Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1
Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1    

Toelichting     

Hoofdstuk 1 INLEIDING     

Pré Wonen is bezig met de herstructurering van de woningen aan de Willem Pijperstraat in Haarlem. De huidige woningen zijn inmiddels gesloopt en worden vervangen door nieuwbouw. Hiervoor is een nieuwe visie opgesteld die afwijkt van de visie Slachthuisbuurt Haarlem uit 2008. Naar aanleiding van de gewijzigde visie dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld.

verplicht

Afbeelding 1.1: Ligging van het bestemmingsplangebied

1.1 Bestemmingsplan     

Het bestemmingsplan Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1 bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De regels bevatten juridische regels over het gebruik van de ruimte. Deze regels geven aan of, en zo ja, hoe ruimte bebouwd mag worden en welke functies (bestemmingen) zijn toegestaan. De verbeelding geeft de exacte plaats van de bestemmingen aan, en verwijst naar de regels. De toelichting, tenslotte, is de onderbouwing van regels en verbeelding. Hierin wordt beschreven wat het doel is van het bestemmingsplan en wat de toekomstige ontwikkeling van het gebied is. Er wordt ingegaan op onderwerpen die voor die ontwikkeling van belang zijn, zoals de stedenbouwkundige structuur, de haalbaarheid van het plan en milieuaspecten

1.2 Begrenzing van het plangebied     

Het plangebied van bestemmingsplan Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1 ligt ten oosten van de binnenstad van Haarlem. Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de Richard Holkade, aan de noordzijde door de Willem Pijperstraat, aan de oostzijde door de Prins Bernhardlaan en aan de zuidzijde door het voetpad langs de bestaande groenstrook (zie afbeelding 1 en 2).

verplicht

Afbeelding 1.2 Plangebied

1.3 Doel van het bestemmingsplan     

Hoofddoel van het nieuwe bestemmingsplan Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1 is het opstellen van een actueel juridisch kader voor de herstructurering van de woningbouw binnen het plangebied.

1.4 Geldende planologische regelingen     

Binnen het plangebied Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1 is het volgende bestemmingsplan van kracht.

identificatienr Naam van het plan Vastgesteld Onherroepelijk
NL.IMRO.0392.BP3080004-0004 Slachthuisbuurt Zuidstrook 29 november 2012 27 maart 2013

Tabel 1 Vigerend bestemmingsplan op moment van opstellen bestemmingsplan.

Bij het van kracht worden van het bestemmingsplan Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1 verliest het in tabel 1 genoemde plan, voor het deel dat ligt binnen het plangebied, zijn rechtskracht.

1.5 Bestemmingsplanprocedure     

Het bestemmingsplan Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1 doorloopt de wettelijke procedure. Het conceptontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan de verschillende (semi)overheden en belangenorganisaties. Tevens wordt in het kader van participatie overleg gevoerd met de betrokken wijkra(a)d(en) in het plangebied. De gemaakte opmerkingen van de wijkraad en de reacties naar aanleiding van het wettelijk vooroverleg, kunnen leiden tot aanpassing van het conceptontwerpbestemmingsplan Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1.

Vervolgens geeft het college van burgemeester en wethouders na bespreking in de commissie Ontwikkeling het ontwerpbestemmingsplan vrij voor tervisielegging conform artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie wordt het ontwerp gedurende zes weken ter inzage gelegd. In die tijd kunnen door eenieder zowel mondeling als schriftelijk zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad. De gemeente organiseert in deze periode een informatiebijeenkomst waarin het bestemmingsplan wordt toegelicht.

Na verwerking van de zienswijzen en mogelijke ambtelijke aanpassingen besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan.

Na aanpassing van het bestemmingsplan met inachtneming van de door de raad aangebrachte wijzigingen wordt het vastgestelde bestemmingsplan wederom zes weken ter inzage gelegd (aanvang beroepstermijn). Belanghebbenden die een zienswijze bij de gemeenteraad hebben ingediend kunnen beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast kunnen belanghebbenden beroep instellen tegen wijzigingen die de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan heeft aangebracht.

1.6 Leeswijzer plantoelichting     

Hoofdstuk 2 gaat in op de ruimtelijke en functionele aspecten van het nieuwbouwplan. In hoofdstuk 3 passeren de voor het plangebied relevante beleidsdocumenten de revue.

Hoofdstuk 4 bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en de resultaten van de verschillende onderzoeken. Het gaat hierbij om alle zaken die kunnen leiden tot ruimtelijke beperkingen. Het uitvoeren van onderzoeken en het maken van analyses van het plangebied is nodig overeenkomstig artikel 3.1.6 Bro.

In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de juridische aspecten waarbij een toelichting wordt gegeven op de planregels, bedrijvenlijst, verbeelding, waarderingskaart en de regeling voor bebouwing.

In hoofdstuk 6 wordt de financieel-economische uitvoerbaarheid beschreven en worden de uitkomsten van overleg toegelicht.

Hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING     

2.1 Uitwerking van de visie     

In 2008 is een visie “Slachthuisbuurt Haarlem” voor een strook tussen de Schipholweg en de Hannie Schaftstraat in Haarlem door de gemeenteraad vastgesteld. In de visie worden de bestaande woningen aan de Schipholweg vervangen door een serie van bouwblokken, die een waardige stadswand zullen vormen voor de Schipholweg.

In navolging op de visie is het bestemmingsplan opgesteld. Deze is medio 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. In het bestemmingsplan is, naast de in de visie voorgestelde kantorenfunctie op de hoek Prins Bernardlaan/Schipholweg, de mogelijkheid opgenomen om op deze plek eventueel woningbouw en/of groen te realiseren. Daarnaast heeft Pré Wonen, die de eigenaar is van de woningen aan de Willem Pijperstraat, aangegeven dat ze in de vervangende nieuwbouw, zowel koop als huurwoningen willen realiseren. Een menging van koop- en huurwoningen in één bouwblok, zoals in het ruimtelijk model van de visie is opgenomen, is niet wenselijk.

De mogelijkheid om een andere functie dan kantoren op de hoek Prins Bernardlaan/Schipholweg te realiseren en de wens van Pré Wonen om op het naastliggend terrein een andere woningtype te realiseren, geven aanleiding om het oostelijke gedeelte, de zogenaamde locatie I en II, van de visie te herzien. Dit bestemmingsplan betreft de ontwikkeling van locatie I en ziet enkel toe op de wijziging van het bestemmingsplan van de gronden van locatie I.

verplicht

Afbeelding 2.1: blokken stedenbouwkundige visie 2008

De integrale Partiële Herziening Visie Slachthuisbuurt – Zuid van juli 2014 is in bijlage 1 opgenomen bij deze toelichting. In dit hoofdstuk wordt volstaan met een weergave van de hoofdlijnen van deze visie.

2.2 Ruimtelijke aspecten     

Ruimtelijke structuur en openbare ruimte

Het gebied waarvoor de nieuwe randvoorwaarden zijn opgesteld, ligt tussen de Prins Bernardlaan aan de oostkant, de Willem Pijperstraat aan de noordkant, de Richard Holkade aan de westkant en het voetpad in het verlengde van de Hannie Schaftstraat aan de zuidkant. Een deel van het gebied is bebouwd. Deze appartementen zijn inmiddels gesloopt om plaats te maken voor de nieuwe bebouwing. Een deel van het gebied is park.

Aan de westkant van het park zijn de eerste twee bouwblokken langs de Schipholweg al opgeleverd. De aanbouw van de nieuwe wijk aan de Schipholweg is dus reeds begonnen. In de huidige situatie staan er bomen in het zuidelijk deel van het park.

De woningen in de buurt ten noorden van de Willem Pijperstraat zijn twee tot drie lagen hoog met een kap. De Bastiaanstraat en de Dunklerstraat komen op de Willem Pijperstraat uit. Vanuit deze straten is er zicht op de groene plantsoentjes tussen de huidige bebouwing. Deze zichtlijnen dragen bij aan de groene beleving van de buurt.

Het geheel heeft een ontspannen, rustige sfeer, op enige afstand van de drukke Schipholweg.

verplicht

Afbeelding 2.2 : luchtfoto plangebied

Waterstructuur

Er is één waterloop in het gebied, die het water aan de Richard Holkade verbindt met het water in de Reinaldapark. Dit water en zoveel mogelijk monumentale grote bomen, dienen gehandhaafd te worden.

Verkeersstructuur

Het plangebied wordt ontsloten via de Willem Pijperstraat op de Prins Bernardlaan. De Prins Bernardlaan heeft een directe verbinding met zowel de Schipholweg (N205) en de Haarlemmerweg (N200). Beide N-wegen leiden tot de rijksweg A9. De Schipholweg vormt tevens de verbinding met het centrum van Haarlem.

Concept

Het concept geeft gehoor aan de wens van de gemeenteraad om op de hoek van de Schipholweg/ Prins Bernardlaan een transformatie van kantoren naar woningbouw mogelijk te maken. Daarnaast komt, in navolging op de wens vanuit de buurt, bij de hoek Schipholweg/Prins Bernardlaan in de nieuwe uitwerking meer nadruk op het behoud van de bestaande groene uitstraling te liggen.

De reeks van bouwblokken (blok III en IV zijn reeds opgeleverd) aan de Schipholweg wordt met een langwerpig gebouw begonnen. Een gebouw om de reeks te beginnen is nodig, omdat de zijgevel van Blok III niet ontworpen is het aanzicht van Haarlem te bepalen. Dit blok krijgt een relatie met het park. Het wordt een kloek gebouw, dat qua uitstraling is afgestemd op de reeds ontworpen blokken en de nieuw te bouwen blokken in het park.

Aan de noordkant van het park komen drie urban villa's in het park te staan. De urban villa's zijn iets verdraaid ten opzichte van de Willen Pijperstraat, zodat ze 'los' in het groen staan. De parkachtige sfeer van het gebied loopt hiermee door tot aan de Willem Pijperstraat.

Het centrale gedeelte van het park blijft vrij van bebouwing en vormt de schakel tussen de nieuwe bebouwing aan de Schipholweg en de drie urban villa's aan de Willem Pijperstraat. Daarnaast vormt dit parkje de koppeling tussen het groen langs de Gouwwetering en rond het Slachthuisterrein met het Reinaldapark.

verplicht

Afbeelding 2.3: vogelvlucht impressie woningbouwplan gezien vanaf zijde Schipholweg

2.3 Functionele aspecten     

Programma

De drie te realiseren blokken bestaan elk uit 28 appartementen (totaal 84 appartementen). Twee van deze blokken zijn bestemd voor sociale huurappartementen en één blok is bestemd voor de verkoop.

Openbare ruimte

Het groengebied tussen locatie 1 en 2 wordt heringericht. Dit gebied heeft in de huidige situatie een parkachtige sfeer met grote bomen in het gras en een waterloop in het midden. Ook na een herinrichting zal het gebied deze parkachtige sfeer houden.

Het nieuwe park is een schakel tussen de twee groengebieden Burgemeester Reinaldapark en de Gouwwetering. Langs de Willem Pijperstraat wordt het profiel van de laan in het Reinaldapark aan de westkant van de Prins Bernhardlaan voortgezet. Hiermee wordt een duidelijke verbinding gelegd tussen de Slachthuisbuurt en het Reinaldapark en zullen mensen eerder uitgedaagd worden om vanuit de buurt het park in te wandelen.

Om de groene karakter van het gebied te versterken, is het belangrijk dat de straatprofielen van de aangrenzende straten zorgvuldig ingericht worden met parkeren onder bomen en groene stroken in het straatprofiel.

Bomen

In het gebied staan verschillende volgroeide bomen. Daar waar de nieuwe gebouwen komen, zullen bomen moeten wijken. Ook zal een aantal bomen langs de Willem Pijperstraat gekapt moeten worden, omdat daar de as van de weg verschuift.

Bij de uitwerking van het inrichtingsplan moet bekeken worden of enkele bomen, met name bij de Willem Pijperstraat, toch behouden kunnen blijven.

In het park en langs de Richard Holkade zullen de gehandhaafde bomen in het ontwerp van het park opgenomen worden en met nieuwe bomen aangevuld worden. Doordat er verschillende (monumentale) bomen behouden blijven, zal er direct na de oplevering al een groen beeld zijn en geven de monumentale bomen karakter aan het gebied.

Spelen

Evenals in de huidige situatie krijgt dit gebied ook weer een speelfunctie. Enerzijds wordt er een speelplek ingericht met speeltoestellen die geschikt zijn voor de bovenbouw (5 - 12 jaar). Anderzijds geeft het gebied, door het groene en open karakter, aanleiding om te worden gebruikt als informele speelruimte.

verplicht

Afbeelding 2.4: vogelvlucht impressie woningbouwplan gezien vanaf Prins Bernhardlaan

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER     

3.1 Rijksbeleid     

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen.

Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies.

Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren.

Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie heeft verschillende nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en de Pieken in de Delta.

De rijksoverheid streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijk ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

  • Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys.
  • Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voorbiodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed.
  • Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

In de structuurvisie zijn dertien nationale belangen benoemd. De nationale belangen, die worden benoemd, betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond, het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de waterveiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische waarden. Geen van deze nationale belangen zijn van toepassing op dit project en daarmee wordt beleid hierover overgelaten aan de provincie en de gemeente.

3.1.3 Archeologie     

De drie belangrijkste uitgangspunten van de Wet op de archeologische monumentenzorg zijn:

  • het behoud van archeologische waarden in de bodem;
  • de initiatiefnemer van het project dat tot bodemverstoring leidt, betaalt de kosten van archeologisch onderzoek;
  • de zorg voor het archeologische erfgoed wordt vroegtijdig geïntegreerd in de procedures van de ruimtelijke ordening.

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) beheert de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Deze kaart bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op verschillende criteria en ingedeeld in diverse categorieën archeologische waarden. In aanvulling op de AMK is er de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). De IKAW geeft voor heel Nederland, inclusief de bodems van grote wateren, de kans aan op het vinden van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem. Paragraaf 4.11 gaat in op het aspect archeologie.

3.2 Provinciaal beleid     

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040     

De provincie zet in op “kwaliteit door veelzijdigheid”. Het Noord-Hollandse landschap is namelijk gevarieerd, open, heeft hoge cultuurhistorische waarden en is over het algemeen goed bereikbaar vanuit de stad. Noord-Holland moet daarom aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap. De identiteit van de landschappen in Noord-Holland zijn daarom in 2040 versterkt met behoud door ontwikkeling en door transformatie. De afwisseling tussen stad en open landschap is duidelijk herkenbaar.

Bestaande stedelijke woonmilieus moeten waar mogelijk verder transformeren tot hoogstedelijke milieus. Bestaande werklocaties moeten waar mogelijk verder intensiveren en herstructureren om nieuwe ontwikkelingen te accommoderen. Door te kiezen voor hoogstedelijke milieus en beperkte uitleg van bedrijventerreinen blijft het landelijk gebied open en dichtbij. De hoogstedelijke milieus kenmerken zich door functiemenging, hoogwaardige culturele voorzieningen en een goede bereikbaarheid. Een belangrijke drager voor de toeristische aantrekkelijkheid, leefbaarheid en economie van Noord-Hollandse steden is detailhandel. De hoofdwinkelstructuur dient daarom beschermd en versterkt te worden.

Om het toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de Provincie Noord-Holland provinciale belangen benoemd. Deze vallen uiteen in drie hoofdbelangen: ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Deze zijn verankerd in de provinciale ruimtelijke verordening structuurvisie. De structuurvisie en de provinciale verordening vormen enerzijds het toetsingskader voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van Noord-Holland (ruimtelijke kwaliteit) en anderzijds de juridische beleidsuitwerking.

Op basis van het hoofdbelang duurzaam ruimtegebruik worden gemeenten gestimuleerd het bestaand stedelijke gebied beter te benutten door de aanwijzing van het Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Het BBG vervangt hiermee de rode contouren uit het oude Streekplan. Door te verdichten, stationslocaties en knooppunten optimaal te benutten, ondergronds te bouwen, en door woningbouwprogramma zoveel mogelijk te realiseren binnen het BBG, wordt intensivering en bundeling van stedelijkheid bevorderd. Hierdoor is ook een winst te behalen in het fiets- en OV-gebruik.

Het plangebied behoort tot het BBG. Voor ontwikkelingen binnen bestaand bebouwd gebied gelden geen aanvullende eisen uit de provinciale ruimtelijke verordening. Dit bestemmingsplan is niet in strijd met het provinciale beleid zoals vervat in de structuurvisie en met provinciale belangen zoals verwoord in de verordening.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening     

Provinciale Staten stelden op 28 september 2015 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) opnieuw vast. Deze vaststelling wijzigt op een aantal punten de eerder op 3 februari 2014 vastgestelde verordening. Ook zijn de besluiten van 15 december 2014 en 2 maart 2015 over het beleid Wind op land inmiddels in werking getreden.

Het plangebied is in de verordening aangeduid als 'bestaand bebouwd gebied' en 'kleinschalige oplossingen voor duurzame energie'. Dit levert geen belemmeringen op voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan sluit aan bij de provinciale belangen zoals genoemd in de PRV. Opgemerkt wordt dat paragraaf inzicht geeft in de risico’s van en bij overstroming en de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico’s te voorkomen of te beperken.

3.2.3 Watervisie 2021     

Met de Watervisie 2021 zoals vastgesteld op 16 november 2015 geeft de provincie Noord-Holland vervolg aan het Provinciaal Waterplan 2010-2015. De Watervisie is afgestemd met de Stroomgebiedbeheerplannen uit de Kaderrichtlijn Water. De Watervisie is een strategisch beleidsdocument voor de periode 2016-2012 en beschrijft de ambitie en kaders voor het regionale waterbeheer in Noord-Holland richting 2021 met doorkijk naar 2040. De Watervisie is integraal onderdeel van het strategisch omgevingsbeleid en heeft een directe relatie met de provinciale structuurvisie. In de Watervisie richt de provincie zich op de thema's veilig, schoon en voldoende water en werkt die uit in doelstellingen voor onder andere veilige dijken en duinen, robuuste inrichting van het achterland, rampenbeheersing bij overstromingen, kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater, zoetwatervoorziening en het tegengaan van wateroverlast.

Paragraaf 4.5 beschrijft hoe in het plangebied met de waterhuishouding wordt omgegaan.

3.2.4 Archeologie     

De provincie heeft een wettelijke taak op het gebied van archeologie. In het Verdrag van Malta ligt vast dat de provincie vindplaatsen in de bodem moet beschermen. Ten tweede moet, wanneer vindplaatsen verstoord worden, archeologisch onderzoek plaatsvinden. Ten derde moeten de archeologische vondsten toegankelijk zijn voor het grote publiek.

Het archeologische beleid van het provinciaal bestuur van Noord-Holland ligt vast in de Provinciale Cultuurnota. Verder geeft de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie informatie over onder andere archeologische verwachtingen.

Paragraaf 4.11 werkt het aspect archeologie verder uit.

3.3 Gemeentelijk beleid     

3.3.1 Structuurplan Haarlem 2020     

Het Structuurplan geeft op hoofdlijnen de ruimtelijke ambities en wensen voor de stad voor de periode 2005-2020. In de toekomst wil Haarlem de bestaande aantrekkelijkheid behouden en verder uitbouwen. Haarlem wil voor zijn inwoners een levendige en veilige stad zijn met veel aandacht voor een leefbare woonomgeving en voldoende voorzieningen voor alle leeftijdsgroepen. Voor bedrijven moet Haarlem nog interessanter worden als vestigingsplaats. De strategische ligging vlakbij Schiphol, Amsterdam en IJmond, de goede bereikbaarheid over de weg en per openbaar vervoer, en de aanwezigheid van een hoogopgeleide beroepsbevolking spelen daarbij een cruciale rol.

De speerpunten van beleid zijn profilering op een duurzaam goed woonklimaat, versterking van de zakelijke dienstverlening en versterking van de culturele en toeristische wervingskracht.

Uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haarlem is dat bewust met schaarse ruimte wordt omgegaan en dat er contrasten in de stad zijn. Naast plekken waar dynamiek wordt voorgestaan (in herstructureringsgebieden, op knooppunten van openbaar vervoer en in veranderzones) zijn er ook rustige woonwijken waar plaats is voor ondersteunende wijkvoorzieningen.

In voorliggend herstructureringsproject worden oude portiekwoningen vervangen door moderne nieuwe appartementen, wat een goed duurzaam woonklimaat oplevert. Aangezien het een herstructureringsproject betreft, is sprake van het bewust omgaan met de schaarse ruimte in de stad. Het project past binnen de uitgangspunten van het structuurplan.

3.3.2 Ruimtelijke kwaliteit     

Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit (NRK) geeft een integrale stadsbrede visie op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. De gemeenteraad stelde de nota op 28 juni 2012 vast. Het bestaat uit twee delen. In het eerste deel draagt Haarlem uit waar haar kracht en ambitie liggen. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken.

In de Beoordelingskaders Ruimtelijke kwaliteit geldt voor het plangebied een 'transformatieregie'. De transformatie regie is bedoeld voor de (relatief jongere) stadsdelen waar de stedelijke structuur een veranderingsproces doormaakt

.In gebieden met transformatieregie mogen ontwikkelingen van grotere woonbuurten zich onderscheiden van hun stedenbouwkundige context. Er zijn vrijheden in stratenpatroon, bouwbloktype of architectonische uitwerking. Bij transformatie is duurzaamheid (waterhuishouding, materiaalkeuze etc.) een nieuwe opgave. Ingrijpende transformatieplannen moeten integraal worden uitgewerkt in een gebiedsvisie, die na vaststelling als beoordelingskader geldt.

Relevante gouden regels voor dit bestemmingsplan zijn onder andere:

  • Kiezen voor toekomstbestendigheid. Haarlem legt de prioriteit bij toekomstbestendigheid: duurzame verstedelijking in relatie tot ruimtelijke kwaliteit.
  • Synergie tussen toekomst-, gebruiks- en belevingswaarde staat centraal in de planvorming. Bij elk ruimtelijk initiatief in de stad staat de vraag centraal hoe de mensen dit zullen ervaren.
  • Bestaande kwaliteit is het vertrekpunt. Prioriteit ligt in Haarlem bij het vasthouden aan bestaande kwaliteit.
  • De gebiedstypologie moet meegenomen worden in afwegingen. Vragen en opgaven moeten in hun onderlinge samenhang worden opgepakt op een manier waarbij de gebiedsidentiteit en gebiedskenmerken centraal staan. Dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en maakt afwegingsprocessen en consequenties transparant.

Nota Dak

De gemeenteraad stelde op 28 juni 2012 ook de nota Dak vast. Deze nota is een bijlage van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. De nota Dak omschrijft intensief ruimtegebruik als een belangrijk thema in de hedendaagse ruimtelijke ordening. In de Nota Dak is ook vastgelegd hoe het Haarlemse daklandschap op een duurzame manier kan bijdragen aan enerzijds het behouden en vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en anderzijds aan een intensiever ruimtegebruik.

Intensief ruimtegebruik: Eén van de mogelijkheden is het intensiveren van het gebruik van het daklandschap. Er wordt zo meer gebruiksruimte gerealiseerd. Voor een helder en rustig straatbeeld is het echter van belang naar eenheid te zoeken in de ingrepen op het dak.

Zonne-energie: In Haarlem zijn veel kansen voor de toepassing van producten om zonne-energie op te wekken. Afhankelijk van het type dak (plat of hellend) en de oriëntatie ervan, kan het rendement worden bepaald. In de Nota Dak zijn de kansen en mogelijkheden van de toepassing van zonne-energie uitgewerkt. De nota wijst het plangebied aan als kansrijl om zonne-energie te winnen. Dit kan op individueel niveau (pandsgewijs) of juist op blokniveau. Ingrepen worden zorgvuldig ingepast en sluiten aan op de vorm en de gevel- of dakindeling van het gebouw of ensemble.

Windenergie: Het plangebied is bestempeld in de nota als 'geen gunstig windgebied'. Het bebouwde gebied is vanwege de beperkte bouwhoogte en het gebrek aan grote open ruimtes minder gunstig voor het opwekken van windenergie. Daarnaast kan de visuele impact en eventuele geluidhinder van een dergelijke ingreep aanzienlijk zijn.

Daktuinen: het plangebied bevindt zich binnen de zone waarin niet-toegankelijke daktuinen wenselijk zijn. Het gaat hier met name om de wijken die wat ruimer zijn opgezet. De voordelen die groene daken hebben in versteende gebieden zijn hier minder van toepassing. Desalniettemin zijn ook in deze gebieden groene daken wenselijk.

Structuurvisie openbare ruimte

Op 2 juli 2013 stelde het college van burgemeester en wethouders van Haarlem het voorontwerp van de Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR) vast. Deze structuurvisie is een uitwerking van het Structuurplan Haarlem 2020 en biedt het kader voor de ruimtelijke ontwikkeling, herstructurering en het beheer en onderhoud van het publieke domein in de stad.

De visiekaart is het eindresultaat na voorlopige afweging op basis waarvan keuzes gemaakt kunnen worden en prioriteiten kunnen worden gesteld voor gewenste veranderingen van de openbare ruimte in de periode tot 2040.

De SOR is in ontwikkeling. De uiteindelijke SOR zal kwantitatief aangeven welke ingrepen in de openbare ruimte waar worden gerealiseerd. De datum van vaststelling van de SOR is nog niet bekend.

3.3.3 Stedenbouwkundige visie     

Voor de ontwikkeling van deze locatie heeft de gemeenteraad van Haarlem op 31 maart 2016 de Partiële Herziening Visie Slachthuisbuurt Zuid vastgesteld.

3.3.4 Wonen     

Haarlem kiest in de Woonvisie Haarlem 2012-2020 (2012) voor behoud en versterking van de aantrekkelijkheid van Haarlem als kwalitatieve goede woonstad. Wonen vormt een belangrijke factor bij de duurzame stedelijke ontwikkeling in Haarlem. Ruimtelijke kwaliteit geldt als uitgangspunt en aantasting van het groen in en om de stad wordt niet geaccepteerd. In de Woonvisie zijn uiteenlopende maatregelen opgesomd die een bijdrage moeten leveren aan de doelstellingen. Daarbij wordt zorgvuldig omgegaan met behoud en versterking van historisch interessante woonwijken en beschermde stadsgezichten.

Haarlem is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. In dat verband zijn afspraken gemaakt over de regionale woningbouwopgave. De ruimtelijke economische agenda van de MRA geeft aan dat er de komende periode meer gebouwd moet worden. Daarnaast is voor de regio Zuid Kennemerland / Ijmond een Regionaal Actie Programma (RAP) opgesteld waarin de inspanningen opgenomen zijn om de bouwambities tot uitvoering te brengen.

De grootste uitdaging ligt binnen de bestaande woningvoorraad. Het gaat om verduurzaming van deze voorraad en van de openbare ruimte, leefbaarheid en mobiliteit. Een kleinschaliger, meer organische aanpak past hierbij, met stapsgewijze, flexibele verbeteringen in plaats van grote masterplannen.

Een andere opgave is de vitaliteit binnen de Haarlemse wijken bevorderen. Dit wordt onder andere gedaan door de herstructureringsopgave die nog steeds voor ligt. De voorliggende herstructurering van de woningen binnen het plangebied passen binnen de uitgangspunten van de Woonvisie.

Meer specifiek ligt voorliggend project in het deelgebied Haarlem Oost. In Haarlem Oost is de leefbaarheid een aandachtsveld. Beleid in de Woonvisie is gericht op differentiatie van de woningvoorraad gericht op sociaal maatschappelijke/economische versterking (vergroten kansrijkheid) van het stadsdeel.

3.3.5 Verkeer en vervoer     

3.3.6 Parkeren     

Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat de bestaande behoefte aan parkeerplaatsen verandert, of dat de ruimte die nodig is om goederen te laden of lossen wijzigt. Aan een gewijzigde parkeerbehoefte als gevolg van nieuwe ontwikkelingen dient in beginsel op eigen terrein te worden voldaan. Dit draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening en voorkomt verkeers- en parkeeroverlast als gevolg van een tekort aan parkeerplaatsen in een bepaald gebied.

Op 6 juni 2013 stelde de gemeenteraad van Haarlem de “Parkeervisie” vast waarmee de gemeente inzet op een goede bereikbaarheid van Haarlem en voldoende parkeervoorzieningen. Hierbij wordt ingezet op het leveren van maatwerk en het realiseren van de gewenste kwaliteit van de openbare ruimte.

Om te kunnen bepalen welke extra parkeerbehoefte een nieuwe ontwikkeling veroorzaakt, wordt gebruik gemaakt van parkeernormen. De functie en de locatie bepalen de parkeernormen en liggen vast in de “Beleidsregels parkeernormen”. Uitgangspunt daarbij is dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor het laden en/of lossen van goederen op het eigen terrein worden gerealiseerd.

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om af te wijken van de parkeernormen. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de “Beleidsregels parkeernormen”. Een gewijzigde parkeerbehoefte kan zowel gaan over het toevoegen van bouwactiviteiten als op het wijzigen van een functie. Het parkeerbeleid is alleen van toepassing op nieuwe ontwikkelingen. Al bestaande situaties zijn hiervan uitgezonderd.

Paragraaf 4.9 toont aan dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met de "Beleidsregels parkeernormen".

3.3.7 Water     

Waterbeleid, waterwetgeving en waterregelgeving

Sinds 22 december 2009 is de nieuwe Waterwet van kracht. Deze nieuwe Waterwet regelt het beheer van grond- en oppervlaktewater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Op basis van deze wet is in december 2009 het Nationaal Waterplan vastgesteld.

In het Nationaal Waterplan worden antwoorden geformuleerd op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en economie en investeren in een duurzaam waterbeheer voor Nederland.

Waterbeheerplan Rijnland

In het Waterbeheerplan 2010-2015 geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna te noemen: Rijnland) zijn ambities aan en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De drie hoofddoelen zijn [1] veiligheid tegen overstromingen, [2] voldoende water en [3] gezond water.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.

Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op www.rijnland.net.

Rijnland's Keur en Beleidsregels

Rijnland dient haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder adequaat te kunnen uitvoeren.

De “Keur” is een verordening van de waterbeheerder met juridisch bindende regels (gebod- en verbodsbepalingen). Zo zijn werken en werkzaamheden in en bij waterkeringen (dijken, kaden, duinen) en watergangen (sloten, vaarten, plassen) zonder of in afwijking van een vergunning op grond van de Keur niet toegestaan. Ook het aanbrengen van verhard oppervlak (bebouwing, bestrating) en het onttrekken van grondwater zijn in veel gevallen vergunningplichtig.

In de “Beleidsregels” die bij de “Keur” horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De “Keur en Beleidsregels” van Rijnland zijn te vinden op www.rijnland.net

Rijnland's beleid Riolering en afvalwaterzuivering

Rijnland geeft de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater. Naast een voorkeursvolgorde voor afvalwater geldt voor de behandeling van hemelwater de zorgplicht.  Rijnland geeft daarbij de voorkeur aan brongerichte maatregelen boven 'end-of-pipe' maatregelen.

Hierbij geldt de volgende toelichting.

Hemelwater kan de capaciteit van riolering en zuivering aanzienlijk belasten. Dat is niet wenselijk en vaak ook niet nodig. Zeker bij nieuwbouw ontwikkelingen is het gescheiden aanbieden van hemelwater en afvalwater vaak een doelmatige maatregel. Rijnland volgt hierbij een de voorkeursvolgorde (rijksbeleid), waarbij voorop staat het voorkomen van het ontstaan van afvalwater. Als er afvalwater is het zoveel mogelijk beperken van verontreiniging en waar mogelijk afvalwaterstromen scheiden. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). De uiteindelijke afweging wordt lokaal gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Het te lozen hemelwater mag geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater veroorzaken. Maatregelen om dit te bereiken zijn duurzaam bouwen, infiltratie, het toepassen van berm- of bodempassage en straatkolken met extra voorzieningen. Als ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of  - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel.

Integraal Waterplan Haarlem

De gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland hebben eind 2004 het Integraal Waterplan Haarlem vastgesteld. Centrale doelstelling van het Integraal Waterplan is het ontwikkelen en behouden van een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond watersysteem. Het plan functioneert als strategisch kader voor gerelateerde beleidsvelden zoals het grondwater-, afvalwater-, en baggerbeleid. Om ervoor te zorgen dat het Haarlemse waternetwerk bestand is tegen klimaatsverandering (hoger zeeniveau, toename van de hoeveelheid en intensiteit van de neerslag), inklinking van de bodem, en verstedelijking (toename verhard oppervlak) is ruimte voor oppervlaktewater nodig.

Ruimte voor extra oppervlaktewater kan worden gevonden door het verbreden van bestaande watergangen, het graven van nieuwe watergangen en het weer open leggen van gedempte grachten. Doelstelling voor het oppervlaktewater is het creëren van een veilig watersysteem met voldoende afwaterend en bergend vermogen, een adequate doorstroming en maximale benutting van gebiedseigen water. Als streefbeeld heeft de gemeente voor ogen een verbeterd waternetwerk dat uitgebreid is met nieuw water.

Gemeentelijk Rioleringsplan

Het GRP is een beleidsmatig en strategisch plan waarin het verbreed rioleringsbeheer (incl. financiën) en de visie op riolering voor de langere termijn worden beschreven. Met het GRP beschikt de gemeente over een instrument om systematisch inzicht te krijgen in de te beheren en onderhouden rioleringsobjecten en de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de wettelijke (milieu)eisen. Door het opstellen van het GRP wordt het verbreed rioleringsbeleid inzichtelijk en toetsbaar. Er zijn vier doelstellingen voor het GRP van toepassing, te weten:

  • het doelmatig inzamelen van het afvalwater en het hemelwater.
  • het transporteren van het rioolwater naar een geschikt lozingspunt.
  • Het zoveel mogelijk voorkomen van wateroverlast.
  • Het beperken van vervuiling door overstorten middels aanleg van randvoorzieningen (o.a. BBB's) en afkoppelen.

Compensatieregeling

Een algemene regel met betrekking tot de waterkwantiteit is het compenseren van een eventuele toename van verharding (wegen, gebouwen). Indien verharding in een gebied toeneemt zullen waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden om waterbezwaar als gevolg van de toegenomen verharding te voorkomen. Gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland stelt als richtlijn dat - indien er gebouwd wordt en hierbij meer dan 500 m2 onverhard oppervlak omgezet wordt naar verhard oppervlak - minimaal 15 procent van de toename aan verharding gecompenseerd dient te worden in de vorm van opervlaktewater. Het uiteindelijk te compenseren oppervlak hangt af van overige maatregelen die de waterhuishouding in een gebied ten goede kunnen komen, zoals het vertraagd afvoeren van hemelwater. Voorbeelden zijn grasdaken en ontkoppeling van het rioolstelsel, waarbij het ontkoppelde water in de bodem geïnfiltreerd wordt. Tevens onderschrijft het Waterplan de noodzaak op het vlak van baggeren, afkoppelen, saneren overstorten, inrichten natuurvriendelijke oevers, en afkoppelen schone verharding, en het creëren van extra open water ter compensatie van toegenomen verharding.

3.3.8 Groen     

De hoofdgroenstructuur ligt vast in het Structuurplan Haarlem 2020. Doelstelling is zowel versterking van groen met ecologische waarde als van groen met stedelijke waarde. Dit wordt bereikt door het in stand houden en versterken van de bestaande groene gebieden en lijnen. Uitgangspunt is verder de versterking van de beleving van groen in Haarlem. Het plangebied zelf maakt behalve de boomstructuur geen deel uit van de hoofdzonering van de groenstructuur. Direct ten noorden en zuiden van het plangebied bevinden zich wel gebieden die onderdeel zijn van de groenstructuur.

Bomen vormen een belangrijk tegenwicht voor de verstening van onze leefomgeving. Het Bomenbeleidsplan 2009-2019 geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen en schept samenhang in de uitvoering van het bomenbeleid. Uitgangspunt voor de bomenstructuur is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand. Vooral de oude structuur en ontwikkelingslijnen worden begeleid door bomen.

verplicht

Afbeelding 3.1: hoofdbomenstructuur

De gemeente Haarlem beschikt verder over een Haarlemse Monumentale Bomenlijst (2009). In het plangebied komen diverse monumentale bomen voor. Door de waarden van monumentale bomen zal in beginsel geen omgevingsvergunning voor het kappen worden verleend voor deze bomen. De Bomenverordening Haarlem beschermt monumentale bomen.

Met het vaststellen van de Partiele Herziening Visie Slachthuisbuurt-Zuid op 31 maart 2016 heeft de gemeenteraad ervoor gekozen om in afwijking van dit beleid enkele monumentale bomen te kappen.

De in de toelichting als paragraaf 4.4 opgenomen groenparagraaf gaat uitgebreid in op het aspect groen.

3.3.9 Ecologie     

Het ecologisch beleidsplan uit 2013 heeft als doel het kwalitatief verbeteren en verhogen van de ecologische waarden en de richtlijnen uit het beleid verankeren in planprocessen en beheer- en onderhoudsprogramma's. Duurzaamheid, biodiversiteit en participatie zijn onderwerpen die een belangrijke rol spelen bij de invulling en uitvoering hiervan.

Het ecologische beleid bevat een afwegingskader bij projecten en andere ingrepen dat weergeeft waar men op moet letten bij projecten. Hierdoor is er minder kans op vertraging. Ook wordt ingezet op het verbeteren van beheer en inrichting van de locaties met ecologische potentie. Dit kan alleen als beheer en inrichting zoveel mogelijk gebaseerd zijn op ecologische principes.

Binnen Haarlem zijn verschillende gebieden aangegeven als ecologische hotspots of als ecologische potentiegebieden. Deze laatste zijn waardevolle groene gebieden die zich door de juiste inrichting en beheer tot hotspots kunnen ontwikkelen. Geen van deze gebieden bevinden zich in het plangebied.

Daarnaast omvat het beleidsplan ook het ecologisch actieplan van de gemeente Haarlem met daarin de ambities voor de periode van 2013-2022 voor onder andere het afkoppelen van regenwater en het toepassen van gevelgroen. Bij nieuwe relevante ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied wordt het ecologisch beleidsplan Haarlem betrokken.

3.3.10 Archeologie     

Gemeenten zijn wettelijk verantwoordelijk voor het behoud van het eigen bodemarchief. Het rijke bodemarchief van Haarlem maakt het niet alleen noodzakelijk, maar ook zeer wenselijk om een gemeentelijk archeologiebeleid te voeren.

Het gemeentelijke beleid voor de archeologische monumentenzorg richt zich er in de eerste plaats op waardevolle archeologische vindplaatsen te behouden in de bodem (in situ). De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen in Haarlem liggen vast in een Beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlems grondgebied gelden zijn vertaald naar de voorlopige Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH).

De kaart geeft aan in welke gebieden bodemverstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningplichtig zijn. Dit is aangegeven in de vorm van verschillende categorieën. Voor elk van deze categorieën heeft de gemeente bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) opstellen van een waardestellend archeologisch rapport, het zogenaamde regime.

De regimes gelden voor bodemroerende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van plannen waarvoor het vereist is om het volgende aan te vragen:

  • een reguliere omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen;
  • een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
  • een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk binnen beschermd stadsgezicht.

Het bestemmingsplan kent aan het hele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toe. De planregels definiëren de relevante begrippen en bepalen welke archeologische voorwaarden aan een omgevingsvergunning kunnen worden verbonden.

Bij uitvoering van het gemeentelijke beleid dient ook rekening gehouden te worden met beschermingsmaatregelen vanuit het Rijk. Paragraaf 4.11 gaat uitgebreid in op het aspect archeologie.

3.3.11 Duurzaamheid en energie     

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Haarlem heeft in de beleidsnota “Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw” bepaald dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit. De praktijkrichtlijn duurzame stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw op basis van de ervaringen in Haarlem. Hierbij is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (NPDS, 1999). Toepassen van maatregelen is afhankelijk van het stedelijk milieutype, bijvoorbeeld een grote waterberging past niet in een hoog stedelijk gebied.

In de checklist zijn naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen beschreven op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren ondergronds), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling zonoriëntering).

De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen ofwel de basiskwaliteit.

Duurzaam bouwen

De gemeenteraad heeft op 15 november 2005 het beleid voor duurzame woningbouw vastgesteld. Bij alle nieuwe woningbouwprojecten waar de gemeente direct bij betrokken is moet de zogenoemde basiskwaliteit Duurzaam bouwen (Dubo) worden toegepast. De basiskwaliteit is gebaseerd op een voortschrijdende normstelling en zal worden aangescherpt. Deze basiskwaliteit kan worden bereikt door het toepassen van kostenneutrale duurzame maatregelen. De basiskwaliteit duurzame nieuwbouw binnen het plangebied kan op twee manieren worden bereikt:

  • Door het toepassen van de voorkeurslijst duurzaam bouwen maatregelen nieuwbouw.
  • Door het instrument GPR-gebouwen toe te passen. Met dit rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen.

De gemeente kan het initiatief nemen om samen met de projecteigenaar een hogere kwaliteit te bereiken (streefkwaliteit).

De Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Duurzaam Bouwen (GPR) is het resultaat van praktijkervaringen in de gemeente Tilburg en 80 andere gemeenten. Met het rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen. GPR Gebouw zet ontwerpgegevens van een gebouw om naar prestaties op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie geldt dit al vanaf 2015. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld. Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect nader aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt door bijvoorbeeld situering en door zonne-energie in combinatie met warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht. Deze compensatiemaatregelen kunnen ook bestaan uit investeren in andere energie maatregelen buiten het gebied.

Nieuwbouw

Bij de nieuwbouw binnen het plangebied dienen minimaal de vaste maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen te worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw als woningbouw. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu reeds rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

Hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN     

4.1 Milieuzoneringen     

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. In de milieuzonering staat de typering van (woon)gebieden centraal. Bij het wel of niet toelaten van bepaalde bedrijvigheid in (woon)gebieden is gelet op onder andere de ligging van (potentiële) bedrijven ten opzichte van de omgeving, de mate van eventueel te verwachten hinder en het na te streven karakter van de buurt/wijk. Bij het toepassen van de milieuzonering is het nieuwe groene boekje van de VNG Bedrijven en milieuzonering van 2009 gebruikt.

Door middel van een passende bestemmings- en gebruiksregeling kan het bestemmingsplan een bijdrage leveren aan een afname van overlast binnen het plangebied, door niet-passende bedrijvigheid of activiteiten zoveel mogelijk te weren, te reduceren, of door hinder beperkende maatregelen te treffen. Ingeval van wegbestemming zal een financiële regeling moeten worden getroffen en/of zal er een verplaatsing moeten worden geregeld.

Categorisering van bedrijven in het plangebied

Het grondgebied van Haarlem is ingedeeld in gebieden of zones. Deze opdeling is bepaald door specifieke kenmerken van die gebieden. Het plangebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van woningen en openbaar groen. Het kent verder een lage bebouwingsdichtheid, direct liggend aan uitvalswegen. Op grond van deze typering wordt het plangebied tot categorie A gerekend, waarbij de maximale toegestane milieucategorie bedrijven B is.

In voorliggend bestemmingsplan worden enkel woningen mogelijk gemaakt. Ten opzichte van de huidige bestemming (wonen) zijn geen nieuwe hinderveroorzakende functies mogelijk. De bestaande woningen in de omgeving worden derhalve niet belemmerd door de herstructurering. Ook de bestaande bedrijfsfuncties in de omgeving (bestaand kantoor Ymere en kleine bedrijfjes/winkels) worden door de woningen niet belemmerd in hun bedrijfsvoering.

4.2 Geluid     

In het kader van de Wet geluidhinder dient aangetoond te worden dat bij de realisatie van geluidsgevoelige objecten (woningen) aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan. Hiervoor is het van belang dat in eerste instantie wordt getoetst of het plangebied binnen een zone van omliggende wegen, spoor of industriegebied ligt. In voorliggend geval speelt spoorweglawaai en industrielawaai geen rol. Er wordt enkel ingegaan op wegverkeerslawaai.

Het plangebied bevindt zich binnen de geluidszone van de Schipholweg, Prins Bernhardlaan en de Amerikaweg. In januari 2012 is door Tauw een akoestisch onderzoek verricht om vast te stellen of in het ontwerp op voorhand rekening gehouden moet worden met een hoge geluidsbelasting (bijlage 2). In dit akoestisch onderzoek is de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer berekend en getoetst aan de Wet geluidshinder.

verplicht

figuur 4.1: geluidsbelasting op gevels (bron: Tauw)

De geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de bouwblokken op de planlocatie overschrijdt op enkele toetspunten de voorkeursgrenswaarde van 48 d(B) , maar is lager dan de maximale te ontheffen grenswaarde. De geluidsbelastingen die berekend zijn vallen binnen de hogere waarden die zijn vastgesteld in het vigerende bestemmingsplan. Voorwaarde voor het verlenen van de hogere grenswaarde is dat alle voorgenomen woningen binnen het bouwblok een geluidluwe gevel moeten hebben. In dit kader is in overleg met gemeente Haarlem de extra maatregelen besproken om te kunnen voldoen aan het gemeentelijke beleid. Deze afstemming heeft geleid tot overeenstemming in de gekozen oplossing, bestaande uit een gesloten borstwering en absorberend plafond.

Conclusie

Op basis van geluidsonderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde op enkele punten van het nieuwbouwplan overschreden wordt. De maximale te ontheffen grenswaarde wordt niet overschreden en vallen binnen de vastgestelde hogere grenswaarden.

4.3 Bodemparagraaf     

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

In opdracht van Préferent Projectontwikkeling b.v. heeft Van Dijk geo- en milieutechniek b.v. een verkennend bodemonderzoek (conform NEN 5740) uitgevoerd binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. Het onderzoek is terug te vinden in bijlage 3. In deze paragraaf worden kort integraal de conclusies aangegeven.

Uit de analyseresultaten blijkt dat de toplaag van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie over het algemeen licht verontreinigd is met enkele zware metalen, PCB en plaatselijk (noordelijk deel middenterrein) met PAK. De onderlaag is eveneens plaatselijk (middenterrein) licht verontreinigd met PAK. Dergelijke lichte verontreinigingen worden vaker vastgelegd in van oudsher bewoonde gebieden en kunnen derhalve gezien worden als verhoogd achtergrondgehalte.

Het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie is plaatselijk (zuidelijk deel) licht verontreinigd met barium. Een licht verhoogd gehalte aan barium wordt vaker in het grondwater vastgesteld en wordt doorgaans veroorzaakt door natuurlijke ophoging.

Met betrekking tot de vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit ter plaatse kan worden geconcludeerd dat er gezien de geringe mate van verontreiniging milieuhygiënisch gezien geen bezwaar is tegen de herontwikkeling.

Herbruikbaarheid grond

Eventueel vrijkomende grond kan worden hergebruikt op de locatie zelf. Hergebruik elders in Haarlem moet voldoen aan het lokale beleid: de gemeente Haarlem heeft voor haar beheergebied gebiedsspecifiek beleid vastgesteld (Nota bodembeheer 5-9-2013, BBV nr.: STZ/MIL 2013/232071). Hierin staan ook de normen voor het op deze locatie toepassen van grond die van elders komt.

4.4 Groenpargraaf     

4.4.1 Inleiding     

De groenparagraaf biedt inzicht in de kwaliteit en de kwantiteit van het aanwezige groen binnen het plangebied. Deze paragraaf sluit aan op het gemeentelijke beleid zoals dat is opgenomen in paragraaf 3.3 en beschrijft niet alleen duidelijk welke effecten dit bestemmingsplan heeft op het aanwezige groen, maar gaat ook in op de kansen voor en de bescherming van groen. De aspecten water en natuurwaarden werkt deze paragraaf niet verder uit. Paragraaf 4.5 gaat dieper in op het aspect water en paragraaf 4.8 op het aspect natuurwaarden.

4.4.2 Beschrijving plangebied     

Het plangebied heeft in de huidige situatie een parkachtige sfeer met grote bomen in het gras en een waterloop in het midden.

4.4.3 Groen in het plangebied     

Ook na een herinrichting zal het gebied deze parkachtige sfeer houden. Het nieuwe park is een schakel tussen de twee groengebieden Burgemeester Reinaldapark en de Gouwwetering. Langs de Willem Pijperstraat wordt het profiel van de laan in het Reinaldapark aan de westkant van de Prins Bernhardlaan voortgezet. Hiermee wordt een duidelijke verbinding gelegd tussen de Slachthuisbuurt en het Reinaldapark en zullen mensen eerder uitgedaagd worden om vanuit de buurt het park in te wandelen.

Om de groene karakter van het gebied te versterken, is het belangrijk dat de straatprofielen van de aangrenzende straten zorgvuldig ingericht worden met parkeren onder bomen en groene stroken in het straatprofiel.

Voor de definitieve zorgvuldige inrichting van de openbare ruimte wordt een inrichtingsplan opgesteld die het groen binnen het plangebied waarborgt.

4.4.4 Bomen     

4.4.4.1 Algemeen     

Bomen zijn van invloed op de kwaliteit van de leefomgeving en hebben meerdere betekenissen. Zowel in de belevingssfeer als ruimtelijk, milieutechnisch, ecologisch cultuurhistorisch als educatief zijn bomen van belang. Daarom is een boom het waard om zorgvuldig mee om te gaan.

In het gebied staan verschillende volgroeide bomen. Daar waar de nieuwe gebouwen komen, zullen bomen moeten wijken. Ook zal een aantal bomen langs de Willem Pijperstraat gekapt moeten worden, omdat daar de as van de weg verschuift. Bij de uitwerking van het inrichtingsplan zal bekeken moeten worden of enkele bomen, met name bij de Willem Pijperstraat, toch behouden kunnen blijven. Dit geldt ook voor enkele (monumentale) bomen die dicht op de gevel van bouwblok 2 staan.

In het park en langs de Richard Holkade zullen de gehandhaafde bomen in het ontwerp van het park opgenomen worden en met nieuwe bomen aangevuld worden. Doordat er verschillende (monumentale) bomen behouden blijven, zal er direct na de oplevering al een groen beeld zijn en geven de monumentale bomen karakter aan het gebied.

4.4.4.2 Monumentale bomen     

Vanaf 2015 bieden Haarlemse bestemmingsplannen bescherming aan de groeiplaatsen van monumentale en waardevolle bomen. Als er in dit bestemmingsplan gesproken wordt over monumentale bomen worden daarmee monumentale én waardevolle bomen bedoeld. De bescherming van de monumentale boom zelf is geregeld in een gemeentelijke verordening. Voor dit bestemmingsplan zijn alle monumentale en waardevolle bomen in het plangebied geïnventariseerd. Een boom kan als monumentaal zijn aangewezen als deze voldoet aan één of meer van de volgende criteria: de boom is minimaal 50 jaar oud, van cultuurhistorisch belang, het is een bijzondere soort of een herdenkingsboom. De vastgestelde monumentale bomen staan op de monumentale bomenlijst van Haarlem. Dit bestemmingsplan legt groeiplaatsen voor monumentale bomen vast die in de openbare ruimte staan. Bomen op particuliere terreinen die voldoen aan de criteria om monumentaal te worden, zijn niet opgenomen. Hiervoor geldt dat er nog geen beleid is vastgesteld en dat er ook (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de eigenaren van de gronden waar deze monumentale bomen staan.

Om de groeiplaats te kunnen bepalen is voor alle monumentale bomen in de openbare ruimte de te verwachten maximale kroonprojectie onderzocht. Dit is de maximale oppervlakte van de kroon gemeten in het horizontale vlak van een volgroeide boom. Deze is bepaald door onderzoek naar maximale groeiverwachting en afhankelijk van het type boom, de huidige leeftijd en de groeiomstandigheden van de bomen. In het bestemmingsplan is voor deze groeiplaatsen de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming geldt een bouwverbod en is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden (aanlegvergunning). Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen om af te wijken van het verbod om te bouwen als de aanvrager met een groentoets aantoont dat de groeiplaats van de monumentale boom niet onevenredig wordt aangetast.

Opname van de monumentale bomen in bestemmingsplannen is maatwerk. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden op particuliere gronden. De dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' valt daarom niet over particuliere gronden heen.

4.4.5 Conclusie     

De openbare ruimte van het plangebied in de huidige situatie zal met de komst van de nieuwe woongebouwen wijzigen. In de nieuwe situatie wordt opnieuw een parkachtige sfeer gecreëerd door de herplant van bomen, oprichten van waterpartijen en een groene inrichting van de straten en parkeerzones. Hiervoor wordt een specifiek inrichtingsplan opgesteld.

4.5 Waterparagraaf     

4.5.1 Inleiding     

Een belangrijk ordenend principe bij ruimtelijke plannen is het waterbeheer: de zorg voor veiligheid tegen overstromingen en voor voldoende en gezond oppervlaktewater. Waterbeheerders worden in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken bij het proces van ruimtelijke planvorming. De Watertoets is hiervoor het wettelijk geregelde procesinstrument, zie www.dewatertoets.nl. De resultaten van het doorlopen van dit proces van afstemming zijn weergegeven in deze waterparagraaf. Deze paragraaf benoemt de waterbeheerder en diens beleid, beschrijft het huidige watersysteem en gaat in op de effecten daarop van ruimtelijke ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. Het beleid over water van de diverse overheidslagen staat in hoofdstuk 3.

4.5.2 De waterbeheerder in het plangebied     

Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheerfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

4.5.3 Beleid waterbeheerder     

Waterbeheerplan 5

Het hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor het watersysteem in haar beheersgebied dat zich uitstrekt van Gouda tot Spaarndam. Het hele plangebied is daar onderdeel van.

Elke zes jaar leggen waterschappen het beleid en de aanpak die noodzakelijk zijn om de watertaken goed te kunnen uitvoeren vast in een waterbeheerplan.

De belangrijkste taken van Rijnland zijn:

  • veiligheid tegen overstromingen;
  • voldoende, schoon en gezond oppervlaktewater en
  • het zuiveren van afvalwater.

Het WBP5 formuleert de ambities van Rijnland voor bovengenoemde taken in de periode 2016 -2021 en werkt deze uit in doelstellingen en maatregelen. Het WBP5 integreert daarbij de actuele  hoofdlijnen voor de aanpak voor de Kaderrichtlijn Water (KRW) zoals voorgeschreven door de Europese Unie.

Om initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties die het watersysteem kunnen beïnvloeden te reguleren, gebruikt Rijnland de Keur en bijbehorende uitvoeringsregels. Hierin staat waar werkzaamheden die invloed hebben op het watersysteem aan moeten voldoen.

Keur van Rijnland

Om initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties die het watersysteem kunnen beïnvloeden te kunnen reguleren, maakt Rijnland gebruik van de Keur en bijbehorende uitvoeringsregels. Hierin staat waaraan werkzaamheden die invloed hebben op het watersysteem moeten voldoen. In de Keur 2015 gaat Rijnland niet langer uit van een 'nee tenzij' aanpak maar van een 'ja, mits' en geeft daarmee verantwoordelijkheid en flexibiliteit aan de initiatiefnemers waar dat kan en stelt regels waar dat moet. Deze aanpak zorgt voor minder regeldruk en daarmee voor minder vergunningen en meldingen.

Compensatie

Een belangrijke beleidsregel is dat een toename van verharding (wegen, gebouwen, enzovoort) gecompenseerd moet worden. Bij een aanwijsbare toename van het verhard oppervlak zullen waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden om waterbezwaar als gevolg van toename van verharding te voorkomen. Wanneer er gebouwd wordt en hierbij meer dan 500 m² onverhard oppervlak omgezet wordt naar verhard oppervlak, dient 15% van de toename van verharding als oppervlaktewater te worden aangebracht.

Het uiteindelijk te compenseren oppervlak hangt af van overige maatregelen die de waterhuishouding in een gebied ten goede kunnen komen. Voorbeelden zijn grasdaken en ontkoppeling van de verharding van het gemengde rioolstelsel, waarbij het ontkoppelde water in de bodem geïnfiltreerd wordt.

Wanneer compensatie in het gebied niet gewenst of doelmatig is, kan ervoor gekozen worden de Berging Rekening Courant toe te passen. Middels een afkoopbedrag in het Waterfonds, kan op een andere plek in Haarlem dan extra waterberging worden gerealiseerd.

Omdat dit een op hoofdlijnen behoudend plan betreft, is er voor vaststelling van dit bestemmingsplan geen compensatie nodig. Wel geldt altijd de verplichting om de benodigde compensatie te regelen als bij een ontwikkeling de toevoeging van het verharde oppervlak toeneemt met meer dan 500m².

4.5.4 Beschrijving watersysteem     

Grondwater

Het gemeentelijke grondwaterbeleid richt zich op het opheffen of voorkomen van grondwateroverlast op openbaar terrein. Dat gebeurt vooral door de aanleg en het beheer van drainagesystemen. De ontwateringsdiepte, de afstand tussen het maaiveld en het grondwaterpeil zijn over het algemeen voldoende en levert geen aanleiding tot verdergaande maatregelen. Wel zullen er gelijktijdig met toekomstige rioolvervangingen verbeteringen worden doorgevoerd in het drainagesysteem.

Riolering

Op 17 januari 2008 heeft de gemeenteraad van Haarlem het gemeentelijke rioleringsplan (GRP) goedgekeurd. In dit plan zijn de ambities voor de riolering van de gemeente Haarlem verwoord. De ambities zijn o.a. om riolen van slechte kwaliteit te vervangen en de riolering tevens te verbeteren.

In het plangebied wordt de riolering vervangen op het moment dat ook andere infrastructurele en bouwwerkzaamheden zullen plaatsvinden. De nieuwe bebouwing en verharding zal worden voorzien van een gescheiden rioolstelsel.

4.5.5 Ontwikkelingen plangebied     

Met de herstructurering van het plangebied zijn de bestaande opstallen gesloopt. In de nieuwe situatie zullen nieuwe woongebouwen gerealiseerd worden en wordt een deel van het openbaar gebied verhard ten behoeve van verkeersdoeleinden. Met de nieuwbouw worden geen uitlogende materialen gebruikt die een nadelig effect kunnen hebben op de kwaliteit van het grondwater. Er wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd en er worden nieuwe waterpartijen gegraven ter compensatie van de verharding.

4.5.6 Gemaakte inhoudelijke en procesafspraken     

Het waterschap heeft als eis dat eventuele extra verharding in een geherstructureerd plangebied gecompenseerd moet worden door het maken van meer open wateroppervlak. Dit om een goede afwatering van de stedelijke gebieden te garanderen.

Het te maken wateroppervlak moet 15% bedragen van de toename in verharding. In de bestaande situatie voor blok I en II is er circa 26.800 m2 groen en in het ontwerp 20.640 m2 groen aanwezig. De verharding neemt dus in de toekomstige situatie toe met 6.160 m2. Er dient dus minimaal 985,5 m2 water te worden toegevoegd voor blok I en II samen.

Het water wordt gecompenseerd door de bestaande watergang te verbreden. De bestaande watergang is 515 m2 groot. In het nieuwe plan is vooralsnog rekening gehouden met een waterpartij van in totaal 1.607 m2 groot. Dit betekent dat er 1.607 - 515= 1.092 m2 aan water gecompenseerd wordt.

4.6 Luchtkwaliteit     

Op 15 november 2007 is de paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde luchtkwaliteitseisen opgenomen.

Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM).

Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen, als:

  • geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; of
  • een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; of
  • een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging; of
  • een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

AMvB 'niet in betekenende mate'

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Op verzoek van de Nederlandse overheid heeft de EU verlenging van de termijn (derogatie) gegeven waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Per 1 augustus 2009 is het NSL vastgesteld (een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van de derogatie). Hierdoor kan volledig gebruik worden gemaakt van deze derogatie. Bovendien is de definitie van 'niet in betekenende mate' verlegd van 1% naar 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3) voor zowel PM10 als NO2.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

  • woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
  • kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

In onderhavig geval is sprake van herstucturering van een bestaand woongebied. De huidige 96 appartementen worden vervangen door in totaal 84 appartementen. Er is dus sprake van een vermindering van het aantal woningen ten opzichte van de huidige situatie.

Goed woon- en leefklimaat

Met behulp van de Atlas Leefomgeving is vastgesteld wat de huidige achtergrondconcentraties zijn ter plaatse van het plangebied (bron: www.atlasleefomgeving.nl). Dit om te bepalen of het realiseren van deze functie op deze specifieke plek in het kader van een goed leefklimaat te motiveren is. Uit de resultaten van Atlas Leefomgeving blijkt dat de achtergrondconcentratie zowel voor NO2 ver onder de grenswaarde van 40 µg/m3 als voor PM10 onder de grenswaarde van 31,2 µg/m3 ligt.

verplicht

Tabel 4.1: achtergrondconcentraties NO2 en PM10 ter plaatse van het plangebied (www.atlasleefomgeving.nl, 11 februari 2016)

Conclusie

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

4.7 Externe veiligheid     

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.

Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

Plaatsgebonden risico (PR):

Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.

Groepsrisico (GR):

Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een verantwoordingsplicht, kan afwijken. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Relatie met plangebied

Bij het vaststellen van het vigerende bestemmingsplan is geïnventariseerd welke risicobronnen of transportroutes gevaarlijke stoffen in de nabijheid aanwezig zijn. Door of langs het plangebied loopt geen route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Wel vindt met ontheffing vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de Prins Bernhardlaan en Schipholweg. Het betreft LPG transport ter bevoorrading van de verkooppunten aan de Europaweg in Schalkwijk en aan de A200 en A205. Er zijn geen bedrijven aanwezig die onder artikel 2 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) vallen. In het plangebied wordt niet voorzien in de vestiging van nieuwe (meer) risicovolle activiteiten.

Wel ligt het plangebied binnen de zone van een gastransportleiding. Deze gastransportleiding loopt langs de Prins Bernardlaan.

Gastransportleiding

De gastransportleiding die langs het bestemmingsplan Slachthuisbuurt loopt heeft een diameter van 323.9 mm (12 inch) en een ontwerpdruk van 40 bar. De invloedszone van de gastransportleiding (140 m aan weerszijden van de leiding) ligt gedeeltelijk over de gebiedsbestemmingen van het plan.

In het kader van de ontwikkelingen in de Slachthuisbuurt heeft AVIV ten behoeve van het vaststellen van het bestemmingsplan Slachthuisbuurt Zuidstrook (2012) onderzoek verricht naar het plaatsgebonden- en groepsrisico. De hoofdconclusies uit dit onderzoek zijn:

  • de aanwezige aardgasleiding en het transport van gevaarlijke stoffen over de weg leidt niet tot een overschrijding van de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico. Er treden hierdoor geen ruimtelijke beperkingen op.
  • het groepsrisico als gevolg van de aardgastransportleiding neemt in de nieuwe situatie nauwelijks toe en blijft zodanig klein in relatie tot de oriëntatiewaarde, dat dit acceptabel geacht kan worden.
  • het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de Schipholweg neemt in beperkte mate toe, maar blijft ook onder de 0,1 keer de oriëntatiewaarde.

Als input voor dit onderzoek is de gehele ontwikkeling van de Slachthuisbuurt Zuidstrook meegenomen. Ook voorliggend plangebied is in de berekening meegenomen (zie onderstaande figuur).

verplicht

figuur 4.3: uitsnede geïnventariseerd gebied groepsrisico (bron: AVIV, 2009)

Als input voor de berekening van het groepsrisico zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

verplicht

Tabel 4.2: uitgangspunten berekening vs huidige situatie

In de tabel is af te lezen dat bij de groepsrisicoberekening door AVIV uitgegaan is van 98 woningen. Met dit bestemmingsplan worden echter 84 woningen gerealiseerd en zijn er overdag en 's avonds minder mensen aanwezig in het risicogebied. Hiermee kan gesteld worden dat de conclusies van AVIV ten aanzien van het groepsrisico overeind blijven en dat voorliggende ontwikkeling geen negatief effect heeft op het groepsrisico.

4.8 Natuurwaarden     

De natuurwetgeving in Nederland richt zich enerzijds op soortenbescherming en anderzijds op gebiedsbescherming.

Gebiedsbescherming

In het kader van de natuurtoets is nagegaan of het plangebied binnen een speciale beschermingszone valt. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd natuurgebied. Ook is er geen relatie met Natura 2000-gebieden of de Ecologische Hoofdstructuur.

Soortenbescherming

Bij elke nieuwe ontwikkeling in een gebied moet in principe altijd worden getoetst of er sprake is van significante negatieve effecten op de aanwezige dier- en plantensoorten. In de Flora- en faunawet is bepaald dat alle in Nederland van nature voorkomende soorten vallen onder de algemene zorgplicht. Voor soorten die een wettelijke beschermde status genieten, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Quickscan

Ecologisch adviesbureau Van der Goes en Groot heeft in maart 2014 een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het rapport is in bijlage terug te vinden. Hieronder is de conclusie integraal overgenomen.

Het onderzoeksgebied is in potentie geschikt voor beschermde soorten planten, amfibieën, vogels en (kleine) zoogdieren.

Gezien het aanwezige biotoop, het oppervlak, de geografische ligging en informatie uit de vakliteratuur over populaties in de omgeving, zullen van de planten, amfibieën en (kleine) zoogdieren (behalve vleermuizen!) alleen licht beschermde soorten aanwezig zijn.

Voor de aangetroffen of verwachte licht beschermde soorten gelden geen verbodsbepalingen als werkzaamheden worden verricht in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Een ontheffing is dan niet nodig.

In het plangebied kunnen broedvogels voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van maart tot en met juli.

In het plangebied kunnen vleermuissoorten voorkomen. Indien er werkzaamheden worden verricht aan gebouwen of bomen welke geschikt worden geacht voor vleermuissoorten, wordt een vervolgonderzoek aanbevolen naar de aanwezigheid van vleermuizen. Als er vleermuizen aanwezig zijn, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin dassende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.

Nader vleermuisonderzoek

Op basis van de quickscan is nader vleermuisonderzoek uitgevoerd, waarbij conform het Vleermuizenprotocol een jaarrond onderzoek is verricht. Het onderzoek is uitgevoerd in de periode juni-oktober 2014 en is als bijlage 5 toegevoegd. De conclusie is hieronder integraal overgenomen.

Tijdens de inventarisatie zijn beschermde vleermuizen aangetroffen. In het plangebied zijn verblijvende vleermuizen aangetroffen. Het gaat om zowel Ruige- als Gewone dwergvleermuis. Indien verstorende werkzaamheden worden verricht aan de woonblokken waarin verblijfplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen en verblijfplaatsen daardoor kunnen worden verstoord of vernield, dan dient een plan van aanpak gemaakt te worden waarin mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven om negatieve effecten die kunnen optreden teniet te doen. Dit plan van aanpak dient te worden ingediend in het kader van een ontheffingsaanvraag Flora- en faunawet.

Ontheffing Flora- en faunawet

Naar aanleiding van het nader vleermuisonderzoek is een plan van aanpak gemaakt en is de ontheffing in het kader van artikel 75 van de Flora- en faunawet aangevraagd bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Op 11 december 2015 is deze ontheffing verleend en konden de nog aanwezige appartementen gesloopt worden.

Maatregelen

Bij de uitwerking van het nieuwbouwontwerp wordt langs de volle breedte ( 24 meter) van de zijgevels een dakopstand gerealiseerd met daarin een afzonderlijke spouwruimte van ca 19 cm diep voor vleermuizen. Om de vier meter wordt er een open stootvoeg van 2 cm toegepast welke als toegang dienen. Dit zal worden toegepast in alle nieuw te bouwen gebouwen. Daarnaast worden voorzieningen opgenomen voor gierzwaluwen en mussen.

4.9 Verkeer en parkeren     

In het kader van de herontwikkeling moet gekeken worden wat de verkeersgeneratie is, wat de parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan.

Voor de koopwoningen geldt dat er één parkeerplaats per woning op eigen terrein wordt gerealiseerd. Voor de huurwoningen geldt dat er minimaal 49 parkeerplaatsen tussen de blokken B en C worden gemaakt. De overige parkeerplaatsen voor de bewoners en voor bezoekers (0,4 per appartement) worden in de openbare ruimte gemaakt. De 18 bestaande parkeerplaatsen langs de Willem Pijperstraat komen in het nieuwe ontwerp terug en worden in de nieuwe parkeerbalans meegenomen.

verplicht

Tabel 4.3: parkeerbalans

Ontsluiting autoverkeer

De externe ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de Schipholweg (N205), de Amerikaweg en de Boerhaavelaan (N232). De Schipholweg (N205) is een van de belangrijkste invalswegen van Haarlem, die vanaf de A9 centraal de stad binnenkomt. De Boerhaavelaan (N232) is de verbindingsweg, parallel aan de A9, tussen Schiphol Oost en Haarlem. Deze weg wordt veelal als sluiproute gebruikt. De Schipholweg en de Boerhaavelaan geven in westelijke richting beide verbinding met de Europaweg. Via de Europaweg en de Buitenrustlaan kan naar het centrum van Haarlem gereden worden.

Ontsluiting openbaar vervoer

De ontsluiting per openbaar vervoer is goed. Langs de Amerikaweg, de Schipholweg, de Europaweg en de Boerhaavelaan zijn diverse bushaltes gelegen. De afstand vanuit het plangebied bedraagt nergens meer dan 500 m.

De busdiensten geven verbinding in de richtingen Zandvoort, Amsterdam, Amsterdam Zuid Oost, Schiphol Oost, Zwanenburg, Aerdenhout, Uitgeest, Heemstede en IJmuiden De busdiensten hebben een frequentie van gemiddeld twee tot vier keer per uur per richting.

Ontsluiting langzaam verkeer

De externe ontsluiting voor fietsverkeer vindt primair plaats via de Schipholweg, de Boerhaavelaan en de Amerikaweg. De Schipholweg en de Boerhaavelaan beschikken tussen de Amerikaweg en de Europaweg over vrijliggende fietsvoorzieningen. Langs de Amerikaweg bevinden zich eveneens vrijliggende fietspaden. Genoemde wegen en de Europaweg maken onderdeel uit van het fietsnetwerk van Haarlem.

Daar waar nog niet is voorzien in vrijliggende fietsvoorzieningen langs deze 50 km/h-wegen, dient dit de komende jaren te gebeuren in het kader van Duurzaam Veilig. Binnen het plangebied wordt het fietsverkeer afgewikkeld via de interne ontsluitingswegen.

4.10 Cultuurhistorie     

Het plangebied bestaat op dit moment uit braakliggend terrein waar voorheen enkele portiekflats uit de jaren '50 hebben gestaan. Om te bepalen of de oude bebouwing en stedenbouwkundige opzet van het plangebied enige cultuurhistorische waarden heeft, is door ADC ArcheoProjecten een quickscan uitgevoerd. Deze quickscan is in bijlage 6 terug te vinden. In deze paragraaf worden integraal de resultaten weergegeven.

Het ruimtelijke beeld van het onderzoeksgebied wordt gekenmerkt door dat van een sociale woningbouwcomplex uit het begin van de jaren vijftig van de vorige eeuw, dat is gebouwd volgens modernistisch stedenbouwkundig plan, waarbij de samenhang tussen de groene openbare ruimte en de bouwblokken een belangrijk uitgangspunt van het ontwerp was.

In het onderzoeksgebied bevinden zich geen historisch-ruimtelijke structuren, die van belang zijn vanwege hun ouderdom en als constante factor een belangrijke verwijzing zijn naar eerdere (prestedelijke) fasen in de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied. Wel ligt aan de westzijde van het onderzoeksgebied de Gouwwetering. Deze oudegegraven waterloop heeft een zeer hoge historisch-ruimtelijke waarde.

De huidige ruimtelijke structuur binnen het onderzoeksgebied is in de jaren vijftig tot stand gekomen in het kader van de realisatie van het sociale woningbouwcomplex. De volgende ruimtelijke aspecten van het oorspronkelijk concept zijn nog goed waarneembaar en van enige cultuurhistorische waarde:

  • De constellatie van wegenstructuren, bouwvlakken, open ruimten en andere aspecten is verankerd in de stedenbouwkundige structuur;
  • De oriëntatie van de gebouwen. Het bouwblok aan de Richard Holkade is evenwijdig aan de Gouwwetering gelegen. De overige drie bouwblokken hebben diagonale posities ten opzicht van de omliggende stedenbouwkundige structuren. Door deze positionering konden langs de randen van het gebied groene zones worden gecreëerd;
  • De ruimtelijke samenhang tussen de groene ruimte aan de Willem Pijperstraat, waar de vier bouwblokken van het complex van architect ir. W.Ph. van Harreveld omheen liggen en waaraan de buurtwinkels langs de Willem Pijperstraat zijn gesitueerd;
  • De visueel-ruimtelijke samenhang tussen het sociale woningbouwcomplex, het openbaar groen en het park ten zuiden van de Gouwwetering.

Historische bouwkunde en objecten

De gebouwen in het plangebied zijn getoetst op de aanwezigheid van bijzondere cultuurhistorische of historisch-ruimtelijke kenmerken aan de hand van een vijftal ruimtelijke en cultuurhistorische waarderingscriteria:

  1. Het belang van het object als onderdeel van het oorspronkelijke stedenbouwkundig concept van het sociale woningbouwcomplex, en daarmee van de belangrijkste cultuurhistorische gebiedskarakteristiek;
  2. Het belang van het object vanwege de bijzondere betekenis voor het beeld van de omgeving, vanwege opmerkelijke ligging / zichtlijnen / landmark;
  3. Het belang van het object vanwege de herkenbaarheid van het oorspronkelijke architectonische en functionele concept;
  4. Het belang van het object wegens de authenticiteit / gaafheid van hoofdvorm, gevelindeling en/of detaillering;
  5. Het belang van het object vanwege de kenmerkende / bijzondere / zeldzame typologie, ontwerpstijl, vorm en/of materiaalgebruik;

Voor het plangebied wordt de conclusie getrokken dat er enige cultuurhistorische waarde (Attentiewaarde) A aanwezig is. Dit betekent het volgende:

Objecten, complexen of complexonderdelen die voor de ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied van enig historisch belang zijn. Ze voegen zich in schaal, hoofdvormen en typologie min of meer binnen de gebiedskarakteristiek of de historisch gegroeide of ontworpen situatie.

Ook kan het gaan om sterk gewijzigde onderdelen van een waardevol oorspronkelijk concept. De wijzigingen zijn dusdanig dat het oorspronkelijke concept moeilijk leesbaar is geworden of in onderdelen aangetast. Deze elementen dragen in beperkte mate bij aan de cultuurhistorische en ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Behoud is mogelijk, maar vanuit cultuurhistorisch perspectief niet noodzakelijk. Specifieke kenmerken van het oorspronkelijk concept kunnen inspiratie zijn voor nieuw ontwerp.

In voorliggend plan is met het vaststellen van de Partiele Herziening Visie Slachthuisbuurt-Zuid gekozen voor de sloop van de oude portiekflats en het terugbouwen van nieuwe appartementen.

4.11 Archeologie     

De Haarlemse bodem

Het huidige Haarlem ligt zowel op de oudste strandwal, 56 eeuwen geleden ontstaan, als de op een na oudste strandwal van Nederland. Op deze strandwallen bouwden jagers en vissers in de nieuwe steentijd (vanaf 3600 v. Chr.) eenvoudige onderkomens. Vanaf de bronstijd (2000-800 v. Chr.) legden de mensen akkers aan en bouwden ze boerderijen. Vele eeuwen later, in de Karolingische tijd (7e-8e eeuw n. Chr.), ontstond op een strategische plek aan het Spaarne de nederzetting Harulahem. Harulahem, wat huis(en) op een open plek in een op zandgrond gelegen bos betekent, is later verbasterd tot Haarlem. Haarlem ontwikkelde zich al snel tot een belangrijke stad in Holland en kreeg in 1245 stadsrechten. De resten van woningen, huisraad en andere sporen van vroegere bewoning zijn in de loop der eeuwen door natuurlijke processen en kunstmatige ophogingen verborgen geraakt in de Haarlemse bodem. Zo is Haarlemse bodem een opeenstapeling geworden van diverse lagen van 56 eeuwen bewoningsgeschiedenis.

Verwachtingswaarde plangebied

Op grond van de voorlopige Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH) is het plangebied onderverdeeld in een aantal categorieën op basis van de archeologische verwachtingswaarde.

verplicht

verplicht

Afbeelding 4.5: uitsnede Archeologische Beleidskaart Haarlem

Het plangebied behoort volgens de ABH tot categorie 4 (geel). Categorie 4 betreft de strandvlakte gelegen tussen de Haarlemse en de oudste strandwal plus het gebied ten oosten van de oudste strandwal. Archeologische vondsten hier hebben aangetoond dat in deze zones archeologische waarden te verwachten zijn in een relatief lagere dichtheid.

Voor deze categorie geldt dat bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 2500 m2, en die dieper gaan dan 30 cm onder het maaiveld, een waardestellend archeologisch rapport dient te worden overlegd bij een aanvraag om een omgevingsvergunning.

In opdracht van Pré Wonen heeft het Monumenten Advies Bureau in september 2014 een bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek uitgevoerd voor de locatie Slachthuisbuurt-Zuidstrook te Haarlem. Het rapport is terug te vinden in bijlage 7. Hieronder zijn de conclusies integraal overgenomen.

Bureauonderzoek

Op basis van het bureauonderzoek werden in de top van de strandafzettingen archeologische waarden uit het Laat-Neolithicum en de Bronstijd verwacht. Het plangebied bevindt zich in een strandvlakte tussen de strandwallen van Heemstede-Spaarnwoude en Haarlem en een dergelijke vlakte heeft een lage archeologische verwachtingswaarde vergeleken met de strandwallen zelf. In de strandvlakte kunnen plaatselijke zandige opduikingen voorkomen. Op deze opduikingen is een grotere kans op archeologische waarden. Een eventuele vindplaats manifesteert zich waarschijnlijk als een archeologische laag; een humeuze, kalkloze laag met fragmenten aardewerk en houtskool.

In de top van het veen kunnen archeologische waarden uit de IJzertijd, de Romeinse tijd en de Middeleeuwen aanwezig zijn. Als de laag IJ-klei in het plangebied aanwezig is, heeft deze een conserverende werking op eventuele archeologische waarden in de top van het veen. Op basis van historisch kaartmateriaal worden geen archeologische waarden uit de Nieuwe tijd verwacht. De top van een archeologisch kansrijke veenlaag is veraard en als het een archeologisch niveau betreft komen er fragmenten aardewerk en bouwmateriaal in voor.

Naar verwachting is bij de aanleg van een woonwijk in het plangebied in de periode van 1952 tot 1956 een 2 tot 2,5 m dik pakket ophoogzand aangebracht. Het opbrengen van het grondlichaam is vermoedelijk gepaard gegaan met verstoring van de top van het veenpakket en eventueel de IJklei. Verder moet rekening worden gehouden met zetting als gevolg van de belasting aan het oppervlak door het grondlichaam zelf.

Verkennend booronderzoek

Teneinde deze verwachting te toetsen en aan te vullen werd in het plangebied een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn zeven boringen verspreid over het plangebied gezet tot maximaal 400 cm -mv.

Tijdens het booronderzoek is vastgesteld dat in de ondergrond van het plangebied tot ten minste 400 cm –mv Hollandveen aanwezig is. In het plangebied is waarschijnlijk geen zandige opduiking aanwezig. In de top van de veenlaag is geen archeologische laag aangetroffen. Boven de veenlaag is een 2,5 tot 3 m dik recent opgebracht zandpakket aangetoond. Het opbrengen van het zandpakket heeft de onderliggende bodemlagen samengedrukt.

Conclusie en aanbeveling

ADC ArcheoProjecten adviseert op basis van haar onderzoek, het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is echter niet volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Het verdient daarom aanbeveling om de uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht archeologische vondsten te melden bij de bevoegde overheid, zoals aangegeven in artikel 53 van de Monumentenwet.

In voorliggend plan is met het vaststellen van de Partiele Herziening Visie Slachthuisbuurt-Zuid gekozen voor de sloop van de oude portiekflats en het terugbouwen van nieuwe appartementen.

4.12 Duurzaamheid en energie     

Zodra er sprake is van ontwikkeling binnen het plangebied, dienen minimaal de vaste maatregelen en de kostenneutrale variabele maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen te worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw, woningbouw als renovaties aan bestaande woningen.

Met name voor de thema's energie en water zijn keuzes uit variabele maatregelen denkbaar. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu reeds rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

Duurzaam bouwen

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 15 november 2005 het beleid voor duurzame woningbouw vastgesteld. Bij alle nieuwe woningbouwprojecten moet de zogenoemde basiskwaliteit Duurzaam bouwen (Dubo) worden toegepast. Deze basiskwaliteit kan worden bereikt door het toepassen van kostenneutrale duurzame maatregelen. De basiskwaliteit duurzame nieuwbouw binnen het plangebied kan op twee manieren worden bereikt:

Het door het toepassen van de voorkeurslijst duurzaam bouwen maatregelen nieuwbouw.Door het instrument GPR-gebouwen toe te passen. Met dit rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen. De gemeente kan het initiatief nemen om samen de projecteigenaar een hogere kwaliteit te bereiken (streefkwaliteit).

Wat is GPR?

Gemeentelijke Prestatie Richtlijn Duurzaam Bouwen (GPR) is het resultaat van praktijkervaringen in de gemeente Tilburg. Met het rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen. GPR Gebouw zet ontwerpgegevens van een gebouw om naar prestaties op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid. Ter toelichting hierop het volgende: Invullen van maatregelen conform het Bouwbesluit levert een score van 5 op. Invullen van de voorkeurslijst levert een 6 op (zie voor meer informatie ww.gprgebouw.nl).

Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw

In februari 2006 heeft B&W de beleidsnota Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw vastgesteld. In de beleidsnota staat dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit.

De praktijkrichtlijn duurzame stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw (DSB) op basis van de ervaringen in Haarlem. Deze praktijkrichtlijn is opgesteld op basis van ervaringen met het toepassen van duurzame stedelijke maatregelen in de Haarlemse ruimtelijke projecten. Voor het samenstellen van de checklist is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (NPDS, 1999).

In de checklist zijn naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen beschreven op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren op eigen terrein), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling zonoriëntering).

De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen ofwel de basiskwaliteit.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie geldt dit al vanaf 2015. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld.

Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect nader aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt, door bijvoorbeeld zonne-energie i.c.m. warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht.

4.13 Vliegverkeer     

Op 23 augustus 2004 is het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (Lib) in werking getreden. Het Lib legt voor het gebied rond om Schiphol een aantal beperkingen op met betrekking tot het gebruik van gronden. Deze beperkingen zijn met name gericht op externe veiligheid, het voorkomen van (te) hoge bebouwing binnen de aanvliegroutes van de luchthaven en op het vermijden van (grootschalige) activiteiten met een vogelaantrekkende werking.

Het plangebied ligt binnen twee beperkingenzones: bouwhoogtebeperking en het voorkomen van activiteiten met een vogelaantrekkende werking. De hoogtebeperking betekent hier dat er gebouwd mag worden tot 45 meter. Voorgenomen ontwikkeling betreft het realiseren van drie appartementenblokken van vier bouwlagen die daarmee ruim onder de maximale bouwhoogte blijven. Bovendien heeft het project geen activiteiten die zorgt voor een vogelaantrekkende werking.

Het Lib vormt derhalve geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

4.14 Ladder voor duurzame verstedelijking     

Voor de projectlocatie geldt dat gaat om de herstructurering van bestaande woningen. De bestaande woningvoorraad op de locatie wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouwwoningen. Dit vindt plaatst binnen bestaand stedelijk gebied. De tredes van de ladder van duurzame verstedelijking dienen goed gemotiveerd te worden. Daarvoor dient beschreven te worden:

  1. dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
  2. n hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
  3. in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Actuele regionale behoefte

Haarlem is een populaire woonstad. De druk op de woningmarkt is bovengemiddeld hoog. In de woningbehoefteprognoses1 uitgaande van een vraaggericht bouwprogramma wordt rekening gehouden met een toename van huishoudens van ca. 19%. Om volledig aan deze behoefte te voldoen moeten tot 2040 nog ongeveer 16.700 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd (excl. bestaande fricties). Er zijn vooralsnog onvoldoende potentiele woningbouwlocaties (plancapaciteit) in Haarlem om een dergelijke behoefte te accommoderen.

Het betreft hier het vervangen van de bestaande woningvoorraad door sloop-nieuwbouw. De huidige 96 appartementen worden vervangen door 84 nieuwe appartementen. De woningen zijn bedoelt voor de huidige huurders van PréWonen en potentiele doorstromers vanuit huurwoningen die willen kopen. Er is sprake van een afname van het aantal woningen.

Voorzien behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied

De nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd op een locatie waar nu al woningen staan. Er is hier sprake van een binnenstedelijke herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied.

Passende ontsluiting

Aangezien er sprake is van een actuele behoefte en een herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied, is een passende ontsluiting niet van toepassing.

Conclusie

Het beoogde woningbouwprogramma in het plangebied biedt kansen voor een aantrekkelijk woon- en leefmilieu met woningbouwmogelijkheden die aansluiten bij de woningbehoefte in Haarlem en Schalkwijk. De herstructurering in een bestaand stedelijke omgeving, waarbij 84 appartementen in de plaats komen voor 96 appartementen zorgt ervoor dat voldaan wordt aan de Ladder van duurzame verstedelijking.

1 Concentratie in steden, bevolkingsprognose provincie Noord Holland, najaar 2015

4.15 MER-beoordeling     

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Een stedelijk ontwikkelingsproject als de realisatie van 84 appartementen is vermeld in bijlage D van het Besluit m.e.r. onder D 11.2.

Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Omdat er geen 2000 of meer woningen worden gerealiseerd, is er geen m.e.r.-beoordeling nodig.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is het gevolg van de uitspraak van het Europese hof van 15 oktober 2009 (zaak C-255/08) over de manier waarop de EU-richtlijn in de Nederlandse regelgeving was geïmplementeerd, één van de aanleidingen voor de aanpassing van het Besluit m.e.r. De essentie van die uitspraak is dat altijd m.e.r. noodzakelijk is als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten.

De vorm van een vorm-vrije m.e.r. is niet bepaald, maar de inhoud waar een m.e.r.-beoordeling aan dient te voldoen is wel bepaald (Bijlage III van de Europese richtlijn 2011/92/EU). In de vormvrije m.e.r. dient de volgende inhoud zijn vermeld:

  1. Kenmerken van de projecten.
  2. Plaats van de projecten.
  3. Kenmerken van het potentiële effect.

Kenmerken van de projecten

Met dit bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van 84 appartementen beoogd, waarvoor de huidige bestaande woningen (94 appartementen) eerst gesloopt moeten worden. Per saldo zal er sprake zijn van een kleine afname van het totaal aantal woningen.

Plaats van de projecten

Het plangebied ligt in het stedelijk woongebied van Haarlem, op ruime afstand van de ecologische hoofdstructuur of Natura2000 gebieden.

Kenmerken van het potentiële effect

Het project zorgt niet voor een verkeersaantrekkende werking en zorgt daarmee ook niet voor een verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse. Door woningbouw voor woningbouw te vervangen, waarbij minder eenheden terug komen, is geen sprake van significant negatieve effecten op het milieu waardoor geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

Hoofdstuk 5 JURIDISCHE ASPECTEN     

5.1 Inleiding     

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten bestemmingsplannen op te stellen. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het gaat om een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast biedt zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet worden gedacht aan de toepassing van afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen.

De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Haarlem. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Hiertoe dienen alle bestemmingsplannen te voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (hierna SVBP 2012) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels. Dat leidt ertoe dat de systematiek zoals gehanteerd in dit bestemmingsplan, op ondergeschikte onderdelen af kan wijken van de voorheen geldende planologische regelingen.

Het juridische bindende onderdeel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

5.2 Juridische planopzet     

Bij bestemmingsplannen gaat het om de belangen van burgers en bedrijven. Zij dienen zich snel en op eenvoudige wijze een juist beeld te kunnen vormen van de planologische mogelijkheden en beperkingen op één of meer locatie(s). Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, het monitoren van beleid en de handhaving.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn: www.ruimtelijkeplannen.nl. Hiertoe dienen alle bestemmingsplannen te voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (hierna SVBP 2012) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels.

De regels van het bestemmingsplan vallen conform de SVBP 2012 in 4 hoofdstukken uiteen.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

5.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.



Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen is op grond van de SVBP dwingend voorgeschreven.

5.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels     

5.2.2.1 Bestemmingen     

Artikel 3 Groen

Het openbare groen van structurele aard is specifiek bestemd als 'Groen'. Binnen de bestemming 'Groen' zijn geen bouwwerken toegestaan behoudens wat vergunningsvrij is toegelaten.

Artikel 4 Verkeer

De in het plangebied voorkomende wegen, met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, bomen, fiets- en voetpaden en alle andere bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de bestemming 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn geen bouwwerken toegestaan behoudens wat vergunningsvrij is toegelaten.

Artikel 5 Water

De in het plangebied voorkomende waterlopen, waterwegen en waterpartijen, en bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor waterberging en de waterhuishouding, waterlopen en waterpartijen, verkeer over water, groenvoorzieningen, oevers, kunstwerken en bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen, sluizen, stuwen, dammen, steigers, duikers, gemalen. Op gronden met de bestemming 'Water' mag niet worden gebouwd, behoudens waar het gaat om het veranderen of vernieuwen van bestaande beschoeiingen,.

Artikel 6 Wonen

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend voor wonen worden gebruikt. Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn binnen de bestemming Wonen toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2. Aan huis verbonden dienstverlenende beroepen kunnen bijvoorbeeld zijn: kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen zoals arts, tandarts en notaris. Voorts is gastouderopvang en bed & breakfast toegestaan.

5.2.2.2 Dubbelbestemmingen     

Artikel 7 Waarde – Archeologie

De aanwezige archeologische verwachtingswaarden krijgen bescherming door het toekennen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

Het bestemmingsplan houdt rekening met de (voorlopige) Archeologische Beleidskaart Haarlem. In het plangebied komt de categorie 4 voor.

Categorie 4

In de gebieden die tot deze categorie behoren geldt een lage archeologische verwachting. Voor deze categorie geldt dat bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van 2.500 m² en groter en die dieper gaan dan 30 cm beneden maaiveld, een waardestellend archeologisch rapport moet worden overlegd bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Aan deze gebieden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' toegekend.

5.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels     

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen - al dan niet tijdelijk - van eigenaren wisselen. De regeling is met name van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Artikel 10   Algemene bouwregels

In dit artikel zijn de regels voor bouwwerken vastgelegd.

Artikel 11   Algemene gebruiksregels

Het artikel geeft algemene regels met betrekking tot ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen opgeld doen, tenzij dit in de specifieke gebruiksregels expliciet alsnog wordt toegestaan.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Het bestemmingsplan als bindende verordening is opgebouwd uit objectief vastgelegde ruimtelijke begrenzingen. De mogelijkheden en onmogelijkheden voor het bouwen en het gebruik zijn nauwkeurig vastgelegd. Die ruimtelijke en functionele begrenzing is een afgeleide van de basisgegevens van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT), stedenbouwkundige afwegingen en het bestaande gebruik. In de praktijk kunnen afwijkingen voorkomen. Ook kan, in het kader van nieuwe ontwikkelingen, veranderde wetgeving of voorschreidend inzicht, toch behoefte zijn aan een andere maatvoering of een andere functie van bouwwerken.

Starheid van bestemmingsregels mag niet de oorzaak zijn van gekunstelde oplossingen, waarmee de kwalitatieve doelstelling van het bestemmingsplan niet gediend is. Door middel van dit artikel is enige mate van flexibiliteit mogelijk. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.

Het toepassen van een afwijkingsbevoegdheid gebeurt altijd met inachtneming van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht, zodat belanghebbenden de mogelijkheid tot bezwaar/beroep hebben wanneer op grond van dit artikel van het plan wordt afgeweken.

Artikel 13 Overige regels

De leden 13.1 en 13.2 leggen een koppeling tussen de regels van het bestemmingsplan en de “Beleidsregels parkeernormen” van de gemeente Haarlem. De parkeernormen liggen niet vast in het bestemmingsplan maar in gemeentelijke beleidsregels. Het voordeel daarvan is dat het niet nodig is om het bestemmingsplan te wijzigen wanneer er behoefte is aan het wijzigen van de parkeernormen. Het wijzigen van de “Beleidsregels parkeernormen” volstaat daarvoor. Die gemeentelijke beleidsregels geven aan wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen. Ook gaan de beleidsregels in op de mogelijkheden om af te wijken van de geldende parkeernormen. Als er een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend voor een ontwikkeling waardoor de parkeerbehoefte wijzigt, zal getoetst worden aan de “Beleidsregels parkeernormen” zoals die gelden op het moment van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

5.2.4 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels     

Artikel 14 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bebouwing) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan niet passen binnen het nieuwe plan.

Het overgangsrecht houdt in dat gebruik en bebouwing dat in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet.Ook bouwwerken die basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden, worden onder het overgangsrecht geschaard.

Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan.Er is geen sprake van legalisatie van reeds strijdig gebruik door dit bestemmingsplan en er kan ook nog steeds gehandhaafd worden. Ook bouwwerken die op peildatum illegaal zijn, blijven illegaal.



Artikel 15 Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

5.3 Hoofdopzet verbeelding     

5.3.1 Opbouw verbeelding     

De verbeelding is opgebouwd uit verschillende elementen. Dit zijn:

  • de bestemmingen;
  • de dubbelbestemmingen;
  • bouwvlakken;
  • diverse aanduidingen.

Hieronder wordt verder uitgelegd wat deze elementen inhouden.

De bestemmingen

Op de verbeelding zijn in verschillende kleuren de bestemmingen weergegeven. De bestemmingen worden begrensd door bestemmingsgrenzen. In de regels is per bestemming aangegeven wat deze bestemming inhoudt en welke bouw- en gebruiksregels gelden voor die betreffende bestemming. Ter onderscheid met de dubbelbestemmingen worden de bestemmingen ook wel enkelvoudige bestemmingen genoemd.

De dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen zijn een aparte vorm van bestemmingen. Dubbelbestemmingen beslaan veelal een groter gebied en omvatten vaak meerdere enkelvoudige bestemmingen. Op de verbeelding zijn ze opgenomen door middel van een arcering. De regels van de dubbelbestemmingen gaan vóór ten opzichte van de regels van de enkelvoudige bestemmingen. Dubbelbestemmingen zijn gericht op de bescherming van specifieke sectorale belangen. In het plangebied komen twee dubbelbestemmingen voor, te weten Waarde - Archeologie en Waarde - Groeiplaats monumentale boom. Voor de dubbelbestemmingen geldt net als voor de enkelvoudige bestemmingen dat in de regels de specifieke bouw- en/of gebruiksregels zijn opgenomen.

Bouwvlakken

Bouwvlakken zijn een essentieel onderdeel van de verbeelding. Bouwvlakken bestaan uit dikke zwarte lijnen, die aangeven waarbinnen hoofdbebouwing is toegestaan.

Aanduidingen

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming nader of specifieker te regelen. In dit bestemmingsplan zijn de volgende aanduidingen conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP) opgenomen:

  1. functieaanduidingen;
  2. maatvoeringsaanduidingen.

1.Functieaanduidingen

Functieaanduidingen zijn er in vele soorten en maten. De benaming van de diverse functieaanduidingen is vastgelegd in de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. Een functieaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd ten aanzien van het gebruik. Het is daarbij doorgaans niet wenselijk of mogelijk om de betreffende functie in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van het gebruik, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking. In het plangebied komt de functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ondergrondse parkeergarage' ten behoeve van de halfverdiepte parkeerplaatsen in de bestemming Verkeer gelegen tussen twee van de woonblokken.

2. Maatvoeringsaanduidingen

Maatvoeringsaanduidingen hebben betrekking op: afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik. In het plan wordt voor de woonblokken de aanduiding maximum bouwhoogte gebruikt.

Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID     

6.1 Economische uitvoerbaarheid     

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien het verhaal van de kosten van een grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.

Met dit bestemmingsplan wordt beoogd het vigerende juridisch-planologisch kader te herzien naar aanleiding van een wijziging in het verkavelingsplan. Door woningen te kunnen realiseren is hier sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Derhalve is het opstellen van een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij de kosten van de ontwikkeling anderszins verzekerd is.

Tussen gemeente en ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten waarin ingegaan wordt op het kostenverhaal. Hiermee zijn de kosten van de ontwikkeling anderszins verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid     

6.2.1 Participatie     

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling en bijbehorende vaststelling van de Integrale Partiele Herziening Visie Slachthuisbuurt – Zuid en bestemmingplan is een uitgebreid participatietraject vormgegeven en in uitvoering gebracht.

Bewoners, ondernemers en in de buurt gevestigde instellingen zijn betrokken bij het proces van voorbereiding van de bouw.

Hiertoe zijn vanaf de start van de ontwikkeling bijeenkomsten georganiseerd waarbij de verschillende betrokkenen zijn geïnformeerd. Het ging hierbij om:

  • Wijkraad.
  • Terugkerende huurders en klankbordgroep.
  • Individuele bewoners in de nabijheid van de ontwikkeling.
  • Individuele ondernemers in de nabijheid van de ontwikkeling.

Ten behoeve van de totale aanpak van de Slachthuisbuurt zuidstrook waar deze ontwikkeling onderdeel van uitmaakt is een uitgebreide gebiedscommunicatie uitgevoerd. Hierbij is met behulp van nieuwsbrieven, website en projectbureau op locatie de omgeving uitvoerig geïnformeerd. Voor de beoogde woningbouwontwikkeling aan de Henriëtte Bosmansstraat is daarnaast een aanvullende participatietraject doorlopen. Met de bovengenoemde betrokken zijn de volgende stappen doorlopen:

  1. Informeren

De betrokkenen zijn geïnformeerd over beoogd bouwplan. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de eerste reacties geïnventariseerd.

  1. Inventariseren en analyseren reacties

Schriftelijke en mondelingen reacties zijn geïnventariseerd en geanalyseerd.

  1. Nader onderzoek en planbijstelling

De reacties zijn uitsluitend positief en hebben niet geleid tot planbijstelling.

  1. Informeren naar aanleiding van planbijstelling

Bijstelling van het plan heeft niet plaatsgevonden. De betrokkenen zijn in plaats hiervan geïnformeerd over de voortgang van het bouwplan.

Ten behoeve van de ontwikkeling hebben naast frequente afstemming met belanghebbende de volgende bijeenkomsten plaatsgevonden:

verplicht

6.2.2 Zienswijzen     

Gedurende een periode van 6 weken, van 2 december 2016 tot en met 12 januari 2017, is eenieder in de gelegenheid gesteld om te reageren op het plan. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

6.3 Handhaving     

Met dit bestemmingsplan beoogt de gemeenteraad een voor de burgers duidelijk en herkenbaar ruimtelijk beleid te formuleren. Op grond daarvan mag dan ook verwacht worden dat het college van burgemeester en wethouders handhavend optreedt als iemand de regels van het bestemmingsplan niet naleeft. Immers, de ruimtelijke kwaliteit van het gebied loopt gevaar als men in strijd met het bestemmingsplan een bouwwerk bouwt of als men in strijd met het bestemmingsplan gronden of bouwwerken gebruikt. Het achterwege laten van handhaving kan ertoe leiden dat zich ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen voordoen, die negatieve gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en de veiligheid. Daarom wordt hier het beleid inzake de handhaving uiteengezet en aangegeven hoe de handhaving van de bestemmingsplanregels wordt opgepakt. Volgens vaste jurisprudentie bestaat er een beginselplicht om handhavend op te treden. Dit houdt in dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met de handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift of regel het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd dit niet te doen. Dit kan zich voordoen als er concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. De gemeente Haarlem voldoet aan deze beginselplicht door daadkrachtig en consequent op te treden.

Eens in de vier jaar stelt de gemeente Haarlem een integraal handhavingsbeleid vast waarin de projecten staan aangegeven die worden opgepakt. De opzet is dat de afdeling Handhaving Bebouwde Omgeving niet alle illegale situaties tegelijk aanpakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, hetgeen een uitstralend effect zal hebben. Nieuw vastgestelde bestemmingsplannen lenen zich bij uitstek voor deze projectmatige aanpak. Uiteraard wordt bij calamiteiten altijd opgetreden. Handhaving van de regels van bestemmingsplannen vindt in de gemeente Haarlem plaats langs bestuursrechtelijke weg. Rechtszekerheid en gelijke behandeling van burgers staan hierbij voorop. Daarbij is ook communicatie belangrijk. Hier kan bovendien een preventieve werking van uitgaan. De gemeente brengt met name de relatie met de na te streven beleidsdoelstellingen onder de aandacht, zodat voor iedere inwoner, eigenaar en ondernemer duidelijk mag zijn hoe en wanneer het college handhaaft.

Ook voor dit plangebied zal de handhaving van de kaders van het bestemmingsplan tevens plaatsvinden na het verstrekken van omgevingsvergunningen voor de activiteiten 'bouwen', 'het uitvoeren van een werk' en 'het gebruiken van gronden en bouwwerken'. Want niet alleen handelingen zonder vergunning zijn onderwerp van handhaving, maar ook handelingen in afwijking van een omgevingsvergunning vormen een overtreding. Het gemeentelijk toezicht tijdens de vergunningplichtige activiteiten is gewaarborgd doordat inspecteurs in Haarlem volgens het Landelijk Toezichtprotocol werken. Deze inspecteurs classificeren projecten volgens het protocol, waarmee zij de noodzakelijke frequentie en het niveau van de controles tijdens de bouw bepalen. De rapportage van deze controles slaan zij digitaal op. Aldus draagt het college zorg voor de handhaving van de bestemmingsplanregels.

Regels     

Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen     

1.1 Aan-huis-verbonden-beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, technisch of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.2 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.3 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.6 Achtergevelrooilijn:     

bebouwingsgrens aan de van de weg afgekeerde zijde van het bebouwingsvlak.

1.7 Agrarisch bedrijf:     

een agrarisch bedrijf waarvan de productie geheel of overwegend afhankelijk is van het voortbrengingsvermogen van de grond, door middel van het telen van gewassen en/of het houden van vee.

1.8 Antenne-installatie:     

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.9 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.10 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.11 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden.

1.12 Archeologisch waardevol gebied:     

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

1.13 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.14 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.15 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.16 Bed & breakfast:     

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning of woonschip met behoud van de woonfunctie.

1.17 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.18 Begeleid wonen:     

vormen van wonen waarbij de begeleiding door externen plaatsvindt, zodat zelfstandig wonen mogelijk wordt of blijft, met dien verstande dat de externen niet voortdurend of nagenoeg voortdurend aanwezig zijn en in de woning geen afzonderlijke ruimte voor de begeleiding aanwezig is.

1.19 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.20 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.21 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.22 Bevoegd gezag:     

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

1.23 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.24 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.25 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.26 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.27 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.28 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.29 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.30 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.31 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.32 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.33 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.34 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.35 Dakkapel:     

een zich in een dakvlak bevindende uitbouw.

1.36 Dakopbouw:     

een extra bouwlaag boven de goot met een platte afdekking.

1.37 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.38 Dienstverlening:     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij afnemers rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord worden gestaan en geholpen.

1.39 Ensemble:     

twee of meer gebouwen die samen een bouwkundige eenheid vormen, waarbij de suggestie wordt gewekt dat het één gebouw betreft.

1.40 Gastouderopvang     

gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen, die een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.41 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.42 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.43 Kamerverhuurbedrijf:     

het exploiteren van onroerende zaken door bedrijfsmatige verhuur van in hoofdzaak afzonderlijke kamers ten behoeve van bewoning.

1.44 Kampeermiddel:     

  1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, camper of een caravan;
  2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen voor recreatief nachtverblijf.

1.45 Kap     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.46 Kas:     

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van gewassen.

1.47 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.48 Natuurwaarden:     

de aan een landschap toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende geologische, bodemkundige, biologische en ecologische elementen.

1.49 Nieuwbouw:     

nieuwbouw betreft bouwwerken jonger dan 50 jaar.

1.50 Oeverlijn     

de scheidingslijn tussen water en land.

1.51 Peil:     

  1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
  2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van die bouw;
  3. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil.

1.52 Plan:     

het bestemmingsplan Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1 met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP3120010-va01 van de gemeente Haarlem.

1.53 Plat dak:     

een afdekking onder een hoek van maximaal 5 graden ten opzichte van het horizontale vlak.

1.54 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.55 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.56 Seriebouw:     

twee of meer gebouwen naast elkaar die in dezelfde architectuur zijn uitgevoerd.

1.57 Sloopvergunning:     

omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.58 Trend:     

binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg indentieke dakopbouwen, kapvormen of dakkapellen (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn).

1.59 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.60 Voorgevelrooilijn:     

de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak.

1.61 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.(vergunningvrij op grond van Besluit omgevingsrecht bijlage II)

1.62 Waterberging:     

een aangewezen gebied waarbinnen incidenteel of permanent het teveel aan water wordt vastgehouden op het ene moment totdat er water nodig is op een later moment.

1.63 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.64 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

Artikel 2 Wijze van meten     

 

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de hoogte van een windturbine

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

  1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
  2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerzijde van de rijweg, dan wel 2, 2 m boven een fiets- en/of voetpad;
  3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

Artikel 3 Groen     

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. openbare groenvoorzieningen;
  2. voet- en fietspaden;
  3. bij de bestemming behorende waterlopen en waterpartijen.

3.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Groen' mogen geen bouwwerken worden opgericht.

Artikel 4 Verkeer     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

  1. straten en wegen
  2. voet- en fietspaden;
  3. parkeervoorzieningen;
  4. groenvoorzieningen;
  5. bij de bestemming behorende waterlopen en waterpartijen, speelvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

4.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Verkeer' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 10.

Artikel 5 Water     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. waterberging, waterbeheer en waterhuishouding;
  2. waterlopen en waterpartijen;
  3. waterstaatkundige voorzieningen;
  4. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen.

5.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Water' mogen geen bouwwerken worden opgericht.

Artikel 6 Wonen     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
  2. bijbehorende voorzieningen zoals, groenvoorzieningen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.

6.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Wonen' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 10.

6.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artike l11 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed &, waarbij:
  • het bruto vloeroppervlak in totaal niet meer bedraagt dan 35 procent met een maximum van 50 m²,
  • het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk.

Artikel 7 Waarde - Archeologie     

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde- archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

7.2 Bouwregels     

  1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende regels:
    1. ter plaatse van de 'Waarde - archeologie 4' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 2500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;

  1. Indien uit een waardestellend archeologisch rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden worden verstoord door het bouwen van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, kunnen aan een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 7.2 sub 1 de volgende voorschriften worden verbonden;
    1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    2. het doen van opgravingen;
    3. begeleiding van de activiteiten door de archeologisch deskundige.

  1. Het bepaalde in lid 7.2 sub 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

7.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermings- waardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik.

7.4 Afwijken van de bouwregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.

  1. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
    1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van de gemeentearcheoloog, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
    2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

7.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

  1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
    1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
    2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
    3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
    4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
    5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
    6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
    7. diepploegen;
    8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
    9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
    10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

  1. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
    1. de oppervlakte- dan wel de dieptemaat niet overschrijdt, behorende bij de categorie 'Waarde - archeologie' genoemd in lid 7.2 die voor die gronden van toepassing zijn;
    2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
    3. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in lid 7.4 bedoeld, is verleend;
    4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

  1. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien:
    1. de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch rapport aantoont dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de aanwezige archeologische waarden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld;
    2. ter bescherming van betrokken archeologische waarden kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden gericht op:
  • het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  • het doen van opgravingen;
  • begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

7.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' toe te voegen of te verwijderen, dan wel deze bij een ander archeologiecategorie, zoals vermeld in lid 2, in te delen, als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

Artikel 8 Waarde - Groeiplaats monumentale boom     

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde- Groeiplaats monumentale boom' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van de groeiplaats van monumentale bomen.

8.2 Bouwregels     

In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt dat het verboden is om op deze gronden te bouwen.

8.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2, mits de groeiplaats van de monumentale boom niet onevenredig wordt geschaad. Dit dient door de aanvrager te worden aangetoond door een groentoets.

8.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

  1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
    1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
    2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
    3. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
    4. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
    5. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
    6. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
    7. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
    8. het wijzigen van de grondwaterstand en/of waterhuishouding door bevloeiing, (bron)bemaling, drainage of andere wijze.

  1. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
    1. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
    2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan krachtens een verleende vergunning;
    3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
    4. plaatsvinden op het moment dat de monumentale boom niet meer aanwezig is;
    5. werken en/of werkzaamheden, die strekken ter behoud of het herstel van de monumentale waarden van de boom.

  1. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend indien:
    1. de waarde die de boom monumentaal of waardevol maakt niet langer aanwezig is en deze niet kan worden hersteld;
    2. de boom niet in onevenredige mate worden aangetast; waarbij de gemeente desgewenst aan de aanvrager kan verzoeken een onderzoek aan te leveren waarin dit aangetoond wordt ;
    3. de mogelijkheden voor het behoud van de boom niet worden verkleind.

8.5 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom':

  1. geheel of gedeeltelijk te doen vervallen indien:
    1. bescherming van de betreffende monumentale boom niet langer noodzakelijk is, omdat:
      • de boom niet meer aanwezig is;
      • de levensverwachting van de betreffende monumentale boom minder dan 10 jaar bedraagt;
    2. zwaarwegende maatschappelijke belangen dit vergen.
  2. toe te voegen voor bomen in het plangebied die een monumentale status hebben verkregen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing.

Artikel 10 Algemene bouwregels     

Voor het bouwen op de gronden van artikel x t/m y gelden,behoudens andersluidende bepalingen in de genoemde artikelen de volgen de bepalingen.

10.1 Bouwregels     

10.1.1 Gebouwen     
  1. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' is ten hoogste de aangegeven bouwhoogte toegestaan;
  3. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen.
10.1.2 Bouwwerken geen gebouw zijnde     
  1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels     

11.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

  1. prostitutie en seksinrichtingen;
  2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud;
  3. bijgebouwen als zelfstandige woning.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:
    1. de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10%;
    2. de in het plan aangegeven bouwgrenzen voor het realiseren van balkons, luifels, erkers, buitentrappen of andere ondergeschikte delen van een gebouw tot een maximum van 1,5 m;
    3. van de in het plan aangegeven hoogten ten behoeve van centrale technische voorzieningen waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20% van de oppervlakte van het hoofdgebouw;
    4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat een Wmo-voorziening in openbaar toegankelijk gebied wordt geplaatst, mits:
      • er geen achterom aanwezig is bij de woning;
      • de hoogte van de voorziening maximaal 1,3 m mag bedragen;
      • de oppervlakte van de voorziening maximaal 4 m² mag bedragen.

  1. Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning als genoemd in lid 12 lid1, sub a tot en met d voorwaarden stellen met betrekking tot de situering en toetsen of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
    1. het straat- en bebouwingsbeeld;
    2. de verkeerssituatie ter plaatse;
    3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
    4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
    5. cultuurhistorische waarden.

Artikel 13 Overige regels     

13.1 Parkeren, laden en lossen     

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat overeenkomstig de gemeentelijke “Beleidsregels parkeernormen” zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht en in stand worden gehouden op eigen terrein voor:

  1. het parkeren van auto's;
  2. het laden of lossen van goederen.

13.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.1 overeenkomstig de afwijkingsmogelijkheden die zijn vastgelegd in de in dat lid bedoelde “Beleidsregels parkeernormen”.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

Artikel 14 Overgangsrecht     

14.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

14.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 14.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

14.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Lid 14.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

14.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

14.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 14.4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

14.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 14.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 15 Slotregel     

Deze regels kunnen worden aangehaald als regels van het bestemmingsplan Slachthuisbuurt Zuidstrook: partiële herziening blok 1.