direct naar inhoud van Artikel 27 Wonen - 1
Plan: Hooglanderveen en Vathorst
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0307.BP00066-0301

Artikel 27 Wonen - 1

27.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  • a. aaneengebouwde woningen met bijbehorende bouwwerken;
  • b. garageboxen ter plaatse van de aanduiding 'garage' [ga];
  • c. kinderopvang ter plaatse van de aanduiding 'sm-ko' (sm-ko);
  • d. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
  • e. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek [ka]: de instandhouding van de oorsponkelijke bouwvorm;
  • f. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water,


met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag.

27.2 Bouwregels

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

27.2.1 Gebouwen - algemeen

Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels:

  • a. woningen mogen uitsluitend aaneen worden gebouwd;
  • b. woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
  • c. de gronden binnen een bouwvlak mogen geheel worden volgebouwd, tenzij ter plaatse een bebouwingspercentage of een maximaal bebouwde oppervlakte is aangegeven; in dat geval geldt dat bebouwingspercentage of de bebouwde oppervlakte;
  • d. op gronden met de aanduiding 'programma - wonen' mag ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' ten hoogste het aangegeven aantal woningen worden gerealiseerd, met dien verstande dat het totale aantal woningen in het plangebied Vathorst (Hooglanderveen uitgezonderd) niet meer mag bedragen dan 10.900;
  • e. wanneer op de verbeelding een goot- en/of bouwhoogte staat aangegeven, mag deze goot- en/of bouwhoogte niet worden overschreden;
  • f. wanneer op de verbeelding het aantal bouwlagen staat aangegeven, mag dit aantal bouwlagen niet worden overschreden;
  • g. bij bestaande gebouwen is de bestaande hoogte per bouwlaag maatgevend;
  • h. alleen ter plaatste van de aanduiding 'kap' mogen gebouwen worden afgedekt met een kap;
  • i. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geldt dat de oorspronkelijke bouwvorm van de woning niet gewijzigd mag worden.

27.2.2 Bijbehorende bouwwerken en overkappingen

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en overkappingen gelden de volgende regels:

  • a. mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat een bijbehorend bouwwerk op een afstand van niet minder dan 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw, dan wel achter het verlengde daarvan, dient te worden gebouwd;
  • b. in uitzondering op het bepaalde onder a. mogen ter plaatse van de aanduiding 'garage' [ga] garageboxen worden gebouwd;
  • c. in uitzondering op het bepaalde onder a. mag ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - overkapping” [sba-o] een overkapping worden gebouwd;
  • d. in uitzondering op het bepaalde onder a. mag ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' [bg] een bijbehorend bouwwerk worden gebouwd;
  • e. de goothoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw waartoe deze bebouwing behoort, vermeerderd met 0,30 m;
  • f. de goothoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 m, met dien verstande dat indien op de kaart een maximale hoogte staat aangegeven de hoogte niet meer mag bedragen dan de aangegeven hoogte;
  • g. de bijbehorende bouwwerken mogen plat worden afgedekt en/of met een dakhelling kleiner dan 45°; indien de dakhelling van het hoofdgebouw groter is dan 45° mogen de bijbehorende bouwwerken een dakhelling overeenkomstig het hoofdgebouw hebben;
  • h. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag:
    • 1. voor percelen tussen de 0 m2 en 100 m2 bij elke woning niet meer bedragen dan 20% van de bij de woning behorende kavel, met een maximum van 20m2;
    • 2. voor percelen tussen de 100 m2 en 500 m2 bij elke woning niet meer bedragen dan 20 m2, vermeerderd met 14% van het meerdere van 100 m2 van de bij de woning behorende kavel, met een maximum van 75 m2;
    • 3. voor percelen groter dan 500 m2 bij elke woning niet meer bedragen dan 75 m2, vermeerderd met 2,5% van het meerdere van 500 m2 van de bij de woning behorende kavel, met een maximum van 100 m2;
    • 4. ter plaatse van de op de verbeelding aangegeven aanduiding 'maximum oppervlak' (m²) geldt, in afwijking van het onder sub h bepaalde, de aangegeven oppervlakte als maximum;
  • i. bij de berekening van de gezamenlijke oppervlakte als bedoeld onder h wordt de oppervlakte van bijbehorende aangebouwde bouwwerken aan de voorzijde niet meegerekend, alsmede de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak;
  • j. in uitzondering van het bepaalde onder a tot en met f mogen op de gronden ter plaatse van de aanduiding 'garage' [ga] garageboxen worden gebouwd, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m;
  • k. het bouwen van bijbehorende bouwwerken mag niet tot gevolg hebben dat een stedenbouwkundig onaanvaardbare situatie ontstaat en/of dat het aansluitend terrein voor meer dan 50% wordt bebouwd dan wel dat de oppervlakte die op grond van het bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden;

27.2.3 Dakopbouwen

Voor het bouwen van dakopbouwen op hoofgebouwen gelden de volgende regels:

  • a. de dakopbouwen mogen worden geplaatst op hoofdgebouwen bestaande uit maximaal 2 bouwlagen, plat afgedekt of afgedekt met een kap;
  • b. de dakopbouw is bouwkundig ondergeschikt aan het hoofdgebouw, waarbij tenminste één zijde van de dakopbouw terug moet liggen ten opzichte van één van de buitengevels van het hoofdgebouw;
  • c. de dakbouw mag geen nadelige invloed hebben op naastgelegen percelen als het gaat om privacy, licht en afstand;
  • d. de reeds gerealiseerde dakopbouwen zijn leidend in de beoordeling, waarbij onderscheid wordt gemaakt in tussenwoningen en hoekwoningen;
  • e. voor dakopbouwen waarbij de nok zich exact boven de oorspronkelijke nok van het hoofdgebouw bevindt, geldt dat:
    • 1. de dakhelling gelijk dient te zijn aan de oorsponkelijke dakhelling;
    • 2. de dakopbouw aan de voorzijde van de woning maximaal de helft van de diepte van het onderliggende dakvlak bedraagt, gemeten tussen nok en voorgevel;
    • 3. de dakopbouw aan de achterzijde van de woning maximaal de helft van de diepte van het onderliggende dakvlak bedraagt, gemeten tussen nok en achtergevel;
    • 4. de maximale goothoogte van de dakopbouw gelijk is aan de oorspronkelijke nokhoogte van het hoofdgebouw.
  • f. voor dakopbouwen waarbij de nok zich niet exact boven de oorspronkelijke nok van het het hoofdgebouw bevindt, geldt dat:
    • 1. de dakopbouw geplaatst dient te worden tussen de nok en de achtergevel van het hoofdgebouw;
    • 2. het dakvlak van de dakopbouw aan één zijde dient te bestaan uit de doortrekking van het oorspronkelijke voordakvlak en voor het overige uit een dakhelling evenwijdig aan de oorspronkelijke dakhelling;
    • 3. de dakopbouw aan de achterzijde van de woning maximaal tweederde van de diepte van het onderliggende dakvlak bedraagt, gemeten tussen nok en achtergevel;
    • 4. de maximale goothoogte van de dakopbouw gelijk is aan de oorspronkelijke nokhoogte van het hoofdgebouw.
       
27.2.4 Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

  • a. ondergrondse bouwwerken die zijn gelegen geheel onder maaiveld zijn overal toegestaan waar gebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan;
  • b. wanneer ondergrondse bouwwerken worden gerealiseerd buiten het bouwvlak, dan moet voldaan worden aan het maximale percentage voor bijbehorende bouwwerken;
  • c. de gevels van ondergrondse bouwwerken mogen niet zichtbaar zijn, met uitzondering van een koekoek;
  • d. wanneer het ondergrondse bouwwerk is bedoeld voor parkeren, mag een inrit aan de straatzijde worden gerealiseerd met een maximale breedte van 3 meter;
  • e. het realiseren van ondergrondse bouwwerken mag geen nadelige invloed hebben op de bodem- en waterhuishouding en op eventueel aanwezige archeologische waarden.
27.2.5 Erkers en ingangspartijen

Aan de voorgevel van een woning mogen binnen en buiten het bouwvlak erkers en ingangspartijen worden gebouwd, met in achtneming van de volgende regels:

  • a. de diepte van de erker of ingangspartij mag, gerekend vanaf de voorgevel van de woning maximaal 1,5 meter zijn, mits de diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde voortuin ten minste 2,5 m bedraagt;
  • b. de goothoogte van de erker of ingangspartij mag niet meer bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw waartoe deze bebouwing behoort, vermeerderd met 0,30 meter;
  • c. de oppervlakte van de erker of ingangspartij voor de voorgevel mag niet meer bedragen dan 12 m2;
  • d. de erker of ingangspartij dient minimaal 1 m uit de erfgrens worden geplaatst;
  • e. de erker of ingangspartij mag maximaal 2/3 van de breedte van de voorgevel beslaan;
  • f. de erker of ingangspartij mag niet worden gebruikt als (uitbreiding van) bergingen en schuren.

27.2.6 Andere bouwwerken

Voor andere bouwwerken gelden de volgende regels:

  • a. het plaatsen van hekwerken op het hoofdgebouw ten behoeve van een dakterras is alleen toegestaan onder de volgende voorwaarden:
    • 1. het hekwerk op het dakterras dient terug te liggen ten opzichte van de dakrand;
    • 2. het hekwerk dient transparant te zijn;
    • 3. het hekwerk dient ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw;
    • 4. het hekwerk mag maximaal 1,20 meter hoog zijn;
    • 5. het hekwerk mag niet leiden tot een overschrijding van de maximale bouwhoogte;
  • b. het plaatsen van hekwerken op een bijbehorend bouwwerk ten behoeve van een dakterras is alleen toegestaan onder de volgende voorwaarden:
    • 1. het hekwerk dient ondergeschikt te zijn aan het bijbehorend bouwwerk;
    • 2. het hekwerk dient transparant te zijn;
    • 3. het hekwerk mag maximaal 1,20 meter hoog zijn;
    • 4. het bijbehorend bouwwerk waarop het hekwerk wordt geplaatst bevindt zich direct aan de achtergevel van het hoofdgebouw;
  • c. het plaatsen van een trap van de tuin naar een balkon of dakterras is alleen toegestaan onder de volgende voorwaarden:
    • 1. de hoogte van het hekwerk van de trap mag niet hoger zijn dan de hoogte van het hekwerk op het balkon of dakterras;
    • 2. de trap dient minimaal 1 meter uit de erfgrens geplaatst te worden;
    • 3. het plaatsen van de trap is alleen toegestaan indien op de eerste etage de woonkamer is gesitueerd;
    • 4. het balkon of dakterras bevindt zich aan de achtergevel.
  • d. voor het bouwen van overige andere bouwwerken geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:
bouwwerken   max. bouwhoogte  
palen en masten, zoals vlaggenmasten   8 m  
luifels en ander straatmeubilair   4 m  
overkappingenmet een open constructie, waaronder pergola's   3 m  
erf- en perceelsafscheidingen voor de voorgevel   1 m  
overige erf- en perceelsafscheidingen en   2 m  
overige andere bouwwerken   3 m
 

27.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken, dakopbouwen en andere bouwwerken, voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

27.4 Afwijken van de bouwregels


Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

  • 1. in 27.2.1 onder i en toestaan dat er wijzigingen in deze vorm worden aangebracht, waarbij de oorspronkelijke bouwvorm uitgangspunt blijft;
  • 2. lid 27.2.3 onder a en toestaan dat op de overige woningen ook dakopbouwen gerealiseerd mogen worden;
  • 3. lid 27.2.5 onder b en erkers en/of ingangspartijen of daarmee vergelijkbare bouwdelen toestaan met een hogere goothoogte, mits deze niet meer dan 0,5 m voor de voorgevel worden gerealiseerd, maximaal de helft van de gevel beslaan en de hoogte van het hoofdgebouw niet wordt overschreden.
  • 4. lid 27.2.6 voor het bouwen van hogere erfafscheidingen op het voorerf, met dien verstande dat:
    • 1. de erfafscheiding uitsluitend op de erfgrens tussen twee aaneengebouwde woningen mag worden gebouwd;
    • 2. de afstand tot de naar de weg gekeerde perceelgrens tenminste 2,5 m bedraagt;
    • 3. de bouwhoogte niet meer dan 2 m bedraagt.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 27.4 onder 1 t/m 5 kan slechts worden verleend, mits:

  • 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
  • 2. dit stedenbouwkundig aanvaardbaar is en het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

27.5 Specifieke gebruiksregels

27.5.1 Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten

Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan, met inachtneming van de volgende regels:

  • a. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
  • b. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
    • 1. het woonkarakter van de woning;
    • 2. de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
    • 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
    • 4. het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
    • 5. het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
  • c. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
  • d. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
  • e. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
  • f. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
  • g. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten voor de regeling beroep en bedrijf aan huis zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
  • h. geen buitenopslag plaatsvindt;
  • i. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
27.5.2 Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

  • a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen als woonruimte;
  • b. het gebruik van garageboxen voor bedrijfsmatige opslag en overige activiteiten met een bedrijfsmatig karakter.
27.6 Afwijking van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 27.5.1 onder c ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

  • a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
  • b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
  • c. voor het overige wordt voldaan aan de onder lid 27.5.1 genoemde voorwaarden.
27.6.1 Kamerverhuur

Burmeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 27.1 voor het gebruiken van een woning voor kamergewijze verhuur, met dien verstande dat moet worden voldaan aan de in Amersfoort geldende normen voor omzetting naar kamerverhuur zoals vastgelegd in paragraaf 3.1 van de 'Huisvestingsverordening Amersfoort 2011' en hoofdstuk 3 van de 'beleidsregels woonruimteverdeling gemeente Amersfoort'.

27.7 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
  • a. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw) is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
  • b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder lid 27.7 onder a indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
  • c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld in lid 27.7 onder a vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit (voorheen de gemeentelijke monumentencommissie).
27.8 Wijziging Staat van Bedrijfsactiviteiten

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de bij deze regels behorende bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten voor de regeling beroep en bedrijf aan huis wijzigen ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.