Bedrijventerrein Drechthoek

2.2 Toekomstige situatie

Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Drechthoek is, zoals in de inleiding al genoemd, een stedenbouwkundig plan opgesteld. In navolgende tekst zal worden ingegaan op de stedenbouwkundige visie en de planbeschrijving uit dit stedenbouwkundig plan.

 

Stedenbouwkundige visie

De volgende afbeelding toont het stedenbouwkundig concept voor Drechthoek II.

 

Stedenbouwkundig concept Drechthoek II

 

Het stedenbouwkundig concept is gebaseerd op de ambitie om samen met Drechthoek I één hoogwaardig gemengd bedrijventerrein te gaan vormen met een hoge arbeidsintensiviteit. Drechthoek mag niet op zichzelf staan maar zal een geïntegreerd geheel gaan vormen met haar omgeving. Om dit doel te bereiken is er in het stedenbouwkundig plan een aantal belangrijke keuzes gemaakt:

• Om zowel Drechthoek I als Drechthoek II te ontsluiten wordt er één centrale as gecreëerd. Deze as ontsluit als een ruggengraat het gehele gebied. Vanuit dit centrale gebied is zowel het bestaande als het nieuwe bedrijventerrein bereikbaar. De ruggengraat verbindt de twee delen van Drechthoek en voorkomt dat het gescheiden terreinen worden.  
• Drechthoek II krijgt zowel aan de kant van de verbindingsweg naar de N207 als aan de kant van de Burgemeester Bakhuizenlaan een representatieve zijde. Door de bedrijven met de voorkanten naar deze zijden te positioneren krijgt het nieuwe gebied een aantrekkelijk aanzicht vanuit de omgeving.
• Aan de noordzijde van Drechthoek II wordt een zone met water en groen ingericht. Deze zone vormt een zachte overgang naar de woonbebouwing aan de Burgemeester Bakhuizenlaan en biedt de mogelijkheid een groot deel van de noodzakelijke waterberging een goede plek te geven.
• Aan de oostzijde wordt het nieuwe terrein landschappelijk ingepast met een groenzone, die een afscherming vormt naar het open weidegebied van het Groene Hart.

Planbeschrijving

De volgende afbeelding toont het stedenbouwkundig plan voor Drechthoek II.

 

Stedenbouwkundig plan Drechthoek II (met schetsmatige voorstelling inprikkers)

  

Verkaveling en ruimtegebruik

Het stedenbouwkundig plan kent een rationele opzet. De wegen delen het gebied in twee heldere blokken die de basis zijn voor de hoofdstructuur. Er is voor gekozen om de wegen aan de buitenzijde van het gebied te leggen om de representativiteit van het terrein naar de omgeving positief te beïnvloeden. De voorzijde van een bedrijf krijgt immers van een ondernemer automatisch de meeste aandacht als het gaat om architectuur en uitstraling.

De bestaande Waaier wordt opgewaardeerd tot een centrale ontsluitingszone waaraan zowel Drechthoek I als Drechthoek II zijn gelegen. De reeds bestaande Overloop, aan de oostzijde van het plangebied, blijft gehandhaafd en wordt benut om nieuwe kavels te ontsluiten.

Het noodzakelijke oppervlaktewater wordt grotendeels benut om de landschappelijke en stedenbouwkundige overgang tussen Drechthoek en het bebouwingslint aan de Burgemeester Bakhuizenlaan vorm te geven.

Het uitgeefbare gebied is in het stedenbouwkundig plan nog niet verkaveld. Er is indicatief een indeling van kavels aangegeven maar dit kan tijdens de uitgifte nog heel anders worden ingedeeld. Wanneer er behoefte blijkt te zijn aan kleinere kavels kunnen grote kavels worden opgedeeld. Wellicht is er dan hier en daar een insteekweg noodzakelijk om bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw te ontsluiten.

 

Water

Ten behoeve van de planontwikkeling zal er water gecompenseerd moeten worden. Er is gekozen om de noodzakelijke watercompensatie vrijwel geheel binnen de plangrenzen op te lossen. Een klein gedeelte valt buiten de plangrens omdat de bestaande watergang, die aan de westzijde van de Overloop loopt, naar de andere kant van de weg (dus buiten het plangebied) wordt verplaatst.

 

De watercompensatie wordt vormgegeven als een groot waterrijk groengebied aan de noordzijde van het plan. Dit gebied zal worden ingericht met ondiep water met veel riet en oevervegetatie. Het water wordt afgewisseld met kleine eilandjes. Een voetpad slingert langs de oevers zodat het gebied een recreatieve functie krijgt.

 

Groen

Groen is op een bedrijventerrein vaak ver te zoeken. Groen kost ruimte en de gedachte is vaak dat het niet nodig is op een bedrijventerrein. Daardoor is het groen vaak grotendeels te vinden aan de randen van het terrein. De kwaliteit van dergelijke groenvoorzieningen is vaak laag; dit komt de (sociale) veiligheid niet ten goede.

 

In het stedenbouwkundig plan voor Drechthoek II is ervoor gekozen om ook binnen de grenzen van het terrein groen in het plan op te nemen. De centrale ontsluitingszone langs de bestaande Waaier kent groene plekken die de parkeerstrook tussen de rijbanen onderbreekt.

Ook de nieuwe noord-zuidroute wordt begeleidt door groen. Het groen bestaat uit bodembedekkers (zoals gras of hedera) in combinatie met bomen die hoog zijn opgekroond. Onderbegroeiing in de vorm van struiken of heesters ontbreekt i.v.m. de sociale veiligheid op het bedrijventerrein.

 

Aan de oostzijde van het plan wordt het bedrijventerrein omzoomd door een robuuste groenzone. Deze groenzone onttrekt de bedrijfsbebouwing vanuit het buitengebied voor een belangrijk deel aan het zicht.

 

De zone tussen Drechthoek en de Burgemeester Bakhuizenlaan, aan de noordzijde van het plangebied, wordt ingericht als een waterrijk groengebied waarin water wordt afgewisseld met eilanden, rietzones en opgaande beplanting. Deze beplanting bestaat uit bomen die op een natuurlijke manier verspreid liggen in het gebied. De gedachte hierbij is dat deze beplanting bestaat uit gebiedseigen soorten zoals wilgen en elzen. De wateroevers zullen eveneens een natuurlijke uitstraling krijgen door de toepassing van natuurvriendelijke oevers en plasbermen.

 

De beplanting aan de westzijde van het gebied, langs de nieuwe verbindingsweg met de N207 zal een meer  formeel karakter krijgen. Net als op het bedrijventerrein zelf zal de beplanting hier voornamelijk bestaan uit opgekroonde bomen zonder onderbeplanting. De groenstroken in dit gebied zullen bestaan uit gras.

 

Verkeer

De wegenstructuur in Drechthoek II is helder en functioneel van opzet. De basis van de ontsluitingsstructuur op Drechthoek wordt gevormd door de huidige Waaier. Deze weg wordt verbreed en dubbel uitgevoerd. Tussen de twee rijbanen komt een zone die deels wordt ingevuld met groen en parkeerplaatsen.

De nieuwe bedrijfspercelen worden voor voetgangers bereikbaar via aan doorlopend trottoir, dat aansluit bij de toekomstige locatie van de bushalte in de buurt van de tunnel.

 

De ontsluiting van de Oosterweg blijft onveranderd. De noord- en de zuidkant van de Oosterweg worden niet aangesloten op de doorgaande route. De Burgemeester Bakhuizenlaan wordt afgewaardeerd. Alleen woonverkeer en doorgaand fietsverkeer heeft in de toekomst toegang tot deze weg. Verkeer dat uit de richting van Aalsmeer komt, wordt via het nieuwe bedrijventerrein geleid.

 

De ontsluitingsstructuur van Drechthoek II is zodanig ingericht dat aangesloten kan worden op de plannen voor de N207. Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkelingen ten behoeve van de N207 echter niet mogelijk.

     

Richtlijnen bebouwing

In verband met de kwaliteit van het ruimtelijk beeld (uitstraling) worden er in het stedenbouwkundig plan eisen gesteld ten aanzien van de bebouwingshoogte, rooilijnen en bouwgrenzen, erfgrenzen, representativiteit van de bebouwing en accenten. De beoogde ruimtelijke kwaliteit van de randen van het terrein, de uitstraling naar de omgeving, de ruimtelijk kwaliteit van het binnenterrein en de beleving van de openbare ruimte worden hiermee gewaarborgd.

 

Bebouwingshoogten

De bebouwing is beperkt tot een nok- en goothoogte van 10 meter.  Op de hoeken (accenten) is de maximale nok- en goothoogte 12 meter.

 

Rooilijnen en bouwgrenzen

Op het bedrijventerrein Drechthoek II wordt onderscheid gemaakt tussen rooilijnen en bouwgrenzen. Rooilijnen vormen een bebouwingsgrens waarin de bebouwing moet worden gebouwd. Door het creëren van een aaneengesloten rooilijn vormt de bebouwing een samenhangende bebouwingswand, waarmee de openbare ruimte op een herkenbare manier wordt begrensd. De bouwgrenzen vormen een denkbeeldige grens waar de bebouwing op of achter moet worden gebouwd.

 

De meest openbare delen van de bedrijven liggen aan de randen van het bedrijventerrein. De rooilijn ligt op 4 meter achter de voorste erfgrens. De rooilijnen verwijden het profiel, zodat ruimtelijke kwaliteit als openbare ruimte wordt behouden.

 

Representativiteit

De bebouwing vormt een herkenbare zijde naar het landschap, de hoofdontsluiting en Drechthoek I. Aan deze zijde van de kavel moet de bebouwing voldoen aan de bepaalde minimale basiskwaliteit. De representatieve zijde moet zich door middel van de plaatsing van de hoofdentree en herkenbare raampartijen oriënteren op de openbare ruimte.

 

Aan de zijde van de hoofdontsluiting heeft de bebouwing een bijzondere representatieve waarde, omdat hier de entree van het dorp ligt. Aan de zijde van de Burgemeester Bakhuizenlaan presenteert zich een kleinere schaal richting de omgeving. Dit om een subtiele overgang te creëren naar de woningen aan de dijk.

 

Accenten

De accenten vormen verbijzonderingen in de architectuur aan de representatieve zijde van de bebouwing. Op stedenbouwkundig niveau wordt het bedrijventerrein gekenmerkt door accenten op de koppen en hoeken van het terrein.

 

De accenten versterken de openbare ruimte en markeren bijzondere momenten en ruimten. De accenten liggen op of achter de bouwgrens en oriënteren zich sterk op het landschap.

 

De accenten aan de hoofdontsluiting zijn de ‘blikvangers’ en moeten bijzonder en herkenbaar zijn. Dit moet in de architectonische expressie en het materiaal- en kleurgebruik tot uitdrukking komen.  

 

Randvoorwaarden kavelindeling

Binnen het stedenbouwkundig plan worden verschillende randvoorwaarden gesteld ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden van de kavel, waarmee het beoogde ruimtelijke beeld wordt bereikt. Hierdoor ontstaat een samenhangend ruimtelijk beeld rond de kwalitatief hoogwaardig ingerichte openbare ruimte aan de randen.

 

Op stedenbouwkundig niveau worden, ten aanzien van de kavelindeling, vier verschillende bouwgrenzen onderscheiden. Deze bouwgrenzen bepalen het maximale bouwvlak en vormen in het ruimtelijke beeld de rooilijnen, de bebouwingsgrenzen ten opzichte van de begrenzing van het plangebied en de bebouwingsgrenzen ten opzichte van de aanliggende kavels. Tussen de erfgrenzen en de bebouwingsgrenzen en rooilijnen mag niet worden gebouwd. De vier bouwgrenzen zijn:

• de rooilijn langs de randen (west, noord, oost). De rooilijn ligt op 4 meter uit de voorste erfgrens van de kavel;
• de rooilijn langs de binnenstraat ligt op 4 meter uit de voorste erfgrens van de kavel;
• de bouwgrens aan de achterzijde van de kavels ligt op 2 meter uit de achterste erfgrens;
• de bouwgrens tot de zijdelingse erfgrens. De afstand tussen de zijdelingse erfgrens en de bouwgrens bedraagt 2 meter.

In verband met calamiteiten is 2 meter de minimale afstand tussen de bouwgrens en de erfgrens. Wanneer op twee aangrenzende kavels op de erfgrens wordt gebouwd (de gebouwen sluiten op elkaar aan/één gebouw) vervalt de eis van minimaal 2 meter.