1 Inleiding

1.1Aanleiding en ligging plangebied

Aanleiding voor dit bestemmingsplan is de wens van de gemeente Loon op Zand om het gebied rondom de Nieuwe Markt in het centrum van Kaatsheuvel te herontwikkelen. De gemeente wil dit plein en de omgeving een kwaliteitsimpuls geven. Doelstelling is de identiteit van de dorpskern te versterken door de toevoeging van een ‘Bruisend Dorpshart’ rond de Nieuwe Markt, aansluitend op het winkelgebied.

Het bovenstaande impliceert al dat het plangebied gelegen is in het centrum van Kaatsheuvel. De onderstaande figuur geeft de ligging van het plangebied weer.

Figuur 1: Begrenzing plangebied

De begrenzing van het plangebied is als volgt:

- In het noorden wordt het plangebied begrensd door de Nieuwe Markt, waarbij de panden Nieuwe Markt 17 t/m 21, inclusief het bijbehorende achterterrein, binnen het plangebied vallen. De overige, omliggende, panden vallen buiten het plangebied;

- In het oosten wordt het plangebied begrensd door het kruispunt Peperstraat - Gasthuisstraat - Marktstraat. De begrenzing loopt verder achter de percelen van de panden Marktstraat 10 t/m 32. De panden aan de Marktstraat en de Gasthuisstraat en alle panden aan de Peperstraat, vallen buiten het plangebied;

- In het zuiden wordt het plangebied begrensd door de Vondelstraat;

- In het westen wordt het plangebied begrensd door de Huygenstraat en de Nieuwe Markt. De bebouwing aan de oostzijde van het betrokken gedeelte van de Huygenstraat en de Nieuwe Markt valt binnen het plangebied. De bebouwing aan de westzijde van de Huygenstraat en de Nieuwe Markt valt er buiten.

1.2Vigerend bestemmingsplan

Het voorliggende bestemmingsplan vervangt, nadat het van kracht geworden is, het vigerend bestemmingsplan “Kom Kaatsheuvel”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 23 maart 2000 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 24 oktober 2000 onder nummer 680473. Tot op het moment van inwerkingtreding van het onderhavig bestemmingsplan geldt voor het plangebied hetgeen planologisch geregeld is in dit bestemmingsplan.

1.3Gewijzigde vaststelling

Ten behoeve van de ontwikkelingen in het Dorpshart van Kaatsheuvel is een Bidbook Bruisend Dorpshart vastgesteld door de gemeenteraad. Het ter visie gelegen hebbende ontwerp van voorliggend bestemmingsplan was gebaseerd op dit Bidbook. Tijdens de aanbestedingsprocedure zijn echter door de uitvoerende marktpartijen voorstellen gedaan tot het op enkele punten optimaliseren van de plannen zoals neergelegd in het Bidbook. De gemeenteraad heeft deze voorstellen zorgvuldig gewogen en vervolgens gedeeltelijk overgenomen. Als gevolg hiervan heeft de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan besloten om de uit die overgenomen voorstellen voortvloeiende wijzigingen in de planopzet, als wijzigingen in het bestemmingsplan door te voeren. Het betreft geen wezenlijke aanpassing van de plannen, maar slechts een optimalisatie van de bestaande plannen.In paragraaf 4.1 is toegelicht op welke punten ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan een wijziging is doorgevoerd.

1.4Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting dient ter beschrijving en onderbouwing van het bestemmingsplan en bevat de resultaten van de diverse verrichte onderzoeken. De toelichting bestaat uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk 1 wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het vigerend beleid en de relatie daarvan met het voorliggend plan gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. Hoofdstuk 4 geeft een uitwerking van de voorgestane ontwikkelingen. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheidsaspecten en bevat tevens de resultaten van de diverse verrichte onderzoeken. Hoofdstuk 6 vormt een toelichting op de juridische onderdelen van het bestemmingsplan, de verbeelding en de regels.

Hoofdstuk 7 tenslotte, gaat in op de inspraak- en overlegprocedure van het bestemmingsplan.

naar boven

2Beleidskader

2.1Rijksbeleid

In 2006 is de Nota Ruimte formeel in werking getreden. De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota bevat, in overeenstemming met het Hoofdlijnenakkoord van het kabinet, de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Daarbij wordt invulling gegeven aan het motto "decentraal wat kan, centraal wat moet".

Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. Het kabinet richt zich op:

1 Versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;

2 Bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;

3 Borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;

4 Borging van veiligheid.

Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat het rijk uit van de bundelingstrategie. De steden worden ondersteund in hun functie van economische en culturele motor. In steden en dorpen wordt het draagvlak voor voorzieningen ondersteund. Infrastructuur kan worden geconcentreerd en optimaal worden benut. Het rijk voert het bundelingbeleid niet zelf uit. Dat is een taak van decentrale overheden. Wel speelt het rijk een stimulerende rol. Uitgangspunt is dat in iedere gemeente voldoende ruimte wordt geboden om te voorzien in de natuurlijke bevolkingsaanwas. Dat geldt ook voor landelijke gebieden, waar vooral starters en ouderen moeite hebben om aan een geschikte woning te komen, waardoor de sociale samenhang onder druk komt te staan. Behalve voor de eigen bevolkingsaanwas, moet iedere gemeente ook voldoende ruimte bieden voor de lokaal georiënteerde bedrijvigheid.

Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt.

Het onderhavig plan betreft herstructurering/dorpsvernieuwing van het bestaande dorpshart van Kaatsheuvel. De bestaande ruimte wordt in het plan optimaal benut voor de vestiging van zowel nieuwe als bestaande functies. Doel van het plan is een kwaliteitsimpuls te geven aan het centrum. Doordat optimaal gebruik gemaakt wordt van de bestaande ruimte sluit het plan goed aan bij het geldende nationaal beleid.

naar boven

2.2Provinciaal beleid

2.2.1Interimstructuurvisie en paraplunota

De Interimstructuurvisie (27 juni 2008) benoemt de (ruimtelijke) belangen en doelen van de provincie Noord-Brabant en werkt deze op hoofdlijnen in beleid uit. Het hoofdbelang van de provincie is zorgvuldig ruimtegebruik. Dit hoofdbelang wordt thematisch uitgewerkt in deelbelangen en -doelen. De hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid zijn vervolgens uiteengezet aan de hand van vijf leidende principes, welke een ruimtelijke inslag hebben en van belang zijn voor het provinciale schaalniveau. De vijf ruimtelijke principes zijn:

- Meer aandacht voor de onderste lagen;

- Zuinig ruimtegebruik;

- Concentratie van de verstedelijking;

- Zonering van het buitengebied;

- Grensoverschrijdend denken en handelen.

Het onderhavig plan sluit aan bij het principe ‘zuinig ruimtegebruik’. Zuinig ruimtegebruik kan gerealiseerd worden door middel van inbreiden, herstructureren en intensiveren. Zowel in stedelijke als landelijke regio’s moet het accent liggen op inbreiden en herstructureren. De mate waarin en de wijze waarop aan aspecten van zuinig ruimtegebruik vorm en inhoud wordt gegeven, moeten aansluiten bij de specifieke ruimtelijke karakteristieken en kwaliteiten ter plaatse. Voor het onderhavig plan is reeds een structuurplan en diverse ontwerpen opgesteld, met als doel het plan zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de bestaande ruimtelijke karakteristieken en kwaliteiten.

In de Paraplunota (1 juli 2008) staat de uitwerking van het provinciaal ruimtelijk beleid uit de Interimstructuurvisie. Deze nota vormt de basis voor het dagelijks handelen van Gedeputeerde Staten en dus voor de inzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In de paraplunota wordt concreter aangegeven wat het beleid van de provincie is. Het beleid uit de paraplunota put hiervoor uit verschillende bestaande plannen, zoals het voormalige Streekplan (waarvoor nu de Interimstructuurvisie in de plaats is gekomen), de uitwerkingsplannen, reconstructieplannen, en verschillende thematische nota’s zoals de beleidsnota Ecologische bouwstenen en de beleidsnota “Buitengebied in ontwikkeling”. Naast het overnemen van het bestaande beleid van deze plannen wordt op enkele punten nieuw beleid voorgesteld.

Het nieuwe beleid heeft betrekking op bedrijventerreinen, kantoorlocaties en het landelijk gebied. Voor het onderhavig bestemmingsplan zijn de wijzigingen dus niet relevant.

In het kader van het voormalige streekplan is het uitwerkingsplan Waalboss opgesteld (zie volgende paragraaf). In de paraplunota is aangegeven dat het uitwerkingsplan ook onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening onverminderd van kracht is.

2.2.2Uitwerkingsplan Waalboss

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Uitwerkingsplan Waalboss. Deze streekplanuitwerking is vastgesteld op 21 december 2004. De streekplanuitwerking van de stedelijke regio Waalboss gaat over grote delen van het grondgebied van acht gemeenten: 's-Hertogenbosch, Oss, Waalwijk, Loon op Zand, Heusden, Vught, Bernheze en Maasdonk. In dit plan worden voor de periode tot 2015 de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vastgelegd.

De opgave bestaat uit het vormgeven van het stedelijk gebied van Waalwijk-Sprang en Kaatsheuvel als één stedelijk geheel. Binnen dit stedelijk gebied zijn nog aanzienlijke mogelijkheden voor intensivering van het bestaande stedelijke gebied.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zullen aantoonbaar moeten bijdragen aan de versterking van de stedelijke structuur als geheel, door ruimtelijke en functionele verbanden te leggen tussen de drie kernen. Dit betekent ook een keuze voor differentiatie binnen het geheel. Het accent ligt hierbij op inbreidings- en herstructureringslocaties in het bestaande stedelijke gebied. Dit is in lijn met het uitgangspunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Het plangebied vormt onderdeel van het stedelijke gebied van Kaatsheuvel met de nadere aanduiding “herstructurering”. Bij de herstructurering wordt vooral gedacht aan verouderde woonwijken en bedrijventerreinen, maar ook enkele stads- en dorpscentra, zoals in het onderhavig geval, zijn aan vernieuwing toe en zijn als dusdanig aangegeven.

Figuur 2: Uitsnede uitwerkingsplan Waalboss, het plangebied (geel omcirkeld) binnen het stedelijk gebied

Bij het woningbouwprogramma is voor de gemeente Loon op Zand in het uitwerkingsplan het volgende opgenomen:

2002-2015: 550 woningen

2015-2020: 100 woningen

Totaal tot 2020: 650 woningen

Het onderhavig plan voorziet in ruim 100 woningen. Met deze woningen wordt een gedeelte van de woningbouwopgave tot 2015 voor de gemeente Loon op Zand ingevuld.

naar boven

2.3Gemeentelijk beleid

2.3.1Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan “Kom Kaatsheuvel”. Dit is op 23 maart 2000 vastgesteld. Het bestemmingsplan heeft tot doel een uniforme bestemmingsregeling te zijn voor de gehele bebouwde kom, waarmee ongewenste ontwikkelingen kunnen worden tegengegaan. Hierbij is gekozen voor een benadering van het vastleggen van de huidige situatie. Het bestemmingsplan “Kom Kaatsheuvel” heeft dan ook het karakter van een beheersplan. Nieuwe ontwikkelingen zijn binnen het plan niet of slechts in beperkte mate mogelijk.

Het streefbeeld in het bestemmingsplan gaat uit van het zoveel mogelijk behouden van de aanwezige cultuurhistorische kenmerken, het creëren van een compact winkelgebied, het versterken van de horeca door concentratie hiervan in het centrum, het versterken van de omgevingskwaliteit en het weren van bepaalde bedrijven uit het plangebied. Tevens wordt gestreefd naar een duidelijke hoofdwegenstructuur, waarbij verkeersgebieden en verblijfsgebieden worden gescheiden.

2.3.2Welstandsnota

De welstandnota van de gemeente Loon op Zand is vastgesteld in oktober 2003. Het doel van het welstandtoezicht is enerzijds het streven naar ruimtelijke kwaliteit en samenhang en anderzijds het reguleren en voorkomen van (potentiële) conflicten over bouwinitiatieven. Als kader voor de beoordeling van plannen door de welstandcommissie is een ambitieniveau vastgesteld, dat voor het betreffende gebied geldt dan wel in de toekomst gehanteerd wordt. Deze niveaus worden bepaald aan de hand van een waardestelling van een bestaand gebied ofwel aan de hand van een beeldkwaliteitkader, dat voor een plan gehanteerd wordt. Hoe groter de betekenis van een gebied (bijvoorbeeld op basis van cultuurhistorische waarde), hoe strenger het welstandtoezicht. Het welstandsniveau wordt weergegeven op de toetsingskaart.

Voor het plangebied van Dorpshart Kaatsheuvel geldt in zijn geheel het bijzondere welstandsniveau. Dit betekent dat welstandstoezicht hier belangrijk wordt gevonden en daarom bouwplannen aan alle beoordelingscriteria op het strengste niveau worden getoetst. De beoordelingscriteria vinden hun oorsprong in de specifieke kenmerken en waarden van het gebied. Voor alle beoordelingsaspecten en de toelichting daarop wordt verwezen naar de welstandnota. Overigens zullen de welstandskader nog nader worden uitgewerkt in een Beeldregieplan.

Daarnaast zijn in de uitwerking van het bidbook hoofduitgangspunten t.a.v. de architectuur van het Bruisend Dorpshart weergegeven. Ook aan deze criteria worden de ontwerpen getoetst. In de hiernavolgende tabel zijn de stedenbouwkundige en beeldkwaliteitseisen weergegeven.

Stedenbouwkundig	Beeldkwaliteit
De panden in de noordwand, zuidwand en de woonhoven hebben eenzelfde architectonische basisopbouw (dak, daklijst, middendeel en plint).	Het bebouwingsbeeld aan de linten (Peperstraat/Marktstraat) inpassen in de historische karakteristiek van het dorpscentrum met een parcellering van de gevelwanden die past bij de maat en schaal van de directe omgeving.
Aaneengesloten bebouwing zodat pleinwanden en bouwblokken ontstaan met een duidelijke begeleiding van en oriëntatie op de openbare ruimte.	Een gedifferentieerde uitstraling in samenhangende gevelwanden; toepassen van een verticale gevelgeleding bij de woningen, zodat ze aansluiting vinden bij de dorpse bebouwingskarakteristiek.
De pleinwanden bestaan uit bebouwing van 3 lagen tot 4 lagen met een kap.	Geen grote permanente luifels t.b.v. horeca of detailhandel, eventueel toepassen van een terugliggende plint (maximaal één meter), zodat er een beschut gebied ontstaat.
Accenten in de gevelwanden op zichtlijnen en hoekpunten	Zorgvuldige ruimtelijke inpassing van reclame-uitingen.
Op een aantal plekken een ruimtelijk hoogte accent: in de noordelijke pleinwand, de passage tussen de oud- en nieuwbouw van het gemeentehuis en de luifel in het middendeel van het Carré.	Materialen: In hoofdzaak baksteen voor de gevels, op onderdelen eventueel gecombineerd met andere hoogwaardige materialen. Dakpannen als dakbedekking voor de kappen.
De grotere blokken (gemeentehuis en Carré) aan het plein vormen lange gevelwanden die gedifferentieerd worden door hoogteverschillen, plasticiteit in de gevel en bijzondere ruimtelijke accenten	Kleurgebruik: Verzadigde aardetinten van oker/oranje/bruin tot auberginepaars/grijs antraciet. Geen contrasterend kleurgebruik; dit is echter wel toegestaan in het binnengebied van de hoven en voor de ruimtelijke accenten aan het plein. Ingetogen kleurgebruik voor de details.
Het Carré en het gemeentehuis hebben een alzijdige uitstraling.

Het voornemen is bovenstaand beleid verder uit te werken.

2.3.3StructuurvisiePlus

De gemeenteraad van Loon op Zand heeft op 5 februari 2004 de StructuurvisiePlus vastgesteld. Hierin zijn de kaders aangegeven voor het beheer en de ontwikkeling van het stedelijke en het landelijke gebied van de gemeente. Het behoud van de eigen identiteit en de mogelijkheden om deze te versterken staan hierin centraal. De vergrijzing van de bevolking en de stedelijke vernieuwing zijn belangrijke thema’s.

Op het gebied van stedelijke ontwikkeling richt het beleid zich op:

1 Het versterken van de subregionale functie van het centrum van Kaatsheuvel;

2 Het optimaliseren van het ruimtegebruik door benutting van open ruimten in de bebouwde kom;

3 Het realiseren van nieuwe woonvormen ter verbreding van het woonaanbod (combinaties van wonen/werken en wonen/zorg);

4 Versterken van de ruimtelijk-structurele kwaliteit van de openbare ruimten, waarbij het optimaliseren van de verkeers- en groenstructuur centraal staat.

In de StructuurvisiePlus is de herontwikkeling van het centrum, onder andere vanuit de bovenstaande doelstellingen geredeneerd, opgenomen.

Het centrumgebied heeft op de plankaart een drietal ‘aanduidingen’ om de gewenste ontwikkeling aan te geven:

1 ‘Centrum’ (het marktplein en de aangrenzende bebouwing aan de noord- en oostzijde).

2 ‘Herstructureringsgebied centrum’ (het gebied ten zuiden van de Nieuwe Markt tussen de Huygenstraat, Vondelstraat en de Marktstraat).

3 ‘Maatschappelijke voorzieningen’ (het gemeentehuis met aanbouw en omgeving).

2.3.4Structuurplan Dorpshart Kaatsheuvel

Ten behoeve van de herontwikkeling is een structuurplan opgesteld. Het structuurplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Loon op Zand op 26 juni 2008. Het structuurplan geeft de beoogde hoofdstructuur van het nieuwe dorpshart weer. Het onderhavig bestemmingsplan is gebaseerd op dit structuurplan, met dien verstande dat het bestemmingsplan meer gedetailleerd ingaat op de plannen dan het structuurplan, maar minder gedetailleerd dan bijvoorbeeld de ten behoeve van de herontwikkeling opgestelde massastudie’s, voorkeursvarianten en het bidbook. Het plangebied van het onderhavig bestemmingsplan is vergroot ten opzichte van het plangebied van het structuurplan door de aankoop van het pand Nieuwe Markt 21.

Daarnaast zijn voor het project “Bruisend Dorpshart” reeds diverse documenten opgesteld zoals een beeldkwaliteitsplan, een massastudie, een voorkeursvariant, een bidbook en een uitwerking van het bidbook. Het gaat hierbij niet allemaal om vastgestelde documenten met een formele status, maar deze documenten hebben wel geleid tot een discussie over het gewenste beeld en de gewenste structuur in het gebied. Het structuurplan en de uitwerking van het bidbook zijn als uitgangspunt voor dit bestemmingsplan genomen.

Figuur 3: Kaart Structuurplan

naar boven

3Huidige situatie

3.1Bestaande ruimtelijke structuur

3.1.1Algemeen

Het plangebied bevat twee grote open ruimtes: het marktplein en het gebied van de (voormalige) gemeentewerf. Daarnaast de toevoerwegen naar het centrum en uiteraard bebouwing van verschillende aard. Er komt geen hoogbouw in het plangebied voor. Afgezien van de toren van de (voormalige) brandweerkazerne gaat de bebouwing niet hoger dan 3 verdiepingen met kap. De schaal van de bebouwing varieert van kleinschalig, zoals de woningen aan de Huygenstraat tot gebouwen met een bredere massa, zoals het gemeentehuis en de brandweerkazerne.

3.1.2Cultuurhistorie en monumenten

Kaatsheuvel had lang het karakter van een verzameling bebouwingslinten. De Hoofdstraat vormde het voornaamste lint. Ook de Gasthuisstraat, de Berndijksestraat, de Peperstraat en de Marktstraat zijn oude linten. De linten zijn in de loop van de tijd verdicht. Aan de zuidkant van het dorp is vooral woongebied toegevoegd en aan de noordkant voornamelijk werkgebied.

Voor de Tweede Wereldoorlog was het plein, dat nu de Nieuwe Markt vormt, kleiner en driehoekig van vorm. De brandweerkazerne, die momenteel niet meer als zodanig in gebruik is, staat sinds 1953 aan de zuidkant van het plein. Vóór die tijd bevond zich hier een boomgaard. In het verleden zijn diverse winkels en cafés aan het plein gevestigd geweest.

Vanaf de jaren ‘60 is de bouw veranderd. De bouwblokken krijgen een grotere maat, waaronder ook het gemeentehuis aan de westkant van het plein.

In het plangebied bevinden zich geen monumenten. In het Monumenten Inventarisatie Project zijn twee gebouwen (brandweerkazerne en woonhuis Nieuwe Markt 17/18) die als cultuurhistorisch van belang naar voren gekomen, maar de gemeente heeft daaraan niet de status van monument toegekend. Bij de brandweerkazerne gaat het om een L-vormig gebouw met een toren van vijf etages, die diende als brandslangentoren. Bovenop de toren bevindt zich een achthoekige lantaarn. Het gebouw verdient vanwege zijn kwaliteiten een prominente plek in het centrumproject. Het woonhuis Nieuwe Markt 17-18, gebouwd in de Amsterdamse stijl, verkeert bouwkundig niet in een goede staat.

3.1.3Openbare ruimte, groen en water

Het dorpshart van Kaatsheuvel heeft een stenig karakter, zeker ook het plangebied. Er komt geen oppervlaktewater voor in het plangebied. In het verleden liep er overigens wel een beek van oost naar west ongeveer op de plek van het plein. Rondom het marktplein bevinden zich enkele bomen, met name aan de zuidkant en rondom de fietsenstallingen bij de bushalte. Ook in het overige deel van het plangebied beperkt het aanwezige groen zich tot bomen.

3.2
Bestaande functionele structuur

3.2.1Algemeen

Het plangebied omvat het marktplein met omliggende gebouwen en het gebied van de (voormalige) brandweerkazerne annex gemeentewerf en omgeving. Aan de noordkant bevinden zich centrumfuncties (winkelen, werken, horeca) met bijbehorende voorzieningen en aan de andere kant een gebied met hoofdzakelijk een woonfunctie.

3.2.2Voorzieningen

In 2006 is door Droogh Trommelen en Partners een distributieplanologisch onderzoek (DPO) uitgevoerd met als doel inzicht te verkrijgen in de mogelijkheden voor uitbreiding van detailhandel en horeca alsmede de kansen voor verplaatsing van reeds gevestigde ondernemingen naar het centrum van Kaatsheuvel.

Het winkelaanbod in Kaatsheuvel omvat ongeveer 39.000 m². Dit is relatief hoog in vergelijking met kernen met een zelfde aantal inwoners. Dit komt vooral door het ruime aanbod in doelgericht bezochte branches, zoals woninginrichting en doe-het-zelf, maar deze bevinden zich vooral buiten het centrum. Het winkelaanbod van Kaatsheuvel ligt in de Hoofdstraat, Peperstraat en de Hoofdpoort. Het centrum heeft een lineaire structuur met enkele aftakkingen.

Het onderzoek concludeert dat er geen aanleiding bestaat om te verwachten dat het aanbod detailhandel en/of horeca in Kaatsheuvel substantieel kan toenemen. Wel zijn er kansen om het aanbod kwalitatief te versterken.

Door in het centrum ruimte te bieden aan vernieuwing, kan volgens het DPO de dynamiek en kwaliteit van het winkel- en horeca-aanbod worden versterkt. Dit kan gepaard gaan met nieuwvestiging en verplaatsing van bestaande bedrijven. Een integrale en ontwikkelingsgerichte centrumvisie vormt daarbij een belangrijk middel.

Ook de sociale en culturele voorzieningen liggen verspreid over het centrum. Sociaal-cultureel centrum ‘de Werft’, met onder meer de bibliotheek, ligt in de buurt van het plein, net buiten het plangebied. Aan de noordkant van het plein bevindt zich wel het VVV-kantoor.

In Kaatsheuvel zijn niet veel horecavoorzieningen. Deze bevinden zich deels aan het plein en deels daarbuiten.

3.2.3
Gemeentehuis en (voormalige) gemeentewerf

In het plangebied bevinden zich verschillende gebouwen van de gemeente Loon op Zand. De gemeentelijke diensten zijn verspreid over diverse gebouwen rondom het plein. Aan de westkant van het plein bevindt zich het gemeentehuis in een markant gebouw uit de jaren ‘60. Ten noorden daarvan is een aanbouw gerealiseerd. Aan de zuidkant van het plein is de gemeentewinkel met de publieke diensten gehuisvest in een voormalig bankgebouw.

De gemeentewerf achter de brandweerkazerne is niet meer in gebruik. Het terrein is grotendeels onbebouwd.

3.2.4 Wonen

In de huidige situatie is het wonen rond het marktplein ondervertegenwoordigd. Het beperkt zich vooral tot de zuidoosthoek. Dit komt de levendigheid van het plein niet ten goede. Aan de Huygenstraat staan enkele woningen, die voor de realisering van het plan zullen moeten verdwijnen. Enkele van deze woningen zijn momenteel al niet meer als zodanig in gebruik. Voor het plan zullen eveneens drie woningen aan de noordzijde van het marktplein moeten verdwijnen. Ook deze woningen worden momenteel niet meer bewoond.

Rondom het plangebied zijn wel redelijk veel woningen te vinden, soms onmiddellijk bij voorzieningen zoals in de Peperstraat en in de Hoofdstraat.

3.2.5 Verkeer, parkeren en openbaar vervoer

3.2.5.1Algemeen

De centrumfunctie van het dorpshart maakt tevens dat verkeer belangrijk is. De bereikbaarheid is een voorwaarde voor het functioneren van het centrum zowel in verband met de aantrekkelijkheid voor bewoners en bezoekers, als in verband met laden en lossen. In het centrum komen verschillende stromen samen: auto- , langzaam - , en busverkeer. Een groot deel van het marktplein wordt dan ook gebruikt door deze verkeersstromen: de zuid- en oostzijde met name door het autoverkeer; de oostelijke helft van het plein met onder meer bushaltes en fietsenstallingen door het openbaar vervoer.

3.2.5.2Verkeer

Op de Nieuwe Markt en het plangebied komen verschillende straten uit, de Berndijksestraat, de Vossenbergselaan, de Raadhuisstraat, de Lievekenshoek, de Peperstraat, de Gasthuisstraat, de Marktstraat Achterom en de Huygenstraat. Aan de zuidkant vormt de Vondelstraat nog een verbinding tussen de Huygenstraat en de Marktstraat.

De Raadhuisstraat en de Peperstraat komen uit op de hoofdwinkelstraat, de Hoofdstraat, maar ze liggen buiten het plangebied.

Het marktplein heeft alleen aan de zuidkant voor het auto- en fietsverkeer een echte verkeersfunctie en wel als gebiedsontsluitingsweg in twee richtingen. De weg maakt onderdeel uit van de noord-zuid route Marktstraat - Nieuwe Markt - Raadhuisstraat - Jan de Rooijstraat.

Het werkdaggemiddelde bedraagt circa 6.365 motorvoertuigen per etmaal en 1.360 (brom-)fietsen.

Op het merendeel van de wegen geldt een maximumsnelheid van 50 kilometer per uur. Dit geldt niet voor de Peperstraat en het gedeelte van de Huygenstraat tussen de Vondelstraat en de Berndijksestraat.

Figuur 4: Huidige situatie verkeer

3.2.5.3Parkeren

Het parkeren is aan de zuidkant van het centrum van Kaatsheuvel verspreid over verschillende pleinen en langs verschillende wegen. Binnen het plangebied gaat het om de parkeerterreinen aan de zuidkant van de Nieuwe Markt en de achterzijde van het gemeentehuis. Buiten het plangebied ligt onder meer een parkeerterrein op de hoek van de Berndijksestraat en de Huygenstraat bij de aldaar aanwezige voorzieningen.

3.2.5.4Openbaar vervoer en fiets

Aan het oostelijk deel van de Nieuwe Markt bevindt zich de centrale halteplaats voor het openbaar vervoer. Hier komen de streeklijn 137 en de buurtbus 205 samen. De halteplaats neemt met de naastgelegen fietsenstalling een dominante plek in. Streeklijn 136 komt niet op het plein en volgt de route Berndijksestraat - Nieuwe Markt (ten westen van het gemeentehuis) – Raadhuisstraat.

naar boven

4 Het plan

4.1Inleiding

Doelstelling van het voorliggend plan is om het dorpshart een kwaliteitsimpuls te geven. Het streven is te komen tot een levendig en ‘bruisend’ centrum van Kaatsheuvel. In het stedenbouwkundig plan is daarnaast gezocht naar ingrepen die het marktplein een menselijke maat en intimiteit geven. Het eerder vermelde structuurplan en de uitwerking in het zogenaamde bidbook zijn hierbij als uitgangspunt genomen.

In de onderstaande figuur wordt het plangebied weergegeven in een luchtfoto van de huidige situatie.

Figuur 5: Luchtfoto

De herontwikkeling van het dorpshart is onder te verdelen in een aantal deelgebieden.

- Noordelijke pleinrand of Noordwand;

- Gemeentehuis;

- Multifunctioneel Carré;

- Brandweerkazerne

- Zuidelijke pleinrand of Zuidwand;

- Woonhoven.

In de volgende paragraaf worden kort de verschillende voorgestane ontwikkelingen beschreven.

- het bouwvlak van het nieuw te bouwen gemeentehuis en de bouwhoogte daarvan is gewijzigd;

- de parkeergarage onder het plein is komen te vervallen, echter toegestaan wordt dat onder de te realiseren gebouwen ondergronds geparkeerd kan worden;

- in de Noordwand wordt een hoogteaccent toegestaan, Voor een gedeelte van het bouwvlak is daarom de toegestane goot- en bouwhoogte verhoogd met 3 meter;

- Voor de te realiseren Zuidwand is aan de pleinzijde de toegestane goot- en bouwhoogte verhoogd met 3 meter en aan de zijde van de brandweerkazerne met 1 meter;

- In het te realiseren appartementencomplex in Woonhoven is op de begane grond ook het gebruik van ruimtes voor dienstverlening of maatschappelijke voorzieningen toegestaan.

De optimalisaties zijn stedenbouwkundig gezien, en met het oog op belangen van derden, alleszins verantwoord en hebben geen nadelige consequenties voor de uitkomsten van de ten behoeve van dit bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken.

naar boven

4.2 Ontwikkelingen

Noordwand

Aan de noordzijde van het plein wordt de bestaande bebouwing gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De huidige pleinwand bestaat deels uit de uitbreiding van het gemeentehuis en heeft deels een karakteristieke pandsgewijze opbouw, een restant van de vroegere lintbebouwing.

De bestaande bebouwing, inclusief het pand op de hoek met de Peperstraat wordt door nieuwbouw vervangen. In de noordelijke pleinwand komen op de begane grond commerciële ruimten voor detailhandel, horeca, maatschappelijke- en zakelijke dienstverlening. Op de verdiepingen komen appartementen. Tevens wordt de 24 uurs bereikbare toegang tot de parkeergarage onder het Marktplein ondergebracht in één van de panden.

Het bouwblok wordt weergegeven als een gesloten pleinwand. De bouwhoogte varieert van drie lagen met kap tot vier lagen met kap. De pleinwand krijgt een verticale geleding, een pandsgewijze opbouw, bestaand uit meerdere pandbreedtes. De panden zijn over de totale hoogte herkenbaar. De plint en bovenbouw hebben eenzelfde kleur- en materiaaltoepassing. Kleine rooilijnverspringingen (maximaal 0,75 m) kunnen als middel toegepast worden om de pandsgewijze verticaliteit te accentueren.

Gemeentehuis

Op de Nieuwe Markt bevindt zich het gemeentehuis. Dit kantoor wordt gehandhaafd. Naast het oorspronkelijke, te handhaven gebouw komt nieuwbouw. Naast werk- en vergaderruimten wordt hier de publieksfunctie in de vorm van de gemeentewinkel gehuisvest.

De publieke diensten worden zoveel mogelijk aan de pleinzijde van het gebouw geplaatst. De raadsomgeving is het hart van het gebouwencomplex. De gemeentewinkel heeft een prominente plek in de nieuwbouw, op de hoek van het plein.

De nieuwbouw direct ten zuiden van het huidige hoofdgebouw biedt plaats aan de zes afdelingen die de ondersteunende backoffice zijn voor de gemeentewinkel. Elke verdieping biedt ruimte aan twee afdelingen. De oud- en nieuwbouw worden aan elkaar gekoppeld door een smalle, maar imposante hoofdentree. Deze passage vormt samen met de gemeentewinkel de publiekshal. De oudbouw heeft met name een representatieve functie. Bij de realisatie van de ver- en nieuwbouwplannen wordt de huidige passerelle en de vleugel van 1990 gesloopt.

Fietsenstalling

In de kelder van de oudbouw is ruimte voor een openbare fietsenstalling. De stalling is bedoeld voor langparkeerders en is dicht bij de bushalte direct achter het gemeentehuis. De fietsenstalling wordt voorzien van daglicht en toegangscontrole.

Multifunctioneel Carré

Tegenover het gemeentehuis, aan de oostzijde van het plein wordt in een carré-achtig volume een multifunctioneel centrum ondergebracht. Het Carré is gepland als een schakel tussen het Bruisend Dorpshart en het aanliggende winkelgebied. Het Carré wordt vormgegeven als een alzijdig gebouw. Hoewel de entree en daarmee de voorzijde aan de Nieuwe Markt gerealiseerd wordt, krijgt het Carré een alzijdige “actieve” uitstraling en een bijzondere architectonische expressie, waarmee het een passend onderdeel wordt aan de Marktstraat. In het Carré komt een multifunctioneel centrum (MFC) bestaande uit drie zalen die multifunctioneel inzetbaar moeten zijn en door flexibele wanden ook samen één theaterzaal kunnen zijn. Daarnaast gaat het gebouw ruimte bieden aan een bibliotheek, de VVV, een multifunctioneel gedeelte met vergaderzalen en oefenruimtes, horeca, dansstudio’s en appartementen. Deze appartementen zullen als short-stay appartementen gebruikt kunnen worden, maar ook permanente bewoning wordt toegestaan. ‘Short-stay’-appartementen zijn een soort hotelaccommodatie bestaande uit appartementen die voor een korte tijd verhuurd kunnen worden, variërend van enkele dagen tot enkele maanden.

Het MFC is georganiseerd rondom de multifunctionele zaal. Deze zaal ligt centraal in het gebouw met daarom heen kleinere gebouwdelen met diverse voorzieningen. De horeca in de noordelijke pleinwand wordt met zijn terrassen gericht op het zuiden, de horeca van het MFC sluit hierbij aan.

Het laden en lossen ten behoeve van het MFC zal plaatsvinden in een interne laad- en losstraat, waardoor geluidshinder naar omwonenden geminimaliseerd wordt. Hiermee wordt ook voorkomen dat op verschillende punten op het plein busjes en vrachtwagens staan. De binnenstraat heeft de toegang aan de zuidzijde, de Nieuwe Markt, en wordt aan de noordzijde verlaten via de Peperstraat. Omdat deze binnenstraat het oostelijke gedeelte van het gebouw volledig ontkoppelt van het MFC komen hier achter de appartementen. Deze woningen krijgen een eigen entree aan de Marktstraat.

Brandweerkazerne

De voormalige brandweerkazerne is een gebouw met een bijzondere eigen identiteit, een potentieel monument. De toren is een herkenbaar landmark op het plein en zal als zodanig behouden blijven. Ten zuiden van het gebouw wordt het woningbouwproject Woonhoven gerealiseerd. Om die reden wordt de aanbouw aan de achterzijde van de brandweerkazerne afgebroken. Het hoofdgebouw blijft in tact en wordt enkel inpandig verbouwd ten behoeve van de nieuwe functies. Dit zal hoofdzakelijk horeca op de begane grond en wonen op de verdieping zijn.

Zuidwand

De voormalige brandweerkazerne en de Z-vormige nieuwbouw vormen met elkaar de zuidelijke wand van het plein. Deze wand vormt de overgang van de Markt naar het woongebied Woonhoven. Het Z-vormige gebouw heeft een doorlopende plint met zakelijke dienstverlening. Op de verdiepingen is wonen gesitueerd in drie losse volumes, die de dorpse sfeer versterken. De appartementen krijgen hun entree aan de pleinzijde. De bestaande woningen van Casade Woondiensten worden geïntegreerd in de nieuwbouw.

De zichtlijn vanuit de Berndijksestraat op het middelste pand wordt geaccentueerd. De rooilijn van de op het westengerichte gevel geeft samen met het Carré de gedraaide richting van het plein aan. De parkeergelegenheid voor de appartementen wordt aan de achterzijde van het gebouw inpandig op maaiveld opgelost. De parkeerplaatsen zijn via het Achterom bereikbaar.

Woonhoven

Ten zuiden van de brandweerkazerne krijgt het plein geen centrumfunctie maar een woonfunctie. In het gebied tussen de Huygenstraat, de brandweerkazerne, de Vondelstraat en de achterzijde van de percelen Marktstraat 10 t/m 32 wordt in maximaal 62 woningen, verdeeld over verschillende woningtypen en geschikt voor diverse doelgroepen, voorzien. Aan-huis-verbonden beroepen die naar aard en omvang passend zijn binnen de woonomgeving, zijn toegestaan.

Het woongebied is als een geheel vormgegeven, met een openbaar hof grenzend aan de brandweerkazerne. Dit gebouw is opgenomen in de ruimtelijke structuur. De hof wordt ingericht met klinkerverharding, bomen en hagen. Het woongebied bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen met grote tuinen. Op de hoek van de Nieuwe Markt en de Huygenstraat komt een klein appartementenblok. Voor het overige wordt de bouw van appartementen niet voorgestaan, aangezien het gebied bij een hoge woondichtheid haar dorpse karakter verliest. Tevens worden op enkele andere locaties in Loon op Zand al appartementen gebouwd en staat de markt voor deze woonvorm onder druk.

De parkeergelegenheid voor de woningen is grotendeels op maaiveld opgelost, in garages naast de woningen, in de achtertuin en op kleine parkeerterreinen bij de achtertuinen en onder een dek. Voor de appartementen wordt het parkeren verdiept opgelost. Voor de eengezinswoningen dient naar creatieve parkeeroplossingen gezocht te worden, waardoor auto’s niet zichtbaar zijn vanuit het openbaar gebied. Vanuit het Multatulihof is er een doorzicht op de Nieuw Markt. In de woonhof zijn meerdere doorzichten en doorsteekjes voor voetgangers.

De panden hebben per straatwand en per hofje dezelfde architectonische basisopbouw (dak, daklijst, middendeel en plint). De materiaaltoepassing is baksteen, uitgevoerd in verzadigde roodachtige aardtinten voor de straatwanden. De wanden van de hofjes worden uitgevoerd in wit gekeimde baksteengevels. De daken zijn met antracietgrijze keramische pannen gedekt of zinken of grijze aluminium roevendakbedekking.

4.3 Openbare ruimte

Om het plein van de Nieuwe Markt levendig en aantrekkelijk te maken is het belangrijk dat alle voorzieningen en woningen aan het plein georiënteerd zijn. Hiervoor is het belangrijk dat:

1 alle hoofdentrees van de gebouwen aan het plein gesitueerd zijn. Er kan eventueel een secundaire entree aan de andere kant zitten;

2 het begane grondniveau van de gebouwen op hetzelfde niveau als het plein ligt, teneinde de toegankelijkheid ook voor mindervaliden te waarborgen;

3 het begane grondniveau een open, uitnodigende uitstraling mee te geven, door architectonische vormgeving en materiaalgebruik, maar ook door hier bijvoorbeeld de publieksfuncties te situeren;

4 ook de bovengelegen (woon) verdiepingen op het plein worden georiënteerd en aan deze kant zullen geen galerijen worden gebouwd.

De inrichting en aankleding van de openbare ruimte binnen het plangebied is zodanig dat daardoor het gebruik en de aantrekkelijkheid van het dorpshart worden vergroot. Het dorpshart moet een fijne plek om te verblijven worden en dit qua aankleding en inrichting ook uitstralen.

Tevens dient het marktplein gebruikt te kunnen worden voor diverse evenementen, waaronder de weekmarkt en de kermis. De inrichting van de openbare ruimte wordt hier op afgestemd.

Als uitwerking op het Bidbook is een voorlopig inrichtingsplan opgesteld. Dit plan dient als richtinggevend kader voor het opstellen van de definitieve uitwerking van het plan voor de buitenruimte. Uitgangspunt is dat het plein aan sluit op de vloerpeilen van de gebouwen in de omgeving en op gelijk niveau uitgevoerd wordt. Voor de vloer wordt een gemêleerd rode gebakken klinker gebruikt. De gebouwen die met elkaar het plein ruimtelijk vormgeven, krijgen aan het plein vloeraccenten op gelijk niveau met het plein. Deze accenten vormen als stoepen of stenen tapijten een schakel tussen het gebouw en de buitenruimte. Verder krijgt het plein drie grote bomen. Deze komen in bakken te staan met een ondertapijt van gras. Ook de straten in de omgeving krijgen bomen, waardoor het dorpshart een groene rand krijgt. Het plan voor het groen op het plein moet nog verder ingevuld worden. Aan de zuidzijde van het plein is de huidige Nieuwe Markt vervangen door een rijloper die verlaagd in de vloer van het plein is opgenomen. Deze rijloper geleid de automobilist over het plein.

naar boven

4.4Verkeer en parkeren

4.4.1Verkeer

De gemeente wil de verkeersstructuur aanpassen om met een goede verdeling van de verkeersdrukte te bereiken dat de verblijfsfunctie van het plein zo min mogelijk wordt aangetast. Uitgangspunt is om de voetganger meer ruimte te geven en de wandelroutes naar de Hoofdstraat te benadrukken. In 2005 heeft de gemeente onderzoek laten doen naar mogelijke verkeersmodellen voor het plangebied (Ontwerpprincipes gedeeltelijke afsluiting Nieuwe Markt Kaatsheuvel, 2005). Hieruit is één model als beste naar voren gekomen, weergegeven in figuur 6.

Het gaat bij het aanpassen van de verkeerstructuur niet om het aanleggen van nieuwe wegen, maar om het wijzigen van de toegestane rijrichtingen. Op deze manier wordt het plein ontlast van verkeer en blijft er ook meer wandelruimte over. Voor het aanpassen van de toegestane rijrichtingen zullen verkeersbesluiten moeten worden genomen.

De ontsluiting van het nieuwe woongebied ten zuiden van de brandweerkazerne geschiedt via de Vondelstraat en de Huygenstraat.

Figuur 6: Toekomstige verkeerssituatie (waarbij voor de éénrichtingsverkeer wegen en erf/pleintoegangswegen, een 30 km/u regime gaat gelden)

Bevoorrading

Bij de inrichting van het plein is rekening gehouden met het bevoorradingsverkeer. De bevoorrading op het plein zal gereguleerd worden met venstertijden.

4.4.2Parkeren

De parkeerbalans wordt opgesteld aan de hand van CROW publicatie 182. Daarin zijn parkeerkencijfers opgenomen. De gemeente Loon op Zand heeft op basis van deze publicatie parkeernormen vastgesteld. Uitgangspunten voor de parkeernormen zijn:

- De gemeente Loon op Zand heeft de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’;

- In principe worden de maximale parkeerkencijfers aangehouden ivm matig openbaar vervoer;

Het benodigde aantal parkeerplaatsen is berekend aan de hand van deze parkeernormen en meervoudig gebruik van de parkeerplaatsen, bijvoorbeeld overdag werknemers en ’s avonds bewoners. De berekening is mede gebaseerd op opnames in de vorm van aanwezigheidspercentages.

Woonhoven voorziet in zijn eigen parkeerbehoefte en wordt hier verder buiten beschouwing gelaten. Voor (de rest van) het plan moeten volgens de theoretische CROW-normering 363 parkeerplaatsen aangelegd worden. Het blijkt dat de maatgevende (piek)periode hiervoor de vrijdagmiddag is vanwege de weekmarkt in combinatie met de bezetting van het gemeentehuis. Op basis van het theoretisch aanwezigheidspercentage zouden er 91 parkeerplaatsen (dat is een combinatie van personeel en bezoekers) tijdens deze periode (vrijdagmiddag) voor het gemeentehuis nodig zouden zijn. De praktijk is echter dat er dan veel minder parkeerplaatsen nodig zijn. Hoeveel precies wordt nader uitgezocht, maar een verlaging met 22 plaatsen is een heel reële aanname. Het aantal benodigde parkeerplaatsen is dan (363 – 22 =) 341.

Door de optimalisaties in het plan worden 33 plaatsen (inpandig) in de noord- en zuidwand gerealiseerd. In het openbaar gebied worden 128 parkeerplaatsen op maaiveldniveau aangelegd. Dit houdt in dat er voor 180 plaatsen nog een oplossing gevonden moet worden. In een parkeergarage onder het gemeentehuis kunnen 130 plaatsen aangelegd worden. Hiermee resteert nog een tekort van 50 plaatsen. De nog resterende parkeerplaatsen worden onder het maaiveld of in de directe omgeving van het plangebied gerealiseerd.

Openbaar vervoer

Wat betreft openbaar vervoer zijn de uitgangspunten:

1 Het realiseren van een goede bereikbaarheid van de voorzieningen rondom het plein en het kernwinkelgebied, zonder dat dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit van het plein.

2 De halteplek zo positioneren dat de belangrijkste looplijn naar het kernwinkelgebied over het plein gaat om levendigheid te genereren.

Het bestaande busstation op de Nieuwe Markt komt te vervallen en wordt vervangen door halteplaatsen. Deze haltes worden gedacht aan de Marktstraat. De bestaande haltes aan de Berndijksestraat nabij het dorpshart, worden verplaatst en gedacht wordt aan de Raadhuisstraat. Aan de Nieuwe Markt wordt een bushalte voor de buurtbus aangelegd. Alle haltes worden aangelegd conform de ‘handleiding toegankelijke halte voorzieningen’ van de Provincie Noord Brabant.

Langzaam verkeer

Voor het langzaam verkeer wordt beoogd om:

1 De wandel- en fietsroute van het plein naar het winkelhart te optimaliseren en herkenbaar vorm te geven.

2 Nabij de voorzieningen op het plein moet voldoende ruimte zijn voor het stallen van fietsen. Een bijzondere doelgroep zijn de mensen die op de fiets naar het plein komen om daar op weg naar werk of school op de streekbus te stappen.

Fietsvoorzieningen in het openbaar gebied

In het openbaar gebied worden bij de toegangen tot het Carré, het gemeentehuis en de verschillende andere voorzieningen fietsklemmen geplaatst. Deze worden

ruimtelijk goed ingepast en zijn opgenomen in het Voorlopig Inrichtingsplan voor de Buitenruimte van het Bruisend Dorpshart.

Fietsenkelder en stalling

Onder het gemeentehuis komen twee fietsenkelders. Eén kelder is bedoeld voor het personeel, de andere voor de mensen die de streekbus willen nemen. Onder het Carré is een fietsenstalling opgenomen voor het personeel van de verschillende functies in het gebouw. Tevens wordt nog gekeken naar de mogelijkheid om ook een openbare fietsenstalling onder het Carré te realiseren.

4.5 Verwerkelijking in de naaste toekomst

Ten behoeve van de ontwikkeling van de gronden in het plangebied zal voor een aantal gronden een onteigeningsprocedure opgestart worden. De betreffende gronden zijn op de verbeelding aangeduid als ‘ Wro-zone verwerkelijking in de naaste toekomst’. Het betreft de in de volgende tabel weergegeven gronden:

Adres	Kadastraal bekend	Eigenaar
Huijgensstr. 56 t/m 62	sectie L 1828 ged.	Casade Woondiensten
Huijgensstraat ongen.	sectie L 1854	Essent
Nwe Markt 5 en 6	sectie L 1995	ABB Vastgoed
Nwe Markt ongen.	sectie L 3658	Casade woondiensten
Nwe Markt ongen.	sectie L 3437	Casade Woondiensten
Achterom ongen.	sectie L 3107	ABB Vastgoed

naar boven

5 Uitvoerbaarheidsaspecten

De gemeente Loon op Zand heeft diverse onderzoeken laten uitvoeren om antwoord te krijgen op de vraag of deze plannen realiseerbaar zijn. Uit die onderzoeken is gebleken dat dit het geval is. In dit hoofdstuk komen eerst de milieutechnische aspecten aan de orde en vervolgens wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan.

5.1 Milieutechnische aspecten

5.1.1Milieuhinder bedrijfsactiviteiten

Bij het planologisch-juridisch mogelijk maken van de diverse ontwikkelingen die voorliggend bestemmingsplan biedt is het van belang te onderzoeken of nieuwe milieugevoelige functies zouden kunnen worden belemmerd door bedrijven binnen of in de omgeving van het plangebied.

De binnen het plangebied en de directe omgeving aanwezige bedrijfsactiviteiten zijn geanalyseerd en beoordeeld. De resultaten zijn neergelegd in een notitie die als bijlage 3 is toegevoegd aan deze toelichting. De conclusie van dit onderzoek is dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkelingen.

5.1.2Geluidhinder wegverkeer

Ten behoeve van de voorgestane herstructurering is een akoestisch onderzoek gedaan.[1] In het kader van de herstructurering wordt de Nieuwe Markt tussen de Marktstraat en de Huygenstraat verlegd. Ook zal een groot deel van het centrum gaan bestaan uit 30 km-wegen met een klinkerverharding.

De omliggende 30 km-wegen hebben formeel geen onderzoeksplicht en voor deze woningen in de diverse complexen kan geen hogere grenswaarde worden vastgesteld. Het plangebied valt echter ook binnen onderzoekszones van 200 meter van omliggende straten met een 50 km/u regime (Marktstraat, Berndijksestraat en Gasthuisstraat). Als gevolg hiervan is toch voor het gehele plangebied een nader akoestisch onderzoek uitgevoerd, uitgaande van een worst-case senario ten aanzien van de beoogde ontwikkelingen op basis van de standaardrekenmethode-II. Bij deze rekenmethode wordt ook afschermende werking van tussenliggende bebouwing meegenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat de ontwikkelingen waarbij woningbouw wordt mogelijk gemaakt binnen de 48 dB-contouren van de omliggende 30 km-wegen. Ondanks het feit dat de omliggende wegen een 30 km-regime hebben, zijn de gevelbelastingen op de woningen toch fors, tot 60 dB. De maximaal toelaatbare gevelbelasting voor nieuwe woningen in stedelijk gebied bedraagt 63 dB. De berekende gevelbelastingen zijn daarmee wel lager dan de maximaal toelaatbare gevelbelasting.

Uit de berekeningen van de 48 dB-contouren, vrije-veldsituatie, van de Nieuwe Markt, de Marktstraat, de Berndijksestraat en de Gasthuisstraat blijkt dat het plangebied binnen deze contouren ligt. Als gevolg hiervan zijn voor het Multifunctioneel Carré, de Zuidwand en de Woonhoven hogere grenswaarden vastgesteld.

De verleende hogere grenswaarden zijn weergegeven in de onderstaande tabel.

Locaties	Vast te stellen hogere grenswaarden in dB ten gevolge van:
	Nieuwe Markt	Marktstraat	Berndijksestraat	Gasthuisstraat
Multifunctioneel Carré	n.v.t.	62	n.v.t.	56
Zuidwand	n.v.t.	61	n.v.t.	n.v.t.
Woonhoven	54	n.v.t.	51	n.v.t.

hogere grenswaarden

5.1.3Externe veiligheid

Het transporteren, opslaan van of werken met gevaarlijke stoffen kan voor de directe omgeving risico’s met zich meebrengen. Ruimtelijke plannen moeten daarom rekening houden met externe veiligheid. Dit geldt niet zozeer voor een structuurplan waarmee globaal richting wordt gegeven aan het ruimtelijk beleid, maar zeker wel voor plannen die nodig zijn om daadwerkelijk te kunnen bouwen. Voor de in het plan begrepen projecten zal gewaarborgd moeten zijn dat aan normen op het gebied van externe veiligheid wordt voldaan alvorens deze daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) is op 27 oktober 2004 in werking getreden. Het Bevi bevat normen voor het risico rondom inrichtingen die gevaar voor de omgeving met zich meebrengen. Bij een bestemmingsplan en vrijstellingen/ projectbesluiten zal voldaan moeten worden aan de eisen van het Bevi. Voor een structuurplan gelden de eisen van het Bevi niet direct.

In het plangebied komen geen inrichtingen voor die gevaar voor de omgeving met zich meebrengen. Deze worden ook niet beoogd. Buiten het plangebied bevindt zich een inrichting, waarbij externe veiligheid wel aan de orde is. Het gaat daarbij om het tankstation aan de Berndijksestraat 3, waar ook lpg wordt verkocht.

Figuur 7: Ligging van de 150 meter cirkel om het vulpunt ten opzichte van het plangebied

Voor het onderhavig plan wordt voldaan aan de afstanden voor plaatsgebonden risico. Wel liggen delen van het plangebied in het invloedsgebied, dat voor het groepsrisico van belang is. Voor het groepsrisico heeft het Rijk geen normen, maar een oriënterende waarde vastgesteld. Het bevoegd gezag moet verantwoorden hoe het met het groepsrisico is omgegaan. Deze zogenoemde ‘verantwoordingsplicht groepsrisico’ is vastgelegd in de artikelen 12 en 13 van het Bevi. De bouw van de nieuwe woningen aan de Huygenstraat zou kunnen leiden tot een overschrijding van de oriënterende waarde. Ook de uitbreiding van het gemeentehuis en de voormalige brandweerkazerne vallen binnen het invloedsgebied.

Ter bepaling van het groepsrisico is een kwantitatieve risicoanalyse opgesteld[2]. Uit die analyse komt naar voren, dat het groepsrisico in de huidige situatie de oriëntatiewaarde niet overschrijdt. Berekend werd dat in de toekomstige situatie, doordat er binnen het invloedsgebied van het LPG-vulpunt sprake is van een toename van de dichtheid en bezettingsgraad van de bebouwing, het groepsrisico zal toenemen tot nagenoeg gelijk aan de oriëntatiewaarde.

Vervolgens is ten behoeve van voorliggend bestemmingsplan een verantwoording externe veiligheid opgesteld[3]. Daaruit komt het navolgende naar voren: In de eerder uitgevoerde risico-analyse (QRA) is ermee gerekend, dat er binnen het plangebied van het bestemmingsplan met een dichtheid van 90 woningen per ha zal worden gebouwd, en dat al deze woningen binnen de in het Bevi als relevant aangewezen risicozone van het betrokken LPG-vulpunt zullen worden gerealiseerd. De feitelijkheid is echter, dat in voorliggend bestemmingsplan, binnen de relevante straal van 150 m vanaf het LPG-vulpunt, slechts 50 à 55 woningen zijn geprojecteerd. Dit leidt dus tot een verlaging van het in de QRA berekende groepsrisico en dus tot een situatie die zeker binnen de wettelijke normstelling blijft. Dat neemt natuurlijk niet weg, dat er maatregelen kunnen worden genomen om het risico nog verder te verkleinen. De regionale brandweer heeft zich, bij brief van 9 juli 2009, aan de conclusies in de rapporten van Arcadis geconformeerd. Of en in welke mate tot het nemen van de aanbevolen aanvullende maatregelen zal worden overgegaan is onderwerp van nadere besluitvorming door het gemeentebestuur.

5.1.4Explosieven

In opdracht van de gemeente Loon op Zand is door Bodac B.V, een onderzoek naar mogelijke explosieven in het centrum uitgevoerd[4]. Uit dit onderzoek blijkt dat het plangebied conform het Besluit van 13 december 2006 ‘Bijdrage besluit kosten opsporing en ruiming conventionele explosieven Tweede Wereldoorlog’ gekwalificeerd kan worden als niet tot nauwelijks verdacht van de aanwezigheid van niet gesprongen conventionele explosieven.

5.1.5Luchtkwaliteit

Door SAB is in het kader van het structuurplan voor de herstructurering van het dorpshart, in 2007, reeds een onderzoek luchtkwaliteit opgesteld. Uit dit onderzoek blijkt dat voor de jaren 2007, 2010 en 2017 voldaan werd aan de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂), fijn stof (PM₁₀), benzeen (C₆H₆), zwaveldioxide (SO₂), koolmonoxide (CO) en lood (Pb) uit het Besluit luchtkwaliteit 2005.

Inmiddels is het Besluit luchtkwaliteit 2005 per 15 november 2007 vervangen door de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet is een Implementatie van de Europese kaderrichtlijn luchtkwaliteit en de vier dochterrichtlijnen waarin onder andere grenswaarden voor de luchtkwaliteit ter bescherming van mens en milieu zijn vastgesteld.

Nederland kan in 2010 niet overal voldoen aan de Europese grenswaarden voor fijn stof en stikstofdioxide, waardoor de realisatie van grote ruimtelijke ontwikkelingen onder druk staat. Het doel van de Wet luchtkwaliteit is het verbeteren van de luchtkwaliteit, zodat in 2015 aan de Europese eisen wordt voldaan en huidige belemmeringen voor gewenste ontwikkelingen zo veel mogelijk worden weggenomen. De kern van de Wet is het ‘Nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit’ (NSL). Dit instrument wordt door de Rijksoverheid gecoördineerd en bevat de ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit ‘in betekenende mate’ verslechteren èn maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.

In het kader van dit bestemmingsplan is het onderzoek luchtkwaliteit geactualiseerd[5].

Onderzocht is of er inzake luchtkwaliteit mogelijke belemmeringen zijn vanuit de Wet milieubeheer. Verder is beoordeeld of het in deze context aanvaardbaar is om het onderhavig plan op de beoogde locatie te realiseren; of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

- Het project maakt geen ‘gevoelige bestemming’ mogelijk binnen 300 meter van een rijksweg of 50 meter van een provinciale weg.

- Het project leidt mogelijk in betekenende mate tot een verslechtering van de luchtkwaliteit op de Nieuwe Markt, de Marktstraat en de Gasthuisstraat. Op grond van de Wet milieubeheer dient nader onderzocht of hier sprake is van een (dreigende) grenswaardenoverschrijding. Dat onderzoek heeft plaatsgevonden.

Op basis van het uitgevoerde luchtkwaliteitonderzoek kan derhalve geconcludeerd worden dat zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het onderhavige initiatief.

5.1.6Bodem

Door Ingenieursbureau Mol is een verkennend bodemonderzoek, conform NEN 5740[6] uitgevoerd ter plaatse van de Nieuwe Markt 1. Het doel van het bodemonderzoek is het vaststellen van eventueel in de bodem aanwezige verontreinigingen die een belemmering kunnen vormen bij de voorgenomen herinrichting van het plein en de straten rondom het gemeentehuis.

Van de verhardingslaag met gebroken puin is een extra mengmonster (M 8) onderzocht. De gehalten PAK en minerale olie overschrijden de streefwaarden. Uit toetsing aan het Besluit Bodemkwaliteit volgt dat het gebroken puin als categorie 1 bouwstof binnen het werk kan worden hergebruikt.

Conclusie van het onderzoek is dat de bodemkwaliteit ter plaatse geen belemmering oplevert voor de geplande herinrichting van het noordelijk deel van het plangebied.

Daarnaast is door Royal Haskoning een actualisatie en aanvullend onderzoek uitgevoerd[7]. Met deze onderzoeken zijn het in 1994 op deellocaties uitgevoerde onderzoek naar de bodemkwaliteit ter plaatse geactualiseerd. Daarnaast is de bodemkwaliteit bepaald van nog niet eerder onderzochte delen van het plangebied en van nieuwe verdachte locaties die uit het vooronderzoek naar voren zijn gekomen. Het onderzoek bevat tevens een onderzoek naar asbest in de bodem en aanvullend grond- en grondwateronderzoek.

Actualiserend bodemonderzoek

Uit de resultaten van het bodem- en grondwateronderzoek blijkt dat er geen relevante bodemverontreiniging binnen het plangebied zijn aangetroffen. Plaatselijk zijn in de bodem (grond en grondwater) streefwaarde-overschrijdingen voor enkele zware metalen, PAK, minerale olie of bestrijdingsmiddelen aangetroffen. Deze resultaten geven formeel geen aanleiding voor het uitvoeren van nader onderzoek. Een tussenwaarde overschrijding voor minerale olie ter plaatse van de opslag brandbare vloeistoffen op de oude werf is wel nader onderzocht. In geanalyseerde omliggende en onderliggende monsters overschrijdt het gehalte minerale olie de detectiegrens niet. De verontreiniging betreft een plaatselijke verhoging.

Aanvullend onderzoek

Tijdens het aanvullend onderzoek zijn geringe overschrijdingen van de achtergrondwaarden in grond en de streefwaarde in het grondwater aangetroffen. Deze resultaten geven formeel geen aanleiding voor het uitvoeren van een nader onderzoek.

Asbest

Tijdens de uitvoering van de veldwerkzaamheden is zintuiglijk in de inspectiegaten en boringen geen asbest verdacht materiaal waargenomen. Uit een kwantitatieve asbest-analyse op een grondmonster van de, uit het vooronderzoek naar voren gekomen, verdachte locatie “perceel Huygenstraat 46” blijkt dat ter plaatse geen noemenswaardige verontreiniging met asbest aanwezig is.

Op basis van de resultaten van dit onderzoek zijn er bij de ontwikkeling van het plangebied geen risico’s voor volksgezondheid en/of milieu. Bij de ontwikkelingswerkzaamheden dient echter wel rekening gehouden te worden met de, in eerder uitgevoerd bodemonderzoek, geconstateerde PAK-verontreiniging bij de woningen Huygenstraat 50 en 52. Daar is sprake van een verontreiniging met PAK in gehalten boven de interventiewaarden. De omvang betreft 10 m³ met gehalten boven de interventiewaarde en 45 m³ met gehalten boven de streefwaarde. Het betreft geen geval van ernstige bodemverontreiniging. Bij een eventuele sanering kan volstaan worden met het voorafgaand opstellen van een plan van aanpak.

naar boven

5.2 Waterparagraaf

Waterschap Brabantse Delta is de beheerder van het oppervlaktewater. Het waterbeheer is gericht op het duurzaam beheren van het watersysteem. Als beleidskader geldt dat bij een planontwikkeling voldaan moet worden aan de 'Beleidsregel hydraulische randvoorwaarden' zoals vastgesteld door Waterschap Brabantse Delta. Dat wil zeggen dat ingrepen waterneutraal dienen te geschieden, ingrepen mogen geen verandering in het watersysteem teweeg brengen.

Het plangebied is gelegen in het rioleringsgebied “Kaatsheuvel-Kom”. Dit rioleringsgebied heeft voor het grootste gedeelte een gemengd rioolstelsel, dat afstroomt naar de rioolwaterzuivering “De Roei” van waterschap Brabantse Delta. De gemeente is voornemens om bij de herinrichting van het plangebied het riool te vervangen door een gescheiden rioolstelsel. Aangezien de bebouwingstructuren in het plangebied volledig wijzigen, wordt een nieuw rioleringsplan opgesteld.

In de huidige situatie is het plangebied, met uitzondering van enkele kleine groenstroken, geheel verhard. In de beoogde situatie zal het verharde oppervlak zodoende niet toenemen. Er is dan ook geen sprake van een verplichte waterberging. Bij het aansluiten van het hemelwater afkomstig van het plangebied op oppervlaktewater (toekomstig), zal rekening gehouden worden met het creëren van voldoende berging conform de randvoorwaarden van waterschap Brabantse Delta

In de nabijheid van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het is dan ook de bedoeling het hemelwater af te voeren via de gemeentelijke riolering.

Het hemelwater en het (huishoudelijke) afvalwater worden gescheiden ingezameld en op de terreingrens aangeboden.

Vanuit milieutechnisch oogpunt zal het toepassen van uitloogbare materialen zoveel mogelijk vermeden worden.

5.2.1Overleg waterbeheerder

Het voorliggend bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg aan de waterbeheerder, Waterschap de Brabantse Delta, toegezonden. Hierop heeft het waterschap bij brief van .d.d 29 januari 2009 positief gereageerd.

5.3 Ecologie

Om de gewenste bouwplannen te kunnen realiseren, zullen sloop- en grondwerkzaamheden moeten plaatsvinden. Bij dergelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de actuele natuurwaarden binnen het plangebied. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten getoetst worden aan de Vogel- en/of Habitatrichtlijn, Natuurbeschermingswet en Flora- en faunawet. Voor het onderhavig project is reeds in het stadium van het structuurplan, een quickscan naar flora en fauna uitgevoerd (IJzerman en Van Spréw, 2007). De resultaten hiervan worden hieronder weergegeven.

5.3.1Quick scan

Bij de toets van een ruimtelijke ontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De planlocatie ligt niet in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS); in of nabij een Vogel- of Habitatrichtlijngebied dan wel overig beschermd natuurgebied. Vanuit het bestaande provinciale of rijksnatuurbeleid rust er geen (planologische) bescherming op het plangebied. Voor dit plan en de verdere uitwerking behoeft geen rekening te worden gehouden met gebiedsbescherming.

Soortbescherming

Voor de soortbescherming, is de Flora- en faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige beschermde soorten. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Op 22 mei 2007 heeft een veldinspectie plaatsgevonden. Hierbij is de ecologische potentie van de locatie in relatie met het mogelijke voorkomen van beschermde soorten (ook in de directe omgeving) onderzocht. Er is gezocht naar sporen van zoogdieren en vogels (uitwerpselen, nesten, krabsporen en pootafdrukken). Daarnaast is gezocht naar plantenresten of beginnende vegetaties. Verder is een bureaustudie uitgevoerd, waarbij gebruik is gemaakt van gegevens van onder meer Natuurloket.

Planten

Tijdens de veldinspectie zijn geen beschermde of bedreigde plantensoorten of resten hiervan op de planlocatie aangetroffen. Deze worden hier ook niet verwacht wegens het ontbreken van geschikte biotopen.

Amfibieën, vissen, reptielen

Er zijn geen strikt beschermde amfibieën, vissen of reptielen aangetroffen tijdens de inspectie. Gezien de afwezigheid van geschikte land- en waterstructuren op de planlocatie wordt het belang van de locatie voor deze soortengroepen als niet relevant beschouwd. Het is daarentegen mogelijk dat op de planlocatie algemene amfibieën (in landfase) voorkomen. Hoewel deze soorten beschermd zijn, worden zij niet bedreigd in hun voorkomen en staan vermeld in tabel 13 van de toelichting tabellen soorten Flora-en faunawet. Hiervoor geldt een vrijstelling op de Flora- en faunawet bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Rugstreeppadden

De planlocatie is momenteel ongeschikt als voortplantingslocatie voor de strikt beschermde rugstreeppad. Indien kolonisatie van het plangebied door rugstreeppad voorkomen moet worden, wordt geadviseerd in de voortplantingsperiode (april tot en met juni) geen open water te laten bestaan (vooral ondiepe plassen).

Vogels

Tijdens de veldinspectie zijn enkel algemeen voorkomende vogels waargenomen. In de diverse bomen en struiken die op de beide deellocaties aanwezig zijn, kunnen mogelijk enkele algemene vogelsoorten (zoals houtduif of merel) tot broeden komen. Het is verboden broedende vogels te verstoren. Bij verwijdering van deze beplantingen, dient hiermee (alle kap- en rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen of onder begeleiding van een ter zake kundige) rekening te worden gehouden (globaal tussen 15 maart en 15 juli). Er zijn geen sporen aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van kritieke soorten zoals uilen of roofvogels.

Zoogdieren

Het is mogelijk dat een enkel individu van een beschermde, maar algemene, zoogdiersoort op de locatie kan worden aangetroffen, zoals egel, bunzing, mol, konijn, veldmuis en spitsmuizen. Deze soorten zijn weliswaar beschermd, maar hiervoor hoeft in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen geen ontheffing meer te worden aangevraagd.

Vleermuizen

Alle in Nederland voorkomende vleermuizen zijn strikt beschermde soorten. Foeragerende vleermuizen rondom en in het plangebied zijn zeker niet ongewoon. In de omgeving zullen vooral algemene soorten voorkomen. Mogelijk zijn de zolderruimtes onder de pannendaken van een aantal gebouwen in het plangebied (woningen Huygenstraat, voormalige brandweerkazerne en transformatiehuisje) in gebruik als vaste verblijfslocatie voor vleermuizen. Boombewonende vleermuizen worden op de locatie niet verwacht door het ontbreken van bomen met de juiste omvang, leeftijd en staat. Uit de quick scan volgt derhalve dat een nadere inspectie naar vaste verblijfslocaties in het totale plangebied gewenst is.

5.3.2Nadere inspectie vleermuizen

Door ‘De groene ruimte’ is vervolgens een nadere inspectie naar vleermuizen uitgevoerd. De veldbezoeken hebben plaatsgevonden op 7 juli 2008, 15 juli 2008 en 23 juli 2008. Op basis van de veldbezoeken kan geconcludeerd worden dat er verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuizen zijn in de voormalige brandweerkazerne en het gemeentehuis. In de huizen aan de Huygenstraat zijn verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuizen niet helemaal uit te sluiten en bij de open schuur op het terrein van voormalige brandweerkazerne is mogelijk een paarplaats van de gewone dwergvleermuis.

Vaste verblijfplaatsen (inclusief paarplaatsen) zijn beschermd middels de Flora- en faunawet. Bij brief van 4 juni 2009 heeft het ministerie van LNV ontheffing verleend van de FF/wet voor zover het de gewone dwergvleermuis betreft. De uit de voorwaarden voortvloeiende maatregelen zullen voor aanvang van de werkzaamheden door de gemeente worden getroffen.

Er zijn tijdens het nader onderzoek geen aanwijzingen gevonden dat er broedplaatsen van de gierzwaluw in het plangebied zijn. Elders in de omgeving van het centrum zijn wel veelvuldig laagvliegende gierzwaluwen waargenomen.

5.3.3Inventarisatie bomenbestand

De voorgestane herstructurering zal ingrijpende gevolgen hebben voor het huidige bomenbestand en de bestaande structuren. Waarschijnlijk zullen weinig bomen ingepast kunnen worden in de nieuwe situatie. Derhalve is een inventarisatie van de bomen in het gebied uitgevoerd door de gemeente Loon op Zand. Er is onderscheid gemaakt in bomen die deel uit maken van de openbare ruimte en bomen die in tuinen of op de voormalige gemeentewerf staan. De bomen in de openbare ruimte zijn aangegeven met cijfers. De andere bomen zijn aangegeven met letters. Zie bijlage 2 voor de inventarisatiekaart.

Binnen de plangrenzen staan de meeste bomen in verharding. Doordat in het verleden weinig aandacht is besteed aan de ondergrondse groeiruimte laat de kwaliteit en toekomstverwachting van de bomen te wensen over. Bij planvorming en inrichting van het ‘Bruisend Dorpshart’ zal veel aandacht besteed dienen te worden aan de ondergrondse groeiruimte zodat de bomen zich goed kunnen ontwikkelen.

Er staan weinig bomen die een bijzondere waarde hebben. De waarde van de bomen wordt op dit moment hoofdzakelijk bepaald door de structuur waarvan ze deel uit maken. Naar verwachting zullen veel van deze structuren komen te vervallen.

Het plangebied heeft enkele, beeldbepalende, markante bomen. Het betreft nummer 142 en de nummers 144 t/m 156.

Er dient rekening gehouden te worden dat de huidige structuren buiten het plangebied goed aansluiten op het nieuw aan te leggen dorpshart.

5.4 Archeologie

In 1992 is het Verdrag van Valletta (Malta) door de landen van de EU, waaronder Nederland, ondertekend. Dit verdrag verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ[8] bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat er naar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden worden opgegraven en ex situ[9] worden bewaard. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van cultuurhistorie en archeologie.

Archeologisch vooronderzoek

Door BAAC B.V. is een archeologisch vooronderzoek in de vorm van een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (verkennende fase) uitgevoerd[10]. Op basis van het bureauonderzoek geldt voor het gehele plangebied een middelhoge archeologische verwachting op het aantreffen van archeologische resten vanaf het Laat-Paleolithicum tot heden (complextype: nederzetting, jachtkampement). Specifiek wordt er in het noordoostelijke deel van het plangebied, direct onder de funderingen van een oude loods, de funderingen of muurresten van een boerderij of huisplaats met erf met eventueel aanwezige greppels, afvalkuilen, waterput en uitbraaksleuven verwacht uit de Vroege Nieuwe Tijd.

Op basis van het dikke humeuze dek van meer dan 50 cm dikte en de aanwezigheid van roestvlekken vanaf circa 50 tot 60 cm –mv kunnen de bodems ter plekke van het plangebied worden geclassificeerd als hoge enkeerdgrond. Op plekken waar het humeuze dek dunner is dan 50 cm kan worden gesproken over laarpodzolgronden. Het oorspronkelijke bodemprofiel is met uitzondering van de bodems ter plekke van de boringen 5, 8, 11 en 12 tot in de C-horizont verstoord. Ter plekke van de boringen 5, 8 en 11 zijn er intacte inspoelingshorizonten behorende bij een podzolprofiel waargenomen (B(hs)- en BC-horizont). De oorspronkelijke bodem in het onderliggende dekzand is hier nog deels intact aanwezig. Ter plekke van de boringen 5, 11 en 12 is het humeuze dek daarnaast ook nog intact aanwezig. Op deze locaties kan dan ook worden gesproken van een esdek (Aa-horizont).

Gezien de geplande bodemverstoring tot in de C-horizont en de middelhoge tot hoge archeologische verwachting op het aantreffen van archeologische resten voor een deel van het plangebied (circa 1,5 ha) bestaat er een gerede kans dat eventueel aanwezige archeologische resten verstoord raken tijdens de voorgenomen bodemverstoringen.

Selectie advies vooronderzoek

Door BAAC b.v. is op basis van het vooronderzoek geadviseerd om voor de gebieden waar het huis met erf en de turfvaart uit de Late Middeleeuwen en de Vroege Nieuwe Tijd wordt verwacht (circa 0,7 ha) een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek uit te voeren en op de plekken waar er mogelijk resten uit het Laat-Paleolithicum of het Mesolithicum worden verwacht (circa 0,8 ha) een vervolgonderzoek in de vorm van een karterend booronderzoek uit te voeren. Waarbij opgemerkt wordt dat het grid geschikt dient te zijn om mogelijk aanwezige archeologische resten uit de Steentijd op te sporen. Voor de gebieden met een lage verwachting op het aantreffen van archeologische resten is een vervolgonderzoek niet noodzakelijk.

Selectiebesluit

Op basis van dit advies is door het bevoegd gezag, de gemeente Loon op Zand, het selectiebesluit genomen dat voor het gehele gebied met een middelhoge tot hoge verwachtingswaarde (circa 1,5 ha) een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd zal worden.

Nader archeologisch onderzoek

Ten behoeve van het proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen opgesteld. Op basis van dit Programma van Eisen is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd.

Tijdens het onderzoek zijn geen archeologische sporen aangetroffen. Volgens de verwachtingskaart kon in het noorden van werkput 3 de turfvaart worden aangetroffen. Op de locatie bevond zich echter een groot rioolbassin. De ondergrond (insteek rioolbassin) was verstoord tot een diepte van 2,4 meter beneden maaiveld. De ondergrond ter plaatse van het zuidelijk deel van werkput 3 was verstoord tot een diepte van 1,2 beneden maaiveld. De kans dat in dit deel van het plangebied nog resten aanwezig zijn van 19^de eeuwse en oudere bebouwing is zeer gering. In het zuidelijk deel van het plangebied is de bodemopbouw eveneens dermate verstoord dat ook hier naar verwachting geen archeologische sporen meer aanwezig zijn. Tijdens het onderzoek zijn geen vondsten geborgen.

Volledigheidshalve dient echter opgemerkt te worden dat de dekkingssgraad van het proefsleuvenonderzoek geringer is dan voorgeschreven. Door de grote hoeveelheid kabels en leidingen was het niet mogelijk om de turfvaart aan te snijden. Het lijkt onaannemelijk dat de turfvaart in het plangebied volledig verstoord is. De herinrichting van het plangebied (verleggen riolen, kabels en leidingen) wordt dan ook ter plaatse van de veronderstelde turfvaart archeologisch begeleid.

Mochten er ondanks het gedegen onderzoek, tijdens graaf- of sloopwerkzaamheden toch archeologische vondsten worden aangetroffen, dan wordt dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet 1988 bij het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap gemeld.

Selectiebesluit

Op basis van het proefsleuvenonderzoek is door de gemeente Loon op Zand een selectiebesluit genomen. Dit besluit houdt in dat in het plangebied geen vervolgonderzoek nodig is en dat voor het gebied rond de voormalige Turfvaart de herinrichting plaats zal vinden onder archologische begeleiding.

5.5 Duurzaamheid

Ten behoeve van het project ‘Bruisend Dorpshart Kaatsheuvel’ is het document Bruisend Dorpshart Kaatsheuvel “Duurzaam Verbindend” opgesteld. Aangegeven wordt dat ten aanzien van het aspect duurzaamheid de trends en landelijke ontwikkelingen, met name op het gebied van de wettelijke energie-eisen, in acht genomen zullen worden. De gemeente Loop op Zand ontwikkelt het onderhavig plan onder het hierboven genoemde motto “Duurzaam Verbindend” en daagt partners uit dit motto vorm te geven in de verschillende uitwerkingsplannen. Het document beschrijft de ambities en voorgenomen werkwijze.

Als algemene ambitie geeft de gemeente Loon op Zand voor het plan: kwaliteit en duurzaamheid op een niveau dat zich positief onderscheidt ten opzichte van het

huidige (gemiddelde) niveau in Nederland. De gemeente wil in het ontwerp en bij de bouw van haar eigen stadskantoor een voorbeeld geven. De gemeente neemt

daarbij de trends en landelijke ontwikkelingen in acht, met name op het gebied van de wettelijke energie eisen.

Het rijk heeft in augustus 2008 een aanscherping van de eisen voor utiliteitsbouw (2009) en woningbouw (2011) aangekondigd. Deze aanscherpingen beogen een CO2

reductie van ca. 25% t.o.v. de huidige eisen. De gemeente Loon op Zand streeft naar een reductie van 40%.

Doelstellingen zijn geformuleerd op de aspecten energie, milieu (met ondermeer ruimtegebruik, water, groen en ecologie en materialen), gezondheid, gebruikskwaliteit

en toekomstwaarde.

naar boven

5.6 Economische uitvoerbaarheid

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Op grond hiervan rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente kan hiervan afzien indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Voor de realisering van de voorgenomen planopzet is, naar de stand per 1 februari 2009, op basis van raming in het kader van een gebiedsexploitatie een gemeentelijke investering gemoeid van in totaal € 18 miljoen. Het betreft hier investeringen zowel ten behoeve van het in exploitatie brengen van de in het plan begrepen gronden, als voor het realiseren van de geplande gebouwde voorzieningen met een publieke functie, een en ander minus de geraamde opbrengsten door gronduitgifte. Van dit bedrag is 10,7 miljoen gedekt in de begroting. Het resterende bedrag kan ten laste worden gebracht van de gemeentelijke financiële investeringsreserve. Het gaat hierbij om de zogenaamde Investeringsreserve van het Grondbedrijf tot een bedrag ad € 1,3 mln. (reservering majeure projecten) en de Geblokkeerde algemene reserve tot een bedrag ad € 6,0 mln. In de vergadering van de gemeenteraad van juli 2009, voorafgaande aan de besluitvorming omtrent de vaststelling van dit bestemmingsplan, zal omtrent de beschikbaarstelling van de benodigde gelden, een besluit worden genomen.

In het onderhavige bestemmingsplan zijn geen nog niet benutte bouwmogelijkheden voorzien op particuliere gronden. Alle gronden die in dit bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komen, zijn in eigendom van de gemeente. Het verhaal van kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van deze in het plan begrepen gronden zal, voorzover dat gezien de marktsituatie verantwoord is, plaatsvinden middels verdiscontering in de verkoopprijs van die gronden.

Een en ander betekent dat de gemeenteraad, bij gelegenheid van de vaststelling van het bestemmingsplan, zal worden voorgesteld te besluiten om, in afwijking van artikel 6.12, 1^e lid, van de Wet ruimtelijke ordening, geen exploitatieplan voor deze gronden vast te stellen.

5.7Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerpbestemmingsplan is aan inspraak onderworpen en overeenkomstig artikel 3.1.1 lid 1 Bro naar de diverse vooroverleginstanties, waaronder in ieder geval het waterschap, verzonden. Mede naar aanleiding van de ingebrachte inspraak- en vooroverlegreacties is het ontwerpbestemmingsplan aangepast en gereedgemaakt voor het volgen van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure heeft het ontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegen.

De resultaten van inspraak en vooroverleg, alsmede de ingebrachte zienswijzen zijn weergegeven in hoofdstuk 7.

naar boven

6 Juridische planopzet

6.1 Planstukken

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. De verbeelding bestaat uit één blad. Verbeelding en regels vormen samen het juridische deel. In dit hoofdstuk van de toelichting wordt een toelichting gegeven op de regels en verbeelding.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk I: Inleidende regels

- Hoofdstuk II: Bestemmingsregels

- Hoofdstuk III: Algemene regels

- Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotregels

6.2 Toelichting op de analoge verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid (bijvoorbeeld topografische gegevens).

6.3 Toelichting op de planregels

6.3.1Inleidende regels

In dit hoofdstuk zijn de regels uitgewerkt die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;

6.3.2Bestemmingsregels

Per bestemming zijn in dit hoofdstuk onder meer een bestemmingsomschrijving, bouwregels en ontheffingsregels gegeven. Hieronder worden de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen toegelicht.

Centrum

De bestemming Centrum is toegekend aan de noordrand van het plangebied en aan het gebouw van de voormalige brandweerkazerne. Deze bestemming heeft een mengkarakter. Diverse functies zijn toegelaten zoals dienstverlening, horeca, detailhandel (250 m² in de noordwand ter plaatse van de aanduiding en 50 m² elders binnen de bestemming) en maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van onderwijsinstellingen). De functie wonen wordt op beide locaties uitsluitend op de verdiepingen toegestaan. Een maximum aantal wooneenheden per deelgebied is weergegeven op de verbeelding. Onder grondsparkeren tot een maximale verticale diepte van 5 m is toegestaan.

De maximale goothoogte en bouwhoogte van de gebouwen staat op de verbeelding aangegeven. Dit geldt overigens voor alle bestemmingen.

Dienstverlening

De voor Dienstverlening aangewezen gronden zijn bestemd voor dienstverlening, Deze bestemming is gelegd op het gebouw waar nu de gemeentewinkel is gevestigd en een woongebouw van Casade woondiensten. Wat moet worden verstaan onder dienstverlening is omschreven in de begrippenlijst in artikel 1. Naast dienstverlening zijn ook woningen toegestaan in deze bestemming. Het maximum aantal is vastgelegd in de bestemmingsregels. Onder grondsparkeren tot een maximale verticale diepte van 5 m is toegestaan.

Maatschappelijk

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, waaronder culturele, educatieve, medische, sociale en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening. Het (uit te breiden) gemeentehuis valt hieronder. Daarnaast geldt deze bestemming voor de gronden aan de oostzijde van het plein waarop het gebouw van het Carré is gesitueerd en waarin aanvullend maximaal 10 appartementen zijn toegestaan. Tevens is onder de betrokken bouwvlakken een ondergrondse parkeergarage toegestaan. Onder grondsparkeren tot een maximale verticale diepte van 5 m is toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied

Alle niet bebouwde openbare terreinen zijn bestemd voor Verkeer-Verblijfsgebied. Deze gronden zijn bestemd voor wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie gericht op verblijf, de afwikkeling van het doorgaande verkeer en alle bijbehorende voorzieningen, alsmede voorzieningen ten behoeve van ondergronds parkeren. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, abri’s en/of bushokjes.

Woongebied

Het zuidelijk deel van het plangebied heeft een globale eindbestemming gekregen, Woongebied. Dit houdt in dat de bestemming wel een directe bouwtitel biedt (het betreft niet een nader uit te werken bestemming), maar niet gedetailleerd vastlegt hoe de inrichting er uit moet komen te zien. Gekozen is voor deze wijze van bestemmen omdat de definitieve inrichting van het gebied nog niet bekend is. Wel worden kaders voorgeschreven ten aanzien van maximum aantal woningen en zijn bouwregels opgenomen die per soort woning van toepassing zijn. Enkel ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ zijn gestapelde woningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding ‘gemengd’ zijn op de begane grond ook dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Onder het woongebied mogen ondergrondse delen van gebouwen opgericht worden tot een verticale diepte van 5 m ten behoeve van ondergronds parkeren.

Naast aaneengebouwde-, gestapelde-, twee-aan-een- en vrijstaande woningen zijn aan huis verbonden beroepen toegestaan. Na ontheffing is een aan huis verbonden bedrijf mogelijk. Er gelden dan wel diverse voorwaarden.

6.3.3Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de algemene ontheffings- en wijzigingsregels, procedureregels en een aantal min of meer standaardregels (zoals de anti-dubbeltelbepaling) opgenomen.

Teven is in dit hoofdstuk een artikel met betrekking tot verwerkelijking in de naaste toekomst opgenomen. Dit artikel geldt voor die gebieden die op de verbeelding aangeduid zijn met de gebiedsaanduiding ‘Wro-zone verwerkelijking in naaste toekomst’.

6.3.4Overgangs- en slotregels

De regels worden afgesloten met het overgangsrecht en een slotregel.

naar boven

7Procedure

7.1Inspraak en vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft gedurende een periode van 4 weken, van 9 januari tot en met 5 februari 2009 in het kader van de inspraak ter inzage gelegen. Tevens heeft er op 26 januari 2009 een informatie- en inspraakbijeenkomst over het voorontwerpbestemmingsplan plaatsgevonden.

Het voorontwerpbestemmingsplan is daarnaast in het kader van het wettelijk vooroverleg ter beoordeling gezonden aan de directie ROH van de provincie Noord Brabant, de Inspectie VROM en het Waterschap De Brabantse Delta. De binnengekomen reacties zijn in de als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegde reactienota samengevat weergegeven en van een reactie voorzien.

Geconcludeerd kan worden dat in géén van de binnengekomen reacties aanleiding wordt gezien om het bestemmingsplan aan te passen. Dit laat overigens onverlet het gegeven dat er aanleiding is gevonden om het plan ambtshalve op een beperkt aantal onderdelen aan te passen. Ter zake wordt verwezen naar de eerdere bedoelde reactienota.

7.2Zienswijzen

Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft in het kader van de in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening voorgeschreven uniforme openbare voorbereidingsprocedure, als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuurrecht, met ingang van 20 maart 2009 gedurende een termijn van 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen.

In totaal zijn er omtrent het ontwerpbestemmingsplan 12 schriftelijke zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn ontvankelijk verklaard. In de Reactienota Zienswijzen (zie bijlage) zijn de zienswijzen samengevat en van een inhoudelijke reactie voorzien. Op grond van de daarin vervatte argumentatie zijn alle ingebrachte zienswijzen ongegrond verklaard. In de zienswijzen wordt geen aanleiding gevonden om het ontwerpbestemmingsplan bij de vaststelling te wijzigen..

naar boven

[1] SAB Akoestisch onderzoek Dorpshart Kaatsheuvel 3 juni 2009, projectnr. 70109.02, aangevuld bij memo van 22 juli 2009.

[2] Arcadis b.v., Kwantitatieve risicoanalyse LPG-tankstation Ekelschot, projectnummer 073951258:A, 16 september 2008

[3] Arcadis b.v., Verantwoording externe veiligheid Bruisend dorpshart Kaatsheuvel Loon op Zand, 8 juli 2009

[4] Bodac b.v. Vooronderzoek conventionele explosieven, 17 februari 2009

[5] SAB, Onderzoek luchtkwaliteit, projectnummer 70109, 3 juni 2009

[6] Ingenieursbureau Mol, Verkennend bodemonderzoek Nieuwe Markt 1, proj. nr. 50308, juli 2007

[7] Royal Haskoning, Actualisatie bodemonderzoek dorpshart, 9T4486/R00002/902253/DenB, 18 december 2008

[9] ex situ = uit de bodem [halen en ergens bewaren]

[10] BAAC B.V. Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek (verkennende fase), Dorpshart Kaatsheuvel, projectnummer V-08.0282, augustus 2008

1 Inleiding

2.2.1Interimstructuurvisie en paraplunota

2.2.2Uitwerkingsplan Waalboss

2.3.1Vigerend bestemmingsplan

2.3.2Welstandsnota

2.3.3StructuurvisiePlus

2.3.4Structuurplan Dorpshart Kaatsheuvel

3.1.1Algemeen

3.1.2Cultuurhistorie en monumenten

3.1.3Openbare ruimte, groen en water

3.2.1Algemeen

3.2.2Voorzieningen

3.2.3 Gemeentehuis en (voormalige) gemeentewerf

3.2.4 Wonen

3.2.5 Verkeer, parkeren en openbaar vervoer

3.2.5.1Algemeen

3.2.5.2Verkeer

3.2.5.3Parkeren

3.2.5.4Openbaar vervoer en fiets

4.4.1Verkeer

4.4.2Parkeren

5.1.1Milieuhinder bedrijfsactiviteiten

5.1.2Geluidhinder wegverkeer

5.1.3Externe veiligheid

5.1.4Explosieven

5.1.5Luchtkwaliteit

5.1.6Bodem

5.2.1Overleg waterbeheerder

5.3.1Quick scan

5.3.2Nadere inspectie vleermuizen

5.3.3Inventarisatie bomenbestand

6.3.1Inleidende regels

6.3.2Bestemmingsregels

6.3.3Algemene regels

6.3.4Overgangs- en slotregels

3.2.3
Gemeentehuis en (voormalige) gemeentewerf