De Remise
De Remise    

Toelichting     

Hoofdstuk 1 INLEIDING     

1.1 Begrenzing van het plangebied     

Het plangebied De Remise ligt ten zuidwesten van de binnenstad van Haarlem en beslaat een oppervlakte van circa 3,5 ha. Het gaat hier om het voormalige terrein van NZH/Connexxion. Het plangebied wordt aan de westzijde voor het grootste deel begrensd door de Stephensonstraat, aan de noordzijde door de Boogstraat, aan de oostzijde voor een deel door de Geweerstraat en voor een ander deel door de Leidsevaart en aan de zuidzijde door de bebouwing ten noorden van de Edisonstraat.

verplicht

Afbeelding 1.2 Plangebied

1.2 Aanleiding tot actualisering van het bestemmingsplan     

Voor het plangebied is een sloop-nieuwbouwproject in voorbereiding waarbij een bedrijventerrein wordt getransformeerd naar een woonwijk (zie hoofdstuk 4). Het bestemmingsplan Pijlslaan e.o. uit 2003 maakt deze transformatie niet mogelijk. Om die reden wordt een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied opgesteld.

1.3 Doel van het bestemmingsplan     

Doel van het nieuwe bestemmingsplan De Remise is het bieden van een actueel juridisch-planologisch kader dat de gewenste transformatie mogelijk maakt.

1.4 Geldende planologische regelingen     

Binnen het plangebied De Remise gelden de volgende planologisch regelingen.

nr. Naam van het plan/ov Vastgesteld Goedgekeurd
200bp001 BP Pijlslaan e.o. 08-10-2003 20-04-2004
00801 Facet BP Archeologie 25-06-2009
OV2120004 OV De Remise (blok 7) 29-01-2014

Bij het van kracht worden van het bestemmingsplan De Remise verliezen bovengenoemde plannen, voor het deel dat ligt binnen het plangebied, hun rechtskracht.

1.5 Bestemmingsplanprocedure     

Het bestemmingsplan De Remise doorloopt de wettelijke procedure. Het conceptontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg toegestuurd aan de verschillende (semi)overheden en belangenorganisaties. Tevens is in het kader van participatie overleg gevoerd met de betrokken bewonerswerkgroep Connexxionterrein. De gemaakte opmerkingen van de bewonerswerkgroep en de reacties naar aanleiding van het wettelijk vooroverleg, zijn verwerkt in het conceptontwerpbestemmingsplan.

Het college van burgemeester en wethouders geeft na bespreking in de commissie Ontwikkeling het ontwerpbestemmingsplan vrij voor tervisielegging conform artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie wordt het ontwerp gedurende zes weken ter inzage gelegd. In die tijd kunnen door eenieder zowel mondeling als schriftelijk zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad.

Na verwerking van de zienswijzen en ambtshalve aanpassingen besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. Na aanpassing van het bestemmingsplan met inachtneming van de door de raad aangebrachte wijzigingen wordt het vastgestelde bestemmingsplan wederom zes weken ter inzage gelegd (aanvang beroepstermijn). Belanghebbenden die een zienswijze bij de gemeenteraad hebben ingediend kunnen beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast kunnen belanghebbenden beroep instellen tegen wijzigingen die de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan heeft aangebracht.

1.6 Leeswijzer plantoelichting     

Hoofdstuk 2 gaat in op de ontstaansgeschiedenis van het gebied en de bestaande ruimtelike en functionele strucctuur. In hoofdstuk 3 passeert het voor het plangebied relevante beleid de revue.

In hoofdstuk 4 wordt de visie op het plangebied beschreven. Hoofdstuk 5 bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en de resultaten van de verschillende onderzoeken. Het gaat hierbij om alle zaken die kunnen leiden tot ruimtelijke beperkingen.

In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische aspecten waarbij een toelichting wordt gegeven op de planregels, de regeling voor bebouwing, de verbeelding.

Hoofdstuk 7 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en op het traject van inspraak en participatie. De toelichting wordt tenslotte afgesloten met diverse bijlagen.

Hoofdstuk 2 BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE     

2.1 Korte historische schets     

Het plangebied is gelegen in de voormalige veenpoldergebieden ten westen van de oude stad Haarlem. Deze gronden werden voornamelijk voor weidegrond gebruikt. Pas vanaf het einde van de 19e eeuw vond een geleidelijke transformatie van het oorspronkelijke landelijke gebied tot een intensief bebouwd stadsdeel plaats. Belangrijk onderdeel in deze transfomatie vormde het omvangrijke remiseterrein dat een historie kent die tot deze tijd teruggaat.

In 1899 bouwt de Eerste Nederlandse Electrische Tram Maatschappij (ENET) voor de exploitatie van haar spoorlijn Haarlem-Zandvoort een remise ter plaatse van de huidige busgarage.

verplicht

Afbeelding 3: de ENET-remise rond de periode 1899

De Electrische Spoorweg Maatschappij (ESM) realiseert in 1904 op hetzelfde terrein een remise voor de te openen tramlijn van Haarlem naar Amsterdam.

De exploitatie van beide lijnen werd al snel overgenomen door ESM (later NZH), waardoor er één lijn van Zandvoort naar Amsterdam ontstaat. Ten behoeve van de uitbreiding van het rijdend materieel wordt er in 1913 een houten stallingruimte gemaakt en in 1918 wordt de remise van 1899 vergroot.

In 1931 bouwt de NZH een nieuw hoofdkantoor dwars op de Leidsevaart. Dit is het oudste pand dat nu nog op het terrein te vinden is. Na de tweede wereldoorlog begon de bus steeds meer terrein te winnen van de tram. De oude ESM Remise, inmiddels omgebouwd tot busremise, wordt in 1959 gesloopt om in 1960 plaats te maken voor het nieuwe hoofdkantoor van de NZH, samen met een buswerkplaats. In de jaren tachtig wordt het hoofdkantoor voorzien van twee verdiepingen op de bestaande bebouwing.

Begin twintigste eeuw wordt besloten het terrein aan de Leidsevaart te verlaten voor een terrein in de Waarderpolder. Met het vertrek van het NZH-Vervoersmuseum verdwijnt een geschiedenis van ruim 100 jaar openbaar vervoer-geschiedenis van de Leidsevaart.

2.2 Ruimtelijke structuur     

Bebouwingsstructuur

De woningen in de directe omgeving van het Connexxionterrein zijn overwegend grondgebonden en hebben een toegestane goothoogte variërend van vier tot negen meter. De woningen met een goothoogte van negen meter zijn voornamelijk langs de Leidsevaart gelegen. Vrijwel alle woningen zijn afgedekt met een kap. Het zijn qua omvang (kleinschalig) en stijl typische arbeiders- woningen van een bepaalde bouwperiode met een achtertuin en soms ook met voortuinen. Regelmatig is meer dan 50% van de achtertuin bebouwd. De woningdichtheid en de hiermee samenhangende bevolkingsdichtheid in de Leidsevaartbuurt is iets lager dan het Haarlemse gemiddelde. De bedrijfsgebouwen, die zijn geconcentreerd rond het westen van de Stephensonstraat en Grijpensteinweg, hebben een maximaal toegestane goothoogte van 8 meter. Verschillende bedrijfsgebouwen aan de oostzijde van de Stephensonstraat hebben een volgens het bestemmingsplan toegestane goothoogte van respectievelijk 11 meter en 12 meter. De kerk aan het begin van de Stephensonstraat is overwegend 11 meter hoog met als piek het torentje dat 18 meter hoog is. Het hoogste punt op het Connexxionterrein is het voormalige Connexxiongebouw, centraal op het Connexxionterrein met een volgens het bestemmingsplan maximaal toegestane goothoogte van 19 meter. De maximaal toegestane bouwhoogte ligt volgens het bestemmingsplan op het Connexxionterrein maximaal 1 meter boven deze goothoogte.

Openbaar groen en water

Het gebied wordt getypeerd als een verdichte stedelijke, groenarme woonomgeving met een beperkt aantal voortuinen. Ondanks dat deze voortuinen en de straatbomen in sommige straten een redelijk groen straatbeeld opleveren is er een tekort aan openbaar groen en aan ontmoetings- en speelruimte. Hoewel er belangrijke groenvoorzieningen relatief in de nabijheid van het plangebied te vinden zijn, is de bereikbaarheid door fysieke barrières, zoals de sporen, de Randweg en de Leidsevaart slecht te noemen.

De watergangen in de directe omgeving van het plangebied zijn de Leidsevaart en de spoorsloten die beiden een noord-zuid oriëntatie hebben. De Leidsevaart maakt onderdeel uit van het Rijnlandse boezemstelsel en heeft een belangrijke waterbergende functie. Daarnaast speelt de Leidsevaart een rol voor waterrecreatie (kleine recreatievaart en regionale kano- en schaatsroute).

Grenzend aan het plangebied is ten noorden van de Edisonstraat een matige open waterverbinding te vinden, die met duikers verbonden is met de Leidsevaart in het oosten en met de spoorsloot in het westen.

Verkeer en parkeren

De Westelijke Randweg behoort tot één van de stroomwegen in het Haarlemse weggennet met een bovenregionale functie. De Leidsevaart is aangemerkt als gebiedsontsluitingsweg type A. De Pijlslaan, de Westergracht en de Ruyterweg zijn aangewezen als gebiedsontsluitingsweg B. Dat wil zeggen dat alle overige wegen in de omgeving van het Connexxionterrein erftoegangswegen (30 km/u-regime) zijn. Het zuidelijk deel van de Stephensonstraat, bij de Vomar, is ingericht als eenrichtingsverkeerstraat. De fietsverbinding naar de andere kant van de Leidsevaart is recentelijk verbeterd door de aanleg van een nieuwe fietsbrug ten zuidoosten van het plangebied. Langs de Leidsevaart zijn deels vrijliggende fietspaden aangelegd.

Er rijden momenteel een aantal buslijnen langs de Leidsevaart met een goede afstand tussen de bushaltes.

In de omgeving wordt overwegend langs geparkeerd aan de openbare weg en (half) op de stoep. Veel van de erftoegangswegen hebben een smal wegprofiel waardoor de ruimte krap is. De supermarkt aan de Stephensonstraat beschikt over een eigen bovengronds parkeerdek. Bezoekers van de Vomar parkeren ook in de Stephensonstraat en in enkele zijwegen van de Stephensonstraat.

2.3 Functionele structuur     

De omgeving van het Connexxionterrein wordt, op de bedrijvigheid aan de Stephensonstraat na, vooral gedomineerd door wonen, al dan niet met een aan- huis-verbonden-beroep. De bedrijven vormen grofweg een langgerekte cluster langs de oostelijke kant van de sporen (ten westen van het plangebied), en loopt vanaf de Eysinkweg in het noorden via de Stephensonstraat tot aan de kruising Westelijke Randweg met de Leidsevaart. Alleen de maatschappelijke cluster met de Gereformeerde Pelgrimskerk en het kinderdagverblijf (ter hoogte van de rotonde bij de Pijlslaan) en het Einsteinplantsoen vormen korte onderbrekingen van de bedrijvenfunctie langs de strook. Het gaat hierbij met name om kleine tot middelgrote bedrijven met een industriële/ambachtelijke karakter en om groothandel. Verder zijn er langs de Pijlslaan en de Leidsevaart nog enkele bedrijven en enkele kleinschalige commerciële voorzieningen gevestigd. Aan de Stephensonstraat is de supermarkt Vomar gevestigd.

Het voormalig EKP-terrein aan de Westergracht (ten noordwesten van het plangebied) wordt in de komende jaren herontwikkeld tot een woonwijk met een buurtwinkelcentrum met de mogelijkheid voor maximaal twee nieuwe supermarkten. Hiermee is de maximale ruimte voor supermarkten in de omgeving benut op basis van het distributie planologisch onderzoek (DPO) dat is uitgevoerd ten behoeve van het bestemmingsplan Pijlslaan e.o. (vastgesteld in 2003).

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER     

3.1 Rijks en provinciaal ruimtelijk beleid     

Een belangrijk basisprincipe in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (2008) is het leggen van verantwoordelijkheden en bevoegdheden op het juiste niveau. Rijk, provincie en gemeente zijn verantwoordelijk voor hun eigen belangen. Er is pas sprake van bemoeienis van rijk of provincie met het gemeentelijk ruimtelijk beleid indien dat noodzakelijk is vanwege onderscheiden “nationale”, respectievelijk “provinciale” belangen.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor middellange termijn (2028):

  • Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
  • Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

Voor onderhavig bestemmingsplan is vooral relevant de bevordering van krachtige steden. Behoud van het stedelijk draagvlak voor voorzieningen en van voldoende stedelijke “massa” en de daarbij horende economische agglomeratievoordelen zijn van groot belang. In dit bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding.

In de provinciale Structuurvisie Noord-Holland 2040 worden in het kader van het hoofdbelang duurzaam ruimtegebruik gemeenten gestimuleerd het bestaand stedelijke gebied beter te benutten door de aanwijzing van het Bestaand Bebouwd Gebied (BBG).

Het plangebied behoort tot het BBG. Voor (herstructurerings)ontwikkelingen binnen bestaand bebouwd gebied gelden geen aanvullende eisen uit de provinciale ruimtelijke verordening. Dit bestemmingsplan is niet in strijd met het provinciale beleid zoals vervat in de structuurvisie en met provinciale belangen zoals verwoord in de verordening.

De provinciale Detailhandels- en leisurebeleid Noord-Holland biedt op hoofdlijnen een kader voor een optimale structuur, ontwikkeling en functioneren van detailhandel en leisure in de provincie Noord-Holland, en een optimale samenwerking en afstemming tussen gemeenten, regio’s en marktpartijen. De beleidsvisie is een bouwsteen voor de provinciale structuurvisie.

Beleidsdoelstellingen hierbij zijn:

  • het behouden van een goed functionerend en toegankelijk voorzieningenniveau van detailhandel en leisure, dat bijdraagt aan het welvaarts- en welzijnsniveau van de inwoners van Noord-Holland;
  • het voorkomen van duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelstructuur; prioriteit voor hoofdwinkelgebieden
  • het op regionale behoeftes afstemmen van ontwikkelingen.

Dit betekent dat uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen bij voorrang in of aansluitend aan deze bestaande hoofdwinkelgebieden worden geaccommodeerd. Terughoudendheid wordt betracht bij het ontwikkelen van nieuwe winkelgebieden.

3.2 Regionaal beleid     

Regionale Structuurvisie Detailhandel 2012-2022

De regionale structuurvisie van de Regionale Economische Samenwerking (RES) Zuid-Kennemerland heeft als centrale doelstelling het bieden van een toekomstbestendig stelsel van vitale, complementaire en hoogwaardige winkelgebieden die tegemoet komen aan de behoeften van de hedendaagse en toekomstige consument en ruimte bieden voor ondernemingen om te komen tot vernieuwing en gezonde bedrijfsvoering.

De doelstelling vindt uitwerking in drie hoofdrichtingen:

  • Ruimte aan dynamiek: de overheid schrijft niet voor maar biedt ruimte aan nieuwe initiatieven en toetst of deze passen binnen de kaders van het beleid.
  • Versterking van aankooplocaties: de winkelstructuur is niet op alle onderdelen even toekomstbestendig. De noodzaak tot kwalitatief hoogwaardige winkelgebieden en –omgeving neemt toe, de overheid faciliteert waar mogelijk passende vernieuwing.
  • Onderlinge complementariteit van locaties: binnen een evenwichtige structuur vullen winkelgebieden elkaar aan in verzorgingsfunctie en in het bedienen van verschillende koopmotieven. Dit vormt uitgangspunt voor de gewenste beleidsrichting.

3.3 Gemeentelijk beleid     

3.3.1 Structuurplan Haarlem 2020     

Het Structuurplan geeft op hoofdlijnen de ruimtelijke ambities en wensen voor de stad voor de periode 2005-2020. In de toekomst wil Haarlem de bestaande aantrekkelijkheid behouden en verder uitbouwen. Haarlem wil voor zijn inwoners een levendige en veilige stad zijn met veel aandacht voor een leefbare woonomgeving en voldoende voorzieningen voor alle leeftijdsgroepen. Voor bedrijven moet Haarlem nog interessanter worden als vestigingsplaats. De strategische ligging vlakbij Schiphol, Amsterdam en IJmond, de goede bereikbaarheid over de weg en per openbaar vervoer, en de aanwezigheid van een hoogopgeleide beroepsbevolking spelen daarbij een cruciale rol.

Relevant voor het plangebied De Remise is het geformuleerde beleid ten aanzien van de woonwijken. In deze gebieden wordt met name ingezet op het speerpunt "Duurzaam goed wonen". Het streven is over de stad verspreid een diversiteit van de woningvoorraad te hebben. De opgave is een balans te scheppen tussen de gewenste mate van differentiatie binnen de stad en behoud van eigenheid in de buurten.

3.3.2 Stedenbouwkundig Programma van Eisen     

Het Stedenbouwkundig Programma van eisen De Remise 2012 en het SPvE De Remise 1e partiële herziening (2015) geven samen de functionele en stedenbouwkundige kaders voor de herontwikkeling van het plangebied naar een woonwijk (bijlagen 2 en 3).

Het SPvE 2012 bestaat uit een plankaart, uitgangspunten en randvoorwaarden en een uitgewerkt stedenbouwkundig plan. Vanwege maatschappelijke ontwikkelingen bleek dit plan niet meer haalbaar. Om die reden zijn de uitgangspunten deels gewijzigd en vastgelegd in de 1e partiële herziening.

Voor de gewenste beeldkwaliteit van De Remise is een toetsingskader Ruimtelijke Kwaliteit opgesteld aangevuld met de criteria van de Nota Ruimtelijke kwaliteit.

Voor nadere beschrijving van de uitgangspunten en randvoorwaarden wordt verwezen naar hoofdstuk 4 en bijlage 2 en 3 van de toelichting.

3.3.3 Ruimtelijke kwaliteit     

In deze paragraaf komen drie nota's aan bod die mede de ruimtelijke kwaliteit in de stad bepalen: de nota Ruimtelijke Kwaliteit (NRK), de nota Dak en de Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR).

In de nota Ruimtelijke Kwaliteit (2012) wordt een integrale stadsbrede visie gegeven op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. Met de visie wil Haarlem kernachtig uitdragen waar haar kracht en haar ambitie ligt. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken.

Consolidatie regie

De Remise is een onderdeel van de Leidsevaartbuurt die in de Nota is gelegen in ‘De geconsolideerde stad’. In de Beoordelingskaders Ruimtelijke Kwaliteit valt het gebied onder de consolidatieregie. Deze is gericht op het behoud van het onderscheidende karakter van de buurten en -daarbinnen- vrijheid voor individuele invullingen. Plannen en ontwikkelingen moeten zich voegen naar de stedelijke context; naar het stratenpatroon, het bouwbloktype en de bestaande massa en gevelopbouw. Er is vrijheid mogelijk in architectonische expressie en materialisering op pandniveau.

Gebiedstype

De Remise valt onder het gebiedstype ‘Eerste uitbreidingen buiten de vestinggracht (1870 - 1920)’; typologie is een orthogonaal stratenpatroon op vroeger poldersloten, gesloten bouwblokken, weinig openbare ruimte en pleinen zij eigenlijk restruimtes. Bebouwing is aaneengesloten, gevelwanden direct in de rooilijn bestaande uit individuele panden of kleinere ensembles. Verticaliteit overheerst in gevelwand.

Nota Dak

Een speciaal onderdeel van de nota Ruimtelijke Kwaliteit is de nota Dak. Deze nota beoogt dubbelgebruik van de daken in de stad te stimuleren ter wille van de duurzaamheid, leefbaarheid en/of ruimtewinst. In te transformeren gebieden liggen kansen voor de toepassing van producten om zonne-energie op te wekken, afhankelijk van het type dak (plat of hellend) en de oriëntatie ervan.

Er is een hoofdlijnennotitie opgesteld ten behoeve van een Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR). Bij het opstellen van deze verkenning zijn drie ijkpunten gebruikt, die ook terugkomen als uitgangspunten in rijks- en provinciaal beleid. Dat zijn [1] bereikbaarheid, [2] kwaliteit leefomgeving en [3] economische groei. Deze ijkpunten zijn in de hoofdlijnennotitie gebruikt als toetsingscriteria en helpen daarom bij de beargumentatie van expliciete keuzes en het inzichtelijk maken van de verwevenheid van de thema’s.

De belangrijkste discussiepunten zijn :

  • Toegankelijkheid en doorstroming
  • Leefbaarheid
  • Ongedeeld Haarlem
  • Verbreding economische scope van Haarlem

De uiteindelijke SOR zal kwantitatief aangeven wat en waar bepaalde ingrepen in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Datum van vaststelling van de SOR is nog niet bekend.

3.3.4 Wonen     

Haarlem kiest in de Woonvisie Haarlem 2012-2016 (2012) voor behoud en versterking van de aantrekkelijkheid van Haarlem als kwalitatieve goede woonstad. Haarlem heeft zich gecommitteerd aan de afspraken en het woningbouwprogramma in het Regionaal Aktie Programma Wonen (RAP) Zuid-Kennemerland/IJmond en levert daarmee en bijdrage aan een sterke concurrentiepositie van de Metropoolregio Amsterdam.

Haarlem wil haar rijke woonmilieu behouden en versterken, compact en stedelijk met kwalitatief hoogwaardig ingerichte openbare ruimte. De grootste uitdaging ligt verder binnen de bestaande woningvoorraad. De Woonvisie geeft aan dat een aantal wijken in de stad een vernieuwingsslag nodig heeft, en zet in op voortgang van de herstructurering in wijken. Het gaat om verduurzaming van deze voorraad en van de openbare ruimte, leefbaarheid en mobiliteit. Een kleinschaliger, meer organische aanpak past hierbij, met stapsgewijze, flexibele verbeteringen in plaats van grote masterplannen.

In het stadsdeel Zuid-West is relatief weinig corporatiebezit, 15% van de voorraad is van corporaties, 71% bestaat uit koopwoningen. Het stadsdeel bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen, en er zijn relatief veel middengroepen. Er liggen kansen om grotere (kantoor)villa’s om te bouwen naar woonzorg-eenheden, en om een inhaalslag te maken in het verduurzamen van de voorraad.

De onderwerpen voor wonen voor de komende jaren voor Zuid-West zijn:

  • differentiatie: uitgangspunt in dit stadsdeel om te streven naar 30% sociaal bij nieuwbouw.
  • transformaties naar woningen vertalen in concrete projecten.

Daarnaast heeft Haarlem zich in het Regionaal Actie Programma Zuid-Kennemerland/IJmond, gecommitteerd om meer eengezinswoningen in de middeldure huur of koopsegment te realiseren binnen het centrumstedelijk en groenstedelijk woonmilieu. 

3.3.5 Economie     

Haarlem doet het goed als ondernemersstad, maar de stad wil wel doorgroeien. De Economische Agenda benadrukt de groeimogelijkheden bij de topsectoren in de stad: toerisme, creatieve industrie, zakelijke dienstverlening en zorg.

Detailhandelsnota

Haarlem is de afgelopen jaren meerdere keren verkozen tot de beste winkelstad van Nederland. Tegenover dit positieve beeld staat echter dat het aantal bezoekers daalt. Het beleid van de gemeente heeft tot doel deze positie te verstevigen en hieraan bekendheid te geven binnen en buiten de regio. Daarnaast wil de gemeente het fijnmazige netwerk van winkels handhaven, zodat iedere Haarlemmer binnen een redelijke afstand van zijn woning de dagelijkse boodschappen kan doen. Met de aanwezigheid van de De Vomar in het plangebied en de komst van twee nieuwe supermarkten op het voormalige EKP-terrein aan de Westergracht (ten noordwesten van het plangebied) is de maximale ruimte voor supermarkten in de omgeving benut.

Hotelbeleid

Haarlem hoort tot de toeristische top van middelgrote Nederlandse steden. Om aan die top te blijven wil de gemeente meer in de stijgende vraag naar overnachtingsmogelijkheden voor de zakelijke en toeristische bezoekers voorzien. In de recent vastgestelde nota Hotelbeleid wordt dit beleid verder uitgewerkt. Voor het plangebied betekent dit dat de vestigingsmogelijkheden voor Bed&Breakfast worden verruimd en vergemakkelijkt. Zo wordt binnen de woonfunctie de kleinschalige B&B mogelijk gemaakt, mits deze ondergeschikt is aan de woonfunctie.

3.3.6 Verkeer en parkeren     

Het verkeersbeleid vastgelegd Haarlems Verkeers- en vervoerplan (HVVP) (2003) (HVVP heeft twee belangrijke doelstellingen: het vergroten van de leefbaarheid en het verbeteren van de bereikbaarheid. Dit betekent het aantrekkelijk maken van het gebruik van alternatieven voor de auto (fietsen en het gebruik van het openbaar vervoer) in de stad te stimuleren en het autoverkeer in de wijken zoveel mogelijk terug te dringen.

Voor woonbuurten wordt uitgegaan van het creëren van verblijfsgebieden met een 30 km/uur beperking, waarbij de doorstroming van het verkeer ondergeschikt is. Het autoverkeer wordt via ontsluitingswegen zo direct mogelijk vanuit de verblijfsgebieden naar de randen van het gebied geleid. Dit houdt in dat het verkeer zo snel mogelijk uit de 30 km-gebieden richting de 50 km/u wegen wordt geleid.

Parkeren

Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat de bestaande behoefte aan parkeerplaatsen verandert, of dat de ruimte die nodig is om goederen te laden of lossen wijzigt. Aan een gewijzigde parkeerbehoefte als gevolg van nieuwe ontwikkelingen dient in beginsel op eigen terrein te worden voldaan. Dit draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening en voorkomt verkeers- en parkeeroverlast als gevolg van een tekort aan parkeerplaatsen in een bepaald gebied.

Op 6 juni 2013 stelde de gemeenteraad van Haarlem de Parkeervisie vast waarin de gemeente inzet op een goede bereikbaarheid van Haarlem en voldoende parkeervoorzieningen. Hierbij wordt ingezet op het leveren van maatwerk en het realiseren van de gewenste kwaliteit van de openbare ruimte.

Om te kunnen bepalen welke extra parkeerbehoefte een nieuwe ontwikkeling veroorzaakt, wordt gebruik gemaakt van parkeernormen. De parkeernormen worden bepaald aan de hand van de functie en de locatie en liggen vast in de Beleidsregels parkeernormen. Het uitgangspunt daarbij is dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor het laden of lossen van goederen op het eigen terrein worden gerealiseerd.

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om af te wijken van de parkeernormen zoals genoemd in het gemeentelijke beleid. Deze voorwaarden zijn ook opgenomen in de Beleidsregels parkeernormen.

Een gewijzigde parkeerbehoefte kan zowel betrekking hebben op het toevoegen van bouwactiviteiten als op het wijzigen van een functie. Het parkeerbeleid is alleen van toepassing op nieuwe ontwikkelingen. Reeds bestaande situaties zijn hiervan uitgezonderd.

3.3.7 Water     

Taken en bevoegdheden van Rijnland als waterbeheerder

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater.

De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken zoals gemalen op orde en toekomstvast worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering.

Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water.

Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Keur en Beleidsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan werken die het watersysteem beïnvloeden. De Keur van Rijnland bepaalt dat (bouw)werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken vergunning- of meldingplichtig zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor het aanbrengen van verhard oppervlak (bebouwing, bestrating). Hiervoor moet compenserend water worden gegraven. Het bestemmingsplan moet daar ruimte voor bieden. In de Beleidsregels die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Raadpleeg www.rijnland.net/regels. Een samenvatting ervan is te vinden in de Handreiking Watertoets, http://www.rijnland.net/plannen/watertoetsprocedure.

Riolering en afkoppelen 

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Integraal Waterplan Haarlem

De gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland hebben eind 2004 het Integraal Waterplan Haarlem vastgesteld. Centrale doelstelling van het Integraal Waterplan is het ontwikkelen en behouden van een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond watersysteem. Het plan functioneert als strategisch kader voor gerelateerde beleidsvelden zoals het grondwater-, afvalwater-, en baggerbeleid. Om ervoor te zorgen dat het Haarlemse waternetwerk bestand is tegen klimaatsverandering (hoger zeeniveau, toename van de hoeveelheid en intensiteit van de neerslag), inklinking van de bodem, en verstedelijking (toename verhard oppervlak) is ruimte voor oppervlaktewater nodig.

Ruimte voor extra oppervlaktewater kan worden gevonden door het verbreden van bestaande watergangen, het graven van nieuwe watergangen en het weer open leggen van gedempte grachten. Doelstelling voor het oppervlaktewater is het creëren van een veilig watersysteem met voldoende afwaterend en bergend vermogen, een adequate doorstroming en maximale benutting van gebiedseigen water. Als streefbeeld heeft de gemeente voor ogen een verbeterd waternetwerk dat uitgebreid is met nieuw water.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan

Het Verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan (GRP) is een beleidsmatig en strategisch plan waarin het verbreed rioleringsbeheer (incl. grondwaterbeheer) en de visie op riolering (en grondwater) voor de langere termijn worden beschreven. Met het VGRP beschikt de gemeente over een instrument om systematisch inzicht te krijgen in de te beheren en onderhouden rioleringsobjecten en de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de wettelijke (milieu)eisen. Door het opstellen van het VGRP wordt het verbreed rioleringsbeleid inzichtelijk en toetsbaar. De nadruk in het VGRP 2014-2017 ligt op onderzoek. Hierdoor kunnen in het opvolgende VGRP (2018 en verder) onderbouwde keuzes gemaakt worden voor de noodzakelijke investeringen, om zo te kunnen blijven voldoen aan de gemeentelijke zorgplicht.

Compensatieregeling

Een algemene regel met betrekking tot de waterkwantiteit is het compenseren van een eventuele toename van verharding (wegen, gebouwen). Indien verharding in een gebied toeneemt zullen waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden om waterbezwaar als gevolg van de toegenomen verharding te voorkomen. Gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland stelt als richtlijn dat - indien er gebouwd wordt en hierbij meer dan 500 m2 onverhard oppervlak omgezet wordt naar verhard oppervlak - minimaal 15 procent van de toename aan verharding gecompenseerd dient te worden in de vorm van opervlaktewater. Het uiteindelijk te compenseren oppervlak hangt af van overige maatregelen die de waterhuishouding in een gebied ten goede kunnen komen, zoals het vertraagd afvoeren van hemelwater. Voorbeelden zijn grasdaken en ontkoppeling van het rioolstelsel, waarbij het ontkoppelde water in de bodem geïnfiltreerd wordt. Tevens onderschrijft het Waterplan de noodzaak op het vlak van baggeren, afkoppelen, saneren overstorten, inrichten natuurvriendelijke oevers, en afkoppelen schone verharding, en het creëren van extra open water ter compensatie van toegenomen verharding.

3.3.8 Groen en recreatie     

De hoofdgroenstructuur is vastgelegd in het Structuurplan Haarlem 2020 en de hoofdlijnennotitie van de Structuurvisie Openbare Ruimte. Doelstelling is zowel versterking van groen met ecologische waarde als van groen met stedelijke waarde. Dit wordt bereikt door het in stand houden en versterken van de bestaande groene gebieden en lijnen. Uitgangspunt is verder de versterking van de beleving van groen in Haarlem.

Het plangebied is geen onderdeel van de stedelijke hoofdgroenstructuur. Uitzondering hierop vormt de Leidsevaart aan de rand van het plangebied. Binnen het plangebied zijn er geen waardevolle bomen.

Bomen vormen een belangrijk tegenwicht voor de verstening van onze leefomgeving. Het Bomenbeleidsplan 2009-2019 (2010) geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen en schept samenhang in de uitvoering van het bomenbeleid. Uitgangspunt voor de bomenstructuur is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand.

In het Speelruimteplan Haarlem (2000) wordt aangegeven dat een goed spreiding van speelvoorzieningen zowel op buurt-, wijk- als stadsdeelniveau gewenst is. In eerste instantie wordt gemikt op bespeelbare open ruimte, in tweede instantie gaat het om speeltoestellen. Formele speelplaatsen zijn vooral gewenst waar de informele speelruimte onvoldoende aanwezig is of de openbare ruimte ongeschikt is om te spelen.

3.3.9 Archeologie     

Rijksbeleid

De drie belangrijkste uitgangspunten van de wetgeving voor de archeologische monumentenzorg zijn:

  • het behoud van archeologische waarden in de bodem;
  • de initiatiefnemer van het project dat tot bodemverstoring leidt, betaalt de kosten van archeologisch onderzoek;
  • de zorg voor het archeologisch erfgoed wordt vroegtijdig geïntegreerd in de procedures van de ruimtelijke ordening.



De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) beheert de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Deze kaart bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op verschillende criteria en ingedeeld in diverse categorieën archeologische waarden. In aanvulling op de AMK is er de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). De IKAW geeft voor heel Nederland, inclusief de bodems van grote wateren, de kans aan op het aantreffen van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem. Die trefkans is aangegeven in vier categorieën.

Provinciaal beleid

Het archeologisch beleid van het provinciaal bestuur van Noord-Holland is vastgelegd in het Cultuurconvenant tussen het rijk en de provincie Noord-Holland, de Provinciale Cultuurnota en de Cultuurhistorische Regio-profielen. Het beleid is gebaseerd op wettelijke verplichtingen en autonoom cultuurhistorisch provinciaal beleid.

Beleid gemeente Haarlem

Gemeenten zijn wettelijk verantwoordelijk voor het behoud van het eigen bodemarchief. Het rijke bodemarchief van Haarlem maakt het niet alleen noodzakelijk, maar ook zeer wenselijk om een gemeentelijk archeologiebeleid te voeren.

De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen over archeologie zijn vastgelegd in de beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlems grondgebied gelden zijn vertaald naar de Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH). Deze kaart geeft aan in welke gebieden bodemverstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningplichtig zijn. Het plangebied valt volgens de ABH in categorie 5, wat inhoudt dat bodemverstorende activiteiten van meer dan 10.000 m2 en dieper dan 30 cm -maaiveld archeologisch onderzocht moeten worden. Bij uitvoering van het gemeentelijk beleid dient tevens rekening gehouden te worden met beschermingsmaatregelen vanuit het Rijk. Er is een archeologisch onderzoek uitgevoerd dat in paragraaf 5.9 wordt toegelicht.

3.3.10 Duurzaamheid en energie     

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Haarlem heeft in de beleidsnota “Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw” bepaald dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit. De praktijkrichtlijn duurzame stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw op basis van de ervaringen in Haarlem. Aangezien er geen planologisch nieuwe ontwikkelingen in dit bestemmingsplan gefaciliteerd worden, is een nadere omschrijving of toetsing aan deze nota niet nodig.

Duurzaam bouwen

De gemeenteraad heeft op 15 november 2005 het beleid voor duurzame woningbouw vastgesteld. Bij alle nieuwe woningbouwprojecten waar de gemeente direct bij betrokken is moet de zogenoemde basiskwaliteit Duurzaam bouwen (Dubo) worden toegepast. De basiskwaliteit is gebaseerd op een voortschrijdende normstelling en zal worden aangescherpt. Aangezien er geen planologisch nieuwe ontwikkelingen in dit bestemmingsplan gefaciliteerd worden, is een nadere omschrijving of toetsing aan deze nota niet nodig.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad moet zijn. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld. Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect nader aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt door bijvoorbeeld situering en door zonne-energie in combinatie met warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht. Deze compensatiemaatregelen kunnen ook bestaan uit investeren in andere energie maatregelen buiten het gebied.

Nieuwbouw

Bij de nieuwbouw binnen het plangebied dienen minimaal de vaste maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen te worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw als woningbouw. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu reeds rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

Hoofdstuk 4 VISIE OP HET PLANGEBIED     

4.1 Ruimtelijke aspecten     

4.1.1 Stedenbouwkundig instrumentarium / uitgangspunten     

Binnen de op de verbeelding opgenomen bestemmingen bestaat ruimte om zonodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op wijzigende behoeften. Ter bescherming van de groenvoorzieningen is ervoor gekozen terughoudend te zijn qua bouwmogelijkheden. Binnen de bestemming verkeer is ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen), goede inrichting voor fietsers en voetgangers, goede en voldoende parkeervoorzieningen, verkeersremmende maatregelen in woonstraten (drempels, 30-km/u-zones), stallingmogelijkheden voor fietsen en aanleg van kleine groen- en speelvoorzieningen.

Bij de inrichting van de openbare ruimte moeten gebruik, veiligheid en beeldkwaliteit samengaan, zoals vastgelegd in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen De Remise 2012 (bijlage 3), het SPvE De Remise 1e partiële herziening (bijlage 2) en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Ruimtelijke structuur en openbare ruimte

De Remise wordt een gevarieerde, kleinschalige buurt en is opgebouwd uit veelal gesloten bouwblokken. Samen met enkele solitaire bouwvolumes vormen zij de wanden van smalle, deels autovrije, straten en die van het buurtplein. De bebouwing langs de straten bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen. De woningen en de inrichting van de openbare ruimte met o.a. geveltuinen geven straten een informeel woonkarakter.

Het autovrije buurtplein heeft een formeler groen karakter en is qua inrichting bepalend voor de identiteit van de buurt waarbij verwijzingen naar de historie bepalend zijn. Dit wordt ondersteund door uitstraling van de aan het plein gelegen solitaire gebouwen en de overige aan het plein gelegen woonbebouwing.

Er wordt in de Remise ruimte gegeven aan kwalitatief hoogwaardig openbaar groen verspreid over het gebied dat tezamen met de geveltuinen en binnentuinen zorgt voor een aangename groene uitstraling.

De woonbuurt wordt voor een groot deel autovrij met ruimte voor de fietser en voetganger. De buurt is vanuit alle richtingen ontsloten voor langzaam verkeer. Het parkeren van de bewoners vindt overwegend plaats op eigen terrein in de binnengebieden en voor bezoekers in de openbare ruimte en op het parkeerdek van de Vomar.

4.2 Functionele aspecten     

Functioneel gezien transformeert het plangebied van een bedrijventerreinfunctie naar een woonbuurt met een aantal bijpassende voorzieningen op het gebied van verkeer en groen. Een deel van het plangebied is reeds in gebruik bij de Vomar. Dit betreft een bestaande supermarktfunctie inclusief beperkte uitbreidingsruimte voor aanvullende detailhandel.

Het gebruiken van de woningen voor beroepsmatige activiteiten aan huis is mogelijk mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo zijn alleen dienstverlenende beroepen toegestaan. Bovendien wordt de omvang van de beroepsmatige activiteiten in de regels gelimiteerd.

Aan-huis-verbonden, dienstverlenende beroepen kunnen bijvoorbeeld zijn: kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen zoals arts, tandarts en notaris. Bed & breakfast is toegestaan voor zover het maximaal 4 bedden over maximaal 2 kamers betreft.

Hoofdstuk 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN     

5.1 Milieuzoneringen     

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit.

In de milieuzonering staat de typering van (woon)gebieden centraal. Bij het wel of niet toelaten van bepaalde bedrijvigheid in (woon)gebieden is gelet op onder andere de ligging van bedrijven ten opzichte van de omgeving, de mate van eventueel te verwachte hinder en het na te streven karakter van de buurt/wijk.

Hinder vanuit omgeving

Er heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de bedrijven nabij het plangebied, vallend onder de Wet milieubeheer (bijlage 1). Per bedrijf is aangegeven welke milieu-emissies van toepassing zijn. Er is daarbij vooral ingezoomd op het thema geluid. In vrijwel alle gevallen wordt aan de gestelde grenswaarden voldaan. Alleen bij Van de Bos B.V. aan de Stephensonstraat 8 blijkt dat de geluidcontour in geringe mate tot in het het plangebied reikt. Hier wordt in de planvorming rekening meegehouden door op deze locatie parkeervoorzieningen te realiseren.

Categorisering van bedrijven in het plangebied

Het grondgebied van Haarlem is ingedeeld in gebieden of zones. Deze opdeling is bepaald door specifieke kenmerken van die gebieden (waaronder aanwezige functies, bebouwingsdichtheid, ligging ten opzichte van wegen en stations e.d.). Het plangebied valt volgens de milieuzonering in de gebiedstypering wonen met een maximaal toegestane hindercategorie B (wonen met overwegend laagbouw in een lage dichtheid).

In het plangebied is ruimte gereserveerd voor de bestemming detailhandel (o.a. supermarkt). Deze functie valt maximaal in categorie b en is hiermee goed te mengen met de geplande woonbestemming.

5.2 Geluid     

Op basis van de Wet geluidhinder dient onderzoek te worden verricht naar de geluidbelasting op de gevels van de te realiseren woningen, hetgeen is gebeurd (bijlage 1). De woningen liggen (deels) binnen de zone van de spoorlijn Haarlem-Leiden en deels binnen de zone van de Leidsevaart. Daarnaast is er een aantal bedrijven in de directe nabijheid van het plan aanwezig.

Wet geluidhinder .

De te ontwikkelen woningen liggen deels binnen de geluidzone van de Leidsevaart. Deze zone bedraagt 200 meter aan weerszijden van de weg. De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai bedraagt 48 dB. Uit het akoestisch onderzoek (bijlage 1) is gebleken dat bij een aantal woningen deze voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Aan de beleidsregels uit het Hogere waardenbeleid van de gemeente Haarlem wordt voldaan; de woningen waarvoor een geluidbelasting geldt van meer dan 48 dB hebben alle een geluidluwe gevel wat betekent dat bijvoorbeeld een slaapkamer aan de geluidluwe gevel is gesitueerd.

Besluit geluidhinder.

Een deel van de te ontwikkelen woningen liggen binnen de geluidzone van de spoorlijn Haarlem – Leiden. Deze zone meet 300 meter gemeten vanaf het hart van het spoor. De voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai bedraagt 55 dB, de maximale ontheffingswaarde bedraagt 68 dB. Uit het akoestisch onderzoek wat voor dit plan is opgesteld blijkt dat de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het spoorverkeer op de gevels van de woningen niet wordt overschreden.

Activiteitenbesluit.

Onderzocht is of de bedrijvigheid in de omgeving aanleiding kan geven tot geluidoverlast. Daartoe is op basis van de milieuzoneringslijst een eerste schifting gemaakt. Bedrijven die voldoen aan de richtafstanden tot de woningen zijn verder niet onderzocht. Bedrijven die niet voldoen aan de richtafstanden zijn aan een nader onderzoek onderworpen (bijlage 1). Gebleken is dat ook deze bedrijven kunnen voldoen aan de milieuwetgeving. (zie ook paragraaf 5.1.)

5.3 Bodemparagraaf     

In de Wet bodembescherming zijn bepalingen opgenomen ter behoud en verbetering van de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Bij bestemmingswijzigingen, verbouwingen of graafwerkzaamheden moet in veel gevallen een bodemonderzoek uitgevoerd worden. De gemeente beoordeelt dat per geval. Met het bodemonderzoek kan bepaald worden of de bodemkwaliteit ter plaatse geschikt is voor de beoogde functie.

Op de locatie zijn inmiddels diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Een overzicht van deze uitgevoerde onderzoeken is weergegeven in de rapportage van Tauw uit 2006 (TAUW, Eindsituatie bodemonderzoek Leidsevaart 396 te Haarlem, kenmerk R001-4422986EFB-ber-V04-NL d.d. 10 mei 2006). In deze rapportage staat een lijst weergegeven met 38 archiefstukken die zijn gebruikt bij het opstellen van het vooronderzoek.

Er is sprake van een vijftal ernstige gevallen van bodemverontreiniging. 

In het Eindsituatiebodemonderzoek (Tauw, 2006) is op basis van de toenmalige nieuwe onderzoeksgegevens de ernst en spoed. In de onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de ernst en spoedeisendheid per geval.

Geval/locatie verontreinigingsituatie concentratie > I Ernstig Spoed huidig gebruik Spoed toekomstig gebruik
grond grondwater
1. Zuidelijk gelegen voormalige wasplaats minerale olie (679 m3) minerale olie (1.183 m3) Ja Ja Ja
2. Inrit- en wasplaats busstalling/ tankplaats minerale olie (381m3 ) minerale olie (2.103m3 ) Ja Nee Nee
3. Voormalige tankplaats voorterrein - - Nee - -
4. Noordelijk gelegen voormalige wasplaats minerale olie (249m3 ) minerale olie (1.167m3 ) Ja Nee Nee
5. Verspreid over de saneringslocatie zw. metalen /PAK/min.olie(ca 10.000 m3) - Ja Nee Nee
6. Zuidzijde museum minerale olie (60 m3) minerale olie (119 m3 ) Ja Nee Nee

De sanering op de locatie 1 (zuidelijk gelegen voormalige wasplaats) is ter voorbereiding van de uitbreiding van de Vomar inmiddels afgerond.

Voor het gebied is een raamsaneringsplan (bijlage 1) opgesteld. De doelstelling voor de gekozen saneringsvariant is erop gericht het terrein geschikt te maken voor de bestemming 'wonen met tuin'. De doelstelling is het wegnemen van de humane- en verspreidingsrisico's. Daarnaast wordt de sanering zodanig dat er minimale nazorg plaats moet vinden.

5.4 Waterparagraaf     

Bestaande situatie

Beschrijving watersysteem

Het plangebied wordt aan twee zijden begrensd door oppervlaktewater. In het oosten is dit de Leidsevaart en ten zuiden de hoofdwatergang van de Veenpolder. Deze watergang is aan de westkant verbonden met het achterliggende netwerk aan (spoor)sloten van de Veenpolder. De Veenpolder is in het begin van de vorige eeuw versteend en bebouwd en daarmee toegevoegd aan het stedelijk milieu. Deze polder wordt bemalen door het gemaal Veenpolder, welke is gelegen aan de voornoemde hoofdwatergang en het polderwater uitslaat naar de Leidsevaart.

De watergangen hebben verschillende peilen:

  • Hoofdwatergang Veenpolder, - 0,91 meter NAP zomerpeil en – 1,01 meter NAP winterpeil
  • Leidsevaart, boezempeil -0,60 meter NAP

Riolering

In de huidige situatie ligt in het plangebied een gemengd rioolstelsel. Rondom het plangebied is een gemengd stelsel gelegen van de gemeente. De diameter varieert van 400 mm tot 800 mm. In de huidige situatie wordt het hemelwater en vuilwater gemengd afgevoerd naar het omliggende gemeentelijk riool. Het rioolstelsel ligt als een ringleiding aan de randen van het terrein. Er is geen verhard oppervlak van het gemengde rioolstelsel afgekoppeld en er zijn geen infiltratievoorzieningen aanwezig (wadi’s, IT-riolen et cetera) in het plangebied.

Toekomstige situatie

Compensatieregeling

Uitgangspunt bij nieuwe ruimtelijke plannen is dat voorkomen moet worden dat door intensivering van bebouwing en verharding, de waterhuishoudkundige situatie in een gebied verslechtert. Als extra verharding wordt toegevoegd moet dit derhalve worden gecompenseerd door het toevoegen van water.

Het Connexxionterrein is momenteel vrijwel geheel verhard. Watercompensatie is daarom niet noodzakelijk. De waterhuishoudkundige situatie in het gebied wordt in feite enorm verbeterd door het verwijderen van de verharding ten behoeve van de bouw van de grondgebonden woningen met tuinen en de aanleg van groen in de straten. Daarbij wordt het verhard oppervlak afgekoppeld.

In overleg met het Hoogheemraadschap, de VOF De Remise en de gemeente is het volgende afgeproken.

Het hemelwater wordt separaat afgevoerd door een door of namens de ontwikkelaar aan te leggen hemelwaterstelsel dat loost op de Leidsevaart.

5.5 Luchtkwaliteit     

In het kader van de Wet luchtkwaliteit (titel 5.2 van de Wet milieubeheer) is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd om de inpasbaarheid van het plan te bepalen (bijlage 1). Uit het onderzoek blijkt dat in de situatie met plan de grenswaarden uit de Wet luchtkwaliteit niet worden overschreden. Verder blijkt dat de bijdrage van het plan aan de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 zeker minder bedraagt dan 1,2 ìg/m3 en daarom niet in betekenende mate is. Dit betekent dat het plan vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit inpasbaar is.

5.6 Externe veiligheid     

Voor alle mogelijke risicobronnen die relevant zijn voor de externe veiligheid is bekeken of deze invloed kunnen hebben op het plangebied en of deze nader moeten worden onderzocht. Uit de inventarisatie is gebleken dat alle risicobronnen op een zodanig grote afstand van het plangebied liggen dat deze, conform de wet- en regelgeving van de externe veiligheid, niet nader onderzocht hoeven worden. De externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de planontwikkeling.

5.7 Natuurwaarden     

De natuurwaarden worden in Nederland beschermd via twee sporen: via gebiedsbescherming en via soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

In de Natuurbeschermingswet zijn zogenaamde Natura 2000-gebieden aangewezen. Dit valt grotendeels samen met de nationale Ecologische Hoofd Structuur. Het plangebied ligt op zodanige afstand van de duinen van Zuid-Kennemerland en is daarvan gescheiden door wegen en woonbebouwing, dat het geen significante gevolgen heeft voor het Natura-2000 gebied.

Soortenbescherming

In de Flora- en faunawet is bepaald dat alle in Nederland van nature voorkomende soorten vallen onder de algemene zorgplicht. Voor soorten die een wettelijke beschermde status genieten, moet een ontheffing worden aangevraagd.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet in principe altijd worden getoetst of er sprake is van significante negatieve effecten op de aanwezige plant- en diersoorten.

Op basis van een natuurtoets van Tauw in 2011 is gebleken dat het terrein of onderdelen van het terrein geschikt kunnen zijn voor de gierzwaluw, huismus of gebouwbewonende vleermuizen. Op basis hiervan is soortgericht onderzoek uitgevoerd naar deze soorten. Uit dit onderzoek is gebleken dat de gewenste ontwikkeling geen effect heeft op verblijfplaatsen, foerageergebieden of vliegroutes van vleermuizen. Gezien het bovenstaande is gebleken dat door de gewenste ontwikkeling de Flora- en faunawet niet word overtreden en mitigerende maatregelen daardoor niet noodzakelijk worden geacht.

Op 4 maart 2014 is een actualisatie uitgevoerd voor de eerder genoemde onderzoeken. Gezien de zeer beperkte veranderingen in het plangebied ten opzichte van 2011 zijn er geen aanduidingen dat de conclusies van de in 2011 opgestelde natuurtoets en nader onderzoek niet meer houdbaar zijn. Verblijfplaatsen van gierzwaluw en huismus zijn uitgesloten.

Geconcludeerd wordt dat de ecologische situatie in het plangebied en de natuurwetgeving geen belemmering vormen voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.8 Cultuurhistorie     

Bouwhistorische waarden

Het plangebied de Remise ligt ten westen van het beschermde stadsgezicht Haarlem Zuid-West. Het plangebied, gelegen in de Leidsevaartsebuurt kent zelf geen waardevolle stedenbouwkundig structuren. Binnen het plangebied bevindt zich geen rijksmonumentale bebouwing. Ook zijn er geen objecten aangewezen als gemeentelijk monument. Een groot deel van de bedrijfsbebouwing, waaronder de inmiddels gesloopte remisegebouwen, dateert uit de jaren 60 van de vorige eeuw. Het oudste pand binnen het plangebied betreft het voormalige hoofdkantoor van de NZH,gebouwd in 1931. Het gebouw is ontworpen door Willem Dudok. Het werk van Dudok is doorgaans niet in één architectuurstijl te vangen. Het kantoorgebouw is rationalistisch van karakter en opgetrokken in baksteen met kubistische kenmerken. Het gebouw heeft echter geen bouwhistorische dan wel monumentale status en wordt ook niet vermeld in de Architectuurgids Haarlem (Wagt, W. de; 2005) dan wel op de geraadpleegde websites over het werk van Dudok.

Overige cultuurhistorische waarden

Binnen het plangebied zijn geen historisch geografische waarden aanwezig. De Leidsevaart, net buiten het plangebied kent, als 17e eeuwse trekvaart met voormalig jaagpad tussen Haarlem en Leiden, wel een hoge historisch geografische waarde (Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie Noord-Holland).

Conclusie

De voorgenomen herontwikkeling met voornamelijk grondgebonden woningen, inclusief de sloop van de bebouwing op het terrein, leidt niet tot aantasting van erkende stedenbouwkundige, bouwhistorische dan wel historische geografische structuren, objecten of elementen.

5.9 Archeologie     

Het huidige Haarlem ligt zowel op de oudste strandwal, 56 eeuwen geleden ontstaan, als de op een na oudste strandwal van Nederland. Op deze strandwallen bouwden jagers en vissers in de nieuwe steentijd (vanaf 3600 v. Chr.) eenvoudige onderkomens. Vanaf de bronstijd (2000-800 v. Chr.) legden de mensen akkers aan en bouwden ze boerderijen. Vele eeuwen later, in de Karolingische tijd (7e-8e eeuw n. Chr.), onstond op een strategische plek aan het Spaarne de nederzetting Harulahem. Harulahem, wat huis(en) op een open plek in een op zandgrond gelegen bos betekent, is later verbasterd tot Haarlem. Haarlem ontwikkelde zich al snel tot een belangrijke stad in Holland en kreeg in 1245 stadsrechten. De resten van woningen, huisraad en andere sporen van vroegere bewoning zijn in de loop der eeuwen door natuurlijke processen en kunstmatige ophogingen verborgen geraakt in de Haarlemse bodem. Zo is Haarlemse bodem een opeenstapeling geworden van diverse lagen van 56 eeuwen bewoningsgeschiedenis.

Archeologische verwachting plangebied

Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH)

Het terrein van het plangebied heeft tot de Nieuwe Tijd lange tijd buiten de stad Haarlem gelegen. In de 20e eeuw is het gebied ontwikkeld tot stadsdeel. In het plangebied worden archeologische vondsten verwacht in een relatief lage dichtheid. Daarom geldt hier een regime van categorie 5.

verplicht

In opdracht van VOF De Remise Haarlem heeft IDDS Archeologie van 4 tot en met 6 juni 2011 een Inventariserend Veldonderzoek door middel van proefsleuven uitgevoerd in verband met de geplande (her)ontwikkeling van het plangebied aan de Leidsevaart 348-396 in Haarlem. Het rapport is opgenomen als bijlage 4. Uit het vooronderzoek kwam naar voren dat het plangebied tot ongeveer 3200 voor Chr. zee was en tussen ongeveer 3200 en 2100 voor Chr. een lagune. Rond ongeveer 2100 voor Chr. raakte de lagune afgesloten van de zee en vormde zich een pakket veen. De verwachting was dat tussen het veen en het zand en in de top van het veen archeologische sporen aangetroffen konden worden. Tevens zou er een kans zijn om op een hoger niveau sporen en resten uit de Nieuwe tijd tegen te komen. Er zijn drie proefsleuven aangelegd. Op het diepe (zand)niveau onder het veen zijn geen sporen aangetroffen. Vermoedelijk is dit niveau te onaantrekkelijk geweest voor gebruik of bewoning. Vermoedelijk is het veengebied in de (Late-)Middeleeuwen of in de Nieuwe tijd A ontgonnen. Een akkerlaag uit deze periode is aangetroffen in werkput 2. Een sloot in werkput 1 heeft een gelijke oriëntatie aan perceelsgrenzen op kaarten uit de 19e en 20e eeuw en betreft vermoedelijk in origine een ontginningssloot, omdat de sloot insnijdt vanaf het veraarde veen en niet vanaf het ophoogpakket. Een vroege datering van de sloot is 16e-eeuws. Een enkele scherf kan uit de 15e eeuw dateren. In de zuidelijke en oostelijke werkputten zijn resten van de voormalige tramremise aangetroffen. Het gaat voornamelijk om fundamenten als bakstenen en betonnen poeren. Werkput 3 is behoorlijk verstoord en vervuild. De vondsten dateren voornamelijk uit de 17e en 18e eeuw. Het gaat met name om resten van kleipijpen en roodbakkend aardewerk (grape, kom, schaal, bakpan). Op basis van de resultaten is geen archeologisch vervolgonderzoek vereist.

5.10 Duurzaamheid en energie     

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Haarlem heeft in de beleidsnota “Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw” bepaald dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit. De praktijkrichtlijn duurzame stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw op basis van de ervaringen in Haarlem. Hierbij is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (NPDS, 1999).

Toepassen van maatregelen is afhankelijk van het stedelijk milieutype, bijvoorbeeld een grote waterberging past niet in een hoog stedelijk gebied.

In de checklist zijn naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen beschreven op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren ondergronds), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling zonoriëntering).

De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen ofwel de basiskwaliteit.

Duurzaam (ver)bouwen

Duurzaam bouwen betekent dat woningen, gebouwen en andere bouwwerken ontwikkeld en gebruikt worden met respect voor mens en milieu. Het gaat bij duurzaam bouwen niet alleen om energiebesparing in huizen en gebouwen, maar bijvoorbeeld ook om:

  • gebruik van duurzame materialen die rekening houden het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers;
  • een gezond binnenmilieu bijvoorbeeld door goede ventilatie om vocht, schimmel en ophoping van schadelijke stoffen te voorkomen;
  • prettige en leefbare huizen, gebouwen, wijken en steden;
  • duurzaam slopen, om de materialen die vrijkomen bij de sloop opnieuw te kunnen gebruiken (hergebruik en recycling);
  • verantwoord watergebruik;
  • voorkomen dat grondstoffen voor bouwmaterialen uitgeput raken.

Duurzaamheid kan worden bepaald door het instrument “Gemeentelijke Praktijk Richtlijn” toe te passen. Dit instrument zet ontwerpgegevens van een gebouw om naar prestaties op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid. Aan het (ver)bouwen en gebruik van woningen en andere gebouwen zijn regels verbonden. In het Bouwbesluit staan de minimale bouwtechnische voorschriften waaraan gebouwen moeten voldoen. Dit zijn voorschriften op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Er zijn verschillende strategieën (benaderingen, visies, stappen of richtlijnen) voor het ontwerp van duurzame woningen en gebouwen. De meest bekende en nog steeds actuele strategie is de Trias Energetica. Dit is een strategie voor het besparen van energie.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaat neutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie geldt dit al vanaf 2015. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld.

Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect nader aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zoveel mogelijk beperkt moet worden via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt, door bijvoorbeeld situering, zonne-energie i.c.m. warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht.

Woningen Remise

De woningen worden zoveel mogelijk gebouwd met duurzame materialen (zoals FSC gecertificeerd hout) en derhalve voldoen aan de vigerende wetgeving met betrekking tot de energienormering (reeds rekening gehouden met de EPC-eis van 0,4 welke verplicht wordt vanaf 2015). Ook krijgen de kopers de keuze een energieneutrale woning te laten bouwen.

5.11 Vliegverkeer     

Met ingang van 1 februari 2003 is het zogenoemde Luchthavenindelingbesluit (LIB) van kracht. In het LIB, onderdeel van de gewijzigde Wet Luchtvaart (ofwel de 'Schipholwet'), is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik. De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen.

De beperkingen voor de vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden, die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen.

Onder vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik wordt verstaan:

  • industrie in de voedselsector met extramurale opslag of overslag;
  • viskwekerijen met extramurale bassins;
  • opslag of verwerking van afvalstoffen met extramurale opslag of verwerking;
  • natuurreservaten en vogelreservaten;
  • moerasgebieden en oppervlaktewateren groter dan 3 hectare.



Er gelden geen hoogtebeperkingen voor het plangebied. Evenmin gelden voor het plangebied beperkingen ten aanzien van vogelaantrekkende bestemmingen.

verplicht

Afbeelding 4.1: Hoogtebeperkingen in verband met vliegverkeer

5.12 Kabels en leidingen     

Er bevinden zich geen kabels en leidingen in het plangebied waarvoor een specifieke regeling nodig is. In dit licht zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

5.13 MER-beoordeling     

In dit bestemmingsplan wordt niet voorzien in de realisatie van m.e.r.-plichtige, dan wel m.e.r.-plichtige beoordelingsplichtige activiteiten.

Toetsingskader

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

  • de kenmerken van de projecten;
  • de plaats van de projecten;
  • de kenmerken van de potentiële effecten.

Kenmerken van de projecten

De ontwikkeling bestaat uit ongeveer 150 grondgebonden woningen en 58 appartementen. In het gebied is reeds een nieuwe supermarkt gerealiseerd. De overige bestaande bebouwing wordt gesloopt.

Plaats van de projecten

Het projectgebied is gelegen ter hoogte van Leidsevaart 396, aan de zuidzijde van Haarlem. De Leidsevaart sluit aan de ene zijde aan op de Randweg N208 en aan de andere zijde op het centrum van Haarlem. Aan de noord- en zuidzijde van de projectlocatie zijn woningen gelegen. Aan de westzijde bedrijfsdoeleinden. Aan de oostzijde is de Leidsevaart gelegen, met woningen aan de andere zijde van het water. Aan de zuidwestzijde van het projectgebied is de nieuwe Vomar Voordeelmarkt gelegen en aan de zuidoostzijde het bestaande shell tankstation. Op meer dan een kilometer ten westen van de projectlocatie is het Natura-2000 gebied Kennemerland-Zuid gelegen.

Kenmerken van het potentiële effect

Door de functiewijziging van ‘Bedrijfsdoeleinden’ naar ‘Wonen’, zal de situatie voor omliggende woningen verbeteren. Door deze ontwikkeling zullen ter plaatse zich geen hinderveroorzakende bedrijven meer vestigen. De bijdrage van het plan aan de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 bedraagt minder dan 1,2 ìg/m³ en is daarom niet in betekende mate. De luchtkwaliteit ter plaatse voldoet op basis van www.atlasleefomgeving.nl aan de grenswaarden voor een goed woon- en leefklimaat. Qua geluid worden voor een deel van de nieuwbouwwoningen de voorkeursgrenswaarde overschreden vanwege weg- en railverkeer, zodat hogere waarden vastgesteld dienen te worden. De bodem van een deel van het plangebied is verontreinigd. Voordat hier woningen gerealiseerd worden, moet de grond gesaneerd worden. Hierdoor zal de bodemkwaliteit verbeteren in het plangebied. In de huidige situatie is de locatie vrijwel geheel verhard. In de toekomstige situatie zal met tuinen en de aanleg van groenvoorzieningen zorgen voor een afname aan verhard oppervlak. Hierdoor verbeterd de situatie met betrekking tot hemelwaterafvoer. Van het plangebied is bekend dat de aanwezige gebouwen in principe geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen, maar deze zijn vooralsnog niet aangetroffen. Gezien de geldigheid van dit onderzoek, kan tot eind 2014 worden aangenomen dat met de sloop van bestaande bebouwing geen verblijfplaatsen worden weggenomen. Indien na maart 2015 gesloopt wordt, is nader vleermuizenonderzoek noodzakelijk.

Gelet op de kenmerken van het project zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in dit hoofdstuk zijn opgenomen. Voor het project is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

5.14 Ladder voor duurzame verstedelijking     

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat er standaard een aantal stappen gezet moet worden indien er een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Hierdoor moet er voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake zijn van een goede onderbouwing en een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing.

De gevraagde stappen zorgen ervoor dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

De te doorlopen stappen zijn:

  1. beschrijven dat een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
  2. beschrijven in hoeverre in de regionale behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
  3. indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, beschrijven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Actuele regionale behoefte

In de Structuurvisie Noord-Holland 2014 van Provincie Noord-Holland is opgenomen dat tot 2040 ten minste een netto toevoeging aan de woningvoorraad nodig is van ruim 200.000 woningen. Dit kan worden verdeeld over ongeveer 35.000 in de periode 2010-2030 in Noord-Holland Noord, de overige woningen in de periode 2010-2040 in de Metropoolregio Amsterdam, waarbij voor zo’n 50.000 woningen nog geen afspraken zijn gemaakt (15.000 in de periode 2020-2030, en 35.000 in de periode 2030-2040).

Voorzien behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied

In het kader van de ladder van duurzame verstedelijking dient beschreven te worden in hoeverre in de regionale behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. De ontwikkeling vindt plaats binnen de contouren van bestaande bebouwing. Daarmee is voorzien in de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE ASPECTEN     

6.1 Inleiding     

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten bestemmingsplannen op te stellen. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het gaat om een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast biedt zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet worden gedacht aan de toepassing van afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen.

De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Haarlem. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Hiertoe dienen alle bestemmingsplannen te voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (hierna SVBP 2012) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP 2012 bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels. Dat leidt ertoe dat de systematiek zoals gehanteerd in dit bestemmingsplan, op ondergeschikte onderdelen af kan wijken van de voorheen geldende planologische regelingen.

Het juridische bindende onderdeel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

6.2 Juridische planopzet     

Bij bestemmingsplannen gaat het om de belangen van burgers en bedrijven. Zij dienen zich snel en op eenvoudige wijze een juist beeld te kunnen vormen van de planologische mogelijkheden en beperkingen op één of meer locatie(s). Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, het monitoren van beleid en de handhaving.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn: www.ruimtelijkeplannen.nl. Hiertoe dienen alle bestemmingsplannen te voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de SVBP 2012 zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP 2012 bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels.

De regels van het bestemmingsplan vallen conform de SVBP 2012 in 4 hoofdstukken uiteen.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

6.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.



Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen is op grond van de SVBP dwingend voorgeschreven.

6.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels     

6.2.2.1 Bestemmingen     

 

Artikel 3 Gemengd - 2

De bestemming 'Gemengd' is bedoeld voor gebouwen en terreinen waar een menging van wonen en werken aanwezig of gewenst is.

Op de overige verdiepingen is uitsluitend wonen met aan-huis-verbonden-beroep, gastouderopvang en bed&breakfast toegestaan.

Artikel 4 Verkeer in het plangebied voorkomende wegen, met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, bomen, fiets- en voetpaden en alle andere bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de verzamelbestemming 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn groen-, water- en speelvoorzieningen toegestaan evenals (vergunningvrije) bouwwerken ten behoeve van de verkeers- en verblijfsfunctie, waaronder nutsvoorzieningen, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers en (ondergrondse) bergbezinkbassins, verkeers- en lichtmasten, reclameborden en bouwwerken geen gebouw zijnde zoals fietsenrekken.

Artikel 5 Water

De in het plangebied voorkomende waterlopen, waterwegen en waterpartijen, en bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de bestemming 'Water'.

Artikel 6 Wonen

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend voor wonen worden gebruikt.

Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn binnen de bestemming Wonen toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2. Aan huis verbonden dienstverlenende beroepen kunnen bijvoorbeeld zijn: kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen zoals arts, tandarts en notaris. Voorts is gastouderopvang en bed & breakfast toegestaan.

6.2.2.2 Nadere eisen     
Artikel: Nadere eisen ten aanzien van:
Artikel 8 algemene bouwregels - plaats

- afmetingen

Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om nadere eisen te stellen aan de bouwregels ten behoeve van:

  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de verkeerssituatie ter plaatse;
  3. de milieusituatie.

Het straat- en bebouwingsbeeld

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het in stand houden dan wel tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

  • een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
  • een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm / architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.
  • behoud dan wel versterken van de aanwezige trends.

Trends zijn de binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg identieke dakopbouwen, kapvormen, dakkapellen of dakterrassen en dergelijke (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn).

De verkeerssituatie ter plaatse

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, toe- of afname van parkeren en de doorstroming.

De milieusituatie

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de geluidcontour van het bedrijf Van de Bos B.V. aan de Stephensonstraat 8 (zie par 5.1 van de toelichting).

Voor bovenstaande onderwerpen wordt getoetst aan:

  • Het SPVE bestaande uit SPvE De Remise 2012 (bijlage 3) en SPvE De Remise 1e partiële herziening (bijlage 2)
  • de Nota Ruimtelijke Kwaliteit;
  • de Nota Dak;

6.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels     

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen - al dan niet tijdelijk - van eigenaren wisselen. De regeling is met name van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn de regels opgenomen ten aanzien van het bouwen van gebouwen, dakkapellen, kapvormen, dakterrassen en bouwwerken geen gebouw zijnde.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

De leden 9.1 en 9.2l leggen een koppeling tussen de regels van het bestemmingsplan en de Beleidsregels parkeernormen van de gemeente Haarlem. De parkeernormen liggen niet vast in het bestemmingsplan maar in de gemeentelijke beleidsregels. Het voordeel daarvan is dat het bestemmingsplan niet gewijzigd hoeft te worden wanneer er behoefte is aan het wijzigen van de parkeernormen. Het wijzigen van de Beleidsregels parkeernormen volstaat daarvoor. In de gemeentelijke beleidsregels is aangegeven wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen. Ook de mogelijkheden om af te wijken van de geldende parkeernormen staan omschreven in het parkeerbeleid. Indien er een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend waardoor de parkeerbehoefte wijzigt, zal getoetst worden aan de Beleidsregels parkeernormen zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

Het lid 9.3 geeft algemene regels met betrekking tot ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen opgeld doen, tenzij dit in de specifieke gebruiksregels expliciet alsnog wordt toegestaan.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Starheid van bestemmingsregels mag niet de oorzaak zijn van gekunstelde oplossingen, waarmee de kwalitatieve doelstelling van het bestemmingsplan niet gediend is. Door middel van dit artikel is enige mate van flexibiliteit mogelijk. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.

6.2.4 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels     

Artikel 11 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bebouwing) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan niet passen binnen het nieuwe plan.

Het overgangsrecht houdt in dat gebruik en bebouwing dat in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet.Ook bouwwerken die basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden, worden onder het overgangsrecht geschaard.

Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan.Er is geen sprake van legalisatie van reeds strijdig gebruik door dit bestemmingsplan en er kan ook nog steeds gehandhaafd worden. Ook bouwwerken die op peildatum illegaal zijn, blijven illegaal.



Artikel 12 Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

6.3 Hoofdopzet verbeelding     

In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van transformatieproces naar nieuwbouw waarbij de bestaande bebouwing volledig wordt gesloopt.

6.3.1 Opbouw verbeelding     

De verbeelding is opgebouwd uit verschillende elementen. Dit zijn:

  • de bestemmingen;
  • bouwvlakken;
  • diverse aanduidingen.

Hieronder wordt verder uitgelegd wat deze elementen inhouden.

De bestemmingen

Op de verbeelding zijn in verschillende kleuren de bestemmingen weergegeven. De bestemmingen worden begrensd door bestemmingsgrenzen. In de regels is per bestemming aangegeven wat deze bestemming inhoudt en welke bouw- en gebruiksregels gelden voor die betreffende bestemming. Voorbeelden van veel voorkomende bestemmingen zijn: wonen, groen, verkeer, gemengd en water. Ter onderscheid met de dubbelbestemmingen worden de bestemmingen ook wel enkelvoudige bestemmingen genoemd.

Bouwvlakken

Bouwvlakken zijn een essentieel onderdeel van de verbeelding. Bouwvlakken bestaan uit dikke zwarte lijnen, die aangeven waarbinnen hoofdbebouwing is toegestaan. Bouwvlakken bepalen veelal ook de voorgevelrooilijn van gebouwen of clusters van gebouwen, waardoor ze een belangrijk element vormen bij de bescherming van een bepaald straatbeeld. Ook de achtergevelrooilijn wordt vaak al bepaald met een deel van de bouwvlaklijn. Hier geldt echter vaak een vergunningsvrije bouwmogelijkheid, waar er hier minder sprake is van een beschermend karakter in vergelijking met de voorgevelzijde.

In de meeste gevallen laten de bouwvlakken op de verbeelding in combinatie met de bouwregels, verbetering, vernieuwing, bescheiden vergroting of vervanging met gelijkwaardige bouw toe. Daarbij is rekening gehouden met de nodige flexibiliteit, kwaliteitseisen voor de bebouwing, de woonomgeving en bereikbaarheid. Over het algemeen zijn de bebouwingsgrenzen van de vigerende bestemmingsplannen overgenomen. Daar waar met een ontheffing is afgeweken van het vigerend beleid is de nieuw ontstane situatie opgenomen.

Aanduidingen

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming nader of specifieker te regelen. In dit bestemmingsplan zijn de volgende aanduidingen conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP) opgenomen:

  1. functieaanduidingen;
  2. bouwaanduidingen;
  3. maatvoeringsaanduidingen;
  4. figuren

1.Functieaanduidingen

Functieaanduidingen zijn er in vele soorten en maten. De benaming van de diverse functieaanduidingen is vastgelegd in de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. Een functieaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd ten aanzien van het gebruik. Het is daarbij doorgaans niet wenselijk of mogelijk om de betreffende functie in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van het gebruik, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking. In dit bestemmingsplan komen onder meer de aanduidingen detailhandel [dh] en verblijfsgebied [vb] voor.

2. Bouwaanduidingen

Bouwaanduidingen geven specifieke bouwmogelijkheden aan. Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. De benaming van de diverse bouwaanduidingen zijn vastgelegd in de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Een bouwaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd ten aanzien van de bouwmogelijkheden. Het is daarbij doorgaans niet wenselijk of mogelijk om de betreffende bebouwing in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen.

3. Maatvoeringsaanduidingen

Maatvoeringsaanduidingen hebben betrekking op: afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik. Afhankelijk van het type bebouwing wordt een hoogte aangegeven met één van de volgende aanduidingen:

  • maximum bouwhoogte
  • maximum goot- en bouwhoogte
  • maximum goot- en bouwhoogte en maximum bebouwingspercentage

4. Figuur

Tenslotte kunnen de regels naar figuren verwijzen die iets naders weergeven over een aspect in de regel. in het plan is de figuur 'gevellijn' opgenomen om een grens aan te geven vanaf waar een minimale afstand van 20 meter dient te worden aangehouden ten opzichte van de achtergevels van de bestaande hoofbebouwing aan de westzijde van de Geweerstraat, boven de begane grondlaag.

Hoofdstuk 7 UITVOERBAARHEID     

7.1 Economische uitvoerbaarheid     

De ontwikkeling en invulling van dit gebied vindt - binnen de randvoorwaarden die de gemeente in dit plan stelt - plaats voor risico van de marktpartij. De ontwikkelaar heeft hiervoor gelden gereserveerd in zijn begroting. Op die manier is de economische uitvoerbaarheid van dit plan gewaarborgd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid     

7.2.1 Wettelijk vooroverleg     

Overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het conceptontwerpbestemmingsplan op 18 december 2014 toegezonden naar de volgende partijen:

  • Het Hoogheemraadschap Rijnland (niet gereageerd)
  • Werkgroep Connexxionterrein

Werkgroep Connexxion

Reactie Antwoord
Wij missen de realiteit dat een deel van het SPvE 2012 al gerealiseerd is (een deel van blok 7 namelijk) De aanwezigheid van de Vomar wordt in diverse hoofdstukken genoemd zie oa. Par 4.2 .
Wij missen tevens de realiteit dat de VOF een "tijdelijk" parkeerterrein voor de VOMAR heeft aangelegd. Het bestemmingsplan legt geen tijdelijke situatie vast.
Een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan is het autovrije "verblijfsgebied". Op de plankaart is ons inziens niet geheel duidelijk waar nu de bestemming verkeer en de functie verblijfsgebied van toepassing is en waar alleen de bestemming verkeer van toepassing is. Tekstueel wordt dit ook nergens aangegeven, dus de kaart moet helder en eenduidig zijn. De plankaart (pdf) is een analoge versie van de digitale verbeelding en daarmee altijd moeilijker te interpreteren. Op de digitale versie is dit wel goed raadpleegbaar. Het conceptontwerp staat inmiddels op ruimtelijkeplannen.nl
Art. 5.3.1 en 5.3.2.: maximaal één huishouden. Hoe verhoudt zich dit tot de wetswijziging waarbij er voor mantelzorgers op eigen erf gebouwd mag worden? Dit laatste is vergunningsvrij en wordt daarom niet in het bestemmingsplan geregeld.
Art. 5.3.2: wat gebeurt er als na oplevering van de gebouwen de VOMAR (of een volgende gebruiker van de supermarkt of het gebouw) doodleuk het hek dichtdoet? Dit is in strijd met bestemmingsplan en daarmee handhaafbaar. Zie de voorwaardelijke verplichting genoemd in artikel 6.3.2.
Art. 11: wat is een wmo-voorziening? Wmo staat voor Wet maatschappelijke ondersteuning. Denk hierbij aan tijdelijke voorzieningen zoals een bergruimte voor een scootmobiel of hellingbaan/opgang bij voordeur voor invaliden e.d.
Art. 12.4: betekent dit dat de VOF c.q. de VOMAR oneindig lang het parkeerterrein kan aanhouden? Uitgangspunt is dat het volledige programma wordt gerealiseerd, inclusief de aanleg van de openbare ruimte conform het SPvE. De gemeente neemt de openbare ruimte pas over nadat het gehele project is gerealiseerd.
Tekstuele punten bij de toelichting

begrenzing: het terrein van de VOMAR hoort er ook bij en de zuidelijke begrenzing wordt deels door de Marconistraat gevormd. 		Toelichting is aangevuld.
Pag. 6: geldende planologische regelingen. Waarom wordt hier het SPvE

2012 niet genoemd? 		Het SPvE is geen planologische regeling in de zin van de wet, maar een beleidsdocument. De genoemde planologische regelingen in par 1.4 worden met vaststelling vervangen door het nieuwe bestemmingsplan. Het SPvE blijft juist van kracht en geldt juist als gemeentelijke toetsingskader.
Pag. 10: niet alle wegen zijn 30 km-regime: de Stephensonstraat niet. Tekst wordt aangepast.
Pag. 11. niet het zuidelijk deel, maar een deel van de Stephensonstraat is eenrichtingsverkeer. Tekst wordt aangepast

7.2.2 Zienswijzen     

Gedurende een periode van 6 weken, van 3 apriltot en met 28 mei, is eenieder in de gelegenheid gesteld om te reageren op het plan. Er zijn geen zienswijzen tegen het plan naarvoren gebracht.

7.3 Handhaving     

Met dit bestemmingsplan beoogt de gemeenteraad een voor de burgers duidelijk en herkenbaar ruimtelijk beleid te formuleren. Op grond daarvan mag dan ook verwacht worden dat het college van burgemeester en wethouders handhavend optreedt als iemand de regels van het bestemmingsplan niet naleeft. Immers, de ruimtelijke kwaliteit van het gebied loopt gevaar als men in strijd met het bestemmingsplan een bouwwerk bouwt of als men in strijd met het bestemmingsplan gronden of bouwwerken gebruikt. Het achterwege laten van handhaving kan ertoe leiden dat zich ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen voordoen, die negatieve gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en de veiligheid. Daarom wordt hier het beleid inzake de handhaving uiteengezet en aangegeven hoe de handhaving van de bestemmingsplanregels wordt opgepakt. Volgens vaste jurisprudentie bestaat er een beginselplicht om handhavend op te treden. Dit houdt in dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met de handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift of regel het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd dit niet te doen. Dit kan zich voordoen als er concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. De gemeente Haarlem voldoet aan deze beginselplicht door daadkrachtig en consequent op te treden.

Eens in de vier jaar stelt de gemeente Haarlem een integraal handhavingsbeleid vast waarin de projecten staan aangegeven die worden opgepakt. De opzet is dat de afdeling Handhaving Bebouwde Omgeving niet alle illegale situaties tegelijk aanpakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, hetgeen een uitstralend effect zal hebben. Nieuw vastgestelde bestemmingsplannen lenen zich bij uitstek voor deze projectmatige aanpak. Uiteraard wordt bij calamiteiten altijd opgetreden. Handhaving van de regels van bestemmingsplannen vindt in de gemeente Haarlem plaats langs bestuursrechtelijke weg. Rechtszekerheid en gelijke behandeling van burgers staan hierbij voorop. Daarbij is ook communicatie belangrijk. Hier kan bovendien een preventieve werking van uitgaan. De gemeente brengt met name de relatie met de na te streven beleidsdoelstellingen onder de aandacht, zodat voor iedere inwoner, eigenaar en ondernemer duidelijk mag zijn hoe en wanneer het college handhaaft.

Ook voor dit plangebied zal de handhaving van de kaders van het bestemmingsplan tevens plaatsvinden na het verstrekken van omgevingsvergunningen voor de activiteiten 'bouwen', 'het uitvoeren van een werk' en 'het gebruiken van gronden en bouwwerken'. Want niet alleen handelingen zonder vergunning zijn onderwerp van handhaving, maar ook handelingen in afwijking van een omgevingsvergunning vormen een overtreding. Het gemeentelijk toezicht tijdens de vergunningplichtige activiteiten is gewaarborgd doordat inspecteurs in Haarlem volgens het Landelijk Toezichtprotocol werken. Deze inspecteurs classificeren projecten volgens het protocol, waarmee zij de noodzakelijke frequentie en het niveau van de controles tijdens de bouw bepalen. De rapportage van deze controles slaan zij digitaal op. Aldus draagt het college zorg voor de handhaving van de bestemmingsplanregels.

Regels     

Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen     

1.1 Aan-huis-verbonden-beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, technisch of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.2 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.3 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid op de verbeelding, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.6 Achtergevelrooilijn:     

bebouwingsgrens aan de van de weg afgekeerde zijde van het bebouwingsvlak.

1.7 Antenne-installatie:     

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.8 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.9 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.10 Bed & breakfast:     

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning met behoud van de woonfunctie, waarbij het aanbod zich beperkt tot maximaal 2 kamers en 4 slaapplaatsen.

1.11 Bedrijf:     

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.12 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.13 Begeleid wonen:     

vormen van wonen waarbij de begeleiding door externen plaatsvindt, zodat zelfstandig wonen mogelijk wordt of blijft, met dien verstande dat de externen niet voortdurend of nagenoeg voortdurend aanwezig zijn en in de woning geen afzonderlijke ruimte voor de begeleiding aanwezig is.

1.14 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.15 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.16 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.17 Bevoegd gezag:     

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

1.18 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.19 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.20 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.21 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.22 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.23 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.24 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.25 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.26 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.27 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.28 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.29 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.30 Dakkapel:     

een zich in een dakvlak bevindende uitbouw.

1.31 Dakopbouw:     

een extra bouwlaag boven de goot met een platte afdekking.

1.32 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.33 Detailhandel:     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca.

1.34 Dienstverlening:     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij afnemers rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord worden gestaan en geholpen.

1.35 Gastouderopvang     

gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen, die een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.36 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.37 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.38 Horeca 1:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen, broodjeszaken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.39 Horeca 2:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, snackbars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.40 Kampeermiddel:     

  1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, camper of een caravan;
  2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen voor recreatief nachtverblijf.

1.41 Kantoor:     

een gebouw voor het verlenen van diensten en het uitvoeren van handelingen, waarbij de nadruk ligt op de administratieve afwikkeling van die handelingen.

1.42 Kap     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.43 Kas:     

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van gewassen.

1.44 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.45 Natuurwaarden:     

de aan een landschap toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende geologische, bodemkundige, biologische en ecologische elementen.

1.46 Onderdoorgang/overbouwing:     

een op de verbeelding aangegeven gebied waar binnen het bouwvlak een doorgang mogelijk is, waarboven bebouwing mag worden opgericht.

1.47 Peil:     

  1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
  2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
  3. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil.

1.48 Plan:     

het bestemmingsplan De Remise met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP2120005-va01 van de gemeente Haarlem.

1.49 Plat dak:     

een afdekking onder een hoek van maximaal 5 graden ten opzichte van het horizontale vlak.

1.50 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.51 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.52 Seriebouw:     

twee of meer gebouwen naast elkaar die in dezelfde architectuur zijn uitgevoerd.

1.53 Sloopvergunning:     

omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.54 Standplaats:     

een plaats in de openbare ruimte waar met een voertuig, een kraam, een tafel of enig ander middel:

  1. bedrijfsmatig goederen of diensten te koop worden aangeboden of verstrekt;
  2. voorlichting wordt gegeven al dan niet met promotionele activiteiten.

1.55 Trend:     

binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg indentieke dakopbouwen, kapvormen of dakkapellen (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn).

1.56 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.57 Verkooppunt van motorbrandstoffen:     

een inrichting waar door middel van een of meer pompinstallaties motorbrandstoffen worden verkocht en geleverd.

1.58 Voorgevelrooilijn:     

de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak.

1.59 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.(vergunningvrij op grond van Besluit omgevingsrecht bijlage II)

1.60 Waterberging:     

een aangewezen gebied waarbinnen incidenteel of permanent het teveel aan water wordt vastgehouden op het ene moment totdat er water nodig is op een later moment.

1.61 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.62 Windmolen:     

inrichting bestemd en geschikt voor het benutten van windkracht.

1.63 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

1.64 Zorgwoning:     

een gebouw of zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven; verzorging kan voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvinden en in het gebouw kan afzonderlijke ruimte ten behoeve van de verzorging aanwezig zijn.

Artikel 2 Wijze van meten     

 

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van eenbouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de hoogte van een windturbine

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

  1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
  2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerzijde van de rijweg, dan wel 2, 2 m boven een fiets- en/of voetpad;
  3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

Artikel 3 Gemengd - 2     

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

3.1.1 Begane grond     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
  2. detailhandel waarvan 3.475 m2 bvo is bestemd voor supermarkt en 500 m2 bvo voor overige detailhandel;
  3. dienstverlening, kantoor, atelierruimte, bedrijf t/m categorie b;
  4. maatschappelijke voorzieningen: buitenschoolse opvang, buurtcentrum, educatieve voorzieningen, gezondheidszorg, levensbeschouwelijke voorzieningen, openbare dienstverlening, (para)medische voorzieningen, peuterspeelzaalwerk, verenigingsleven, welzijnsinstelling;
  5. horeca t/m categorie 2;
  6. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, parkeervoorzieningen.
3.1.2 Overige verdiepingen     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
  2. (ondergrondse) parkeervoorzieningen.

3.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Wonen' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 8.

3.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 9 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m².

Artikel 4 Verkeer     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

  1. straten en wegen
  2. voet- en fietspaden;
  3. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
  4. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, speelvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, reclameuitingen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

4.2 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 9 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

4.2.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het rijden en parkeren van auto's ter plaatse van de aanduiding verblijfsgebied.

Artikel 5 Water     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. waterberging, waterbeheer en waterhuishouding;
  2. waterlopen en waterpartijen;
  3. waterstaatkundige voorzieningen, taluds en oevers, duikers, gemalen;
  4. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen.

Artikel 6 Wonen     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
  2. bijbehorende voorzieningen zoals, groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen.

6.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Wonen' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 8.

6.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 9 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bvo met een maximum van 50 m².
6.3.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning.

6.3.2 Voorwaardelijke verplichting     

De gebouwen en de gronden binnen deze bestemming mogen niet in gebruik worden genomen indien niet aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  1. per grondgebonden woning dient de tuin minimaal 6 m diep te zijn, met uitzondering van de woningen gelegen aan de waterbestemming (hoofdwatergang Veenpolder);
  2. het parkeerdek gelegen ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt' dient 24 uur per dag, zonder beperking, openbaar toegankelijk te zijn voor eenieder om te kunnen parkeren.

Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing.

Artikel 8 Algemene bouwregels     

Voor het bouwen op de gronden van de in de daartoe aangegeven bestemmingen gelden de volgen de regels naast de in de bestemming genoemde specifieke bouwregels.

8.1 Bouwregels     

8.1.1 Gebouwen     
  1. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' is ten hoogste de aangegeven bouwhoogte toegestaan;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goot- en bouwhoogte' zijn ten hoogste de aangegeven goot- en bouwhoogte toegestaan;
  3. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goot- en bouwhoogte en maximum bebouwingspercentage' zijn ten hoogste de aangegeven goot- en bouwhoogte en 'maximum bebouwingspercentage toegestaan;
  4. ter plaatse van de figuur 'gevellijn' mag de gevel van de hoofdbebouwing boven de begane grondlaag, de oostzijde van de gevellijn niet overschrijden;
  5. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' is een onderdoorgang toegestaan;
  6. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen.

dakkapellen

  1. dakhellingen mogen worden onderbroken voor het oprichten van een dakkapel, mits:
    1. de bovenzijde van de dakkapel ten minste 0,5 m onder de noklijn is gelegen;
    2. bij dakvlakken met een hellingshoek minder dan 35 graden mag een dakkapel in of binnen 0,5 m van de nok geplaatst worden
    3. de onderzijde van de dakkapel meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet wordt geplaatst;
    4. de dakkapel in of binnen 0,5 m van de dakvoet wordt geplaatst, waarbij de breedte van de dakkapel niet meer bedraagt dan 1,5 m en niet breder is dan een derde van de breedte van het dakvlak;
    5. de zijkanten van de dakkapel minimaal 0,5 m worden gerealiseerd van de zijkanten van het dakvlak;
    6. de dakkapel in het voordakvlak niet breder is dan de helft van de breedte van het dakvlak;
    7. bij meerdere dakkapellen in serie er tevens sprake is van een regelmatige rangschikking van de dakkapellen met een minimum afstand van 0,5 m tussen de afzonderlijke kapellen.

kap of zadeldak

  1. indien boven de (maximale) goothoogte wordt gebouwd, moet worden afgedekt met een kap of zadeldak:
    1. waarvan de maximale bouwhoogte 3 m bedraagt, verticaal gemeten vanaf de maximale goothoogte;
    2. waarvan de dakhelling niet minder bedraagt dan 30 en niet meer dan 70 graden. Voor woningen aan de Boogstraat mag de dakhelling niet meer dan 60 graden bedragen;
    3. waarbij moet worden aangesloten op de trend.
8.1.2 Bouwwerken geen gebouw zijnde     
  1. 'de hoogte van erfafscheidingen in voortuinen mag niet meer dan 1 m bedragen;
  2. overige erfafscheidingen mogen niet meer dan 2 meter bedragen.

dakterras

  1. een dakterras is toegestaan, mits:
    1. meeontworpen met het hoofdgebouw of gesitueerd op aan- en uitbouwen;
    2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
    3. privacyschermen niet hoger zijn dan 1,5 m en niet dieper dan 2,5 m;
    4. de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 20 m bedraagt;
    5. de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
    6. voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,2 m;
    7. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

8.2 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de verkeerssituatie ter plaatse;
  3. de milieusituatie.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels     

9.1 Parkeren, laden en lossen     

Bij een gebouw moet overeenkomstig de gemeentelijke beleidsregels parkeernormen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht en in stand worden gehouden op eigen terrein voor:

  1. het parkeren van auto's;
  2. het laden of lossen van goederen.

9.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in 9.1 overeenkomstig de gemeentelijke beleidsregels parkeernormen.

9.3 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

  1. prostitutie en seksinrichtingen;
  2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:
    1. de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10%;
    2. de in het plan aangegeven bouwgrenzen voor het realiseren van balkons, luifels, erkers, buitentrappen of andere ondergeschikte delen van een gebouw tot een maximum van 1,5 m;
    3. van de in het plan aangegeven hoogten ten behoeve van centrale technische voorzieningen waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20% van de oppervlakte van het hoofdgebouw.

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning toestaan dat een Wmo-voorziening in openbaar toegankelijk gebied wordt geplaatst, mits:
    1. er is geen achterom aanwezig bij de woning;
    2. de hoogte van de voorziening maximaal 1,4 m bedraagt;
    3. de oppervlakte van de voorziening maximaal 4 m² bedraagt.

  1. Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning als genoemd in lid 1 en 2 voorwaarden stellen met betrekking tot de situering en toetsen of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
    1. het straat- en bebouwingsbeeld;
    2. de verkeerssituatie ter plaatse;
    3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
    4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
    5. cultuurhistorische waarden.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

Artikel 11 Overgangsrecht     

11.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

11.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 11.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

11.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Lid 11.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

11.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

11.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

11.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

11.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 11.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12 Slotregel     

Deze regels kunnen worden aangehaald als regels van het bestemmingsplan De Remise.