De Bulders: Regels

Plan:	De Bulders
Status:	vastgesteld
Plantype:	bestemmingsplan
IMRO-idn:	NL.IMRO.1658.BPdebulders-vs02

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het Chw bestemmingsplan 'De Bulders' van de gemeente Heeze-Leende;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1658.BPdebulders-vs02 met de bijbehorende regels en bijlagen;

1.3 aanbouw/uitbouw:

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aaneengesloten woning:

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde gestapelde woningen

1.7 aan-huis-verbonden bedrijf:

een bedrijf of het bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging, geheel of gedeeltelijk door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

1.8 aan-huis-verbonden beroep:

een dienstverlenend beroep, niet gericht op consumentenverzorging, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Gastouder als bedoeld in de Wet Kinderopvang en Kwaliteitseisen Peuterspeelzalen (WKKP) is hieronder begrepen;

1.9 achterste bouwgrens:

denkbeeldige lijn die gelegen is op de maximale bouwdiepte als bedoeld in 6.2.1 sub f, die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel en die doorloopt tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen;

1.10 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.11 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.12 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.13 bijgebouw:

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch en functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.14 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.15 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.16 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.17 bouwperceelsgrens:

de grens van een bouwperceel;

1.18 bouwvlak:

het vlak dat begrensd wordt door de voorgevellijn, de achterste bouwgrens en de zijdelingse perceelsgrenzen;

1.19 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.20 cultuurhistorische waarde:

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan en door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon of de architectuur;

1.21 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.22 erfgrens:

de lijn die de grens vormt tussen het openbaar gebied en het bouwperceel. Indien het bouwperceel aan een ontsluitingsweg gelegen is, dan geldt de rand van de weg (inclusief de daarbij behorende voorzieningen waaronder fiets- en voetpaden, bermen, trottoirs en parkeervakken) als erfgrens;

1.23 extensief recreatief medegebruik:

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan en waarbij het gebruik weinig invloed heeft op de doeleinden binnen de bestemming;

1.24 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.25 huishouden:

een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid;

1.26 landschappelijke waarden:

het geheel van waarden in verband met bijzondere landschappelijke kenmerken van een gebied of object, in de zin van karakteristieke verschijningsvorm, herkenbaarheid/identiteit en diversiteit, dat bestaat uit aardkundige, archeologische, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke waarden, afzonderlijk of in onderlinge samenhang;

1.27 natuurlijke waarden:

de waarden in verband met de aanwezigheid van bijzondere planten, dieren en leefgemeenschappen in onderlinge samenhang en in samenhang met hun leefomgeving (biotoop) en welke verband houden met zaken als verscheidenheid/zeldzaamheid, natuurlijkheid/ongestoordheid en kenmerkendheid voor het gebied;

1.28 nieuwe woning:

woning welke nog niet aanwezig was op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

1.29 overkapping:

een bouwwerk dat bestaat uit een dakconstructie met maximaal 2 wanden;

1.30 peil:

a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en daarbij behorende aan- of uitbouwen:
het straatpeil ter plaatse van de perceelsgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelsgrens met een maximum van 30 centimeter;
b. bij bijgebouwen:
de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;
c. bij bestaande gebouwen:
een denkbeeldig vlak op 5 centimeter onder het niveau van de afgewerkte begane grondvloer;

1.31 prostitutiebedrijf:

een bedrijf, waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding als beroep wordt uitgeoefend;

1.32 randweg:

de doorgaande weg die de Leenderweg met de Muggenberg verbindt;

1.33 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.34 sociale huurwoning:

huurwoning, waarbij de huurprijs overeenkomt met de huurprijzen voor de sociale sector zoals opgenomen in de Regionale Begrippenlijst van de Regionale Agenda Wonen;

1.35 straat:

een in stedenbouwkundig opzicht samenhangend geheel van bebouwing, waarbij de oriëntatie van de voorgevels van de hoofdgebouwen bepalend is voor de vraag of het hoofdgebouw onderdeel uitmaakt van de straat;

1.36 twee- aaneen gebouwde woning:

Een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen.

1.37 voorgevel:

de gevel van een gebouw, die is gekeerd naar de weg of het openbaar gebied waarop het bouwperceel overwegend georiënteerd is (bij een hoekgevel is er slechts sprake van één voorgevel);

1.38 voorgevellijn:

de lijn waarin de voorgevel van een hoofdgebouw is gelegen alsmede het verlengde daarvan;

1.39 vrijstaande woning:

een woning die hoogstens door middel van de bijgebouwen met een andere woning verbonden is en waarvan geen van beide zijgevels in de zijdelingse perceelgrens staan;

1.40 water en waterhuishoudkundige voorzieningen:

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer en waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan worden gedacht aan duikers, helofytenfilters, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten et cetera;

1.41 woning:

een complex van ruimten, dat uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 Meetwijzen

2.1.1 de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.1.2 de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.1.3 de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.1.4 de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter is.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. agrarische doeleinden;
b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterbergende en -afvoerende voorzieningen;
c. behoud van bestaande paden en wegen;
d. extensief recreatief medegebruik.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 1,50 meter.

Artikel 4 Groen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. groenvoorzieningen;
b. bermen;
c. speelvoorzieningen;
d. extensief recreatief medegebruik;
e. kunstobjecten;
f. paden;
g. wijkontsluitingswegen ter plaatse van de aanduiding `ontsluiting´, welke ingericht worden overeenkomstig profiel 2 van bijlage 1;

met de daarbijbehorende:

h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterbergende en -afvoerende voorzieningen.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Gebouwen

Op of in deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

4.3 Specifieke gebruiksregels

4.3.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

a. parkeren.

4.4 Afwijken van de gebruiksregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 4.3.1 voor de aanleg van parkeerplaatsen, met dien verstande dat:

a. de noodzaak voor de parkeerplaatsen aangetoond moet zijn;
b. er geen onevenredige aantasting van het groen plaatsvindt.

Artikel 5 Verkeer

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wegen met maximaal 2 rijbanen, welke ingericht worden overeenkomstig één van de profielen als aangegeven onder profiel 1 van bijlage 1;
b. straten en paden;
c. verkeer- en parkeervoorzieningen;
d. kunstobjecten;
e. koeientunnels;

met de daarbij behorende:

f. groenvoorzieningen;
g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2 Bouwregels

5.2.1 Gebouwen

Op of in deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

5.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

a. de bouwhoogte van licht- en vlaggenmasten mag niet meer bedragen dan 9 meter;
b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5 meter.

5.3 Specifieke gebruiksregels

5.3.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend:

a. het gebruik van de gronden in afwijking van het aangegeven dwarsprofiel.

5.4 Afwijken van de gebruiksregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 5.3.1 voor het afwijken van het aangegeven dwarsprofiel, met dien verstande dat:

a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de milieusituatie, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
b. de verkeersveiligheid hierdoor niet onevenredig wordt aangetast;
c. hierdoor geen wezenlijke verandering in de geluidssituatie optreedt.

Artikel 6 Woongebied

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. woningen, al dan niet met aan huis-verbonden-beroep, waarbij het aantal nieuwe woningen niet meer mag bedragen dan 350 en minimaal 20% van de nieuwe woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen;
b. wijkontsluitingswegen ter plaatse van de aanduiding `ontsluiting´, welke ingericht worden overeenkomstig profiel 2 van bijlage 1;
c. overige wegen ten behoeve van de ontsluiting van woningen;

met de daarbij behorende

d. tuinen, erven en terreinen;
e. verkeer- en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat per straat voldaan dient te worden aan de parkeernormen als genoemd in 6.4.2;
f. fiets- en voetpaden;
g. groenvoorzieningen;
h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterbergende en -afvoerende voorzieningen;
i. nutsvoorzieningen;
j. voorzieningen ten behoeve van de duurzaamheid, waaronder in ieder geval warmte-koudeopslag en zonnepanelen;

met de daarbij behorende bouwwerken.

6.2 Bouwregels

Bij de toepassing van deze bouwregels dient rekening gehouden te worden met de beleidsregels ten aanzien van duurzaamheid en beeldkwaliteit als bedoeld in 6.6.

6.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

a. binnen de bestemming Woongebied zijn vrijstaande, twee-onder-een-kap woningen en aaneengesloten woningen toegestaan, met dien verstande dat:
- 1. voldaan dient te worden aan de parkeernormen uit 6.4.2 en dat het maximaal toegestane woningbouwprogramma per straat afhankelijk is van de parkeercapaciteit in deze straat;
- 2. ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - geurzone' geen hoofdgebouwen toegestaan zijn;
b. de voorgevel van een hoofdgebouw dient minimaal 3 meter uit de erfgrens gelegen te zijn;
c. in aanvulling op het bepaalde in sub b geldt voor de percelen die gelegen zijn aan de randweg, dat voor hoofdgebouwen een minimale afstand van 18 meter ten opzichte van het hart van de dichtst bij de bestemming 'Woongebied' gelegen rijbaan van de randweg, zoals aangegeven op profiel 1 van bijlage 1, aangehouden dient te worden;
d. de maximale inhoud voor woningen bedraagt 1.000 m³, met dien verstande dat ondergrondse ruimten zoals kelders niet worden meegerekend;
e. de goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 7 en 11 meter, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent' een maximale goot- en bouwhoogte geldt van respectievelijk 10 en 14 meter;
f. de maximale bouwdiepte, gerekend van voorgevel tot achtergevel, bedraagt maximaal:
- 1. 15 m bij vrijstaande woningen en twee-aaneen gebouwde woningen;
- 2. 12,5 m bij aaneengesloten woningen;
g. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal:
- 1. 3 m bij vrijstaande woningen;
- 2. 3 m bij een blok van twee-aaneen, aan één zijde;
- 3. 2 m bij eindwoningen van aaneengebouwde woningen aan één zijde, met dien verstande dat op hoeksituaties een afstand van 3 m geldt;
h. de hoofdgebouwen dienen verplicht met een kap afgedekt te worden.

6.2.2 Aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

a. aanbouwen en bijgebouwen dienen op een afstand van ten minste 3 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw te worden gebouwd;
b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt voor overkappingen dat deze maximaal 1,5 m voor de voorgevellijn gerealiseerd mogen worden, mits dit deel geen wanden heeft;
c. de totale oppervlakte van de aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak als bedoeld in 1.18, mag per woning niet meer bedragen dan:
- 1. 75 m²: bij een perceelsgrootte tot 500 m²;
- 2. 100 m²: bij een perceelsgrootte vanaf 500 m² tot 2.000 m²;
- 3. 120 m²: bij een perceelsgrootte vanaf 2.000 m²;
d. de goothoogte bedraagt maximaal 3,50 meter;
e. de bouwhoogte bedraagt maximaal 5 meter;
f. tot een afstand van 25,00 meter achter de voorgevel moet, bij vrijstaande woningen, aan één zijde van het perceel een zone van minimaal 3,00 m uit de zijdelingse perceelgrens vrij blijven van aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
g. de afstand tot de zijdelingse en achterste perceelgrens bedraagt minimaal 1 m, tenzij in de perceelgrens wordt gebouwd;
h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hofbebouwing' zijn geen aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

6.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

a. de bouwhoogte van erfafscheidingen gesitueerd achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw is maximaal 2 meter;
b. de bouwhoogte van erfafscheidingen gesitueerd vóór de voorgevellijn van het hoofdgebouw is maximaal 1 meter;
c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is maximaal 3 meter;
d. de bouw van antennes is toegestaan achter de achtergevel van het hoofdgebouw, mits de hoogte maximaal 15 meter bedraagt.

6.2.4 Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan onder de bebouwing;
b. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 meter onder peil.

6.2.5 Openlucht zwembad

Voor het bouwen van een onoverdekt zwembad gelden de volgende regels:

a. het zwembad dient te worden gebouwd achter de achtergevel van de woning of het verlengde daarvan, op een afstand van niet meer dan 50 meter;
b. de afstand tot de zijdelingse en achterste perceelsgrens is minimaal 3 meter;
c. de oppervlakte van het zwembad mag niet meer bedragen dan 100 m²;
d. per bouwperceel mag maximaal 1 zwembad worden gebouwd;
e. het zwembad mag niet hoger zijn dan 1 meter;
f. de ondergrondse bouwdiepte van het zwembad bedraagt maximaal 2,5 meter.

6.3 Afwijken van de bouwregels

6.3.1 Afwijken minimale afstand tot randweg

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 6.2.1 sub c en toestaan dat hoofdgebouwen op een kortere afstand dan 18 meter ten opzichte van het hart van de dichtst bij de bestemming 'Woongebied' gelegen rijbaan van de randweg gebouwd worden, mits aangetoond is dat voldaan wordt aan de normen uit de Wet geluidhinder.

6.4 Specifieke gebruiksregels

6.4.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning;
b. het splitsen van woningen in meerdere woningen;
c. het gebruik van panden voor kamerverhuur;
d. het gebruik van de woning als recreatiewoning.

6.4.2 Parkeren

Het gebruik van bouwwerken voor 'Woongebied' is uitsluitend toegestaan indien er in het plan per straat minimaal voorzien wordt in de onderstaande parkeernormen en deze parkeerplaatsen in stand worden gelaten:

afbeelding "i_NL.IMRO.1658.BPdebulders-vs02_0001.png"

6.4.3 Aan-huis-verbonden beroep

Aan-huis-verbonden beroepen zijn toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende regels van toepassing zijn:

a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 45 m²;
b. detailhandel mag alleen plaatsvinden ondergeschikt aan en in direct verband met het aan-huis-verbonden beroep;
c. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

6.5 Afwijken van de gebruiksregels

6.5.1 Percentage sociale huurwoningen

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 6.1 sub a om het minimale percentage sociale huurwoningen aan te passen, met dien verstande dat hieraan aantoonbaar geen behoefte meer is.

6.5.2 Aan-huis-verbonden bedrijf

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bestemmingsplanregels om toe te staan dat een aan-huis-verbonden bedrijf in of bij een woning mogelijk is, met dien verstande dat:

a. de omvang van de activiteit niet meer bedraagt dan 45 m²;
b. de woonfunctie de hoofdfunctie blijft;
c. het gebruik geen onevenredige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt;
d. detailhandel alleen plaatsvindt ondergeschikt aan en in direct verband met de lichte bedrijvigheid;
e. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

6.6 Beleidsregels

Bij de toetsing van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen en/of een omgevingsvergunning voor afwijken dienen de aspecten als benoemd in 6.6.1 afgewogen te worden. De regels in dit artikel zijn beleidsregels als bedoeld in artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht.

6.6.1 Beeldkwaliteit

Bij de realisatie van het plan dienen de beeldkwaliteiteisen zoals opgenomen in bijlage 3 bij deze regels ter inspiratie gebruikt te worden. Daarnaast geldt in algemene zin dat bij de entrees zoals aangegeven in voornoemd beeldkwaliteitsplan een duidelijk onderscheidend woningtype gerealiseerd moet worden.

Uitgegaan wordt van korte bouwstroken met weinig symmetrie in verband met afwisseling. Dit betekent dat er maximaal 5 woningen in een rij gerealiseerd mogen worden. Daarnaast moeten bij maximaal 4 aaneengesloten woningen gelijke geveltinten, dakvorm, steensoort en kleur gehanteerd worden. Dit geldt niet voor het gebied dat is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - hofbebouwing'.

Voorts dienen per deelgebied (zoals beschreven op p. 42 e.v. van het beeldkwaliteitsplan) de volgende beeldkwaliteitseisen in acht te worden genomen:

Deelgebied 1
Centraal in deelgebied 1 is een ruimtelijk sterk samenhangend bebouwingscluster opgenomen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwvorm - bebouwingscluster'. De gevels hebben een lichte kleurstelling en grijze pannen op de daken.

Deelgebied 2
Centraal in deelgebied 2 is een hofbebouwing gesitueerd, bestaande uit een gebouw dat duidelijk een andere maat heeft dan alle omliggende woonbebouwing omdat het als object is ontworpen. Het gebouw heeft een lichte kleur en antracietkleurige dakpannen. Daarbij is het rondom naar de buitenzijde georiënteerd en heeft het een besloten binnenruimte (het hof) waar het mogelijk is om elkaar te ontmoeten.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent' wordt de entree geaccentueerd door een meer rijzige bebouwingsmassa. De maximale goot- en bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent' bedraagt 10 respectievelijk 14 meter.

Artikel 7 Leiding

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Leiding' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemmingen), tevens bestemd voor:

a. de aanleg, instandhouding of bescherming van bovengrondse hoogspanningsleidingen ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - hoogspanningsverbinding';
b. groenvoorzieningen;
c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

waarbij de volgende bestemmingsbreedten gelden gemeten aan weerszijden uit het hart van de leiding:

Leiding
Hoogspanningsverbinding	70 meter

7.2 Bouwregels

In afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald ten aanzien van het bouwen krachtens de overige bestemmingen van deze gronden, mogen op of in de in deze bestemming begrepen gronden uitsluitend worden gebouwd:

a. hoogspanningsmasten tot een maximale bouwhoogte van 35 meter ten behoeve van bovengrondse hoogspanningsverbindingen;
b. uitbreidingen van hoofdgebouwen of aanbouwen, bijgebouwen of overkappingen bij hoofdgebouwen bij bestaande, positief bestemde woningen.

7.3 Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 7.2 voor het bouwen ten behoeve van de overige bestemmingen van deze gronden. Hiervoor gelden de volgende bepalingen:

a. het behoud van een veilige ligging en de continuïteit van de energievoorziening dient te zijn gewaarborgd;
b. het bevoegd gezag dient schriftelijk advies te hebben ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

7.4.1 Verboden werken en werkzaamheden

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:

a. het aanleggen van wegen of paden of andere oppervlakteverhardingen;
b. het uitvoeren van graafwerkzaamheden;
c. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indrijven van voorwerpen in de bodem;
d. het aanbrengen van diepwortelende beplanting of bomen;
e. het aanbrengen van hoogopgaande bomen en beplanting (alleen bij bovengrondse hoogspanningsverbindingen);
f. het ophogen, verlagen, afgraven of egaliseren van de bodem, of anderszins wijzigen in maaiveld- of weghoogte.

7.4.2 Uitzondering

Het verbod als bedoeld in lid 7.4.1 is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

a. het normale onderhoud betreffen overeenkomstig de overige bestemmingen van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn of voortvloeien uit het normale onderhoud of gebruik overeenkomstig de bestemming;
b. krachtens een verleende vergunning reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

7.4.3 Toelaatbaarheid

De andere werken als bedoeld in lid 7.4.1 zijn slechts toelaatbaar voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud van een veilige ligging en de continuïteit van de energievoorziening.

Artikel 8 Waarde - Archeologie 1

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 1' (gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern en linten) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

8.2 Bouwregels

8.2.1 Omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen

a. Uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft met een oppervlakte van maximaal 250 m² en een verstoringsdiepte van 0,30 meter ten opzichte van het maaiveld;
b. bouwplannen met een grotere oppervlakte dan genoemd onder a kunnen uitsluitend worden gebouwd, indien:
- 1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,30 meter ten opzichte van het maaiveld;
- 2. gebouwen tot maximaal 2,50 meter uit bestaande fundering worden opgericht.

8.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

8.4 Afwijken van de bouwregels

8.4.1 Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 8.2.1 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

8.4.2 Voorwaarden

Teneinde dit te bereiken kunnen aan een omgevingsvergunning in ieder geval de volgende regels worden verbonden:

a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

8.4.3 Bouwverbod

Indien uit het rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de Waarde, die aan een gebied wordt toegekend in verband met het voorkomen van cultuurhistorische, aardkundige, milieuhygiënische, natuurlijke en/of architectonische waarden van de bebouwde en onbebouwde omgeving door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in 8.4.2 genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de omgevingsvergunning geweigerd.

8.4.4 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in 8.4.1 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een ontheffing geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

8.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

8.5.1 Verboden werken en werkzaamheden

In het belang van de archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredige aantasting van aanwezige archeologische waarden is het verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 0,30 meter onder maaiveld, waaronder begrepen het aanleggen van drainage;
b. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
c. het ophogen en egaliseren van gronden;
d. het verlagen van het waterpeil;
e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem;
f. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren;
g. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt;
h. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies;
i. het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen waarbij grondroering plaatsvindt dieper dan 0,30 meter onder maaiveld.

8.5.2 Uitzondering

Het bepaalde in lid 8.5.1 is niet van toepassing:

a. indien de verstoring zich beperkt tot 0,30 meter onder het oppervlak;
b. indien de grootte van de bodemingreep kleiner is dan 250 m²;
c. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
d. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend;
e. indien de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud en beheer betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
f. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,50 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
g. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een verleende omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in 8.5.1 .

8.5.3 Toelaatbaarheid

a. de omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in lid 8.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind, en vooraf door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overgelegd waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld:
- 1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of
- 2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of
- 3. de archeologische waarden hierdoor niet worden geschaad.
b. burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat een rapport zoals genoemd in 8.5.3 onder a achterwege kan blijven, als door de aanvrager aantoonbaar kan worden gemaakt dat de archeologische waarden reeds verstoord zijn (bijv. door zandwinning of diepe grondbewerkingen);
c. voor zover de in 8.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de omgevingsvergunning worden verleend, indien aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden:
- 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
- 2. de verplichting tot het doen van opgravingen,
- 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

8.5.4 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in 8.5.1 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

8.6 Wijzigingsbevoegdheid

8.6.1 Wijziging

Burgemeester en wethouders kunnen het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

a. naar ligging wordt verschoven, dan wel;
b. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
c. wordt verwijderd, dan wel;
d. van bestemming wijzigt in 'Waarde – Archeologie 2' of 'Waarde - Archeologie 3'

voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

8.6.2 Advies

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder lid 8.6.1 worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Artikel 9 Waarde - Archeologie 2

9.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 2' (gebied met een hoge archeologische verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

9.2 Bouwregels

9.2.1 Omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen

a. Uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft met een oppervlakte van maximaal 500 m² en een verstoringsdiepte van 0,30 meter en 0,50 meter bij esdekken ten opzichte van het maaiveld;
b. bouwplannen met een grotere oppervlakte dan genoemd onder a kunnen uitsluitend worden gebouwd, indien:
- 1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,30 meter en 0,50 meter bij esdek ten opzichte van het maaiveld;
- 2. gebouwen tot maximaal 4,00 meter uit bestaande fundering worden opgericht.

9.3 Nadere eisen

9.4 Afwijken van de bouwregels

9.4.1 Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 9.2.1 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

9.4.2 Voorwaarden

Teneinde dit te bereiken kunnen aan een omgevingsvergunning in ieder geval de volgende regels worden verbonden:

a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

9.4.3 Bouwverbod

Indien uit het rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden, die aan een gebied wordt toegekend in verband met het voorkomen van cultuurhistorische, aardkundige, milieuhygiënische, natuurlijke en/of architectonische waarden van de bebouwde en onbebouwde omgeving door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in 9.4.2 genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de omgevingsvergunning geweigerd.

9.4.4 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in 9.4.1 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een ontheffing geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

9.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

9.5.1 Verboden werken en werkzaamheden

In het belang van de archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredige aantasting van aanwezige archeologische waarden is het verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 0,30 meter en bij esdekken dieper dan 0,50 meter onder maaiveld, waaronder begrepen het aanleggen van drainage;
b. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
c. het ophogen en egaliseren van gronden;
d. het verlagen van het waterpeil;
e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem;
f. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren;
g. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt;
h. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies;
i. het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen waarbij grondroering plaatsvindt dieper dan 0,30 meter en bij esdekken 0,50 meter onder maaiveld.

9.5.2 Uitzondering

Het bepaalde in lid 9.5.1 is niet van toepassing:

a. de verstoring zich beperkt tot 0,30 meter en 0,50 meter bij esdekken onder het oppervlak;
b. indien de grootte van de bodemingreep kleiner is dan 500 m²;
c. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
d. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend;
e. indien de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud en beheer betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
f. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 2,50 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
g. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een verleende omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in 9.5.1;
h. voor zover uit objectieve gegevens blijkt dat de grond tot op het gewenste af te graven niveau al geroerd is.

9.5.3 Toelaatbaarheid

a. de omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in lid 9.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind, en vooraf door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overgelegd waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld:
- 1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of
- 2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of
- 3. de archeologische waarden hierdoor niet worden geschaad.
b. burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat een rapport zoals genoemd in 9.5.3 onder a achterwege kan blijven, als door de aanvrager aantoonbaar kan worden gemaakt dat de archeologische waarden reeds verstoord zijn (bijv. door zandwinning of diepe grondbewerkingen);
c. voor zover de in 9.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de omgevingsvergunning worden verleend, indien aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden:
- 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
- 2. de verplichting tot het doen van opgravingen,
- 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

9.5.4 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in 9.5.1 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

9.6 Wijzigingsbevoegdheid

9.6.1 Wijziging

Burgemeester en wethouders kunnen het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

a. naar ligging wordt verschoven, dan wel;
b. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
c. wordt verwijderd, dan wel;
d. van bestemming wijzigt in 'Waarde – Archeologie 1' of 'Waarde – Archeologie 3';

voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

9.6.2 Advies

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder lid 9.6.1 worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Artikel 10 Waarde - Archeologie 3

10.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 3' (gebied met een middelhoge verwachting) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond verwachte archeologische waarden.

10.2 Bouwregels

10.2.1 Omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen

a. Uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft met een oppervlakte van maximaal 2.500 m² en een verstoringsdiepte van 0,30 meter en 0,50 meter bij esdekken ten opzichte van het maaiveld;
b. bouwplannen met een grotere oppervlakte dan genoemd onder a kunnen uitsluitend worden gebouwd, indien:
- 1. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,30 meter en 0,50 meter bij esdek ten opzichte van het maaiveld;
- 2. gebouwen tot maximaal 4,00 meter uit bestaande fundering worden opgericht.

10.3 Nadere eisen

10.4 Afwijken van de bouwregels

10.4.1 Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 10.2.1 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

10.4.2 Voorwaarden

Teneinde dit te bereiken kunnen aan een omgevingsvergunning in ieder geval de volgende regels worden verbonden:

a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) monumenten in de bodem worden behouden zoals alternatieven voor heiwerk, het al niet bouwen van kelders, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht;
b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

10.4.3 Bouwverbod

Indien uit het rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden, die aan een gebied wordt toegekend in verband met het voorkomen van cultuurhistorische, aardkundige, milieuhygiënische, natuurlijke en/of architectonische waarden van de bebouwde en onbebouwde omgeving door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in 10.4.2 genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de omgevingsvergunning geweigerd.

10.4.4 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in 10.4.1 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een ontheffing geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

10.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

10.5.1 Verboden werken en werkzaamheden

In het belang van de archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredige aantasting van aanwezige archeologische waarden is het verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 0,30 meter en bij esdekken dieper dan 0,50 meter onder maaiveld, waaronder begrepen het aanleggen van drainage;
b. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
c. het ophogen en egaliseren van gronden;
d. het verlagen van het waterpeil;
e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem;
f. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren;
g. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt;
h. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies;
i. het slopen van gebouwen en het verwijderen van funderingen waarbij grondroering plaatsvindt dieper dan 0,30 meter en bij esdekken 0,50 meter onder maaiveld.

10.5.2 Uitzondering

Het bepaalde in lid 10.5.1 is niet van toepassing:

a. de verstoring zich beperkt tot 0,30 meter en 0,50 meter bij esdekken onder het oppervlak;
b. indien de grootte van de bodemingreep kleiner is dan 2.500 m²;
c. in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige;
d. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend;
e. indien de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud en beheer betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
f. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft binnen een afstand van maximaal 4,00 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
g. voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een verleende omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in 10.5.1;
h. voor zover uit objectieve gegevens blijkt dat de grond tot op het gewenste af te graven niveau al geroerd is.

10.5.3 Toelaatbaarheid

a. de omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in lid 10.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind, en vooraf door aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie is overgelegd waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld:
- 1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of
- 2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of
- 3. de archeologische waarden hierdoor niet worden geschaad.
b. burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat een rapport zoals genoemd in 10.5.3 onder a achterwege kan blijven, als door de aanvrager aantoonbaar kan worden gemaakt dat de archeologische waarden reeds verstoord zijn (bijv. door zandwinning of diepe grondbewerkingen);
c. voor zover de in 10.5.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan de omgevingsvergunning worden verleend, indien aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorschriften wordt verbonden:
- 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
- 2. de verplichting tot het doen van opgravingen,
- 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

10.5.4 Advies

Alvorens een omgevingsvergunning als bedoeld in 10.5.1 kan worden verleend, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

10.6 Wijzigingsbevoegdheid

10.6.1 Wijziging

Burgemeester en wethouders kunnen het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

a. naar ligging wordt verschoven, dan wel;
b. naar omvang wordt vergroot of verkleind, dan wel;
c. wordt verwijderd, dan wel;
d. van bestemming wijzigt in 'Waarde – Archeologie 1' of 'Waarde - Archeologie 2'

voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

10.6.2 Advies

Alvorens de wijzigingen als bedoeld onder lid 10.6.1 worden uitgevoerd, wordt archeologisch advies ingewonnen bij de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Artikel 11 Waarde - Ecologie

11.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde – Ecologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, primair bestemd voor het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van de ter plaatse aanwezige bomenstructuur, ten behoeve van:

a. de bescherming van de functionele leefomgeving van de gewone dwergvleermuis en de laatvlieger;
b. de bescherming van de cultuurhistorische landschapswaarden.

11.2 Algemene gebruiksbepalingen

11.2.1 Voorwaardelijke verplichting ecologie en cultuurhistorische landschapswaarden

De bestaande bomenrijen op de gronden binnen deze dubbelbestemming dienen in stand gehouden te worden. Indien dit niet mogelijk is, is het noodzakelijk de randen van het plangebied, voorafgaand aan de in gebruik name van de randweg, voldoende groen in te richten. Deze inrichting dient goedgekeurd te zijn door een ecoloog en landschapsarchitect, en functioneel te zijn voorafgaand aan de kap van de betreffende bestaande bomen. Eventuele straatverlichting dient gericht te zijn op de weg zelf.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 12 Anti-dubbeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 13 Algemene gebruiksregels

13.1 Voorwaardelijke verplichting aanleg randweg

Ten behoeve van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving dient de randweg als bedoeld in artikel 5 in bruikbare vorm beschikbaar te zijn voordat de omgevingsvergunning voor bouwen van de 192e woning als bedoeld in artikel 6 verleend kan worden.

13.2 Voorwaardelijke verplichting geluidswerende voorziening

Ten behoeve van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving dient ter hoogte van de woningen aan de Buldersweg 12 t/m 16 een absorberend geluidscherm met een minimale lengte van 71 meter en een minimale hoogte van 1 meter opgericht te zijn en duurzaam in stand te worden gehouden, voordat de randweg als bedoeld in artikel 5 in gebruik genomen kan worden.

13.3 Voorwaardelijke verplichting waterberging

Het gebruik conform de bestemming 'Verkeer' (artikel 5) en 'Woongebied' (artikel 6), is alleen toegestaan indien voldoende waterberging vooraf wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden in overeenstemming met de uitgangspunten voor hydrologisch neutraal ontwikkelen volgens de keur van Waterschap de Dommel.

13.4 Voorwaardelijke verplichting stil asfalt

Bij de aanleg van de randweg dient stil asfalt in de vorm van een dunne deklaag type B toegepast te worden, welke leidt tot een geluidsreductie conform CROW publicatie 316, of hieraan qua geluidreductie gelijkwaardig.

Voorafgaand aan de ingebruikname van de randweg dient op de Leenderweg conform het in bijlage 2 bij de toelichting opgenomen akoestisch onderzoek, stil asfalt in de vorm van een dunne deklaag type A toegepast te zijn, welke leidt tot een geluidsreductie conform CROW publicatie 316, of hieraan qua geluidreductie gelijkwaardig.

Voorafgaand aan de ingebruikname van de randweg dient op de Muggenberg conform het in bijlage 2 bij de toelichting opgenomen akoestisch onderzoek, stil asfalt in de vorm van een dunne deklaag type B toegepast te zijn, welke leidt tot een geluidsreductie conform CROW publicatie 316, of hieraan qua geluidreductie gelijkwaardig.

13.5 Voorwaardelijke verplichting fundering

Bij de aanleg van de randweg dient over minimaal de lengte langs het perceel Buldersweg 16 te Heeze een funderingsdikte van 0,75 m toegepast te worden voor de het dichtste bij de woningen aan de Buldersweg gelegen rijbaan van de randweg.

Artikel 14 Algemene aanduidingsregels

14.1 Vrijwaringszone - molenbiotoop

14.1.1 Aanduidingsomschrijving

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' gelden nadere regels voor het beschermen van de functie van de in dit gebied voorkomende molen als werktuig en van zijn waarde als landschapsbepalend element.

14.1.2 Bouwregels

a. Bij de bouw van bouwwerken op de in Hoofdstuk 2 bedoelde gronden mag de hoogte niet meer bedragen dan 1/50 van de afstand, gemeten tussen het bouwwerk en de voet van de buiten het plangebied gelegen molen, vermeerderd met de hoogte van de belt, zijnde 6,75 meter.
b. het onder a. bepaalde geldt niet voor bouwwerken waarvan de hoogte lager is dan het niveau van de belt van de molen, zijnde 6,75 meter.

14.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

14.2.1 Verboden werken en werkzaamheden

Het is verboden zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden op de in artikel 14.1.1 bedoelde gronden de volgende andere werken uit te voeren:

a. het aanbrengen van hoogopgaande bomen en beplanting.

14.2.2 Uitzondering

Het verbod als bedoeld in lid 14.2.1 is niet van toepassing op andere werken die:

a. het normale onderhoud, gebruik en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;
b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
c. reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

14.2.3 Toelaatbaarheid

De andere werken als bedoeld in lid 14.2.1 zijn slechts toelaatbaar voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het huidige en/of toekomstige functioneren van de molen als werktuig of de molen als landschapsbepalend element.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

15.1 Algemeen

Indien niet op grond van een andere bepaling kan worden afgeweken van deze regels kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het volgende:

a. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
b. het oprichten van liftschachten en trappenhuizen als onderdeel van de hoofdbouw tot maximaal 3 meter boven de toegelaten goothoogte voor de hoofdbouw;
c. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter wering van geluidhinder of luchtverontreiniging, brand- en explosiegevaar, mits de hoogte ten hoogste 5 meter is;
d. het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor reclamedoeleinden direct nabij de openbare weg, mits de hoogte ten hoogste 2,5 meter is.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregel

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

16.2 Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

16.3 Hardheidsclausule

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Artikel 17 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het Chw bestemmingsplan 'De Bulders'.