Woningbouw Doonheide - Lodderdijk te Gemert

Artikel 6 Wonen

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. het wonen in de vorm van vrijstaande, vrijstaande 1, vrijstaande 2, twee-aaneengebouwde, geschakelde en aaneen gebouwde woningen, met dien verstande dat enkel het type woning mag worden gebouwd zoals ter plaatse op de verbeelding aangeduid (in de bouwaanduiding) en met bijbehorende maatvoeringsaanduidingen en woningaantallen;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - nieuwbouw toegestaan', is nieuwbouw van een woning toegestaan, met dien verstande dat enkel het aantal en het type woning mag worden gebouwd zoals op de verbeelding aangeduid conform bijbehorende aanduidingen;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - oude haag', voor een waardevolle oude haag.

met daaraan ondergeschikt:

• d. bijbehorende bouwwerken;
• e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• f. tuinen en erven;
• g. (openbare) nutsvoorzieningen;
• h. boven en ondergrondse waterhuishoudkundige voorzieningen.

6.2 Bouwregels

6.2.1 Algemeen

Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in 6.1 genoemde doeleinden worden gebouwd en gelden de volgende bepalingen:

• a. met betrekking tot parkeervoorzieningen dient ter voorkoming van een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte het volgende in acht te worden genomen:
  • 1. per nieuw te bouwen vrijstaande, geschakelde en twee aaneen gebouwde woning dient de geldende parkeernorm van 1,7 parkeerplaats in acht te worden genomen, waarvan minimaal 1 parkeerplaats op eigen (bouw)perceel en met een minimale lengte van 6 m¹, met uitzondering van woningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – vrijstaand 1', waar de geldende parkeernorm van 2,0 op eigen (bouw)perceel in acht dient te worden genomen;
  • 2. per nieuw te bouwen aaneen gebouwde woning dient de geldende parkeernorm van 1,7 parkeerplaats in acht te worden genomen. De parkeerbehoefte mag worden ingevuld in openbaar gebied.
• b. het bebouwingspercentage voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken per (bouw)perceel mag niet meer bedragen dan:
  • 1. 50% voor vrijstaande woningen;
  • 2. in afwijking van het bepaalde onder 1 geldt voor vrijstaande woningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - vrijstaand 1' een maximum bebouwingspercentage van 30% tot een maximum van 450 m², met dien verstande dat op percelen met een omvang groter dan 1500 m² tot een maximum van 550 m² mag worden gebouwd;
  • 3. 60% voor twee aaneen gebouwde woningen en geschakelde woningen;
  • 4. 80% van aaneen gebouwde woningen.
• c. voor de woningen die zijn georienteerd op de weg Doonheide dient te worden voldaan aan het bepaalde in het Beeldkwaliteitplan Gereedschapskist Landschappelijk bouwen, zoals is opgenomen in de bijlagen bij deze regels;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - oude haag' mag niet worden gebouwd.

6.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. hoofdgebouwen, te weten woningen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. in afwijking van het bepaalde onder b. dienen hoofdgebouwen in of maximaal 1 m¹ voor en/of achter de voorgevelrooilijn of de naar de weg gekeerde bouwgrens van het bouwvlak te worden gebouwd mits de afstand met de perceelsgrens min. 2 m¹ bedraagt;
• c. de maximale goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de maximale goot- en bouwhoogte zoals ter plaatse is aangeduid op de verbeelding;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', is het maximaal op de verbeelding aangegeven aantal woningen toegestaan;
• e. ten aanzien van de situering van de woningen gelden de volgende regels:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – vrijstaand 1' dient het hoofdgebouw minimaal 5 m¹ uit de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - vrijstaand 2' dient het hoofdgebouw aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens en aan de andere zijde op minimaal 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd
  • 3. voor overige vrijstaande woningen dienen het hoofdgebouw minimaal 3 m¹ uit de zijdelingse perceelsgrens te worden gebouwd;
  • 4. in geval van twee aaneen gebouwde woningen en geschakelde woningen dient het hoofdgebouw aan één zijde in de perceelsgrens en aan één zijde minimaal 3 m¹ uit de perceelsgrens te worden gebouwd;
  • 5. in geval van aaneen gebouwde woningen mag het hoofdgebouw aan beide zijden in de perceelsgrens worden gebouwd;
• f. in afwijking van het bepaalde onder b. zijn overschrijdingen van het bouwvlak door ondergeschikte bouwdelen, zoals balkons en overstekken, toegestaan, mits de diepte van dit ondergeschikte bouwdeel niet meer bedraagt dan 1 m¹ en de oppervlakte niet meer dan 6 m².

6.2.3 Bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden tevens de volgende bepalingen:

• a. bijbehorende bouwwerken mogen aangebouwd en vrijstaand worden gebouwd;
• b. bijbehorende bouwwerken dienen binnen het bouwvlak in het achtererfgebied te worden gebouwd;
• c. in afwijking van het bepaalde onder b. mogen bijbehorende bouwwerken tot in de zijdelingse perceelsgrens naar openbaar toegankelijk gebied worden gebouwd;
• d. in afwijking van het bepaalde onder b. geldt bij vrijstaande woningen dat slechts aan één zijde tot 1 m¹ achter de voorgevel tot in de zijdelingse perceelsgrens mag worden gebouwd en de afstand tot de overige zijdelingse perceelgrens(zen) ten minste 3 m¹ dient te bedragen. Achter de achtergevel van het hoofdgebouw mogen bijbehorende bouwwerken tot in de zijdelingse perceelsgrenzen worden gebouwd;
• e. de oppervlakte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk al dan niet met kap mag per bouwperceel maximaal 80 m² bedragen, de goothoogte maximaal 3,3 m en de bouwhoogte mag 4/5 van de bouwhoogte van de hoofdgebouw tot een maximum van 7 m bouwhoogte bedragen. De dakhelling mag maximaal 50 º bedragen. Voor percelen groter dan 1000 m² mag maximaal 100 m² aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd;
• f. in afwijking van het bepaalde onder e. mag de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk met maximaal 0,25 m¹ worden verhoogd indien dit noodzakelijk is voor de architectonische dan wel constructieve inpassing;
• g. bijbehorende bouwwerken dienen minimaal 1 m¹ achter de voorgevel van het hoofdgebouw c.q. de gevellijn te worden gebouwd;
• h. in afwijking van het bepaalde onder g. geldt dat erkers, luifels en overkappingen tot 1,20 m¹ voor de voorgevel van het hoofdgebouw c.q. de voorgevelrooilijn mogen worden gebouwd mits de afstand tot de aan de weg gelegen perceelgrens minimaal 2 m¹ bedraagt en mits de breedte:
  • 1. van de erker niet meer dan 60% en
  • 2. van de luifel niet meer dan 40%, van de bestaande gevel van het hoofdgebouw bedraagt.
• i. een overkapping geplaatst voor de voorgevel van het hoofdgebouw mag geen wanden bevatten;
• j. aan de achtergevel van het hoofdgebouw mogen aan het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken al dan niet met kap worden gebouwd, met dien verstande dat:
  • 1. de goothoogte mag maximaal 3,30 m bedragen;
  • 2. de bouwhoogte maximaal 4/5 van de bouwhoogte van het hoofdgebouw mag bedragen;
  • 3. in afwijking van het bepaalde onder 1. mag de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk met maximaal 0,25 m¹ worden verhoogd indien dit noodzakelijk is voor de architectonische dan wel constructieve inpassing;
• k. bijbehorende bouwwerken ten behoeve van garages dienen met een kap te worden afgerond.

6.2.4 Bouwwerken van openbaar nut

Voor het bouwen van bouwwerken van openbaar nut gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van bouwwerken van openbaar nut mag maximaal 3 m¹ bedragen en de oppervlakte niet meer dan 15 m²;
• b. bouwwerken van openbaar nut mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd.

6.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn mag maximaal 1 m¹ bedragen, uitgezonderd bij hoekpercelen, waar de bouwhoogte van erf-/ terreinafscheidingen voor de zijgevel maximaal 2 m¹ mag bedragen, mits deze erf-/ terreinafscheiding wordt gebouwd minimaal 1 m¹ achter de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw;
• b. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen achter de voorgevelrooilijn maximaal 2 m¹ mag bedragen;
• c. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 8 m¹ bedragen;
• d. de bouwhoogte van antennemasten mag maximaal 12 m¹ bedragen waarbij deze niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte van het bijbehorende hoofdgebouw;
• e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag maximaal 3 m¹ bedragen.

6.3 Afwijken van de bouwregels

6.3.1 Vergroten goot- en bouwhoogte hoofdgebouw

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in 6.2.2 onder c ten behoeve van het vergroten van het vergroten van de dak- en goothoogte van het hoofdgebouw met een maximum van 25%, met dien verstande dat:

• a. voor de realisatie van een gevelopbouw geplaatst in het gevelvlak: de totale breedte van de gevelopbouw niet meer mag bedragen dan 50% van de gevelbreedte, de bouwhoogte hiervan mag niet meer dan 6,5 m1 bedragen;
• b. voor de realisatie van dakopbouwen: de totale breedte van een dakopbouw niet meer dan 50% van de breedte van de woning mag bedragen en de bouwhoogte hiervan niet meer dan 10 m1;
• c. de goot- en bouwhoogte maximaal 6 en 9 meter mogen bedragen.

6.3.2 Vergroten maximum oppervlak bijbehorende bouwwerken

• a. burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van afhankelijk wonen, mindervaliden en mantelzorg bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 6.2.3 onder e. voor vergroting van bestaande bijbehorende bouwwerken en/of de bouw van extra bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijk oppervlak van ten hoogste 80 m² als genoemd onder 6.2.3 met dien verstande dat het voorgeschreven bebouwingspercentage ten aanzien van het (bouw)perceel met ten hoogste 5 % mag worden verhoogd;
• b. de omgevingsvergunning onder a. wordt uitsluitend verleend indien voldaan wordt aan de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden: een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken;
  • 2. de woonsituatie: het in stand houden c.q. garanderen van een goede woonsituatie binnen deze en andere bestemmingen, in het bijzonder met het oog op:
    • de lichttoetreding/ bezonning / schaduwwerking ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden;
    • het uitzicht;
    • de aanwezigheid van voldoende privacy;
    • waarbij in het bijzonder gekeken wordt naar de situatie aangaande de direct aangrenzende percelen.

6.4 Specifieke gebruiksregels

6.4.1 Niet-strijdig gebruik

Onder niet-strijdig gebruik van de grond en bouwwerken wordt verstaan aan-huis-gebonden beroepsmatige activiteiten in de hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mits:

• a. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft;
• b. het medegebruik van de woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken beperkt is tot ten hoogste 35% van het grondoppervlak van de woning en de daarbij behorende bouwwerken tot maximaal 80 m²;
• c. het parkeren plaatsvindt op eigen terrein;
• d. In afwijking van bepaalde onder c, zolang het geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten zijn, die kunnen leiden, tot nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte.

6.4.2 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c. Wabo wordt in elk geval verstaan het gebruik voor:

• a. de uitoefening van een detailhandel, horeca, seksinrichting, escortbedrijf, ambachtelijk, dienstverlenend en/of industrieel bedrijf anders dan bedoeld in 6.1;
• b. de uitoefening van een groothandelsbedrijf;
• c. de uitoefening van aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken;
• d. voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft voor permanente of tijdelijke bewoning als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
• e. als opslag- of bergplaats van stoffen en/of materialen en gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken voorwerpen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• f. het storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• g. de verkoop van motorbrandstoffen;
• h. het gebruik van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - oude haag' voor het realiseren van perceelsontsluitingen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding maximaal 3 perceelsontsluitingen mogen worden gerealiseerd van maximaal 3 meter breed per perceelsontsluiting.

6.5 Afwijken van de gebruiksregels

6.5.1 Aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.4.2onder c. voor de uitoefening van aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning en de daarbij behorende gebouwen, mits:

• a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
• b. bedoeld gebruik geen onevenredige hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; dit betekent onder meer dat:
  • 1. in principe geen ontheffing wordt verleend voor het uitoefenen van die bedrijvigheid welke vergunningplichtig is op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer (Besluit van 5 januari 1993, Stb. 1993, nr. 50) dan wel een Algemene Maatregel van Bestuur op grond van de Wet milieubeheer, tenzij bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van het bedrijf blijkt, dat het desbetreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden wel verantwoord is. Bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingscomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluidhinder, geurproductie, stofuitworp, trillinghinder, gevaar, straling, visuele hinder, verontreiniging van lucht, bodem en water, alsmede de verkeersaantrekking;
  • 2. vast dient te staan dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden;
  • 3. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn en het geen publieksgerichte voorzieningen betreft;
• c. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, d.w.z. dat degene die de activiteiten in het bijbehorend bouwwerk en/of hoofdgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is;
• d. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;
• e. het onttrekken van (een deel van) de bij de desbetreffende woning bijbehorende bouwwerk aan de bestemming slechts is toegestaan, indien op het bij de woning behorende erf ten minste één parkeerplaats aanwezig is of gelijktijdig wordt aangelegd;
• f. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop van ter plaatse vervaardigde producten als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van de aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteit;
• g. geen showrooms zijn toegestaan;
• h. ten hoogste 35% van het oppervlak van de woning en de daarbij behorende gebouwen ten behoeve van de aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteit in gebruik mag zijn, tot een maximum van 50 m².

6.5.2 Tijdelijke bewoning bijbehorend bouwwerk

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning tijdelijk afwijken van het bepaalde in artikel 6.4.2 van dit artikel voor het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte, mits:

• a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
• b. er geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken plaatsvindt;
• c. een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd wordt;
• d. de afhankelijke woonruimte een oppervlakte heeft van maximaal 80 m²;
• e. het bijbehorend bouwwerk gelegen is op maximaal 15 m van het hoofdgebouw;
• f. indien de verleende omgevingsvergunning vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer noodzakelijk is vervalt de persoonsgebonden beschikking.

6.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwken zijnde, of van werkzaamheden

6.6.1 Verboden uitvoering van andere werken

Het is verboden op of in de in 6.1 onder c bedoelde gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken, niet zijnde bouwwerken, of werkzaamheden uit te voeren:

• a. aanbrengen van oppervlakteverharding, met uitzondering van het realiseren van maximaal 3 inritten van maximaal 3 m¹ breed;
• b. het rooien van opgaande beplanting;
• c. afgraven, vergraven en egaliseren van de bodem;
• d. graven, verbreden, verbeteren of dempen van sloten, greppels of kleine geïsoleerde wateren;
• e. aanleggen van drainage;

6.6.2 Voorwaarden

De in 6.6.1 genoemde werken en/of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar indien:

• a. door het uitvoeren van deze werken of werkzaamheden noch direct noch indirect onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden en kwaliteiten van de desbetreffende gronden zoals omschreven in 6.1 onder c.

6.6.3 Uitzonderingen

Het verbod bedoeld in 6.6.1 is niet van toepassing op andere werken die:

• a. normaal onderhoud, gebruik en beheer (werkzaamheden in de bodem tot een diepte van maximaal 0,40 m) ten dienste van de waardevolle oude haag;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
• c. reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning