Klooster Nazareth

Artikel 6 Wonen - Nazareth

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Nazareth' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. het wonen,
• b. bijbehorende bouwwerken;
• c. tuinen en erven;
• d. waardevolle bomen;
• e. het behoud van de cultuurhistorische waarden van de kloostertuin, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - kloostertuin';
• f. een openbare groenvoorziening, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - kloostertuin';
• g. een gemeentelijk monument, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - gemeentelijk monument';
• h. water, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen, waterpartijen alsmede natuurontwikkeling, ter plaatse van de aanduiding 'water';
• i. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen alsmede (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen;
• j. behoud, ontwikkeling en/of herstel van de natuurlijke, aardkundige waarden en beeldkwaliteit, afgestemd op de kenmerken zoals omschreven in de 'Referentiebeelden ontwikkeling Nazareth';

alsook voor:

• k. woonstraten en paden;
• l. voorzieningen van openbaar nut;
• m. groenvoorzieningen;
• n. parkeervoorzieningen;
• o. speelvoorzieningen.

6.2 Bouwregels

6.2.1 Algemeen

Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in 6.1 genoemde doeleinden worden gebouwd en gelden de volgende bepalingen:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde- kloostertuin' mogen geen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken, bouwwerken van openbaar nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd;
• b. in afwijking van het bepaalde onder a mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde- kloostertuin' een lijkenhuisje worden herbouwd, mits de oppervlakte en bouwhoogte niet hoger is dan de bestaande oppervlakte en bouwhoogte;
• c. met betrekking tot het aanleggen en in standhouden van parkeervoorzieningen dient ter voorkoming van een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte het volgende in acht te worden genomen:
  • 1. per nieuw aan de woningvoorraad toe te voegen woning/wooneenheid dient voldaan te worden aan het geldende gemeentelijke parkeerbeleid dat geldend is op het moment van toetsen van de vergunningaanvraag;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', is het maximaal op de verbeelding aangegeven aantal woningen toegestaan;
• e. het bebouwingspercentage voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken per bouwperceel mag niet meer bedragen dan:
  • 1. 50% voor vrijstaande woningen;
  • 2. 60% voor twee-aaneen gebouwde woningen;
  • 3. 60% voor aaneen gebouwde woningen;
  • 4. 80% voor gestapelde woningen.
• f. in afwijking van het bepaalde onder d. geldt dat voor patiowoningen een onbebouwde buitenruimte van ten minste 15 m² aanwezig dient te zijn;

6.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. op onderhavige gronden is het toegestaan nieuwe hoofdgebouwen ten dienste van wonen te bouwen, in de vorm van aaneen gebouwde, twee-aaneen gebouwde, vrijstaande, geschakelde, patio- en gestapelde woningen;
• b. woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• c. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse aangeduid op de verbeelding;
• d. in afwijking van het bepaalde onder c. mag de goot- en bouwhoogte van het monumentale lijkenhuisje niet meer bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte. In het geval van verplaatsing mag het gebouw worden herbouwd met behoud van de bestaande goot- en bouwhoogte;
• e. hoofdgebouwen dienen te worden afgedekt met een kap met een helling tussen 45º en 60º;
• f. in afwijking van het bepaalde onder e mag ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - plat dak toegestaan' het hoofdgebouw plat worden afgedekt.
• g. ten aanzien van de situering van de woningen gelden de volgende regels:
  • 1. in geval van een vrijstaande woning dient het hoofdgebouw minimaal 3 m uit de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd;
  • 2. in geval van twee-aaneen gebouwde woningen mag het hoofdgebouw aan beide zijden in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd;
  • 3. in geval van aaneen gebouwde woningen en patiowoningen mag het hoofdgebouw aan beide zijden in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd;
  • 4. in geval van gestapelde woningen dient het hoofdgebouw in of minimaal 1 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd;
• h. in afwijking van het bepaalde onder b. zijn overschrijdingen van het bouwvlak door ondergeschikte bouwdelen, zoals balkons en overstekken, toegestaan, mits de diepte van dit ondergeschikte bouwdeel niet meer bedraagt dan 1 m en de oppervlakte niet meer dan 6 m².

6.2.3 Bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden tevens de volgende bepalingen:

• a. bijbehorende bouwwerken mogen aangebouwd en vrijstaand worden gebouwd;
• b. bijbehorende bouwwerken dienen te worden afgedekt met een kap met een helling tussen 45º en 60°;
• c. in afwijking van het bepaalde onder b mogen ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - plat dak toegestaan' bijbehorende bouwwerken plat worden afgedekt.
• d. bijbehorende bouwwerken dienen binnen het bouwvlak in het achtererfgebied te worden gebouwd;
• e. in afwijking van het bepaalde onder d. mogen bijbehorende bouwwerken tot in de zijdelingse perceelsgrens naar openbaar toegankelijk gebied worden gebouwd;
• f. in afwijking van het bepaalde onder d. geldt bij vrijstaande woningen dat slechts aan één zijde tot 1 m achter de voorgevel tot in de zijdelingse perceelsgrens mag worden gebouwd en de afstand tot de overige zijdelingse perceelgrens(zen) ten minste 3 m dient te bedragen. Achter de achtergevel van het hoofdgebouw mogen bijbehorende bouwwerken tot in de zijdelingse perceelsgrenzen worden gebouwd;
• g. bijbehorende bouwwerken dienen minimaal 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw c.q. de gevellijn te worden gebouwd;
• h. in afwijking van het bepaalde onder f. geldt dat erkers, luifels en overkappingen tot 1,20 m voor de voorgevel van het hoofdgebouw c.q. de voorgevelrooilijn mogen worden gebouwd mits de afstand tot de aan de weg gelegen perceelgrens minimaal 2 m bedraagt en mits de breedte:
  • 1. van de erker niet meer dan 60% en
  • 2. van de luifel niet meer dan 40%,
  • 3. van de bestaande gevel van het hoofdgebouw bedraagt.
• i. een overkapping geplaatst voor de voorgevel van het hoofdgebouw mag geen wanden bevatten;
• j. aan de achtergevel van het hoofdgebouw mogen aan het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken al dan niet met kap worden gebouwd, met dien verstande dat:
  • 1. de goothoogte mag maximaal 3,30 m bedragen;
  • 2. de bouwhoogte maximaal 4/5 van de bouwhoogte van het hoofdgebouw mag bedragen;
  • 3. in afwijking van het bepaalde onder 1. mag de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk met maximaal 0,25 m worden verhoogd indien dit noodzakelijk is voor de architectonische dan wel constructieve inpassing.

6.2.4 Bouwwerken van openbaar nut

Voor het bouwen van bouwwerken van openbaar nut gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van bouwwerken van openbaar nut mag maximaal 3 m bedragen en de oppervlakte niet meer dan 15 m²;
• b. bouwwerken van openbaar nut mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd.

6.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn mag maximaal 1 m bedragen, uitgezonderd bij hoekpercelen, waar de bouwhoogte van erf-/ terreinafscheidingen voor de zijgevel maximaal 2 m mag bedragen, mits deze erf-/ terreinafscheiding wordt gebouwd minimaal 1 m achter de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw;
• b. in afwijking van het bepaalde onder a. mag voor de monumentale kloostermuur en voor de monumentale Lourdesgrot de bouwhoogte niet meer bedragen dan de bestaande bouwhoogte;
• c. in het geval van verplaatsing mag de monumentale Lourdesgrot worden herbouwd met behoud van de bestaande bouwhoogte;
• d. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen achter de voorgevellijn maximaal 2 m mag bedragen;
• e. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 8 m bedragen;
• f. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag maximaal 3 m bedragen.

6.3 Afwijken van de bouwregels

6.3.1 Vergroten maximum oppervlak bijbehorende bouwwerken

• a. burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van afhankelijk wonen, mindervaliden en mantelzorg bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 6.2.1 onder e voor vergroting van bestaande bijbehorende bouwwerken en/of de bouw van extra bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijk oppervlak van ten hoogste 80 m² met dien verstande dat het voorgeschreven bebouwingspercentage ten aanzien van het bouwperceel met ten hoogste 10 % mag worden verhoogd;
• b. de omgevingsvergunning onder a. wordt uitsluitend verleend indien voldaan wordt aan de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden: een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken;
  • 2. de woonsituatie: het in stand houden c.q. garanderen van een goede woonsituatie binnen deze en andere bestemmingen, in het bijzonder met het oog op:
    • de lichttoetreding/ bezonning / schaduwwerking ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden;
    • het uitzicht;
    • de aanwezigheid van voldoende privacy;
    • waarbij in het bijzonder gekeken wordt naar de situatie aangaande de direct aangrenzende percelen.

6.3.2 Afwijken goot- en/of bouwhoogte

• a. burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bepalingen onder 6.2.2 onder d en toestaan dat de maximale goot- en/of bouwhoogte wordt verhoogd;
• b. de omgevingsvergunning onder a. wordt uitsluitend verleend indien voldaan wordt aan de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden: een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken;
  • 2. de woonsituatie: het in stand houden c.q. garanderen van een goede woonsituatie binnen deze en andere bestemmingen, in het bijzonder met het oog op:
    • de lichttoetreding/bezonning/schaduwwerking ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden;
    • het uitzicht;
    • de aanwezigheid van voldoende privacy;
    • waarbij in het bijzonder gekeken wordt naar de situatie aangaande de direct aangrenzende percelen.
• c. de verhoging van de goot- en/of bouwhoogte dient te passen binnen de beeldkwaliteit, afgestemd op de kenmerken zoals omschreven in de 'Referentiebeelden ontwikkeling Nazareth'.

6.3.3 Afwijken kap en/of dakhelling

• a. burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bepalingen onder 6.2.2 onder e en / of 6.2.3 onder b en toestaan dat van de voorgeschreven dakhelling wordt afgeweken en/of met een platte afdekking wordt gebouwd;
• b. de omgevingsvergunning onder a. wordt uitsluitend verleend indien voldaan wordt aan de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden: een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken;
  • 2. de woonsituatie: het in stand houden c.q. garanderen van een goede woonsituatie binnen deze en andere bestemmingen, in het bijzonder met het oog op:
    • de lichttoetreding/bezonning/schaduwwerking ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden;
    • het uitzicht;
    • de aanwezigheid van voldoende privacy;
    • waarbij in het bijzonder gekeken wordt naar de situatie aangaande de direct aangrenzende percelen.
• c. de dakhelling en/of platte afdekking dient te passen binnen de beeldkwaliteit, afgestemd op de kenmerken zoals omschreven in de 'Referentiebeelden ontwikkeling Nazareth'.

6.4 Specifieke gebruikregels

6.4.1 Niet-strijdig gebruik

• a. Onder niet-strijdig gebruik van de grond en bouwwerken wordt verstaan aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten in de hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mits:
  • 1. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft;
  • 2. het medegebruik van de woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken beperkt is tot ten hoogste 35% van het grondoppervlak van de woning en de daarbij behorende bouwwerken tot maximaal 80 m²;
  • 3. het parkeren plaatsvindt op eigen terrein.
• b. het bewonen van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte, mits wordt voldaan aan de bouwregels zoals aangeduid in 6.2.3.

6.4.2 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c. Wabo wordt in elk geval verstaan het gebruik voor:

• a. wonen, indien in het plangebied van dit bestemmingsplan niet is voorzien in de aanleg van minimaal 2 ontsluitingswegen op de omliggende wegenstructuur;
• b. wonen, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - kloostertuin';
• c. de uitoefening van een detailhandels-, horeca, seksinrichting, escortbedrijf, ambachtelijk, dienstverlenend en/of industrieel bedrijf anders dan bedoeld in 6.1;
• d. de uitoefening van een groothandelsbedrijf;
• e. de uitoefening van aan-huis-verbonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken;
• f. als opslag- of bergplaats van stoffen en/of materialen en gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken voorwerpen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• g. het storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• h. de verkoop van motorbrandstoffen;

6.5 Afwijken van de gebruiksregels

6.5.1 Aan-huis-verbonden bedrijfsmatige activiteiten

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.4.2 onder d. voor de uitoefening van aan-huis-verbonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning en de daarbij behorende gebouwen, mits:

• a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
• b. bedoeld gebruik geen onevenredige hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; dit betekent onder meer dat:
  • 1. in principe geen ontheffing wordt verleend voor het uitoefenen van die bedrijvigheid welke vergunningplichtig is op grond van het Besluit omgevingsrecht (Bor) bijlage 1 onderdeel D dan wel een Algemene Maatregel van Bestuur op grond van de Wet milieubeheer, tenzij bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van het bedrijf blijkt, dat het desbetreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden wel verantwoord is. Bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingscomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluidhinder, geurproductie, stofuitworp, trillinghinder, gevaar, straling, visuele hinder, verontreiniging van lucht, bodem en water, alsmede de verkeersaantrekking;
  • 2. vast dient te staan dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden;
  • 3. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn en het geen publieksgerichte voorzieningen betreft;
• c. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, d.w.z. dat degene die de activiteiten in het bijbehorend bouwwerk en/of hoofdgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is;
• d. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;
• e. het onttrekken van (een deel van) de bij de desbetreffende woning behorende garage aan de bestemming slechts is toegestaan, indien op het bij de woning behorende erf ten minste één parkeerplaats aanwezig is of gelijktijdig wordt aangelegd;
• f. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop van ter plaatse vervaardigde producten als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van de aan-huis-verbonden bedrijfsmatige activiteit;
• g. geen showrooms zijn toegestaan;
• h. ten hoogste 35% van het oppervlak van de woning en de daarbij behorende gebouwen ten behoeve van de aan-huis-verbonden bedrijfsmatige activiteit in gebruik mag zijn, tot een maximum van 50 m².

6.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden

6.6.1 Verboden uitvoering van andere werken

Het is verboden op of in de ter plaatse van de aanduiding 'water' en 'specifieke vorm van waarde- kloostertuin' bedoelde gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken, niet zijnde bouwwerken, of werkzaamheden uit te voeren:

• a. aanbrengen van boven- en/of ondergrondse energie-, transport en/of communicatieleidingen;
• b. aanbrengen van oppervlakteverhardingen groter dan 100 m²;
• c. veranderingen aan te brengen in de hoogte van het maaiveld;
• d. aanbrengen en rooien van opgaande beplanting;
• e. aanleggen of verwijderen van kaden en/of het aanbrengen van veranderingen in bestaande kaden;
• f. graven, verbreden, verbeteren of dempen van sloten, greppels of kleine geïsoleerde wateren.

6.6.2 Voorwaarden

De in 6.6.1 genoemde werken en/of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar indien:

• a. zij verband houden met de in 6.1 genoemde doeleinden;
• b. door het uitvoeren van deze werken of werkzaamheden noch direct noch indirect onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden en kwaliteiten van de desbetreffende gronden;

6.6.3 Uitzonderingen

Het verbod bedoeld in 6.6.1 is niet van toepassing op andere werken die:

• a. normaal onderhoud, gebruik en beheer (werkzaamheden in de bodem tot een diepte van maximaal 0,40 m) ten dienste van de bestemming betreffen;
• b. reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.