Zeist Centrum e.o.

Artikel 19 Wonen

19.1 Bestemmingsomschrijving

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen,
• b. beroep of bedrijf aan huis, en
• c. tuinen en erven;

alsmede voor:

• d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf', het medegebruik van de woning voor een bedrijf;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', het medegebruik van de woning voor detailhandel;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening', het medegebruik van de woning t.b.v. openbare dienstverlening;
• g. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1', het medegebruik van de woning voor horeca van categorie 1;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 4', het medegebruik van de woning voor horeca van categorie 4';
• i. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor', het medegebruik van de woning voor een kantoor;
• j. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk', het medegebruik van de woning voor maatschappelijke voorzieningen;
• k. ter plaatse van de aanduiding 'opslag', opslag;
• l. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', is tevens een onder- en/of bovengrondse parkeervoorziening toegestaan;
• m. ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte', een praktijk- en oefenruimte voor fysiotherapie is toegestaan;
• n. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang', is een openbare weg toegestaan ter ontsluiting van de parkeergarage;
• o. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - pension', het medegebruik van de woning voor een pension;
• p. ter plaatse van de aanduiding 'sportcentrum', het medegebruik van de woning voor een sportschool;
• q. ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom', het behoud van de beeldbepalende boom;
• r. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - timmerbedrijf', een timmerbedrijf;
• s. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning', een zorgwoning.

19.2 Bouwregels

19.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in lid 19.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. woningen,
• b. bijbehorende bouwwerken, en
• c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair, niet zijnde overkappingen.
  

19.2.2 Bouwen

Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 19.2.1 de volgende bepalingen:

• a. binnen bouwvlakken mag het bebouwingspercentage 100% bedragen, met dien verstande dat de voorgeschreven afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen wel in acht moeten worden genomen;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom', is geen bebouwing toegestaan;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'dove gevel' dient een dove gevel (met ramen die niet open kunnen) te worden gerealiseerd;

hoofdgebouwen

• d. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd;
• e. binnen het bouwvlak zijn niet meer hoofdgebouwen toegestaan dan aanwezig bij de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, tenzij op de verbeelding een ander maximum aantal wooneenheden is aangeduid;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aangeduide aantal wooneenheden niet worden overschreden, maar geldt voor bijbehorende bouwwerken de regeling die hoort bij het desbetreffende woningtype volgens de specifieke bouwaanduiding.
• g. binnen bouwvlakken mogen woningen uitsluitend worden gebouwd op de daarbij aangegeven wijze ter plaatse van de aanduiding:
  

naam aanduiding	bouwwijze
'aaneengebouwd'	aaneen, niet-gestapeld
'gestapeld'	gestapeld
'twee-aaneen'	halfvrijstaand of vrijstaand
'twee-aan-een' + 'vrijstaand uitgesloten'	wel halfvrijstaand, maar vrijstaand uitgesloten
'vrijstaand'	vrijstaand

• h. binnen een bouwvlak mag tussen twee niet aaneengebouwde hoofdgebouwen de afstand van elk van het hoofdgebouw tot de onderlinge zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 3 m bedragen of niet minder dan de bestaande afstand, indien die minder dan 3 m is, tenzij op de verbeelding een andere 'minimum afstand tot de zijdelingse perceelsgrens' is voorgeschreven of een andere 'minimum afstand onderling';
• i. ter plaatse van de aanduiding 'minimum afstand zijdelingse perceelsgrens' dient binnen het bouwvlak de aangeduide afstand tussen zijgevel en zijdelingse perceelsgrens in acht te worden genomen (aan de niet geschakelde zijde);
• j. ter plaatse van de aanduiding 'minimum afstand onderling' dient binnen het bouwvlak de aangeduide onderlinge afstand tussen de hoofdgebouwen van vrijstaande of twee aaneen gebouwde woningen in acht te worden genomen (aan de niet geschakelde zijde);
• k. de goothoogte en de bouwhoogte van hoofdgebouwen mogen niet meer bedragen dan 6 m en 11 m, tenzij anders is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' of ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte';
• l. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' en ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mogen de aangeduide hoogtes niet worden overschreden;
• m. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - convenant Lageweg' mag de bouwhoogte niet meer dan 14 meter bedragen, met dien verstande dat deze hoogte kan worden overschreden met één bouwlaag van ten hoogste 3 meter, die 3 meter terug ligt achter de voorgevel en zijgevel en die zich in de breedte uitstrekt over maximaal 40% van de voorgevel;
• n. de dakhelling van een kap op de woning mag niet meer dan 60 graden bedragen;

bijbehorende bouwwerken

• o. binnen het bouwvlak gelden de voorgeschreven afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen of tot het naastgelegen hoofdgebouw, ook voor bijbehorende bouwwerken;
• p. buiten het bouwvlak gelden de voorgeschreven afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen of tot het naastgelegen hoofdgebouw, niet voor bijbehorende bouwwerken;
• q. bijbehorende bouwwerken mogen ook buiten bouwvlakken worden gebouwd, tenzij op de verbeelding is aangeduid dat bijbehorende bouwwerken zijn uitgesloten;
• r. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijbehorende bouwwerken uitgesloten' zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan;
• s. buiten het bouwvlak mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd op ten minste 3 m achter de voorgevelrooilijn van de betreffende woning, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' een afstand van 5 m moet worden aangehouden, tenzij de bestaande afstand bij deze vrijstaande hoofdgebouwen al kleiner is;
• t. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak, mag bij elk hoofdgebouw niet meer dan 40 m² bedragen plus 2% van de oppervlakte van het desbetreffende bouwperceel, tot een maximum van 100 m² en met dien verstande dat het bouwperceel daardoor nooit voor meer dan 50% mag worden bebouwd (inclusief de bij de woning behorende gronden die voor 'Tuin' zijn aangewezen);
• u. in aanvulling op het bepaalde onder u mag een bouwperceel kleiner dan 150 m² tot maximaal 60% worden bebouwd (inclusief de bij de woning behorende gronden die voor 'Tuin' zijn aangewezen);
• v. van bijbehorende bouwwerken mag de goothoogte niet meer dan 3 m bedragen, de bouwhoogte niet meer dan 4,5 m en de dakhelling niet meer dan 60°;

gestapelde woningen

• w. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld':
  • 1. zijn er buiten het bouwvlak geen bijbehorende bouwwerken toegestaan, tenzij dat op de verbeelding is aangeduid;
  • 2. gelden er binnen het bouwvlak geen afstanden tot de zijdelingse perceelsgrens of voorgevelrooilijn,
  • 3. geldt voor de bouwhoogte de aangeduide 'maximale bouwhoogte';
• x. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijbehorende bouwwerken', zijn buiten het bouwvlak bijbehorende bouwwerken toegestaan, met een bouwhoogte van 3 meter;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• y. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan;
• z. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
  

bouwwerken	max. bouwhoogte
vlaggen- en andere masten	6 m
erf- of perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, op een terrein met daarop een gebouw	2 m
overige erf- en perceelafscheidingen	1 m
overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde	3 m

• aa. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken f en g;
• ab. in aanvulling op het bepaalde onder e mag de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken toenemen met 2% van het bouwperceel, tot een maximum van 100 m², onverminderd het bepaalde onder g;
• ac. in aanvulling op het bepaalde onder e en f, mag de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij elk hoofdgebouw niet meer bedragen dan 50% van het bouwperceel, inclusief de gronden die als Tuin zijn aangewezen, of niet meer dan het bestaande percentage, indien dat meer dan 50% bedraagt.

19.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen met betrekking tot de plaatsing van gebouwen ten opzichte van de grenzen van bouwvlakken en ten opzichte van elkaar, en met betrekking tot de dakhelling en de nokrichting van hellende dakvlakken van gebouwen, ten behoeve van:

• a. de belangen van derden op aangrenzende percelen;
• b. de bereikbaarheid van gronden en bouwwerken bij calamiteiten.

19.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan afwijken van de bouwregels in 19.2 voor:

• a. de bouw van een bijbehorende bouwwerken naast of aan de zijgevel van een hoofdgebouw, zo nodig met overschrijding van de voorgeschreven afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, mits de afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw tot de voorgevel van het bijbehorende bouwwerk, gemeten langs de zijgevel van het hoofdgebouw, ten minste 5 meter bedraagt;
• b. het overschrijden van de voorgeschreven minimum afstand tot de zijdelingse perceelsgrens met ten hoogste 3 meter, indien dit noodzakelijk is voor de bouw van ingangen, portalen, balkons, erkers, serres en andere ondergeschikte bouwdelen, mits de desbetreffende open zijruimte ten minste 5 meter bedraagt;
• c. het vergroten van een woning in de voorgeschreven open te laten zijruimte, mits de afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw tot de voorgevel van de uitbouw tenminste 5 meter bedraagt en de uitbouw in 1 bouwlaag wordt uitgevoerd, waarbij de uitbouw wordt meegeteld bij de berekening van de vloeroppervlakte van bijbehorende bouwwerken;
• d. het vergroten van de woning, zonodig met overschrijden van de bouwgrenzen en met gebruikmaking van de minimaal open te laten zijruimten tussen de zijdelingse perceelsgrens en de zijgevel, zulks ten behoeve van het treffen van voorzieningen voor gehandicapten, mits die bebouwing wordt uitgevoerd in 1 bouwlaag en de oppervlakte daarvan maximaal 24 m² bedraagt;
• e. het veranderen of oprichten van een bijbehorend bouwwerk ten behoeve van een praktijkruimte voor de beroepsuitoefening aan huis, met dien verstande dat niet meer dan 50 m² bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan en tenminste 6 m² bergruimte resteert.

19.5 Specifieke gebruiksregels

19.5.1 Beroep- of bedrijf aan huis

De gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning met bijbehorende bouwwerken en en in ieder geval niet meer dan 100 m2.

19.5.2 Strijdig gebruik

Naast hetgeen daaromtrent in de Algemene gebruiksregels in artikel 28 is bepaald, moet als strijdig gebruik in ieder geval worden aangemerkt, het gebruik van de in lid 19.5 bedoelde gronden, die onbebouwd zijn, voor:

• a. buitenopslag van goederen ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis, en
• b. behoudens in- en uitladen, overige bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte rond de betreffende woning;
• c. het gebruik als opslag,-, stort- of bergplaats van al dan niet aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, -stoffen of -producten, voor zover niet in overeenstemming te achten met de tuin of het erf bij een woning.
  

19.5.3 Openbare onderdoorgang

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onderdoorgang' dient het gebruikt te voorzien in een openbare onderdoorgang.

19.6 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 1.16 ten behoeve van het wonen in een vrijstaand bijbehorende bouwwerk, indien:

• a. daarvoor dringende sociaal-economische redenen bestaan,
• b. vooraf vaststaat dat het tijdelijke huisvesting betreft, en
• c. het aantal zelfstandige woningen niet wordt vergroot.