IJsselstein Noordoost

Artikel 20 Wonen

20.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woningen:
• b. niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
• c. parkeren op eigen erf;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - fysiotherapie': tevens voor een praktijk voor fysiotherapie;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor': tevens een kantoor, uitsluitend op de begane grond;
• f. een parkeergarage, ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
• g. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2': tevens een bedrijf uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden': tevens voor de bescherming en instandhouding van de aanwezige cultuurhistorische waarden;
• i. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven.

20.2 Bouwregels

20.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak;
• b. ter plaatse van de aanduiding:
  • 1. 'vrijstaand';
  • 2. 'twee-aaneen';
  • 3. 'aaneengebouwd';
  • 4. 'gestapeld', mag uitsluitend het aangeduide type worden gebouwd.
• c. de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt bij woningen ter plaatse van de aanduiding:
  • 1. 'vrijstaand' aan twee zijden minimaal 3 m;
  • 2. 'twee-aaneen' aan één zijde minimaal 3 m;
  • 3. 'aaneengebouwd' aan de niet-aangebouwde zijde van de eindwoningen minimaal 3 m, dan wel de bestaande afstand indien deze minder is.
• d. de goothoogte mag maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte bedragen;
• e. de dakhelling bedraagt maximaal 55º dan wel de bestaande dakhelling indien deze meer bedraagt;
• f. de goothoogte van hoofdgebouwen mag worden overschreden door dakkapellen, indien:
  • 1. de afstand tot de dakvoet, de nok en de zijkanten van het dakvlak ten minste 0,5 meter bedraagt;
  • 2. de bouwhoogte van de dakkapel, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, ten hoogste 1,75 meter bedraagt;
  • 3. de breedte van dakkapellen aan de voor- of zijkant van het hoofdgebouw ten hoogste 60% van het dakvlak bedraagt.
• g. in afwijking van het bepaalde in lid d. en lid e. is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakopbouw' een dakopbouw toegestaan met een hoogte van ten hoogste 3 m;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'plat dak' is uitsluitend een platte afdekking toegestaan;
• i. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' is tot een hoogte van 2 m geen bebouwing toegestaan;
• j. ondergeschikte bouwdelen in de vorm van liftschachten zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan.

20.2.2 Aan- en bijgebouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

• a. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd;
• b. bij gestapelde woningen mogen geen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd;
• c. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gebouwd op het zij- en achtererf en minimaal 2 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw, dan wel de bestaande afstand indien deze minder is;
• d. de diepte van aan- en uitbouwen, aangebouwd bijgebouwen of een aangebouwde overkappingen aan de achtergevel van het hoofdgebouw mag, gemeten uit de achtergevel van het hoofdgebouw, maximaal 4 m bedragen;
• e. de breedte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen of aangebouwde overkappingen aan de achtergevel van het hoofdgebouw mag maximaal de breedte van de achtergevel van het hoofdgebouw bedragen;
• f. de breedte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen of aangebouwde overkappingen aan de zijgevel van het hoofdgebouw mag maximaal 60% van de oorspronkelijke breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw bedragen;
• g. de afstand van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt bij woningen in de onderstaande categorieën ter plaatse van de aanduiding:
  • 1. 'vrijstaand' aan twee zijden minimaal 1 m;
  • 2. 'twee-aaneen' aan één zijde minimaal 1 m;
  • 3. 'aaneengebouwd' aan de niet-aangebouwde zijde van de eindwoningen minimaal 1 m;

dan wel de bestaande afstand indien deze minder is.

• h. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, (vrijstaande) bijgebouwen en overkappingen op het zij- en achtererf mag bij woningen ter plaatse van de aanduiding:
  • 1. 'vrijstaand' maximaal 60 m² bedragen;
  • 2. 'twee-aaneen' maximaal 50 m² bedragen;
  • 3. 'aaneengebouwd' maximaal 42 m² bedragen;

dan wel het bestaande oppervlak indien deze meer is.

• i. in afwijking van het bepaalde onder h mag de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, (vrijstaande) bijgebouwen en overkappingen op het zij- en achtererf maximaal 100 m² bedragen, indien de oppervlakte van het bouwperceel meer bedraagt dan 1.000 m².
• j. het zij- en achtererf mag niet voor meer dan 50% worden bebouwd.
• k. de goothoogte van aan- en uitbouwen mag maximaal 3 m bedragen dan wel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, indien meer dan 3 m, + 0,25 m, dan wel de bestaande goothoogte indien deze meer is.
• l. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag maximaal de bouwhoogte van het hoofdgebouw - 2 m bedragen, waarbij geldt dat de bouwhoogte in ieder geval 3 m mag bedragen en maximaal 4,5 m, dan wel de bestaande bouwhoogte indien deze meer is.
• m. de maximale goot- en bouwhoogte van bijgebouwen bedraagt 3 m/4,5 m dan wel de bestaande bouwhoogte indien deze meer is.

20.2.3 Erkers aan de voorgevel

Voor het bouwen van erkers aan de voorgevel van de woning buiten het bouwvlak gelden de volgende regels:

• a. de horizontale diepte mag maximaal 1,5 m bedragen;
• b. de diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde gronden bedraagt minimaal 2,5 m;
• c. de breedte mag maximaal 2/3 van de breedte van de gevel waar aan gebouwd wordt bedragen;
• d. de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen dan wel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw + 0,25 m.

20.2.4 Kelders

Kelders mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd, waarbij de verticale diepte maximaal 3 m mag bedragen, het bepaalde in artikel 20.2.2 lid a t/m g is van overeenkomstige toepassing.

20.2.5 Parkeergarage

Voor het bouwen van parkeergarages gelden de volgende regels:

• a. parkeergarages mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
• b. de bouwhoogte mag maximaal 1,5 m bedragen.

20.2.6 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw mag maximaal 1 m bedragen;
• b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw mag maximaal 2 m bedragen. Indien de bestaande bouwhoogte meer bedraagt dan de toegestane bouwhoogte, dan geldt deze bestaande bouwhoogte als de maximaal toegestane bouwhoogte;
• c. carports voor de voorgevel zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport';
• d. de bouwhoogte van pergola's achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw mag maximaal 2,5 m bedragen;
• e. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 5 m bedragen;
• f. de bouwhoogte van hekwerken op een balkon of dakterras mag niet meer bedragen dan 1,2 m gemeten vanaf de bovenkant van de vloer van het balkon of dakterras;
• g. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 2 m bedragen;
• h. voor het bouwen van zwembaden gelden de volgende regels:
  • 1. de oppervlakte van een zwembad mag maximaal 25 m² bedragen;
  • 2. in afwijking van het bepaalde onder 1 mag de oppervlakte van een zwembad maximaal 50 m² bedragen, indien de oppervlakte van het bouwperceel meer bedraagt dan 250 m²;
  • 3. het zij- en achtererf mag voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;
  • 4. de afstand van een zwembad tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt minimaal 1 m.

20.3 Afwijken van de bouwregels

20.3.1 Afwijken

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in:

• a. artikel 20.2.2 onder g voor bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot op de zijdelingse perceelsgrens;
• b. artikel 20.2.2 onder h voor het vergroten van de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen met maximaal 20 m², uitsluitend in verband met het gebruik van voornoemde bouwwerken als afhankelijke woonruimte, mits een dergelijk gebruik noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg;
• c. artikel 20.2.2 onder l voor het realiseren van een dakopbouw op een bestaande, aangebouwde garage met dien verstande dat:
  • 1. de bouwhoogte maximaal de bouwhoogte van het hoofdgebouw - 1,20 m bedraagt;
  • 2. de kaprichting gelijk is aan de kaprichting van het hoofdgebouw;
  • 3. de hellingshoek van de dakopbouw gelijk is aan de hellingshoek van het hoofdgebouw ± 5%.
• d. artikel 20.1 onder f. voor het gedeeltelijk bouwen van een parkeergarage buiten de gronden met de aanduiding 'parkeergarage'.

20.3.2 Voorwaarden afwijken

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 20.3.1 kan slechts worden verleend, mits:

• a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
• b. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad;
• c. parkeerplaatsen op eigen terrein, dan wel het gebruik hiervan, hiermee niet komen te vervallen.

20.4 Specifieke gebruiksregels

20.4.1 Niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van een niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning, met inbegrip van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, mag worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat dit nooit meer mag bedragen dan 50 m²;
• b. degene die de activiteit in de woning of het daarbij behorende bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• c. aan huis verbonden activiteiten die vallen onder categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging zijn toegestaan, voor zover ze voldoen aan de hiervoor genoemde criteria.

20.5 Afwijken van de gebruiksregels

20.5.1 Afwijken publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 20.1, teneinde binnen een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis toe te staan. Hiervoor dient aan de volgende criteria de worden voldaan:

• a. maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, mag worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat dit nooit meer mag bedragen dan 50 m²;
• b. degene die de activiteit in de woning of het daarbij behorende bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluiting en de parkeersituatie ter plaatse;
• d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in de woonomgeving;
• e. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit, met een maximum van 15% van de omzet;
• f. aan huis verbonden activiteiten die vallen onder categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging zijn toegestaan, voor zover ze voldoen aan de hiervoor genoemde criteria.