Stationsstraat 56-62

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2005 heeft het gemeentebestuur in het kader van toen voorgenomen verplaatsing van de Nieuwe Nobelaer, stedenbouwkundige kaders vastgesteld voor onder andere het voormalige Boerenbondterrein. Deze zijn destijds gepresenteerd aan de omwonenden en belanghebbenden. Deze plannen zijn echter nooit uitgevoerd omdat de plannen van de nieuwe Nobelaer in ieder geval tot 2020 zijn uitgesteld. Het is ongewenst om het voormalige Boerenbondterrein tot die tijd braak te laten liggen.

In juni 2011 is een overeenkomst getekend met een marktpartij voor de herontwikkeling van het braakliggende terrein tussen de Stationsstraat en de Anna van Berchemlaan van het voormalige Boerenbondterrein in Etten-Leur voor woningbouw, inclusief infrastructuur en parkeren.

De wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan en de stedenbouwkundige kaders zijn niet meer actueel genoeg om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Daarom zal er een aparte bestemmingsplanprocedure moeten worden opgestart om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Tevens worden enkele woningen en en de locatie van de Nieuwe Nobelaer aan de Anna van Berchemlaan 2 meegenomen in dit plangebied.

1.2 Opzet van de toelichting

In deze toelichting worden de uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan ‘Stationsstraat 56-62’ weergegeven. De bestaande situatie wordt beschreven in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de actuele en relevante beleidskaders, doelstellingen en wet- en regelgeving van het rijk, de provincie en de gemeente. Diverse mogelijke randvoorwaarden, zoals geluidhinder, bodemverontreiniging en water, komen aan bod in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op het juridische deel van het bestemmingsplan, de planregels en planverbeelding. Hoofdstukken 6 en 7 hebben betrekking op de economische uitvoerbaarheid respectievelijk de maatschappelijke toetsing en het overleg zoals bedoeld in het Bro. In de fase van vaststelling van het bestemmingsplan zal hoofdstuk 8 worden ingevuld.

Hoofdstuk 2 Beschrijving situatie

2.1 Ligging plangebied

Het plangebied ligt iets ten noorden van het centrum van Etten-Leur, aan de Anna van Berchemlaan.

Op onderstaand figuur is de ligging van het plangebied aangegeven.

Figuur 1: Ligging plangebied

2.2 Bestaande situatie

Het plangebied bestaat uit een onbebouwd gedeelte en reeds bestaande bebouwing. Het onbebouwde deel is circa 4900 m2 groot en betrof een voormalige detailhandelsfunctie. De omliggende kavels bestaan uit reeds bestaande woningen en aan de zuidkant bevindt zich een Cultureel Centrum.

Zie onderstaande figuur:

Figuur 2: Bestaande situatie

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Stationsstraat. Direct grenzend aan het plangebied bestaat de bebouwing uit vrijstaande danwel twee-onder-een-kap woningen. De twee op relatief grotere kavels gesitueerde vrijstaande woningen aan de zuidkant van de Stationsstraat maken onderdeel uit van het plangebied. De Stationsstraat maakt deel uit van een 30 km-zone.

De oostkant van het gebied wordt gevormd door de achtertuinen en garageboxen behorende bij de woningen aan de Van den Elsenstraat.

De parkeerplaatsen van het Cultureel centrum "de Nieuwe Nobelaer" bakent de zuidgrens van het plangebied af. Aan de westkant vormt de Anna van Berchemlaan de grens van het plangebied en zal de woning aan de Anna van Berchemlaan 6 de erfafscheiding vormen voor de nieuw te bouwen woningen. Aan de kant van de Anna van Berchemlaan bevindt zich nog een trafostation. Deze zal blijven bestaan.

2.3 Planbeschrijving

Het plan omvat de bouw van 20 woningen, waarvan een deel aaneengebouwde woningen betreft en een ander deel patiowoningen (nultredewoningen), inclusief parkeergelegenheid, ontsluitingsweg en openbare ruimte.

Zie onderstaande figuur voor een plattegrond.

Figuur 3: Ontwerp bouwplan herontwikkeling woningbouw

2.3.1 Bebouwing

De bebouwing aan de noordkant (kant van de Van den Elsenstraat) bestaat uit twee blokken van aaneengebouwde woningen en zijn georiënteerd aan de nieuwe ontsluitingsweg. Deze grenzen met hun achtertuinen aan die van de woningen aan de Van den Elsenstraat. De goot- en nokhoogte sluiten aan bij de bestaande aanwezige bebouwing.

De nieuwe woningen aan de Stationsstraat zijn georiënteerd op en sluiten aan bij de reeds bestaande woningen aan de Stationsstraat. De bebouwing zal maximaal twee lagen met een kap beslaan. De goot- en nokhoogte sluiten aan bij de bestaande aanwezige bebouwing.

De nieuwe woningen aan de zuikant sluiten aan op een deel van de tuin van de woning aan de Anna van Berchemlaan 6. Bijzondere aandacht is besteed aan de erfafscheiding met de bestaande woning. De bebouwing op de begane grondverdieping zal deel uitmaken van de erfafscheiding van de bestaande woning.

2.3.2 Verkeeraspecten

De ontsluiting dient geregeld te worden aan de zijde van de Stationsstraat en dient als 30 km-zone ingericht te worden. Hierbij dient er aandacht te worden besteed aan de verkeersafwikkeling op de kruising met de Stationsstraat.

Er wordt geen gemotoriseerde verkeersverbinding gemaakt met het parkeerterrein van de Nieuwe Nobelaer; het aantal verkeersbewegingen zal daardoor beperkt zijn. Langzame verkeersverbinding is wel toegestaan.

Parkeernormen

• Goedkope woningen: 1,6 parkeerplaats per woning openbaar gebied

• Middeldure woningen: 1,8 parkeerplaats per woning openbaar gebied

Bij vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen is parkeren op eigen terrein vereist; 0,8 extra parkeerplek per woning in openbare ruimte is noodzakelijk. Hierbij is aangesloten op de ASSV 2008 (landelijke aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen) waaronder parkeernormen binnen de bebouwde kom.

2.4 Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied maakt onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan “Markt e.o” uit 1998. In het bestemmingsplan heeft een deel van het plangebied de bestemming Bijzondere Doeleinden (Nieuwe Nobelaer) en Gemengde doeleinden. Voor het gebied van het voormalige Boerenbondterrein is een wijzigingsregeling in het bestemmingsplan opgenomen. Er wordt geen gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de beleidsdoelstelling van rijk, provincie en gemeente voor de herontwikkeling van de locatie aan de Stationsstraat.

3.1 Wet ruimtelijke ordening en digitalisering

Een van de uitgangspunten van de Wet ruimtelijke ordening (nader genoemd: Wro) is een centrale rol voor bestemmingsplannen voor het gehele grondgebied van een gemeente. De rijksoverheid hecht grote waarde aan de digitalisering van bestemmingsplannen. Wijziging, uitwisseling, vergelijking, monitoring en toetsing van digitale bestemmingsplannen is technisch vele malen eenvoudiger dan bestemmingsplannen in papieren vorm. Digitaal uitwisselbare bestemmingsplannen ondersteunen de doelstelling van de Wro.

De planverbeelding en de planregels zijn opgesteld conform de RO Standaarden 2008 en het plan zal onder meer digitaal worden verbeeld op de landelijke voorziening.

3.2 Rijksbeleid

Nota ruimte

De Nota Ruimte in werking getreden op 27 februari 2006, is een nota van het Rijk waarin de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland zijn vastgelegd. In de Nota Ruimte gaat het om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020 met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven waarbij de Ruimtelijke Hoofdstructuur van Nederland (RHS) een belangrijke rol speelt. De nota heeft vier algemene doelen:

1. Versterken van de economie (oplossen van ruimtelijke knelpunten).

2. Krachtige steden en een vitaal platteland (bevordering leefbaarheid en economische vitaliteit in stad en land).

3. Waarborging van waardevolle groengebieden (behouden en versterken natuurlijke, landschappelijke en culturele waarden).

4. Veiligheid (voorkoming van rampen.

In de nota staat “ruimte voor ontwikkeling” centraal en wordt uitgegaan van het motto “decentraal wat kan, centraal wat moet”. Deze nota ondersteunt gebiedsgerichte, integrale ontwikkeling waarin alle betrokkenen participeren.

Het accent verschuift van “toelatingsplanologie” naar “ontwikkelingsplanologie”. “Ruimte voor ontwikkeling” betekent ook dat het Rijk voor ruimtelijke waarden van nationaal belang waarborgen creëert om die te kunnen behouden en ontwikkelen.

Etten-Leur is onderdeel van het nationaal stedelijk netwerk “Brabantstad”. Om de positie van Brabantstad te behouden en versterken is het van belang voldoende ruimte te bieden voor woningbouw, bedrijven en instellingen.

Binnen “Brabantstad” liggen drie economische kerngebieden. Etten-Leur is onderdeel van het economisch kerngebied “West-Brabant (A16-A4-zone). Vanwege hun belangrijke functie en positie in de nationale economische structuur staan deze gebieden centraal bij het stellen van nationale economische prioriteiten.

Er wordt actief ingezet op behoud en doorontwikkeling van de (economische) positie van het economisch kerngebied West-Brabant. Bij het goed functioneren van een regio gaat het om de juiste balans tussen wonen, werken en voorzieningen. Deze drie pijlers moeten in evenwicht zijn om een goed functionerend economisch kerngebied te blijven. Het onderhavig bestemmingsplan voorziet in wonen en voorzieningen en sluit aan op het rijksbeleid.

Toekomstig rijksbeleid.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 22 november 2011 door de Tweede Kamer is aangenomen, vormt de nieuwe overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met als doorkijk naar 2040.

De SVIR “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig” treedt naar verwachting in de loop van 2012 in werking. In de SVIR is de inhoud van een groot aantal beleidsstukken waaronder de Nota Ruimte en diverse planologische kernbeslissingen opgenomen.

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het rijk onder het motto “decentraal wat kan, centraal wat moet” over aan provincies en gemeenten. Eerdere afspraken over verstedelijking zoals binnenstedelijk bouwen laat het Rijk los. Er is enkel nog sprake van een “ladder” voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de SER-ladder) die zal worden vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op het benutten van een binnenstedelijke locatie voor woningbouw. Het sluit aan op de SER-ladder, namelijk het voldoen aan de toenemende ruimtebehoefte door het benutten van bestaand stedelijk gebied. Op deze manier kan verder ruimtebeslag in het buitengebied zoveel mogelijk worden voorkomen.

3.3 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening provincie Noord-Brabant

Op 1 oktober 2010 heeft het college van Provinciale Staten de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (verder: SVRO) vastgesteld. In dit SVRO zijn de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijke beleid tot 2025 vastgelegd (met een doorkijk naar 2040). Deze SVRO is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie en vormt een basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wro biedt.

De SVRO gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie. Mens, markt en milieu moeten binnen de provincie in evenwicht zijn. Daarom kiest de provincie ervoor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam brabant.

Binnen de stedelijke structuur van Brabant worden twee ontwikkelingsperspectieven onderscheiden:

• stedelijke concentratiegebieden (stedelijke regio’s): in deze gebieden met bijbehorende zoekgebieden wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Enerzijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan;

• overig stedelijk gebied (landelijke regio’s): het overig stedelijk gebied, met bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte. Grootschalige verstedelijking is ongewenst en voor woningbouw geldt het principe ‘bouwen voor migratiesaldo-nul’.

Bij de opvang van de verstedelijkingsbehoefte wordt het accent sterker verlegd van nieuwe uitleg naar het bestaand stedelijk gebied, door in te zetten op herstructurering en onderhoud. Beheer en (her)ontwikkeling van de bestaande voorraad vragen specifieke aandacht. Er wordt ingezet op zorgvuldig ruimtegebruik door de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de gebiedskenmerken en kwaliteiten van de omgeving.

Voor heel Noord-Brabant zijn gebiedspaspoorten opgesteld. In de gebiedspaspoorten is aangegeven welke landschapskenmerken bepalend zijn voor de kwaliteit van een gebied of een landschapstype. Daarnaast zijn de provinciale ambities weergegeven voor de ontwikkeling van de landschapskwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen kunnen een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van nieuwe en gebiedseigen kwaliteiten.

De ontwikkelingen op betreffende locatie sluiten aan bij het begrip zuinig ruimtegebruik en herstructurering.

3.4 Gemeentelijk beleid

StructuurvisiePlus Etten-Leur in Bloei 2020 / Woonvisie

In de structuurvisie wordt op hoofdlijnen de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Etten-Leurvoor een periode van 2004-2020 vastgelegd en weergegeven.

In de visie is voor de woningbouw bepaald dat een deel binnenstedelijk moet worden gerealiseerd, door het benutten van binnenstedelijke bouwlocaties. Een meerlaags grondgebruik moet voor zover stedenbouwkundig verantwoord worden bevorderd.

In de Woonvisie Etten-Leur wordt de te varen koers voor het wonen in Etten-Leur in de periode 2007 tot 2015 aangegeven. De invulling en woningtypologie zoals opgenomen in de StructuurvisiePlus wordt mede bepaald door de Woonvisie. Binnen Etten-Leur krijgt in ieder geval de huisvesting van senioren en starters de komende jaren extra aandacht. Bij de herontwikkeling van locaties in en nabij het centrum van Etten-Leur kan vooral voor de huisvesting van ouderen resultaat worden geboekt.

De invulling van woningtypologie van de herontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt geeft uitvoering aan bovengenoemde visies. De patio- of nultrede woningen zijn bedoeld voor ouderen of voor gezinnen die levensloop bestendig zijn gemaakt en daarmee mede een bijdrage leveren aan duurzame woningbouwontwikkeling.

Beleidsvisie Externe veiligheid

In december 2008 is door de gemeenteraad de Beleidsvisie Externe Veiligheid vastgesteld. Deze visie bevat voor verschillende gebiedstypen de ambities en keuzes met betrekking tot het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Met de ambities en uitgangspunten is in dit bestemmingsplan rekening gehouden door na te gaan of en in welke mate er gevolgen zijn voor externe veiligheid.

Beleidsnotitie “Huisvesting mantelzorg gemeente Etten-Leur”

Op 14 juli 2009 heeft de gemeenteraad de beleidsnotitie ‘huisvesting mantelzorg gemeente Etten-Leur’ vastgesteld. Deze notitie is bedoeld om ruimtelijke mogelijkheden te bieden om huisvesting voor mantelzorg bij woningen mogelijk te maken. Naast huisvesting in permanente aan-, uit- of bijgebouwen biedt de notitie ook de mogelijkheid tot het plaatsen van een tijdelijke woonunit. Aan deze afwijking hangt de voorwaarde dat, indien de mantelzorg ten einde is, een en ander weer terug gebracht moet worden conform het bestemmingsplan. In deze notitie zijn voorbeeldregelingen opgenomen. Deze regelingen zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

3.5 Conclusie

Gelet op de regelgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening en het daaruit voortvloeiende beleid, zoals in het voorgaande is aangegeven, past de herontwikkeling in het beleid van de hogere overheden en voldoet het aan de kaders zoals deze binnen de gemeente Etten-Leur zijn vastgelegd.

Hoofdstuk 4 Milieu en duurzaamheid

In dit hoofdstuk komen de onderwerpen met betrekking tot de kwaliteit van de leefomgeving aan de orde die van belang zijn voor de herziening van het plangebied Stationsstraat 56-62.

4.1 Archeologie

Archeologie

Op 11 oktober 2010 heeft de gemeenteraad een nieuw archeologiebeleid vastgesteld. Ook de archeologische verwachtingskaarten worden regelmatig geactualiseerd. Naar aanleiding van de verwachtingskaart blijkt dat het perceel aan de Stationsstraat gelegen is in een gebied waar de archeologische verwachting ontbreekt en een deel waar de archeologische verwachtingswaarde laag is.

Figuur 4: Archeologische verwachtingskaart en plangebied

In gebieden met een lage verwachting zijn geen verdere restricties ten aanzien van bodemverstorende handelingen.

Voor het overige deel van het gebied is voor het plangebied in 2009 een archeologisch onderzoeksrapport opgesteld voor de locatie aan de Stationsstraat, als onderdeel van een onderzoek naar meerdere locaties in Etten-Leur (Becker & Van de Graaf, 10510708/30950, 30951, juni 2009).

Er heeft voor de locatie aan de Stationsstraat een booronderzoek plaatgevonden, in het rapport aangeduid als locatie 2 (zie onderstaande figuur).

Figuur: onderzoekslocaties uit rapport Becker & Van de Graaf

Figuur: boorpunten

Uit het booronderzoek is gebleken dat het gebied dusdanig verstoord is dat eventuele graafwerkzaameheden waarschijnlijk geen bereiging vormen voor eventuele archeologische waarden. De conclusie en aanbeveling van het rapport voor deze locatie was dat het een lage archeologische verwachting heeft en daardoor verder vervolgonderzoek op de locatie niet nodig is.

4.2 Bodem

Wettelijk is bepaald dat een vergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat er schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bij relevante nieuwbouw zal voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning moeten worden aangetoond dat de bodem schoon is.

Onder bevoegdheid van de provincie Noord-Brabant is de grond ter plaatse van een voormalige dieseltank en pompinstallatie tot 4 m-mv gesaneerd vanwege een bodemverontreiniging met minerale olie en aromaten. De sanering is in 2011 formeel afgerond want de restverontreiniging in het grondwater is stabiel. Wanneer er werkzaamheden plaatsvinden ter plaatse van de kadastraal aangetekende restverontreiniging, dan dient daarvoor een melding bij de provincie te worden gedaan.

Uit een verkennend bodemonderzoek van de rest van het terrein blijkt dat bodem plaatselijk licht is verontreinigd en dat nader bodemonderzoek niet is vereist.

Van het terrein vrijkomende grond kan niet zondermeer elders worden toegepast.

4.3 Water

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die effect hebben op het watersysteem dient rekening gehouden te worden met de belangen van het waterbeheer. Het waterschap voert hiertoe de zogenaamde watertoets uit. Het watertoetsproces is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het besluit verplicht om ter uitvoering van het Nationaal Bestuursakkoord Water in de toelichting bij een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de Waterwet, het Nationaal Bestuursakkoord Water, het Waterbeheerplan 2010 – 2015 van het waterschap “Brabantse Delta” en de door dit waterschap vastgestelde Beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009.

Het plangebied kent een oppervlakte van ongeveer 4900 m². Dit terrein was voorheen volledig bebouwd en verhard, maar ligt sinds 2006 volledig braak. Met de nieuwe invulling zal er grofweg 3300 m² aan verhard oppervlak worden gerealiseerd. In het plangebied zal een gescheiden rioleringsstelsel worden aangelegd zodat deze kan worden aangesloten op het rioolstelsel aan de Stationsstraat.

Op 15 augustus 2012 is er vooroverleg gepleegd met het waterschap. In principe wordt vanuit het waterschap het perceel vanuit de waterhuishoudingkundige uitgangssituatie door de lange braakligging gezien als onverhard. Dit betekent een toename van verhard oppervlak 3300 m2 en in principe betekent dit dat wij een retentie zouden eisen, als er geloosd zouden worden op oppervlaktewater. Echter er is geen oppervlaktewater in de buurt en de lozing vindt plaats op de riolering.

Het waterschap adviseert het schone hemelwater zoveel mogelijk binnen het plangebied op te vangen (en indien mogelijk te infiltreren) en bij voorkeur niet via de riolering af te voeren.

Verder wordt er geadviseerd om gebruik te maken van milieuvriendelijke materialen en dus het achterwege laten van uitlogende materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC. De toe te passen bouwmaterialen dienen getoetst te worden aan het Bouwbesluit. Dit is een landelijke regeling. De wetgever biedt geen mogelijkheden om vanwege de mogelijke uitloging van materialen, aanvullende eisen te stellen ter bescherming van bv. het milieu. Derhalve kan op dit onderwerp uitsluitend in de adviserende sfeer geprobeerd worden om de toepassing van dergelijke materialen tegen te gaan.

4.4 Flora en fauna

Flora en faunawet en Natuurbeschermingswet 1998

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van planten- en diersoorten. In deze wet zijn EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). De doelstelling van de wet is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is ‘nee, tenzij’. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing in principe verboden zijn.

De Natuurbeschermingswet 1998 is gericht op gebiedsbescherming. De wet is op 1 oktober 2005 gewijzigd en sindsdien zijn de bepalingen vanuit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn verwerkt. De volgende gebieden worden aangewezen en beschermd op grond van deze wet:

• Natura 2000-gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden);

• Beschermde natuurmonumenten en

• Wetlands.

Het gehele plangebied Stationsstraat 56-62is niet aangewezen als of in de directe nabijheid van een dergelijk aangewezen gebied gelegen.

Het is van belang bij de ruimtelijke planvorming om vooraf te onderzoeken of en welke beschermde dier- en plantsoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten.

In het kader van de nieuwe ontwikkelingen is een Quickscan Flora en Fauna uitgevoerd. Deze is als bijlage toegevoegd.

De conclusie uit de quickscan is dat er met de voorgenomen herinrichting van het terrein geen knelpunten te verwachten zijn in het kader van de Flora- en faunawet. Op de planlocatie komen op dit moment geen (zwaar) beschermde soorten planten en dieren voor, waardoor het optreden van negatieve effecten uit te sluiten is.

De herontwikkeling kan plaatsvinden zonder dat er specifiek mitigerende maatregelen uitgevoerd hoeven te worden. De werkzaamheden dienen echter wel zoveel mogelijk uitgevoerd te worden buiten het broedseizone van vogels en conform de richtlijnen in het kader van Art. 2 Ffwet (Algemene zorgplicht).

4.5 Milieuzonering

Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en gevoelige bestemmingen zoals woningbouw kan de overlast ten gevolge van deze activiteiten zo laag mogelijk worden gehouden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen in de directe omgeving van een bedrijf of andersom.

In (de nabijheid van) het plangebied bevinden zich geen bedrijven die van invloed zijn op gevoelige bestemmingen.

Het trafostation aan de Anna van Berchemlaan heeft geen milieuzonering.

4.6 Geluid

Ten behoeve van de geplande nieuwbouw op de vrijkomende locatie Boerenbondterrein, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd op 12 september 2012. Er is onderzocht wat de geluidsbelasting is ten gevolge van het rail- en wegverkeer op de gevels van de nieuw te bouwen woningen.

Spoorwegverkeer

De geluidsbelasting vanwege het railverkeer is zodanig dat de voorkeursgrenswaarde van 55 dB nergens wordt overschreden.

Wegverkeer

Uit de berekeningsresultaten vanwege het wegverkeer volgt dat, bij de vastgestelde invulling van de locatie zonder verdere maatregelen, bij 10 van de 20 nieuw te bouwen woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximaal toelaatbare waarde van 63 dB wordt nergens overschreden.

Met de vastgestelde verkaveling wordt een open plaats tussen de bestaande bebouwing opgevuld. Het betreft hier een inbreidings-/herstructureringslocatie. Aanpassing van de

vastgestelde verkaveling is vanuit stedenbouwkundig en financiële oogpunt onacceptabel. Uit het onderzoek is gebleken dat het niet mogelijk is om met acceptabele maatregelen de geluidsbelasting terug te dringen tot aan de voorkeursgrenswaarde.

Met het plaatsen van een erfafscheidingsmuur ter hoogte van de woningen langs de Anna van Berchemlaan, wordt het geluid zodanig beperkt dat een akoestisch acceptabele situatie wordt geschapen die past bij een stedelijk (centrum)gebied en die voldoet aan de akoestische randvoorwaarden voor vast te stellen hogere waarden.

4.7 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet luchtkwaliteit in werking getreden (wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteitseisen). Het Besluit Luchtkwaliteit 2005 is hiermee komen te vervallen. In de wet wordt het begrip “in betekenende mate” (IBM) ingevoerd. Ontwikkelingen die “niet in betekenende mate” (NIBM) bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven in principe niet meer afzonderlijk te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Toets

Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) formeel in werking getreden. In het NSL worden de maatregelen beschreven die de gezamenlijke Nederlandse overheden de komende vijf jaar zullen gaan uitvoeren om de luchtkwaliteit te verbeteren. In het NSL zijn bovendien de projecten beschreven die wel “in betekenende mate” bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het gaat bijvoorbeeld om grote woningbouwprojecten. Omdat binnen het plangebied slechts sprake is van de bouw van een vervangende woning zal het plan in “niet in betekenende mate” bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit aspect is dus geen belemmering voor vervangende nieuwbouw.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid is beheersing van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen zoals vuurwerk, LPG , ammoniak en munitie over weg, water, spoor en door buisleidingen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. Aan de andere kant wil de overheid de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk benutten. Daarnaast gaat het om een goede afstemming van het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid.

Er is voor onderhavig plan geen sprake van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen zoals vuurwerk, LPG of munitie in de directe omgeving. Volgens de risicokaart van de provincie Noord-Brabant, bevinden zich in de directe omgeving van de locatie geen BEVI-inrichtingen.

Ook vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de direct omliggende wegen.

Hoofdstuk 5 Beschrijving van het plan

5.1 Planvorm

Het bestemmingsplan “Stationsstraat 56-62” is een gedetailleerd bestemmingsplan.

Hiervoor is gekozen om de handhaving van de gewenste situatie binnen dit plangebied te vergemakkelijken.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

HOOFDSTUK 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)

In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

HOOFDSTUK 2 Bestemmingsregels

Tuin (artikel 3)

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de voortuinen van de woningen. Bebouwing is slechts beperkt toegelaten. Alleen een erker en een tochtportaal mogen binnen deze bestemming worden gebouwd. Hiervoor zijn bouwregels opgenomen.

Verkeer – Verblijf (artikel 4)

De overige wegen, verblijfsgebieden, parkeerterreinen binnen het plangebied hebben de bestemming ‘Verkeer-Verblijf’. Binnen deze bestemming zijn bijvoorbeeld transformatorhuisjes en bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan.

Specifieke bouwregels voor straatmeubilair worden niet gegeven, omdat dergelijke bouwwerken geen gebouwen zijnde vergunningsvrij zijn. Voor overige bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn wel specifieke bouwhoogten opgenomen. Aan de situering kunnen nadere eisen gesteld worden.

Wonen – Aaneengesloten (artikel 5)

Voor de in het plangebied opgenomen rijwoningen (drie of meer woningen woningen aaneen) is de bestemming ‘Wonen - Aaneengesloten’ opgenomen.

Gekozen is voor een op de planverbeelding ingetekend bouwvlak. Op de planverbeelding zijn de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen opgenomen. In de regels is onder meer opgenomen dat de woning de gevellijn niet mag overschrijden. Tevens is de minimale breedte van de woning vastgelegd. De regels bieden de ruimte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn verschillende regels opgenomen. Tevens zijn er in de bouwregels regels opgenomen omtrent het oprichten van bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het plan biedt de mogelijkheid om door middel van afwijkingen op flexibele ontwikkelingen in te spelen. Regels zijn opgenomen voor de realisering van een praktijkruimte voor een aan-huis-gebonden-beroep in een aan- en uitbouw of bijgebouw.

Voor de bestemming is bepaald dat het gebruik van een deel van de woning ten behoeve van een aan-huis-gebonden-beroep onder voorwaarden niet strijdig is met de bestemming woondoeleinden. In het plangebied is een aantal woningen en/of bij woningen behorende aan- en uitbouwen of bijgebouwen gedeeltelijk in gebruik genomen voor activiteiten die niet direct als woondoeleinden kunnen worden aangemerkt, de zogenaamde aan-huis-gebonden-beroepen. Gezien de technologische en maatschappelijke ontwikkelingen zal dit gebruik in de toekomst alleen maar toenemen. In de bijlage bij deze toelichting is uiteengezet welke beroepen/bedrijven passend zijn in een woonomgeving, om onduidelijkheden zoveel mogelijk te voorkomen .

Ook zijn er bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen ten behoeve van huisvesting voor mantelzorg en is een specifieke aanduiding opgenomen voor het plaatsen van twee garageboxen.

Wonen – Patio (artikel 6)

Voor de in het plangebied opgenomen patiowoningen is de bestemming ‘Wonen-Patio’ opgenomen. Door een bouwpercentage op te nemen wordt een patio gegarandeerd en voor de patio is een minimale oppervlakte opgenomen. De tweede bouwlaag van een patiowoning mag niet meer dan 60% van de eerste (begane grond) laag omvatten. Om te voorkomen dat er een tweede bouwlaag wordt opgericht is een maatvoeringsaanduiding opgenomen voor de achterliggende bebouwing.

Het plan biedt de mogelijkheid om door middel van afwijkingen op flexibele ontwikkelingen in te spelen. Regels zijn opgenomen voor de realisering van een praktijkruimte voor een aan-huis-gebonden-beroep. Ook is een specifieke aanduiding opgenomen voor het plaatsen van een garagebox.

Voor de bestemming is bepaald dat het gebruik van een deel van de woning ten behoeve van een aan-huis-gebonden-beroep onder voorwaarden niet strijdig is met de bestemming woondoeleinden. Gezien de technologische en maatschappelijke ontwikkelingen zal dit gebruik in de toekomst alleen maar toenemen. In de bijlage bij deze toelichting is uiteengezet welke beroepen/bedrijven passend zijn in een woonomgeving, om onduidelijkheden zoveel mogelijk te voorkomen.

Gelet op de omvang van de percelen en de kleine onbebouwde ruimtes is een afwijking ten behoeve van huisvesting voor mantelzorg in een woonunit of in een vrijstaand bijgebouw niet opgenomen.

Wonen - Vrijstaand (artikel 7)

Voor de in het plangebied opgenomen vrijstaande woningen is de bestemming ‘Wonen - Vrijstaand’ opgenomen.

Er is wederom gekozen voor een bouwvlak. Er is een aanduiding met de goot- en bouwhoogte van het gebouw opgenomen. Tevens is de minimale breedte van de woning en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens vastgelegd. De regels bieden de ruimte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Tevens zijn er in de bouwregels regels opgenomen over het oprichten van bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het plan biedt de mogelijkheid om door middel van afwijkingen op flexibele ontwikkelingen in te spelen. Regels zijn opgenomen voor de realisering van een praktijkruimte voor een aan-huis-gebonden-beroep in een aan- en uitbouw of bijgebouw.

Voor de bestemming is bepaald dat het gebruik van een deel van de woning ten behoeve van een aan-huis-gebonden-beroep onder voorwaarden niet strijdig is met de bestemming woondoeleinden. In het plangebied is een aantal woningen en/of bij woningen behorende aan- en uitbouwen of bijgebouwen gedeeltelijk in gebruik genomen voor activiteiten die niet direct als woondoeleinden kunnen worden aangemerkt, de zogenaamde aan-huis-gebonden-beroepen. Gezien de technologische en maatschappelijke ontwikkelingen zal dit gebruik in de toekomst alleen maar toenemen. In de bijlage bij deze toelichting is uiteengezet welke beroepen/bedrijven passend zijn in een woonomgeving, om onduidelijkheden zoveel mogelijk te voorkomen.

Ook zijn er bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen ten behoeve van huisvesting voor mantelzorg. Dit kan rechtstreeks via inwoning of middels een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan voor de plaatsing van een tijdelijke woonunit of voor het geschikt maken van een vrijstaand bijgebouw als afhankelijke woonruimte.

HOOFDSTUK 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 8)

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in een bestemmingsplan op te nemen. Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Doel van deze zogenaamde dubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels (artikel 9)

In dit artikel zijn regels opgenomen voor ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 10)

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod gegeven voor gebruik van gronden alsmede gebouwen en bouwwerken in strijd met de bestemming.

Algemene afwijkingsregels (artikel 11)

In dit artikel is de mogelijkheid opgenomen voor het in geringe mate afwijken van de maatvoeringen.

HOOFDSTUK 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 12)

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in het bestemmingsplan op te nemen. In lid 1 zijn de overgangsregels ten aanzien van het bouwen opgenomen.

Bouwwerken die, op het moment dat het plan in werking is getreden, bestaan of (kunnen) worden gebouwd met inachtneming van de Woningwet en die afwijken van het bestemmingsplan mogen gedeeltelijk worden veranderd of vernieuwd mits de bestaande afwijkingen naar aard en omvang niet worden vergroot. Is het bouwwerk verloren gegaan naar aanleiding van een calamiteit dan mag het bouwwerk volledig worden vernieuwd of veranderd mits de bouwaanvraag daarvoor binnen 2 jaar na de calamiteit wordt ingediend.

Lid 2 betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van gronden en bouwwerken dat afwijkt van het plan op het moment dat dit plan in werking is getreden. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor niet wordt vergroot.

Het voorgaande geldt niet voor bouwwerken die zonder bouwvergunning zijn gebouwd in strijd met het toen geldende plan en voor illegaal gebruik.

Slotregel (artikel 13)

Deze regel verwijst naar de naam van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De realisatie van de ontwikkeling van de 20 woningen komen volledig ten koste van de rekening van ontwikkelaar, incl bouw- en woonrijp maken, bouwkosten en overige kosten, waaronder planschade.

Kostenverhaal is met de overeenkomst gedekt.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke toetsing en overleg

7.1 Maatschappelijke toetsing

Bestemmingsplan

De gemeente betrekt de bevolking, middels inspraak, bij de voorbereiding van plannen op ruimtelijk gebied. Het bestemmingsplan voor Stationsstraat 56-62 is voorafgegaan door het vaststellen van kaders door het college. Deze zijn toegezonden aan de direct omwonenden van het plangebied. Verder heeft op 23 augustus 2012 en op 30 oktober 2012 een informatieavond plaatsgevonden waarbij de plannen voor de locatie zijn gepresenteerd. Op de kaders zijn geen schriftelijke of mondelinge reacties binnengekomen.

Zienswijzen

Tijdens de ter inzagelegging van 08 november t/m 19 december 2012 zijn geen zienswijzen op het bestemmingsplan binnengekomen.

7.2 Overleg

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan Stationsstraat 56-62" is overleg gepleegd met de volgende instanties:

1. Provincie Noord-Brabant/Provinciale Planologische Commissie

2. Waterschap Brabantse Delta

Van deze instanties zijn elektronische en schriftelijke reacties ontvangen.

Provincie Noord-Brabant

Inhoud reactie

In het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg op basis van de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening heeft de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Beantwoording reactie

Voor kennisgeving aangenomen.

Waterschap Brabantse Delta

Inhoud reactie

In principe wordt vanuit het waterschap het perceel vanuit de waterhuishoudingkundige uitgangssituatie door de lange braakligging gezien als onverhard. Dit betekent een toename van verhard oppervlak 3300 m2 en in principe betekent dit dat het waterschap een retentie zouden eisen, als er geloosd zouden worden op oppervlaktewater. Echter er is geen oppervlaktewater in de buurt en de lozing vindt plaats op de riolering.

Het waterschap adviseert het schone hemelwater zoveel mogelijk binnen het plangebied op te vangen (en indien mogelijk te infiltreren) en bij voorkeur niet via de riolering af te voeren.

Beantwoording reactie

Bovenstaande advies wordt voor kennisgeving aangenomen; bij de planvorming zal rekening worden gehouden met het aanleggen van drainages en het aanleggen van een gescheiden rioolstelsel.

Hoofdstuk 8 Overzicht van wijzigingen

8.1 Wijzigingen ten opzichte van het ontwerp- bestemmingsplan.

Naast enkele tekstuele en grammaticale aanpassingen zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd:

Plankaart.

1. Bij de bestemming “Wonen – Patio” en Wonen – Aaneengesloten” is de functieaanduiding “specifieke vorm van wonen – garagebox” opgenomen.

2. Een deel van de bestemming ‘Wonen – Patio’ aan de Anna van Berchemlaan is omgezet in ‘Tuin’.

3. Aan de parkeergelegenheid bij de Anna van Berchemlaan 2/4 is een minimaal stukje plangebied omgezet van ‘Wonen – Aaneengesloten’ naar ‘Verkeer- Verblijf’.

4. De bouwvlakken van de bestemming ‘Wonen – Patio’ zijn aangepast.

5. Bestemmingsgrenzen van de bestemming ‘Wonen – Patio’ zijn aangepast.

Plantoelichting

1. Tekstuele wijziging paragraaf 4.6 Geluid.

Planregels.

1. In artikel 1 “Begrippen” van de planregels is het begrip “gevelvlak” toegevoegd.

2. Artikel 2 “Wijze van meten” van de planregels is als volgt aangepast:

3. In lid 2.18 ondergeschikte bouwdelen zijn enkele begrippen uit het lid verwijderd;

4. In artikel 5 “Wonen – Aaneengesloten” en in artikel 6 “Wonen – Patio” is het volgende toegevoegd:

5. Onder “Bestemmingsomschrijving”is toegevoegd: “garageboxen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - garagebox';” en hiervoor zijn er regels toegevoegd in sublid 5.2.3 en sublid 6.2.2.

December 2012.