Hoofdstuk 3 Algemene regels

 

 

Artikel 28 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

 

 

Artikel 29 Algemene bouwregels

 

29.1 Bestaande afwijkende maatvoering

1. In die gevallen dat de bestaande goot- en boeiboordhoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goot- en boeiboordhoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

2. In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

 

29.2 Ondergrondse bouwwerken

1. Ondergrondse bouwwerken mogen worden gerealiseerd binnen op de verbeelding aangegeven bouwvlakken en binnen de direct omringende gronden, waar de bijbehorende bouwwerken mogen worden opgericht, enkel onder de gebouwen die daar zijn of worden opgericht, met dien verstande dat ondergeschikte kelderingangen en kelderkoekoeken wel buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen zijn toegestaan. Indien onder de bestemming is aangegeven dat ondergronds bouwen niet is toegestaan, mag niet ondergronds worden gebouwd.

2. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in het bepaalde onder a ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. De verticale diepte van kelders bedraagt maximaal 3,5 m beneden peil.

2. Een kelder mag, voor zover gesitueerd buiten het bouwvlak, niet minder dan 0,10 m onder het aansluitende afgewerkte terrein zijn gelegen.

3. De afstand tot de perceelgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m.

4. Kelders mogen niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel, met dien verstande dat ondergeschikte kelderingangen en kelderkoekoeken wel zijn toegestaan.

5. Ondergrondse bouwwerken die meer dan 1 m buiten het buitenwerk van het bovengronds gelegen gebouw worden gerealiseerd, tellen mee in de oppervlakteregeling voor bijgebouwen.

6. Bergbezinkbasins zijn toegestaan op alle gronden binnen het plangebied.

 

29.3 Overschrijding bouwgrenzen door ondergeschikte bouwdelen

De in het plan opgenomen regels met betrekking tot bouwgrenzen, zijn niet van toepassing voor wat betreft overschrijdingen door:

1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen met niet meer dan 50 cm;

2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, indien de overschrijding van de voorgevelrooilijn niet meer dan 20 cm bedraagt;

3. reclametoestellen en draagconstructies voor reclame met niet meer dan 50 cm;

4. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, erkers, galerijen en luifels, mits zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 50 cm overschrijden;

5. balkons, mits zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 1 m overschrijden;

6. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voor zover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden;

7. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voor zover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand de voorgevelrooilijn met meer dan 1 m overschrijden;

8. vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen, die deel uitmaken van een gebouw, voor zover deze binnen een bouwvlak worden opgericht en de voor dat gebouw toegestane maximale hoogte met niet meer dan 3 m wordt overschreden;

9. dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties, voor zover deze niet hoger zijn dan 3 m en geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste bouwlaag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;

10. bergbezinkbassins (dan wel andere waterstaatkundige werken) ten behoeve van de opvang van water (waaronder rioolwater) en afvalinzamelsystemen zowel boven- als ondergronds.

 

Artikel 30 Algemene gebruiksregels

 

30.1 Strijdig gebruik

1. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruik van de gronden en bouwwerken voor:

1. Seksinrichting, prostitutie of erotisch getinte horecabedrijven;

2. opslag en verkoop van vuurwerk;

3. het gebruik van een (bedrijfs)woning voor meer dan één huishouden;

4. kamerbewoning/-verhuur;

5. Een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval en/of bouwmaterialen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;

6. Een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;

2. Onder een gebruik, strijdig met een bestemming, wordt niet verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van evenementen;

 

30.2 Parkeren

1. In het geval van nieuwbouw of functiewijziging waarbij de parkeerbehoefte toeneemt, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid om de toename van de parkeerbehoefte op te vangen, waarbij ten minste het aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd conform de parkeernormen zoals opgenomen in de bijlage 'Parkeernormen'.

2. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in sub a, indien:

1. aanpassing van het bouwplan om alsnog te kunnen voorzien in voldoende parkeerruimte redelijkerwijs niet kan worden verlangd; of

2. op een andere wijze is of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid om de toename van de parkeerbehoefte op te vangen.

 

Artikel 31 Algemene aanduidingsregels

 

31.1 Rijksmonument

Ter plaatse van de aanduiding 'rijksmonument' zijn de gronden en gebouwen tevens bestemd voor de bescherming en instandhouding van rijksmonumenten.

 

31.1.1 Woningsplitsing

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in de bestemmingsregels en ter plaatse van de aanduiding 'rijksmonument' het toevoegen van één extra woning per bouwperceel binnen de bestaande bebouwing toestaan, mits:

1. in het betreffende pand ingevolge de planregels al één of meer woningen zijn toegestaan;

2. dit noodzakelijk is voor het behoud van het gebouw;

3. voldoende parkeergelegenheid aanwezig is op eigen terrein;

4. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden;

5. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;

6. de karakteristieke waarden van de bebouwing niet worden aangetast;

7. ten aanzien van de bovengenoemde aspecten dient advies te worden gevraagd aan een terzake deskundige.

 

31.2 Karakteristiek

Ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' zijn de gronden en gebouwen tevens bestemd voor de bescherming en instandhouding van karakteristieke bouwwerken.

 

31.2.1 Woningsplitsing

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in de bestemmingsregels en ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' het toevoegen van één extra woning per bouwperceel binnen de bestaande bebouwing toestaan, mits:

1. in het betreffende pand ingevolge de planregels al één of meer woningen zijn toegestaan;

2. dit noodzakelijk is voor het behoud van het gebouw;

3. voldoende parkeergelegenheid aanwezig is op eigen terrein;

4. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden;

5. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;

6. de karakteristieke waarden van de bebouwing niet worden aangetast;

7. ten aanzien van de bovengenoemde aspecten dient advies te worden gevraagd aan een terzake deskundige.

 

31.2.2 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning gebouwen of bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geheel of gedeeltelijk te slopen.

2. Geen omgevingsvergunning is nodig voor sloopwerkzaamheden die:

1. reeds in uitvoering zijn ten tijde van het van kracht worden van het plan;

2. het normale onderhoud betreffen;

3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning voor het bouwen of slopen of een aanschrijving van het bevoegd gezag;

4. plaatsvinden bij bouwwerken die tengevolge van een calamiteit verloren zijn gegaan.

3. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a wordt slechts verleend indien geen onevenredige schade plaastvindt van de karakteristieke waarden van de bebouwing;

4. In afwijking van het bepaalde onder c kan een omgevingsvergunning worden verleend als sprake is van groot maatschappelijk belang en er redelijkerwijs geen alternatieven zijn voor de voorgestelde ingreep of als op basis van technische en economische overwegingen instandhouding van het bouwwerk redelijkerwijs niet kan worden verlangd.

5. indien het bevoegd gezag voornemens is om de vergunning te verlenen op basis van het gestelde in sub c of d, wordt de gemeentelijke monumentencommissie om advies gevraagd.

 

Artikel 32 Algemene afwijkingsregels

 

32.1 Afwijkingen

1. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels van dit bestemmingsplan voor:

1. het oprichten van niet voor bewoning bestemde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van (openbare) nutsvoorzieningen met een bovengrondse inhoud van maximaal 75 m3 en een goothoogte van maximaal 4 m;

2. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met niet meer dan 15%;

3. overschrijdingen van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover dat van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover dat noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag niet meer dan 15% worden vergroot;

4. de bouw van reclameobjecten met inbegrip van aankondigingborden, reclamemasten, gevel- en lichtreclames en gebouwenaanduidingen met dien verstande dat de reclameborden geen onevenredig afbreuk doen aan de ruimtelijke situatie en de beeldkwaliteit ter plaatse;

5. het oprichten van masten en antenneinstallaties ten behoeve van (tele)communicatie-doeleinden tot een bouwhoogte van maximaal 40 m waarbij het beleid gericht is op het combineren van deze voorzieningen, met bestaande of nieuw op te richten bebouwing en op een dusdanige situering dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied;

6. voor het gebruik van de gronden voor opslag en verkoop van vuurwerk na goedkeuring door de Veiligheid Regio Utrecht (VRU) of de opvolger van deze organisatie onder een andere naam;

7. het afwijken van parkeernormen zoals opgenomen in deze regels, indien redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan de eis tot realisatie van parkeerplaatsen conform de voorgeschreven parkeernorm onder de voorwaarde dat met behulp van de parkeerdrukmeting wordt aangetoond dat de parkeerbehoefte van gezamenlijke functies in de omgeving te allen tijde kan worden afgewikkeld op de al aanwezige of geplande beschikbare parkeergelegenheid;

8. het gebruik van gebouwen voor kamerbewoning/-verhuur, mits:

1. er sprake is van langdurige leegstand (langer dan 3 maanden);

2. het gebruik voor kamerbewoning/-verhuur geen ontwrichting van de ruimtelijke omgeving en daardoor overlast tot gevolg heeft;

3. het gebruik geen onevenredige nadelige invloed heeft op de afwikkeling van het verkeer, waaronder parkeren;

4. de tijdelijkheid van de kamerbewoning/-verhuur moet aantoonbaar zijn.

2. Afwijking als bedoeld onder a wordt niet verleend, indien daardoor onevenredig afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de als gevolg van de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

3. De afwijkingsbevoegdheden mogen niet cumulatief worden gebruikt samen met afwijkingsmogelijkheden uit de afzonderlijke bestemmingen uit hoofdstuk 2 of ten opzichte van een eerder verleende afwijking.

 

32.2 JOP

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels en toestaan dat een jongerenontmoetingsplaats (JOP) wordt gerealiseerd, mits:

1. de oppervlakte niet meer bedraagt dan 40 m2;

2. er geen gebouwen worden gebouwd;

3. de bouwhoogte van overkappingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedraagt dan 2,5 m;

4. de realisatie niet direct naast gebouwen plaatsvindt, waarvan de gebruikers overlast kunnen ondervinden van de jongeren, zoals woningen en winkels, waarbij de afstand tot een woning in ieder geval niet minder bedraagt dan 50 m;

5. niet direct naast doorgaande wegen wordt gerealisseerd;

6. de jop goed bereikbaar is voor hulpdiensten;

7. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;

8. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad;

9. de landschappelijke en natuurlijke waarden, indien als zodanig op de verbeelding aangegeven, en de waarden van het beschermde dorpsgezicht onevenredig worden of kunnen worden aangetast.

 

Artikel 33 Algemene wijzigingsregels

 

33.1 Algemene wijziging

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;

2. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft.

 

De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

 

 

33.2 Wijziging Staat van Bedrijfsactiviteiten

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de als bijlage bij deze regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten te wijzigen in die zin dat de categorie-indeling van bedrijven kan worden gewijzigd, indien en voor zover een wijziging van de milieubelasting van het desbetreffende type bedrijf daartoe aanleiding geeft.

 

 

33.3 Wijziging bestemming Waarde - Archeologie 1/2/3

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd betreffende de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' de regels van het plan te wijzigen zodanig dat de dubbelbestemming naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van archeologisch onderzoek, daartoe aanleiding geeft.

 

33.4 Wijzigingsgebied 1

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' te wijzigen ten behoeve van de bouw van woningen met bijbehorende tuinen, met dien verstande dat:

1. op het bouwperceel Oud Over 20-24 maximaal 1.640 m² aan bebouwing is toegestaan, bestaande uit maximaal 8 grondgebonden woningen met bijbehorende bouwwerken. De woningen bestaan uit 1 bouwlaag met kap en de bijbehorende bouwwerken dienen qua afmetingen ondergeschikt te zijn aan de hoofdbebouwing (woning);

2. op het bouwperceel Oud Over 30 maximaal 120 m² aan bebouwing is toegestaan, bestaande uit 1 grondgebonden woning en bijbehorende bouwwerken. De woning bestaat uit 1 bouwlaag met kap en de bijbehorende bouwwerken dienen qua afmetingen ondergeschikt te zijn aan de hoofdbebouwing (woning);

3. indien in verband met een ruimtelijk betere indeling de bouwpercelen Oud Over 20-24 en Oud Over 30 tezamen worden herontwikkeld, is het toegestaan de woning voor Oud Over 30 op het perceel van Oud Over 20-24 te realiseren. Tevens is het dan toegestaan het perceel met de bestemming 'Groen' bij de ontwikkeling te betrekken, waarbij de onder a en b genoemde aantallen en afmetingen van kracht blijven;

4. de uiteindelijke bestemmings- en bouwvlakken strak rond de bebouwing worden gelegd en worden omringd door de bestemming 'Tuin';

5. de ontwikkeling geen onevenredige afbreuk mag doen aan de in de omgeving aanwezige functies;

6. de ontwikkeling geen onevenredige afbreuk mag doen aan de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;

7. de parkeernorm ten behoeve van de woningen is gesteld op 2 parkeerplaatsen per woning waarbij de parkeerplaatsen binnen het wijzigingsgebied moeten worden gerealiseerd;

8. er geen sprake mag zijn van milieuhygiënische belemmeringen;

9. gezien de ligging binnen het beschermd dorpsgezicht de ontwikkeling geen afbreuk mag doen aan de cultuurhistorische en architectonische waarden. Hier dient advies te worden ingewonnen bij een terzake deskundige.

 

33.5 Wijzigingsgebied 2

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' te wijzigen ten behoeve van de bouw van woningen met bijbehorende tuinen en een gebouw ten behoeve van religieuze doeleinden, met dien verstande dat:

1. ten hoogste 12 grondgebonden woningen mogen worden gerealiseerd met tuinen, alsmede een gebouw ten behoeve van religieuze doeleinden;

2. de woningen ten hoogste 2 bouwlagen met kap mogen bedragen waarbij een goothoogte van maximaal 6 m en een bouwhoogte van maximaal 10 m geldt;

3. het gebouw ten behoeve van religieuze doeleinden ten hoogste 370 m2 mag bedragen met een maximale goothoogte van 6 m en een maximale bouwhoogte van 11 m.

4. de parkeernorm ten behoeve van de woningen is gesteld op 2 parkeerplaatsen per woning waarbij de parkeerplaatsen op het perceel moeten worden gerealiseerd;

5. de parkeernorm ten behoeve van het gebouw voor religieuze doeleinden dient de voldoen aan de CROW normering, waarbij conform het huidige gebruik de parkeerplaatsen in het openbaar gebied mogen worden aangehouden;

6. in geval het gebouw ten behoeve van religieuze doeleinden geen doorgang krijgt, het is toegestaan in plaats hiervan 3 extra grondgebonden woningen te realiseren waarvoor de regels zoals gesteld onder b van toepassing zijn.

7. er dient te worden aangesloten op het bestaande stratenpatroon;

8. rond de nieuwbouw een groene schil dient te worden gerealiseerd ten behoeve waarvan minimaal de volgende afstanden tot de gevellijnen moeten worden aangehouden:

1. langs de Rijksstraatweg een afstand van 5 meter;

2. langs de Margrietlaan een afstand van 10 meter;

3. langs het landelijk gebied een afstand van 12 meter;

4. langs de naast het perceel gelegen school een afstand van 10 meter.

9. er geen sprake mag zijn van milieuhygiënische belemmeringen;

 

 

33.6 Wijzigingsgebied 3

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 3' te wijzigen ten behoeve van de bouw van een woning met bijbehorende tuin, met dien verstande dat:

1. ten hoogste één grondgebonden woning met bijbehorende bouwwerken is toegestaan;

2. de woning ten hoogste 2 bouwlagen met kap mag bedragen waarbij een goothoogte van maximaal 7 m en een bouwhoogte van maximaal 10 m geldt;

3. de bijbehorende bouwwerken qua afmetingen ondergeschikt dienen te zijn aan de hoofdbebouwing;

4. de ontwikkeling geen onevenredige afbreuk mag doen aan de in de omgeving aanwezige functies;

5. de ontwikkeling geen onevenredige afbreuk mag doen aan de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;

6. er geen sprake mag zijn van milieuhygiënische belemmeringen;

 

33.7 Wijzigingsgebied 4

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 4' te wijzigen in een woonbestemming ten behoeve van het gebruik van de bestaande panden als woning en bijbehorend bouwwerk bij de woonfunctie, met dien verstande dat:

1. de bouwvlakken en de maximale goot- en bouwhoogte niet mogen worden aangepast;

2. in het pand Molendijk 30a ten hoogste één grondgebonden woning is toegestaan;

3. in het pand Molendijk 28 geen woning is toegestaan, maar dat dit pand in gebruik kan worden genomen als bijbehorend bouwwerk bij de woonfunctie;

4. de ontwikkeling geen onevenredige afbreuk mag doen aan de in de omgeving aanwezige functies;

5. de ontwikkeling geen onevenredige afbreuk mag doen aan de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden;

6. er geen sprake mag zijn van milieuhygiënische belemmeringen;

 

 

Artikel 34 Overige regels

 

34.1 Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening

De regels van stedenbouwkundige aard van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voorzover het betreft:

1. de ruimte tussen bouwwerken;

2. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

 

34.2 Verwijzing naar andere wettelijke regelingen

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de ter-inzage-legging van het ontwerp van het bestemmingsplan.