Artikel 14 Wonen
14.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
-
a. wonen;
-
b. aan huis verbonden werkactiviteiten en/of een bed & breakfast;
-
c. zakelijke dienstverlening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening';
-
d. horeca I, II, III en V, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
-
e. detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
alsmede voor:
-
f. de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
met daaraan ondergeschikt:
-
g. paden, verhardingen en parkeervoorzieningen;
-
h. groenvoorzieningen;
-
i. nutsvoorzieningen;
-
j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
met de daarbij behorende:
-
k. gebouwen;
-
l. tuinen, erven, en terreinen;
-
m. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
-
n. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.
De doeleinden zakelijke dienstverlening en detailhandel dienen in combinatie met wonen te worden uitgeoefend.
Indien het feitelijk gebruik van de gronden aangegeven met ' detailhandel' is beperkt tot uitsluitend wonen, is functieverandering naar detailhandel niet meer toegestaan.
De rijksmonumentale panden zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument'. Voor rijksmonumenten gelden de beschermende bepalingen van de Monumentenwet 1988.
14.2 Bouwregels
14.2.1 Hoofdgebouwen
Voor een hoofdgebouw gelden de volgende regels:
-
a. het aantal woningen bedraagt niet meer dan het bestaande aantal;
-
b. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aantal woningen niet meer bedragen dan is aangegeven;
-
c. een hoofdgebouw dient uitsluitend binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
-
d. de voorgevel van het hoofdgebouw wordt in de naar de weg gekeerde bouwgrens gebouwd;
-
e. ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' dient de voorgevel van het hoofdgebouw hoofdzakelijk in en evenwijdig aan die gevellijn te worden gebouwd;
-
f. voor de bouwwijze van de woningen geldt het volgende:
-
1. ter plaatse van de aanduiding ´vrijstaand´zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan;
-
2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' zijn uitsluitend twee aaneen gebouwde woningen toegestaan;
-
3. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' zijn uitsluitend aaneengebouwde woningen toegestaan;
-
g. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt aan de vrijstaande zijde van de woning niet minder dan 3 m voor gebouwen in één bouwlaag met kap en niet minder dan 5 m voor gebouwen in twee bouwlagen met kap, dan wel niet minder dan de bestaande afstand;
-
h. de goothoogte bedraagt niet minder dan 2 m en niet meer dan 4 m voor gebouwen in één bouwlaag met kap, waarbij de bouwhoogte niet meer dan 8 m bedraagt;
-
i. de goothoogte bedraagt niet minder dan 4 m en niet meer dan 6 m voor gebouwen in twee bouwlagen met kap, waarbij de bouwhoogte niet meer dan 10 m bedraagt;
-
j. de dakhelling bedraagt niet minder dan 30° en niet meer dan 60°, danwel de bestaande dakhelling indien deze afwijkend is.
14.2.2 Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen
Voor een aanbouw, een uitbouw en een bijgebouw gelden de volgende regels:
-
a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen binnen het bouwvlak, dan wel ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' te worden gebouwd;
-
b. de afstand tot de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan mag niet minder dan 3 m bedragen
-
c. de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens mag niet minder dan 1 m bedragen;
-
d. de gezamenlijke oppervlakte van aan-, uitbouwen en al dan niet vrijstaande bijgebouwen mag per bouwperceel:
-
1. ten hoogste 60 m2 bedragen;
-
2. ten hoogste 80 m2 bedragen, mits het bouwperceel ten minste 500 m2 bedraagt;
-
3. ten hoogste 100 m2 bedragen, mits het bouwperceel ten minste 1.000 m2 bedraagt,
met inachtneming van de bepaling dat niet meer dan 50% van het bouwperceel mag worden bebouwd;
-
e. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3,5 m bij een platte afdekking;
-
f. de goothoogte bedraagt niet meer dan 3,5 m bij het toepassen van een kap;
-
g. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 80% van de daadwerkelijke bouwhoogte van het hoofdgebouw bij het toepassen van een kap;
-
h. de dakhelling bedraagt niet minder dan 30° en niet meer dan 60° bij een kap.
14.2.3 Gebouwen voor zakelijke dienstverlening, horeca en detailhandel
Voor een gebouw ten behoeve van zakelijke dienstverlening, horeca en detailhandel gelden de volgende regels:
-
a. het gebouw dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
-
b. de oppervlakte aan bestaande gebouwen mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
-
c. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan de goot- en bouwhoogte van het bestaande gebouw;
-
d. het aantal woningen bedraagt niet meer dan het bestaande aantal.
14.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels:
-
a. indien het voor de voorgevel of een naar de weg dan wel naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan wordt opgericht mag de bouwhoogte niet meer dan 1 m bedragen;
-
b. in overige gevallen mag de bouwhoogte niet meer dan 3 m bedragen.
14.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het bebouwingsbeeld;
- de verschijningsvorm van de gebouwen met de aanduiding 'karakteristiek';
- de verkeersveiligheid;
nadere eisen stellen aan:
-
a. de goot- en bouwhoogte van gebouwen;
-
b. de goot- en bouwhoogte en dakvorm van de panden ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', in die zin dat aangesloten dient te worden bij de goot- en bouwhoogte en dakvorm van het bestaande gebouw.
14.4 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan, mits de noodzaak wordt aangetoond en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het bebouwingsbeeld;
- de verkeersveiligheid,
afwijken van het bepaalde in:
voor het bouwen van een aanbouw, uitbouw of bijgebouw tot aan de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan;
voor vergroting van de gezamenlijke oppervlakte tot niet meer dan 80 m2, mits de vergroting gelet op de woonfunctie noodzakelijk is (bijvoorbeeld medische noodzaak, levensloopbestendigheid, maar niet het vergroten van het woongenot als 'geriefverbetering').
14.5 Specifieke gebruiksregels
14.5.1 Toegestaan gebruik
a Aan huis verbonden werkactiviteiten
De uitoefening van aan huis verbonden werkactiviteiten is toegestaan, met dien verstande dat:
-
1. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven;
-
2. de aan huis verbonden werkactiviteit uitsluitend inpandig mag worden verricht;
-
3. niet meer dan 30% van de oppervlakte van de woning en de bijbehorende gebouwen mag worden aangewend ten dienste van deze activiteit, met een maximum van 45 m²;
-
4. indien er tevens sprake is van een bed & breakfastvoorziening, de gezamenlijke oppervlakte van beide activiteiten niet meer mag bedragen dan onder 3 is genoemd;
-
5. degene die de gebruiker is van de woning ook degene moet zijn die de aan huis verbonden werkactiviteit uitoefent;
-
6. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu mag opleveren, dan wel geen afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt, hetgeen inhoudt dat:
- de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar moet zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
- niet met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken ten behoeve van bedrijven die vergunningplichtig of meldingplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving;
- werkactiviteiten bovendien uitsluitend zijn toegestaan indien deze voorkomen in, of gelijk te stellen zijn met de categorieën 1 en 2 als vermeld in de Staat van Bedrijven die als bijlage bij de regels is opgenomen;
- behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met de aan huis verbonden werkactiviteit, geen detailhandel mag plaatsvinden;
- het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein aan de vrijstaande zijde van de woning.
b Bed & breakfast
Het gebruik van de woning en de bijbehorende gebouwen voor een bed & breakfastvoorziening is toegestaan, uitsluitend indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
-
1. de woonfunctie moet in ruimtelijke en visuele zin primair blijven;
-
2. de vestiging van een bed & breakfastvoorziening is uitsluitend binnen de bestaande bebouwing op het bouwperceel toegestaan;
-
3. niet meer dan 30% van de oppervlakte van de woning en bijbehorende gebouwen mag worden aangewend ten dienste van deze activiteit, met een maximum van 45 m2;
-
4. indien er tevens sprake is van een aan huis verbonden werkactiviteit, dan mag de gezamenlijke oppervlakte van beide activiteiten niet meer bedragen dan onder 3 is genoemd;
-
5. degene die de gebruiker is van de woning moet ook degene zijn die de bed & breakfastvoorziening uitoefent;
-
6. aan maximaal vijf personen mag nachtverblijf worden verschaft;
-
7. een bed & breakfastvoorziening mag geen tekenen van een wooneenheid, zoals een keuken vertonen;
-
8. als een bed & breakfastvoorziening wordt uitgeoefend in een vrijstaand bijgebouw, dan moet het bijgebouw op het bij de woning behorende erf staan;
-
9. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten moet qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
-
10. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein aan de vrijstaande zijde van de woning.
14.5.2 Strijdig gebruik
Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving.
Onder strijdig gebruik wordt in elk geval verstaan:
-
a. de bewoning van al dan niet vrijstaande bijgebouwen;
-
b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een bedrijf, anders dan in de zin van aan huis verbonden werkactiviteiten.
14.6 Afwijken van de gebruiksregels
14.6.1 Kinderdagverblijven
Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 14.1 ten behoeve van de vestiging van kinderdagverblijven, mits:
-
1. het kinderdagverblijf in ruimtelijke en visuele zin past binnen het woongebied;
-
2. geen sprake is van onevenredige verkeersaantrekkende werking;
-
3. het bebouwingsbeeld niet wordt aangetast;
-
4. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein aan de vrijstaande zijde van de woning.
14.7 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
-
a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning gebouwen te slopen, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'.
-
b. De onder a genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het pand kan worden hersteld, de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet is te handhaven en/of het delen van het pand betreft die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm wordt veroorzaakt.
14.8 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ter plaatse van de Groningerstraat 8 en 10 wijzigen voor het realiseren van maximaal zes wooneenheden in het bestaande gebouw, mits het hele gebouw hierbij wordt betrokken en op eigen terrein kan worden voldaan aan de parkeernorm.