteit waaraan het nieuwe erf dient te voldoen, is met een voorwaardelijke verplichting in het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd.

Daarnaast is als voorwaarde opgenomen dat indien er door de bestemmingswijziging een waardevermeerdering van de grond ontstaat, de initiatiefnemer deze in dient te zetten voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. Indien investeren in de ruimtelijke kwaliteit op de locatie zelf of elders niet mogelijk is, dan dient de initiatiefnemer het surplus af te dragen in het Fonds ruimtelijke kwaliteit.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Toekomstvisie Olst-Wijhe

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar ideeën en wensen voor de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd in een structuurvisie. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen. De structuurvisie van Olst-Wijhe is op 22 juni 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. De visie bestaat uit de Toekomstvisie Olst-Wijhe (d.d. 7 april 2008) en het Realisatiehoofdstuk (d.d. 14 april 2009).

Op 12 december 2011 heeft de gemeenteraad van Olst-Wijhe een actualisatie van de Structuurvisie vastgesteld.

Kernpunten van het profiel voor Olst-Wijhe
De kernpunten van de Toekomstvisie zijn:

• 1. Inzetten op de lokale samenleving: overzichtelijk, met betrokkenheid, een bloeiend verenigingsleven en ontplooiingskansen voor iedereen.
• 2. Behouden en waar mogelijk versterken van het brede voorzieningenpakket: van detailhandel, scholen, sport, zorg tot cultuur. Extra woningbouw als motor voor dit streven.
• 3. Een brede economische structuur met de focus op de lokale economie met voldoende werkgelegenheid en oog voor verbreding, innovatie en ondernemerschap.
• 4. Versterken van het landschap, de diversiteit en de grote potentie die het landschap en haar natuurwaarden hebben als vestigingsplaatsfactor (wonen) en voor recreatie en toerisme. Het watersysteem en de natuur vormen de duurzame dragers.
• 5. Vitaliteit van het landelijk gebied door in te zetten op een brede, kwalitatieve landbouw en nieuwe economische dragers in het buitengebied.

Wonen als krachtig middel voor een vitale gemeente
In het beleid van de provincie, zoals verwoord in het Streekplan, geldt Olst-Wijhe als een gemeente zonder bijzondere taakstelling. De gemeente Olst-Wijhe dient te bouwen voor de ‘eigen behoefte’ en zich primair te richten op de woonbehoefte van de eigen bevolking. Bouwen voor de eigen behoefte leidt in Olst-Wijhe onvermijdelijk tot een afnemend draagvlak voor de maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Daarom wordt gekozen voor een flinke ‘plus’ op de lokale woonopgave. Olst-Wijhe wil ook in de toekomst een bovenlokale rol blijven spelen en kan hiermee inspelen op het regionale woningbouwtekort.

De gemeente wil voortzetting van de ‘tijdelijke’ taakstelling waar tussen 2005 en 2010 wordt voorzien in 250 extra woningen. Dit leidt voor de periode van 2005 tot 2020 tot een plus van 750 woningen. De toedeling van deze woningbouwaantallen naar de kernen en de woningdifferentiatie is tot 2015 vastgelegd in de vigerende Woonvisie en de prestatieafspraken. De toekomstvisie neemt deze toedeling over en extrapoleert deze tot 2020. Op basis van vierjaarlijks onderzoek naar de lokale woningbehoefte (WBO) worden woningbouwaantal en woningdifferentiatie aangepast.

Het landschap vormt het goud van de gemeente. Daarom is het uitgangspunt dat uitbreiding pas aan de orde is als de kansen voor inbreiding zijn benut of onvoldoende uitkomst bieden.

Onderhavige ontwikkeling
Het voornemen om bedrijfswoningen van een bedrijf dat beëindigd wordt te slopen, en in ruil daarvoor een compensatiewoning te bouwen, sluit goed aan bij de uitgangspunten in de Toekomstvisie Olst-Wijhe.

3.2.2 Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit, vastgesteld op 24 februari 2014, bevat spelregels voor het welstandsniveau waaraan (ver-)bouwplannen moeten voldoen. Ruimtelijke kwaliteit is één van de pijlers onder het gemeentelijke beleid, met de ambitie om bij planontwikkeling de bestaande waarden en kwaliteiten te eerbiedigen.

De onderhavige locatie ligt in de klasse 'landelijk gebied klasse goed'. Er zijn verschillende spelregels opgenomen ten aanzien van aanpassing van of toevoeging aan bestaande bebouwing. Voor hoofdgebouwen zijn de volgende spelregels opgesteld:

• het materiaalgebruik, kleurgebruik en detaillering van het bestaande bouwwerk is richtinggevend
• de aanpassingen aan de gevel, de dakvorm van een toevoeging of de kleur dient de eenheid binnen en samenhang van de bebouwing niet te verstoren
• dakkapellen op het voorgeveldakvlak zijn niet breder dan ongeveer de helft van de gevelbreedte en niet hoger dan 1,50 meter.
• erfafscheidingen grenzend aan of zichtbaar vanaf de openbare weg worden uitgevoerd in groen (haagbeplanting) of hout met draad.

Voor bijgebouwen (voor zover niet vergunningvrij) zijn de spelregels:

• het materiaalgebruik en kleurgebruik passen bij karakter van het erf, dus hout of steen op erven bij woningen en naast hout of steen ook plaatmateriaal of damwandprofiel op een bedrijfsterrein of bij een agrarisch bedrijf.

Onderhavige ontwikkeling
In het transformatieplan zijn verschillende beeldkwaliteitscriteria voor de nieuw te bouwen woning opgenomen (zie paragraaf 2.3 en Bijlage 1). Zo dient te worden gekozen voor duidelijke, rustige zadeldaken, een fraaie verschijningsvorm. De gevelindeling en raamverdeling is landelijk, en er wordt wat betreft architectuur gekozen voor een landschappelijke uitstraling. Wat betreft materiaal gebruik wordt gekozen voor rustig en ingetogen materiaal, en hoogwaardig en duurzaam materiaalgebruik.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn verschillende planologische en milieuaspecten beoordeeld. In dit hoofdstuk zijn de conclusies van de onderzoeken genoemd en is beschreven of het thema al dan niet gevolgen heeft voor het bouwplan.

4.1 Archeologie

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld.

De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende bestemmingen en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen. Deze nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie. In de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied op deze kaart weergegeven.

Afbeelding - Archeologische verwachting ter plaatse van het plangebied (bron: Archeologische verwachtingskaart Olst-Wijhe)

Het plangebied ligt in een gebied met grotendeels een hoge archeologische verwachting en deels een middelhoge archeologische verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

De onderhavige ontwikkeling betreft de sloop van bedrijfsgebouwen en de bouw van een compensatiewoning. Het deel waar de nieuwe woning wordt gebouwd heeft een oppervlakte van minder dan 2.500 m2. Bovendien zal worden gebouwd op plekken waar nu al schuren staan. Er kan van uit worden gegaan dat de bodem reeds geroerd is. Om deze redenen is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet nodig.

4.2 Bodem

In verband met de geplande bedrijfsbeëindiging en nieuwbouw, zijn in april en mei 2016 door Hunneman Milieu-Advies Raalte B.V. een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten en conclusies uit het bodemonderzoek toegelicht. Het volledige rapport is te vinden in Bijlage 3.

Doel verkennend en aanvullend bodemonderzoek
Het verkennend bodemonderzoek heeft tot doel het vaststellen van de actuele kwaliteit van de bodem en het grondwater.

Naar aanleiding van de resultaten uit het verkennend onderzoek is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Het aanvullend bodemonderzoek heeft tot doel het vaststellen van de globale omvang van de aangetoonde PAK-verontreiniging.

Resultaten
Zintuiglijk zijn lokaal in de bovengrond zwakke bijmengingen met puindeeltjes waargenomen. Rond de woning is de voormalige verhardingslaag aangetroffen in de bodemlaag, van 0,6 tot maximaal 1,3 m-mv. Ten oosten van de kapschuur is een puinverharding aanwezig met een dikte van circa 25 cm. Zintuiglijk is geen asbestverdacht materiaal in de bodem/puin aangetroffen.

In de onverdachte vaste bodem zijn maximaal licht verhoogde gehalten aan zink, PAK, PCB’s en minerale olie aangetoond. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetoond. De aangetoonde gehalten overschrijden respectievelijk de achtergrond- en streefwaarden, maar vormen geen aanleiding tot nader onderzoek.

Ter plaatse van de puinverharding op het achterterrein is op maaiveld, hechtgebonden serpentijn asbest aangetroffen. Het puin is bij hergebruik elders niet toepasbaar op basis van het aangetoonde gehalte aan PAK. De verontreiniging beperkt zich tot de puinverharding, met een omvang van circa 40 m3 (170 m2 x 0,25 m). Het puin bevindt zich boven het omringende maaiveld.

Ter plaatse van de puinlaag (voormalige parkeerplaats) nabij de woning is een sterk verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de interventiewaarde. De verontreiniging is globaal ingekaderd en beperkt zich naar verwachting tot de puinhoudende laag, met een omvang van circa 250 m3 (350 m2 x 0,7 m). De puinlaag bevindt zich grotendeels boven het omringende maaiveld.

Conclusies en aanbevelingen
Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, met in achtneming van de verontreinigingen in de puinlagen- en verhardingen (niet zijnde bodem), geen bezwaren voor de voorgenomen verkoop en herinrichting van de locatie.

Het adviesbureau adviseert om de PAK-verontreiniging op een natuurlijk moment, onder milieukundige begeleiding, te verwijderen. Voorafgaand aan de werkzaamheden dient een plan van aanpak te worden opgesteld, die ter goedkeuring moet worden ingediend bij het bevoegd gezag (gemeente Olst-Wijhe).

4.3 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. De Wet geluidhinder kent het begrip bedrijfswoning niet. Een bedrijfswoning is gewoon een woning, waarvoor het mogelijk is een hogere waarde (als nodig) te verlenen. Dit geldt natuurlijk alleen voor bedrijfswoningen die zijn gelegen in een geluidszone.

Onderhavige planontwikkeling

Geluid, wegverkeerslawaai
De Rietbergweg is een weg met relatief weinig (lokaal) wegverkeer. De geluidscontour van 43 dB (Lden) van de weg loopt over een klein deel van het perceel. De bestaande woning en de locatie van de compensatiewoning liggen buiten de contour. Een akoestisch onderzoek naar de gevelbelasting door wegverkeerslawaai is niet noodzakelijk.

Afbeelding - Geluidscontouren wegverkeerslawaai

Geluid, omliggende “bedrijven”
In de directe omgeving van het plangebied ligt één bedrijf. Het betreft hier de zorgboerderij aan de Rietbergweg 2. Naar verwachting zal de geluidhinder van deze voorziening zeer beperkt zijn. Bovendien vinden de activiteiten voor aan het erf plaats. De nieuwe woning ligt op meer dan 50 meter van de bebouwing van de zorgboerderij. Het ligt niet in de verwachting dat sprake zal zijn van geluidhinder.

Voor het overige bevinden zich geen bedrijven in de verdere omgeving die hinder met zich mee brengen voor de woningen in dit bestemmingsplan.

4.4 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

De grenswaarden voor luchtkwaliteit worden in Olst-Wijhe niet overschreden en de ontwikkeling valt onder de regeling NIBM (niet in betekenende mate)nu het plan betrekking heeft op (veel) minder dan 1500 woningen. Er is geen onderzoek luchtkwaliteit nodig.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Het onderhavige bestemmingsplan
De locatie ligt binnen een contour van de Signaleringskaart (zie onderstaande afbeelding). Op deze kaart staan rond Externe Veiligheid objecten en transportroutes contouren waarbinnen Externe Veiligheid (EV) relevant is. Bij objecten/locaties binnen de contouren is een nader onderzoek nodig of het objecten/locaties liggen binnen de Plaatsgebonden Risico- of Groepsrisicocontour op basis van Externe Veiligheid regelgeving (en effectafstanden gebaseerd op richtlijnen Brandweer voor Brandweeradvies). De contour van de Signaleringskaart kan dus (veel) groter zijn dan de uiteindelijke EV afstanden (en effectafstanden). Buiten de contour is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Afbeelding - Risicokaart Signaleringskaart (bron: www.risicokaart.nl)

Het gaat om de contour van de hogedruk aardgasleiding een buisleiding waarop het Besluit externe veiligheid buisleidingen van toepassing is (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding - Risicokaart "Alles tonen" (overstromingsrisico verwijderd)

De hogedruk aardgasleiding ligt op ca. 100 meter van de gevel van de bestaande woning Rietbergweg 2a. In 2014 zijn Plaatsgebonden Risico (PR) en Groepsrisico (GR) berekeningen uitgevoerd voor de hogedruk aardgasleidingen in de gemeente.

Uit de berekeningen van het Kennispunt EV van de RUD blijkt dat de Plaatsgebonden Risico contour voor de hogedruk aardgasleiding ter hoogte van de Rietbergweg 2a op de buisleiding ligt.

Over het Groepsrisico staat in het advies: “Daarnaast blijkt uit de berekening dat nergens langs de hogedrukaardgasleiding een groepsrisico wordt berekend. Dit wil niet zeggen dat er geen groepsrisico is maar dat de kans op meer dan 10 slachtoffers kleiner is dan 1 op de miljard. Er vindt dan ook geen overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico plaats.”

Gezien het feit dat de afstand tot de leiding 100 meter is, de berekende PR contour klein is, het berekende groepsrisico zeer laag is en bij de berekening rekening gehouden is met een manege is het onwaarschijnlijk dat door de vervanging van de manege door één woning er een situatie ontstaat waarbij wel een waarde voor het groepsrisico kan worden berekend.

Overstromingsrisico's
Op de Risicokaart van de provincie Overijssel is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen. Voor een groot deel is het plangebied aangeduid als 'potentieel overstroombaar gebied' (kleine kans).

Afbeelding - Overstromingsrisico's (bron: www.risicokaart)

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Voor het plangebied is de maximale waterdiepte tijdens een overstroming in de huidige situatie ingeschat op 0,8 à 2 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld).

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Uitwerking en toepasbaarheid van deze mogelijkheden dienen nader te worden uitgewerkt bij bijvoorbeeld het waterhuishoudkundig ontwerp.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Bedrijvigheid in de omgeving
In de nabije omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijven gelegen:

• Caravanstalling De Wee op het perceel Rietbergweg 4: ligboxenstal voor 25 á 30 caravans/campers/boten/vouwwagens (op ongeveer 400 meter van het plangebied);
• Erve Kappestee op perceel Kappeweg 17: vakantiewoning (op ongeveer 600 meter van het plangebied). Dit is een 3.1 categorie bedrijf volgens de VNG, waarvoor een afstand geldt van 30 meter voor geur en gevaar en 50 meter voor geluid.

Deze bedrijven liggen op voldoende afstand van het plangebied, hinder valt hiervan niet te verwachten.

Ten zuiden van het plangebied ligt zorgstal de Mikke, waar dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking wordt verzorgd. Op deze locatie staan een aantal pony's die worden verzorgd. Deze zorgstal vormt geen belemmeringen vanuit het aspect bedrijfsmilieuzonering voor de onderhavige ontwikkeling.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.7 Geur

Op de locaties Schippershuizen 3 en 4 zijn melkrundveehouderijen gevestigd. Gezien de afstand zullen de toekomstige woningen geen overlast ondervinden van deze bedrijven. De veehouderijen zullen geen belemmering in hun ontwikkelruimte ervaren door de komst van woningen op de planlocatie. Aan de Rietbergweg 4 is geen veehouder meer gevestigd.

Het woon- en leefklimaat ter plekke is goed tot zeer goed. In het kader van het voorliggende plan zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect geur.

4.8 Ecologie

In opdracht van de initiatiefnemer is de voorliggende ontwikkeling getoetst aan het natuurbeleid door adviesbureau 'Bureau Bleijerveld'. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten uit dit onderzoek gepresenteerd. Het volledige onderzoek is terug te vinden in Bijlage 4.

Beschermde gebieden
Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden en in de omgeving komen dergelijke gebieden ook niet voor. Op grond hiervan, de geringe planschaal en de toekomstige bestemming wordt een negatief effect op beschermde gebieden uitgesloten.

Beschermde soorten
In het plangebied zijn licht beschermde soorten van tabel 1 uit de soortgroepen zoogdieren en amfibieën te verwachten. Daarnaast moet rekening worden gehouden met broedsels van vogels zonder vaste nestplaats. De broedsels kunnen aanwezig zijn in de begroeiing alsook in de gebouwen. Vaste nestplaatsen zijn aanwezig wat betreft Huismus. Steenuil heeft geen nestplaats binnen het plangebied, maar wel kan het terrein tot het leefgebied van individuen in de omgeving behoren. Op basis van het erf- en landschapsplan (Bijlage 2) valt te concluderen dat een negatief effect op de potentie van het terrein als foerageergebied voor Steenuil is uit te sluiten.

Voor soorten van tabel 1 geldt een algemene vrijstelling van de verbodsartikelen van de Flora- en faunawet zolang het een ruimtelijke ingreep betreft. Broedsels van vogels en de dieren zelf kunnen schade ondervinden wanneer de uitvoering in het broedseizoen plaatsvindt. Dit is verboden volgende de FF-wet. Hiervoor is geen ontheffing mogelijk. Vaste nestplaatsen van vogels zijn jaarrond beschermd. Dit geldt ook voor het leefgebied. De FFwet verbiedt handelingen die dergelijke soorten verstoren of die de vaste rusten verblijfplaatsen en leefgebieden vernietigen.

Aanbevelingen
Er moet bij de uitvoering rekening gehouden worden met de broedtijd van vogels. In dit verband dient het rooien van groen en het slopen van de gebouwen buiten het broedseizoen te gebeuren, tenzij een inspectie aantoont dat er geen broedsels voorkomen. De piek van het broedseizoen valt in de periode van half maart tot half juli. Eerdere en latere broedgevallen zijn mogelijk, met name van duiven. In de periode november-februari is de kans op broedgevallen zeer klein.

Daarnaast moet ten behoeve van de huismus voorafgaand aan de sloop in gebouwen in de directe omgeving 10 tijdelijke nestgelegenheden worden aangeboden voor 1 december 2016, en dienen in de nieuwbouw geïntegreerde voorzieningen te worden aangebracht die geschikt zijn als nestgelegenheid.

Soortgroep	Soort	Maatregel/vervolgactie
Planten	Alle	x
Vleermuizen	Alle	x
Zoogdieren	Alle	x
Vogels	Alle	Slopen buiten de periode 15 maart - 15 juli
Vogels met vaste verblijfplaats	Huismus	Mitigatie: 10 tijdelijke voorzieningen voor 1 dec 2016
	Huismus	Compensatie: 10 permanente voorzieningen nieuwbouw
Amfibieën	Alle	x
Reptielen	Alle	x
Vissen	Alle	x
Ongewervelden	Alle	x

Tabel - Overzicht van te nemen maatregelen t.b.v. de FF-wet

4.9 Water

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Watertoets
De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

Onderhavige ontwikkeling
De locatie ligt (grotendeels) in het keur van het Waterschap Groot Salland (WGS) vanwege de ligging langs de Soestwetering, zie afbeelding hieronder. De nieuw te bouwen woning ligt echter buiten de invloedssfeer van deze wetering.

Afbeelding - Locatie bestaande bebouwing in contouren van keur van het Waterschap Groot Salland (WGS)

De watertoets voor dit plan heeft op 27 juni 2016 plaatsgevonden via de Digitale Watertoets. Uit de gegevens die zijn ingevoerd volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft dan ook een positief wateradvies. Voor de volledigheid is het toetsresultaat opgenomen in Bijlage 5.

4.10 Hoogspanningslijnen

Volgens de informatie die terug te vinden is op de site van het RIVM http://www.rivm.nl/Onderwerpen/H/Hoogspanningslijnen en http://geodata.rivm.nl/netkaart.html geldt een indicatieve zone voor de magneetveldzone van 50 meter rond deze hoogspanningslijn. De afstand tussen de dubbelbestemming Leiding Hoogspanningsverbinding en de bestemming manege is ca. 150 meter. Een onderzoek voor de hoogspanningsleiding lijkt gezien de afstand niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 25 september 2013 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk 'Inleidende regels' van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk 'Bestemmingsregels' zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk 'Overgangs- en slotregels' van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Agrarisch, Wonen, Waarde - Archeologie - 1, Waarde - Archeologie - 2 en Waarde - Landschap - 2 toegelicht.

5.2 Agrarisch

Gronden met de bestemming Agrarisch zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, in de productietakken akker- en vollegrondtuinbouw en grondgebonden veehouderij. Daarnaast mogen bij deze bestemming behorende voorzieningen op deze gronden staan, zoals paardenbakken, nutsvoorzieningen en voet- en fietspaden. Ook evenementen en extensieve dagrecreatie zijn toegestaan, maar ondergeschikt aan de eerder genoemde functies.

Er geldt geen bouwvlak voor deze bestemming en er mogen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, op erf- of terreinafscheidingen na.

5.3 Wonen

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het bestemmingsvlak is middels een maatvoeringaanduiding aangegeven dat twee woningen binnen het bouwvlak zijn toegestaan. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan (indien er middels een maatvoeringaanduiding een aantal woningen is aangegeven, dan geldt dat voor elke woning 100 m² aan bijgbouwen gerealiseerd mag worden).

5.4 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m².

5.5 Waarde - Archeologie - 2

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m².

5.6 Waarde - Landschap - 2

De dubbelbestemming Waarde - Landschap - 2 dient om de waarden die samenhangen met de kommen op deze gronden te versterken. Deze waarden hebben betrekking met openheid. De gronden zijn, behalve voor de andere op deze gronden geldende bestemmingen, bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van deze openheid.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Alle kosten voor de te voeren planologische procedure, de realisatie van de ontwikkeling en eventuele toegekende planschadecompensatie als gevolg van de ontwikkeling, komen voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 11 augustus 2016 tot en met 21 september 2016 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren te brengen. In deze periode zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. Het plan heeft ook toestemming van de provincie.

Het bestemmingsplan is op 10 oktober 2016 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Olst-Wijhe. Het besluit tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.